Raadsadres inzake aanscherpen voorwaarden gemeentelijke isolatiesubsidie.pdf

Amsterdam, 21 december 2023 AAN: Gemeenteraad van Amsterdam RAADSADRES Aanscherpen voorwaarden gemeentelijke isolatiesubsidie. Geachte raadsleden, VERZOEK Wij verzoeken u aanvullende eisen te laten stellen bij verstrekking van gemeentelijk Isolatiesubsidie aan ‘grote’ VvE’s, waarin naast eigenaar-bewoners ook commerciële ‘grote’ verhuurders bezit hebben. De commerciële verhuurders blijken namelijk bij verduurzaming, gecombineerd met groot onderhoud, een extra huurverhoging aan hun huurders te berekenen bovenop de jaarlijkse. Dit terwijl de gemeentelijke subsidie betaalt voor de waardevermeerdering van hun bezit. Dat kan nooit de opzet zijn geweest van het besluit isolatiesubsidie te gaan verstrekken. Èn subsidie èn extra huurverhoging innen is een ongewenste misstand waaraan wij u vragen een einde te maken door het commerciële verhuurders die gebruik maken van het subsidie te verbieden extra huurverhoging toe te passen. Ter voorkoming van mogelijke misbruik van de regeling moet vooraf aan het werk eenduidig en onder toezicht de uitgangssituatie vaststaan: welk label bij aanvang, welk bij oplevering? Betrek hierbij de huurders, want er zijn soms gerede twijfels over de vaststelling van “uitgangs-” energie labels. TOELICHTING Het is goed dat de gemeente in haar isolatieoffensief ook aan VvE’s subsidie verleent.

Vaak wordt isolatie dan gecombineerd met groot (en vaak achterstallig) onderhoud. Denk daarbij aan vervanging van oude kozijnen bij het aanbrengen van HR+++ glas. Of denk aan lekkages stoppen en dakbedekking vernieuwen als het dak wordt geïsoleerd. Allemaal logisch, die steigers moeten toch al worden neergezet. Voor woningverbetering/verhoging wooncomfort mag extra huurverhoging gevraagd worden, boven op de jaarlijkse huurverhoging. Echter, groot (en vaak achterstallig) onderhoud dat met de gesubsidieerde verduurzaming wordt gecombineerd, mag geen reden zijn de huur te verhogen. En dat doen deze commerciële verhuurders wèl. Hebben deze commerciële verhuurders dan matiging getoond bij het innen van huurpenningen? Neen! • Ze vragen al jaren steevast de maximaal toegestane huurverhogingen; kennen geen temperende huursom benadering zoals bij de Corporaties. • De inkomensafhankelijke huurverhoging (€ 50, € 100 extra per maand, ook voorgesteld voor 2024) wordt bij gereguleerde huurcontracten toegepast, ondanks dat de huren ruim boven de liberalisatie grens (ca.€ 800) liggen. Geen wonder dat uit onderzoek blijkt dat de huren voor deze huurders, ook voor de geliberaliseerde huurcontracten, de laatste decennia het hardst zijn gestegen en veel huurders zich afvragen hoe lang ze deze huren/woonlasten nog kunnen betalen.

Zijn deze commerciële huurders dan te beklagen omdat ze onder moeilijke omstandigheden moeten rondkomen? Neen!

Postadres | Purperhoedenveem 98 | 1019 HM HB Amsterdam | Secretariaat@federatiehcs.nl

•

De commerciële verhuurders, die vaak nog veel gereguleerde huurcontracten hebben in de complexen die ze gekocht hebben (b.v. Patrizia en United Capital Partners in Nellestein), profiteren ook van de afschaffing van de verhuurdersverheffing, net zoals de Corporaties. Corporaties hebben Nationale Prestatie Afspraken gemaakt over de besteding van dit bedrag: o.a. éénmalige huurverlaging voor huurders met lage inkomens, verduurzaming van woningen met EFG-labels zonder huurverhoging, nieuwbouw. Bij de commerciële verhuurders is daarvan geen sprake. Deze ongelijke behandeling van huurders in verschillende sectoren is ongewenst;

•

als een VvE, waarin ook commerciële verhuurders zitten, verduurzamingsplannen opstelt, waarbij ze groot onderhoud combineert met verduurzaming, dan kan dat gefinancierd worden met een lening (soms 30 jaar tegen vaste lagere rente) van het Nationaal Warmte Fonds (en soms extra’s via gemeenten) en in Amsterdam via subsidie voor isolatie. Daarmee kan een VvE verduurzaming en groot onderhoud uitvoeren, waarbij de ‘eigen bijdrage’ van de leden minder stijgt dan wanneer ze zonder subsidie het (achterstallig) groot onderhoud zouden moeten uitvoeren.

KORTOM Voor eigenaar/bewoners verbetert hun wooncomfort en kunnen de energiekosten dalen. De waarde van hun bezit, dat al jaren in waarde stijgt, stijgt extra door een beter energielabel. Na dertig jaar is de lening afgelost en stopt de betaling. Ook voor de huurders in hetzelfde complex verbetert hun wooncomfort en ook hun energiekosten kunnen dalen. Deze bewoners, huurders dus, krijgen echter te maken met: • een extra huurverhoging voor stijging van wooncomfort, boven op de jaarlijkse huurverhoging en deze blijft tot in eeuwigheid cumuleren in toekomstige huur en huurverhogingen; • een stijging van de puntentelling van hun woning door beter energielabel en daarmee stijgt de maximale huurprijs van hun woning, waardoor de huurverhogingen eindeloos blijven doorgaan (boven op effect van extra punten van stijgende WOZ-waarde). De waarde van het bezit van commerciële huurders stijgt, naast stijgende WOZ-waarde extra door beter energielabel, opheffen achterstallig groot onderhoud en het doorberekenen van een beter wooncomfort. Bij elke mutatie/nieuwe verhuur profiteren ze direct van de verhoogde maximale huurprijs. Het is behoorlijk ongelijk verdeeld in deze wereld.

DAAROM VRAGEN WIJ Èn subsidie èn extra huurverhoging innen is een ongewenste misstand waaraan wij u vragen een einde te maken door het commerciële verhuurders die gebruik maken van de subsidie te verbieden extra huurverhoging toe te passen. Namens Federatie Huurders Commerciële Sector Flora te Riet, bestuurslid

Postadres | Purperhoedenveem 98 | 1019 HM HB Amsterdam | Secretariaat@federatiehcs.nl