Raadsadres invoering Amsterdamse BENG-norm per 1 januari 2023 uitstellen tot 1 januari 2024

pagina 1 / 3

Gemeenteraad Amsterdam en College van B&W Per e-mail

Datum:

4 februari 2022

Betreft:

Amsterdamse BENG

Geachte raadsleden, Het college heeft op 18 januari 2022 besloten om via de omgevingswet een eigen Amsterdamse BENG-norm in te voeren per 1 januari 2023. U als gemeenteraad dient akkoord te gaan met dit besluit. De Amsterdamse corporaties vragen u dit besluit uit te stellen tot 1 januari 2024. Corporaties willen graag een bijdrage leveren aan de overstap naar een duurzame samenleving. Dat hebben we recent bijvoorbeeld laten zien in onze gezamenlijke afspraken om buurtgericht over te gaan stappen op een warmtenet. Echter zijn wij tegenstander van deze maatregel en vinden het zeer onwenselijk dat er een lokale BENG-norm wordt ingevoerd, en wel om de volgende redenen: •

Een scherpere norm voor nieuwbouw klinkt heel mooi maar is geen efficiënte en doelmatige besteding van middelen. Het leidt tot een klein aantal extra-duurzame woningen. Terwijl nieuwbouw maar een beperkt deel van de verduurzamingsopgave is. Corporaties hebben ook een bestaande voorraad waarvan een aanzienlijk deel energetisch verbeterd moet worden. De middelen die nodig zijn voor een hogere nieuwbouwnorm kunnen we – om CO² uitstoot te verminderen – veel effectiever inzetten in de bestaande voorraad.

•

Een eigen lokale norm leidt er toe dat corporaties die actief zijn in aangrenzende gemeenten, daar een ander woonproduct moeten realiseren dan in andere gemeenten. Terwijl versnelling en betaalbaarheid van de woningbouw gebaat is bij meer standaardisatie in regelgeving en bouwmethoden. Daarnaast moeten ook alle adviseurs en aannemers die voor ons werken specifiek plannen voor Amsterdam op een afwijkende manieren vormgeven.

pagina 2 / 3

•

Het is te verwachten dat de landelijke eisen verder worden aangescherpt (het recente coalitie-akkoord geeft bijvoorbeeld aan dat het klimaatbeleid zal worden herijkt op basis van ‘Fit for 55’). Ook vanuit dat oogpunt is het niet efficiënt om nu capaciteit en middelen in te zetten voor een zwaardere lokale norm.

•

Gemeente en corporaties hebben een forse gezamenlijke bouwopgave en de afspraak om jaarlijks 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen. Dat lukt alleen als we kosten- en procesefficiënt werken. Een extra lokale maatregel aan het toch al rijke palet dat Amsterdam kent (o.a. op gebied van circulariteit, klimaatadaptatie) draagt daar niet aan bij. De capaciteit en middelen die gemoeid zijn met de uitwerking, implementatie en toetsing van deze lokale maatregel werkt in de hele bouwkolom door en verhoogt niet alleen de stichtingskosten maar ook de proces- en exploitatiekosten. We moeten juist toe naar minder complexiteit! En de met deze maatregel gemoeide capaciteit kunnen we echt beter inzetten in het daadwerkelijk realiseren van plannen.

•

Corporaties willen heel graag veel nieuwbouwwoningen opleveren, maar een wijziging in randvoorwaarden en eisen tussendoor leidt tot extra vertraging omdat bouwplannen aangepast moeten worden aan een andere norm.

•

De invoering van een lokale BENG leidt tot extra kosten voor corporaties, die niet doorbelast kunnen worden naar de huurder gezien zijn of haar inkomen en de maximale huurprijzen. Naast de stijgende bouw- en materiaalkosten komt de bouwproductie steeds meer onder druk te staan met een eigen lokale BENG.

•

Met de invoering van een lokale norm wordt er een subsidieregeling voor corporaties ingevoerd. We zijn blij dat duidelijk is dat corporaties meerkosten niet kunnen dekken uit extra opbrengsten. De meerkosten zijn afhankelijk van de specifieke projectomstandigheden. Uit onze eigen kostenberekeningen opgesteld door MBM Bouwkosten, blijkt dat de kosten gemiddeld €4000,- incl. BTW per woning zijn met uitschieters naar €7000,- per woning. De voorgestelde regeling van het College van B&W gaat uit van een kostenstijging van €2000,- per woning en is dus lang niet toereikend.

•

In het raadsvoorstel gaat het College van B&W ervan uit dat de verlaging van de verhuurderheffing ingezet kan worden voor strengere duurzaamheidseisen bij nieuwbouw. Echter, heeft de Rijksoverheid prestaties gesteld tegenover verlaging van de verhuurderheffing. Die zijn gericht op de bestaande voorraad (afschaffen E, F en G labels) en niet op strengere lokale duurzaamheidseisen. De veronderstelling van het College van B&W is derhalve niet juist.

•

Als u er onverhoopt dan toch voor kiest om een lokale BENG-norm in te voeren stellen wij voor om de daadwerkelijke kostenstijging per project te monitoren en te vergoeden per gemaakte kosten. Mocht na een half jaar (halverwege 2023) de kosten gemiddeld hoger te blijken zijn dan €2000,- , dan stellen we voor dat u de subsidieregeling herziet en aanpast aan de daadwerkelijke kosten.

pagina 3 / 3

Kortom: wij zijn absoluut geen voorstander van de invoering van een specifieke BENG-norm voor Amsterdam. De aangeboden subsidieregeling dekt maar zeer beperkt de kosten en zet de bouwproductie nog verder onder druk. Wij vragen u om dit besluit uit te stellen tot de nieuwe prestatieafspraken in 2024. Mocht u vragen hebben of behoefte hebben aan nadere toelichting dan ben ik daarvoor uiteraard beschikbaar.

Met vriendelijke groet, Anne-Jo Visser directeur

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Cc: Algemeen Bestuur AFWC