Raadsadres canon en opslagpercentage erfpacht gemeente Amsterdam
Tekst van het document
NivE Gemeente Amsterdam T.a.v. leden van de Gemeenteraad Postbus 202 1000 AE Amsterdam Per formulier gemeentesite verstuurd Datum: Ons kenmerk: Uw kenmerk: Onderwerp:
9 februari 2022 20220209/Raad-AMS Raadsadres kostenopslag erfpacht canon gemeente Amsterdam
Geachte leden van de gemeenteraad,
Met dit schrijven dien ik een raadsadres in met betrekking tot het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam. De gemeente handelt onrechtmatig door in afwijking van de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht Amsterdam 2000 (AB2000) de kostenopslag in het canonpercentage willekeurig te bepalen en/of deze onrechtmatig in rekening te brengen.
De gemeente Amsterdam handelt hierbij o.a. in strijd met de regelgeving met betrekking tot oneerlijke handelspraktijken (artikel 6:193a e.v. Burgerlijk Wetboek), de onredelijk bezwaardheid van de algemene erfpachtvoorwaarden (artikel 6:233a e.v. Burgerlijk Wetboek) en misbruik van machtspositie (artikel 24 Mededingingswet).
In bijgaande notitie 'Canon en opslagpercentage' heb ik stapsgewijs uiteengezet hoe de afwijkingen van de erfpachtcontracten tot stand zijn gekomen, met links naar de verschillende brondocumenten.
De conclusies zijn als volgt:
1.
De gemeente hanteert in strijd met de erfpachtbepalingen in de AB2000 variabele kostenopslagen, die niet onderbouwd zijn en het resultaat zijn van
Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. I www.mijnerfpacht.n11 Gerrit van der Veenstraat 95 I 1077 DT Amsterdam tel. 020 6948073 I KvK 53893778 I BTW NL 851062143 I IBAN: NL82 INGB 0005 7666 49
NivE — Nederlands instituut voor Erfpacht de invoering van drempel canonpercentages van 1,94% voor een indexcanon, 3,00% voor een indexcanon bij nieuwe uitgiften en erfpachtwijzigingen, 2,90% bij 10-jaars vaste canon en 3,25% bij 25-jaars vaste canon. Ten onrechte brengt de gemeente Amsterdam op deze wijze bij canonherzieningen op termijn € 4,2 mid. aan niet gemaakte kosten in rekening. Circa 44% van de canon in de gemeentelijke aanbieding voor canonherziening bestaat uit de opslag voor niet gemaakte kosten.
2.
De opslag voor meerkosten die de gemeente Amsterdam heeft bij het aantrekken van leningen boven de rente van staatsobligaties, bedraagt maximaal 0,35 procentpunt. De gemeente maakt deze kosten alleen voor erfpachtrechten waarvan de canon niet is afgekocht en daarbij is de boekwaarde van de in erfpacht uitgegeven grond het leenbedrag.
3.
De reele opslag voor risico en apparaatskosten bedraagt maximaal 0,15 procentpunt. Tezamen met de opslag voor meerkosten bij het aantrekken van leningen van 0,35 procentpunt, is een totale kostenopslag in het canonpercentage van maximaal 0,50 procentpunt redelijk.
4.
Deskundigen hanteren het ASRE canonpercentage. Hierin was tot eind 2019 de kosten opslag 0,55 procentpunt. De ASRE heeft dit zonder nadere motivering gewijzigd naar 1,50 procentpunt. Ook wijkt de kosten opslag van 1,50 procentpunt heel sterk of van de kostenopslag van maximaal 0,3 procentpunt die hypotheekbanken hanteren.
5.
De gemeente hanteert bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht een kostenopslag van 1,50 procentpunt, waarvan de onderbouwing niet aan de orde of onvoldoende onderbouwd is. Er is geen aanleiding waarom de kostenopslag tussen de voortdurende- en eeuwigdurende stelsels anders zou (moeten) zijn. Een kostenopslag van maximaal 0,50 procentpunt voor eeuwigdurende erfpacht (AB2016) is redelijk.
Pagina 2 van 3 Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. 1 www.mijnerfpacht.n11 Gerrit van der Veenstraat 95 I 1077 DT Amsterdam tel. 020 6948073 I KvK 53893778 1 BTW NL 851062143 I IBAN: NL82 INGB 0005 7666 49
NivE — Nederlands instituut voor Erfpacht lk ben graag bereid om een en ander nader toe to lichten.
lk hoop dat u naar aanleiding hiervan het beleid in overeenstemming brengt met de erfpachtbepalingen. Vorig jaar heeft de ACM in een vooronderzoek al geconstateerd dat er bij de Amsterdamse erfpacht mogelijk sprake is van een misleidende omissie of van handelen in strijd met de vereisten van professionele toewijding. lk kan die vermoedens op deze en andere punten alleen maar bevestigen.
Hoogachtend, Met vriendelijke groet,
Bijlage:
Notitie 'Canon en opslagpercentage' d.d. 31 januari 2022
Pagina 3 van 3
Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. I www.mijnerfpacht.n1 I Gerrit van der Veenstraat 95 I 1077 DT Amsterdam tel. 020 6948073 I KvK 53893778 I BTW NL 851062143 I IBAN: NL82 INGB 0005 7666 49