Raadsadres andere wijze van aanbestedingsprocedure dat leidt tot goedkopere en betaalbare koop cq huurwoningen

Van: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Verzonden: dinsdag 16 april 2024 17:22 Aan: Onderwerp: andere wijze van aanbestedingsprocedure dat leidt tot goedkopere en betaalbare koop cq huurwoningen

Geachte raadsleden,

Hierbij doe ik u een voorstel toekomen ter behandeling in de raad van de gemeente Amsterdam ter bevordering van goedkopere en betaalbare huur-cq koopwoningen voor de vele

Jeugdige en oudere woningzoekenden die zich geen hoge cq dure betaalbare woning kunnen veroorloven omdat zij minder of iets meer dan modaal te besteden hebben.

Opvallend is dat praktisch alle reclameborden bij de vele bouwprojecten slechts spreken over aantallen woningen in categorieën, waar geen prijzen bij vermeld worden.

De macht van projectleiders en makelaars is veel te groot wegens het ontbreken van de bouwkundige expertise bij de gemeente wegens de klakkeloze externe inhuur,

die toegelaten door de gemeente alle woningzoekenden een dwingende prijsspiraal oplegt en dat al jarenlang.

U als raad en ook de omringende stadsdelen kunnen deze machtspositie doorbreken om woningen weer betaalbaar te maken.

Wees alstublieft creatief en doorbreek deze jarenlange prijsspiraal svp?

Graag uw uitgebreide reactie en kijk eens naar het voorbeeld van de gemeente Rotterdam die een voorloper is op dit gebied van positieve beïnvloeding van de prijsspiraal in belang van de woningzoekenden,

Feitelijk dienen alle gemeentes dit voorbeeld van de gemeente Rotterdam te volgen om de vele woningzoekenden een hoopvolle toekomst met een betaalbare (huur-cq koop) woning te bieden,

Ook de rol die de grondprijspolitiek speelt dient onder de loep genomen te worden ( “marktwerking” is funest in praktisch alle gevallen van maatschappelijke problemen, wordt weer sociaal !), immers ook de kosten van de zorg lopen de

spuigaten uit etc.

Mvg. xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx Amsterdam.

Geachte raadsleden vd Gemeente Amsterdam

Amsterdam,dd.27-3-24

Onderwerp: betaalbare huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

Geachte Raadsleden,

Zoals u weet rijzen de huizenprijzen voor zowel koop-als huurwoningen de pan uit cf onderzoek van onderzoeksburo “housing anywhere” Telegraaf dd.22 maart 2024. Ouderen zowel als jongeren hebben een ongekend lange wachttijd voor het vinden van een betaalbare woning.( huren tussen € 600,-/€ 800,-) en betaalbare koopwoningen ( prijzen van € 249.000,- tot € 350.000,- ). Ook ouderen die wel willen verhuizen naar kleinere huur-of koopwoning worden geblokkeerd qua doorstroming omdat dan de lasten veel te hoog zijn voor hun huidige inkomsten, dus dan blijven zij zitten waar zij zitten. In Rotterdam starten ze momenteel projecten op, die kans op een betaalbare koop cq huurwoning betaalbaar maken: zie link; : https://www.rotterdam.nl/startr-flexwoningen

Er wordt al jarenlang hetzelfde systeem van aanbesteding voor bouwprojecten gebruikt, dat telkens tot eerdergenoemde ongewenste prijsstijgingen leidt.

Bij Bouw-en woningtoezicht lopen te weinig bouwinspecteurs met HTS-MTS-bouwkunde rond, die slechts de procedurele gang van zaken toetsen van de aanbestedingen. Ook de éenzijdige oplegging van de veel te invloedrijke projectontwikkelaars en hun korps van bouwkundige experts dringen de prijsspiraal op tot ongekende hoogte. Een andere aanpak van de aanbesteding kan de gamechanger zijn voor deze ongewenste prijsspiraal voor bouwwinsten van de projectontwikkelaars en zal ik schetsen binnen de 7 fases van het bouwproject.

De traditionele aanpak verloopt als volgt;

DE 7 FASES VAN EEN BOUWPROJECT Geschreven door Bouwsuper 31 oktober 2023

Grote bouwprojecten verlopen nooit allemaal probleemloos. Bij echte grote klussen komt nou eenmaal zoveel kijken, dat het lastig kan zijn om het overzicht te behouden. In dit artikel bespreken wij de 7 fases waar elk bouwproject doorheen gaat. Aangezien elk bouwproces behoorlijk complex kan zijn, bespreken we waar veel partijen de mist in gaan en zaken vergeten.

1. De initiatiefase

In dit artikel: [toon]

In de initiatiefase worden de wensen van de opdrachtgever volledig besproken. Het is belangrijk dat er hier volledig duidelijk gemaakt wordt wat de wensen en behoeften zijn. Binnen deze wensen en behoeftes worden ook de maximale huurprijzen en koopprijzen vastgelegd, zodat betaalbare huur-en koopprijzen als ijkpunt fungeren voor de te bouwen betaalbare woningen. Voorbeeld:( huren tussen € 600,-/€ 800,-) en betaalbare koopwoningen ( prijzen van €

249.000,- tot € 350.000,- ). Zo kan het handig zijn om een idee te schetsen van het volledige project. Ook andere zaken zijn in deze fase van het traject erg belangrijk. Vaak worden hier ook budgetbepalingen gedaan voor de volgende fases van het project. Om ervoor te zorgen dat er niets over het hoofd wordt gezien, schakelen veel partijen een bouwmanager in, die erop toeziet dat het project succesvol kan verlopen. Elk bouwproces is complex en zit vol met risico’s. Daarbij zijn er bij grote

projecten ook nog eens veel interne en externe partijen betrokken. Met behulp van professioneel bouwmanagement verzorgen wij de volledige begeleiding van uw bouwproject en zorgen we ervoor dat alle risico’s en kansen aan de voorkant in kaart worden gebracht. Op basis hiervan volgt onze aanpak, altijd dus op maat gemaakt.

Ons doel is met behulp van onze wijze van bouwmanagement om elk project binnen tijd, budget en scope te realiseren.Voor de gemeente betekent dit dat deze contraexpertise ook aanwezig moet zijn binnen de gemeente, zodat er niet uitsluitend geleund gaat worden op externe inhuur van buro’s. Zo kan er beter gelet worden op de prijzen en bouwprestaties qua kwaliteit arbeid en te gebruiken materialen. Als de budgetbepalingen zijn gedaan en de wensen van de opdrachtgever ( de gemeente/stadsdelen en hun experts) in kaart zijn gebracht, kan er gekeken worden naar de haalbaarheid van het bouwproject. Het is dan ook zeer belangrijk om hier eerlijk te kijken naar of het project kans van slagen heeft. Als er wordt besloten om door te gaan met het project, komen we aan bij de volgende fase, waar de focus ligt op het ontwerpen.

2. De ontwerpfase

In deze fase van het project worden de bouwplannen ontwikkeld. Dit betekent dat de eerste belangrijke zaken op papier komen te staan. De wensen van de opdrachtgever worden hier vertaald naar architectonische ontwerpen. Ook worden hier de technische tekeningen gemaakt voor het project en kunnen de eerste bouwvergunningen geregeld worden.Ook hier zal aan de kant van de gemeente eigen bouwexperts aanwezig moeten zijn, zodat deze contra-expertise grip hebben op de prijs, kwaliteit en prestaties, aanvaardbare planning van het bouwproject. In deze fase kan er ook gekeken worden naar aannemers en leveranciers van de benodigde materialen. Deze fase is erg belangrijk omdat een goede ontwerpfase het verloop van de rest van het project een stuk eenvoudiger maakt. In de ontwerpfase wordt ook gekeken naar de contracten die getekend moeten worden door de opdrachtgever, aannemers of andere betrokken partijen.Hier zal de gemeente strak de hand aan moeten houden.

3. De aanbestedingen De aanbestedingen worden gedaan in fase 3 van het bouwproject. Hier worden definitieve offertes aangevraagd, nadat er in de ontwerpfase al een kleine scan is gedaan van mogelijke leveranciers. Hier kan besloten worden met welke verschillende externe partijen er in zee wordt gegaan.In ieder geval die leveranciers en aannemers die binnen de gegeven marges opereren en voldoen aan de bouwvoorschriften. Wanneer de volledige contractonderhandelingen zijn gedaan, kunnen door de betrokken partijen de bouwovereenkomsten worden getekend. Dit is de officiële start van de samenwerking tussen de opdrachtgever, aannemers en de nodige leveranciers.Van gemeentewege wordt ook een deskundig bouwmanager aangesteld die de planning en uitvoering bewaakt en periodiek rapporteert over de voortgang van het project i.s.m. een erkend register-accountant en/of accountantsburo.

4. Uitvoeringsfase

Na veel onderhandelingen, brainstormsessies en overleggen, start in fase 4 de fysieke bouw en de constructie van het project. Dit betekent dat het project daadwerkelijk van start gaat. Dit betekent naast het fysiek bouwen, dat er goed gelet moet worden op projectbeheer en er toezicht wordt gehouden op de voortgang. Daarnaast is het zeer belangrijk dat er genoeg kwaliteitscontroles worden gedaan tijdens het project. Op deze manier zorg je ervoor dat je bij de oplevering niet tegen onaangename verrassingen aanloopt. Naast de kwaliteit van het opgeleverde werk, is misschien nog wel veel belangrijker de veiligheid op de bouwplaats. Dit betekent dat er goed moet worden gelet op de veiligheid van het personeel op de bouwplaats, maar ook dat het project veilig is bij oplevering. Zorg er dus altijd voor dat er genoeg controles worden uitgevoerd. Ook is het in deze fase belangrijk om op het budget te letten. Het kan in grote bouwprojecten snel voorkomen dat er ruim over budget gegaan wordt. Om dit te voorkomen is het zaak om tijdens het project de budgetten goed in de gaten te houden.

5. De oplevering van het project

In de opleveringsfase van een bouwproject bereikt het project zijn eind. Deze cruciale fase omvat de laatste inspecties en tests om ervoor te zorgen dat het gerealiseerde project voldoet aan de vooraf vastgestelde specificaties en normen. Alle systemen en faciliteiten worden in bedrijf gesteld, wat betekent dat alles van elektrische systemen tot sanitair wordt getest en operationeel wordt gemaakt. Daarnaast is het tijd voor de overdracht van belangrijke documentatie, handleidingen en garanties aan de eigenaar, zodat zij het project effectief kunnen beheren en onderhouden. Deze fase is essentieel om het project succesvol af te ronden en te zorgen voor een soepele overgang naar de volgende fase, de een na laatste fase van het project.

6. De aanpassingsfase

De een na laatste fase is de periode na de oplevering van het bouwproject, waarin het gebouw of de faciliteit daadwerkelijk in gebruik wordt genomen. Tijdens deze fase wordt de focus verschoven naar het beheer, onderhoud en gebruik van de nieuwe constructie. Dit omvat het inbedrijf stellen van alle systemen en faciliteiten, regelmatig onderhoud en inspecties uitvoeren, en ervoor zorgen dat alle systemen en faciliteiten correct functioneren. Het personeel dat verantwoordelijk is voor het dagelijkse beheer van het gebouw kan tijdens deze fase worden getraind om effectief om te gaan met de systemen en onderhoudsbehoeften. De prestaties van het gebouw worden gedurende deze fase continu gemonitord en eventuele aanpassingen of verbeteringen worden uitgevoerd om de efficiëntie en veiligheid te waarborgen. Kortom, de exploitatiefase is gericht op het waarborgen van de lange-termijn functionaliteit en duurzaamheid van het bouwproject.

7. De sluitingsfase In de sluitingsfase wordt het project volledig afgerond. Aangezien de bouw natuurlijk al voltooid is, gaat dit voornamelijk over de financiële afsluiting van het project. Ook wordt het project hier geëvalueerd. Zo wordt er gekeken naar de kosten, de kwaliteit van het opgeleverde project en de prestaties van de betrokken partijen. Als laatste wordt het project officieel overgedragen aan de eigenaar, inclusief alle benodigde documentatie. Al deze stappen samen zorgen voor een zo groot mogelijke slagingskans voor een project.

De andere aanpak kan als volgt luiden, waar uiteraard de Raadsleden gemeentebreed inclusief de stadsdelen aan mee zouden moeten werken. Zorg voor binnen de gemeentelijke Bouw-en Woontoezicht voor genoeg gekwalificeerde bouwinspecteurs, die daadwerkelijk contra-expertise leveren voor het onafhankelijk beoordelen van de bouwplannen en ook de calculaties kunnen controleren op juistheid! Betrek hier ook bij de alternatieven voor deels prefabricated bouwonderdelen, die het eindproduct beduidend goedkoper kunnen maken. Ga na waarom de grondprijs zo kunstmatig hoog worden gehouden en/of deze niet veel lager kan zijn door niet automatisch mee te liften met de “marktprijs” , maar vervang deze door de originele vervangingswaarde en maak dit tot de reële waarde om als standaardprijs onderdeel te laten zijn voor de werkelijke aanbiedingsprijs. Zorg ervoor dat de gemeente een gespecialiseerde inkoopafdeling heeft, die collectief kunnen inkopen, zodat hier ook inkoopvoordelen behaald kunnen worden. Kortom de gemeente dient een eigen apparaat van deskundigen op te richten, zoals dit in de tijd van de jaren ’80 ten tijde van de Dienst Openbare Werken functioneerde met eigen ingenieursburo.

Voor alle woningzoekenden zowel jongeren als ouderen zou de Raad dit voorstel in overweging kunnen nemen en e.e.a. zo spoedig mogelijk vorm kunnen geven, zowel voor de Raad van Amsterdam alsook voor de stadsdelen, Graag uw reactie; xxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx Amsterdam.