Plan van Aanpak Uitvoeringsprogramma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed.pdf

PLAN VAN AANPAK Uitvoeringsprogramma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed 1

PLAN VAN AANPAK Programma Duurzaam

Opdrachtgever

Nadia El Mourabiti

Gemeentelijk vastgoed

Organisatie-onderdeel

Gemeentelijk Vastgoed

Auteur(s)

Maria Pieters, Eveline Roubos

Versie -status

3.0

Versiedatum

18 maart2024

2

INHOUDSOPGAVE 5. VOORWOORD

4

1.

5

INLEIDING 1.1 1.2 1.3

2.

STAND VAN ZAKEN VERDUURZAMING GEMEENTELIJK VASTGOED

7

6.

7 8 8

VISIE, MISSIE & STRATEGIE

9

BIJLAGEN

PROGRAMMA DUURZAAM GEMEENTELIJK VASTGOED VISIE EN MISSIE STRATEGIE ALGEMEEN EN PER THEMA HET DOELEN-INSPANNINGEN-NETWERK SPEELVELD UITVOERING RELATIE MET ANDERE PROGRAMMA’S EN ORGANISATIE-ONDERDELEN

KADERS EN UITGANGSPUNTEN 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

SCOPE ALGEMENE PRINCIPES UITGANGSPUNTEN PER DUURZAAMHEIDSTHEMA PRIORITERING AFWEGINGSKADER VOOR AFWIJKINGEN PRINCIPE MEERJARENPLANNING EN BESTEDINGSPLANNEN BESTEDINGSRUIMTE EN VERDELING OVER DOMEINEN

9 10 10 11 11 11

TOP 4 RISICO’S MARKTSTRATEGIE INFORMATIEPOSITIE COMMUNICATIESTRATEGIE GOVERNANCE EN STURING

FINANCIËN

ENERGIE EN CO2-UITSTOOT CIRCULARITEIT KLIMAATADAPTATIE

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.

5 5 6

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6.1 6.2 6.3 6.4

2.1 2.2 2.3 3.

AANLEIDING OPDRACHT REIKWIJDTE PLAN VAN AANPAK

AANPAK

UITGANGSPUNTEN OVERZICHT VAN MIDDELEN KREDIETEN EN BESTEDINGSVOORSTELLEN DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN DOORREKENEN IN HUUR

17 17 18 18 19 19 20 20 20 20 20 21

BIJLAGE 1 – DOELEN-INSPANNINGEN-NETWERK GEMEENTELIJK DUURZAAM GEMEENTELIJK VASTGOED

BIJLAGE 2 – TOELICHTING OP PRIORITERINGSPROCES EN AFWEGINGSKADER AFWIJKINGEN

21 21

13 13 13 14 15 15 16 16

3

VOORWOORD Als we mensen en bedrijven in onze stad willen aanmoedigen om de CO2uitstoot te verminderen, moeten we zelf het goede voorbeeld geven. Daarom zet de gemeente Amsterdam zich in voor het verduurzamen van haar eigen gebouwen. Gemeentelijk Vastgoed beheert in Amsterdam circa 800 eigen panden. Deze panden worden verhuurd aan commerciële en vooral maatschappelijke organisaties. Ook de panden die de gemeente zelf gebruikt voor de huisvesting van de ambtenaren vallen hieronder.

Om de versnelling van het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed te realiseren en zo de doelen te halen, is dit Plan van Aanpak Uitvoeringsprogramma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed opgesteld. Hierin leest u meer over onze aanpak. Want voor Amsterdam geldt: een beter klimaat begint bij een betere overheid!

Rutger Groot Wassink wethouder Vastgoed Gemeente Amsterdam

Ons doel is om tegen 2030 de CO2-uitstoot van ons gemeentelijk vastgoed met 55% te verminderen ten opzichte van 1990. Hoewel we al jaren op weg zijn naar dit doel, moeten we ons tempo versnellen om het te bereiken. We zijn niet alleen bezig met het verminderen van energieverbruik door bijvoorbeeld isolatie en zonnepanelen, maar ook met circulaire en klimaatadaptieve oplossingen. We kiezen waar mogelijk voor biobased isolatiemateriaal en leggen groene daken aan. Hierbij zetten we in op onze gebruikelijke aanpak om duurzaamheidsmaatregelen pragmatisch te integreren met geplande onderhoudswerkzaamheden. Zo proberen we de overlast voor onze huurders tot een minimum te beperken.

4

1. INLEIDING Dit Plan van Aanpak (PvA) beschrijft op hoofdlijnen de structuur en kaders van de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed tot en met 2030. Het geeft uitleg over de aanpak van de uitvoering van het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed 2030. Binnen de vastgestelde kaders wordt het PvA verder uitgewerkt in processen en werkafspraken die nodig zijn op tactisch en uitvoerend niveau. Dat gebeurt in overleg met interne en externe samenwerkingspartners. Dit is verder uitgewerkt in paragraaf 5.5. De aanpak wordt jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. Alleen wijzigingen in het PvA die betrekking hebben op de doelstelling van het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed zullen opnieuw aan het bestuur worden voorgelegd. Over de voortgang in de uitvoering wordt structureel gerapporteerd. Wat betreft de implementatie en naleving van het PvA beschouwen we 2024 als transitiejaar waarin huidige werkwijzen en processen worden aangescherpt naar de nieuwe aanpak, belangrijke uitvoeringsdocumenten worden uitgewerkt en de capaciteit wordt uitgebreid.

1.1 Aanleiding We werken al geruime tijd aan de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed om te voldoen aan wet- en regelgeving en om bij te dragen aan de gemeentelijke doelstellingen. De afgelopen jaren zijn mooie stappen gemaakt; verduurzaming is deels gestandaardiseerd en geborgd in processen en planningen en het aantal verduurzamingsprojecten neemt al jaren gestaag toe. We krijgen bovendien steeds beter inzicht in de opgave. We snappen de complexiteit, weten waar we staan en wat ons nog te doen staat. Het is inmiddels glashelder: met dit tempo en de huidige aanpak halen we de

duurzaamheidsdoelstellingen bij lange na niet. Deze constatering was in 2022 aanleiding voor een onderzoek naar hoe we wel binnen de gestelde termijn (heden tot 2030) de nodige resultaten kunnen boeken. Een extern onderzoeksbureau heeft verschillende scenario’s doorgerekend, die Gemeentelijk Vastgoed aan de vakwethouder heeft voorgelegd. Hierna is een scenario gekozen én bij de Voorjaarsnota 2023 voor de aankomende 4 jaar financiële ruimte gecreëerd. Het gekozen scenario staat bekend als scenario 1B (zoals in het rapport Rapportage investeringskostenraming verduurzaming vastgoed d.d. 29/12/2022 genoemd is). Binnen dit scenario vallen alle panden die nog niet aan de duurzaamheidsdoelstellingen voldoen met uitzondering van monumenten. Voor eigenhuisvestingspanden is energieneutraal en aardgasvrij als uitgangspunt genomen, voor het overige vastgoed is dat een energieprestatielabel A. In totaal moeten nog ruim 300 panden verbeterd worden, wat een totale CO2-reductie van 55% (t.o.v.) 1990 zou moeten opleveren. Voor de eerste vier jaar is € 150 miljoen beschikbaar gesteld. Dit PvA beschrijft hoe we de verduurzaming de komende 4 jaar gaan opschalen.

1.2 Opdracht De belangrijkste opdracht is het verduurzamen van ca. 300 gemeentelijk vastgoed panden 0m te komen tot een CO2 reductie van 55% ten opzichte van 1990, in het jaar 2030. De streefwaarden per pand zijn: de eigen huisvesting moet in 2030 energieneutraal zijn, de overige gemeentelijke panden moeten in 2030 minimaal energielabel A krijgen. We streven naar integrale verduurzaming door de panden niet alleen energiezuiniger te maken, maar ook aandacht te besteden aan circulariteit, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. De te nemen verduurzamingsmaatregelen die ten laste komen van de het beschikbare budget, hebben voornamelijk betrekking op de bouwkundige 5

schil (zoals dak en gevel) en de gebouwgebonden installaties (zoals verwarming, elektra en ventilatie).

1.3 Reikwijdte Plan van Aanpak Dit plan van aanpak richt zich op de verduurzaming tot 2030, met de nadruk op de periode 2024-2027 waarvoor budget is toegekend op basis van het eerder gekozen scenario 1B. Volgens de uitgangpunten van dit scenario is een pandenlijst van circa 300 panden opgesteld die in 2030 (nog) in eigendom en beheer zijn bij GV en die moeten gaan voldoen aan de beleidsdoelstellingen. Deze lijst is het vertrekpunt voor de bovengenoemde verduurzamingsopgave voor de periode 2024 – 2030. De omvang van de portefeuille kan in de loop der tijd wijzigen door het afstoten van panden of het uitbreiden van de pandenlijst wat bij het opstellen van de lijst (2022) nog niet te overzien was. De scope van de verduurzaming wordt verder toegelicht in 4.1

6

2. STAND VAN ZAKEN VERDUURZAMING GEMEENTELIJK VASTGOED

Op basis van schattingen van de CO2-uistoot van het gemeentelijk vastgoed die in 2021 en 2022 zijn gedaan is de huidige CO2-reductie ten opzichte van 1990 21%. De uitstoot van de panden binnen scope (zie 4.1) was begin 2023 51.200 ton CO2. In 2030 mag nog maximaal 29.000 ton CO2 worden uitgestoten. Om de doelstelling te halen moet de uitstoot dus met nog zo’n 22.000 ton CO2 worden teruggebracht.

2.1 Energie en CO2-uitstoot Vanaf 2018 monitoren we op het aantal A-labels. Het percentage A-labels neemt gestaag toe. Een vergelijking tussen 2018 en nu (februari 2024) laat zien dat ook het algehele beeld positief is. Het aantal verhuurbare eenheden met een goed label (A-C) is toegenomen en het aandeel slechte labels (D-G) is afgenomen.

Ook in het aantal zonnepanelen en aardgasvrije panden is een duidelijke toename te zien. Toch is het tempo niet hoog genoeg. Als we de huidige trend doorzetten, heeft in 2030 circa tweederde van de portefeuille nog geen label A en is de geraamde reductie van de CO2-uitstoot 23-26% (t.o.v. 1990).

7

2.2 Circulariteit Circulariteit blijft vooralsnog hangen in de pilot- en experimenteerfase, maar we willen biobased isolatie als norm introduceren. Naar de haalbaarheid en effectiviteit voor het terugbrengen van de milieu-impact door materialen is onderzoek gedaan. Binnen het budget is rekening gehouden met de meerkosten hiervan. Over het algemeen hebben we nog maar beperkt inzicht in de impact van materialen. Wel is er in 2022 materiaalstroomanalyse uitgevoerd naar de inen uitstroom van materialen als voor een selectie van 67 panden de geplande groot onderhoudswerkzaamheden en verduurzamingsmaatregelen worden uitgevoerd. Dit representeert ongeveer 10% van de totale opgave (650 onderhoudsprojecten) tot 2033 en werd door experts binnen de gemeente aangekaart als representatief sample. Als alle werkzaamheden uitgevoerd worden zoals gepland, wordt voor het onderhoud en het verduurzamen van deze panden de komende 10 jaar 8,8 miljoen kg aan zand, elektronica en isolatiemateriaal gebruikt. De Milieukostenindicator-waarde (MKI) betreft 3,6 miljoen euro. De negatieve milieu-impact wordt voor meer dan de helft (51%) veroorzaakt door het verduurzamen van het vastgoed (conform Investeringsplan, scenario 1B). PVpanelen zijn daarbij de meest impactvolle activiteit (46,7%).

Indien alle vrijkomende producten (in het theoretische scenario) 1-op-1 hergebruikt zouden worden, kunnen uitstromende materialen 30% van de instromende materialen vervangen. Dit toont aan dat vanuit circulaire ambities van onder andere de Rijksoverheid (50% minder primair materiaalgebruik in 2030 t.o.v. 1990) er naast hoogwaardig hergebruik, om het primair materiaalgebruik omlaag te brengen, ook naar andere duurzaamheidsstrategieën moet worden gekeken.

2.3 Klimaatadaptatie Het aantal groene daken en groene gevels zijn we pas onlangs gaan inventariseren. Exacte cijfers zijn nog niet bekend. Het aantal groene daken ligt rond de 50 en gemiddeld worden zo'n 3-5 nieuwe groene daken per jaar aangelegd. In 2023 waren dat er 7. Soms zijn deze daken ook (extra) waterbergend of in combinatie met zonnepanelen aangelegd. Het aantal groene gevels is ook niet exact bekend. We werken nu aan de pilot om 10 groene gevels aan te leggen en daar wat betreft proces en beheer van te leren. Daarvan waren er in 2023 2 gerealiseerd, de overige groene gevels zijn in voorbereiding en waarschijnlijk in 2024 aangelegd. Bij drie panden zijn waterbergende binnentuinen aangelegd.

Bij de aanleg van groene daken, gevels en terreinen groeit het besef dat door de juiste keuze van de begroeiing ook een bijdrage kan worden geleverd aan de doelstellingen voor een natuurinclusieve stad. In veel gevallen wordt nu vooraf advies bij een ecoloog ingewonnen. Met de groene daken, gevels en terreinen wordt een bijdrage geleverd aan het tegengaan van overlast door hitte, droogte en wateroverlast in de stad. De impact is nog niet te bepalen. Aan de hand van een dakenkansenkaart en een dashboard voor klimaatrisico's kunnen per object globaal de potentie en het risico worden bepaald.

8

3. VISIE, MISSIE & STRATEGIE 3.1 Programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed Al jaren wordt aan de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed gewerkt. Voor de centralisatie van het vastgoedbeheer in 2015, hadden de alle stadsdelen een eigen duurzaamheidsagenda. Sinds 2016 werken we volgens een programmatische aanpak. Het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed heeft de regie op het vertalen van landelijke wetgeving en gemeentelijk duurzaamheidsbeleid naar doelstellingen en acties die betrekking hebben op de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. Ook is het programma verantwoordelijk voor de monitoring op de realisatie van de doelstellingen. Voor de versnelling heeft het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed ook een sturende rol. Het programma streeft een klimaatneutrale vastgoedportefeuille na, die onderverdeeld is in programmadoelen voor de duurzaamheidthema’s Energie, Circulariteit en Klimaatadaptatie & Groen. De inspanningen zijn enerzijds gericht op het verminderen van negatieve effecten en anderzijds op het voorbereiden van de stad op het veranderend klimaat en compensatie met extra groen.

Fig. 1 .Voornaamste doestellingen m.b.t. verduurzaming vastgoed

De doelstellingen en inspanningen zijn onder drie thema’s georganiseerd: Energie, Circulariteit en Klimaatadaptatie & Groen. Voor de verschillende thema’s zijn meetbare doelstellingen voor 2030 opgesteld met een DoelenInspanningen-Netwerk, zie bijlage 1. De doelstelling voor CO2-reductie door het verminderen van energieverbruik en meer duurzame energie is de voornaamste. De verduurzaming is in 2030 nog niet klaar, het is een tussenstation om te komen tot de doelen die voor 2050 zijn gesteld.

9

3.2 Visie en Missie Een klimaatneutrale vastgoedportefeuille is de visie, daarnaast zien we de gemeentelijk vastgoedportefeuille als middel om bij te dragen aan een toekomstbestendige en leefbare stad. In de missie staat beschreven wat Gemeentelijk Vastgoed daaraan kan doen: Duurzaam handelen is de norm. We vervullen de huidige (huisvestings)behoeften zonder toekomstige ecologische, economische en sociale belangen uit het oog te verliezen. We ontwerpen en bouwen onze panden zo, dat ze geen of minimale negatieve impact hebben op de omgeving. We bouwen (ten minste) energieneutraal en leggen zo min mogelijk beslag op nieuwe grondstoffen of materialen. We (ver)bouwen toekomstgericht en investeren in slimme ontwerpen die grote aanpassingen in de toekomst overbodig maken. Onze gebouwen leggen geen extra druk op de omgeving, doordat we nieuwe bebouwde m2 in groen compenseren, een bijdrage leveren aan gereguleerde afvoer van hemelwater en natuurinclusief bouwen. We maken slim gebruik van hemelwater en stimuleren met groene daken, gevels en terreinen de biodiversiteit. Bij het beheer van de vastgoedportefeuille verbruiken we zo min mogelijk energie en verspillen we niets. Alle mogelijkheden om duurzame energie op te wekken benutten we. Zodoende reduceren we de CO2uitstoot maximaal. Uitstoot die niet vermeden kan worden compenseren we.

We toetsen werkzaamheden aan circulaire principes en passen materialen met een lage CO2-footprint toe. We passen onze gebouwen aan om tegen het veranderend klimaat bestand te zijn en benutten de mogelijkheden van daken, gevels en tuinen om de stad leefbaar te houden. We maken optimaal gebruik van de aanwezige mogelijkheden, kennis en kunde binnen GV. We werken graag samen met andere organisaties binnen en buiten Amsterdam om te leren en dat wat we (nog) niet zelf beheersen binnen te halen. We delen onze resultaten en leren ervan.

3.3 Strategie algemeen en per thema De overkoepelende strategie is gericht op de noodzakelijke versnelling om de doelstellingen voor 2030, de eerste grote mijlpaal wat betreft verduurzaming van de gemeentelijke organisatie, te halen. Dat doen we door ons te concentreren op panden die relatief gezien het snelst en goedkoopst zijn te realiseren. Voor panden die worden ingezet voor de eigen organisatie (kantoorpanden, werven etc.) geldt energieneutraal en aardgasvrij als streefwaarde, voor al het overige vastgoed wordt een energieprestatielabel A als streefwaarde gehanteerd. De verduurzaming van monumenten, die in de regel meer tijd en geld kosten, wordt zoveel mogelijk uitgesteld tot na 2030. Uitzonderingen daarop zijn: • toepassing van de standaardmaatregelen die in de Duurzame Meerjarenplanningen (DMJOP’s) gekoppeld aan het groot onderhoud al gepland en begroot staan; • verduurzaming van monumenten die al intern of aan huurders is toegezegd; • verduurzamingskansen zoals bij grootschalige renovatie, ontwikkelingen in de omgeving of subsidiemogelijkheden. De kansen in de laatste categorie worden beoordeeld volgens het Afwegingskader voor afwijkingen zie 4.5 Het zwaartepunt van de verduurzaming ligt op het energiezuinig maken van de panden en daarmee de CO2-uitstoot van het gemeentelijk vastgoed terug te brengen.

Onderdeel van de strategie is echter ook om energiezuinig maken van de panden als vliegwiel te gebruiken voor de andere duurzaamheidsthema’s door gelijktijdig maatregelen te treffen die panden beter beschermen tegen het veranderend klimaat en aandacht te besteden aan de milieulast en herbruikbaarheid van de te gebruiken materialen. Voor de verschillende duurzaamheidsthema’s is de strategie en aanpak verder uitgewerkt in 4.3

10

Innovatie wordt niet als doel maar als middel gezien om sneller tot realisatie van de doelstellingen te komen. Innovatieve technieken of methoden worden toegepast waar bewezen technieken te kort schieten of in effect mogelijk overtroffen kunnen worden.

3.4 Het Doelen-Inspanningen-Netwerk In het Doelen-Inspanningen-Netwerk (DIN) staan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente Amsterdam vertaald naar doelen, indicatoren en activiteiten die specifiek betrekking hebben op het gemeentelijk vastgoed. Het DIN geeft weer hoe de doelen en activiteiten (inspanningen) in relatie staan tot elkaar. Als bijlage 1 is het DIN van het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed toegevoegd.

Netcongestie zal met name een rol spelen bij de doelstelling om de eigen huisvesting panden energieneutraal/aardgasvrij te maken. Dit betekent dat er voor deze objecten specifiek gekeken moet worden naar de haalbaarheid van de te nemen maatregelen in relatie tot de problematiek van netcongestie en wat daarbij de alternatieve mogelijkheden zijn. Voor de uitwerking van de buisinesscase en het hieraan verbonden tijdspad zijn we afhankelijk van de reeds afgesloten Raamovereenkomsten.

3.6 Relatie met andere programma’s en organisatie-onderdelen Gemeentelijk vastgoed:

3.5 Speelveld uitvoering Het uitvoeringsprogramma bevindt zich in een speelveld van omgevingsfactoren die als communicerende vaten van invloed zijn om te komen naar het einddoel. Om controle te kunnen houden over de uitvoering is het van belang om tijdens de uitvoering constant zicht te houden op al deze factoren. Het uitvoeringsprogramma zal continu tegen het licht gehouden moeten worden om te bepalen of bijsturing of aanpassing van het plan nodig is. Bijsturing of aanpassing van de strategie en aanpak worden bepaald aan de hand van SMART-doelen zoals die in het DIN zijn bepaald. Deze doelen worden in een dashboard gemeten. Indien aanpassing van het uitvoeringplan nodig is op het niveau van de doelstelling(en), dan zal dat tijdig aan het bestuur worden gemeld en voorgelegd.

•

• • •

• • •

Informeert Duurzame toekomst, stad en organisatie en gebruikt het bestuurlijk team zo nodig voor escalatie van belemmeringen in de verduurzaming. Informeert programma Energie voor de stad wat betreft het energiezuiniger maken van het gemeentelijk vastgoed. Informeert de Green Office en vraagt zo nodig om advies. Werkt samen met het Facilitair Bureau voor de verduurzaming van de panden die ingezet worden voor huisvesting van de eigen organisatie. Werkt samen met Maatschappelijke Voorzieningen voor de verduurzaming van bestaande maatschappelijk voorzieningen. Consulteert overige beleidsdirecties wat betreft de prioritering en impact van verduurzamingsmaatregelen. Consulteert de stadsdelen wat betreft prioritering van de verduurzamingsprojecten.

11

12

4. KADERS EN UITGANGSPUNTEN 4.1 Scope Als vuistregel voor het bepalen van de scope geldt dat de te nemen maatregelen moeten passen bij de verantwoordelijkheid die Gemeentelijk Vastgoed heeft t.a.v. het beheer van het vastgoed als pandeigenaar. Daarom wordt CO2-reductie gekoppeld aan CO2-uitstoot als resultaat van het gebouwgebonden energieverbruik van de gemeentelijke panden in de gebruiksfase. Aanvullend criteria zijn: • Panden zijn in 2030 nog in eigendom de gemeente (in 2030) en in beheer bij GV. • Panden voldoen nog niet aan de streefwaarden: energieneutraal & aardgasvrij voor eigen huisvestingspanden en energieprestatielabel A voor het overige vastgoed. • Verduurzaming van monumenten wordt in principe uitgesteld tot na 2030. • Geen nieuwbouw.

4.2 Algemene principes Voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed worden een aantal algemene principes gehanteerd.

• We sluiten aan bij wat er al is en wat werkt. We bouwen voort op de ervaring die we de afgelopen jaren hebben opgedaan bij het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed. Deze ervaring is verwerkt in processen (zoals het DMJOP), afspraken, samenwerkingsverbanden en een programma-organisatie die we verder uitbouwen en opschalen. Ook kijken we buiten de eigen organisatie en nemen beproefde methoden en bewezen technieken over. • We weten nog niet alles exact, we leren bij door te doen. Naast de inmiddels organisatie-eigen processen en methoden, proberen we nieuwe werkwijzen uit zoals andere contractvormen. Aan de hand van de resultaten en ervaringen evalueren we structureel, meerder keren per jaar, de werkwijzen. De leerpunten kunnen leiden tot bijstelling van de werkwijze, marktbenadering en meerjarenplanning. •

We zoeken de samenwerking op, maar ieder houdt zijn eigen verantwoordelijkheid De verduurzaming van het vastgoed is een heel dynamisch veld. Er zijn voortdurende nieuwe inzichten, vragen en mogelijkheden. We houden deze zo nauwlettend mogelijk in de gaten, maar staan ook in contact met andere organisatie-onderdelen, andere gemeenten, kennispartners en de markt. We luisteren ook goed naar huurders en omwonenden van projecten. We zoeken de samenwerking op met initiatieven en activiteiten die logisch aansluiten op onze opgave. Een grote opgave als deze heeft een raakvlak met veel andere doelstellingen en activiteiten van de gemeente. De neiging om de opgave te verzwaren met aanvullende wensen en voorwaarden zal daarom groot zijn. Om de gewenste versnelling van de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed te halen is focus een noodzaak. We moeten er daarom voor waken dat alleen logische verbindingen worden gemaakt en de primaire verdeling van verantwoordelijkheden tussen organisatieonderdelen, maar ook huurder en verhuurder in stand blijven.

13

4.3 Uitgangspunten per duurzaamheidsthema Zoals beschreven staat in de scope, is de focus van de versnelling van de verduurzaming gericht op de CO2-reductie door het terugbrengen van (fossiel) energieverbruik. Dat valt onder het thema Energie. Daarvoor hanteren we de Trias Energetica: 1.

Minder energieverbruik door de nadruk in de verduurzaming te leggen op isolatie en energiezuinige installaties.

2. Gebruik duurzame energieopwekking door zonnepanelen waar dat kan. 3. Efficiënt gebruik fossiele brandstof door goed afgestelde installaties en warmte-terugwinning.

Wat betreft circulariteit werken we volgens de Trias Materia: 1. Reduceren materiaalgebruik door met goed onderhoud de technische levensduur te verlengen, vervanging uit te stellen en waar mogelijk de standaard technische afschrijftermijnen aan te passen in het technisch plansysteem. 2. Biobased materiaal gebruiken voor isolatie en aanvullende eisen te stellen met betrekking tot o.a. herbruikbaarheid en CO2-footprint van zonnepanelen en overige bouwmaterialen. 3. Eindige grondstoffen zo efficiënt mogelijk inzetten door bij (grote) projecten de grondstoffen en materialen vast te leggen in een materiaalpaspoort, na te denken over het hergebruik van sloopafval bij renovaties, en omwille van de losmaakbaarheid het verlijmen van materialen te minimaliseren.

Voor klimaatadaptatie geldt dat we ons in eerste instantie richten op de panden die door hun ligging, gebruik of technische staat het meest kwetsbaar zijn voor de gevolgen van hitte, droogte, wateroverlast en overstroming. Afhankelijk van de budgettaire ruimte en beschikbare capaciteit zullen we extra groene daken, groene gevels en waterbergende terreinen kunnen realiseren. Een bijdrage aan de natuurinclusiviteit doen we door bij de aanleg van groene daken, groene gevels en waterbergende terreinen een advies in te winnen over de gewenste vegetatie en het eventueel aanbrengen van nestkasten of insectenhotels. 14

4.4 Prioritering Om de gestelde doelen binnen de gestelde tijd te behalen is het belangrijk om te prioriteren. Bij de prioritering van de uitvoering verduurzamingsmaatregelen gaan we uit van vier uitgangspunten. Het momentum en de uitvoerbaarheid wegen hierbij het zwaarst. 1.

Momentum is de mogelijkheid om op lopende processen aan te haken en worden bepaald door het moment waarop deze processen gepland zijn. Voorbeelden hiervan zijn groot of periodiek onderhoud aan een pand, maar ook projecten uit strategische huisvestingsplannen of initiatieven uit de buurt. Deze aanpak draagt bij aan de efficiency van de verduurzaming van gemeentelijk vastgoed. Wat momentum is, wordt in eerste instantie vanuit het programma Duurzaam Vastgoed bepaald en daarna getoetst bij onze stakeholders. 2. De uitvoerbaarheid hangt nauw samen met het benutten van het momentum. Het te groot of complex maken van projecten kan voor vertraging zorgen. Alleen logische combinaties van werk en ambities dragen bij aan de uitvoerbaarheid. De impact van de verbouwing voor de huurder/het huurgenot zijn ook bepalend voor de uitvoerbaarheid. Uitvoerbaarheid heeft ook betrekking op de technische haalbaarheid binnen de financiële kaders en mogelijke alternatieven. 3. Panden met labels slechter dan D krijgen voorrang als het investeringsvolume moet worden beperkt of juist aangevuld. 4. Aanvullende beleidswensen zoals ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’ en het samenwerken met energiecoöperaties of burgerinitiatieven tellen ook mee in de prioritering als onderscheidende factor en kunnen een reden zijn om een project voorrang te geven.

Ook bijdragen aan andere duurzaamheidsdoelstellingen zoals circulariteit en klimaatadaptatie worden meegewogen.

4.5 Afwegingskader voor afwijkingen Het verduurzamingsprogramma beslaat meerdere jaren en betreft honderden panden en huurders. De techniek en regelgeving m.b.t. energieen milieuprestatie van gebouwen is voortdurend in ontwikkeling en de vastgoedportefeuille zelf is ook niet statisch. Dat er (verzoeken voor) afwijkingen komen is zeker. Het is daarom belangrijk afspraken te maken over hoe hiermee moet worden omgegaan. Het afwegingskader biedt houvast voor het op- en afvoeren van projecten en het omgaan met meerkosten. Alle afwijkingen worden afgezet tegen de originele scope en pandenlijst. Het afwegingskader beschrijft een viertal situaties waarbij het afwijken van de originele pandenlijst of het maken van uitzonderingen ten opzichte van de gekozen scope overwogen kan worden. Het betreft de volgende situaties: A. Sloop van een pand B. Bijstelling van duurzaamheidsopgave per project C. Budgetverzoek voor een pand buiten originele scope D. Meerkosten projecten Als uitgangspunten en volgorde van beoordeling geldt het volgende: • De eerste controle is op inhoud: wat is de bijdrage aan de doelstelling? Daarna wordt getoetst op financiële criteria, zoals de beschikbare budgetruimte. • De mate van urgentie is ook van belang voor toekenning. Een uitgelezen kans voor verduurzaming (inclusief monumenten) willen we niet laten schieten, maar wat kan wachten moet ook soms wachten.

• Alle projecten worden ook getoetst aan de originele scope. • Ook gelden de criteria voor verduurzaming die nu al gangbaar zijn binnen gemeentelijk vastgoed wat betreft kosten/baten verhouding en onderbouwing. (Zie bijlage 2: toelichting op prioriteringsproces en afwegingskader afwijkingen.)

15

•

Er wordt vanuit gegaan dat wettelijke maatregelen uit reguliere budgetten gedekt kunnen worden en dat uitsluitend voor bovenwettelijke maatregelen budget wordt aangevraagd.

Het prioriteringsproces en afwegingskader afwijkingen zijn voorafgaand aan het integrale plan van aanpak door het college vastgesteld (27 februari 2024) De vastgestelde stukken zijn als bijlage 2 toegevoegd.

4.7 Bestedingsruimte en verdeling over domeinen Belangrijke leidende principes (kaders) voor de planning zijn de verdeling van het investeringsbudget per jaar over de drie investeringsdomeinen en de investeringsruimte per jaar. (zie hoofdstuk 6, Financiën)

4.6 Principe meerjarenplanning en bestedingsplannen Het toepassen van de prioritering in paragraaf 4.4 leidt tot een principe meerjarenplanning op pandniveau voor de periode 2025 – 2030. De pandenlijst is niet statisch en wordt voortdurend geactualiseerd op basis van nieuwe informatie over bijvoorbeeld de status, kosten en doorlooptijd van projecten. Ook biedt de principeplanning voldoende ruimte om aanpassingen te doen, als blijkt dat dat nodig is om bijvoorbeeld de overlast voor de huurders en gebruikers van de panden te beperken. De pandenlijst is gekoppeld aan een dashboard waarin de totalen van de meest actuele informatie staan vertaald naar totalen in geld, aantal projecten, verdeling over de investeringsdomeinen en de geraamde CO2reductie. Hiermee wordt dus ook de basis gelegd voor rapportages en verantwoording op de effectieve inzet van middelen en de voortgang op het halen van de doelen.

Fig.2: verdeling van het investeringbudget over de drie investeringsdomeinen in miljoenen euro’s

Het opstellen van bestedingsplannen zal jaarlijks plaatsvinden. De principe meerjarenplanning vormt de basis. Op tactisch niveau en wordt met stakeholders de planning afgestemd, waarna de bestedingsplannen ter instemming aan het bestuur worden aangeboden. Voor het bestedingsplan 2025 houden we de deadline voor het aanleveren van begrotingsstukken 2025 aan.

16

5. AANPAK De basis voor de aanpak is een twee sporenbeleid: meteen aan de slag en leren door te doen, maar ondertussen toewerken naar een planmatige meerjarenaanpak die gericht is op de voortdurende verbetering van de informatiepositie, werkwijzen en markbenadering om de verduurzamingsprojecten zo efficiënt en effectief mogelijk uit te kunnen voeren.

Top 4 risico’s geformuleerd en beheersmaatregelen: - 7 jaar (tot 2030) lijkt kort gezien de omvang van de opgave Met marktstrategie hierop inspelen, realistische planning maken op pandniveau. - De benodigde capaciteit is op tijd beschikbaar Met marktstrategie hier op inspelen en tegelijk kijken naar wat er nodig is van de organisatie om omvang van projecten aan te kunnen. - Vertraging omdat huurder niet kan of wil meewerken Geschikt moment kiezen, communicatiestrategie gericht op huurder. - Het bestuurbaar krijgen en houden van het programma is een uitdaging Creëren van een slagkrachtige uitvoeringsorganisatie met heldere governance; duidelijke stuurlijnen, overlegstructuren en bijbehorende besluitvorming op logische plek.

5.1 Top 4 risico’s In november 2023 heeft een risico analyse bijeenkomst plaatsgevonden waaraan een diversiteit van binnengemeentelijke belanghebbenden hebben deelgenomen. De uitkomsten van deze risico-analyse zijn als input gebruikt voor de uitwerking van de aanpak. De centrale vraag aan de deelnemers was: Welke risico’s zie jij, vanuit je eigen positie/rol/verantwoordelijkheid in de gemeentelijke organisatie , ten aanzien van de realisatie van deze opgave na het vaststellen van het Plan van Aanpak uitvoering?

Beheersmaatregelen liggen met name op het vlak van governance, marktbenadering , communicatie en strategisch plannen. Met DMC is afgestemd of het programma onder Regeling Grote Projecten (RGP) zou moeten vallen. Hoewel het programma aan een aantal criteria voldoet ,is het advies van DMC om de RGP regeling niet van toepassing te laten verklaren omdat het programma niet dusdanig risicovol is. In overleg met DMC nemen we in onze rapportages wel een aantal elementen uit de RGP over, zoals het inrichten van de governance.

17

Door in te zetten op het ontwikkelen van deze kennis en ervaring en hiervan te leren wordt het handelingsperspectief op lange termijn verruimd om deze werkwijze ook bij bijvoorbeeld commercieel en maatschappelijk vastgoed toe te passen, zonder dat dit nu tot directe vertraging in de productie leidt.

5.2 Marktstrategie Met de marktstrategie (inkoop) willen we de benodigde capaciteit in de markt tijdig aanspreken en op een effectieve manier inzetten om bij te dragen aan het realiseren van de doelen van het programma verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Vanwege de benodigde opschaling in combinatie met een krappe markt en het risico op gebrek aan voldoende capaciteit, is een overkoepelende marktstrategie zinvol. Door niet per pand de inkoop te beschouwen, maar dit programmatisch te benaderen en de opgave op een aantrekkelijke manier in de markt te zetten, kan dit risico op gebrek aan capaciteit deels worden beheerst. De pijlers van de marktstrategie zijn: • Bestaande kracht in de organisatie benutten en versterken Zowel bouwmanagers vanuit het projectmanagementbureau (PMB) als de projectleiders/bouwmanagers van Gemeentelijk Vastgoed hebben vooral ervaring met traditionele bouworganisatievormen, waarbij disciplinegericht wordt ingekocht, veelal (meervoudig) onderhands en waarbij de integrale verantwoordelijkheid bij de gemeente ligt. Een transitie naar meer verantwoordelijkheid bij de markt leggen en een regierol nemen door de gemeente zoals bij IPS scholen, kost tijd en energie om zorgvuldig in te richten en die energie kan niet aan de productie worden besteed. Je schakelt dan eerst terug voor je op kunt schakelen.

Hierom is het van belang op korte termijn dicht aan te sluiten bij bestaande werkwijzen en routines en parallel te werken aan een strategie voor de (middel)lange termijn. •

Leren van en ervaring opdoen met prestatiecontracten bij eigen huisvesting De raamovereenkomst Installatieonderhoud eigen huisvesting biedt bij uitstek een kans om eerst op een beperkt deel van de verduurzamingsopgave ervaring op te doen met functioneel specificeren/prestatiecontracten.

•

Aantrekkelijke opdrachtgever zijn in een krappe markt Gezien de krappe markt waarin de gemeente Amsterdam moet concurreren met private opdrachtgevers is het van belang een aantrekkelijk opdrachtgever te zijn. Zaken als hoge (aanbestedings)eisen en procedurele verplichtingen, beperkte voorspelbaarheid en continuïteit kunnen ertoe leiden dat partijen niet voor Amsterdam willen werken. Het is daarom van belang voor het borgen van capaciteit om de inkopen en inhoud van opdrachten zodanig in te richten dat we een zo aantrekkelijk mogelijke opdrachtgever zijn en waar nodig de ruimte benutten op het gebied van inkoop.

Dit doen we onder andere door waar mogelijk meerdere objecten te clusteren en de ruimte op te zoeken in het onderhandse inkoopdomein onder de Europese aanbestedingsdrempels.

5.3 Informatie Om realistisch te kunnen plannen en goed te kunnen sturen en verantwoorden is betrouwbare en actuele informatie cruciaal. We besteden om die reden veel aandacht aan het opbouwen van een gedegen programma- en projectadministratie en het vastleggen van afspraken met betrekking tot informatiestromen en -beheer. Voor het uitvoeringsprogramma is met name informatie belangrijk over: • De huidige duurzaamheidsstaat van de panden • Het perspectief van de panden • Het type gebruik en gebruiker • De technische mogelijkheden voor de verduurzaming • Geplande en lopende (onderhouds)projecten 18

5.4 Communicatiestrategie Het programma Duurzaam Gemeentelijk Vastgoed vraagt om begrijpelijke, toegankelijke en betrouwbare communicatie, zowel intern als extern, met als motto: Zeggen wat je doet en doen wat je zegt. Over het uitvoeringsprogramma, de verduurzaming van de gemeentelijke organisatie en de verduurzaming van panden wordt gericht intern en extern gecommuniceerd. Daarvoor wordt een mix aan communicatiemiddelen ingezet. De pijlers voor de communicatie zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bekendheid vergroten Werken aan vertrouwen Inspireren en voorbeeld geven Participatie verkennen Maatwerk per project Gebiedsgerichte aanpak

5.5 Governance en sturing Voor een slagvaardig programma is een duidelijke stuurlijn nodig. Op tactisch niveau wordt met interne samenwerkingspartners - zoals het Facilitair Bureau en Maatschappelijke Voorzieningen – en beleidsdirecties (Kunst & Cultuur en Sport & Bos) afgestemd, waardoor een stuurgroep overbodig is. Ambtelijk wordt op MT-niveau geëscaleerd als belangen niet te verenigen zijn.

De ambtelijk opdrachtgever stuurt op de opdracht en de scope. Dit gebeurt in samenspraak met de uitvoeringsregisseur die aan het hoofd van de uitvoeringsorganisatie staat en de programmamanager die op de, doelstelling en kaders toeziet. De ambtelijk opdrachtgever heeft de beslissende stem. De ambtelijk opdrachtgever wordt geadviseerd door een programma-onafhankelijke controller die in de lijnorganisatie aanwezig is. Vanuit DMC is een 2e lijnscontrole ingebouwd. In het programmakernteam wordt vanuit uitvoerings- en beleidsdisciplines de voortgang van het programma integraal gewogen en besproken. Vier keer per jaar wordt aan de bestuurlijk opdrachtgever, de wethouder vastgoed gerapporteerd. De gemeenteraad ontvangt jaarlijks een raadsinformatiebrief over de voortgang van het programma.

Het ambtelijk opdrachtgeverschap wordt belegd bij een gedelegeerd ambtelijk opdrachtgever die het mandaat krijgt van de directeur Gemeentelijk Vastgoed om op de opdracht toe te zien.

19

6.3 Kredieten en bestedingsvoorstellen

6. FINANCIËN 6.1 Uitgangspunten 1. 2. 3. 4.

Investeringen worden geactiveerd De afschrijvingstermijn is 25 jaar Het rentepercentage is conform gemeentelijke begroting 0,7% De verhouding rendabel/onrendabel wordt gesteld op 50% voor gemeentelijke huisvesting en maatschappelijke voorzieningen en 100% rendabel voor het vastgoed zonder beleidsdoel.

6.2 Overzicht van middelen De financiële middelen die beschikbaar zijn betreffen voornamelijk investeringsmiddelen. Voor de realisatie van het Uitvoeringsplan Duurzaam Vastgoed 2030 zijn de volgende middelen beschikbaar gesteld voor de periode 2024 tot en met 2027 . Intensiveringsmiddelen nieuwe coalitie (onderdeel van 20 miljoen) € 8,0 miljoen Restant investeringsmiddelen BOO

€ 7,5 miljoen

Investeringsmiddelen 3 domeinen aangevraagd bij Voorjaarnota

€ 119,5 miljoen

DMJOP middelen (opgenomen in voorziening Groot Onderhoud)

€ 15,0 miljoen

Totaal beschikbaar

€ 150,0 miljoen

Voor de eerste vier jaar is € 150 miljoen beschikbaar gesteld, waarvan het grootste deel als investeringsruimte. Daarmee kan de helft van de opgave gedekt worden. Voor het resterende deel van de opgave dat tussen 2027 en 2030 uitgevoerd moet worden om de doelstellingen te halen, vraagt GV jaarlijks bij de Voorjaarsnota aanvullende dekkingen aan het bestuur.

Ten minste een keer per jaar worden geclusterd bestedingsplannen aan het bestuur aangeboden. Daarin wordt een voorstel gedaan voor de inzet van de beschikbare investeringsruimte per investeringsdomein. Het bestuur wordt dan gevraagd de uitvoeringskredieten beschikbaar te stellen en de directeur Gemeentelijk Vastgoed als kredietbeheerder aan te wijzen. In de bestedingsvoorstellen staat per project en in totaal wat de uitgaven, kasritmes en resultaten zullen zijn. Het kan voorkomen dat in bestedingsvoorstellen meer kredieten worden geactiveerd dan er strikt genomen aan investeringsruimte voor dat jaar is. Deze manier van overprogrammeren doen we omdat de ervaring leert dat voor een deel van de projecten vertraging op zal treden. Om toch genoeg voortgang te boeken worden daarom meer projecten gestart dan we verwachten in een jaar te kunnen afronden.

6.4 Duurzaamheidsinvesteringen doorrekenen in huur We volgen met de duurzaamheidsinvesteringen het basisprincipe van kostendekkend verhuren. Dit betekent dat de huur na de verduurzaming omhoog gaat. De hogere kosten worden volledig gecompenseerd door een lagere energierekening en aangevuld met subsidie waar nodig. Met het verstrekken van de subsidie is ook rekening gehouden in de gemeentebegroting. De huurder wordt volledig gecompenseerd voor hogere kosten. Hiermee moet de weerstand bij de huurder zo veel als mogelijk worden voorkomen. We onderzoeken ook of we mogelijk een deel van de kosten niet in rekening hoeven te brengen en onder de kostprijs kunnen verhuren. Dit is onderdeel van de nieuwe kostprijssystematiek voor maatschappelijke huurders, dat we ontwikkelen we in overleg met de directies Maatschappelijke Voorzieningen, Facilitair Beheer en Dienst Middelen en Control. 20

BIJLAGEN Bijlage 1 – Doelen-Inspanningen-Netwerk Gemeentelijk Duurzaam Gemeentelijk vastgoed Bijlage 2 – Toelichting op Prioriteringsproces en afwegingskader afwijkingen (vastgesteld door college op 27 februari 2024)

21