OS onderzoek Doorstroming op de woningmarkt -passendheid in perspectief - nov 2024.pdf

Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief Onderzoek en Statistiek

In opdracht van: Directie Grond en Ontwikkeling en directie Wonen, Gemeente Amsterdam Projectnummer: 231140 Auteurs: Michiel van Dartel, Najib el Moussaoui, Sjoerdje van Heerden E-mailadres: M.van.Dartel@amsterdam.nl Bezoekadres: Post: Telefoon: Website:

President Kennedylaan 923 Postbus 658 1000 AR Amsterdam 020 251 0333 onderzoek.amsterdam.nl

Amsterdam, september 2024 Foto voorzijde: Het Schip, fotograaf Edwin van Eis (2022)

Inhoud Doorstroming op de woningmarkt: Passendheid in perspectief Inleiding Samenvatting en conclusie 1 Passendheidsmaten 1.1 Definitie fysieke passendheid 1.2 Definitie financiële passendheid 1.3 Definitie levensloopbestendigheid en nultredewoning 2 In welke mate wonen Amsterdamse huishoudens passend? 2.1 In hoeverre woont men fysiek passend? 2.2 In hoeverre woont men financieel passend? 2.3 Fysieke en financiële passendheid 2.4 65-plussers en ouder worden 2.5 Stadsdelen 3 Zes opvallende groepen 4 Verhuisketens Methodologische keuzes en verantwoording Bronnenlijst Bijlage A Bijlage B

1 4 6 9 9 11 16 17 17 21 23 26 28 30 36 39 40 41 45

3

Inleiding De vraag naar woningen in Amsterdam is groot en de nieuwbouwproductie kan deze vraag niet bijhouden. Daarmee wordt het steeds belangrijker om te kijken naar een betere benutting van de bestaande woningvoorraad. Veel Amsterdammers wonen in een woning die niet past bij hun levensfase, financiële situatie, of zorgvraag. Een van de doelen uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) is om alle doelgroepen zoveel mogelijk in een passende woning te laten wonen (Gemeente Amsterdam, 2023a). Het gaat hierbij niet alleen om gericht bouwen, maar ook over het stimuleren van doorstroming en het op gang brengen van verhuisketens. Ook in het woningbouwplan 2022-2028 en de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt doorstroming herhaaldelijk benoemd als onderdeel van de oplossing voor het woningtekort (Gemeente Amsterdam, 2023b; Gemeente Amsterdam, 2021). Vanwege de schaarste op de Amsterdamse woningmarkt zet de gemeente in op het ondersteunen van een snellere doorstroming opdat zoveel mogelijk huishoudens een passende woning kunnen betrekken. Dit geldt voor jonge gezinnen en ouderen, maar ook voor huishoudens met een speciale woon/zorgbehoefte.

Enkele aanbevelingen uit de AAV om doorstroming te bevorderen zijn: zorg voor meer geclusterd wonen met zorg voor ouderen, maak verhuizen voor ouderen financieel aantrekkelijker, maak woningruil makkelijker (idealiter op buurtniveau), zorg voor doorstroommogelijkheden vanuit sociale huur in eigen buurt, reguleer wie mag kopen in Amsterdam (Gemeente Amsterdam, 2023a). Ondanks bestaand beleid, zoals 'Van Groot naar Beter', om doorstroming voor ouderen te stimuleren, blijft de doorstroming beperkt (zie ook Kruyswijk, 2024; Schipper, 2024). Om nieuw beleid te kunnen ontwikkelen voor de bestaande woningvoorraad en te bouwen voor betere doorstroming, zijn er voor de directie Wonen en de directie Grond & Ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam meer inzichten nodig in de woonwensen van woningzoekenden en redenen om wel of niet te verhuizen. Tegen deze achtergrond, staan in dit onderzoek vier opeenvolgende onderzoeksvragen centraal. De eerste vraag luidt: 1. Wat is passende huisvesting? Het is allereerst van belang om passend wonen te definiëren. Hierbij wordt er zowel naar passendheidsnormen gekeken, als naar wat huishoudens zelf als passend ervaren. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie aspecten van passendheid: • • •

Fysieke passendheid, in welke mate is de woninggrootte passend voor een huishouden; Financiële passendheid, in welke mate past het prijssegment bij het huishoudensinkomen; Levensloopbestendigheid, in welke mate is de woning geschikt om oud in te worden (voor 65-plus huishoudens)

4

Op basis van de vastgestelde maten van passendheid kan de tweede onderzoeksvraag beantwoord worden: 2. In welke mate wonen Amsterdamse huishoudens passend? Er wordt in kaart gebracht welke huishoudens niet of minder passend wonen en welke kenmerken deze huishoudens hebben. Op die manier wordt onderzocht of er bepaalde groepen zijn die over het algemeen niet-passend wonen. Dit geeft inzicht in aan welk type woningen meer behoefte is. Verder wordt onderzocht in hoeverre de huidige verdeling van woningen op basis van oppervlakte, verschilt van een (hypothetische) optimale verdeling op basis van de gedefinieerde passendheidsmaat. De derde onderzoeksvraag betreft welke woningen er vrijkomen als niet-passend wonende huishoudens zouden verhuizen naar een passende woning. Vervolgens wordt er gekeken welke huishoudens dan theoretisch zouden kunnen doorstromen naar deze nieuw vrijgekomen woningen. De onderzoeksvraag luidt: 3. Welke verhuisketens kunnen op gang komen om meer huishoudens naar een passende woning te laten verhuizen? Vervolgens staat bij de laatste onderzoeksvraag de verhuiswens van niet-passend wonende huishoudens centraal. Er wordt hierbij specifiek rekening gehouden met de behoeften van deze huishoudens en hun verhuisgeneigdheid. Deze uitkomsten worden vervolgens gerelateerd aan de mogelijkheid voor verhuisketens, zoals behandeld bij de vorige onderzoeksvraag.

De vraag luidt: 4. Welke verhuisketens zijn het meest kansrijk om op gang te brengen?

5

Samenvatting en conclusie Er is een grote vraag naar woningen in Amsterdam, die niet bijgebeend kan worden door nieuwbouw. Gezien deze schaarste is het zinvol om de mogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad te onderzoeken. In deze rapportage wordt er gekeken naar doorstroming als middel om meer huishoudens passend te laten wonen en verhuisketens op gang te brengen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie vormen van passendheid: fysieke passendheid, financiële passendheid, en passendheid wat betreft levensloopbestendigheid, gedefinieerd als de aan/afwezigheid van trappen in en bij de woning voor 65-plus huishoudens. Fysieke passendheid Fysieke passendheid is in dit onderzoek gemeten aan de hand van het gebruiksoppervlak van een woning en hoe dat in verhouding staat tot het aantal mensen in een huishouden. Dit wijkt af van passendheidsdefinities die in andere onderzoeken, in de Huisvestingsverordening of door andere organisaties worden gehanteerd, zoals door woningcorporaties. Er is een nieuwe passendheidsmaat vastgesteld die beter aansluit bij het doel van het onderzoek. Iets meer dan de helft (52%) van de Amsterdamse huishoudens woont fysiek ruim, met 15 m² of meer boven het oppervlak dat passend is voor hun huishoudenstype. Iets minder dan een tiende van de huishoudens woont krap.

Het aandeel huishoudens per leeftijdsgroep dat fysiek ruim woont, neemt toe met de leeftijd. Ook wonen kleinere huishoudens, zoals eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen, relatief vaker fysiek ruim dan grotere huishoudens. De huishoudens die fysiek krap wonen, wonen met name in huurwoningen (86%). Een vergelijking tussen de oppervlaktebehoefte van Amsterdamse huishoudens en de daadwerkelijke oppervlakteverdeling van de bewoonde woningvoorraad laat zien dat er sprake is van een scheve verdeling; veel kleine huishoudens wonen in relatief ruime woningen, waardoor grotere huishoudens die meer ruimte nodig hebben niet in deze woningen kunnen wonen. Doorstroming van kleine huishoudens zou deels kunnen bijdragen aan beter passende woningen voor grotere huishoudens. Hierbij bestaat wel de kanttekening dat kleine huishoudens die fysiek ruim wonen een relatief lage verhuiswens hebben. Enkel voorzien in passende woningen voor deze huishoudens is daarom waarschijnlijk niet toereikend, er zal verdere stimulering moeten plaatsvinden om deze groepen te bewegen naar woningen waarvan de grootte beter aansluit op de huishoudensgrootte. Financiële passendheid Financiële passendheid wordt beoordeeld door te kijken naar het huishoudensinkomen in verhouding tot de maandelijkse kale huur of bruto hypotheekkosten.

In Amsterdam woont bijna de helft van de huishoudens financieel passend (46%). Nog eens 37% woont financieel ruim en ongeveer 17% woont financieel krap. Jonge huishoudens wonen vaker financieel krap dan oudere huishoudens, die juist vaker financieel ruim wonen. Ook eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens wonen relatief vaak financieel krap, terwijl stellen vaker financieel ruim wonen.

6

65-plussers en trappen in/bij de woning Iets meer dan een vijfde van de huishoudens in Amsterdam bestaat uit tenminste één bewoner die ouder is dan 65 jaar. Over het algemeen heeft deze groep een lage verhuisgeneigdheid. Maar 65-plussers die in een woning wonen met zowel een trap in de woning als voor de woning, zijn aanzienlijk meer verhuisgeneigd dan 65-plussers in een nultredewoning. Huishoudens in een nultredewoning geven dan ook vaker aan dat de huidige woning geschikt is om oud in te worden. Zes groepen die niet-passend wonen Op basis van de passendheidsmaten zijn zes meer algemene groepen onderscheiden die nietpassend wonen en verhuisnoodzaak of verhuispotentie hebben. Deze groepen zijn onderscheiden op basis van de fysieke en/of financiële passendheidsmaat die in dit onderzoek zijn opgesteld. Hierbij is het mogelijk dat er enige overlap mogelijk is tussen de groepen (zie hoofdstuk 3). De eerste groep wordt gevormd door financieel en fysiek ruimwonende ouderen (65-plussers). Deze groep heeft een relatief lage verhuisgeneigdheid, woont lang in de huidige woning en betaalt een relatief klein deel van het inkomen aan woonlasten (ongeveer 20,5%). Verder woont deze groep redelijk ruim (mediane oppervlakte per persoon is 64 m2). Het gaat hier om ongeveer 30.700 huishoudens.

De tweede groep betreft ouderen die niet in een nultredewoning wonen en aangeven dat hun huidige woning niet geschikt is om oud in te worden. Deze groep woont gemiddeld ook relatief lang in de huidige woning, maar onderscheidt zich van de eerste groep door de hoge verhuiswens, 80% geeft aan zeker of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen, waarvan 68% aangeeft dat de wens om gelijkvloers te wonen een reden is om te verhuizen. Het gaat hier om ongeveer 17.500 huishoudens. De derde groep wordt gevormd door financieel krapwonende jonge eenpersoonshuishoudens (18 tot 38-jarigen) in een particuliere huurwoning. Deze groep wordt gekenmerkt door een korte woonduur en een hoge verhuisgeneigdheid (91% wil zeker of misschien verhuizen). De helft van hen heeft de wens goedkoper te wonen. Als voornaamste reden om niet verhuizen wordt de huidige situatie op de woningmarkt genoemd. Deze groep bestaat uit ongeveer 20.700 huishoudens. De vierde groep betreft financieel ruimwonende huishoudens, en dan specifiek: bewoners van een sociale huurwoning, met een inkomen boven het toegestane inkomen voor het verkrijgen van een sociale huurwoning. Het gaat hier om een relatief grote en diverse groep van ongeveer 27.300 huishoudens.

Deze groep woont relatief goedkoop (21,7% van het inkomen wordt besteed aan woonlasten) en heeft een redelijk hoge verhuisgeneigdheid (71% wil zeker of misschien verhuizen). Bij deze groep leeft de wens om groter te wonen, een tuin of balkon te hebben en om te kopen in plaats van te huren. Het is mogelijk dat het gebrek aan doorstroommogelijkheden van huurwoningen naar koopwoningen ervoor zorgt dat deze groep langer in een financieel niet-passende woning blijft wonen.

7

De vijfde groep omvat stellen zonder kinderen die fysiek krap wonen. Ruim driekwart van deze groep is jonger dan 38 jaar. Deze groep woont relatief kort in de huidige woning en woont erg krap. De verhuisgeneigdheid is daarmee ook relatief hoog (82% wil zeker of misschien verhuizen). Het grootste deel van deze groep woont in een particuliere huurwoning (63%). De situatie op de woningmarkt is de meest genoemde reden om niet te verhuizen. Deze groep betreft ongeveer 3.100 huishoudens. De zesde groep is tegenovergesteld aan de vorige groep: eenpersoonshuishoudens die in een woning boven de 100 m2 wonen. Deze groep bestaat uit ongeveer 18.400 huishoudens. De verhuisgeneigdheid bij deze groep ligt relatief laag. (56% wil zeker of misschien verhuizen). Een veelgenoemde reden binnen deze groep om niet te verhuizen is de tevredenheid met de woning en de buurt. Verhuisketens en doorstroming Kleinere woningen worden relatief vaak bewoond door bewoners die geen lege woning hebben achtergelaten bij verhuizing, zoals mensen die eerder nog thuis woonden. Verhuisketens van één of meerdere stappen komen vaker op gang wanneer huishoudens grotere woningen achterlaten.

De groepen die uit het onderzoek naar voren komen als verhuisgeneigde groepen zijn echter vaak huishoudens die relatief krap wonen, zoals stellen zonder kinderen die fysiek krap wonen en jonge eenpersoonshuishoudens die financieel krap wonen in een particuliere huurwoning. Huishoudens die niet-passend wonen en in grote woningen wonen, hebben juist vaak een lage verhuisgeneigdheid. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om fysiek en financieel ruimwonende ouderen en eenpersoonshuishoudens die in een relatief grote woning wonen. Bij de laatstgenoemde groepen is extra stimulans nodig om doorstroming op gang te brengen, waarmee (langere) verhuisketens ontstaan. Verhuisketens en doorstroming zijn middelen om meer huishoudens passend te laten wonen, het is geen doel op zich. Doorstroming kan voor huishoudens die op dit moment niet-passend wonen kansen bieden om naar een beter passende woning te verhuizen.

8

1 Passendheidsmaten

1.1 Definitie fysieke passendheid Wat een passend woonoppervlak is voor een huishouden wordt om te beginnen vaak normatief voorgeschreven, bijvoorbeeld via bouwbesluiten en richtlijnen waarbij een redelijke maat vanuit maatschappelijk oogpunt is vastgesteld. Daarnaast speelt ook de meer subjectieve beleving van bewoners een rol: wat de één groot vindt, vindt de ander misschien klein. Om het doorstromingspotentieel binnen Amsterdam te kunnen onderzoeken, is ook de subjectieve beleving van belang. In dit onderzoek wordt uitgegaan van een fysieke passendheidsmaat die gebaseerd is op een bestaande bouwrichtlijn. Dit wijkt af van passendheidsdefinities die in andere onderzoeken, in de Huisvestingsverordening of door andere organisaties worden gehanteerd, zoals door woningcorporaties. Er is een nieuwe passendheidsmaat vastgesteld die beter aansluit bij het doel van het onderzoek. Om tot deze keuze te komen, zijn vooraf drie verschillende manieren om de maat vast te stellen nader onderzocht: I) de eigen ervaring van huishoudens, II) een maat gebaseerd op een vast aantal vierkante meters per persoon, en III) een maat gebaseerd op een bestaande bouwrichtlijn. Nadere toelichting over de voor- en nadelen van de andere maten (I en II) is te vinden in bijlage A. Het gebruik van een bestaande bouwrichtlijn wordt hieronder nader toegelicht. 1.1.1 Woningbouwrichtlijnen

In 1995 zijn de eerste afspraken tussen de gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties neergelegd in de Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw Amsterdam 1995. In 2003 en 2005 zijn deze afspraken opnieuw bekrachtigd en vereenvoudigd in de Basiskwaliteit Woningbouw 2003 en 2005. Hoewel de richtlijn daarmee enigszins gedateerd lijkt, is er geen reden om aan te nemen dat het niet alsnog een goede indicatie geeft van de benodigde en gewenste woonruimte per huishouden. Tabel 1.3 geeft de minimum oppervlakte weer op basis van de richtlijn. Het aantal benodigde kamers per huishouden (en daarmee de benodigde oppervlakte) is vervolgens vastgelegd op basis van de aanname dat dat iedereen in het huishouden een eigen kamer nodig heeft, ongeacht leeftijd.

9

Tabel 1.3: Richtlijn basiskwaliteit woningbouw (1995) Bijbehorend Type woning huishoudenstype Studio / 1 kamerwoning Eenpersoonshuishouden 2 kamerwoning Stel zonder kinderen Stel met 1 kind; Eenoudergezin met 1 3 kamerwoning kind Stel met 2 kinderen; Eenoudergezin met 2 4 kamerwoning kinderen Stel met 3 kinderen; Eenoudergezin met 3 5 kamerwoning kinderen Stel met 4 kinderen; Eenoudergezin met 4 6 kamerwoning kinderen Stel met 5 kinderen; Eenoudergezin met 5 7 kamerwoning kinderen

Minimum gebruiksoppervlakte woning (GBO) 40 m² 55 m²

70 m²

85 m²

100 m²

110 m²

120 m² Bron: Stedelijke Woningdienst (1995)

Het voordeel van deze maatvoering is dat er wordt uitgegaan van een vast basisoppervlakte per huishouden. Door uit te gaan van een vast basisoppervlak wordt er rekening gehouden met de (gedeelde) voorzieningen in een huishouden, zoals het sanitair en een keuken. Vervolgens wordt 15m² gerekend per extra kamer (vanaf woningen met meer dan 5 kamers is dat 10m²). Door met ‘kamers’ te rekenen van 15m² kan er aan de hand van deze minimumoppervlaktes een maat worden opgesteld die de fysieke passendheid van de woning per huishoudtype bepaalt. Figuur 1.4 toont de passendheidsmaten voor elk huishoudenstype. Figuur 1.4: Definities fysieke passendheidsmaten Huishoudenstype

Oppervlakte woning 0 – 25

25 – 40

40 – 55

55 – 70

70 – 85

85 – 100 100 – 110 110 – 120

120+

eenpersoonshuishouden stel zonder kinderen stel met een kind eenoudergezin met een kind stel met twee kinderen eenoudergezin met twee kinderen stel met drie kinderen eenoudergezin met drie kinderen stel met vier kinderen eenoudergezin met vier kinderen stel met vijf of meer kinderen eenoudergezin met vijf of meer kinderen

legenda passend

Oppervlakte te weinig of te veel 0-15 m² 15-30 m² 30-45 m² 45-60 m² 60-75 m² 75-90 m² 90-100 m² niet passend 100-110 m²

10

Omdat de richtlijn een minimumoppervlakte vaststelt, geeft het geen indicatie voor wanneer een huishouden (te) ruim woont. Er zijn meerdere redenen om ruimer dan het minimum te wonen, bijvoorbeeld het hebben van een werkkamer. Er zijn ook redenen om krapper dan het minimum te wonen, maar dat de woning toch als passend wordt ervaren. Dit kan het geval zijn bij een woning op een goede locatie of als er veel voorzieningen in de buurt zijn. Of huishoudens hun woning te krap of te ruim ervaren, blijft uiteraard grotendeels subjectief. Daardoor kunnen de gedefinieerde passendheidsmaten afwijken van de daadwerkelijke beleving onder huishoudens. Tabel 1.5 laat zien hoe huishoudens de grootte van hun huidige woning beoordelen en hoe dit zich verhoudt tot de passendheidsmaten op basis van de bouwrichtlijn. Allereerst valt op dat huishoudens nauwelijks aangeven dat de huidige woning ‘te groot’ is. Bij de groep fysiek ruimwonende huishoudens geeft 19% aan dat de huidige woning ‘groot maar passend’ is, en 3% van hen geeft aan ‘te groot’. Van de fysiek krapwonende huishoudens geeft bijna de helft (46%) aan dat ze te klein wonen. Tabel 1.5: gemiddelde beoordeling grootte per fysieke passendheidsmaat te klein klein maar passend: niet te groot, groot maar passendheidsscore (%) passend (%) niet te klein (%) passend (%) fysiek krap 46 32 19 2 fysiek passend 19 43 35 3 fysiek ruim 4 15 59 19

te groot (%) 0 0 3

In dit onderzoek is ervoor gekozen om in de definitie van fysieke passendheid, de beleving van passendheid niet mee te nemen. De ervaren passendheid wordt wel meegenomen in de meer beschrijvende analyses van de groepen die niet-passend wonen. Dit kan namelijk een indicatie zijn voor de verhuisgeneigdheid onder huishoudens.

1.2 Definitie financiële passendheid Om de financiële passendheid van een woning te bepalen, zijn er twee verschillende mogelijkheden onderzocht: I. het koppelen van het netto huishoudensinkomen aan een bijbehorende kale huurprijs (voor huurders) of bruto hypotheeklasten (voor eigenaar-bewoners); II. het gebruik van een woonquote (percentage van het huishoudensinkomen dat wordt besteed aan huur/hypotheek). In dit onderzoek wordt de eerste methode gebruikt, de overweging om methode II niet te gebruiken wordt in bijlage A nader toegelicht. In de gebruikte methode is het jaarlijkse netto huishoudensinkomen ingedeeld in vijf klassen. Vervolgens zijn ook de maandelijkse kale huurkosten in segmenten ingedeeld. Het gaat om de kale huurkosten zonder aftrek van eventuele huurtoeslag. Ook de maandelijkse bruto hypotheeklasten zijn in segmenten ingedeeld, dus zonder hypotheekrenteaftrek. Deze segmenten zijn vervolgens gekoppeld aan de inkomensklassen. Dit resulteert in een ‘passende’ kale huurkosten of bruto hypotheeklasten per maand voor iedere bruto inkomensklasse.

11

totaal 100 100 100

Inkomensklassen De gehanteerde inkomensklassen zijn grotendeels gebaseerd op grenzen van landelijk huurbeleid, en hiermee in lijn met het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) 2023 (Wachter & Berkers, 2024). Vervolgens zijn er nog twee extra klassen toegevoegd, een nieuwe laagste klasse en een nieuwe hoogste klasse. Een ander verschil is dat in WiA 2023 meerpersoonshuishoudens met een huishoudensinkomen tussen €44.035 en €48.625 voor een deel van de analyses wordt gerekend tot middeninkomens, terwijl die groep in dit onderzoek wordt ingedeeld in de lage inkomensklasse. Dit leidt tot de volgende verdeling: • • • • •

Zeer lage inkomens: voor een eenpersoonshuishouden tot €25.475, voor een meerpersoonshuishouden tot €34.575 per jaar; Lage inkomens: voor een eenpersoonshuishouden van €25.475 tot €44.035, voor een meerpersoonshuishouden van €34.575 tot €48.625 per jaar; Middeninkomens: voor een eenpersoonshuishouden van €44.035 tot €69.573, voor een meerpersoonshuishouden van €48.625 tot €69.573 per jaar; Hoge inkomens: van €69.573 tot €88.070 per jaar; Zeer hoge inkomens: van €88.070 per jaar en hoger.

Huurklassen De huurgrenzen die worden gebruikt zijn deels bepaald op wettelijk huurbeleid. De laagste huurklasse volgt uit de grens voor passend toewijzen binnen de sociale huur. Voor eenpersoonshuishoudens is deze grens lager dan voor meerpersoonshuishoudens. De huurklasse daarboven loopt tot de maximale aanvangshuur van een sociale huurwoning. Het middenhuursegment is bepaald aan de hand van de Amsterdamse gehanteerde grens voor middenhuur (Wachter & Berkers, 2024). Er is vervolgens nog een extra huursegment gevormd voor de zeer hoge inkomens, op basis van een rekenmodel van NIBUD om beleggers te helpen met het vaststellen van een huurprijs (Verberk et al., 2019). Dit leidt tot een huurgrens van €1549. De huursegmenten die gehanteerd worden zijn als volgt: • Tot €647,19 per maand voor eenpersoonshuishoudens (eph), tot €693,60 per maand voor meerpersoonshuishoudens (mph); • Van €647,19 (eph) per maand of van €693,60 (mph) tot €808,06 per maand; • Van €808,06 tot €1.175,72 per maand; • Van €1.175,72 tot €1549 per maand; • Van €1549 per maand en hoger Hypotheekklassen De segmenten voor hypotheeklasten zijn bepaald op basis van de vastgestelde leennormen per inkomensklasse.

Dit leidt tot de volgende hypotheeksegmenten: • Tot €396 voor eenpersoonshuishoudens, tot €702 voor meerpersoonshuishoudens; • Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893; • Van €893 tot €1.556; • Van €1.556 tot 2.043; • Van €2.043 en hoger

12

Er is ook een groep zonder hypotheeklasten omdat de hypotheek is afgelost of omdat er geen hypotheek is afgesloten bij de aankoop. Voor- en nadelen van de gekozen methode voor het vaststellen van financiële passendheid Het voordeel van deze methode is dat deze grotendeels gebruik maakt van wettelijk vastgestelde inkomens- en (daar bijbehorende) huurgrenzen en vastgestelde leencapaciteiten: de maximale bruto hypotheeklasten per inkomensgroep. Dit maakt inzichtelijk wanneer er sprake is van doorstroompotentie. Daarnaast is de beschikbare data over bruto inkomen, kale huur en bruto hypotheeklasten over het algemeen van wat betere kwaliteit dan de nettovarianten. Het nadeel van deze methode is dat er geen rekening wordt gehouden met wat huishoudens in de praktijk aan woonlasten hebben. Zo gaat de methode uit van kale huurkosten en bruto hypotheeklasten. Een verlichting van lasten in de vorm van huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek wordt daarmee buiten beschouwing gelaten. Maar ook overige woonlasten, zoals energiekosten, servicekosten, en VvE-kosten worden niet meegenomen. Het kan hierdoor zijn dat huishoudens mogelijk meer betalen aan woonlasten dan dat passend zou zijn bij hun inkomen. Vanwege de meer praktische toepasbaarheid wordt in dit onderzoek de financiële passendheid van huishoudens gemeten aan de hand van inkomensklassen met een bijbehorende huur- en hypotheeksegmenten.

Het huur- en hypotheeksegment dat bij elke inkomensklasse hoort wordt gezien als passend. Als het huur- of hypotheeksegment van een huishouden afwijkt van de bijbehorende inkomensklasse dan wordt er een negatieve (financieel krapper) of positieve (financieel ruimer) score gegeven. Hoe verder het inkomen en het huur- of hypotheeksegment uit elkaar liggen, hoe sterker de score. Tabellen 1.6 en 1.7 geven deze verdeling weer (eph = eenpersoonshuishouden, mph = meerpersoonshuishouden).

13

Tabel 1.6 Financiële passendheid per inkomensgroep voor huurders (zowel voor corporatiehuur als particuliere huur) Inkomensklasse Huursegment Passendheid Zeer laag Tot €647,19 (eph) of tot €693,60 (mph) Passend Zeer laag Van €647,19 (eph) of van €693,60 (mph) tot €808,06 -1 Zeer laag €808,06 tot €1.175,72 -2 Zeer laag €1.175,72 tot €1.549 -3 Zeer laag €1.549 en hoger -4 Laag Tot €647,19 (eph) of tot €693,60 (mph) +1 Laag Van €647,19 (eph) of van €693,60 (mph) tot €808,06 Passend Laag €808,06 tot €1.175,72 -1 Laag €1.175,72 tot €1.549 -2 Laag €1.549 en hoger -3 Midden Tot €647,19 (eph) of tot €693,60 (mph) +2 Midden Van €647,19 (eph) of van €693,60 (mph) tot €808,06 +1 Midden €808,06 tot €1.175,72 Passend Midden €1.175,72 tot €1.549 -1 Midden €1.549 en hoger -2 Hoog Tot €647,19 (eph) of tot €693,60 (mph) +3 Hoog Van €647,19 (eph) of van €693,60 (mph) tot €808,06 +2 Hoog €808,06 tot €1.175,72 +1 Hoog €1.175,72 tot €1.549 Passend Hoog €1.549 en hoger -1 Zeer hoog Tot €647,19 (eph) of tot €693,60 (mph) +4 Zeer hoog Van €647,19 (eph) of van €693,60 (mph) tot €808,06 +3 Zeer hoog €808,06 tot €1.175,72 +2 Zeer hoog €1.175,72 tot €1.549 +1 Zeer hoog €1.549 en hoger Passend

14

Tabel 1.7 Financiële passendheid per inkomensgroep voor eigenaar-bewoners Inkomensklasse Hypotheeksegment Passendheid Zeer laag Geen hypotheeklasten +1 Zeer laag Tot €396 (eph) of tot €702 (mph) Passend Zeer laag Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893 -1 Zeer laag Van €893 tot €1.556 -2 Zeer laag Van €1.556 tot €2.043 -3 Zeer laag €2.043 en hoger -4 Laag Geen hypotheeklasten +2 Laag Tot €396 (eph) of tot €702 (mph) +1 Laag Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893 Passend Laag Van €893 tot €1.556 -1 Laag Van €1.556 tot €2.043 -2 Laag €2.043 en hoger -3 Midden Geen hypotheeklasten +3 Midden Tot €396 (eph) of tot €702 (mph) +2 Midden Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893 +1 Midden Van €893 tot €1.556 Passend Midden Van €1.556 tot €2.043 -1 Midden €2.043 en hoger -2 Hoog Geen hypotheeklasten +4 Hoog Tot €396 (eph) of tot €702 (mph) +3 Hoog Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893 +2 Hoog Van €893 tot €1.556 +1 Hoog Van €1.556 tot €2.043 Passend Hoog €2.043 en hoger -1 Zeer hoog Geen hypotheeklasten +5 Zeer hoog Tot €396 (eph) of tot €702 (mph) +4 Zeer hoog Van €396 (eph) of van €702 (mph) tot €893 +3 Zeer hoog Van €893 tot €1.556 +2 Zeer hoog Van €1.556 tot €2.043 +1 Zeer hoog €2.043 en hoger Passend

15

1.3 Definitie levensloopbestendigheid en nultredewoning Voor de doorstroom van oudere huishoudens is het belangrijk dat de woning goed aansluit bij de leeftijd en mogelijke (toekomstige) zorgbehoefte. Er wordt in dit verband specifiek gekeken naar huishoudens waarvan een van de hoofdbewoners 65 jaar of ouder is. Een levensloopbestendige woning wordt in dit onderzoek gedefinieerd als een nultredewoning: een woning waarbij geen trap nodig is om de woning te bereiken en waarbij alle kamers (exclusief bergruimtes) zich op dezelfde verdieping bevinden. In aanvulling daarop wordt er onderscheid gemaakt tussen woningen die enkel intern (binnen de woning) een trap hebben en woningen die enkel extern een trap hebben, bijvoorbeeld een trap in het appartementencomplex om bij de voordeur van de woning te komen. Uiteraard kan de levensloopbestendigheid van een woning ook breder worden geïnterpreteerd, bijvoorbeeld door te kijken naar de nabijheid van voorzieningen zoals winkels en zorg. Deze aspecten worden echter niet meegenomen in deze rapportage. Om aanvullende inzichten te verkrijgen, zijn ook de meningen van huishoudens over de levensloopbestendigheid van hun woning geanalyseerd. In het WiA-onderzoek is aan huishoudens gevraagd of zij hun huidige woning geschikt vinden om oud in te worden.

Bij een negatief antwoord is gevraagd of aanpassingen daarbij kunnen helpen en of de bewoner (ooit) wil verhuizen naar een passende woning. Antwoorden op deze vragen geven ook meer inzicht in eventuele doorstroomwensen.

16

2 In welke mate wonen Amsterdamse huishoudens passend?

Op basis van de vastgestelde fysieke en financiële passendheidsnormen, kan gekeken worden naar de situatie binnen de Amsterdam woningvoorraad. In welke mate wonen Amsterdamse huishoudens passend?

2.1 In hoeverre woont men fysiek passend? De meerderheid van de huishoudens in Amsterdam woont fysiek ruim: 52%. Ongeveer 39% woont fysiek passend en 9% woont fysiek krap. Huishoudens die fysiek krap wonen, ervaren hun woning vaak als ‘te klein’ (48%). Dit is aanzienlijk vaker dan bij fysiek passend wonende huishoudens (19%) en fysiek ruimwonende huishoudens (3%). Relatief weinig huishoudens geven aan dat hun woning te groot is. Van de fysiek krapwonende huishoudens vindt minder dan 1% de woning te groot, bij fysiek passend wonende huishoudens is dit 1%, en bij fysiek ruimwonende huishoudens vindt 5% de woning te groot. Figuur 2.1 geeft de verdeling weer van de fysieke woonsituatie van huishoudens per leeftijdsklasse (zie bijlage B, tabel B1). Opvallend is dat naarmate de leeftijdsklasse stijgt, een groter aandeel van de groep fysiek ruim woont. In de jongere leeftijdsklassen wonen huishoudens daarentegen relatief vaker fysiek passend. Huishoudens in de leeftijdsgroepen 18-28 jaar, en tussen 39-48 jaar, wonen relatief vaak fysiek krap. Figuur 2.1: aandeel fysiek krap, passend en ruim, per leeftijdsklasse

17

Figuur 2.2 geeft de verdeling weer van de fysieke woonsituatie van huishoudens per huishoudenstype (zie bijlage B, tabel B2). Het ingezoomde deel laat nog beter zien welk percentage precies krap woont. Kleinere huishoudens wonen in vergelijking met andere groepen minder vaak fysiek krap. Met name eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen wonen relatief zelden krap (4% en 3%). In absolute zin zijn eenpersoonshuishoudens wel de grootste groep fysiek krapwonenden (meer dan 10.000 huishoudens). Eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen wonen ook het vaakst fysiek ruim, zowel relatief als absoluut gezien (57% en 58%). Figuur 2.2: aandeel fysiek krap, passend en ruim, per huishoudenstype

Fysiek krap Zoals gezegd woont ongeveer 9% van de Amsterdamse huishoudens fysiek krap (passendheidscore van -2 of krapper), waarbij het merendeel huurders betreft: 86% woont in een huurwoning, zowel corporatie als particulier. Er zijn wat verschillen in de beoordeling van de grootte van de huidige woning tussen eigenaar-bewoners en huurders. Van de fysiek krapwonende eigenaar-bewoners vindt 31% de eigen woning te klein, terwijl dit percentage hoger ligt bij huurders van particuliere huurwoningen (42%) en corporatiewoningen (56%). Wel vinden fysiek krapwonende eigenaar-bewoners relatief vaak dat de eigen woning klein maar passend is: 41% t.o.v. 36% bij huurders van particuliere huurwoningen en 25% bij huurders van corporatiewoningen. Ook verschillen eigenaar-bewoners en huurders qua verhuiswensen. Van de fysiek krapwonende eigenaar-bewoners geeft 29% aan zeker binnen twee jaar te willen verhuizen, nog eens 28% zegt dit misschien te willen. Bij huurders van een corporatiewoning wil 53% zeker verhuizen en nog eens 25% misschien. Dit aandeel ligt nog hoger bij huurders van particuliere huurwoningen: 62% wil zeker binnen twee jaar verhuizen, en 23% overweegt dit misschien.

18

Fysiek ruim In totaal woont ongeveer 52% van de Amsterdamse huishoudens fysiek ruim (passendheidscore +2 of ruimer). Hiervan woont 29% in een particuliere huurwoning, 32% woont in een huurwoning van een corporatie en 39% is eigenaar-bewoner. Er zijn wat betreft de beoordeling van de grootte van de woning weinig verschillen te zien tussen eigenaar-bewoners, huurders van een corporatiewoning en huurders van een particuliere huurwoning. Fysiek ruimwonende huishoudens beoordelen de eigen woning voornamelijk als passend (tussen 55% en 58%). Deze huishoudens vinden de eigen woning niet vaak te groot, dit ligt voor de verschillende eigendomstypes tussen de 4% en 6%. Er zijn wel verschillen te zien bij de verhuiswens. Slechts 13% van de ruimwonende eigenaar-bewoners wil zeker binnen twee jaar verhuizen, wat aanzienlijk lager is dan onder huurders in particuliere huurwoningen (38%) en corporatiewoningen (28%). Bij alle eigendomstypes geeft ongeveer een derde van de ruimwonende huishoudens aan misschien te willen verhuizen. Verdeling woningvoorraad op basis van oppervlakte Uit bovenstaande analyses blijkt dat op dit moment relatief veel huishoudens fysiek nietpassend wonen. Dit zal vooral veroorzaakt worden door een gebrek aan passend aanbod voor krap wonende huishoudens en diverse redenen om in de huidige ruime woning te blijven wonen.

Stel nu dat alle huishoudens die in 2023 in Amsterdam wonen opnieuw verdeeld zouden worden over alle bewoonde woningen. Hoeveel mensen zouden er dan nog fysiek-niet passend wonen? Om hiervan een beeld te krijgen is het interessant om de huidige verdeling qua oppervlakte per huishouden te vergelijken met een (hypothetische) optimale verdeling qua oppervlakte. Tabel 2.4 toont de aantallen woningen van bewoonde woningen, ingedeeld naar vierkante meter klasse. Tabel 2.4: verdeling oppervlaktes van bewoonde woningen vierkante meter klasse aantal in woningvoorraad 0 – 25 11.000 25 – 40 32.000 40 – 55 83.900 55 – 70 98.700 70 – 85 84.800 85 – 100 57.100 100 – 110 21.800 110 – 120 13.900 120+ 41.000 onbekend 6.900 totaal 451.100 Op basis van de passendheidsnorm die in dit onderzoek is gehanteerd wonen huishoudens fysiek passend als ze 0 tot 15 m2 onder het minimum of 0 tot 15 m2 boven het vastgestelde minimum wonen (zie ook de groene vlakken in figuur 1.4). Wanneer de bewoonde woningen (tabel 2.4) verdeeld wordt op basis van deze uitgangspunten, is te zien dat de woningbehoefte met name bestaat uit woningen tussen 40 en 55 m2 en woningen tussen 55 en 70 m2 (tabel 2.5). Dit komt door het grote aandeel kleine huishoudens (eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen).

19

Tabel 2.5: huishoudenstype en bijbehorende vierkante meter klasse bijbehorende aantal vierkante meter huishoudenstypen huishoudens klasse eenpersoonshuishouden 228.200 25 – 40; 40 – 55 stel zonder kinderen 103.900 40 – 55, 55 – 70 stel met 1 kind; eenoudergezin met 1 kind 51.900 55 – 70, 70 – 85 stel met 2 kinderen; eenoudergezin met 2 kinderen 41.000 70 – 85, 85 – 100 stel met 3 kinderen; eenoudergezin met 3 kinderen 12.900 85 – 100, 100 – 110 stel met 4 kinderen; eenoudergezin met 4 100 – 110, 110 – kinderen 5.500 120 stel met 5 kinderen; eenoudergezin met 5 kinderen 2.100 110 – 120, 120+ onbekend 5.600 n.v.t. totaal 451.100 Vergeleken met het huidige aanbod per vierkante meter klasse blijkt dat er in theorie voor alle huishoudtypes behalve eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen genoeg woningen bestaan die voldoen aan de passendheidsmaten opgesteld in dit onderzoek. Deze kleine huishoudens zijn echter de grootste groepen huishoudens in absolute aantallen. Zo zijn er ongeveer 116.000 woningen waar eenpersoonshuishoudens volgens de in dit onderzoek gedefinieerde passendheidsmaten passend in zouden wonen (25-40 m2 + 40-55 m2) terwijl er ongeveer 228.200 eenpersoonshuishoudens zijn. Dit verschil betekent dat er grote aantallen eenpersoonshuishoudens en stellen zonder kinderen zijn die fysiek krap of ruim wonen.

Deze huishoudens wonen met name fysiek ruim; 57% van de eenpersoonshuishoudens en 58% van de stellen zonder kinderen woont fysiek ruim. Dit heeft vervolgens weer effect op de beschikbaarheid van grotere woningen voor huishoudens die deze woningen nodig hebben. Deze analyse geeft een theoretisch beeld van de verdeling van woonruimte over de verschillende typen huishoudens in de stad. Hiermee wordt een beeld gevormd hoe veel ruimte er in theorie is om de woonruimte fysiek passender te verdelen. Hierbij zijn ook factoren als financiële passendheid en overwegingen in de persoonlijke sfeer (fijne buurt, dicht bij familie/vrienden of werk etc.) achterwege gelaten. Bovendien hebben fysiek ruimwonende huishoudens een relatief lage verhuiswens. Enkel voorzien in passende woningen voor deze huishoudens is daarom mogelijk niet toereikend, er zal stimulering moeten plaatsvinden om deze groepen te bewegen naar woningen waarvan de oppervlaktes beter aansluiten op de huishoudensgrootte. Thuiswonende kinderen Binnen het kader van dit onderzoek blijkt dat een aanzienlijk aantal jongeren tot 30 jaar nog thuis woont. De leeftijdsverdeling van deze thuiswonenden biedt belangrijke inzichten voor de huisvestingsvraagstukken in de stad. Er zijn in totaal 178.000 thuiswonende jongeren onder de 30 jaar in Amsterdam waarvan de exacte leeftijd bekend is. Tabel 2.6 geeft de leeftijdsverdeling weer.

20

Tabel 2.6: Aantallen thuiswonende kinderen naar leeftijdsklasse leeftijdsgroep aantal 0-6 7-12 13-18 19-24 25-30 totaal

53.000 44.000 45.000 28.000 8.000 178.000

Het grootste deel van de thuiswonende kinderen bevindt zich in de schoolgaande leeftijd (t/m 18 jaar). Naarmate de leeftijdsklasse hoger is, neemt het aantal thuiswonende kinderen af. Met name het aantal thuiswonende kinderen ouder dan 18 jaar is lager dan de jongere leeftijdsgroepen. Dit komt doordat jongeren in deze leeftijdsklasse het ouderlijk huis verlaten bij de start van studie of werk. Het aantal jongeren in de leeftijdsgroep 19 t/m 24 jaar is echter nog steeds significant met ruim 28.000 thuiswonende jongeren, terwijl er in de leeftijdsgroep tussen de 25 en 30 jaar nog ‘maar’ 8.000 jongeren thuis wonen. Dat het aantal thuiswonende jongeren nog steeds hoog is in de leeftijdsklasse 19 t/m 24 jaar is waarschijnlijk illustratief voor het feit dat het steeds moeilijker is om aan een (betaalbare) kamer/huisvesting te komen in Amsterdam.

2.2 In hoeverre woont men financieel passend? Bijna de helft van de huishoudens in Amsterdam woont financieel passend, ongeveer 46%. Nog eens 37% woont financieel ruim en 17% woont financieel krap. Huurders in corporatiewoningen wonen het vaakst passend (59%). Eigenaar-bewoners wonen het vaakst financieel ruim (53%). De woonquote geeft aan welk aandeel van het huishoudensinkomen wordt besteed aan woonlasten. In de woonquote worden ook de servicekosten, energiekosten en eventuele VvEkosten meegerekend, en wordt er rekening gehouden met eventuele huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek. Huishoudens die financieel krap wonen hebben een relatief hoge woonquote, al verschilt dit wel per eigendomstype. Zo is de gemiddelde woonquote voor financieel krapwonende huurders in een particuliere huurwoning ongeveer 50%, terwijl dit voor financieel krapwonende huurders in een corporatie huurwoning (43%) en voor eigenaarbewoners (37%) lager is. Bij de woonquote van passend wonende huishoudens is tevens te zien dat eigenaar-bewoners een aanzienlijk lagere woonquote hebben dan de huurders (26% bij eigenaar-bewoners, 34% bij particuliere huurders en 37% bij corporatiehuurders). Hetzelfde geldt voor de financieel ruim wonende huishoudens (19% voor eigenaar-bewoners, 24% voor huurders in particuliere woningen en 25% voor huurders in corporatiewoningen).

Figuur 2.7 geeft de verdeling weer van de financiële woonsituatie van huishoudens, per leeftijdsklasse (zie bijlage B, tabel B3). Wat opvalt is dat jongere huishoudens relatief vaak financieel krap wonen. Deze groep woont ongeveer even vaak financieel passend als de andere leeftijdsgroepen. Echter woont bij de leeftijdscategorie 18-28 jaar een kwart financieel ruim, ten opzichte van hogere aandelen bij de andere leeftijdsgroepen (van 36% tot 44%).

21

Figuur 2.7: aandeel financieel krap, passend en ruim, per leeftijdsklasse

Figuur 2.8 geeft de verdeling weer van de financiële woonsituatie van huishoudens, per huishoudenstype (zie bijlage B, tabel B4). Het valt op dat met name eenpersoonshuishoudens financieel passend wonen, ongeveer de helft. Een vijfde van deze groep woont echter financieel krap, wat neerkomt op veel huishoudens, zowel relatief als in absolute aantallen. Ook eenoudergezinnen wonen relatief vaak financieel krap, maar ook vaak financieel passend. Stellen zonder kinderen en stellen met kinderen wonen relatief vaker financieel ruim. Figuur 2.8: aandeel financieel krap, passend en ruim, per huishoudenstype

22

Financieel krap Ongeveer 17% van de huishoudens in Amsterdam woont financieel krap. Van de huurders in een particuliere huurwoning woont 27% krap, ten opzichte van 17% bij eigenaar-bewoners en 9% bij huurders van een corporatiewoning. Huishoudens is gevraagd hoe betaalbaar hun totale woonlasten zijn (vraag: ik kan de woonlasten… waarbij 1 = moeilijk betalen en 10 = makkelijk betalen). Er zitten grote verschillen in deze beoordeling tussen de drie eigendomsvormen. Zo beoordelen financieel krap wonende eigenaar-bewoners de betaalbaarheid van hun totale woonlasten gemiddeld met een 6,5, terwijl financieel krap wonende huurders dit gemiddeld een onvoldoende geven (huurders in particuliere woning: 4,8; huurders in corporatiewoning: 5,2). De verhuiswensen van financieel krapwonende groepen verschillen tevens veel per eigendomsvorm. Van de financieel krapwonende huishoudens in een particuliere huurwoning wil ruim de helft zeker binnen twee jaar verhuizen (51%). Bij financieel krapwonende huishoudens in een corporatiewoning is dit 31% en bij de eigenaar-bewoners 15%. Financieel ruim In totaal woont ongeveer 37% van de huishoudens in Amsterdam financieel ruim. Met name eigenaar-bewoners: van deze groep woont 53% ruim, ten opzichte van 32% bij huurders in corporatiewoningen en 29% bij huurders in particuliere woningen.

Net als bij de financieel krapwonende huishoudens beoordelen financieel ruimwonende eigenaar-bewoners de betaalbaarheid van hun woonlasten hoger dan huurders. Gemiddeld wordt de betaalbaarheid bij financieel ruimwonende eigenaar-bewoners met een 8,0 beoordeeld, dit is hoger dan bij huurders in een particuliere woning (7,2) of in een corporatiewoning (6,6). De verhuisgeneigdheid van de financieel ruimwonende huishoudens lijkt erg veel op die van de financieel krapwonende huishoudens. Zo wil 49% van de financieel ruimwonende huishoudens in de particuliere huur zeker binnen twee jaar verhuizen (51% bij krapwonende huishoudens). Van de financieel ruimwonende huurders in een corporatiewoning wil 39% zeker verhuizen (31% bij krapwonend) en van de eigenaar-bewoners wil 15% zeker verhuizen (ook 15% bij krapwonend).

2.3 Fysieke en financiële passendheid Fysiek krap en financieel krap In totaal woont iets meer dan 1% van de huishoudens in Amsterdam zowel fysiek als financieel krap (~6.000 huishoudens). Het grootste deel van deze groep huurt in de particuliere sector (63%). De fysiek en financieel krapwonende huishoudens zijn voornamelijk jongere huishoudens. Zo valt ongeveer 59% van deze groep in de jongste leeftijdsklassen (18-28 en 29-38). Eenoudergezinnen komen ook relatief vaak voor in de groep fysiek en financieel krapwonende huishoudens. Zo is ongeveer 42% van deze huishoudens een eenoudergezin, en 29% een stel met kinderen. Verder vormen eenpersoonshuishoudens een vijfde deel van deze groep. Van de groep fysiek en financieel krapwonende huurders in een particuliere huurwoning wil 69% zeker binnen twee jaar verhuizen. Dit is aanzienlijk hoger dan bij fysiek en financieel krapwonende huurders in een corporatiewoning (45%) en eigenaar-bewoners (18%). Ondanks dat bij fysiek en financieel krapwonende huurders in een particuliere huurwoning een groot deel aangeeft zeker binnen twee jaar te willen verhuizen, zijn er meerdere redenen die vaak worden genoemd om niet te verhuizen. Een groot deel geeft aan dat het aanbod van huurwoningen te duur is (45%). Ook worden de situatie op de woningmarkt (43%) en de lange wachttijden in de sociale huur (38%) vaak genoemd.

Er zijn ook redenen met betrekking tot de huidige woning die vaak worden genoemd om niet te verhuizen. Zo geeft 49% aan dat de locatie van de huidige woning dichtbij werk, studie of de school van de kinderen een reden is om niet te verhuizen. Daarnaast geeft 35% aan dat de buurt goed bevalt en ongeveer 26% geeft aan dat de huidige woning goed bevalt. 23

Fysiek krap en financieel ruim Iets minder dan 3% van de huishoudens woont fysiek krap, maar financieel ruim (~12.000 huishoudens). Het grootste deel van deze huishoudens huurt een corporatiewoning (45%), gevolgd door huurders van particuliere huurwoningen (31%) en ongeveer een kwart is eigenaarbewoner (24%). Deze groep bestaat voor iets meer dan 60% uit huishoudens tussen de 29 en 48 jaar. Ongeveer een vijfde van deze groep is een eenpersoonshuishouden, verder is een relatief groot deel een stel met 1 kind (13%), een stel met 2 kinderen (20%) en een stel met 3 kinderen (14%). Ook vormen stellen zonder kinderen een noemenswaardig aandeel van deze groep (13%). Met name huurders die fysiek krap en financieel ruim wonen zijn verhuisgeneigd. Zo geeft 56% van de particuliere huurders en 60% van de corporatiehuurders aan zeker binnen twee jaar te willen verhuizen, terwijl bij eigenaar-bewoners ongeveer 36% dit aangeeft. Ongeveer zeven van de tien verhuisgeneigde huishoudens die fysiek krap en financieel ruim wonen geven als reden om te verhuizen aan dat ze groter willen wonen. Bij huurders van particuliere huurwoningen en eigenaar-bewoners is dit iets hoger dan bij huurders van corporatiewoningen (beide 73% versus 69%).

Huurders van particuliere huurwoningen en eigenaar-bewoners geven beiden ook vaker aan dat ze mooier willen wonen (36% en 31% versus 22% bij corporatiehuurders), dat ze een tuin of balkon zouden willen (51% en 44% versus 29% bij corporatiehuurders) en dat een verandering in het huishouden reden is om te willen verhuizen (27% en 29% versus 15% bij corporatiehuurders). Huurders in een particuliere huurwoning geven relatief vaak aan dat ze willen kopen in plaats van huren (36%). Corporatiehuurders geven relatief vaak aan dat ze de woning moeten verlaten (reden onbekend) en daarom willen verhuizen (24% versus 17% bij particuliere huurders). Wat betreft redenen om niet te verhuizen zijn voor alle groepen de buurt die goed bevalt reden om niet te vertrekken (43% bij beide groepen huurders, 60% bij eigenaarbewoners). Bij eigenaar-bewoners geeft ook 46% aan dat de woning goed bevalt en 45% geeft de ‘woonlocatie dicht bij werk, studie of de school van de kinderen’ aan als reden om niet te verhuizen. Deze laatste reden wordt ook door 43% van de particuliere huurders genoemd, bij corporatiehuurders geeft een derde dit aan. De situatie op de woningmarkt en het dure aanbod aan koopwoningen is met name voor huurders in een particuliere huurwoning een veelgenoemde reden om niet te verhuizen.

Meer dan de helft (56%) van de particuliere huurders geeft dit aan ten opzichte van 37% bij corporatiehuurders en 35% bij eigenaar-bewoners. Bij het dure aanbod van koopwoningen geeft 42% van de particuliere huurders dit aan ten opzichte van 23% bij corporatiehuurders en 29% bij eigenaar-bewoners. Het dure aanbod van huurwoningen wordt door ongeveer een derde van de huurders aangegeven als reden om niet te verhuizen (36% bij particulier; 30% bij corporatie), en met name corporatiehuurders noemen de lange wachttijden in de sociale huur (41%). Fysiek ruim en financieel krap Ongeveer 9% van de huishoudens woon fysiek ruim, maar financieel krap (~42.000 huishoudens). Deze groep bestaat voor bijna de helft uit huurders van een particuliere huurwoning (47%), iets minder dan een derde is eigenaar-bewoner (31%) en 22% huurt een corporatiewoning. Deze groep bestaat voor het grootste deel uit huishoudens tussen de 18 en 38 (45%). Er is ook een relatief grote groep 59 tot 68-jarigen (18%). Driekwart van deze groep bestaat uit eenpersoonshuishoudens (76%), nog eens 15% zijn stellen zonder kinderen. Huurders in een particuliere huurwoning zijn aanzienlijk vaker verhuisgeneigd (zeker of misschien) ten opzichte van corporatiehuurders en eigenaar-bewoners.

81% van de particuliere huurders wil zeker of misschien binnen twee jaar verhuizen, terwijl bij de andere twee groepen dit rond de helft ligt (52% en 51%). Voor verhuisgeneigde huurders is goedkoper wonen de meest genoemde reden om te verhuizen (47%), bij de andere groepen is dit echter aanzienlijk lager (18% bij corporatiehuurders; 15% bij eigenaar-bewoners). Bij corporatiehuurders zijn de twee meest genoemde redenen om te verhuizen gelijkvloers willen wonen en de wens voor een tuin of balkon (beide 19%). Bij particuliere huurders geeft een derde aan te willen kopen in plaats van 24

huren, en een kwart heeft de wens voor een tuin of balkon. Bij eigenaar-bewoners is de wens voor een tuin of balkon het meest genoemd (28%), ook groter willen wonen wordt vaak genoemd (27%). Bij redenen om niet te willen verhuizen is ongeacht huishoudenstype de woning die goed bevalt en de buurt die goed bevalt het vaakst genoemd. Bij particuliere huurders valt nog op dat iets meer dan de helft aangeeft dat de situatie op de woningmarkt een reden is om niet te verhuizen (52%), bij corporatiehuurders (24%) en eigenaar-bewoners is dit minder vaak genoemd (34%). Ook het dure aanbod aan huurwoningen wordt vaak genoemd (42% bij particuliere huurders; 28% bij corporatiehuurders). Fysiek ruim en financieel ruim De groep huishoudens die zowel financieel als fysiek ruim woont, is aanzienlijk groter dan de groep krapwonenden op beide criteria. Ongeveer een vijfde woont zowel fysiek als financieel ruim (~92.000 huishoudens). Hiervan is ongeveer de helft eigenaar-bewoner (52%), een vijfde huurt in de particuliere sector (21%) en 27% huurt in een corporatiewoning. Het gaat hier met name om de kleine huishoudens. Van deze groep ruimwonenden is 43% een eenpersoonshuishouden en 36% een stel zonder kinderen. Met name de jongste leeftijdsklasse (18-28) en de oudste (79-85) wonen relatief weinig fysiek en financieel ruim (6% en 5%).

Relatief vaak betreft het de 29 tot 38-jarigen (19%), 49 tot 58-jarigen (20%), 59 tot 68-jarigen (19%) en 69 tot 78-jarigen (20%). De verhuisgeneigdheid ligt het laagst bij de fysiek en financieel ruimwonende eigenaarbewoners: 54% hiervan geeft aan niet te willen verhuizen. Bij de groep huurders in een particuliere huurwoning is dit 20% en bij de huurders in een corporatie huurwoning is dit 45%. Fysiek en financieel ruimwonende huishoudens in een particuliere huurwoning geven het vaakst aan zeker binnen twee jaar te verhuizen, 42% ten opzichte van 27% bij corporatiehuurders en 11% bij eigenaar-bewoners. Dat de verhuisgeneigdheid van huurders in particuliere huurwoningen hoger ligt dan bij eigenaar-bewoners en huurders in corporatiewoningen, kan deels worden verklaard door de wens van huurders om de overstap te maken naar een koopwoning. Ongeveer 40% van de verhuisgeneigde huurders in een particuliere huurwoning geeft als verhuisreden aan dat ze willen kopen in plaats van huren. Bij huurders in corporatiewoningen geeft 17% dit aan. Bij fysiek en financieel ruimwonende huurders van particuliere huurwoningen en van corporatiewoningen worden dezelfde redenen om niet te verhuizen het vaakst genoemd.

Een woning die goed bevalt (58% bij particulier; 57% bij corporatie), de buurt die goed bevalt (55% bij particulier; 54% bij corporatie) en de situatie op de woningmarkt (50% bij particulier; 33% bij corporatie) worden het vaakst genoemd. Het aanbod van beschikbare huur- en koopwoningen is ook een veelgenoemde reden om niet te verhuizen, voor koopwoningen geldt dit met name voor huurders in een particuliere huurwoning. Het dure aanbod aan koopwoningen is voor 42% van de particuliere huurders en 20% van de corporatiehuurders een reden om niet te verhuizen, en bij het dure aanbod aan huurwoningen is dit respectievelijk voor 38% en 34% een reden om niet te verhuizen. Bij eigenaar-bewoners zijn de woning en buurt die goed bevallen tevens de twee meest genoemde redenen om niet te verhuizen (80% en 66%). Een verschil met huurders is dat de situatie op de woningmarkt door een kwart van de eigenaar-bewoners wordt genoemd als reden om niet te verhuizen, ten opzichte van 50% en 33% bij de huurders. Ook speelt het dure aanbod aan koopwoningen minder (18%) en het dure aanbod van huurwoningen (4%). Dit laatste is te verklaren doordat huishoudens in een koopwoning nauwelijks willen verhuizen naar een huurwoning.

25

Bij zowel huurders als eigenaar-bewoners zijn er verhuisgeneigde huishoudens, die aangeven wat redenen zijn om wel te verhuizen. Onder verhuisgeneigde eigenaar-bewoners is de wens voor een tuin of balkon het vaakst genoemd als reden om te verhuizen (28%). Ook bij huurders in een particuliere huurwoning wordt dit door vaak genoemd (32%). Verder wordt bij alle groepen relatief vaak genoemd dat ze groter willen wonen, al wordt deze reden met name genoemd door particuliere huurders (22% bij eigenaar-bewoners; 32% bij particulier; 15% bij corporatie). Mooier willen wonen (24% bij eigenaar-bewoners; 22% bij particulier; 18% bij corporatie) wordt tevens relatief vaak genoemd. Bij de huurders van particuliere huurwoningen is de meest genoemde reden om te verhuizen het willen kopen in plaats van huren, 40% geeft dit aan. Gelijkvloers wonen is voor fysiek en financieel ruimwonende huishoudens met een eigen woning of wonend in een corporatiewoning ook een relatief veel genoemde reden. Zo geeft 23% van de eigenaar-bewoners en 27% van de corporatiehuurders dit als reden om te verhuizen. Onder huurders in een particuliere huurwoning is dit minder, 13% geeft dit als verhuisreden. Van de fysiek en financieel ruimwonende huishoudens die aangeven zeker of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen, geeft niet iedereen aan binnen de gemeente Amsterdam te willen blijven.

Corporatiehuurders geven het vaakst aan wel binnen Amsterdam te willen blijven wonen, 75%. Bij particuliere huurders ligt deze voorkeur voor verhuizen binnen Amsterdam op hetzelfde niveau. Eigenaar-bewoners geven dit aanzienlijk minder vaak aan, van deze groep geeft 61% aan binnen de gemeente Amsterdam te willen blijven.

2.4 65-plussers en ouder worden Ongeveer 22% van alle huishoudens in Amsterdam is een huishouden waarvan een van de twee hoofdbewoners 65 jaar of ouder is. Hiervan huurt 16% een particuliere huurwoning, 56% huurt een corporatie woning en 28% is eigenaar-bewoner. Van de 65-plussers woont ongeveer een derde zowel fysiek als financieel ruim. Van deze groep is net iets minder dan de helft eigenaar-bewoner (49%). Een andere grotere groep is de corporatiehuurders (40%), slechts 11% van de ruimwonende 65-plussers woont in een particuliere huurwoning. Onder eigenaar-bewoners is er weinig verhuisgeneigdheid, 59% wil beslist niet verhuizen en slechts 10% zegt zeker in de komende twee jaar te willen verhuizen. Onder huurders is de verhuisgeneigdheid iets hoger, 19% van de corporatiehuurders en 21% van de huurders van particuliere huurwoningen wil zeker binnen twee jaar verhuizen (56% en 53% beslist niet). Eigenaar-bewoners en huurders woonachtig in een corporatiewoning van 65 jaar of ouder vinden de (eigen) woning iets vaker geschikt om oud in te worden dan 65-plus huurders in een particuliere huurwoning (beide 54% versus 50%). Tabel 2.9 laat het aandeel huishoudens zien per type woning. Bij alle eigendomstypen woont meer dan een derde van de huishoudens in een nultredewoning.

Onder de eigenaar-bewoners woont 36% in een woning met enkel een interne trap, en 16% in een woning met een externe trap. Bij de twee groepen huurders is dit patroon omgekeerd, daar wonen meer huishoudens in een woning met een externe trap, maar minder in een woning met een interne trap.

26

Tabel 2.9: aandeel 65-plus huishoudens per woningtype, op basis van eigendom woonsoort nultredewoning interne trap externe trap interne en externe trap eigenaarbewoner (15.400) 35 37 16 12 huur corporatie (54.200) 43 14 36 8 huur particulier (27.000) 36 10 43 12

totaal 100 100 100

Tabel 2.10 laat zien welk aandeel van de 65-plussers per woningtype de eigen woning geschikt vindt om oud in te worden. Een aanzienlijk groter aandeel 65-plussers in een nultredewoning vindt de eigen woning geschikt om oud in te worden, ten opzichte van de ouderen met een woning met een interne en/of externe trap. Met name 65-plussers in een woning met zowel een interne als externe trap vinden de eigen woning relatief niet vaak geschikt om oud in te worden. Van de 65-plussers in een woning met enkel een interne trap geeft de helft aan dat ze de eigen woning wel geschikt zouden vinden om oud in te worden na aanpassingen. Dit kan deels verklaard worden doordat het plaatsen van een traplift de woning in de praktijk tot een nultredewoning laat functioneren, waarmee het beter geschikt wordt voor ouderen. Tabel 2.10: aandeel 65-plussers per woningtype dat eigen woning geschikt vindt om oud in te worden geschikt om niet geschikt oud in te geschikt na om oud in te type woning worden aanpassingen worden totaal nultredewoning (38.000) 84 11 5 100 interne trap (19.200) 31 50 19 100 externe trap (30.200) 44 22 35 100 interne en externe trap (9.300) 26 35 39 100 Er zijn ook verschillen te zien in de verhuisgeneigdheid van 65-plussers, afhankelijk van het woningtype waarin ze wonen.

Zo geeft ongeveer 23% van de 65-plussers in een woning met een interne en externe trap aan zeker binnen twee jaar te willen verhuizen, terwijl dit bij huishoudens met een externe trap (20%) iets lager ligt, bij huishoudens met een interne trap (15%) nog wat lager ligt en het laagst is bij huishoudens in een nultredewoning (12%). Huishoudens die aangeven dat de huidige woning niet geschikt is om oud in te worden (dus pas na aanpassingen of helemaal niet), hebben een vervolgvraag beantwoord over of ze daar wat aan willen (laten) doen, en zo ja, wat dan. Bij 65-plussers in een nultredewoning die hebben aangegeven dat de huidige woning nog niet geschikt is om oud in te worden geeft 38% aan dat ze deze willen laten aanpassen, nog eens 33% geeft aan niks te willen (laten) doen en 29% geeft aan te willen verhuizen naar een passende woning. Bij 65-plussers in een woning met een interne trap wil 33% wat (laten) aanpassen, wil 42% niets doen en wil 25% verhuizen naar een beter passende woning. Bij 65-plussers in een woning met een externe trap en 65-plussers in een woning met een interne en externe trap liggen deze verhoudingen wat anders. Bij deze groepen 27

geeft het grootste deel aan te willen verhuizen naar een passende woning (48% bij externe trap; 43% bij interne en externe trap). Hiervan wil een kleiner deel wat (laten) aanpassen aan de woning ten opzichte van de andere twee groepen (22% bij externe trap; 21% bij interne en externe trap). Ongeveer 31% en 36% respectievelijk wil niets (laten) doen.

2.5 Stadsdelen Om een beter beeld te geven van de situatie in de stad is per stadsdeel de passendheidsmaat onderzocht. Figuur 2.11 geeft het aandeel huishoudens weer per fysieke passendheidsmaat, per stadsdeel (zie bijlage B, tabel B5). Het aantal huishoudens per stadsdeel is weergegeven in het midden van het diagram. Wat opvalt is dat er in West relatief de meeste huishoudens fysiek passend wonen vergeleken met andere stadsdelen, het gaat hier om iets meer dan de helft. In Weesp wonen de minste huishoudens passend, het overgrote aandeel van de huishoudens woont fysiek ruim. Het gaat hierbij echter om relatief kleine aantallen huishoudens. In West, Nieuw-West en Noord wonen relatief veel huishoudens krap in vergelijking met andere stadsdelen. In West en Nieuw-West komt dit ook neer op relatief grote aantallen huishoudens vergeleken met andere stadsdelen. Figuur 2.11: Aantal huishoudens (in cirkel) en aandeel huishoudens per fysieke passendheidsmaat, per stadsdeel