Ongevraagd advies SDC Nieuw-West - Positie bewoners Wildemanbuurt Nieuw-West

Ongevraagd advies stadsdeelcommissie “Positie huurders in de Wildemanbuurt.” Stadsdeel:

Nieuw-West

Portefeuille: Opgesteld door (leden commissie):

Wonen Leden stadsdeelcommissie Nieuw-West namens GroenLinks, PvdA, Denk, VVD, CDA, DE

Gericht aan:

Groenen Basispiraten, GoedBeterWest, Forum voor Democratie. Dagelijks bestuur Amsterdam Nieuw-West, Gemeenteraad Amsterdam, College van B&W

Datum commissievergadering:

Amsterdam 17-05-2022

Datum dagelijks bestuur:

17-05-2022

Over ongevraagde adviezen: de toelichting op de verordening (art. 19) stelt dat de stadsdeelcommissie het DB ongevraagd kan adviseren. Deze adviezen kunnen ook de bevoegdheden van B&W en raad betreffen (toelichting art. 30), de twee organen aan wie de commissie niet direct adviseert. Als het ongevraagd advies de taken en verantwoordelijkheden betreft die B&W niet aan het DB heeft gemandateerd, geleidt het DB het ongevraagd advies via de betreffende wethouder door aan het college van B&W.

Ongevraagd advies stadsdeelcommissie: De Wildemanbuurt is één van “onze” buurten in Nieuw-West. Wij als Nieuw-Westers kennen de buurt als een plek waar mensen wonen, ontmoeten en zich veilig zouden moeten voelen. Jammer genoeg staat de buurt bekend als één van de slechtste buurten van Nederland. Een buurt met veel sociaal/maatschappelijke problemen, een buurt met een groot probleem rondom veiligheid, een buurt met schimmelwoningen, slecht geïsoleerde woningen. Met als gevolg dat bewoners en hun kinderen ziek worden van de slechte staat van de woningen. De stadsdeelcommissie vindt dit onacceptabel. Bewoners hebben dit niet verdiend. Een gezonde, betaalbare en veilige woning is een recht. Een veilige leefomgeving is een recht! In 2008 werden er door Stadgenoot, de eigenaar van de woningen, de eerste plannen gemaakt voor grootschalige renovatie en herontwikkeling van de buurt. Deze plannen zijn stopgezet vanwege de financiële crisis. Echter, vanaf die tijd zijn de problemen van bewoners toegenomen en zijn er geen concrete plannen gemaakt om die problemen structureel op te lossen. De schimmel in de woningen is verergerd. De buurt kent energiearmoede omdat de stookkosten hoog zijn door gebrek aan isolatie.

In gesprekken met bewoners blijkt de positie van bewoners in de bestrijding van de problemen en de ontwikkelplannen van de buurt onduidelijk, terwijl het gaat over hun buurt en hun woning. De stadsdeelcommissie Nieuw-West is van mening dat dit moet veranderen en we de rol van bewoners steviger moeten verankeren. De Stadsdeelcommissie van Nieuw-West komt met de volgende adviezen:

1. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om in gesprek te gaan met Stadgenoot om de plannen voor de huurverhoging te bevriezen. 2. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om in te zetten op duurzame oplossingen die binnen korte termijn te realiseren zijn. Dus niet louter focussen op onderzoeken die veel tijd in beslag nemen, maar ook op duurzame maatregelen op korte termijn, waar tijdelijke andere huisvesting voor bewoners met gezondheidsproblemen prioriteit krijgt. Denk aan stadsurgentie voor een sociale huurwoning of voorrang bij middenhuur. Een van de oplossingen die wij willen adviseren zijn onafhankelijke schimmelcoaches. 3. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om te onderzoeken of er middelen zijn om bewoners financieel te ondersteunen die op dit moment te kampen hebben met

Pagina 1 van 4

energiearmoede omdat ze in slecht geïsoleerde woningen moeten wonen en een gewenningsperiode te borgen voor huurders die door overplaatsing te maken krijgen met een fors hogere huur. 4. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om een bewonersloket vanuit het stadsdeel, met voorkeur in samenwerking met stichting !WOON en actiegroep Wildeman!, in de buurt in te stellen. Juist in deze buurt is het van belang dat dit zo laagdrempelig en toegankelijk mogelijk wordt ingericht. Neem bewoners mee in de toekomstige ontwikkelingen en stel een klankbordgroep samen om daarmee de verdere nodige stappen samen te gaan zetten. 5. De Stadsdeelcommissie benadrukt het belang van een snelle oplossing. Dit betekent dat er op zeer korte termijn onderzoek gedaan moet worden naar de bouwkundige toestand van de woningen en de resultaten en conclusies daarvan op zeer korte termijn gerapporteerd moeten worden. Hetzelfde geldt voor een onderzoek onder bewoners, naar de gevolgen voor de gezondheid door de slechte staat van de woningen en naar de voorkeuren voor sloop/nieuwbouw of renovatie. De Stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het dagelijks bestuur en het college om de positie van de bewoners binnen de ontwikkeling van de sloop/renovatieplannen duidelijk te benoemen en hen hierin vanuit het voorgestelde bewonersloket in te ondersteunen. 6.

De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het dagelijks bestuur en de coalitie inzichtelijk te maken welke sancties er kunnen worden ondernomen tegen Stadgenoot als woningbouwcorporatie in gebreke blijft met onderhoud en niet op korte termijn actie komt om schimmel in de woningen niet alleen te verwijderen, maar ook om te voorkomen. De stadsdeelcommissie vraagt het dagelijks bestuur de stadsdeelcommissie hiervan op de hoogte te houden. Reactie DB op ongevraagd advies stadsdeelcommissie:

In de stadsdeelcommissie van 17 mei 2022 is het advies unaniem aangenomen met 17 stemmen. In reactie op het ongevraagd advies kan het DB aangeven de zorgen te delen en er een prioriteit van wil maken om oplossingen te vinden, de aangedragen adviezen worden voor een deel opgepakt in processen die al in gang zijn gezet, hieronder volgt een toelichting per punt. 1. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om in gesprek te gaan met Stadgenoot om de plannen voor de huurverhoging te bevriezen. Het Dagelijks Bestuur zal het thema huurverhoging onder de aandacht brengen in de gesprekken met Stadgenoot en bewoners. Stadgenoot heeft al aangegeven niet voornemens te zijn om af te zien van de huurverhoging in de Wildemanbuurt. Mochten de bewoners vinden dat zij onterecht een huurverhogingsaanzegging hebben ontvangen, dan kunnen zij uiteraard gebruik maken van de hiertoe geëigende bezwaarprocedures zoals ook vermeld in de huurverhogingsbrief. Het Dagelijks Bestuur vindt de jaarlijks, door het Rijk, vastgestelde huurverhoging voor woningen met vocht en schimmel ongewenst. Het huren van een woning betreft een privaatrechtelijke zaak tussen verhuurder en huurder. Daarnaast gelden er landelijke normen vanuit het Rijk. De sturingsmiddelen vanuit de gemeente op huurcontracten zijn beperkt.

2. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om in te zetten op duurzame oplossingen die binnen korte termijn te realiseren zijn. Dus niet louter focussen op onderzoeken die veel tijd in beslag nemen, maar ook op duurzame maatregelen op korte termijn, waar tijdelijke andere huisvesting voor bewoners met gezondheidsproblemen prioriteit krijgt. Denk aan stadsurgentie voor een

sociale huurwoning of voorrang bij middenhuur. Een van de oplossingen die wij willen adviseren zijn onafhankelijke schimmelcoaches.





 

Onderzoeken en duurzame oplossingen Er is een interim beheergroep ingesteld voor oplossingen op de korte termijn. Stadgenoot laat een steekproef doen bij ongeveer 60 woningen in de Wildemanbuurt. Die steekproef is een bouwtechnisch onderzoek dat momenteel wordt uitgevoerd door het gecertificeerd adviesbureau Alphaplan. Uit dit onderzoek, dat bij Grasrijk al is gedaan, zal blijken welke aanpak voor de gebouwen leidend is. Het is nu nog niet duidelijk of dat sloop wordt of renovatie of een andere aanpak. De planning is dat het onderzoek uiterlijk eind september 2022 is afgerond. Stadvernieuwingsurgentie en voorrang In het geval er sloop nieuwbouw gaat plaatsvinden of renovatie is er een stadvernieuwingsurgentie mogelijk. Huurders uit een sociale huurwoning hebben ook voorrang op een middeldure huurwoning. Schimmelcoaches Er worden huisbezoeken afgelegd met schimmelcoaches en de wijkbeheerder van Stadgenoot. Tijdelijke huisvesting voor bewoners met gezondheidsklachten In schrijnende gevallen kan een woningcorporatie in de eigen vrije ruimte aan bewoners vervangende woonruimte aanbieden. Daarnaast kan de gemeente in het geval dat een woning ongezond is en de bewoner daar last van heeft en de corporatie die klachten niet kan of wil verhelpen, de woning inspecteren op handhaafbare gebreken.

3. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om te onderzoeken of er middelen zijn om bewoners financieel te ondersteunen die op dit moment te kampen hebben met energiearmoede omdat ze in slecht geïsoleerde woningen moeten wonen en een gewenningsperiode te borgen voor huurders die door overplaatsing te maken krijgen met een fors hogere huur. De gemeente keert in 2022 via het rijk eenmalig 800 euro uit aan mensen met een minima inkomen ter compensatie van de gestegen energieprijzen. Over de precies besteding wordt de raad nog geïnformeerd. Daarnaast wordt, gefinancierd uit de gemeente, energieadvies en energiebesparende producten aangeboden in die buurten waar het aandeel energiearmoede het hoogst is. Ook probeert de gemeente samen met de grootste energieleveranciers mensen middels vroeg signalering uit de betalingsproblemen te hebben. Voor de bewoners in de herhuisvesting geldt dat er conform de kaderafspraken wordt onderhandeld met de bewonerscommissie over de voorwaarden van huurgewenning. Er is een huurgewenningsbijdrage beschikbaar voor huurders met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en een belastbaar jaarinkomen van € 45.728 (prijspeil 2020) die na een renovatie van hun woning te maken krijgen met een huursprong ( > € 50,-).

De huurgewenningsbijdrage gaat over een maximumbedrag van 180 per maand, waarvan de huurder eerste 50 zelf moet betalen..

4. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het Dagelijks Bestuur en het College om een bewonersloket vanuit het stadsdeel, met voorkeur in samenwerking met stichting !WOON en actiegroep Wildeman!, in de buurt in te stellen. Juist in deze buurt is het van belang dat dit zo laagdrempelig en toegankelijk mogelijk wordt ingericht. Neem bewoners mee in de toekomstige ontwikkelingen en stel een klankbordgroep samen om daarmee de verdere nodige stappen samen te gaan zetten. Het stadsdeel wil voorkomen dat er teveel loketten komen waardoor het onoverzichtelijk wordt voor bewoners. Er is een spreekuur geweest waar naast de actiegroep, bewoners, gemeente en Stadgenoot beschikbaar zijn voor vragen. Het spreekuur is elke week en het idee is nu dat Stadgenoot, !Woon en Gemeente hier elke week bij aanwezig zijn.

De gemeente adviseert huurders om bij het wonen in woningen met gebreken en/of achterstallig onderhoud eerst de gebreken te melden bij de eigenaar en te verzoeken om verbetering. Hierbij kunnen zij ondersteuning krijgen van stichting !Woon..

5. De Stadsdeelcommissie benadrukt het belang van een snelle oplossing. Dit betekent dat er op zeer korte termijn onderzoek gedaan moet worden naar de bouwkundige toestand van de woningen en de resultaten en conclusies daarvan op zeer korte termijn gerapporteerd moeten worden. Hetzelfde geldt voor een onderzoek onder bewoners, naar de gevolgen voor de gezonder door de slechte staat van de woningen en naar de voorkeuren voor sloop/nieuwbouw of renovatie. De Stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het dagelijks bestuur en het college om de positie van de bewoners binnen de ontwikkeling van de sloop/renovatieplannen duidelijk te benoemen en hen hierin vanuit het voorgestelde bewonersloket in te ondersteunen. Stadgenoot doet een woon-technisch onderzoek daarnaast wordt een bureau betrokken bij de participatie van de vernieuwing om zodoende de omgeving/bewoners vanaf de directe start van de planvorming te betrekken bij de planvorming. Er worden hiervoor, in samenspraak met actiegroep en bewonerscommissies, circa drie bureaus gevraagd om met voorstellen hiervoor te komen. In samenwerking met bewoners/omgeving wordt er één bureau gekozen. De belangrijkste rechten en plichten bij renovaties zijn geregeld in Huurrecht en de Overlegwet. De Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering zijn aanvullende afspraken tussen huurderskoepels, corporaties en de Gemeente Amsterdam.

Deze afspraken bieden de huurders een betere positie dan wettelijk geregeld is. Bij het traject van de kaderafspraken wordt een participatieproces doorlopen.

6. De stadsdeelcommissie Nieuw-West adviseert het dagelijks bestuur en de coalitie inzichtelijk te maken welke sancties er kunnen worden ondernomen tegen Stadgenoot als woningbouwcorporatie in gebreke blijft met onderhoud en niet op korte termijn actie komt om schimmel in de woningen niet alleen te verwijderen, maar ook om te voorkomen. De stadsdeelcommissie vraagt het dagelijks bestuur de stadsdeelcommissie hiervan op de hoogte te houden. Woningen moeten voldoen aan de minimale wettelijke eisen voor een veilige en gezonde woning. Het is de taak van de woningeigenaar om de woning te onderhouden. Als een woning niet aan de wettelijke eisen voldoet en de eigenaar onvoldoende maatregelen treft om het achterstallig onderhoud te verhelpen dan kan de gemeente handhavend optreden. Als Stadgenoot bij geconstateerd achterstallig onderhoud geen maatregelen treft of zich te weinig inspant om de problemen te verhelpen dan kan de gemeente handhavend optreden met een aanschrijving en last onder dwangsom. Dit is een VTH-taak (Vergunningen, Toezicht en Handhaving) van het stadsdeel. In voorkomende gevallen van complexiteit van de handhaving of in verband met capaciteitsgebrek kan het stadsdeel ondersteuning vragen bij de directie Wonen.