Nota van Beantwoording voor wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam per 1 januari 2026.pdf

Ervaren overlast niet bewezen van vakantieverhuur De indicator “ervaren overlast” is volgens Amsterdam Gastvrij niet betrouwbaar, omdat deze eerder samenhangt met algemene toeristische drukte dan met vakantieverhuur specifiek. In sommige wijken met veel vakantieverhuur is de overlast laag, terwijl in andere wijken met weinig vakantieverhuur de overlast hoog is. Dit wijst op een gebrek aan causaal verband tussen vakantieverhuur en ervaren overlast. Het college voert desondanks maatregelen in zonder verder onderzoek naar causaliteit, wat als onvoldoende onderbouwing wordt beschouwd. Ook wordt aangehaald dat het college meldt dat eventuele extra onderzoeken niet met zekerheid de causaliteit kunnen aantonen. Het feit dat er geen causaal verband aangetoond is, maar dat dit causaal verband kan bestaan, biedt voor het college kennelijk voldoende houvast om de maatregelen in te voeren. Dit acht Amsterdam Gastvrij onvoldoende.

Nota van beantwoording

Hoge toeristische druk andere oorzaak dan vakantieverhuur Een wijk komt in aanmerking voor maatregelen als de draagkracht laag is, wat wijst op kwetsbaarheid of druk. Echter, vakantieverhuur blijkt slechts een klein aandeel te hebben in de toeristische druk, vooral in het stadsdeel Centrum, waar hotel­ overnachtingen domineren. Uit onderzoek blijkt geen negatieve invloed van vakantieverhuur op leefbaarheid, terwijl andere drukte-indicatoren dat wel tonen. De Raad van State heeft niet bevestigd dat het draagkrachtonderzoek geschikt is als basis voor maatregelen, alleen dat het rapport juist is. Daarom vindt Amsterdam Gastvrij deze indicator ongeschikt om verdere beperkingen op vakantie­ verhuur te rechtvaardigen.

Gemiddeld aantal nachten als grens willekeurig De derde indicator om te escaleren in een wijk is als aantal verhuurde nachten per 100 woningen boven het stedelijk gemiddelde ligt, momenteel vastgesteld op 14 nachten. Dit gemiddelde wordt echter als willekeurig en onlogisch beschouwd, omdat het elk jaar verandert en altijd de helft van de wijken als “te hoog” bestempelt. Een vast referentiepunt, zoals het gemiddelde gemelde nachten van 2018 (32 nachten per 100 woningen), wordt voorgesteld. De voorgestelde grenswaarden zijn ongeschikt, omdat deze slechts een minimale impact hebben op de leefbaarheid en andere indicatoren. Het huidige beleid leidt waarschijnlijk tot escalatie naar een totaalverbod, wat als ondoelmatig wordt gezien. Daarom is de escalatieladder niet effectief en moet herzien worden. Overigens wordt het aantal gemelde (object-) overnachtingen per 100 woningen per jaar op zich als een objectieve en geschikte indicator voor de mate van vakantieverhuur gezien. De beschrijving als percentage overnachtingen is echter niet passend. Beter is “overnachtingen per 100 woningen per jaar” of “indexcijfer”.

Reactie college In het onderzoek ‘Vakantieverhuur in Beeld’ is te zien dat er over de hele stad een afname van ervaren overlast van toeristen in woningen waarneembaar is. Dit valt samen met een afname van vakantieverhuur. Het klopt dat er enkele wijken zijn die een ander beeld laten zien, doordat de vakantieverhuur laag is en de overlast hoog en andersom. Dat er desondanks een verband is tussen vakantieverhuur en de overlast van toeristen in woningen, is echter niet te missen. Het verbeteren van de leefbaarheid ziet het college als een belangrijke taak van de

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

32

gemeente. En als die in het geding is, is er minder plek voor toeristen in woningen. Een direct causaal verband tussen maatregelen-vakantieverhuur en overlast, dat potentiële invloeden van andere factoren uitsluit, is wetenschappelijk moeilijk vast te stellen. Mede daarom ligt het niet voor de hand om door te onderzoeken of er wel of geen causaal verband is, maar in te grijpen voor bewoners die nu last hebben van toeristen in de woningen in hun omgeving. Het Toeristisch draagkrachtonderzoek richt zich op het in kaart brengen van de impact van toerisme op de stad en haar inwoners. Eén van de indicatoren voor de toeristische druk is vakantieverhuur en één van de indicatoren voor overlast is overlast door vakantieverhuur. In het onderzoek scoren alle centrumwijken een 1 op de indicator ‘overlast door vakantieverhuur’, wat de laagste score is van 5. Hieruit kan het college voldoende concluderen dat de ervaren overlast door vakantieverhuur in deze wijken van invloed is op de toeristische draagkracht en toeristische druk. Verder blijkt uit de uitspraak van de Raad van State dat het college van de juistheid van het Toeristisch draagkrachtonderzoek mag uitgaan en dat dit rapport voldoende zorgvuldig en begrijpelijk is opgesteld.

Het valt niet in te zien waarom het college een goed en zorgvuldig opgesteld rapport, naast de andere aanvullende indicatoren, niet ten grondslag mag leggen aan de escalatieladder. De suggestie niet over een percentage gemelde nachten ten opzichte van de woningvoorraad te spreken kan het college volgen. Feitelijk gaat het namelijk om het aantal gemelde nachten per jaar per 100 woningen in een wijk. Deze suggestie wordt overgenomen. Er wordt niet meer over percentage gesproken in de escalatieladder.

3.2.1.3 80% regel ongegrond Het is niet goed te begrijpen waarom wijken die niet aan de criteria voldoen om te escaleren, toch onder de strengere maatregelen gaan vallen. De regel waarbij in het hele stadsdeel geëscaleerd wordt, indien in 80% van de wijken de criteria overschreden worden, is niet te volgen. Het percentage lijkt doelbewust gekozen, omdat precies 8 van de 10 centrumwijken momenteel aan de criteria voldoen. Hierbij valt nog op te merken dat de wijk Oostelijke Eilanden/Kadijken in het Centrum aan niet één van de drie criteria voldoet.

Reactie college Het college heeft in eerste instantie gekozen voor de 80% regel omdat hiermee wordt verwacht dat het effect van de maatregel groter is. Wijken

Nota van beantwoording

hebben ook te maken met de toeristen die verblijven in omliggende wijken waar het toerisme tot overlast leidt, bijvoorbeeld met uitgaansverkeer, bezoekers en bezorgers. Tevens heeft het college oog voor de oproep van de stad aan het college om het toerisme in de stad terug te dringen in de Verordening toerisme in balans. Dat neemt niet weg dat het college gebonden is aan juridische kaders om vakantieverhuur te mogen beperken. Daarom hecht het college aan objectieve indicatoren als grondslag voor maatregelen in de escalatieladder vakantie­ verhuur. Het college begrijpt dan ook het standpunt van Amsterdam Gastvrij dat het in het licht van de juridische kaders niet past om in wijken waar geen enkele grenswaarden wordt overschreden toch maatregelen worden genomen om vakantieverhuur te beperken. Om aan dit punt tegemoet te komen past het college de 80%-regel als volgt aan. De 80%- regel wordt alleen toegepast als de grenswaarden voor toeristische druk en leefbaarheid volgens toeristische draagkracht onderzoek in die wijk overschreden wordt. Dan wordt de maatregel ingevoerd om de leefbaarheid te verbeteren en de toeristische druk te verlagen in die wijk. Dat betekent dat in de Burgwallen-Oude Zijde het aantal nachten wel naar 15 gaat, maar in Oostelijke Eilanden/Kadijken niet.

3.2.1.4 Wacht op betere informatie van verhuurplatforms vanaf mei 2026 Medio 2026 zal de Europese verordening (Verordening (EU) 2024/1028) voor het delen van data van platforms voor toeristische verhuur van kracht worden. Dan zal de werkelijke mate van particuliere toeristische verhuur duidelijker worden. Het is niet in te zien waarom het college niet met het invoeren van nieuwe maatregelen wacht, totdat de resultaten van het delen van data over toeristische verhuur duidelijk worden.

Reactie college Het doel van de escalatieladder is de leefbaarheid te verbeteren als deze wordt bedreigd door vakantie­ verhuur. De belangrijkste graadmeter is dus de mate waarin bewoners aangeven overlast te ervaren van toeristen die in woningen verblijven. Deze data zijn nu voorhanden en zijn niet afhankelijk van de data over het aantal overnachtingen die de gemeente vanaf mei 2026 van verhuurplatforms verwacht. Op dit moment gebruiken we het aantal gemelde nachten in het Registratiesysteem Toeristische Verhuur als indicator voor de omvang van vakantie­ verhuur in een wijk, omdat dit momenteel de meest objectieve informatie is. Het college verwacht dat het werkelijke aantal overnachtingen hoger is dan

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

33

nu bekend, omdat platforms nu nog niet verplicht zijn hun data te leveren. Wanneer er bruikbare data over overnachtingen via de verhuurplatforms binnenkomen, worden die bij het bepalen van een eventueel volgend escalatiemoment betrokken.

3.2.1.5 Overgangstermijn en vergunningsperiode De overgangstermijn van drie maanden voor mensen die hun woning verhuren aan toeristen om zich aan te passen aan het nieuwe nachtencriterium van 15 nachten, is te weinig. Het college gaat voorbij aan annuleringskosten waar een verhuurder mee te maken kan krijgen. Ook kan een gastheer of -vrouw een slechte beoordeling op een verhuursite krijgen vanwege een annulering.

Reactie college Het voorstel om per 1 april 2026 in stadsdeel Centrum en de Pijp het maximumaantal te verhuren nachten te verlagen naar 15, is in maart 2025 aangekondigd. Bewoners kunnen dus al een jaar voor invoering van de maatregel rekening houden hiermee. Omdat een wisseling van het maximumaantal nachten gedurende het verhuurjaar voor veel verwarring kan zorgen, onderzoekt de gemeente de mogelijk­ heid om vanaf 2027 een volgende maatregel in het begin van het kalenderjaar te laten ingaan. Hier zal op de website van Amsterdam ook aandacht aan worden besteed, zodat bewoners hier rekening mee kunnen houden met het vooruit accepteren van boekingen. Mocht het zover komen dat er een tijdelijk verbod wordt ingesteld, zal worden meegenomen of een latere ingangsdatum op dat moment passender is.

3.2.1.6 Vergunningtermijn naar twee jaar Zowel het WIA-onderzoek als het toeristische draagkrachtonderzoek worden tweejaarlijks gepubliceerd en de toetsmomenten voor escalatie volgen dit ritme. Het zou voor de hand liggen om ook de vergunningsperiode hierop aan te laten sluiten en vergunningen voor twee jaar af te geven, aflopend aan het einde van het kalenderjaar van het toetsmoment.

Reactie college Het college kan deze redenatie volgen. Daarom zegt het college toe om te onderzoeken of het juridisch mogelijk alsmede uitvoerbaar is om de vergunningen vakantieverhuur te laten lopen van 1 januari 2027 tot 1 januari 2029 en daarna weer van 1 januari 2029 tot 1 januari 2031. Het eerstvolgende toetsmoment voor escalatie is medio 2026. Als dan blijkt dat er in meer wijken het aantal nachten om laag moet, dan zal dat per 1 januari 2027 ingaan. Een volgende

Nota van beantwoording

wijziging zal niet eerder dan twee jaar later, per 1 januari 2029 zijn. Dat loopt dan gelijk met de vergunningsperiode. Het college zal voor het eventueel aanpassen van de vergunningstermijn een wijzigingsvoorstel voor de Huisvestings­ verordening Amsterdam 2024 doen voor het jaar 2027.

3.2.1.7 Doelgerichte aanpak bij overlast We steunen de inzet om bij wijken waar veel overlast wordt ervaren, maar waar weinig verhuur is, een doelgerichte aanpak te starten. Een terugkoppeling in de vorm van een rapport zou inzicht kunnen bieden in de werkelijke oorzaak van de “ervaren” overlast.

Reactie college Het college constateert dat Amsterdam Gastvrij de doelgerichte aanpak uit de escalatieladder steunt. Het college rapporteert elk jaar over de resultaten van toezicht en handhaving op de regels voor toeristische verhuur. Dit wordt via een raads­ informatiebrief aangeboden aan de gemeenteraad.

3.2.1.8 De-escaleren: regels verruimen Het is niet duidelijk waarom “trede 6”, wat overeenkomt met de huidige regelgeving, als minimum gekozen is. Waarom wordt er niet meer vakantieverhuur toegestaan als er sprake is van gewijzigde inzichten over de voordelen van vakantieverhuur. Ook zou een groot internationaal evenement in Amsterdam aanleiding kunnen zijn om incidenteel de mogelijkheden voor toeristische verhuur te verruimen.

Reactie college Het college vindt dat met trede 6 over de gehele stad een goede balans is gevonden tussen ruimte laten voor vakantieverhuur met zo min mogelijke impact op de leefbaarheid en woonruimte­ voorraad. Met het oog op de leefbaarheid voor bewoners van Amsterdam vindt het college het niet verantwoord om meer vakantieverhuur toe te staan dan nu mogelijk is. Dit zal met name in populaire wijken hoogstwaarschijnlijk tot een toename in vakantieverhuur leiden, met groter risico op overlast. Vervolgens duurt het minstens twee jaar om een versoepeling terug te draaien. Ook leidt meer vakantieverhuur tot meer ongewenste effecten voor de woonruimtevoorraad, wat ten tijde van grote tekorten op de woningmarkt het college onwenselijk acht.

3.2.1.9 Onderzoek naar alternatieve maatregelen Het college stelt andere opties onderzocht te hebben en getoetst aan praktische en juridische

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

34

haalbaarheid. Het is niet duidelijk welke alternatieven behalve een quotastelsel in overweging genomen zijn. Het zou eerder voor de hand liggen om het maximaal aantal gasten te beperken tot twee volwassenen. Ook zou het dan mogelijkerwijs effectiever zijn om het aantal verblijven per jaar te beperken, in plaats van het aantal nachten, zodat gericht gestuurd wordt op langduriger verblijf.

Reactie college Het college heeft in de voorbereiding op het besluit de meest haalbare maatregelen nader overwogen. De hierboven voorgestelde maatregelen vindt het college geen goede opties. Een verlaging naar twee personen per nacht zou gezinnen geheel uitsluiten van vakantieverhuur en dat zou onevenredig zijn. Ook een beperking op het aantal verblijf­ periodes vindt het college weinig effectief en geschikt voor vakantieverhuur. Bovendien is een dergelijke maatregel een grote inbreuk op de vrije marktwerking van toeristisch verblijf waar allerlei juridische haken en ogen aan zitten. Het college vindt al met al dat het huidige voorstel op dit moment meest passend en geschikt is.

3.2.1.10 Risico op onbedoelde overtredingen Er wordt op gewezen dat de versnippering van de regelgeving, met verschillende nachtenlimieten per wijk, die bovendien voortdurend kunnen veranderen, een groot risico op onbedoelde overtredingen met zich meebrengt. Niet alle vakantieverhuurders zullen, ondanks vermeldingen op de website van de gemeente of in de verleende vergunning, op de hoogte zijn van deze wijzigingen. Het zou billijk zijn om hier in het handhavingsbeleid rekening mee te houden.

Reactie college Het college probeert alle vakantieverhuurders zo goed mogelijk te bereiken en zet daarom verschil­ lende communicatiemiddelen in. Naast de website van de gemeente zullen verhuurders bijvoorbeeld persoonlijk aangeschreven worden en zullen de aangepaste regels ook via de verhuurplatforms getoond worden. Het college rekent hierin ook op de eigen verantwoordelijkheid van de vakantie­ verhuurders.

3.2.1.11 Geen belangenafweging Amsterdam Gastvrij merkt tot slot nog op dat de conceptversie van de escalatieladder geen blijk geeft van een zorgvuldige belangenafweging. De vermeende overlast en de veronderstelde nadelige effecten op de leefbaarheid worden niet afgewogen tegen de voordelen die vakantieverhuur met zich meebrengt voor verhuurder en bezoeker. In een

Nota van beantwoording

steeds duurder wordende stad draagt de beperkte mogelijkheid voor vakantieverhuur bij aan de zelfredzaamheid van de burger. De nuttige bijverdiensten uit vakantieverhuur kunnen cruciaal zijn bij het opvangen van financiële tegenvallers.

Reactie college De belangenafweging bestaat er voornamelijk uit dat de gemeente Amsterdam het belang van leefbare wijken zwaarder vindt wegen dan individuele voordelen die bewoners hebben van vakantieverhuur. De escalatieladder is juist bedoeld voor het vinden van een balans tussen toerisme en bewoning. Wanneer de impact van toeristen in woningen te groot wordt is het de taak van de gemeente om passende maatregelen te treffen.

3.2.2 Reactie Airbnb Airbnb is tegen het voorstel om vakantieverhuur verder te beperken. Daarvoor voert Airbnb aan dat de voorstellen buitenproportioneel zijn en er onvoldoende bewijs geleverd wordt. Daarnaast dragen de maatregelen niet bij aan minder overtoerisme en oplossen van de woningcrisis. En de beperkingen brengen economische schade toe aan hun community van hosts (verhuurders). Verder moet de gemeente ook transparanter zijn over de gestelde limieten en duidelijke procedures hanteren om deze terug te draaien als blijkt dat de huidige limiet van 30 nachten niet bijdraagt aan de doelstellingen. Airbnb stelt voor dat de gemeente een impactanalyse maakt van de gevolgen van vakantieverhuur en deze te vergelijken met hotel­ aanbod en dagtoerisme. Op deze punten geeft Airbnb hieronder een toelichting waarop het college een reactie geeft. Meerdere van deze punten hebben overeenkomsten met de kritiek van Amsterdam Gastvrij. Op die punten heeft het college al onder de inspraakreactie van Amsterdam Gastvrij gereageerd en daar wordt dan naar verwezen.

3.2.2.1 Geen oplossing voor overtoerisme Airbnb is niet de oorzaak van overtoerisme of woningnood in Amsterdam. Vakantieverhuur wordt al zwaar beperkt en onevenredig aan banden gelegd. Woningen die op Airbnb worden aangeboden, vertegenwoordigen slechts 2% van de overnach­ tingen in het Amsterdamse stadscentrum. Overtoerisme is het gevolg van massatoerisme aangejaagd door hotelketens, de stijgende hoeveelheid vliegtuigpassagiers en internationale treinverbindingen en het soort toerisme dat de stad aantrekt. De gemeente zou zich op deze factoren moeten richten om de toeristenstroom onder controle te brengen en de leefbaarheid te verbeteren.

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

35

Reactie college De verlaging van het aantal nachten heeft vooral als doel om de leefbaarheid van bewoners in de directe omgeving van hun woning te verbeteren. Daarnaast kan deze maatregel ook bijdragen om het aantal toeristen in de stad te temperen. Een van de belangrijkste opdrachten die de Verordening op toerisme in balans Amsterdam ons stelt is het sturen op het aantal overnachtingen en daarmee het begrenzen van de overnachtingscapaciteit. Het college neemt ook andere maatregelen om overlast van toerisme terug te dringen. In 2024 is het al beperkende Amsterdamse overnachtingsbeleid vervangen door het Hotelbeleid, resulterend in een volledige hotelstop. Met het voorbereidingsbesluit slaapplaatsen hotels dat het college op 28 november 2024 heeft genomen is de bestaande overnachtingscapaciteit in bestaande hotels bevroren. En het aantal riviercruises wordt in 2025 verlaagd. De acties zijn opgenomen in het uitvoerings­ programma Bezoekerseconomie 2025.

3.2.2.2 Vakantieverhuur niet de oorzaak woningcrisis Airbnb ziet de maatregel als symboolpolitiek, omdat het geen significante bijdrage levert aan het oplossen van de woningcrisis. De echte oorzaken, zoals bevolkingsgroei, beperkte nieuwbouw en planologische beperkingen, worden over het hoofd gezien. Daarnaast pleit Airbnb voor het afschaffen van de ‘nieuw-voor-oud’-regeling voor hotels en het stimuleren van de herbestemming van leegstaande kantoren en hotels naar woningen.

Reactie college Lange tijd vormde verhuur van woningen aan toeristen een grote bedreiging voor het woning­ aanbod in de stad doordat er woningen werden geëxploiteerd als toeristenverblijf. Met begrenzing van toeristische verhuur in de stad is die dreiging grotendeels weggenomen. Immers een hele woning mag maar 30 nachten per jaar aan toeristen worden verhuurd en er is een grens aan het aantal Bed&Breakfast vergunningen per wijk. Met de voorgestelde verlaging van het aantal nachten vakantieverhuur wil het college het risico op overlast doen afnemen en zo de leefbaarheid in bepaalde wijken beter beschermen. De maatregel is niet gericht op het creëren van meer woonruimte.

3.2.2.3 Vakantieverhuur geen oorzaak overlast Airbnb wil net als de gemeente een leefbaar Amsterdam voor alle inwoners. Airbnb is het alleen, net als Amsterdam Gastvrij, niet eens met de hypothese dat nog strengere regels voor vakantie­

Nota van beantwoording

verhuur de leefbaarheid verbeteren. Vakantieverhuur via Airbnb veroorzaakt nauwelijks overlast in Amsterdam, met slechts 40 sancties in 2023 op meer dan 648.000 geboekte nachten (0,006%). De meeste hosts en gasten houden zich aan de regels. Airbnb benadrukt haar inspanningen, zoals een 24/7 noodlijn en een feestverbod en pleit voor samenwerking met de gemeente in plaats van algemene beperkingen of een verbod.

Reactie college Het college ziet een duidelijk verband tussen vakantieverhuur en ervaren overlast. Dat blijkt onder meer uit het feit dat er bewoners zijn die via het Wonen in Amsterdam onderzoek aangeven overlast te ervaren van toeristen die in woningen verblijven. Ervaren overlast heeft impact op de leefbaarheid. Het college waardeert en ondersteunt de inspanningen van Airbnb om te voorkomen dat er gasten overlast veroorzaken en wil ook met Airbnb in gesprek over het verwijzen van omwonenden naar een noodnummer van platforms.

3.2.2.4 Onvoldoende onderbouwing voor maatregelen Airbnb bekritiseert de onderbouwing van de gemeente Amsterdam. Er is geen impactanalyse van eerdere maatregelen, geen bewijs dat strengere regels de leefbaarheid verbeteren en alternatieven zoals betere handhaving worden niet onderzocht. Uit gemeentelijk onderzoek blijkt dat vakantieverhuur niet altijd negatieve effecten heeft op leefbaarheid en sociale cohesie. Net als Amsterdam Gastvrij bepleit Airbnb ook dat er een causaal verband ontbreekt tussen overlast en vakantieverhuur. Het huidige bewijs is gebaseerd op statistische correlaties zonder aantoonbare noodzaak of effectiviteit. Het voorstel negeert uitspraken van het Hof van Justitie-EU en de Raad van State, die benadrukken dat maatregelen proportioneel, noodzakelijk en gebaseerd op lokale impactanalyses moeten zijn.

Reactie college Voor de reactie van het college wordt verwezen naar de reactie op paragraaf 3.2.1.2 ‘onderbouwing maatregel’ van Amsterdam Gastvrij.

3.2.2.5 Beperking vakantieverhuur nadelig voor gezinnen Met de limiet van vier gasten voert Amsterdam een beleid dat kinderen en gezinnen ontmoedigt. Gezinnen worden gedwongen om in dure hotels te verblijven, waardoor Amsterdam voor hen een dure bestemming wordt, terwijl gezinnen juist bijdragen aan een positieve ervaring met toerisme.

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

36

Reactie college Voor de brandveiligheid is het maximum van vier personen belangrijk. Ook is er meer kans op overlast als een gezin met meer kinderen in een woning overnacht. In de commissievergadering van 10 juli 2025 heeft de wethouder aangegeven te zullen onderzoeken of het vierpersonencriterium verruimd kan worden voor gezinnen zolang dat dit niet voor onveilige situaties en overlast zorgt. Daarnaast moet een verruiming voor gezinnen ook uitvoerbaar en te handhaven zijn. Een te onderzoeken optie is om gezinnen in grotere woningen toe te staan.

3.2.2.6 Negatieve gevolgen voor verhuurders Het voorstel om voor het Centrum en De Pijp de escalatieladder toe te passen is nadelig voor de Amsterdammers die toeristen in hun woning ontvangen. Een nieuw nachtlimiet halverwege het jaar levert voor zowel gasten als hosts problemen op. Zo leidt het tot inkomstenverlies. Verder richt het beleid zich onterecht op hosts die zich aan de regels houden, terwijl illegale verhuur onvoldoende wordt aangepakt.

Reactie college Het college beseft dat vakantieverhuurders minder kunnen verdienen aan vakantieverhuur door een halvering van het nachtenlimiet. Het belang om de leefbaarheid te verbeteren weegt voor het college echter zwaarder dan de individuele financiële belangen van verhuurders. Woningen zijn primair om in te wonen en niet bedoeld als winstobject volgens het college. Verder heeft het college het voorstel meer dan een jaar van tevoren aangekondigd en is er gelegenheid het aantal boekingen daarop aan te passen.

3.2.2.7 Verlaging zorgt niet voor spreiding Het voorstel gaat in tegen het doel om de drukte meer te spreiden over de stad. Deze beperkingen zorgen voor een concentratie van toerisme in commerciële accommodaties, zoals hotels in het stadscentrum, wat de drukte daar vergroot en de spreiding van toerisme over de stad belemmert. Bovendien vermindert het de capaciteit tijdens grote evenementen en beperkt het economische voordelen voor lokale inwoners, aangezien inkomsten uit vakantieverhuur vaak lokaal blijven.

Reactie college De kans bestaat inderdaad dat toeristen elders een accommodatie zullen vinden als verhuurders in het Centrum 15 in plaats van 30 nachten mogen verhuren, maar dat hoeft niet per se in een hotel in de binnenstad te zijn. Het is ook goed mogelijk dat

Nota van beantwoording

toeristen in andere wijken zullen verblijven waar geen nachtenlimiet van 15 nachten geldt.

3.2.3 Reactie Koninklijke Horeca Nederland Koninklijke Horeca Nederland (KHN) staat positief tegenover de extra stappen die de gemeente zet om overlast door vakantieverhuur tegen te gaan. Echter schieten de voorgestelde maatregelen volgens hen ernstig tekort en geeft het terugbrengen van het maximumaantal nachten slechts tijdelijk verlichting. KHN ziet liever een algeheel verbod op particuliere vakantieverhuur voor alle drukbezochte wijken zoals het Centrum, De Pijp en delen van West en Oost.

3.2.3.1 Handhaving schiet tekort KHN stelt dat er in de praktijk structureel en op grote schaal misbruik wordt gemaakt van de huidige regels. Woningen worden aantoonbaar vaker dan 30 dagen per jaar verhuurd, vaak aan grote groepen toeristen, zonder enige controle of naleving van voorwaarden zoals het maximumaantal personen of het verbod op overlast. Handhaving schiet tekort, meldingen leiden zelden tot directe actie, boetes worden vaak door de rechter gematigd en het afschrikwekkende effect is minimaal, aldus KHN. Het gevolg is dat illegale verhuur loont en reguliere aanbieders worden gestraft.

Reactie college Het college neemt misbruik van de bestaande regels hoog op. Er is een handhavingsteam voor vakantieverhuur. In de handhaving wordt gewerkt aan de hand van prioriteitsbeleid. Dat betekent dat zwaardere overtredingen met overlast eerst worden aangepakt, illegale hotels bijvoorbeeld. Gelet op de afname van het online aanbod en ervaren overlast van vakantieverhuur, concludeert het college dat de maatregelen en de handhaving een remmend effect op (illegale) toeristische verhuur hebben. Vanaf mei 2026 zal de gemeente alle verhuurdata van grote online platforms ontvangen en de verwachting is dat overtredingen daarmee nog beter aan het licht komen en de gemeente nog adequater kan handhaven.

3.2.3.2 Oneerlijke concurrentie De achterban van KHN maakt zich zorgen vanwege de oneerlijke concurrentie met hotels en andere gereguleerde verblijfsaccommodaties die wel aan strenge eisen moeten voldoen. Ondernemers in deze sector hebben te maken met onder andere een beddenstop, vergunningseisen, hoge lasten, toezicht en in bepaalde gebieden zelfs met vervroegde sluitingstijden. Tegelijkertijd blijft particuliere vakantieverhuur grotendeels buiten

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

37

schot hoewel dit een directe impact heeft op leefbaarheid, overlast en de druk op de woningmarkt. Daarnaast dragen ondernemers btw af over logies, terwijl particuliere verhuurders daar vaak van zijn vrijgesteld. Met de verhoging van het btw-tarief op logies van 9 naar 21 procent wordt dit verschil steeds groter. KHN constateert ook dat er bij vakantieverhuur nauwelijks sprake is van toezicht op het gebied van veiligheid en naleving van regelgeving. In de professionele verblijfssector gelden strenge voorschriften zoals brandveiligheidseisen, vergunningplicht, meldingssystemen en controle op ongewenste praktijken. KHN pleit ervoor dat voor vakantieverhuur minimaal vergelijkbare voorwaarden gaan gelden, zodat er sprake is van een gelijk speelveld en een verantwoord aanbod.

Reactie college Het college deelt de mening dat vakantieverhuur impact heeft op de leefbaarheid. Daarom is vakantie­ verhuur enkel onder strenge voorwaarden toegestaan. Sinds 2014 zijn verschillende maatregelen getroffen en strengere eisen gesteld (waaronder een registratie-, meld- en vergunningplicht). Ook zijn bij vakantieverhuur, in het kader van brandveiligheid, niet meer dan vier bezoekers toegestaan. Daarbij moet er ook toeristenbelasting worden afgedragen. Dit bedraagt 12,5 procent. De maatregelen worden wel degelijk gehandhaafd met hoge boetes en dwangsommen bij geconstateerde overtredingen. Tegelijkertijd is particuliere vakantieverhuur in woningen niet volledig gelijk te stellen aan de professionele verblijfssector waardoor naar mening van het college geen sprake is van oneerlijke concurrentie.

3.2.3.3 Vakantieverhuur legt druk op de woningmarkt De woningnood in Amsterdam is nijpend. Veel horecaondernemers kunnen geen personeel vinden mede doordat betaalbare woonruimte ontbreekt. Het toestaan van vakantieverhuur, ook al gaat het om slechts 15 dagen, draagt niet bij aan een oplossing maar verergert juist het probleem. Bovendien zien we dat het bredere woningaanbod onder druk komt te staan doordat toeristische verhuur woningen aan de reguliere markt onttrekt, de huizenprijzen opdrijft en starters, jongeren en ouderen verdringt. Sommige hypotheekverstrekkers nemen verwachte verhuuropbrengsten zelfs mee in de financiering wat de woningmarkt verder onder druk zet.

Reactie college Het college onderschrijft het belang om toeristische verhuur te beperken zodat woningen er zijn om in te wonen. Wonen in Amsterdam staat al lange tijd

Nota van beantwoording

onder druk. Door de opkomst van vakantieverhuur werden steeds meer woningen grote delen van het jaar verhuurd. Het college zet zich op verschillende manieren in om deze ontwikkeling zo goed mogelijk tegen te gaan. Zo is het maximumaantal nachten vakantieverhuur in het verleden verlaagd van 60 naar 30 en is er een wijkquota voor vergunningen voor Bed&Breakfast. Door het verder terugdringen van het maximumaantal verhuurnachten draagt de escalatieladder vakantieverhuur, naast de primaire overweging om de leefbaarheid te verbeteren, ook bij aan dat woningen worden gebruikt waarvoor ze bedoeld zijn.

3.2.3.4 Effectievere en centraal beheerde registratie Hoewel er momenteel sprake is van een meldplicht voor vakantieverhuur, blijkt in de praktijk dat deze slechts beperkt wordt nageleefd en lastig te controleren is. KHN pleit daarom voor een effectievere en centraal beheerde registratie bij de gemeente, bijvoorbeeld via koppeling met systemen zoals Visitordata. Deze registratie zou ook toegankelijk moeten zijn voor toezichthoudende en hulpverlenende instanties zoals de brandweer en politie, zodat bekend is wie wanneer waar verblijft. Dit is niet alleen van belang voor toezicht en handhaving maar ook voor de veiligheid van bewoners, gasten en omwonenden.

Reactie college Amsterdam werkt er al jaren aan om actuele data over toeristische verhuur in woningen zo compleet mogelijk te ontvangen. Na een intensief lobbytraject is de Europese verordening datadeelplicht toeristische verhuurplatforms er gekomen. Dat betekent dat alle grote online platforms voor toeristische verhuur van woningen maandelijks verplicht via een speciale digitaal systeem data beschikbaar moeten stellen voor overheden. Amsterdam krijgt dan ook vanaf mei 2026 beter inzicht in de toeristische verhuur in de stad, wat ook helpt bij het handhaven van regels. Deze data zullen ook worden betrokken bij het bepalen van volgende stappen op de escalatieladder.

3.2.3.5 Algeheel verbod op vakantieverhuur De inzet van een escalatieladder is een stap, maar onvoldoende. Het beperken van het aantal verhuurnachten naar 15 in overbelaste wijken is slechts een tijdelijke verlichting. Wij pleiten ervoor om in drukbezochte buurten zoals het Centrum, De Pijp en delen van West en Oost, volledig te stoppen met particuliere vakantieverhuur. Een maatregel die past bij het bestaande pakket aan beperkingen voor de formele logiessector.

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

38

Bovendien is een algeheel verbod eenvoudiger te handhaven dan een systeem waarbij per woning het aantal dagen moet worden bijgehouden en gecontroleerd. Hoewel de rechter eerder een dergelijk verbod op grond van de Huisvestingswet heeft afgewezen, zijn er volgens KHN en volgens de rechter, wel degelijk andere juridische mogelijkheden om strengere maatregelen te treffen. Met klem wordt dan ook verzocht om deze alternatieven te onderzoeken en om als onderdeel van een totaalpakket aan maatregelen voor drukke gebieden verdergaande stappen te zetten.

Reactie college Het college constateert dat KHN ook vindt dat het aantal overnachtingen van toeristen in drukke gebieden beperkt moet worden. Een totaalverbod op vakantieverhuur in drukke wijken is echter nog niet aan de orde. In 2020 stelde het college in verschillende wijken een verbod op vakantie­ verhuur in. De overlast in die wijken was hoog. De Raad van State vernietigde dat verbod in 2023. Hoofdboodschap van de uitspraak was dat het college de effecten van de al genomen maatregelen niet goed genoeg had onderzocht. En dat eerst naar minder vergaande maatregelen gekeken had moeten worden. In de nieuwe escalatieladder is een tussenstap ingesteld, het verlagen van het maximumaantal nachten, en toetst het college twee jaar na invoering van een maatregel de effecten. Dat gebeurt op basis van vooraf afgesproken grenswaarden. Het college vindt dat hiermee een passende invulling wordt gegeven aan de uitspraak van de Raad van State.

van het puntensysteem is dat het de mogelijkheden van vakantie-woningruil aanzienlijk vergroot. Een 1-op-1 ruil is immers vaak lastig te realiseren. Punten bij Home Exchange hebben geen geldwaarde en kunnen niet worden ingewisseld voor geld. Dit onderstreept het niet-commerciële karakter van vakantie-woningruil. Home Exchange pleit voor een volledige vrijstelling van alle regels die voor vakantieverhuur gelden.

Reactie college Het college beschouwt vakantie-woningruil tegen punten als een vorm van vakantieverhuur, omdat het in de basis gelijk is aan elkaar: toeristen verblijven in de woning en de bewoner is gedurende het verblijf afwezig. Vakantieverhuur is het tegen betaling tijdelijk in gebruik geven van een zelfstandige woonruimte, zonder dat de bewoner aanwezig is. Bij vakantie-woningruil bestaat de betaling uit het recht om de woning van de ander tijdelijk te gebruiken tegen punten. Bij een platform als Home Exchange kunnen punten worden ingezet om in een woning te mogen verblijven, dus op die manier vertegenwoordigen punten een economische waarde en zijn punten een economisch middel. Vanaf 1 januari 2025 is verduidelijkt dat vakantiewoningruil waarbij er geen andere vergoeding dan het verblijf in een woning tegenover staat niet onder vakantieverhuur valt, ook als de ruil via een platform tot stand komt en ook dat het als vorm van woningonttrekking is toegestaan. Ruilen met gebruik van punten, credits of andere vormen van tegenprestaties zijn niet vrijgesteld van regels van vakantie­verhuur. De gemeente vindt het belangrijk om toeristen in woningen in balans te houden en daarom gelden de regels ook voor vakantiewoningruil.

3.2.4 Reactie Home Exchange 3.2.4.1 Vakantie-woningruil via Home Exchange is fundamenteel anders dan vakantieverhuur Home Exchange begrijpt en ondersteunt de missie van de gemeente Amsterdam om de woningvoorraad te beschermen en de leefbaarheid in woonwijken te verbeteren. De organisatie heeft begrip voor de regulering van commerciële vakantieverhuur, maar niet voor de regulering van niet-commerciële vakantie-woningruil. Ook meerdere insprekers schrijven dat vakantie-woningruil fundamenteel verschilt van vakantieverhuur. Home Exchange is het niet eens met de stelling van het college dat vakantie-woningruil een vorm van vakantieverhuur is. Het puntensysteem is een logistieke oplossing die het ruilen vergemakkelijkt, maar maakt het daarmee niet commercieel. Het grootste voordeel

Nota van beantwoording

3.2.4.2 Vakantie-woningruil is een sociaal initiatief niet gebaseerd op winst Vakantie-woningruil in al haar vormen, dus ook met een puntensysteem zoals bij Home Exchange, is een sociaal initiatief in de privésfeer zonder winstoogmerk. Home Exchange benadrukt dat leden een gemeenschap vormen en jarenlang relaties met elkaar opbouwen. Volgens insprekers gaat het hier niet om toeristen die overlast veroorzaken en Amsterdam als een ultieme feestlocatie beschouwen. De meerderheid van de gebruikers van vakantie-woningruil platforms bestaat uit gezinnen of stellen die op zoek zijn naar een lokale ervaring en de stad willen ontdekken vanuit het perspectief van de inwoner. Ze is juist het type toerist dat Amsterdam graag wil hebben. Volgens eigen gegevens van Home Exchange zijn er geen meldingen van overlast bij vakantie-

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

39

woningruil. Het systeem is gebaseerd op vertrouwen en relaties tussen ruilers. Negatieve reviews op de website maken een volgende vakantie-woningruil onmogelijk.

Reactie college Zoals in de voorgaande reactie aangegeven vormt het gebruik van de woning de basis van het beleid. Meerdere onderzoeken tonen aan dat het verblijf van toeristen in woningen invloed heeft op de leefbaarheid van de directe leefomgeving, wijk en stad. Het verschil tussen een toerist die een woning huurt of een woning ruilt, is voor direct omwonenden niet waarneembaar. Zij ervaren simpelweg de aanwezigheid van toeristen in hun pand of naastgelegen woning.

Reactie college Voor de reactie van het college wordt verwezen naar de reactie op paragraaf 3.2.2.3 ‘Vakantieverhuur geen oorzaak overlast’ door Airbnb. Daarnaast neemt het college waar dat er steeds meer platforms voor vakantie-woningruil online bijkomen. Dat bevestigt de noodzaak om deze vorm van vakantieverhuur te blijven reguleren.

3.2.5 Individuele reacties over vakantiewoningruil 3.2.5.1 Vakantie-woningruil maakt vakantie voor mensen met kleine beurs mogelijk

Home Exchange benoemt verschillende voordelen van toeristisch verblijf in woningen bij vakantiewoningruil ten opzichte van verblijf in hotels. Volgens meerdere insprekers kan vakantie-woningruil als voorbeeld dienen, om te bewijzen dat duurzaam toerisme en een leefbare stad elkaar niet in de weg zitten. Home Exchange wil graag gezien worden als een gesprekpartner om de gemeente in haar missie te ondersteunen.

De huidige regels reguleren verschillende aspecten van vakantieverhuur, waaronder één waarbij het maximale aantal personen per woning tot vier is toegestaan. Meerdere insprekers ervaren deze regel als discriminerend voor gezinnen met meer dan twee kinderen. Volgens de insprekers is het leven de afgelopen tijd veel duurder geworden, waardoor vakantie-woningruil voor sommige gezinnen de enige betaalbare manier is om op vakantie te gaan. Voor grotere gezinnen is het alleen mogelijk om 1 op 1 ruilen, wat in de praktijk heel ingewikkeld is, daarom beperkt het de mogelijkheden van die groep.

Reactie college

Reactie college

Het college beschouwt alle verhuurplatforms als belangrijke gesprekspartners en zit daarom geregeld met partijen aan tafel om bijvoorbeeld input te vragen op beleidswijzigingen of andere relevante zaken aangaande toeristische verhuur te bespreken. Het college staat niet negatief tegenover het concept vakantie-woningruil, maar in het belang van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn ook voor vakantie-woningruil grenzen gesteld.

Het college is bekend met de kritiek op de maximum­ regel van vier personen per woning. Dit is onder andere besproken tijdens de gemeenteraads­ vergadering van 10 juli 2025. Bij vakantie-woningruil kunnen grotere gezinnen wel in Amsterdam terecht als er geruild wordt zonder extra vergoeding. Zoals toegezegd in de raadsvergadering van 10 juli 2025 zal het college onderzoeken of er een versoepeling van het maximum van vier personen voor vakantie­ verhuur in grotere woningen mogelijk is voor grotere gezinnen, zolang dit niet voor onveilige situaties en overlast zorgt.

3.2.4.3 Vakantie-woningruil is een duurzame alternatief voor toerisme

3.2.4.4 Vakantie-woningruil is niet bron van overlast Vakantie-woningruil betreft een klein deel van het totale toerisme in de stad, met een vrij beperkt gemiddelde verblijfsperiode van 17 nachten. Gezien het zo’n klein deel betreft, kan het niet een hoofd overlastbron zijn. Gebruikers van vakantiewoningruil platforms worden zorgvuldig geselecteerd. Daardoor is het zeer onwaarschijnlijk dat ruilers gasten accepteren die overlast kunnen veroorzaken. De meerderheid van de gasten zijn gezinnen die verblijven met een intentie om de stad zoals de inwoners te ervaren en geen overlast veroorzaken.

Nota van beantwoording

3.2.6 Individuele reacties over vakantieverhuur 3.2.6.1 Positief over tijdelijk beperken van vakantieverhuur in de wijken met overlast Een groot deel van de insprekers is positief over de maatregelen die vakantieverhuur beperken. Volgens hen ervaren bewoners van woningen naast vakantieverhuur regelmatig overlast door toeristen. Veel woningen in Amsterdam zijn van zichzelf al gehorig en toeristen hebben een ander ritme dan bewoners. Dit zorgt voor veel geluidsoverlast.

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

40

Bewoners van Amsterdam maken zich daarnaast zorgen over de leefbaarheid en de sociale cohesie in de stad en vakantieverhuur draagt daar niet aan bij. Handhaving wordt gezien als een belangrijk middel om excessen in een vroeg stadium op te sporen en de naleving van de regels te waarborgen. Veel insprekers vinden dat er meer capaciteit nodig is bij de handhaving om de aangescherpte regels effectief te kunnen controleren. Burgers merken op dat er nog veel illegale situaties in de stad zijn die niet voldoende worden aangepakt.

Reactie college Het college dankt alle insprekers voor de positieve reacties en zegt toe zich te zullen blijven inzetten om de ervaren overlast door vakantieverhuur te beperken en de leefbaarheid te verbeteren. Misbruik en illegale situaties hebben nadrukkelijk de aandacht van het college: een speciaal handhavingsteam is hier dagelijks mee bezig.

3.2.6.2 Nog strengere maatregelen wenselijk Veel insprekers geven aan dat het voorstel nog niet ver genoeg gaat. Zij pleiten voor meer maatregelen om vakantieverhuur verder aan banden te leggen. Als reden wordt genoemd dat woningen niet bedoeld zijn voor commerciële doeleinden, maar om in te wonen. Er wordt voorgesteld om in meer wijken, zoals Oud-West en West, beperkingen op te leggen, of om vakantieverhuur alleen in buitenwijken toe te staan. Verder pleiten veel insprekers om toeristen alleen in professionele B&B’s of hotels te laten verblijven. Veel insprekers ervaren veel overlast door vakantieverhuur. Tegelijkertijd vrezen veel mensen een waterbedeffect: een situatie waarbij omliggende wijken meer overlast van vakantieverhuur krijgen als gevolg van de maatregelen. Een aantal insprekers pleit ervoor dat dezelfde, strengere regels voor de hele stad gelden om dit te voorkomen.

Reactie college Het college is het ermee eens dat woningen zijn bedoeld om in te wonen. De afgelopen jaren heeft het college dan ook verschillende maatregelen genomen om de schaarse woningvoorraad en leefbaarheid in buurten te beschermen. Daarbij dient het college rekening te houden met de evenredigheid: de maatregelen moeten in verhouding staan tot de huidige situatie. Met deze escalatieladder wordt hier opvolging aan gegeven, waarbij op basis van indicatoren gepaste maatregelen kunnen worden

Nota van beantwoording

genomen. Direct strengere maatregelen treffen, zoals een algeheel verbod, is nu niet mogelijk.

3.2.6.3 Er worden te veel vakantieverhuurvergunningen afgegeven per jaar Een aantal insprekers geeft aan dat er veel vakantie­ verhuurvergunningen worden afgegeven in hun directe woonomgeving en vraagt zich waarom het aantal vergunningen niet ingeperkt kan worden, om te voorkomen dat er te veel verhuur zal plaats­vinden. Een inspreker stelt voor om een maximumaantal vergunningen voor alle wijken binnen de ring in te stellen, in combinatie met een maximum totaal aantal te verhuren nachten voor een jaar.

Reactie college Het college begrijpt de zorgen van bewoners over de toename van vakantieverhuur in hun directe woonomgeving, omdat een concentratie van vakantie­verhuur in bepaalde wijken de leefbaarheid onder druk kan zetten. Tegelijkertijd is vakantie­ verhuur toegestaan binnen de wettelijke kaders, en moet het college vergunningen verlenen wanneer aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

3.2.6.4 Hoe hoger de hypotheeklast, hoe meer dagen vakantieverhuur toestaan Sommige insprekers geven aan van mening te zijn dat vakantieverhuur geen effect heeft op de woningmarkt, maar wel de nodige extra inkomsten genereert voor huiseigenaren. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden om een dure hypotheek te betalen. Deze insprekers pleiten ervoor dat eigenaren die meer dan 50% van hun inkomen kwijt zijn aan de hypotheek, minimaal 30 dagen per jaar moeten kunnen verhuren.

Reactie college Het college is ermee bekend dat vakantieverhuur voor Amsterdammers een manier is om extra inkomsten te genereren in een tijd waarin de kosten zijn gestegen. Met het beleid probeert het college hiervoor dan ook ruimte te behouden, maar het neemt daarbij wel de leefbaarheid en woning­ schaarste in acht. Met deze escalatieladder worden gepaste maatregelen genomen op het moment dat de leefbaarheid in het geding komt.

3.3 Herziening splitsingsbeleid De gemeente heeft in de Huisvestings­verordening beleid vastgelegd over kadastraal splitsen in appartementsrechten. Een gebouw/pand kan uit

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

41

meerdere woningen en/of bedrijfsruimten bestaan. Voordat de eigenaar deze afzonderlijk kan verkopen, moet het eigendom gesplitst zijn in appartements­ rechten. Splitsen is iets anders dan woningvormen, waarbij een bestaande woning tot meerdere woonruimten verbouwd wordt. Het splitsingsbeleid stamt uit het begin van deze eeuw. Om de regels over kadastraal splitsen in appartemensrechten bij de huidige tijd te laten aansluiten, wil het college dit beleid wijzigen. Voorgesteld wordt om de uitvoeringsregels te actualiseren en de houdbaarheidstermijn van bepaalde rapporten te verlengen. Door regels duidelijker te formuleren, te wijzigen of schrappen, wordt het beleid duidelijker en begrijpelijker. Er zijn in totaal 52 reacties binnengekomen van individuele burgers op de herziening van het splitsingsbeleid. Daarnaast zijn twee reacties afkomstig van een organisatie: Stichting !Woon en Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA). Bijna de helft van de reacties (23) gaat over woningvormen in plaats van kadastraal splitsen in appartements­rechten. Negen reacties gaan inhoudelijk in op de voorgestelde wijzigingen. Veertien insprekers geven een positieve reactie op de beleidswijziging. Het college is blij met deze steun. De overige reacties zijn neutraal en gaan niet inhoudelijk in op de beleidswijziging.

Om te beginnen zijn de reacties van de organisaties samengevat en gebundeld per onderwerp gevolgd door de reactie van het college. Daarna gaat het college puntsgewijs op de individuele insprekers in. De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om de herziening van het splitsingsbeleid te wijzigen.

3.3.1 Makelaars Vereniging Amsterdam De Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA) is het niet eens met het schrappen van artikel 3.4.1 lid a van de Huisvestings­verordening en hoofdstuk 5 artikel 3 van de Nadere regels over ingrijpende vernieuwbouw. Hoewel de toepassing van het artikel beperkt is, verwacht de MVA dat het in de toekomst van essentieel belang zal zijn, zeker in het licht van de toenemende noodzaak tot funderings­ herstel en verduurzaming van de bestaande bouwvoorraad.

gelijkgesteld kan worden met nieuwbouw. Indien niet wordt voldaan aan de eisen voor ingrijpende vernieuwbouw kan alsnog worden gesplitst. Er is dan een splitsingsvergunning vereist en daar zijn kwaliteitseisen aan verbonden, waardoor het pand verbeterd wordt als het niet aan de gestelde kwaliteit voldoet. Het college kan zich niet vinden in de stelling dat het wegnemen van de vrijstelling ingrijpende verbeteringen ontmoedigt. Als men gebruikmaakt van de vrijstelling voor ingrijpende vernieuwbouw, zijn deze investeringen immers al gedaan omdat het gebouw aan de nieuwbouw­ eisen moet voldoen. Met het schrappen van de vrijstelling wijzigt de mogelijkheid tot splitsen niet, waardoor investeringen in de kwalitatieve verbetering voor het verkrijgen van een splitsings­vergunning niet worden ontmoedigd.

3.3.2 Stichting !WOON Een aanvrager van een splitsingsvergunning moet kunnen aantonen dat de fundering de komende 25 jaar geen onderhoud behoeft óf moet een omgevingsvergunning voor funderingsherstel hebben. Stichting !WOON stelt dat het hebben van een omgevingsvergunning voor funderingsherstel niet wil zeggen dat het herstel daadwerkelijk heeft plaatsgevonden voor afgifte van de splitsings­ vergunning. De stichting wil weten of er controle is op uitvoering van het funderingsherstel.

Reactie college Het college onderschrijft het standpunt dat er bij een splitsingsaanvraag aangetoond moet worden dat de fundering 25 jaar geen onderhoud behoeft. Dit kan middels een keuringsrapport of met een omgevingsvergunning voor funderingsherstel. De controle of het funderingsherstel is uitgevoerd, is onderdeel van de vergunningaanvraag. De splitsingsvergunning wordt pas verleend als de buitendienstinspecteurs de gereedmelding van funderingsherstel hebben gecontroleerd.

3.3.3 Erfpacht Eén inspreker geeft aan dat het in een vroege fase eenvoudig moet zijn om vrijblijvend op te vragen wat de hoogte van de erfpacht wordt na splitsing.

Reactie college Een splitsing in appartementsrechten is een verdeling van de al bestaande financiële waarde over de nieuw ontstane appartementsrechten. Er is geen sprake van een canonverhoging.

Reactie college Artikel 3.4.1 lid a voorziet in een vrijstelling om zonder vergunning te mogen splitsen, onder andere als er sprake is van een verbouwing die

Nota van beantwoording

3.3.4 Houdbaarheidstermijn van rapporten Een inspreker geeft aan dat de geldigheidstermijn van de gas- en elektrarapporten van zes maanden

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

42

te kort is en verlengd moet worden naar achttien maanden. Een andere inspreker vindt dat er voor de keuringsrapporten onrealistische deadlines gehanteerd worden: gas- en elektrarapporten moeten acht weken na indienen van de vergunningaanvraag ingeleverd worden. De inspreker stelt voor dat dit acht weken moet worden nadat het stadsdeel om deze rapporten heeft gevraagd.

Reactie college De voorgenomen wijziging ziet toe op een verlenging van de geldigheidstermijn van gasen elektrarapporten. Voorgesteld wordt om deze te verlengen van zes naar achttien maanden. De gas- en elektrarapporten mogen nu nog kort voor eindinspectie ingeleverd worden. Wat ‘kort’ is, is niet nader gespecificeerd. Om duidelijkheid te scheppen voor zowel de indiener van de vergunning als de verlener, is ervoor gekozen om een termijn van acht weken op te nemen waarbinnen de gas- en elektrarapporten ingeleverd moeten worden. Ook voorkomt het vroegtijdig indienen van deze rapporten vertraging bij de behandeling van de vergunningaanvraag, omdat eventuele verbetermaatregelen al in een eerder stadium worden geconstateerd.

3.3.5 Maak de gehele VVE in plaats van één VVE lid verantwoordelijk voor het casco van het gebouw bij ondersplitsing Een inspreker geeft aan dat als er een ondersplitsing plaatsvindt, niet het individuele lid, maar de gehele VVE verantwoordelijkheid moet dragen voor het casco van het gebouw.

Reactie college De VVE is eigenaar van het gehele gebouw en daarom ook verantwoordelijk voor het onderhoud daarvan. Het is nooit zo dat slechts één lid verantwoordelijk is voor onderhoud aan het gebouw. Bij ondersplitsing is bovendien niet altijd een splitsingsvergunning nodig. Indien dat wel het geval is en er verbeteringen aan het casco gedaan moeten worden, dan is de VVE daar verantwoordelijk voor.

3.3.6 Opschorting vastleggen in Huisvestings­verordening en rapporten later inleveren Een inspreker stelt dat er in de verschillende stadsdelen op verschillende manieren met opschorting om wordt gegaan. De mogelijkheid tot opschorting van de beslistermijn is vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht. De inspreker stelt voor om de mogelijkheid tot opschorting expliciet

Nota van beantwoording

in de verordening op te nemen, evenals dat bepaalde indieningsvereisten ook later mogen worden aangeleverd. Daarnaast stelt de inspreker dat er ook ruimte moet zijn om aanvullende documenten later in te leveren als er sprake is van funderings­ herstel of het legaliseren van bestaande situaties.

Reactie college De inspreker merkt terecht op dat opschorting is vastgelegd in de Algemene wet bestuursrecht. Het college ziet daarom geen noodzaak om de mogelijkheid tot opschorting expliciet op te nemen in de Huisvestings­verordening. Hoe de verschillende stadsdelen met opschorting omgaan, wordt regelmatig besproken tijdens uitvoerings­ overleggen. Met de wijziging van het beleid is verduidelijkt wat de houdbaarheidstermijnen zijn van verschillende indieningsvereisten en wanneer deze moeten worden aangeleverd.

3.3.7 Verschillen in uitvoering per stadsdeel Een inspreker geeft aan dat er in verschillende stadsdelen verschillende werkwijzen zijn. De inspreker pleit voor een gemeentebrede uniforme werkwijze.

Reactie college In de Huisvestings­verordening zijn de regels vastgelegd, maar niet de uitvoering. Over de uitvoering van het beleid vindt regelmatig overleg plaats met alle stadsdelen, om tot een zo uniform mogelijke werkwijze te komen.

3.3.8 Bouwkundig rapport Een inspreker vraagt zich af waarom er een bouwkundig rapport ingediend moet worden bij aanvraag van de vergunning, terwijl het idee is dat de vergunningaanvraag pas wordt ingediend als de bouwkundige gebreken zijn verholpen.

Reactie college Het bouwkundig rapport toont aan dat de toestand van het gebouw zich niet tegen splitsing verzet, dan wel hoe het gebouw aangepast wordt om hieraan te voldoen. Het bouwkundig rapport dient daarmee als onderbouwing dat het gebouw geschikt is voor splitsing. Daarom is dit een indieningsvereiste bij de vergunningaanvraag.

3.3.9 Gedragscode splitsen met huurders Een inspreker stelt dat de gedragscode splitsen met huurders afgestoft moet worden. Duidelijke en afdwingbare afspraken over werkzaamheden nemen een hoop stress weg bij huurders, die vaak niets te winnen hebben bij een splitsing.

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

43

Reactie college

3.3.12 Maak het simpeler

Het college is het met de inspreker eens dat de gedrags­code splitsen met huurders aan actualisering toe is. Voor 2027 wordt het splitsingsbeleid uitvoeriger tegen het licht gehouden en wordt de actualisering van de gedragscode meegenomen.

Twee insprekers geven aan dat ze vinden dat het beleid simpeler moet en met minder regels.

3.3.10 Splitsen sociale huurwoningen Twee insprekers geven aan dat ze het belangrijk vinden dat sociale huurwoningen behouden blijven en niet te makkelijk gesplitst kunnen worden. Een andere inspreker geeft aan dat bij splitsen door woningcorporaties er niet altijd een kwaliteitscontrole plaatsvindt en dat de leges voor woningcorporaties lager zijn dan voor particulieren.

Reactie college Voor het splitsen van particuliere sociale huurwoning­ en is een quotum. Dit quotum is vol, waardoor er geen particuliere sociale huurwoningen meer gesplitst en verkocht kunnen worden. Met woning­ corporaties worden in de prestatieafspraken en het daarmee samenhangende convenant verkoop sociale huurwoningen aparte afspraken gemaakt over het splitsen en verkopen van sociale huurwoningen. Ook zijn er aparte afspraken over de kwaliteits­ controle en de leges. Particulieren betalen één bedrag voor de splitsingsvergunning voor het gehele gebouw. Woningcorporaties betalen een bedrag per appartementsrecht dat gevormd wordt. De afspraken met de woningcorporaties vallen buiten het beleid van de Huisvestings­verordening.

3.3.11 Woningvormen 23 inspraakreacties gingen over woningvormen. Sommige insprekers vinden dat de eisen voor woningvormen strenger moeten, terwijl andere juist willen dat er minder eisen komen en het makkelijker wordt om één woning tot meerdere woningen te verbouwen.

Reactie college Woningvormen is het verbouwen van één bestaande woning tot meerdere woningen. Dit is iets anders dan kadastraal splitsen in appartementsrechten, waar de herziening van het splitsingsbeleid op toeziet. Woningvormen wordt in de volksmond vaak (bouwkundig) splitsen genoemd, maar het is iets wezenlijk anders. Bij kadastraal splitsen krijgen woningen een eigen appartementsrecht, waardoor ze individueel overdraagbaar worden. Kadastraal splitsen verandert niets aan de totale hoeveelheid woningen. Het college neemt kennis van de signalen over het woningvormingsbeleid.

Nota van beantwoording

Reactie college Met de herziening van het splitsingsbeleid worden onnodige en ongebruikt regels geschrapt, waardoor het beleid in de praktijk simpeler wordt. Ook wordt voorgesteld om bepaalde termijnen te verruimen, waardoor aanvragers te maken krijgen met minder strenge regelgeving. Tegelijkertijd kunnen niet alle regels losgelaten worden. Het splitsingsbeleid is een belangrijk instrument om te sturen op woning­ kwaliteit.

3.4 Overige zienswijze woonruimtevoorraad Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook inspraakreacties binnengekomen over de woonruimtevoorraad die niet direct zien op de wijzigingsvoorstellen in de verordening. Het betreft een inspraakreactie over hospitaverhuur en inwoning en een inspraakreactie over AOW’ers die om financiële redenen niet samenwonen en daardoor ieder een betaalbare woning bewonen. Het college gaat hieronder in op beide inspraakreacties.

3.4.1 AOW’ers die om financiële redenen apart blijven wonen Een inspreker wijst erop dat het voor gepensioneer­ den met een eigen woning in Amsterdam lastig wordt om een deel van het jaar in het buitenland te verblijven, omdat regels rond vakantieverhuur en leegstand zijn aangescherpt. Ook het beschikbaar stellen van een kamer aan een student wordt door de huurbescherming niet als aantrekkelijk gezien. Vervolgens vraagt de inspreker hoeveel AOW’ers in Amsterdam een eenpersoonshuishouden voeren terwijl zij een relatie hebben met een andere AOW’er, maar er om financiële redenen voor kiezen niet samen te wonen, en daardoor mogelijk twee betaal­bare huurwoningen (met eventuele huurtoeslag) bewonen.

Reactie college Het college dankt de inspreker voor het meedenken over dit onderwerp. Wij begrijpen de geschetste zorgen over de gevolgen van regels rond samen­ wonen, woonruimte en inkomenspositie van ouderen. Tegelijkertijd merken wij op dat er geen officiële cijfers beschikbaar zijn over het aantal AOWgerechtigden dat een eenpersoonshuishouden voert terwijl zij een relatie hebben met een andere AOW’er, maar er om financiële redenen voor kiezen

Wijzigingsvoorstellen HVV per 1 januari 2026 | Oktober 2025

44

niet samen te wonen. Dit specifieke gegeven wordt niet geregistreerd. Het college kan daarom geen betrouwbaar aantal voor Amsterdam verstrekken. Wel onderkennen wij dat het signaal laat zien hoe divers de woon- en leefsituaties van ouderen in de stad zijn en hoe regelingen op het gebied van inkomen en wonen elkaar kunnen raken.

3.4.2 Inwoning, hospitaverhuur en leefbaarheid De Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA) is positief over de aandacht voor doelgroepen en dat er geen versoepelingen zijn opgenomen voor verkamering en appartement-knippen. Tegelijkertijd wordt kritiek geleverd op de in 2025 aangenomen voorstellen rond inwoning en hospita­ verhuur, omdat daarbij geen criteria zouden zijn vastgesteld om overlast te voorkomen. BWA komt met enkele suggesties om onder meer overbewoning tegen te gaan en de leefbaarheid in de stad te waarborgen.