Nota van beantwoording Huisvestingsverordening 2024.pdf

De gemeenschappelijk factor is dat de Tijdelijk Wonen projecten deze groep niet verder helpen, ze zetten ondanks de geboden ondersteuning geen stappen omdat ze niet in staat zijn om een woning te delen of de rust niet hebben om naar vervolghuisvesting te zoeken zolang bijvoorbeeld een psychologische behandeling niet start. Deze groep viel daarmee tussen wal en schip en ontwikkelde onnodig zwaardere zorgproblematiek. Deze economisch daklozen zullen door de ondersteunende partijen van deze keten worden voorgedragen voor urgentie met een contract op eigen naam. Deze mensen vragen dus niet zelf een urgentie aan en er is een aantal voorwaarden van toepassing. Uiteraard speelt het aantal woonpunten in WoningNet een rol omdat de ondersteuners al minstens een half jaar samen met de economisch dakloze bezig zijn om huisvesting te vinden. Als er voldoende punten zijn vergaard is een urgentieaanvraag zinloos. De specifieke voorwaarden waaraan de aanvrager dient te voldoen staan opgesomd in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening. Als de aanvraag is toegekend dan krijgt de aanvrager een eenmalig aanbod waarbij er een stadsdeel uitgesloten kan worden. Net als bij aanvragers van een sociaal of medische urgentie. Ook gelden dezelfde bezwaar- en beroepsmogelijkheden als de aanvraag wordt afgewezen.

 2.3.9 Deel economisch daklozen voorrang (met lichte zorgvraag) Huurderskoepel Arcade vindt dat – ongeacht welke groep - altijd voorop moet staan dat dakloosheid bestreden moet worden en begrijpt dat er een groep economisch daklozen bestaat die door een lichte zorgvraag met voorrang gehuisvest moet worden. Arcade vraagt zich echter af of deze voorrangsregeling, vanuit het perspectief van de economisch dakloze, zal leiden tot een keuze tussen twee kwaden. Arcade geeft aan dat er nu een aparte urgentie prioritering onder groepen daklozen kan gaan ontstaan en vreest dat er door een nieuwe voorrangsregel nog meer wachttijden zullen ontstaan. Arcade is een voorstander van een preventieve aanpak gericht op voorrang voor kansrijke groepen daklozen die met een beetje hulp weer snel op de rit staan, maar wijst een aanpak af waarbij andere groepen (dreigend) daklozen achteraan in de rij moeten staan vanwege de voorrang aan een ander.  Reactie college Het college is het eens met Huurderskoepel Arcade dat te allen tijde voorkomen moet worden dat mensen dakloos raken. Vanuit het oogpunt van preventie willen we een zeer kleine groep mensen die het écht geprobeerd heeft om stappen te zetten, niet langer aan hun lot overlaten als we vanuit de expertise van hun ondersteuning weten dat ze het anders niet gaan redden zonder een urgentie.

Voor de veel grotere groep kansrijke economisch daklozen bieden we andere mogelijkheden, passend bij hun doenvermogen.

19

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

Er zijn projecten voor tijdelijk wonen waarbij ze passende op maat gesneden ondersteuning ontvangen bij het vinden van een vaste woonplek. Ook komen er flexwoningen beschikbaar speciaal voor de doelgroep economisch daklozen. Deze tijdelijke woningen zijn weer niet geschikt voor de meest kwetsbare groep. Het college voorziet geen ‘verdringing’ van de andere economisch daklozen door toevoeging van deze nieuwe urgentiecategorie omdat de groep van de vastgestelde aantallen van het PHKG afgaan en niet van het aanbod voor de reguliere woningzoekenden. De verwachting is dat een groot deel van de economisch daklozen buiten Amsterdam huisvesting zullen vinden. 

2.4 Regels over woning weigeren ook laten gelden voor urgenten MO/BW Met de ingang van de nieuwe woonruimteverdeling per 16 januari 2023 worden alle urgenten (behalve de stadsvernieuwingsurgenten) direct bemiddeld. Vanwege de enorme schaarste aan woningen en lange wachtlijsten voor urgenten is het niet langer opportuun woningzoekenden met een urgentieverklaring zelf te laten zoeken naar een woning op WoningNet. Ze krijgen een passend eenmalig aanbod van een woningcorporatie dat ze niet mogen weigeren. Bij weigering wordt de urgentie ingetrokken. Voor de meeste urgente groepen gold al dat de urgent woningzoekende na intrekking van de urgentie twee jaar lang geen nieuwe urgentie aan kan vragen. Het college stelt voor om deze voorwaarde ook toe te passen voor de urgente groep die uitstroomt uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen. Een urgentie is een absolute voorrang die alleen wordt gegeven als iemand écht dringend een woning nodig heeft. Het college wil voorkomen dat iemand die vanwege uitzonderlijke omstandigheden absolute voorrang krijgt, woningen die passend zijn gaat weigeren. Er zijn vier inspraakreacties van organisaties en belangengroepen binnengekomen over het voorstel om de regels over woning weigeren ook te laten gelden voor urgenten MO/BW. De FAH en de AFWC zijn positief over het voorstel.

Het Wooncafé 020 en Arcade kunnen zich niet vinden in het voorstel en geven opmerkingen mee. Het college ziet in deze inspraakreacties geen aanleiding om een wijziging aan te brengen in het voorgenomen voorstel. Het college gaat hieronder in op de inspraakreacties. 2.4.1 Eens met toevoegen weigeringsgrond voor uitstroom MO/BW De FAH en de AFWC geven aan dat dat ze zich kunnen vinden in de toevoeging van de weigeringsgrond dat er geen woningen geweigerd mogen worden voor mensen die uitstromen uit de MO/BW. De AFWC geeft hierbij aan dat het uitsluiten van een stadsdeel voldoende is om aan de woonwensen van uitstromers te voldoen.  Reactie college Het college waardeert het dat de insprekers zich kunnen vinden in de voorgestelde wijziging.  2.4.2 Niet eens met toevoegen weigeringsgrond voor uitstroom MO/BW Het Wooncafé 020 en Huurderskoepel Arcade geven in hun inspraakreactie aan dat ze zich niet kunnen vinden in de voorgestelde wijziging dat mensen die uitstromen uit de MO/BW geen woning mogen weigeren. Het Wooncafé 020 stelt dat er soms woningen worden aangeboden die aan geen enkele minimale standaard voldoen. Arcade geeft aan dat corporaties te vaak moeilijk verhuurbare woningen aan deze groep verhuren.  Reactie college Helaas noopt de extreme woningschaarste in Amsterdam het college om streng te zijn bij opstellen van regelgeving die betrekking heeft op urgenties.

Alle urgenten in Amsterdam krijgen een eenmalig aanbod van een passende woning dat niet geweigerd mag worden. Dat betekent echter niet dat er helemaal geen oog is voor wat mensen nodig hebben. Aan de hand van hun behoeften gericht op herstel wordt er een

20

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

woonprofiel opgesteld. Er wordt zo veel mogelijk rekening gehouden met de woonwensen van de persoon die uitstroomt. Daarnaast krijgen urgenten een woning aangeboden die passend is bij het huishouden. De groep die uitstroomt uit de MO/BW ontvangt bovendien ambulante ondersteuning op de woning. Als blijkt dat de woning of omgeving toch niet bijdraagt aan het hersteltraject, kan er een andere woning worden aangeboden. Het weigeren bijvoorbeeld op grond van voorkeur voor een andere buurt is gezien de krapte van de woningmarkt en de lange wachttijden onwenselijk en niet uit te leggen aan alle mensen die minstens vijftien jaar moeten wachten op een woning. Het college heeft geen aanwijzingen dat de mensen uit de MO/BW groep de minst aantrekkelijke of kwalitatief slechte woningen krijgen. Er wordt veel aandacht besteed aan de match op basis van het woonbehoefte profiel van de omslagdeelnemer. Als er bijvoorbeeld eerder overlast is geweest op een woning dan wordt deze woning niet opnieuw aan iemand anders met een MO/BW indicatie verhuurd. Dat maakt dat het met de steeds krapper wordende sociale woningvoorraad een uitdaging is om geschikte omslagwoningen beschikbaar te stellen aan de zorgaanbieders, maar er zijn geen signalen dat dit dan kwalitatief slechte woningen zijn. 

2.5 Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen Sinds 2021 staat de voorrang voor Amsterdamse jongeren in de Huisvestingsverordening. Deze voorrang geeft jongeren die binding hebben met Amsterdam meer kans op een jongerenwoning in Amsterdam. Zij krijgen voorrang op andere jongeren die geen binding hebben. Een jongere heeft binding als deze in de afgelopen 10 jaar 6 jaar aaneengesloten in Amsterdam ingeschreven stond. Na invoering van de voorrang bleek dat veel jongeren die wel degelijk een lang Amsterdams woonverleden hebben met deze bindingsdefinitie niet in aanmerking komen voor een jongerenwoning in Amsterdam. De gemeente heeft onderzocht of de bindingsdefinitie kan worden aangepast, maar dat blijkt juridisch niet mogelijk. Om toch ook jongeren zonder binding een kans te bieden op een jongerenwoning, is het voorstel om de voorrang voor jongeren niet meer op alle jongerenwoningen toe te passen, maar op 30% tot 50% van de jongerenwoningen. Op die manier is een deel van de jongerenwoningen beschikbaar voor jongeren die niet voldoen aan de bindingsdefinitie. Er zijn zeven inspraakreacties binnengekomen over de aanpassingen van de jongerenvoorrang. Hiervan zijn twee reacties afkomstig van individuen en vijf reacties van organisaties en belangengroepen.

Een aantal insprekers geven in hun inspraakreactie aan dat zij zich niet kunnen vinden in de voorgestelde wijziging betreffende de voorrang voor Amsterdamse jongeren. Deze insprekers geven aan dat het beter zou zijn de definitie van binding aan te passen dan om het aantal woningen geadverteerd met jongerenvoorrang in te perken en vragen het college beter te onderzoeken hoe de regeling verbeterd kan worden. De inspraakreacties hebben niet geleid tot een wijziging van het voorstel. 2.5.1 Voorrang aan jongeren die hun hele leven in Amsterdam wonen Twee insprekers pleiten voor het geven van voorrang aan jongeren die hun hele leven al in Amsterdam wonen. Een van hen benadrukt de kleine kans in verband met andere voorrangsregelingen, de ander benoemt dat er jongeren zijn die op hun dertigste nog gedwongen bij hun ouders wonen.  Reactie college Hoewel het college snapt dat er behoefte is aan het geven van voorrang aan jongeren die hun hele leven al in Amsterdam wonen, is het niet mogelijk om de bindingseis op die manier te hanteren. Artikel 14 van de Huisvestingswet geeft een definitie van binding waar niet van mag worden afgeweken. Dit artikel stelt dat een woningzoekende binding heeft als deze ergens in de afgelopen 10 jaar ten minste 6 jaar aaneengesloten in een bepaalde gemeente moet hebben gewoond.

In haar consultatiereactie op de Huisvestingswet heeft de gemeente Amsterdam aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gevraagd of er meer ruimte kan worden gegeven voor een eigen invulling van de bindingsdefinitie. Helaas is het ministerie hier niet aan tegemoet gekomen. 

21

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

2.5.2 Werkingsgebied niet inperken Het HNA geeft aan dat ze zich niet kan vinden in het ‘reparatievoorstel’ voor de voorrang voor Amsterdamse jongeren. Zij stelt dat door dit voorstel per saldo niet meer jongeren zullen voldoen aan de bindingseis. HNA wil daarom dat de voorrang blijft werken op 100% van de vrijkomende jongerenwoningen om de positie van de Amsterdamse jeugd te verbeteren.  Reactie college Het college is het met het HNA eens dat de voorgestelde aanpassing van de jongerenvoorrang per saldo niet zal leiden tot meer jongeren die voldoen aan de bindingseis. Het is voor gemeentes in Nederland niet mogelijk om af te wijken van de bindingseis zoals deze staat opgenomen in de Huisvestingswet. Om toch ruimte te geven aan jongeren die korte tijd niet ingeschreven stonden in Amsterdam en nu terugkeren naar de stad, ziet het college dit als enige mogelijke oplossing waarbij de wetgeving nog wordt gevolgd. Zo lang de voorrang voor Amsterdamse jongeren geldt op 100% van het aanbod aan jongerenwoningen, komen jongeren die misschien maar een paar maanden buiten Amsterdam woonden namelijk helemaal niet meer in aanmerking voor een jongerenwoning in Amsterdam. Het college acht dat als een te zwaar gevolg van een korte periode van afwezigheid.

 2.5.3 Evalueren voorrang voor jongeren Drie organisaties geven in hun inspraakreactie aan dat de voorrang voor jongeren eerst geëvalueerd moet worden alvorens de regeling wordt gewijzigd. Huurderskoepel Arcade vraagt de gemeente om eerst te onderzoeken wat het aanpassen van de regeling doet met het percentage jongeren binnen en buiten Amsterdam dat in aanmerking komt voor een jongerenwoning. Het Wooncafé 020 geeft aan dat de regeling pas net live is en dat er eerst onderzoek nodig is naar de effecten van het beleid. Ook de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) ziet het voorstel dat het college nu doet niet als ultieme oplossing en vraagt de regeling eerst te evalueren.  Reactie college Het college begrijpt de wens om de jongerenvoorrang te evalueren. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is opgenomen dat alle voorrangsregelingen in Amsterdam geëvalueerd zullen worden. In dit kader zal ook de voorrang voor Amsterdamse jongeren worden meegenomen. Het heeft de voorkeur van het college om deze regeling mee te nemen in het geheel wanneer ook de andere bestaande voorrangen worden geëvalueerd. Op die manier kan een integrale afweging worden gemaakt over het behouden van de Amsterdamse voorrangsregelingen.

Op dit moment kiest het college er echter voor om tegemoet te komen aan de klachten van jongeren die ondanks hun lange inschrijving in Amsterdam door deze nieuwe voorrangsregeling buiten de boot vallen. Als ervoor wordt gekozen om de evaluatie af te wachten, maken jongeren die bijvoorbeeld enkele maanden in het buitenland ingeschreven stonden in verband met studie in de tussentijd nagenoeg geen kans meer op een jongerenwoning in Amsterdam. Om die reden kiest het college nu voor deze oplossing waarbij een significant deel van de jongerenwoningen gereserveerd blijft voor Amsterdamse jongeren, maar anderen ook nog een kans maken.  2.5.4 Projecten met motivatie als toewijzingscriterium Het Wooncafé 020 refereert in zijn inspraakreactie aan complexen waar jongeren een motivatie moeten indienen om in aanmerking te komen voor een woning. Het Wooncafé 020 is het er niet mee eens dat de corporatie in deze gevallen buiten WoningNet om bepaalt wie er in aanmerking komt voor de woning en geeft aan hier vragen bij te hebben.

22

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

 Reactie college Het Wooncafé 020 refereert in deze inspraakreactie aan complexen waar woningzoekenden voor toewijzing ook een motivatie moeten indienen om in aanmerking te kunnen komen voor een woning in het complex. Deze motivatie speelt geen rol in de volgorde van toewijzing van deze woningen. Deze volgorde wordt op de reguliere wijze binnen WoningNet bepaald. Een woningzoekende wordt dus ook niet afgewezen op basis van de motivatie. Wel dient de motivatie als middel om de woningzoekende ervan bewust te maken om wat voor soort complex het gaat. Deze methode wordt doorgaans ingezet bij complexen waarin er een grote nadruk is op community building. Als blijkt dat een woningzoekende dit niet voldoende realiseert, kan de corporatie met de woningzoekende in gesprek gaan over het concept van het betreffende complex. Ook dan geldt dat dit niet zal leiden tot afwijzing van de kandidaat.  2.5.5 Administratieve last De AFWC stelt dat zij zich kan vinden in de motivatie voor het voorstel tot wijziging van de jongerenvoorrang, maar ziet problemen in de uitvoering van de regeling. Als de voorrang nog maar op 30-50% van het vrijkomende aanbod wordt toegepast, dan kan dat leiden tot extra regeldruk omdat deze werkwijze naar verwachting niet geautomatiseerd in WoningNet kan worden ingevoerd.

De AFWC vraagt de gemeente daarom om eerst de uitvoering goed uit te denken alvorens de verordening op dit punt te wijzigen.  Reactie college Het college is zich ervan bewust dat deze toepassing van de voorrang voor jongeren een hogere regeldruk met zich meebrengt. Zij is echter van mening dat het wel degelijk mogelijk is om de voorrang op 30-50% van het aanbod toe te passen. Dit is ook bevestigd in een ambtelijk gesprek met de AFWC. Ook voor andere groepen wordt gemonitord dat bepaalde percentages niet worden overschreden en het college stelt voor in dit geval een zelfde werkwijze te hanteren. De komende tijd zal ambtelijk met de AFWC worden uitgewerkt hoe de wijziging zo goed mogelijk kan worden uitgevoerd in WoningNet. 

2.6 Meetellen 18 tot 23 jarigen bij het huishouden in het kader van stadsvernieuwing Voorgesteld is om inwonende kinderen van 18 tot 23 jaar mee te tellen bij het huishouden in het kader van stadsvernieuwing. Bij renovatie of sloop worden huishoudens met inwonende kinderen van 18 tot 23 jaar gedwongen te verhuizen, maar krijgt het verhuizende huishouden een woning aangeboden die past bij een kleiner huishouden, omdat de 18 tot 23-jarigen niet tot het huishouden gerekend worden en zij hebben ook geen recht op een semi-stadsvernieuwingsurgentie. Er zijn vijf inspraakreacties binnengekomen over het voorstel voor het meerekenen van 18 tot 23 jarigen tot het huishouden bij stadsvernieuwingsurgentie. Alle insprekers kunnen zich vinden in de aanpassing. Huurderskoepel Arcade, HNA en Wooncafé 020 zijn wel van mening dat de leeftijdsgrens moet worden opgetrokken naar 27 jaar, in lijn met de kostendelersnorm, die per 1 januari 2023 is verhoogd naar 27 jaar. Ook voor kinderen tot 27 jaar zijn volgens insprekers immers weinig alternatieven dan blijven inwonen bij de ouders. Wooncafé 020 geeft tevens aan dat inwonende jongeren zelf de keuze moeten kunnen maken voor welke regeling zij in aanmerking willen komen.

 Reactie college Het college waardeert het dat de insprekers zich kunnen vinden in het meerekenen van jongeren tot 23 jaar bij het huishouden in geval van stadsvernieuwingsurgentie. Het college acht het daarentegen niet wenselijk om de leeftijdsgrens te verhogen naar 27 jaar. Jongeren van 23 jaar en ouder krijgen een semistadsvernieuwingsurgentie waarmee ze zelf op zoek kunnen naar een passende woning. Het verhogen van de leeftijdsgrens zorgt voor een grotere vraag naar (relatief) grote, schaarse woningen. Het risico bestaat

23

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

dan dat grote woningen na het (mogelijk) snel “uitvliegen van de jong volwassenen” bewoond worden door kleine huishoudens (empty nesters). 

2.7 Overige zienswijzen woonruimteverdeling Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook 29 inspraakreacties binnengekomen over woonruimteverdeling die niet direct zien op de wijzigingsvoorstellen in de verordening. Het gaat onder andere om inspraakreacties die betrekking hebben op een voorrangsregeling voor Amsterdammers, het puntensysteem voor de woonruimteverdeling, toewijzing in WoningNet, invoeren van een vermogenstoets, verbod op de verkoop van sociale huurwoningen, onvoldoende doorstroommogelijkheden, atelierwoningen, anti-kraak en regulering van middeldure huurwoningen. Het college gaat hieronder op elke reactie in. 2.7.1 Voorrang voor Amsterdammers Twee insprekers geven aan dat er bij de wijzigingen van de Huisvestingsverordening te weinig is gedacht aan volwassen Amsterdammers die al hun hele leven in de stad wonen. Zij stellen dat er veel voorrangsregelingen zijn voor andere groepen, maar dat geboren en getogen Amsterdammers die in aanmerking komen voor sociale huur door de gemeente worden vergeten.  Reactie college Het college betreurt het dat volwassen kinderen in Amsterdam genoopt zijn om bij hun ouders te blijven wonen omdat zij niet in aanmerking komen voor een eigen sociale huurwoning.

Met de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuwbouwcomplexen heeft het college een regeling ontwikkeld waarbij woningzoekenden die al langere tijd in Amsterdam wonen voorrang krijgen op sociale en middeldure woningen in aangewezen nieuwbouwcomplexen. Ook de voorrang voor Amsterdamse jongeren op gelabelde jongerenwoningen is bedoeld om voorrang te geven aan woningzoekenden die binding hebben met Amsterdam. Daarnaast streeft het college met de nieuwe woonruimteverdeling naar een systeem waarbij wachttijd niet langer het doorslaggevende criterium is, maar waar de woningzoekende door actief te zoeken zijn kans op een sociale huurwoning kan vergroten. Het college begrijpt dat het frustrerend is dat er veel voorrangsregelingen bestaan voor verschillende groepen. Het grote tekort aan woningen in de stad heeft geleid tot een systeem van woonruimteverdeling met veel voorrangsregelingen en urgenties. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting heeft het college opgenomen dat zij alle bestaande voorrangsregelingen zal evalueren en geen nieuwe voorrangsregelingen toe zal voegen. Op dit moment is het college daarom niet voornemens om een extra voorrangsregeling voor volwassenen die binding hebben met Amsterdam toe te voegen.

 2.7.2 Meer ruimte voor ‘gewone’ Amsterdammers Een inspreker geeft aan dat er in Amsterdam erg veel voorrangsregelingen zijn en oplossingen voor allerlei groepen, maar dat de groep tussen 28 en 40 jaar die niet te maken heeft met bepaalde problematiek wordt vergeten.  Reactie college Het college ziet dat er ondanks alle inspanningen om recht te doen aan alle doelgroepen in de stad (jongeren, senioren, kwetsbare huishoudens, etc.) nog altijd té weinig woningen zijn voor te veel mensen. Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem probeert hier een meer evenwichtiger verdeling in te realiseren dus raden we mensen aan zo vaak mogelijk te reageren, zich aan te melden voor de beroepsgroepenregeling voor onderwijs, zorg en politie en ook in de gemeenten rondom Amsterdam te reageren op woningen. Binnenkort wordt de woningvoorraad uitgebreid met flexwoningen. We verwachten dat deze woningen vooral aantrekkelijk zijn voor de mensen die nu ongewenst bij ouders of

24

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

vrienden inwonen en vanuit een woning met een tijdelijk contract verder kunnen reageren op woningen met een vast contract.  2.7.3 Woningen naar mensen zonder voorrangsregeling Een inspreker geeft aan zich te kunnen vinden in de voorstellen van het college, maar vraagt zich ook af of het niet te moeilijk is om aan een woning te komen voor iemand die niet in aanmerking komt voor een voorrangsregeling. Het mag niet zo zijn dat iemand dakloos moet worden alvorens voor een voorrang in aanmerking te komen. De inspreker stelt daarom voor om elke maand een aantal woningen zonder voorrang aan te bieden via WoningNet.  Reactie college Het college is het met de inspreker eens dat het niet de bedoeling kan zijn dat mensen met opzet dakloos raken om in aanmerking te komen voor een voorrangsregeling. Het feit dat iemand dakloos is, maakt de kans op een woning niet direct groter. Wel maken we de kansen op een woning voor iemand die zeer gemotiveerd is om elke woning die beschikbaar komt aan te grijpen, groter met het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Dan wordt namelijk niet alleen het wachten maar ook het zoeken naar een woning beloond met punten. Als iemand urgentie krijgt, moet er los van de dakloosheid nog een andere factor zwaar meewegen. Er moet bijvoorbeeld sprake zijn van een medisch probleem of van minderjarige kinderen die op straat komen te staan.

Zolang de vraag naar sociale huurwoningen groter is dan het aanbod, zullen er mensen nog langer moeten wachten op een eigen woning. Het college erkent dat er altijd pijnlijke keuzes gemaakt moeten worden binnen de woonruimteverdeling. Het aanbieden van woningen op WoningNet zonder voorrangsregeling is in veel gevallen geen optie. Zo gaan seniorenwoningen met voorrang naar senioren en gaan grotere woningen met voorrang naar gezinnen. Het college evalueert binnenkort de bestaande voorrangsregels en schenkt daarbij aandacht aan regulier woningzoekenden die nu niet voor een voorrangsregeling in aanmerking komen.  2.7.4 Weinig kansen voor thuiswonende Amsterdammers Een inspreker geeft aan dat het door de vele voorrangsregels voor sommige Amsterdammers die nog thuis wonen moeilijk is een woning te kunnen vinden.  Reactie college Het college erkent de frustratie van vele Amsterdammers die het niet lukt om een geschikte huur- of koopwoning in Amsterdam te bemachtigen. Dat er maar zo weinig woningen zonder voorrang worden aangeboden laat in de eerste plaats zien dat de krapte op de Amsterdamse woningmarkt erg groot is. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting staat dat Amsterdam een stad wil zijn waarin iedereen in alle delen van de stad kan wonen met betaalbare, goede en duurzame woningen.

We richten ons op mensen die ons het hardst nodig hebben en de mensen die we als stad nodig hebben: mensen in een kwetsbare situatie, mensen met een laag- en middeninkomen en ouderen en gezinnen uit deze inkomensgroepen. Vanwege de grote schaarste moeten we ook keuzes maken over waar we ons niet actief voor in gaan zetten. Dit betekent geen (extra) gemeentelijke inzet - los van de 20% vrije sector woningen nieuwbouw - voor hoge inkomensgroepen, expats met een hoog inkomen en internationale studenten. Zolang onze sociale voorraad zal groeien en het college zich richt op de lage inkomensgroepen zullen deze groepen op den duur eerder aan de beurt komen, maar dit vraagt veel geduld en uithoudingsvermogen van vele groepen die op dit moment ongewenst lang moeten wachten.  2.7.5 Puntensysteem werkt niet Een inspreker geeft aan dat het nieuwe puntensysteem niet goed werkt. WoningNet geeft volgens de inspreker als tip mee vroeg te beginnen met reageren om extra punten op te bouwen.

25

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

 Reactie college Het doel van het nieuwe puntensysteem is om mensen die hard op zoek zijn naar een woning of in een bepaalde situatie zitten meer kans te geven op een woning. Door minimaal vier keer per maand op het aanbod te reageren, kan iemand elke maand een zoekpunt opbouwen en komt daarmee hoger in de volgordebepaling. Het klopt dus dat iemand die actief op zoek is naar een woning er baat bij heeft om tijdig te starten met zoeken en op die manier punten op te bouwen. Tegelijkertijd bouwen woningzoekenden ook punten af als zij aangeboden woningen in WoningNet weigeren, stoppen met zoeken of wanneer zij niet komen opdagen op een bezichtiging. Op die manier zorgt het college ervoor dat iemand die alleen maar reageert om in de verre toekomst de zoekpunten in te kunnen zetten ook weer zoekpunten afbouwt.  2.7.6 Toewijzing in WoningNet Het HNA laat in de inspraakreactie weten dat ze veel negatieve reacties op de toewijzing via WoningNet ontvangen. Omdat woningzoekenden die zijn aangewezen op een woning via WoningNet te weinig opties hebben, eindigen deze huurders met een middenhuurwoning. Dit leidt volgens het HNA tot ongewenst duur scheef wonen.  Reactie college Het college betreurt het als Amsterdammers genoodzaakt zijn om duur scheef te wonen vanwege een tekort aan opties via WoningNet.

De enorme woning schaarste in Amsterdam leidt er helaas toe dat niet iedereen die een sociale huurwoning nodig heeft ook een sociale huurwoning kan krijgen. Het college streeft ernaar de woonruimteverdeling zo eerlijk mogelijk vorm te geven. Zo komen Amsterdammers die vanwege bepaalde omstandigheden dringend een sociale huurwoning nodig hebben in aanmerking voor een urgentie en zijn er bijvoorbeeld voorrangsregelingen voor beroepsgroepen en Amsterdamse jongeren. Daarnaast werkt het college hard aan het terugdringen van het woningtekort in Amsterdam, bijvoorbeeld door nieuwbouw te realiseren, in te zetten op doorstroming, alternatieve woonoplossingen te zoeken en bij het Rijk te lobbyen voor een eerlijkere verdeling van sociale huurwoningen en kwetsbare groepen over Nederland. De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting geeft een overzicht van de maatregelen die het college neemt om het woningtekort in Amsterdam terug te dringen.  2.7.7 Eigen vermogen Een inspreker geeft aan dat het belangrijk is dat bij de toewijzing van sociale huurwoningen ook wordt gekeken naar eigen vermogen.  Reactie college Op dit moment maakt de vermogenstoets geen deel uit van de basiscontrole wanneer iemand een sociale huurwoning toegewezen krijgt. Hierop zijn twee uitzonderingen.

Soms doen corporaties een vermogenstoets voor senioren die een laag inkomen hebben en toch in aanmerking willen komen voor een woning boven de aftoppingsgrenzen. In dat geval wordt het vermogen getoetst om te controleren of iemand in aanmerking kan komen voor een uitzondering. Er wordt soms ook een vermogenstoets gedaan als een woningzoekende in aanmerking wil komen voor een huurwoning die op basis van de inkomensverklaring te duur of te goedkoop is. In dat geval kan de woningzoekende de corporatie vragen om te kijken naar het actuele inkomen en wordt er ook gekeken naar het inkomen uit box 3. Het gaat daarbij niet zo zeer om de beoordeling van het vermogen zelf, maar de inkomsten die iemand uit het vermogen haalt. Een standaard vermogenstoets uitvoeren vergt veel onderzoek en daarbij dient er rekening te worden gehouden met veel verschillende vragen, bijvoorbeeld wat te doen als iemand een tweede woning in

26

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

het buitenland heeft of vermogen opbouwen voor hun pensioen. Op dit moment ligt de prioriteit van het college niet bij het onderzoeken of een standaard vermogenstoets in Amsterdam een mogelijkheid zou kunnen zijn, de toets is niet opgenomen in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Wel zullen we blijven monitoren of er daadwerkelijk personen met veel vermogen in een sociale huurwoning terechtkomen en hoe groot dat probleem is.  2.7.8 Financiële nadelen van thuiswonende kinderen Een inspreker stelt dat de gemeente Amsterdam zich moet inzetten voor de afschaffing van de kostendelersnorm in plaats van het straffen van deze gezinnen. Gezinnen waarvan de (oudere) kinderen thuis wonen ondervinden veel financiële nadelen aan veranderde regelgeving en stijgende kosten terwijl voor thuiswonende kinderen vaak ook niet mogelijk is om een eigen woning te zoeken vanwege voorrangsregels in Amsterdam.  Reactie college Het college erkent dat de wooncrisis bijna iedereen raakt. Thuiswonende kinderen die op zichzelf willen gaan wonen, krijgen dit steeds lastiger voor elkaar. Wel zijn er vanuit het Rijk en de gemeente maatregelen getroffen om thuiswonende kinderen niet te straffen voor het feit dat ze nog thuis wonen. Thuiswonende jongeren tot 27 jaar tellen vanaf 1 januari 2024 niet meer mee voor de hoogte van de bijstand van hun ouders.

Het college heeft hierop geanticipeerd door dit voornemen al per 1 oktober 2022 in te laten gaan. Volwassen jongeren tot 27 jaar kunnen in Amsterdam reageren op voor hen gelabelde jongerenwoningen als ze voldoende wachtpunten (op basis van inschrijfduur) en zoekpunten (op basis van minstens vier keer per maand reageren op passende woningen) hebben verzameld. Daarnaast kunnen pleegjongeren en thuiswonende jongeren die Wmo-ondersteuning krijgen ook nog in aanmerking komen voor situatiepunten. Zowel het nieuwe woonruimteverdeelsysteem met punten, als de voorrang voor deze doelgroep door woningen apart te houden voor mensen tot 27 jaar, maken de kansen op het vinden van een zelfstandige woning groter voor hen. Als thuiswonende kinderen 27 jaar of ouder zijn, is een bijdrage in de kosten van het huishouden echter ook goed verdedigbaar. Het college vindt niet dat (oudere) thuiswonende kinderen daarmee onrecht wordt aangedaan of gestraft worden.  2.7.9 Creatieve oplossingen en Amsterdamse burgerraad Een van de insprekers wil dat het college meer op zoek gaat naar creatieve oplossingen om het woonprobleem op te lossen. De inspreker stelt voor een Amsterdamse burgerraad te starten om oplossingen te bedenken.  Reactie college Het college staat altijd open voor creatieve en innovatieve ideeën van Amsterdammers die gemiste kansen zien in onze stad.

Hiervoor hoeft wat ons betreft geen Amsterdamse burgerraad te worden opgezet, maar kunnen burgers altijd gebruik maken van hun inspreekrecht bijvoorbeeld in de commissie Woningbouw en Volkshuisvesting. In het beleidsprogramma Aanpak Dakloosheid willen we graag het aantal woonoplossingen uitbreiden. Zo wordt in leegstaande panden zorgvuldig uitgezocht of er ruimte is om mensen aan onderdak te helpen. In sloop- of renovatiepanden van corporaties is het nu al mogelijk dat dakloze woningzoekenden samen een woning delen gedurende een jaar. Zij ontvangen daarbij hulp bij het vinden van een oplossing voor vervolghuisvesting. Bij het vormgeven of uitvoering geven aan deze plannen wordt eerst samenwerking gezocht met belangenbehartigers.  2.7.10 Ontbreken van ouderenwoningen Een inspreker vraagt zich af waarom alle bejaardenwoningen zijn wegbezuinigd en er geen woningen voor ouderen bijkomen.

27

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

 Reactie college Verzorgingshuizen zijn qua financiering in 2015 door het rijk afgeschaft door geen nieuwe indicaties meer te verstrekken aan mensen met een lichte zorgvraag voor huisvesting in een verzorgingshuis. Alleen bij een zware zorgvraag kan iemand nog in aanmerking komen voor verpleeghuiszorg (intramuraal in een instelling of extramuraal in een zelfstandige woning). Er is wel behoefte aan tussenvormen tussen verpleeghuis en zelfstandig wonen, gelijk aan de bejaardenwoningen. De gemeente werkt daarom samen met zorgaanbieders, corporaties, ontwikkelaars, zorgkantoren, zorgverzekeraars en woongemeenschappen aan het realiseren van nieuwe woonzorgvormen, waarbij in geclusterde woningen een zorgaanbieder zware zorg levert of thuiszorg bij lichte zorg. Afspraken en beleidsvoornemens hierover zijn vastgelegd in de Intentieverklaring Geclusterde Ouderenwoningen 2020-2025, in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en de aanpak Amsterdam Vitaal en Gezond.  2.7.11 Onvoldoende mogelijkheden voor doorstroom Een inspreker vraagt het college om bij de volgende aanpassing van de Huisvestingsverordening rekening te houden met de groep mensen die vanwege gezinsuitbreiding een grotere woning nodig hebben en op de sociale huur zijn aangewezen.  Reactie college Het college herkent de roep om voldoende doorstroommogelijkheden, passend bij de leeftijdsfase.

Zolang onze sociale voorraad onvoldoende groeit en er weinig doorstroom plaatsvindt, stijgt de wachttijd. Met de ingang van de nieuwe woonruimteverdeling kunnen woningzoekenden hun positie op de woningmarkt versterken door regelmatig op het aanbod op WoningNet te reageren. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt doorstroom voor gezinnen en ouderen ondersteund. We willen doorstroming bevorderen en meer passend wonen, bijvoorbeeld door vrijkomende middeldure huurwoningen toe te wijzen aan huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Dit biedt dan meer mogelijkheden voor mensen die niet genoeg inkomen hebben voor middeldure huurwoningen. Op dit moment voorziet de Huisvestingsverordening in een voorrang voor kleine en grote gezinnen op kleinere en grotere gezinswoningen. Op die manier wordt ervoor gezorgd dat gezinnen als eerste in aanmerking komen voor grotere woningen. Het college is op dit moment niet voornemens om de Huisvestingsverordening nog verder aan te passen op dit punt.  2.7.12 Verbod op de verkoop van sociale huurwoningen Een inspreker vraagt zich af waarom er niet een eenvoudige wet gemaakt wordt om tegen te gaan dat er sociale huurwoningen verkocht worden. Grote sociale huurwoningen gaan volgens de inspreker helemaal niet naar grote gezinnen met een laag inkomen.

 Reactie college Er is een groot verschil tussen sociale huurwoningen van woningcorporaties en sociale huurwoningen van particuliere eigenaren. Momenteel kan de gemeente alleen afspraken maken met woningcorporaties over de verkoop van woningen. Het college wil liever ook niet dat deze woningen worden verkocht. De gemeente maakt in 2023 samen met de huurderskoepels en de woningcorporaties samenwerkingsafspraken voor de periode van 2024 t/m 2027. Daarin is de inzet van de gemeente om de verkoop van sociale huurwoningen van corporaties zoveel mogelijk te beperken. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is opgenomen: “Daarom kiezen we voor ‘Geen verkoop, tenzij’. Onze inzet is om afspraken met corporaties te maken om geen sociale huurwoningen te verkopen in de stad als geheel, met aanvullend duidelijke afspraken over de “tenzij” “. Ook is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting opgenomen dat we ultraschaarse sociale huurwoningen zoals rolstoelwoningen en grote woningen

28

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

voor gezinnen willen behouden voor de doelgroep, onder andere door een stop op verkoop van deze corporatiewoningen. Een grote sociale huurwoning van een particuliere eigenaar kan op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) veel punten waard zijn en kan dan ook voor veel meer geld verhuurd worden, of verkocht. Hier geldt het eigendomsrecht van de particuliere eigenaar: als de woning leeg komt kan de eigenaar zelf besluiten wat hij ermee doet. De gemeente heeft de bevoegdheid niet dit wettelijk te beperken.  2.7.13 Intermediaire verhuur De FAH is buitengewoon verbaasd dat intermediaire verhuur op basis van artikel 2.1.1, derde lid, onderdeel d, is uitgezonderd van de Huisvestingsverordening 2024. Immers op pagina 15 van het bod van corporaties “Werken aan de Stad” van 1 mei 2023, is opgenomen dat permanente intermediaire verhuur worden meegenomen voor de 30% toewijzing aan kwetsbare groepen in het Programma Huisvesting Kwetsbare groepen. Dit is kennelijk over het hoofd gezien en is nog niet doorgevoerd in de Huisvestingsverordening 2024. De FAH pleit ervoor dit alsnog te doen. Daarnaast wil de FAH dat de intermediaire verhuur gereguleerd en gemaximeerd wordt.

 Reactie college De uitzonderingsgrond voor de intermediaire verhuur in artikel 2.1.1, derde lid, onderdeel d, van de Huisvestingsverordening heeft ermee te maken dat de woning niet aangeboden hoeft te worden via het aanbodinstrument voor woonruimteverdeling, WoningNet. Bij intermediaire verhuur wordt een woning direct aangeboden aan kandidaten in plaats van via WoningNet. Deze uitzonderingsgrond heeft dus ook geen invloed op de 30% voor het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen. De inzet van de FAH om intermediaire verhuur verder te reguleren en maximaliseren, kan door de FAH mee worden genomen naar de bestuurlijke tafel voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken.  2.7.14 Atelierwoningen Huurderskoepel Arcade geeft aan dat in artikel 2.8.1 van de Huisvestingsverordening de categorie “atelierwoningen” ontbreekt. Arcade adviseert deze categorie woningen alsnog op te nemen in de verordening. Arcade geeft hierbij aan dat het niet opnemen van de atelierwoningen in de verordening waarschijnlijk een onbedoeld gevolg heeft gehad dat deze woningen met een jongerencontract worden aangeboden. Arcade vraagt het college verder om alsnog toe te lichten waarom in 2017 een technische wijziging ten aanzien van atelierwoningen en rolstoelwoningen nodig was, en welk bestaand beleid beter geborgd moest worden.

Tevens wil Arcade graag weten of hier overleg over is geweest met één of meerdere woningcorporaties of hun vertegenwoordigers (AFWC) en of daar afspraken uit zijn voortgekomen om atelierwoningen op deze manier in de Huisvestingsverordening op te nemen.  Reactie college Het college dankt Arcade voor de uitgebreide reactie. Allereerst is het goed om te benoemen dat de regels die opgenomen zijn in de Huisvestingsverordening losstaan van met welk huurcontract woningen worden aangeboden. Zo kan een woning met het label ‘jongerenwoning’ alsnog worden aangeboden met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Ook is het mogelijk dat een woning meerdere labels heeft. Het college is het daarom niet eens met Arcade dat het niet opnemen van atelierwoningen als aparte categorie in artikel 2.8.1 van de Huisvestingsverordening de inzet van jongerencontracten bij deze woningen heeft gefaciliteerd.

29

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

Daarnaast is het verschil tussen artikel 2.2.2 (toelatingscriteria) en artikel 2.8.1 (passendheidscriteria) van de Huisvestingsverordening van belang. Een aan de hand van passendheidscriteria aangewezen doelgroep krijgt voorrang. Wanneer vanuit deze groep onvoldoende belangstelling is, komen ook andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Aan toelatingscriteria moet iedereen voldoen. Een woonruimte kan niet worden betrokken zonder aan de toelatingscriteria te voldoen. Passendheidscriteria regelen dus voorrang en toelatingscriteria toelating tot een woonruimte. Atelierwoningen zijn bijzondere woningen waar een woningzoekende alleen na een positieve beoordeling van de Commissie voor Ateliers en (Woon)Werkpanden Amsterdam (CAWA) tot toegelaten kan worden. De woningen worden ook niet op de reguliere website (WoningNet) aangeboden. Daarnaast gelden er andere toelatingscriteria en aanvullend kunnen er passendheidscriteria gelden. In artikel 2.2.2, vierde lid, van de Huisvestingsverordening is opgenomen hoe men in aanmerking kan komen voor een atelierwoning. Daarmee zijn de atelierwoningen al sinds 1 januari 2018 juridisch geborgd in de verordening. Het college zal de atelierwoningen niet toevoegen als categorie in artikel 2.8.1 van de Huisvestingsverordening. Tot slot vraagt Arcade naar de achtergrond van enkele technische wijzigingen in het verleden.

Juridisch technische wijzigingen worden doorgaans niet overlegd met stakeholders. Met het opnemen van de atelierwoningen in een ander artikel was ook geen beleidswijziging beoogd.  2.7.15 Coöptatierecht van een woongroep Woongroep Weesp heeft aangegeven het onduidelijk te vinden waar het coöptatierecht van een woongroep is gewaarborgd. De Woongroep adviseert een regeling hierover te hechten aan de Huisvestingsverordening.  Reactie college Wooncoöperaties waarvan de woningen in eigendom zijn van woningcorporaties worden uitgezonderd van de regels als deze met naam en adres zijn opgenomen in de bijlage bij de Huisvestingsverordening. De procedure voor het uitzonderen van wooncoöperaties is eenvoudig en behoeft niet opgenomen te worden in de Huisvestingsverordening. De aanmelding van een wooncoöperatie verloopt via de corporatie. Deze aanmelding moet uiterlijk augustus van elk jaar bij de gemeente binnen zijn om opgenomen te worden in de verordening van het jaar erop. Verder laten we aan de corporatie welke woongroep aangemerkt kan worden als wooncoöperatie (in beginsel is het voldoende als er coöptatierecht is afgesproken).  2.7.16 Definities en afbakening verduidelijken Het HNA pleit al geruime tijd voor heldere definities en duidelijke afbakening van sociale huur, betaalbare huur, middenhuur, atelierwoning, rolstoelwoning et cetera.

Dit als basis voor het inzichtelijk maken van het aantal van dit type woningen, het behouden van een ‘ijzerenvoorraad’ en ook als basis voor gerichte toewijzing en maatregelen tegen verkoop. Het HNA is tegen de verkoop van dergelijke woningen en vindt het niet juist dat atelierwoningen via jongerencontracten worden toegewezen.  Reactie college Het college deelt de inzet van HNA om heldere definities en duidelijke afbakening op een aantal begrippen. In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is een verklarende woordenlijst opgenomen, waarbij we hebben gestreefd naar heldere definities voor verschillende termen en begrippen. Daarnaast is de inzet van het college om de verkoop van sociale huurwoningen tot het minimum te beperken en de verkoop van de ultraschaarsewoningen volledig te stoppen. Wat betreft het gebruik van jongerencontracten zal verder overleg plaatsvinden met de corporaties en huurderskoepels in het kader van de nieuwe Samenwerkingsafspraken.  30

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

2.7.17 Anti-kraak niet uitzonderen Het HNA en Wooncafé 020 zijn van mening dat het “in gebruik geven om niet” van woningen (antikraak beheer) niet goed is geregeld in de Huisvestingsverordening 2024. Per 1 januari 2021 is de Huisvestingsverordening zodanig gewijzigd dat voor bewoning met een gebruiksovereenkomst dan wel via anti-kraak vrijstelling van een huisvestingsvergunning wordt verleend. Insprekers zijn van mening dat corporaties sindsdien bij al hun huurwoningen naar eigen inzicht, en zonder meldingsplicht of welke andere verantwoording dan ook naar gemeente of huurders, kunnen besluiten om woningen na mutatie niet langer te verhuren maar deze (om niet) in gebruik te geven. Woningen zouden zo buiten de verdelingssystematiek (o.a. WoningNet) kunnen worden toegewezen. Dat ondermijnt het verdelingssysteem. Insprekers vinden daarom ook dat tijdelijke verhuur en gebruiksovereenkomsten van woningen om niet in de Huisvestingsverordening 2024 beter moeten worden geregeld om misbruik van deze contractvorm tegen te gaan.  Reactie college Een eigenaar is op voorhand niet geneigd om een gebruiksovereenkomst in te zetten voor langere tijd aangezien hij ook geen huurinkomsten geniet.

Een eigenaar zal slechts overgaan tot de inzet van een gebruiksovereenkomst indien de woning op korte termijn een andere bestemming krijgt of gesloopt wordt én het bijvoorbeeld niet mogelijk is om op basis van de Leegstandwet te verhuren. De signalen dat gebruiksovereenkomsten in werkelijkheid op grote schaal voor langere perioden worden ingezet zijn niet bij het college bekend. Indien op termijn bij het college deze signalen wel binnenkomen dan zal het college aanpassing van de regels mogelijk in overweging nemen.  2.7.18 Stadsvernieuwingsurgentie voor woonwerkwoningen Een inspreker stelt voor dat huurders van woonwerkwoningen ook recht krijgen op een stadsvernieuwingsurgentie in geval van sloop of renovatie van deze woonwerkwoningen.  Reactie college Huurders van een woonwerkwoning in het bezit van corporaties krijgen, indien de woning moet worden gerenoveerd (in onbewoonde staat) of gesloopt in de meeste gevallen stadsvernieuwingsurgentie. Particuliere eigenaren moeten huurders bij een grootschalige renovatie die niet in bewoonde staat kan worden uitgevoerd, ook voorzien in vervangende woonruimte. De particuliere eigenaar is daar echter verantwoordelijk voor en daarom wordt doorgaans geen stadsvernieuwingsurgentie verleend in die gevallen. Gezien de grote druk op schaarse sociale huurwoningen kan daar ook in de toekomst geen sprake van zijn.

 2.7.19 Jongeren meetellen met huishouden Een inspreker stelt voor om jongeren van 18 tot 23 jaar mee te laten tellen bij het vaststellen van de omvang van het huishouden. Het is een groot probleem om een huis te vinden onder die leeftijdsgroep en wat er is, is onbetaalbaar.  Reactie college Het college onderkent dat het lastig is voor jongeren om woonruimte te vinden in Amsterdam. Door echter 18 tot 23 jarigen altijd mee te rekenen bij het bepalen van de omvang van het huishouden gaat dat weer ten koste van gezinnen met jonge kinderen die ook naarstig op zoek zijn naar een passende (grotere) woonruimte. Aangezien 18 tot 23 jarigen eerder zullen uitvliegen dan deze jonge kinderen, geeft het college er de voorkeur aan om de huidige regeling te handhaven. 

31

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

2.7.20 Toewijzing woningen aan middeninkomens Een inspreker vraagt of er meer woningen toegewezen kunnen worden aan Amsterdammers met een middeninkomen.  Reactie college Het college streeft naar een eerlijke verdeling van de woonruimte en zet in op meer betaalbare woonruimte. Bij de nieuwbouw worden er afspraken gemaakt om meer middensegment huurwoningen te realiseren. Deze middensegment huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen. Het college is voorstander van de plannen van het Rijk om het middensegment te reguleren zodat deze woningen ook aan middeninkomens kunnen worden toegewezen en dat de gemeente hierop kan handhaven.  2.7.21 Meer middeldure huurwoningen Een inspreker vraagt wanneer het college het probleem van de middenhuur gaat aanpakken en spreekt de zorgen uit dat door te veel inmenging de markt wordt verstoord. Private partijen blijven nodig bij het in hoog tempo realiseren van woningen. De inspreker vindt dat de realisatie van middeldure huurwoningen niet alleen ten koste van de voorraad vrije sector huurwoningen moet gaan maar ook van de voorraad sociale huurwoningen.  Reactie college Het college begrijpt dat er een te kort is aan woningen in het middensegment en in de vrije sector maar het te kort aan sociale huurwoningen is op dit moment het meest urgent. De betaalbaarheid staat voorop.

Daarom is het uitgangspunt bij nieuwbouwprojecten dat er 40% sociale huurwoningen, 40% middeldure en 20% vrije sector huurwoningen worden gebouwd. Het Rijk heeft plannen om de middenhuur te reguleren, het college is voorstander van deze plannen. Dit biedt de gemeente meer mogelijkheden voor beleid op toewijzing van het middensegment en de handhaving hierop. Het college is zich ervan bewust dat private partijen nodig zijn om woningen te realiseren. Er moeten goede afspraken gemaakt worden zodat de bouw van middeldure huurwoningen nog steeds haalbaar en aantrekkelijk is voor marktpartijen terwijl de betaalbaarheid geborgd wordt. De komende periode wordt er samen met private partijen gekeken naar wat er nodig is om woningen te blijven realiseren.  2.7.22 Regulering middeldure huurwoningen Een inspreker vraagt zich af of de Huisvestingsverordening wel rekening houdt met de voorgenomen wijzigingen om de middeldure huurwoningen te reguleren. Daarnaast merkt de inspreker op dat de Huisvestingsverordening beperkt wordt tot corporatiewoningen.

 Reactie college De Huisvestingsverordening geldt niet alleen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties maar voor alle zelfstandige woonruimte met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en middeldure huurwoningen waarbij voorwaarden zijn gesteld bij gronduitgifte, in erfpachtovereenkomsten of in een bestemmingsplan met betrekking tot de hoogte van de huur. Het college is voorstander van het reguleren van middeldure huurwoningen en staat positief tegenover de voorgenomen wijzigingen om middeldure huurwoningen te reguleren. Indien er wijzigingen in de Huisvestingsverordening nodig zijn om, na bijvoorbeeld van kracht worden van de Wet betaalbare huur, dan zal het college voorstellen die wijzigingen door te voeren. 

32

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

2.7.23 Regulering particuliere sector Het HNA benadrukt dat het noodzakelijk is dat de nieuwe Huisvestingsverordening ook regels voor het particuliere segment bevat. Ze zijn voorstander van duidelijke regels en afspraken met alle verhuurders, inclusief particuliere verhuurders, en benadrukken het belang van monitoring en handhaving. Het HNA pleit ook voor het opnemen van alle huurwoningen, zowel sociaal als vrij sector, en zowel in de corporatie- als particuliere sector, onder het puntenstelsel.  Reactie college Het college is net als het HNA voorstander van duidelijke regels en afspraken voor alle verhuurders. De huisvestingsvergunningplicht geldt al voor alle sociale huurwoningen in Amsterdam, ook in geval van particulier bezit. Het belang van goede monitoring en handhaving erkent het college en zet daar ook op in met de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Als de Wet betaalbare huur doorgang vindt, wordt de liberalisatiegrens verhoogd. Dit biedt de gemeente mogelijkheden om het middensegment en dus ook een groter deel particuliere huurwoningen te reguleren.  2.7.24 Transparante toewijzing sociale en middeldure huurwoningen Het HNA vindt dat de verdeling van de sociale en middeldure huurwoningen transparanter moet. Een transparant platform waar zowel corporatie als particuliere huurwoningen worden aangeboden zou uitkomst bieden.

Het HNA geeft aan dat zij WoningNet hier niet geschikt voor vinden, zij krijgen veel negatieve reacties over de toewijzing via WoningNet.  Reactie college Het college ziet ook de meerwaarde van een platform waar alle huurwoningen worden aangeboden. Woningen van corporaties worden aangeboden op WoningNet, voor het particuliere aanbod is op dit moment nog geen platform in gebruik. Invoering van een platform voor particuliere verhuurders is een ingrijpende en kostbare maatregel. Het college kiest er daarom voor hier op dit moment niet op in te zetten en kiest ervoor om prioriteit te leggen bij andere inspanningen. Het college betreurt het dat HNA veel negatieve reacties ontvangt over de toewijzingen via WoningNet. Door de grote schaarste aan sociale huurwoningen is het aanbod op WoningNet beperkt, zeker als het gaat om bijvoorbeeld grotere sociale huurwoningen. Voor veel woningzoekenden is het daardoor niet mogelijk via WoningNet een passende woning te vinden. Met de inzet in de recent vastgestelde Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wil het college op de langere termijn toewerken naar een stad met voldoende betaalbare huurwoningen. Voor de komende periode streeft het college daarnaast naar een eerlijke en transparante woonruimteverdeling.

 2.7.25 Effecten nieuwe WWS punten systeem op ontwikkeling van sociale en middeldure huurwoningen Het HNA spreekt zorgen uit over het effect van het nieuwe WWS puntensysteem op de ontwikkeling van sociale en middensegment woningen. Het HNA verwacht dat projectontwikkelaars groter gaan bouwen zodat deze woningen onder het nieuwe stelsel niet gereguleerd kunnen worden.

33

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

 Reactie college Het college vindt het belangrijk dat er voldoende woningen worden gebouwd voor alle doelgroepen. In het Woningbouwplan 2022-2028 is opgenomen dat het college inzet op een gedifferentieerd aanbod in de nieuwbouw dat aansluit op de behoefte van woningzoekenden, zorgt voor doorstroming, verschillende doelgroepen bedient en een goede kwalitatieve toevoeging is in relatie tot de bestaande voorraad. Voor nieuwbouwprojecten geldt het uitgangspunt 40-40-20. Dit houdt in dat er 40% sociaal, 40% middeldure huur en 20% vrije sector gebouwd moet worden. Dit draagt bij aan een ongedeelde stad met voldoende betaalbare woningen.  2.7.26 Koopwoningen Een inspreker geeft aan graag woningen terug te zien die woningzoekenden kunnen kopen, specifiek voor grote gezinnen met drie of vier kinderen.  Reactie college De Huisvestingswet geeft momenteel gemeenten enkel de mogelijkheid om in een Huisvestingsverordening regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen. Met het wetsvoorstel tot wijziging van de Huisvestingswet is voorgesteld om de regels over woonruimteverdeling uit te breiden naar nieuwbouw sociale koopwoningen. Dit zou het college meer mogelijkheden bieden voor beleid op de toewijzing van nieuwe sociale koopwoningen.

2.7.27 Betrokkenheid vooraf Huurderskoepel Arcade vindt dat de vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting gereed had moeten zijn voordat de aanpassingen in de Huisvestingsverordening 2024 ter inspraak werden aangeboden. Arcade geeft aan dat daartegenover staat dat de gemeente een zorgvuldig proces heeft doorlopen dat geleid heeft tot de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en dat het tijd kost. Arcade vindt dat de gemeente dit had kunnen compenseren door de belanghebbenden, waaronder ook de huurderskoepels, te betrekken bij het opstellen van deze aanpassingen in de Huisvestingverordening.  Reactie college Het klopt dat het bestuurlijke traject van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting nog niet was afgerond voordat het voorstel voor de Huisvestingsverordening ter inspraak was vrijgegeven. Bij de totstandkoming van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is ervoor gekozen om een breed participatietraject te houden waarbij alle Amsterdammers, particulieren en organisaties konden meedenken over de hoofddoelen en uitgangspunten van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Daarvoor zijn acht stadsbrede bijeenkomsten georganiseerd en een aantal bijeenkomsten gehouden over specifieke doelgroepen en onderwerpen. Daarnaast kon ook worden gereageerd op de doelen via de speciale website.

Voorstellen tot wijziging van de Huisvestingsverordening worden daarnaast altijd ter inspraak gelegd. Naar mening van het college heeft Arcade hiermee voldoende mogelijkheden gehad om haar zienswijze op de voorstellen duidelijk te maken. 

34

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

2.7.28 Aandacht voor het gebrek aan betaalbare woonruimte Wooncafé 020 vraagt aandacht voor het gebrek aan betaalbare woonruimte. Wooncafé 020 is van mening dat de maatschappelijke taakstelling breder moet worden gedragen dan het corporatiebezit. Eigenaren, projectontwikkelaars en andere stakeholders moeten ook een bijdrage leveren. Wooncafé 020 pleit ervoor dat de Huisvestingsverordening van toepassing is op alle zelfstandige woonruimte met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van zowel corporaties als particuliere verhuurders. Wooncafé 020 vraagt zich daarnaast af of de gemeente inzicht heeft in het aanbod van particuliere verhuurders en op welke wijze deze woningen worden betrokken en aangeboden. Gezien de explosieve stijging van de huren vraagt Wooncafé 020 zich af of er überhaupt nog particulier bezit wordt toegevoegd aan de sociale voorraad. In het verleden waren eigenaren verplicht een bijdrage te leveren aan de volkshuisvestelijke taakstelling.  Reactie college Het college is net als Wooncafé 020 van mening dat private partijen nodig zijn om woningen te realiseren. De komende periode wordt er daarom samen met private partijen gekeken naar wat er nodig is om woningen te blijven realiseren. De huisvestingsvergunningplicht geldt al voor alle zelfstandige woonruimte in Amsterdam met een huurprijs tot de liberalisatiegrens, ook in geval van particulier bezit.

Daarmee is het aanbod van particuliere sociale huurders inzichtelijk. Voor de particuliere sector is er echter nog geen aanbodplatform in gebruik. Omdat het een ingrijpende en kostbare maatregel betreft kiest het er daarom voor hier op dit moment niet op in te zetten en prioriteit te leggen bij andere inspanningen. 

35

Nota van beantwoording inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2024

3. Woonruimtevoorraad in de Huisvestingsverordening In totaal zijn er 213 inspraakreacties binnengekomen die zien op de regels ten aanzien van de woonruimtevoorraad. Acht inspraakreacties zijn van de volgende organisaties en belangengroepen afkomstig: Airbnb, Amsterdam Gastvrij (AG), Huurdersnetwerk Amsterdam (HNA), Wooncafé 020, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH), Huurderskoepel Arcade, Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA) en Vast. Advocaten. Verder zijn er 205 reacties ingediend door individuen. Sommige reacties gaan op meerdere onderwerpen in en kunnen daarom hieronder dubbel worden geteld. De reacties zijn als volgt verdeeld: • Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken: in totaal vier reacties; • Vermindering B&B quota met 30% per wijk en B&B´s in een zolderruimte toestaan: in totaal 204 reacties; • Aanpassingen van de opkoopbeschermingsregeling: in totaal zes reacties; • Samenloop van woningvoorraadvergunningen: in totaal twee reacties; • Overige zienswijzen woonruimtevoorraad: in totaal vijf reacties. De meeste insprekers zijn negatief over het voorstel voor de vermindering van de B&B quota in alle wijken met 30%.

De insprekers zijn wel overwegend positief over de andere voorstellen, zoals de aanpassingen van de opkoopbeschermingsregeling, het verduidelijken van de definitie grondgebonden woningen, de samenloop van voorraadvergunningen. HNA en Wooncafé 020 willen de opkoopbescherming echter nog verder uitbreiden en het college heeft ook enkele suggesties voor verbetering ontvangen voor de definitie laaggelegen woning. Tot slot zijn er inspraakreacties ingediend over onderwerpen waarover het college dit jaar geen voorstel heeft gedaan. Deze reacties gingen over woningdelen, de leefbaarheidstoets bij woningdelen/ woningvormen en over het misbruik van particuliere sociale huurwoningen. Het college reageert niet individueel op alle inspraakreacties, omdat dezelfde elementen in de reacties terugkomen. In dit hoofdstuk leest u de gebundelde reactie van het college op de inspraakreacties ten aanzien van woonruimtevoorraad.