Monitor Samenwerkingsafspraken over 2022

Monitor Samenwerkingsafspraken 2020-2023 Meting 3- resultaten 2022 Amsterdamse prestatieafspraken tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente.

2023

0

Monitor Samenwerkingsafspraken meting 2022 ________________________________________________________________________________

Voorwoord Voor u ligt de derde monitor van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 met de resultaten van het jaar 2022. We naderen het einde van de huidige afsprakenperiode. Deze zomer ligt de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting ter bespreking voor in de gemeenteraad, terwijl de corporaties, gemeente en huurderskoepels tegelijkertijd in gesprek zijn om Samenwerkingsafspraken voor de periode 2024 – 2027 te maken. Deze monitor biedt inzicht in de voortgang in de eerste drie jaar van de lopende afspraken. De meeste afspraken zijn behaald. Twee belangrijke onderwerpen verdienen in deze tijd extra aandacht, namelijk voorraadontwikkeling en duurzaamheid. Groei van het aantal sociale huurwoningen Bij het opstellen van de Samenwerkingsafspraken eind 2019 was het uitgangspunt voor de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente dat iedereen in Amsterdam een betaalbare, goede en duurzame woning verdient. Daarom zijn de drie partijen overeengekomen dat er meer woningen bij moeten komen voor juist die groepen die op de vrije woningmarkt buiten de boot vallen. We zetten inmiddels mooie stappen in de goede richting. Tegelijkertijd realiseren we ons dat we daarmee slechts een bescheiden bijdrage doen aan de woningnood in de stad. De vraag naar betaalbare woningen is groter dan ooit.

Het positieve nieuws dat is dat de trendbreuk richting een groei van de voorraad sociale huurwoningen in Amsterdam in 2022 is doorgezet. Na 20 jaar afname van de sociale voorraad en de laatste jaren een stabilisatie, is sinds 2021 de beoogde groei ingezet. In 2022 zijn er 890 sociale huurwoningen bij gekomen. In de drie jaar van de lopende afsprakenperiode (2020 t/m 2022) is daarmee een groei van 1.499 sociale huurwoningen gerealiseerd. De afspraak voor de periode 2020-2023 is een groei met 3.000 sociale huurwoningen woningen en is destijds bewust ambitieus gemaakt. Deze afspraak zal helaas niet helemaal worden gehaald. De huidige verwachting (juni 2023) is dat er in 2023 nog rond de 1.200 sociale huurwoningen bij komen. Overigens wordt een flink aantal opleveringen van nieuwbouwwoningen verwacht in het eerste kwartaal van 2024 (zo’n 400 woningen), waarvan de oplevering eind 2023 gepland was. Met de knelpunten in de bouw is dit een goed resultaat van intensieve samenwerking. De trendbreuk die nu zichtbaar is, was waarschijnlijk niet mogelijk geweest zonder de ambitieuze plannen. Dit geeft vertrouwen dat we ook de komende jaren, ondanks de veranderde omstandigheden, verder kunnen werken aan het realiseren van méér woningen voor hen die het zo hard nodig hebben.

Duurzaamheid De resultaten op duurzaamheid lopen deels achter bij de gemaakte afspraken, zoals al bleek uit de monitor van 2021. De doelstelling van het aantal aardgasvrije woningen is inmiddels behaald. Op andere onderdelen, zoals labelstappen, lopen de prestaties achter. Door de afschaffing van de verhuurderheffing en de bijbehorende nationale prestatieafspraken is er meer aandacht gekomen voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Mét de energiecrisis en de fikse stijgingen van de prijzen in 2022 worden huurders geconfronteerd met betaalbaarheidsproblemen en zien 1

corporaties en gemeente meer dan ooit de noodzaak om de woningen in Amsterdam te verduurzamen. Dit vergt inspanning van alle partijen en een goede samenwerking. Een belangrijke opgave is het beter isoleren van alle woningen met slechte energielabels, zodat de landelijke afspraak over het wegwerken van alle E, F en G-labels in de sociale voorraad binnen bereik komt. Dit kost tijd, terwijl mensen de energierekeningen direct al op zagen lopen. Als onderdeel van het isolatieoffensief is vanaf het einde van de zomer van 2022 dan ook gezamenlijk extra ingezet op snelle maatregelen om isolatie te verbeteren in grote delen van de stad, om mensen te helpen de kosten te beperken. Terug naar de volkshuisvesting Samengevat zien we in de afgelopen vier jaar, de periode sinds het maken van de lopende Samenwerkingsafspraken, een kentering in het denken over woonbeleid en over de rol van corporaties. Vier jaar geleden hebben we gezamenlijk de koers weten te verleggen van afname naar groei van het aantal sociale huurwoningen in de stad. Nu komt naast deze groei meer focus op de kwaliteit van de bestaande woningen en op de ervaring en behoeften van de huurders binnen de woning en in de leefomgeving. Tien jaar geleden kregen de corporaties te maken met strenger financieel toezicht en beperktere opvatting van de kerntaken.

Nu is er, met de wooncrisis, een breed gevoelde noodzaak tot samenwerking aan de opgaven. Een beweging van woningmarkt naar volkshuisvesting. De corporaties, gemeente en de huurderskoepels werken samen aan het aanpakken van de gezamenlijke opgaven. Deze samenwerking en het aanpakken van knelpunten in de uitvoering, vinden we belangrijker dan het scherp afrekenen op achterblijvende resultaten. In de gesprekken over de nieuwe Samenwerkingsafspraken zoeken de drie partijen hier vormen voor. Leeswijzer Monitor 2022 Hieronder vindt u per hoofdstuk van de Samenwerkingsafspraken 2020 – 2023 de resultaten in het jaar 2022. In de linkerkantlijn vindt u steeds in het kort de gemaakte afspraak voor de gehele periode 2020 tot en met 2023.

Inhoudsopgave 1. Ontwikkeling woningvoorraad 2. Betaalbaarheid 3. Woningzoekenden en doelgroepen 4. Kwetsbare groepen en wonen met zorg 5. Kwaliteit en duurzaamheid 6. Leefbaarheid en ontwikkelbuurten 7. Financiën

pagina 2 8 11 14 15 19 20

2

1. Ontwikkeling woningvoorraad

Betaalbare woningen zijn een schaars goed. De vraag naar woningen is veel groter dan het aanbod. Daarom moeten we flink investeren in de groei van de sociale woningvoorraad en in de uitbreiding van het aantal middeldure huurwoningen. Ook willen we stevig blijven bouwen om in de nieuwe uitbreidingsgebieden en transformatiegebieden gemengde wijken te realiseren. De gemeente, corporaties en huurders zetten zich gezamenlijk in om de groei te realiseren.

Netto toename sociale huur: 3.000 in 4 jaar

Beoogde oplevering nieuwbouw sociale huur: jaarlijks 2.500

Groei van het aantal sociale huurwoningen Corporaties zorgen ervoor dat de voorraad sociale huurwoningen in de periode 2020-2023 met 3.000 woningen toeneemt, dit komt overeen met een meerjarig gemiddelde groei van gemiddeld 750 woningen per jaar. Deze groei is het saldo van de opgeleverde (en aangekochte) nieuwbouw en de sociale huurwoningen die zijn geliberaliseerd, verkocht of gesloopt. De beoogde groei is gebaseerd op oplevering van gemiddeld 2.500 nieuwbouwwoningen per jaar en lukt alleen als we er gezamenlijk in slagen om een aantal projecten binnen de afsprakenperiode tot oplevering te laten komen. In 2022 zijn door de corporaties 1.968 sociale huurwoningen opgeleverd, waarvan 250 tijdelijke woningen. In 2022 hebben de corporaties 558 sociale huurwoningen verkocht. Over 2022 is het aantal zelfstandige sociale huurwoningen per saldo met 890 woningen toegenomen. De ambitie is om een grotere groei dan 750 woningen jaarlijks te realiseren door het toevoegen van extra tijdelijke woningen. In 2022 zijn 250 tijdelijke woningen opgeleverd. Tabel 1

Voorraadontwikkeling sociale huurwoningen corporaties 2020

2021

2022

1.372

1.930

1.718

Nieuwbouw onzelfstandige sociale huurwoningen

0

0

0

Nieuwbouw tijdelijke woningen

0

0

250

Totaal nieuwbouwopleveringen

1.372

1.930

1.968

Aankoop sociale huurwoningen

1

0

1

Verkoop sociale huur particulieren

627

868

558

Verkoop sociale huur overig (o.a. corporatie /belegger)

5*

0

0

Sloop sociale huurwoningen

435

156

304

Aantal liberalisaties sociale huurwoningen bij mutatie (incl'ontliberalisatie')

316

287

217

Saldo zelfstandige sociale huurwoningen

-10

619

890

Nieuwbouw zelfstandige sociale huurwoningen

3

*Dit betreft de complexmatige verkoop van 5 woningen aan een woongroep.

Netto toename middenhuur: 1.100 in 4 jaar

Groei van het aantal middeldure huurwoningen Corporaties zorgen ervoor dat de voorraad middeldure huurwoningen in de periode 20202023 per saldo met 1.100 woningen toeneemt. In 2020, 2021 en 2022 is het aantal middeldure woningen verhuurd door corporaties met (netto) 1.962 woningen gegroeid. Tabel 2

Saldo aantal middensegment huurwoningen van corporaties

Saldo aantal middensegment huurwoningen

2020

2021

2022

452

680

830

Nieuwbouw van sociale huurwoningen In de periode 2018-2025 willen we 17.500 zelfstandige sociale huurwoningen realiseren, zoals opgenomen in het Woningbouwplan 2018-2025. Dat doen we door nieuwbouw op door de gemeente uit te geven grond; door sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen; door verdichting en door transformatie van gebouwen. Er is zorg over de invloed die stijgende bouwkosten kunnen hebben op de productie. In 2021 is een onderzoek naar bouwkostenontwikkeling gestart dat in 2023 is afgerond. Hierin lag de nadruk op de eisen voor duurzaamheid die verder gaan dan het bouwbesluit (hemelwaterverordening, aansluitplicht warmtesystemen) en zijn ook stedenbouwkundige- en welstandseisen betrokken. In het bouwkostenonderzoek is geconcludeerd dat de onderzochte eisen tot kosteneffecten leiden. Corporaties streven naar het bieden van kwalitatieve woningen tegen zo laag mogelijke kosten om zoveel mogelijk woningzoekenden aan een woning te helpen. De gemeente Amsterdam heeft ditzelfde doel, en benadrukt dat zij eisen stelt die horen bij het bouwen binnen een hoogstedelijke context. Partijen blijven in gesprek over welke ‘eisen’ en ‘wensen’ passen binnen Amsterdam en haalbaar zijn voor betaalbare sociale woningbouw.

Start bouw: jaarlijks 2.500 sociale huurwoningen

We hebben afgesproken dat in de afsprakenperiode jaarlijks gestart wordt met de bouw van gemiddeld 2.500 permanente sociale huurwoningen in de gemeente Amsterdam. In 2022 is de bouw van 2.505 zelfstandige sociale huurwoningen gestart.

Tabel 3

In aanbouw genomen nieuwbouw sociale huur 2020

2021

2022

2.270

1.449

2.505

Aantal zelfstandig verhuurd als onzelfstandige sociale huurwoningen

104

0

0

Aantal onzelfstandige sociale huurwoningen

263

0

0

0

250

0

Aantal zelfstandige sociale huurwoningen

Aantal sociale huurwoningen tijdelijk

4

Gemiddeld 60 m2 gbo reguliere sociale huur nieuwbouw

≥ 90% nieuwbouw sociaal aanpasbaar

Gemiddelde oppervlakte reguliere sociale huurwoning

57 m²

50 m2

57 m2

Aandeel aanpasbaar reguliere sociale huur

96%

89%

89%

Belangrijk is dat het woningaanbod divers is en dat zowel één- als meerpersoonshuishoudens, jongeren als ouderen, mensen met en zonder beperkingen, nieuwkomers als doorstromers overal betaalbaar kunnen wonen in de stad. In nieuwe uitbreidingsgebieden betekent dit dat de nieuwbouw een mix is van woningen van diverse omvang in m². In bestaande gebieden betekent dit dat de gewenste nieuwbouw afhangt van de (wijzigingen in de) bestaande woningvoorraad. In 2022 is van de 2099 reguliere sociale huurwoningen, dit is exclusief jongeren- en studentenwoningen, het gemiddelde oppervlakte 56 m2. In deze 2099 woningen zijn ook de 145 woningen van het woonconcept Stadsveteranen van Woonzorg meegerekend. Deze woningen zijn gemiddeld 36m2 en hebben extra gezamenlijke voorzieningen die niet meetellen voor het woningoppervlak. Ook is afgesproken dat tenminste negentig procent van de in aanbouw genomen woningen in de sociale huur, dit is exclusief jongeren- en studentenwoningen, aanpasbaar gebouwd wordt. Tussen augustus 2021 tot en met juli 2022 is 89% van de in aanbouw genomen sociale huurwoningen aanpasbaar. In 2021 is de Aanpak Rolstoelwoningen opgesteld. We hebben afgesproken om – met een aanlooptijd van twee jaar en op voorwaarde dat er locaties zijn - plannen te maken om jaarlijks 250 zelfstandige geclusterde ouderenwoningen in aanbouw te nemen.

De intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen voor ouderen in Amsterdam is op 1 juli 2020 ondertekend door de wethouder Bouwen en Wonen met 22 andere partijen. Hierin staat een gezamenlijke opgave om binnen vijf jaar 2.000 geclusterde ouderenwoningen in aanbouw te hebben genomen, waarvan 1.000 in de sociale huur; 500 in de middeldure huur en 500 in de vrije sector. Het resultaat is een start bouw van 239 seniorenwoningen in het jaar 2022. Hierbij moet worden opgemerkt dat het tijd kost om projecten met geclusterde ouderenwoningen in de planvoorraad op te nemen. Daarom is het tempo niet gelijkmatig over de jaren verdeeld. In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is afgesproken dat de corporaties en gemeente in 2021 om tafel gaan om aanvullende afspraken in het verlengde van het handboek ‘Natuurinclusief bouwen en ontwerpen’ te maken. Er zijn geen concrete aanvullende afspraken gemaakt met de corporaties. De focus lag en ligt momenteel op het natuurinclusief renoveren/isoleren in de bestaande voorraad. Ontwikkelende partijen moeten bij de woningbouwtenders voldoen aan een drempelwaarde van 30 punten uit het puntensysteem Natuurinclusief bouwen. Dit geldt ook voor corporaties.

5

Verkoopafspraken in gebieden met (potentieel) beperkte (< 45%) voorraad sociale huur

Gemengde stad, gemengde wijken Amsterdam heeft een gemengde woningvoorraad met in alle wijken aanbod in de sociale huur, middeldure huur en dure huur en koop. De corporaties spelen van oudsher een grote rol in het behoud van deze gemengdheid. Het doel is om dit gemengde woningaanbod in stand te houden, zodat er geen gebieden ontstaan die niet toegankelijk zijn voor bewoners met een laag-of middeninkomen en er evenmin gebieden ontstaan waar geen bewoners zijn met een hoger inkomen. Bij het maken van de afspraken is onderscheid gemaakt tussen de gebieden op basis van het aandeel sociale huur (van corporaties en particuliere verhuurders tezamen). Waar dit aandeel onder 45% lag, zijn corporaties terughoudend met verkoop of is dit uitgesloten. Dit geldt eveneens voor gebieden waar dit percentage boven 45% lag, maar waar veel woningen door particulieren worden verhuurd. In deze gebieden kan immers het aandeel sociale verhuur als gevolg van liberalisatie door particuliere verhuurders snel onder 45% zakken. In 2022 zijn 556 sociale huurwoningen verkocht. 165 van deze woningen liggen in één van de gebieden waarvoor verkoopafspraken zijn gemaakt. Tabel 4

Verkoop sociale huurwoningen corporaties

Gebied

2020

2021

2022

DX01 Centrum-West

10

4

6

DX02 Centrum-Oost

18

30

30

DX05 Oud-West/De Baarsjes

35

44

54

DX08 De Aker, Sloten en Nieuw Sloten

6

7

4

DX10 Oud-Zuid

27

25

16

DX11 Buitenveldert/Zuidas

14

15

9

DX12 De Pijp/Rivierenbuurt

47

58

47

DX16 IJburg/Zeeburgereiland

0

0

0

Overige gebieden

475

685

392

Totaal

632

868

558

Voor vier gebieden hebben we de afspraak gemaakt dat de absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen van corporaties in de periode 2020-2023 minimaal gelijk blijft. De tabel hieronder geeft aan wat de ontwikkeling in 2022 is van deze voorraad.

Tabel 5

Aantal sociale en middeldure huurwoningen corporaties

Gebied

1-1-2020

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023

DX02 Centrum-Oost

6.439

7.049

7.053

7.087

DX10 Oud-Zuid

5.021

5.008

4.992

5.016

DX11 Buitenveldert/Zuidas

3.123

3.106

3.133

3.125 6

DX16 IJburg/Zeeburgereiland

3.767

3.824

3.831

4.155

Voor het gebied Centrum-West is afgesproken dat verkoop van sociale huurwoningen niet is toegestaan, tenzij deze verkoop vanuit een van onderstaande redenen is gemotiveerd. Er is ook afgesproken dat we de verkopen in dit gebied monitoren en beschouwen welke afwegingen daarbij gemaakt zijn. In 2022 zijn er in Centrum-West 6 sociale huurwoning verkocht. Tabel 6

Aantal verkochte sociale huurwoningen Centrum-West

Reden

2020

2021

2022

1. Sluit niet aan bij taak (monument/renovatie)

4

1

0

2. Verkoop aan wooncoöperatie

0

0

0

3. Gemengde vve <= 6 woningen in bezit

6

3

3

4. Complexgewijze verkoop

0

0

3

Totaal

10

4

6

In de samenwerkingafspraken is de afspraak uit de vorige periode om minimaal 47.000 corporatiewoningen te handhaven in voormalig marktgebied 1 verlengd. Tabel 7

Corporatiewoningen in Marktgebied 11

Aantal corporatiewoningen

1-1-2020

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023

48.468

48.642

48.485

48.514

Divers: atelierwoningen, wooncoöperaties, woonwagens Het is voor de stad van belang dat kunstenaars een woon- en werkplek hebben. De corporaties dragen hierin bij door atelierwoningen te verhuren en de afspraak is dat de ijzeren voorraad van atelierwoningen wordt verhoogd van 259 naar 293 atelierwoningen en dat deze voorraad de komende jaren behouden blijft. Eind 2022 verhuren de corporaties in totaal 364 atelierwoningen.

Tabel 8

Atelierwoningen corporaties

Tenminste 293 atelierwoningen Aantal atelierwoningen

1-1-2020

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023

328

328

376

364

Woonwagens

1 Stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens.

7

De gemeente Amsterdam heeft locaties voor woonwagens en woonwagen in eigendom en beheer voor verhuur. De afgelopen twee jaar is gewerkt aan het beleidskader Woonwagens en standplaatsen 2022-2026. Hierin staan onder andere de afspraken die moeten worden gemaakt tussen gemeente en corporaties om te onderzoeken of, hoe en onder welke voorwaarden, de verhuur en het beheer van woonwagens en woonwagenlocaties op termijn over zouden gaan naar de corporaties. In 2022 zijn er scenario’s met de corporaties verkend, maar daar is tot op heden nog geen gezamenlijk besluit over genomen.

8

2. Betaalbaarheid

Betaalbaarheid van wonen in Amsterdam is een zorg van ons allemaal. Het Rijk draagt bij aan de betaalbaarheid via de huurtoeslag. Maar ook dan zijn in een aantal gevallen de woonlasten in verhouding tot het inkomen te hoog. In Amsterdam kunnen gemeente en corporaties niet alle oorzaken van betaalbaarheid en betalingsproblemen oplossen. We concentreren ons op wat we wél kunnen doen om te voorkomen dat huishoudens in financiële problemen komen door de stijging van de woonlasten of daling van het inkomen.

≥ 70% sociale huurwoningen onder aftoppingsgrenzen

Aanbiedingsafspraken sociale huurwoningen We streven naar een gelijkmatige spreiding van aangeboden sociale huurwoningen: 1) Tenminste 70% van de sociale huurwoningen wordt onder de aftoppingsgrenzen (€633,25 en €678,66 prijspeil 2021) aangeboden. 2) Per stadsdeel wordt tenminste 70% onder de aftoppingsgrenzen (€633,25 en €678,66 prijspeil 2021) aangeboden. 3) Het aanbod onder de aftoppingsgrenzen staat in redelijke verhouding tot het deel woningzoekenden dat gezien het inkomen in aanmerking komt voor dit prijssegment. In 2022 is 80% van de woningen aangeboden onder de aftoppingsgrenzen, op stadsdeelniveau varieert dit van 71% tot 84%. Tabel 8

Percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen per stadsdeel

Stadsdeel

2020

2021

2022

Centrum

71%

67%

71%

West

79%

74%

81%

Nieuw West

88%

84%

78%

Zuid

76%

77%

79%

Oost

77%

77%

84%

Noord

81%

82%

84%

Zuidoost

83%

84%

80%

Amsterdam totaal

80%

79%

80%

9

Figuur 1

Percentage toewijzingen en percentage woningzoekenden naar doelgroep 4%

6%

4%

4%

21%

23%

22%

75%

70%

74%

69%

toewijzingen 2020

actief woningzoekenden 2020

toewijzingen 2021

actief woningzoekenden 2021

7%

8%

21%

24%

24%

75%

68%

toewijzingen 2022

actief woningzoekenden 2022

hogere inkomensgroep secundaire doelgroep (inkomen < € 40.024 maar geen recht op huurtoeslag) primaire doelgroep (recht op huurtoeslag)

Gemiddelde aanvangshuur middensegment: € 954,34

≥ 50% middensegment met voorrang aan regionale doorstromers uit sociale huur

Aanbiedingsafspraken middensegment huurwoningen Alle woningen van de corporaties die in het middensegment worden aangeboden, zijn woningen met een huurprijs tussen de € 763,47 en € 1.075,26 (prijspeil 2022). Afgesproken is dat deze een gemiddelde aanvangshuur van €954,34 hebben (prijspeil 2022). Huishoudens met een middeninkomen, een huishoudinkomen tot € 64.407 zijn de primaire doelgroep voor deze woningen en hebben voorrang. Om de doorstroming in de sociale huur te stimuleren, hebben woningzoekenden met een middeninkomen die een sociale huurwoning in de regio Amsterdam achterlaten voorrang: tenminste 50% van het aanbod wordt met voorrang aan deze groep aangeboden. In 2022 lag de gemiddelde aanvangshuur van door corporaties in het middensegment verhuurde woningen op €941. 69% van deze woningen is met voorrang aangeboden aan kandidaten die een sociale huurwoning in de regio achterlaten. 92% van de middenhuur woningen zijn met voorrang aangeboden aan kandidaten met een middeninkomen. Tabel 10

Gemiddelde prijs en verdeling aanbod middenhuur 2020

2021

2022

Gemiddelde aanvangshuur

€ 917

€ 940

€ 941

Aandeel met voorrang aangeboden (sociale huurwoning in MRA)

69%

76%

69%

Aandeel voorrang middeninkomens

74%

80%

92%

10

Huursomontwikkeling en maatwerk voor huurders in de knel

Maximaal 1,0% huursomstijging boven inflatie

De corporaties pasten een beperkte huursomstijging boven de inflatie toe om vooral te kunnen investeren in de kwaliteit en duurzaamheid van het eigen bezit en in mindere mate in nieuwbouw. De corporaties hebben de huren van sociale huurwoningen in 2022 met maximaal 2,3% verhoogd. Deze landelijke norm was gebaseerd op de gemiddelde jaarinflatie tot december 2021, die veel lager lag dan de inflatie in 2022. De ongewogen gemiddelde huursomstijging van Amsterdamse corporaties komt in 2022 uit op 2,1%; dat is 0,2% onder inflatie.

11

3. Woningzoekenden en doelgroepen

≥ 50% aanbod sociale huur voor ‘regulier’ woningzoekenden

Regulier woningzoekenden Er zijn veel woningzoekenden die met voorrang een sociale huurwoning zoeken of krijgen toegewezen. Een nog grotere groep heeft geen voorrang. Deze zogenoemde reguliere woningzoekende moet ook toegang hebben en houden tot de sociale huurvoorraad. Daarom wordt minimaal 50% van het vrijkomende aanbod, zowel bestaande als nieuwbouwwoningen, toegewezen aan regulier woningzoekenden. In 2022 is 69% van het aanbod toegewezen aan de groep regulier woningzoekenden. Tabel 11

Verhuisregelingen om doorstroming te stimuleren

Toewijzingen sociale huur 2020

2021

2022

Regulier

66%

61%

69%

Kwetsbare huishoudens (PHKG)

27%

29%

22%

Sv-kandidaat

5%

7%

6%

Maatwerk

2%

3%

3%

Totaal

100%

100%

100%

Verhuisregelingen We willen oudere bewoners de mogelijkheid bieden om door te stromen naar een voor hen mogelijk meer geschikte woning. Daarnaast willen we doorstroming bevorderen, onder meer om grotere woningen beschikbaar te krijgen voor gezinnen. Hiertoe hebben we regelingen ontworpen: ‘Van Groot naar Beter’ (VGNB) en ‘Van Hoog naar Laag’ (VHNL). Op basis van gegevens in WoningNet zijn er 90 verhuizingen gerealiseerd met VGNB in 2022. Dat betekent dat deze regeling gezorgd heeft voor de doorstroming van 90 kleine huishoudens uit grote sociale woningen (70 m2 of meer en 4 kamers of meer) die beschikbaar kwamen voor gezinnen met drie of meer kinderen. Vanaf 1 juli 2021 is een aanpassing bij Van Hoog Naar Laag van kracht, namelijk dat ouderen zich bij hun corporatie moeten aanmelden voor VHNL. Er zijn 87 ouderen met Van Hoog naar Laag verhuisd in 2022. Tabel 12

Verhuizingen met verhuisregeling 2020

2021

2022

Van Groot naar Beter

102

111

90

Van Hoog naar Laag

92

106

87

12

Jongerenhuisvesting We willen jongeren een kans bieden op een betaalbare zelfstandige sociale huurwoning. Jongeren onder de 28 jaar hebben vanwege hun leeftijd een kortere inschrijfduur dan andere woningzoekenden en daardoor een lagere slaagkans dan gemiddeld. Door het aanbieden van betaalbare woningen met een jongerencontract, vergroten we de slaagkans voor deze jongeren én zorgen we voor doorstroming binnen dit deel van de voorraad. ≤ 33% reguliere aanbod toegewezen met jongerencontract

De afspraak is dat maximaal 33% van het reguliere aanbod met een jongerencontract mag worden aangeboden aan jongeren en starters (tot 28 jaar). In 2022 is 27% van het totale aantal verhuringen (8.482) via WoningNet aangeboden met een jongerencontract. Tabel 13

≤ 5% grotere woningen toegewezen met jongerencontract

Aandeel toewijzingen met een jongerencontract

Contractvorm

2020

2021

2022

Jongerencontract

27%

25%

27%

Overige contractvormen

73%

75%

73%

Totaal

100%

100%

100%

Grote(re) woningen zijn hard nodig voor de huisvesting van grotere huishoudens, daarom hebben we afgesproken dat met name kleinere woningen met een jongerencontract mogen worden verhuurd en maximaal 5% van de vrijkomende grotere woningen met een jongerencontract mag worden aangeboden. In 2022 is 6% van de grotere woningen met een jongerencontract verhuurd. Tabel 14

Aandeel grote(re) woningen verhuurd met jongerencontract 2020

2021

2022

Aandeel van grote woningen binnen de ring (> 40 m²)

13%

11%

7%

Aandeel van grote woningen buiten de ring (> 50m²)

4%

4%

4%

Aandeel van grote woningen totaal

9%

8%

6%

Beroepsgroepen Docenten, zorgverleners en agenten zijn van groot belang voor de stad. De schaarste op de woningmarkt raakt deze beroepsgroepen zeer, om deze reden is er een voorrangsregeling van kracht. De beroepen die in aanmerking komen voor voorrang op de huurwoningenmarkt zijn in 2021 nog de werknemers in de onderwijs- en zorgsector, per 1 januari 2022 is ook de politie als beroepsgroep toegevoegd. De regeling is ingericht voor de spoedzoekers, namelijk leraren en zorgmedewerkers die vanwege een tijdelijk huurcontract hun woning moeten verlaten, ver moeten reizen of inwonen bij anderen. 13

Voorstel in de nieuwe huisvestingsverordening per 1 jan 2023 is om te werken met een toewijzingsquotum per doelgroep per sector.

Minimaal 50 sociale en 50 middeldure woningen aangeboden aan beroepsgroepen

De gemeente zorgt voor de voordracht van potentiele huurders uit de beroepsgroepen. De corporaties bieden jaarlijks minimaal 50 sociale en 50 middeldure huurwoningen aan de potentiele kandidaten. De regeling blijft onverminderd populair: in 2022 zijn 754 kandidaten aangemeld door werkgevers. 375 van deze kandidaten voldeden aan de voorwaarden. De corporaties hebben 316 woningen aangeboden aan de beroepsgroepen, waarna er 192 woningen zijn toegewezen. Tabel 15

Aantal verhuringen aan beroepsgroepen door corporaties 2020

2021

2022

Sociale huurwoningen

94

188

170

Middeldure huurwoningen

31

22

22

Totaal

125

210

192

14

4. Kwetsbare groepen en wonen met zorg

Jaarlijks 1.800 /1.950 woningen naar kwetsbare groepen

Huisvesting kwetsbare groepen In het programma huisvesting kwetsbare groepen (PHKG) werken de gemeente, de woningcorporaties en de zorgaanbieders samen om kwetsbare Amsterdammers te ondersteunen. De hoofddoelstelling van het programma is het realiseren van woonoplossingen in combinatie met het bieden van ondersteuning. De ondersteuning in de vorm van begeleiding wordt gefinancierd en de uitvoering ervan gevolgd door de gemeente. De corporaties wijzen jaarlijks tussen de 1.800 en 1.950 reguliere woningen toe aan de kwetsbare doelgroepen uit het programma en aan WLZ-geïndiceerde huishoudens. De uiteindelijke doelstelling hangt af van het aantal verhuringen in een jaartijd. In 2022 heeft dit geleidt tot een doelstelling van 1.950 woningen voor kwetsbare doelgroepen uit het programma. In 2022 hebben de corporaties 1.850 woningen geleverd voor de huisvesting van kwetsbare mensen. Daarnaast zijn 55 huishoudens geholpen met een rolstoelwoning of een verbouwde rolstoelgeschikte woning, zijn 133 woningen aan statushouders verhuurd in gemengde complexen en zijn 83 woningen verhuurd aan slachtoffers van de toeslagenaffaire. Tabel 16

Toewijzingen kwetsbare huishoudens

Toewijzing aan kwetsbare huishoudens (PHKG)

2020

2021

2022

1.785

2.117

1.850

Ouderenhuisvesting Ouderen die kwetsbaarder worden en langer zelfstandig thuis wonen, hebben belang bij de juiste ondersteuning van gemeente, corporaties en zorgaanbieders. Daarom is in februari 2019 het Programma Ouderenhuisvesting 2019-2022 vastgesteld door de gemeenteraad. Het programma richt zich op de groeiende groep 65-plussers en voert onder meer de regie over de verbouw en transformatie van intramurale verpleeg- en verzorgingshuizen in de gemeente Amsterdam. Het doel is om deze locaties te behouden voor (nieuwe vormen van) ouderenhuisvesting. Het Programmateam Ouderenhuisvesting voert hiervoor regulier overleg met het Zorgkantoor, de AFWC en betrokken zorgaanbieders in de werkgroep Zorghuisvesting. Het Programmateam Ouderenhuisvesting is betrokken bij lopende ontwikkelingen op diverse locaties in de stad, waaronder Nellestein, de Riekerhof, de Venser en de Driehoven. Over de voortgang van het programma wordt jaarlijks gerapporteerd: https://www.amsterdam.nl/bestuurorganisatie/organisatie/ruimte-economie/wonen/ouderenhuisvesting/

15

5. Kwaliteit en duurzaamheid

Woningkwaliteit Een goede woning is een basisbehoefte van de bewoners van de stad. Gemeente, corporaties en huurderskoepels willen dat de basiskwaliteit van de woningen in Amsterdam op orde is. Alle woningen dienen minimaal veilig en gezond te zijn. En daar waar dit vanwege de woningkwaliteit niet het geval is, moet dat worden verbeterd. De gemeente zet sinds 2017 extra in op woningkwaliteit, door met Woningkwaliteit extra aandacht te besteden aan kwaliteit, veiligheid, gezondheid en comfort van de bestaande woningvoorraad. De corporaties zijn verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun woningen. Dit geldt uiteraard ook voor die woningen die onderdeel zijn van een VvE. In 2021 is voor het eerst een gezamenlijk beeld gevormd over de kwaliteit van de totale corporatievoorraad. In 2022 is een volgende stap gezet en zijn de kwaliteitskaarten verbeterd. Om de kwaliteitskaarten te verbeteren zijn de onafhankelijke conditiescores en het aantal woningen met een slechte kwaliteits- en onderhoudsscore per buurt opgenomen. Door conditiescores op te nemen, wordt objectiever beoordeeld of een complex ‘slecht’ of ‘matig’ is, omdat het een landelijk geldende norm (NEN 2767) betreft die een onafhankelijk inspecteur toetst. Door het aantal woningen met een slechte score per buurt op te nemen blijven slechte complexen in beeld die in wijken staan met een gemiddeld goede of matige score.

Op verzoek van de gemeente is ook een kaart met energielabels toegevoegd om inzichtelijk te maken waar zich in de stad de slecht geïsoleerde woningen bevinden. Figuur 1 Onderhoudsscore corporatiewoningen per buurt gemiddeld en met aantal woningen

16

In 2022 hebben de corporaties ook de resterende loden leidingen vervangen. Met de corporaties is intensief samengewerkt om de loden leidingen in hun bezit te inventariseren en te saneren. Duurzaamheid Gemeente en corporaties hebben gezamenlijk de ambitie om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben. De belangrijkste paden om CO2-reductie te realiseren zijn: 1) het aardgasvrij maken van de woningen, 2) het opwekken van hernieuwbare energie, 3) het terugdringen van de warmtevraag (isoleren) en 4) Het terugdringen van de energievraag (gedragsverandering). Om de ambities te bereiken is de samenwerking tussen corporaties, gemeente en huurders voortgezet en geïntensiveerd. In 2022 heeft naar aanleiding van de vermindering en de afschaffing van de verhuurderheffing een koerswijziging plaats gevonden. De financiële ruimte die is ontstaan wordt ingezet om woningen met een slechte conditiescore aan te pakken, energielabels E, F en G uit de sector te laten verdwijnen, extra te investeren in zonnepanelen en in onderhoud en woningverbetering met focus op schimmelproblematiek, brandveiligheid en loden leidingen. Dit is conform de landelijke afspraken. In de raadsbrief ‘Extra resultaten voor 2022 en 2023 vanuit de middelen door vermindering en afschaffing van de verhuurdersheffing in Amsterdam’ van 25 oktober 2022 wordt aangegeven wat de opgave voor de corporaties in Amsterdam is.

9% CO2-reductie in vier jaar

CO2-reductie en CO2-monitor De CO2-reductie in 2022 ten opzichte van peiljaar 2019 is 5,9%. De reductie in 2022 is ten opzichte van 2021 gestegen met 2,9%. In het najaar van 2021 is in het bestuurlijk overleg Samenwerkingsafspraken de afspraak over het reductiepercentage voor de hele periode van de Samenwerkingsafspraken aangepast van 8% naar 9%. Tabel 17

CO2-reductie vanaf 2020 ten opzichte van peiljaar 2019 2020

2021

2022

Reductie CO2 per jaar

1,7%

1,3%

2,9%

Reductie CO2 cumulatief

1,7%

3,0%

5,9%

Aardgasvrij Binnen Warm Amsterdam werken zes corporaties, gemeente en warmtebedrijven samen aan aardgasvrij maken van buurten met als doel circa 110.000 woningen aan te sluiten op het warmtenet. In 2021 is de mantelovereenkomst Amsterdamse Warmtemotor met corporaties, Vattenfall/Westpoort Warmte en gemeente ondertekend. Naar verwachting zullen 17

hiermee in 10 tot 15 buurten in totaal 10.000 woningen voor eind 2026 van het aardgas af gaan. In 2022 is veel voorbereidend werk gedaan in de eerste 4 buurten (eerste tranche). Het gaat om circa 4.000 woningen in Hakfort-Huigenbos (Zuidoost), De Kameleon e.o. (voormalige K-buurt Midden; Zuidoost), de Wildemanbuurt (Nieuw-West) en de Confuciusbuurt (Nieuw-West). Voor de tweede tranche (dertien buurten, circa 13.000 woningen) wordt hetzelfde proces gevolgd als de eerste vier buurten, de businesscase is in deze buurten echter anders omdat 40% van de woningen van particuliere eigenaren zijn. Bij renovaties maken corporaties woningen aardgasvrij. Afgesproken is dat de corporaties in de periode 2020-2023 2.000 woningen van het aardgas afhalen. In de huidige periode zijn er in totaal 2.077 woningen van het gas af gehaald. Tabel 18 Aantal corporatiewoningen aardgasvrij gemaakt vanaf 2020 2.000 woningen aardgasvrij in 4 jaar

2020

2021

2022

Aantal aardgasvrij gemaakt per jaar

580

389

1.108

Aantal aardgasvrij gemaakt cumulatief

580

969

2.077

Zonne-energie Gemeente en corporaties werken samen aan het realiseren van zoveel mogelijk zonprojecten op corporatiedaken. In 2020 is daartoe het Programmabureau Zon opgericht onder gezamenlijke aansturing van AFWC en de gemeente. Het programmabureau Zon is eind 2022 ondergebracht in de reguliere werkzaamheden De AFWC, de gemeente en de corporaties hebben nog wel een gezamenlijk netwerk voor het uitwisselen van kennis. In 2021 en 2022 heeft de gemeente in totaal €4 miljoen subsidie beschikbaar gesteld voor extra zonnepanelen op corporatiedaken (Zonmotor), bovenop de bestaande afspraken. De subsidieregeling was specifiek gericht op het wegnemen van barrières voor het aanleggen van panelen op daken waar anders geen zonnepanelen gelegd zouden worden. In maart 2023 is de volledige 4 miljoen euro aan subsidie toegekend. Naar verwachting worden hiermee in 2023 – 2024 rond de 35.000 zonnepanelen geplaatst op daken waar ze anders niet zouden komen. In de Samenwerkingsafspraken is opgenomen dat de corporaties in de periode 2020-2023 15 MW aan zonne-energie installeren. In de huidige periode is er tot heden in totaal 7,3 MW extra vermogen aan zonne-energie opgesteld.

15 mW zonneenergie geinstaleerd in 4 jaar

Tabel 19

Zonne-energie op daken corporatiewoningen vanaf 2020 2020

2021

2022

Bijgeplaatst vermogen zonnepanelen per jaar

2,9 MW

2,3 MW

2,1 MW

Bijgeplaatst vermogen zonnepanelen cumulatief

2,9 MW

5,2 MW

7,3 MW

18

Energiebesparing De corporaties verduurzamen de woningvoorraad door bij renovatie en verbetering isolatie- en andere maatregelen te treffen. Deze ingrepen zorgen ervoor dat het energielabel van de woning verbetert. Afgesproken is dat de corporaties 50.000 labelstappen realiseren in de periode 2020-2023. In 2022 heeft er bij de corporaties een koerswijziging plaatsgevonden waardoor er veel aandacht is komen te liggen op energiebesparing en het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. Dit is tweeledig: 1) Vermindering en afschaffing verhuurdersheffing; 2) Rusland-Oekraïne oorlog en daaraan gekoppelde energiecrisis. De financiële ruimte die ontstaat door de vermindering en afschaffing van de verhuurderheffing is niet vrij besteedbaar en gekoppeld aan Nationale Prestatieafspraken (hierna NPA). Een belangrijk deel van deze afspraken gaat over het verbeteren van de bestaande woningvoorraad. In de raadsinformatiebrief van 25 oktober 2022 is door de corporaties in kaart gebracht wat Amsterdamse opgave van de NPA is. Tabel 20 50.000 labelstappen in 4 jaar

Aantal verbeterde labelstappen corporatiewoningen vanaf 2020 2020

2021

2022

Labelstappen per jaar

15.174

8.065

9.558

Labelstappen cumulatief

15.174

23.239

32.797

Energiebesparing door gedrag Na de inval van Rusland in Oekraïne zijn de prijzen voor energie exponentieel gestegen. Het Rijk heeft verschillende regelingen doorgevoerd om huishoudens tegemoet te komen in hun energiekosten en om gemeenten in staat te stellen huishoudens te ondersteunen bij energiebesparing. De gemeente Amsterdam heeft massaal ingezet op energieadvies en kleine energiebesparende maatregelen. Voor de realisatie van deze projecten is veel afstemming geweest met de corporaties. De raad is hierover in meerdere raadsinformatiebrieven over het isolatieoffensief. Verschillende corporaties hebben energiecoaches opgeleid binnen hun eigen personeel en samen met de Fixbrigade enkele pilots gedraaid om van elkaar te leren. Ook zijn er corporatie fix teams opgericht met vakmannen van de corporaties om bewoners te helpen met treffen van kleine maatregelen.

19

6. Leefbaarheid en ontwikkelbuurten

Corporaties en gemeente werken vanuit hun eigen verantwoordelijkheid continu aan een leefbare wijk waarin de wooncomplexen van de corporaties en de openbare ruimte schoon, heel en veilig is. Het behouden en verbeteren van de leefbaarheid vraagt om maatwerk met een op de wijk, buurt en het complex gerichte aanpak. De gemeente en de corporaties stemmen hun bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid per gebied met elkaar af. De resultaten van de inzet op leefbaarheid worden gemonitord via het gebiedsgerichte werken onder verantwoordelijkheid van de gemeente. Jaarlijks wordt per gebied een plan opgesteld waarin wordt beschreven hoe leefbaarheid wordt bestendigd of verbeterd: https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/stadsdelen/gebiedsgerichtwerken/ Ontwikkelbuurten In 2022 is wederom extra geïnvesteerd in de ontwikkelbuurten in Noord, Nieuw-West en Zuidoost. Het vierjarige programma ontwikkelbuurten richt zich naast de verbetering van de fysieke leefbaarheid door middel van woningen, voorzieningen en openbare ruimte ook op de sociaaleconomische positie van bewoners. De kern van de ontwikkelbuurtenaanpak is dat we investeren in de buurten die dat het hardst nodig hebben, zodat bewoners er prettiger en beter kunnen wonen, leven en spelen.

Dat doen we met behulp van (grote en kleine) projecten, plannen voor de lange termijn en het focussen van beleid in nauwe samenwerking met bewoners. De plannen zijn terug te vinden via: https://www.amsterdam.nl/bestuur-organisatie/volg-beleid/coalitieakkoorduitvoeringsagenda/fijne-buurten/ontwikkelbuurten/. Het budget voor het programma ontwikkelbuurten loopt tot eind 2022 en het programma loopt verder in de masterplannen. Masterplan/Nationaal programma’s Leefbaarheid en Veiligheid Ondertussen wordt samen met partners waaronder de woningcorporaties gewerkt aan verschillende integrale plannen voor de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost om structureel de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren. Sinds 1 juli 2023 behoren Het Masterplan Zuidoost en Nieuw-West tot het nationaal programma leefbaarheid en veiligheid. In deze focusgebieden is er een langjarig inzet van het Rijk om samen met gemeenten en andere lokale partijen de leefbaarheid en veiligheid weer op orde te krijgen en de bewoners weer perspectief te bieden. In navolging hiervan is op 23 maart 2023 het convenant ‘Wij zijn Samen Nieuw-West’ ondertekend https://www.samennieuw-west.nl/). Al in 2021 is het plan van Masterplan Zuidoost vastgesteld en wordt momenteel samen met allerlei partners uitgevoerd: https://zoiszuidoost.nl/. Voor Noord is gestart met een aanpak Noord.

20

7. Financiën

Financieel IJkpunt Het algemene beeld dat uit de dPi 2022 naar voren komt is dat de begrotingen een forse stijging laten zien in de investeringen in de bestaande voorraad . Deze stijging heeft voornamelijk te maken met de Nationale Prestatieafspraken (NPA) tussen het Rijk en de corporaties (Aedes) en de VNG en de afspraken besteding van de financiële middelen vanuit de afschaffing verhuurderheffing. Een kwart van de vrijgekomen middelen vloeit weer terug naar het Rijk door effecten vanuit de fiscale regelgeving (VPB/ATAD). Daarnaast is in de NPA afgesproken dat huurders in 2023 een huurverlaging krijgen als hun inkomen lager is dan 120% van het sociaal minimum. Deze huurverlaging zet het exploitatieresultaat verder onder druk. De exploitatie verbetert sterk. Dit biedt ruimte voor een deel van de investeringen in de bestaande woningvoorraad De investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw kunnen echter niet geheel worden gedaan vanuit de exploitatie. De corporaties trekken de aankomende periode vooral veel meer leningen aan. De verkoopopbrengsten blijven nagenoeg gelijk. Het investeringsprogramma is en blijft ambitieus, binnen de financiële kaders is intensivering niet mogelijk. Er zijn ontwikkelingen waar echter geen of beperkt rekening mee is gehouden in de dPi 2022, zoals de stijgende rente en stijgende (bouw)kosten voor nieuwbouw, renovatie en verduurzaming.

21