Memo Huisvestingsverordening vereenvoudigen regels woningcorporaties.pdf

De relatief lage wijkquota zorgen ervoor dat de extra druk die van deze vorm van bewoning of gebruik van woonruimte uitgaat op het woon- en leefklimaat niet onevenredig zal zijn.” (…) “Voor de voorraadvergunningen met quota geldt in afwijking van de overige voorraadvergunning dat er geen individuele belangenafweging gemaakt wordt. De belangenafweging is verdisconteerd in de quota. Voor heel Amsterdam geldt daarmee eenzelfde toetskader. In het verleden leidden individuele toetsen tot verschillend beleid tussen de verschillende stadsdelen. Daarnaast is door de rechterxiii bepaald dat vergunningen met quota geen ruimte biedt voor een individuele belangenafweging naast de aan het beleid ten grondslag liggende belangenafweging op basis

17/18

waarvan het quotum is vastgesteld. Het is dus, naast beleidsmatig, ook juridisch niet mogelijk naast deze quota ook nog op individueel niveau een belangenafweging te laten plaatsvinden. In het vierde lid is volledigheidshalve opgenomen dat aanvragen die zien op een voorraadvergunning waarvoor een quotum geldt, worden geweigerd indien het quotum is bereikt of een aanmelding is uitgeloot.” (p. 49) 70. Individueel huurcontract: De omzettingsvergunning vereist dat de huurder een individueel huurcontract heeft. Oftewel: “elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond en in geval van huur op basis van een individueel schriftelijk huurcontract voor de betreffende onzelfstandige woonruimte tussen eigenaar, of degene namens deze, en huurder.” 71. Deze eis is blijkens de toelichting op de HVV 2020 ingevoerd vanwege het volgende. “Voor 2020 bepaalde de verordening niets over het type huurcontract van kamerhuurders. Dit leidde ertoe dat bij kamerverhuur vaak een gezamenlijk huurcontract werd afgesloten waarbij elke huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de totale huur. Een andere variant was dat er één of twee hoofdhuurders op het huurcontract staan en de rest als onderhuurder woont. De onderhuurder geniet in dat geval verminderde huurbescherming.

In de gevallen waarin wordt gehuurd met een huurcontract voor de gehele woning, geldt het puntenstelsel voor hele woningen. Dit betekende dat in bijna alle gevallen een vrije sector huur kon worden gevraagd. Door de verplichting van een individueel huurcontract per bewoner worden de huurrechten van de kamerbewoners beter geborgd dan in de huidige situatie. Een individueel contract maakt het voor de huurder eenvoudiger om bij de Huurcommissie een huur conform het puntenstelsel voor kamers af te dwingen. Alleen de huurder heeft de mogelijkheid de huur te laten toetsen bij de Huurcommissie. Kamerhuren zijn aanzienlijk lager dan de huren die voor een gehele woning in de vrije sector kunnen worden gevraagd. Een individueel contract biedt echter geen garantie op een lagere huur. Het is toegestaan dat een huurder en verhuurder samen een hogere huur overeenkomen.” (p. 55) 72. Deze eis is uitdrukkelijk ingevoerd om de rechten van de huurder beter te beschermen dan zonder de eis van een individueel huurcontract. Niet valt in te zien waarom en op welke wijze corporaties het belang van de huurder gelijkwaardig zullen en kunnen beschermen zonder dat het vereiste van een individueel huurcontract geldt. Immers vanuit de corporaties is uitdrukkelijk verzocht (zo begrepen wij) om weer op de ‘oude’ wijze zonder individuele huurcontracten te kunnen werken.

Het is zeer de vraag of dit voor de huurders eenzelfde bescherming biedt. De huidige onderbouwing van dit vereiste ziet immers op het huurdersbelang. Andere verhuurders kunnen aanvoeren dat deze eis voor hen belemmerd werkt (eigendomsbeperking, vrij verkeer, etc) en daarmee dat vereist is dat sprake is van een motivering voor wat betreft regeling van eigendom, vrij verkeer, gelijkheidsbeginsel en evenredigheid. Vraag VI: Is het juridisch mogelijk om enkel woonruimte in eigendom van particuliere eigenaren als categorie woonruimte aan te wijzen waarvoor het verbod uit artikel 21, lid 1, onder c, Huisvestingswet geldt? 73. Hoe beperkter de groep waarvoor de vergunningplicht wel geldt, hoe meer geldt dat juist voor die specifieke groep moet worden aangetoond waarom de vergunningplicht geldt en deze onder meer proportioneel is en waarom geen minder beperkende maatregel kon worden gekozen. Hoe groter de uitzonderingsgroep, hoe lastiger het lijkt om met name deze eisen te onderbouwen. Vraag VII: Kan er bij de juridische risico’s in het bijzonder worden ingegaan op de consequenties voor de omzettingsvergunningplicht voor particuliere verhuurders? 74. De risico’s zijn beschreven bij de beantwoording van vraag Ib.

18/18

Vraag VIII: Is dit alles anders als het wetsvoorstel tot wijziging van de Hw (TK vergaderjaar 2021/22, 36 190) wordt ingevoerd waarbij het motief leefbaarheid aan de instelling van een omzettingsvergunning ten grondslag mag worden gelegd? 75. Zoals reeds bij de beantwoording van verschillende vragen beschreven zal het wetsvoorstel nr. 36 190 verandering brengen aan de motieven die aan de omzettingsvergunning ten grondslag gelegd kunnen worden. Leefbaarheid wordt daarbij toegevoegd als grondslag voor de invoering van de vergunningplicht. 76. Onduidelijk is nog of wetsvoorstel 36 190 daadwerkelijk op 1 januari 2024 in werking zal treden. De memorie van toelichting alsmede het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State en Nader rapport dateren allemaal van 9 september 2022. Of het wetsvoorstel uiteindelijk wordt aangenomen staat ook nog niet vast.

Uit de toelichting bij de HVV 2020: “Conclusie uit het onderzoek is wederom dat de gehele woonruimtevoorraad, zowel koop- als huurwoningen, in de stadsregio Amsterdam schaars is en dat geheel Amsterdam als een schaarstegebied kan worden aangemerkt. De schaarste aan woonruimten blijkt zowel uit de wachttijden voor gereguleerde huurwoningen als uit de moeilijke (financiële) bereikbaarheid van woningen in de geliberaliseerde huursector en koopwoningen. Daarom zijn alle woonruimten, inclusief woonboten, aangewezen onder het werkingsgebied van de Huisvestingsverordening.” (p. 44.) ii Er is een wetsvoorstel aanhangig waarin “leefbaarheid” als motief wordt toegevoegd aan de Hw. Inwerkingtreding is voorzien op 1 januari 2023. Wetsvoorstel: TK vergaderjaar 2021/22, 36 190. De memorie van toelichting geeft als reden van toevogeing van het motief leefbaarheid: “Een van de redenen hiervoor is dat gemeenten in bepaalde buurten, veelal buurten waar de leefbaarheid reeds onder druk staat, willen voorkomen dat eigenaren hun woningen verkameren of bouwkundig splitsen in kleinere woningen, omdat dit zou kunnen leiden tot een (te) grote druk op de openbare ruimte (parkeerplekken, afvalconainers) en klachten van bewoners (geluidsoverlast, vervuiling).

Om voor deze woningen toch gebruik te kunnen maken van het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014, zoeken sommige gemeenten de randen van de wet op: woningen worden als schaars bestempeld, terwijl de motivering daarvoor niet voldoende is. Daarbij nemen zij het risico dat een eigenaar de regels met succes aanvecht bij de rechter, indien onvoldoende onderbouwd kan worden dat er schaarste is aan dergelijke woningen. Voor het behoud van de leefbaarheid in de openbare ruimte is het daarom wenselijk dat gemeenten instrumenten krijgen die het ook kan inzetten in bepaalde buurten indien woonruimtevoorraadbeheer niet noodzakelijk is vanuit het oogpunt van schaarste.” p. 14. iii Zie r.o. 7.4 van ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336 (Nijmegen) en de verwijzing naar Kamerstukken II, 2018/19, 35 036, nr. 4. P. 4) iv ABRvS 23 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1336 (Nijmegen). v Kamerstukken II, 2009/10, 32 271, nr. 3, p . 15, ook aangehaald door de Raad van state in Kamerstukken II, 36 190 2021/22, nr. 4 (voetnoot 4). vi Tweede Kamer, vergaderjaar 2021–2022, 36 190, nr. 3 p. 26. vii C-213/04, Burtscher, ECLI:EU:C:2005:731, punten 42 en 43. viii G.J.M. Evers en J.C.A., de Poorter, Rechterlijke toetsing van regelgeving Wat is de betekenis van recente ontwikkelingen in de rechtspraak voor de wetgevingspraktijk van de bestuurswetgever?, RegelMaat 2021-1, p. 6-37.

ix Zie ten aanzien van de verdeling van sociale koopwoningen die onder de reikwijdte van de Hw vallen: TK, vergaderjaar 2021/22, 36 190, nr. 3, p 13. x Kamerstuk 33 966, nr. 155, Lijst van vragen en antwoorden, 10 maart 2015, p. 6. xi Kamerstuk 33 966, nr. 155, Lijst van vragen en antwoorden, 10 maart 2015, pp. 36, 37. xii Zie oa. Rb Rotterdam 11 december 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:11650. xiii ABRvS 27-06-2018, ECLI:NL:RVS:2018:2101. Zie ook: Rb Amsterdam 22 oktober 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:6289 (omzettingsvergunning Amsterdam). i

****