Memo Financiële effecten vastgoed

Memo Financiële aspecten Vastgoed Portefeuille Van

Wethouder Financiën DMC – Financieel Beheer en Planning & Control

Inleiding Door een betere aansluiting van de afschrijftermijn op de gebruiksduur worden de boekhoudkundige lasten van het vastgoed beter verdeeld. We geven hiermee invulling aan de afspraken die zijn gemaakt bij de collegeretraite voor de Begroting 2021 en de vaststelling van de Nota Activeren Waarderen en Afschrijven om te onderzoeken of de afschrijfmethodiek moet worden aangepast. In dit memo gaan we in op de volgende onderwerpen: - Kaders - Gebruiksduur - Restwaarde - Financiële effecten 1. Kaders De belangrijkste notitie uit de BBV die betrekking heeft op vastgoed is de notitie materiële vaste activa (2020). In deze notitie zijn de voorschriften opgenomen voor het waarderen, activeren en afschrijven op vastgoed en wordt op hoofdlijnen ingegaan op de gebruiksduur en restwaarde. De uiteindelijke invulling hiervan wordt gelaten aan de gemeente zelf, die deze invulling dient te beschrijven in de financiële verordening. In Amsterdam is hiervoor de Nota Activeren Waarderen en Afschrijven opgesteld, waarvan een actualisatie recent in februari 2021 door de raad is vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de gemeente gebruik gaat maken van een restwaarde bij het afschrijven op vastgoed en dat het college dit nader invult. Onderstaand artikel 24 uit de Nota AWA:

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 2 van 12

24) Voor vastgoed wordt bij het afschrijven rekening gehouden met een reële restwaarde. Het college geeft hier nadere regels voor. Voor vastgoed wordt bij het afschrijven rekening gehouden met een reële restwaarde. Het college geeft hier nadere regels voor. De restwaarde is de schatting, tegen het prijspeil van het moment van ingebruikname, van de opbrengst die na de gebruiksduur nog gerealiseerd kan worden, verminderd met de te maken kosten voor verwijdering of vernietiging van (delen van) het actief. Bij het bepalen van de restwaarde wordt geen rekening gehouden met nog niet besloten bestemmingswijzigingen. Als het voornemen is om het actief tot het einde van de levensduur te gebruiken waarna naar verwachting geen (opbrengst)waarde resteert dan wordt afgeschreven tot 0. Voor vastgoed met een bedrijfseconomische functie geldt overigens wel de verplichting om te toetsen of er geen sprake is van duurzame waardevermindering. Als dat op grond van een onafhankelijke taxatie het geval blijkt te zijn dient de boekwaarde te worden gecorrigeerd. Het college stelt nadere regels voor de uitvoering van dit uitgangspunt. In de gesprekken met de ACAM en in uitspraken over het gebruik van restwaarde bij andere gemeenten is gebleken dat het gebruik van restwaarde door de ACAM alleen wordt toegestaan als er sprake is van een vastgestelde en (korte) gebruiksduur.

Na deze uitspraak is de focus gelegd op een passende (langere) gebruiksduur. 2. Gebruiksduur In de huidige situatie schrijft de gemeente de kosten voor het realiseren van een gebouw of de aankoop van een gebouw in 40 jaar volledig af tot een boekwaarde van 0 euro. Op de kosten voor grond wordt niet afgeschreven. In de praktijk ontstaat hiermee na 40 jaar een situatie waarbij er geen boekwaarde voor het gebouw meer op de balans staat en een zeer beperkte waarde voor de grond. Feitelijk betalen de eerste gebruikers hoge lasten voor afschrijving omdat ervan uit wordt gegaan dat het gebouw na 40 jaar niet meer wordt gebruikt. Op basis van de bouwjaren van de vastgoedportefeuille van de gemeentelijk vastgoed (exclusief onderwijs, sport en werven) kan geconcludeerd worden dat het gebruik tot ver na de eerste 40 jaar doorgaat (figuur 1).

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 3 van 12

28% 38%

bouwjaar 1981 - 2020 bouwjaar 1921 - 1981 bouwjaar voor 1920

34%

Figuur 1: bouwjaar gemeentelijk portefeuille 62% van de huidige gemeentelijke vastgoedportefeuille is op dit moment langer in gebruik dan 40 jaar en 28% zelfs langer dan 100 jaar. De gemiddelde leeftijd van de gemeentelijke panden is ruim hoger dan 80 jaar. In de praktijk wordt weinig bestaand vastgoed volledig gesloopt. Dit gebeurt bijna alleen bij gebiedsontwikkeling waar door verdichting extra programma aan een buurt of wijk kan worden toegevoegd en daarmee ook extra grondopbrengsten kunnen worden gerealiseerd. De analyse van de bestaande vastgoedportefeuille toont aan dat de feitelijke gebruiksduur (veel) langer is dan 40 jaar als wordt gekeken naar de Amsterdamse praktijk. Dit rechtvaardigt een langere afschrijftermijn dan nu wordt gehanteerd. Uit de leeftijd van de portefeuille van de gemeente blijkt dat een inschatting van een gebruiksduur van 80 jaar een betere aanname is dan de huidige 40 jaar. In de berekening van de financiële effecten in de laatste paragraaf is ter vergelijking ook een variant met een afschrijftermijn van 60 jaar en een variant met 100 jaar doorgerekend. Bij onderwijspanden, sportvoorzieningen en werven komt sloop na de gebruiksduur veel vaker voor. Daarnaast kent onderwijshuisvesting een eigen regime waarbij het schoolbestuur het juridisch eigendom van een school bezit en de gemeente alleen een economisch claimrecht heeft.

Om deze reden wordt ervoor gekozen om de afschrijftermijn voor schoolgebouwen, sportvoorzieningen en werven op 40 jaar te houden.

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 4 van 12

3. Financiële effecten Met een langere gebruiksduur worden de lasten gelijkmatiger verdeeld. Het verlengen van de gebruiksduur zorgt daarbij wel voor een hogere rentelast op de langere termijn. De toekomstige boekwaarde zal namelijk hoger zijn dan in het systeem zonder restwaarde en een 40-jarige afschrijftermijn. De totale rente over de boekwaarde zal dan ook hoger uitvallen op de langere termijn. Deze hogere rentelast wordt echter grotendeels gecompenseerd door hogere huren, omdat de huurprijssystematiek van de gemeente uitgaat van een minimaal kostprijsdekkende huur. De iets hogere kapitaallasten worden daardoor verdisconteerd in de toekomstige huurprijzen. Dit geldt uiteraard niet voor de panden die in gebruik zijn voor de ambtelijke huisvesting. In onderstaande tabel zijn de nieuwe afschrijftermijnen en restwaardepercentages opgenomen indien van toepassing. Categorie vastgoed Gemeentelijke huisvesting

Afschrijvings-termijn 80 jaar

(Commerciële) verhuurbare panden

80 jaar

Overige bedrijfsgebouwen

80 jaar

Gemeentewerven en bedrijfsloodsen

40 jaar

Welzijn, zorg en maatschappelijke instellingen

80 jaar

Kinderdagverblijf/peuterspeelzalen

80 jaar

Kunst en cultuurpanden, incl. broedplaatsen

80 jaar

Parkeergebouwen

80 jaar

Onderwijsgebouwen

40 jaar

Sportaccommodaties

40 jaar

Torens, poorten en monumenten

80 jaar

Renovaties (levensduur verlengend)

25 jaar

Verbouwingen, inbouwpakket

15 jaar

Om de effecten op de begroting van het verlengen van de gebruiksduur van de bestaande vastgoedportefeuille te berekenen, is de activastaat van de gemeente als basis gebruikt. Uit deze activastaat is een selectie gemaakt naar bedrijfsgebouwen. Zoals eerder vermeld zijn de onderwijs-, sportgebouwen en werven hierbij niet

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 5 van 12

meegenomen. Omdat uit de boekwaarden niet altijd te achterhalen is of het gaat om een aanvangsinvestering in een gebouw, is er alleen gekeken naar activa die een langere gebruiksduur heeft dan 30 jaar. Vastgoed wat in ontwikkeling is wordt nog niet meegenomen. Naast het vastgoed bij de directie Vastgoed zit een groot deel van het vastgoed bij de directie Parkeren. Ook bij de verschillende stadsdelen, GGD, Sport&Bos en Waternet zijn boekwaarden in bedrijfsgebouwen met een langere gebruiksduur dan 30 jaar meegenomen in de berekening. De huidige kapitaallast bij deze selectie bedraagt € 21 miljoen in 2021. Kapitaallast Huidige systeem Verlengen Verlengen Verlengen

Afschrijftermijn Restwaarde 40 jaar 60 jaar 80 jaar 100 jaar

0% 0% 0% 0%

2021 21 miljoen 16 miljoen 11 miljoen 9 miljoen

Verschil met huidig 5 miljoen 10 miljoen 12 miljoen

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 6 van 12

Analyse effecten verlengen gebruikdsuur In deze memo laten we de opbouw van de bouwjaren van de gebouwen in eigendom in de portefeuille van de directie gemeentelijk vastgoed zien en analyseren we de effecten van verlenging van de gebruiksduur. Deze onderbouwing wordt gebruikt bij de verlenging van de afschrijf/gebruikstermijn en is een bijlage bij het Memo Financiële aspecten Vastgoed. Bouwjaren vastgoedportefeuille De bouwjaren van de panden in eigendom in de portefeuille van de directie gemeentelijk vastgoed zijn een goede indicatie van de gebruiksduur. In de eerste grove beschouwing van de bouwjaren van de portefeuille is er gekeken naar de bouwjaren per pand. Hierbij is geconstateerd dat meer dan 60% van het aantal panden ouder is dan 40 jaar (figuur 1). In deze nadere beschouwing kijken we ook naar de oppervlakte, de verdeling in de portefeuille en per stadsdeel.

Bouwjaar naar aantal gebouwen

<1920 27%

1981-2021 37%

1921-1980 36%

<1920 Figuur 2

1921-1980

1981-2021

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 7 van 12

Bouwjaar naar oppervlakte Bij de bouwjaren naar oppervlakte van de gebouwen (figuur 2) valt op dat grootste oppervlakte van de portefeuille 40 jaar of jonger is en dat afwijkt van de bouwjaren per pand. De verklaring daarvoor ligt waarschijnlijk in het feit dat vooral kleinere gebouwen in eigendom een ouder bouwjaar hebben. Als we inzoomen naar de opbouw per portefeuille komt hier meer inzicht in.

Bouwjaar naar gebouwoppervlak <1920 20%

1981-2021 57%

1921-1980 23%

<1920

1921-1980

1981-2021

Figuur 3

Bouwjaren op portefeuilleniveau In de leeftijdsopbouw per gebouwen ingedeeld naar portefeuilles (figuur 3) is te zien dat er in de portefeuille ateliers, broedplaatsen, kunst en cultuur het grootste aantal gebouwen ouder zijn dan 100 jaar. Het aantal gebouwen ouder dan 40 jaar is ook hoog in de portefeuille grond en commercieel. Bij sport en gemeentelijke huisvesting is te zien dat de portefeuille voor meer dan 50% aan gebouwen kent die nog geen 40 jaar oud zijn. Onderwijs, welzijn en zorg zijn redelijk gelijkmatig opgebouwd in gebouwen tot 40 jaar en gebouwen tot 80 jaar en ouder.

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 8 van 12

Bouwjaar portefeuille naar aantal gebouwen Welzijn, zorg en maatschappelijke dienstverlening Sport Onderwijs Makelaardij & Tijdelijke Exploitatie Gem. Huisvesting Ateliers, broedplaatsen, kunst en cultuur Grond en Commercieel 0 1981-2021 269 37%

20

40

1921-1980 261 36%

60

80

100

120

<1920 199 27%

Figuur 4

Bij de beschouwing van het bouwjaar en oppervlak in de portefeuille valt direct op dat in de portefeuille gemeentelijke huisvesting, waar de grotere kantoorpanden voor medewerkers van de gemeente in zitten, het grootste aantal m2 van de gebouwen jonger is dan 40 jaar. In deze portefeuille zit een klein aantal panden met een groot oppervlak. In de portefeuille ateliers, broedplaatsen, kunst en cultuur is te zien dat daar naast het grootste aantal oude panden ook het grootste oppervlakte aan oudere panden zit.

Bouwjaar portefeuille naar m2 BVO Welzijn, zorg en maatschappelijke dienstverlening Sport Onderwijs Makelaardij & Tijdelijke Exploitatie Gem. Huisvesting Ateliers, broedplaatsen, kunst en cultuur Grond en Commercieel -

100

200

300

400

500

600

Duizenden 1981-2021 769.746 58% Figuur 5

1921-1980 302.686 23%

<1920 265.540 20%

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 9 van 12

Om een beeld te krijgen van de leeftijden van de gebouwen naar de geografische ligging is gekeken naar het aantal (figuur 5) en oppervlakte per stadsdeel (figuur 6). Zoals verwacht zit het grootste aantal oudere panden in eigendom in het Centrum, gevolgd door Amsterdam West en Zuid. De gebouwen in stadsdeel Oost, Nieuw-West en Zuid-Oost heeft hogere aantallen panden die jonger zijn dan 40 jaar.

Bouwjaar stadsdeel in aantal gebouwen Zuidoost Nieuw-West West

Oost Noord Zuid Centrum 0

20 1981-2021 269 37%

40

60

1921-1980 261 36%

80

100

120

<1920 199 27%

Figuur 6

Qua bouwjaar, stadsdeel en oppervlak van de gebouwen (figuur 7) valt op dat in het centrum de meeste vierkante meters gebouwen in eigendom jonger zijn dan 40 jaar. Dit wordt veroorzaakt doordat de portefeuille gemeentelijke huisvesting vooral de grote kantoren in het centrum heeft. Daarnaast zit ook het grootste aantal vierkante meters gebouwen van meer dan 100 jaar oud in het centrum. Dit komt door een groot oppervlak aan gebouwen uit de portefeuille broedplaatsen, ateliers kunst & cultuur en een aantal grotere kantoorpanden.

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 10 van 12

Bouwjaar stadsdeel in m2 BVO Zuidoost Nieuw-West West Oost

Noord Zuid Centrum -

50

100

150

200

250

300

350

400

Duizenden 1981-2021 769.746 58%

1921-1980 302.686 23%

<1920 265.540 20%

Figuur 7

Parkeren De gemeente heeft in totaal 30 parkeergebouwen in eigendom, waarvan er 30 % ouder is dan 40 jaar (gebouwd in de periode 1921 – 1981), en 70% jonger dan 40 jaar (gebouwd in de periode 1981 – 2021). De parkeergebouwen in de stad zijn gebouwd voor de lange termijn, waarbij het casco bestaat uit een betonnen “bak”, met een lange technische levensduur. De parkeergebouwen in eigendom van de stad (volledig eigendom of aandeel in een VVE), zijn deels verbonden aan een gebouw (bijvoorbeeld Stopera). Het gebouw in 80 jaar afschrijven en de parkeergarage niet, zou geen consistent beeld geven. Waar sprake is van een apart parkeergebouw (bijvoorbeeld Albert Cuyp garage), hebben we te maken met een betonnen casco wat (technisch) zeker 100 jaar mee kan gaan (mits je het grootonderhoud ook goed en planmatig aanpakt). Conclusie gebruiksduur Uit de beschouwing van de bouwjaren van de gebouwen die bij de directie gemeentelijk vastgoed in eigendom zijn blijkt dat een groot aantal panden 40 jaar of ouder is. Qua oppervlak blijkt dat het meeste bezit een leeftijd kent van minder dan 40 jaar. In de portefeuille broedplaatsen, ateliers, kunst en cultuur zijn hoogste aantallen en oppervlakte van de gebouwen veel ouder dan 40 jaar. Het beeld dat de meeste panden en het grootste oppervlakte van de oudere panden in het centrum ligt, klopt.

Daarentegen zien we ook het grootste aantal vierkante meters van gebouwen met

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 11 van 12

een leeftijd van minder dan 40 jaar in het centrum. Dit komt door de grote oppervlakte relatief jonge kantoorpanden in het centrum. We kunnen hiermee concluderen dat een gebruiksduur van 40 jaar (zeer) behoudend is. Een gebruiksduur, afhankelijk van de portefeuille, tot maximaal 80 jaar is goed te verantwoorden. Effecten verlengen gebruiksduur Het verlengen van de gebruiksduur van gebouwen heeft effect op de toekomstige exploitatie. De kapitaallasten per jaar dalen door de langere spreiding. De rente loopt langer door waardoor er op de totale afschrijftermijn meer rente betaald wordt wat een negatief effect is. De langere afschrijftermijn zal ook beteken dat er tussentijdse investeringen bovenop nog bestaande boekwaarde komt. Na een nieuwbouw dient rekening gehouden te worden met een investering in kwaliteitsverbeteringen na jaar 25 en een grondige renovatie na 50 jaar. In onderstaande tabel is te zien wat de effecten op de totale kostprijs zijn van het gebruik van afschrijftermijn van 40 jaar zoals nu wordt gedaan, 50 jaar en 80 jaar. Het gebruik van een restwaarde van 20% is daarbij ook inzichtelijk gemaakt. Uitgangspunt is een investering in een gebouw en grond met een totale investeringssom van 3.500€/m2. Op grond wordt niet afgeschreven. Er is gerekend met de huidige omslagrente van 0,7%. Voor de exploitatielasten is gewerkt met de normbedragen bij vastgoed.

Samen met kapitaallasten vormt dit de kostprijs van het vastgoed welke afgezet kan worden tegen een verwachte huur in de markt.

Gemeente Amsterdam Memo

Datum Pagina 12 van 12

Verloop kosten 700 kostprijs/m2 VVO 40J

600 kostprijs/m2 VVO 40J+r

500

euro/m2 VVO

kostprijs/m2 VVO 50j

400 kostprijs/m2 VVO 50j+r

300 kostprijs/m2 VVO 80j

200

kostprijs/m2 VVO 80j+r

100

huurprijs

0

2

4

6

8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80

Hoewel de tabel slecht leesbaar is, is te zien dat bij de gebruiksduur van 40 jaar hoge aanvangskosten optreden en een grillig verloop van de kostprijs is te zien. Na jaar 40 ontstaat een dal omdat het pand, op de kwaliteitsverbetering na, na 25 jaar geen kapitaallasten meer kent. Bij het verlengen van de afschrijfduur zien we dat de kosten lager starten en naarmate de tijd vordert oplopen.