Kantorenmonitor medio 2024 - Amsterdam.pdf

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken 1-7-2024

Monitor Kantoren Amsterdam

2

Inhoud Stand van zaken

3

Samenvatting4 Inleiding5 1 De stand van zaken - cijfers 1 juli 1.1 Kantorenvoorraad 1.2 Kantorenleegstand 1.3 Toekomstbestendige kantoren 1.3.1 Energielabels 1.3.2 BREEAM- en WELL-gecertificeerde kantoren

2 Ontwikkelingen en strategie 2.1 Netcongestie 2.2 Kantoorontwikkelingen 2019 - 2031 2.3 Nieuwe kantorenstrategie

6 6 7 10 10 11

13 13 14 15

Stand van zaken

Monitor Kantoren Amsterdam

Stand van zaken

Kantooropleveringen 2024

stand van zaken 1 juli 2024 Monitoring 6,10 6,05 6,00 5,95 5,90 5,85 5,80 5,75 5,70 5,65

Kantorenvoorraad (x mln. m2 vvo) 6,06

5,91 5,86

2018

2019

5,88 5,82

2020

2021

6,06

5,84

2022

2023

2024

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Kantorenleegstand (%)

8,5 7,1 5,7

4,7 3,4

6,2

3,9

Kantooronttrekkingen 2024 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: CBRE

Planvoorraad tot 2030: 1,8 mln. m² bvo 400

Netto toename kantoorvoorraad

Grootste opleveringen: 1. Y-towers, Noord (Overhoeks), nieuwbouw (2017-2024): 64.100 m2 bvo – opgeleverd 2. The Pulse, Zuidas (Kenniskwartier), nieuwbouw (2021-2024): 37.300 m2 bvo -opgeleverd 3. Apollolaan 171, Oud-Zuid, herontwikkeling (2021-2024): 7.300 m2 bvo. 4. Dakopbouw Centrum voor Zorg, Slotervaart (De Plantijn), nieuwbouw (2023-2024): 5.300 m2 bvo 5. Prinses Irenestraat 59 (PI59), Zuidas, nieuwbouw (2022-2024): 5.100 m2 bvo

400

Oplevering en onttrekkingen (m2 bvo)

Grootste onttrekkingen: 1. Hettenheuvelweg 12-16, Zuidoost, sloop kantoor – herontwikkeling woningbouw (2021-2024): -6.100 m2 bvo 2. Amstelvista, Oost, sloop-nieuwbouw (2023-2024): -5.300 m2 bvo 3. Hessenbergweg 109-119, Zuidoost, sloop‑nieuwbouw (2024): -3.100 m2 bvo

300

300

Toekomstbestendige kantoren

200

200

100

100

BREEAM-gecertificeerde kantoren gebouwen met (deels) kantoorfunctie

0

0

-100

-100

-200

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Gerealiseerde toename

Verwachte toename

Bron: Projectplanning gemeente Amsterdam

-200

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Opgeleverd Onttrokken

Verwachte oplevering Verwachte onttrekking

400 350 300 250 200 150 100 50 0

BREEAM-gecertificeerde kantoren

2019

2020

2021

In-Use

2022

2023

2024

2025

Nieuwbouw en renovatie

2026

3

Samenvatting

Monitor Kantoren Amsterdam

4

Samenvatting De groei van de economie in de regio Amsterdam is met 1,7% in 2024 veerkrachtig. Dit cijfer is 0,9% voor heel Nederland. Ook de werkgelegenheid in de kantoor gerelateerde sectoren in de regio groeit verder.

Kantorenvoorraad (vvo) De kantorenvoorraad in Amsterdam blijft in de eerste helft van 2024 nagenoeg stabiel op 6,1 miljoen m2 vvo (kantoren ≥ 500 m² vvo). De meeste grote kantoren bevinden zich op 21 kantoorlocaties, vooral op de Zuidas, Sloterdijk en Amstel III. De voorraad kleine kantoren (<500 m2) daalt van 241.000 m² naar 197.000 m2.

Leegstandsontwikkeling De leegstand op de kantorenmarkt is in 2023 en 2024 verder gestegen, met een leegstandspercentage van 8,5% in Q2 2024. Dit wordt deels veroorzaakt door de oplevering van nieuwe en gerenoveerde projecten die nog niet volledig verhuurd zijn. Daarnaast concentreert de leegstand zich vooral in oudere kantoorpanden en op minder aantrekkelijke locaties. Ondanks een beperkte ontwikkel­ pijplijn zal de leegstand in het komende jaar naar verwachting toenemen tot ruim 10%. Dit wordt mede veroorzaakt door de afnemende groei en vraag naar kantoorruimte bij grotere bedrijven en publieke organisaties als gevolg van de impact van hybride werken waarbij de afhankelijkheid van een vaste fysieke locatie afneemt. Er is een duidelijke trend zichtbaar waarbij grotere kantoorgebruikers kiezen voor minder vierkante meters, maar wel voor kantoorruimte in hoogwaardigere gebouwen met goede bereikbaarheid.

Toekomstbestendige kantoren

Nieuwe kantorenstrategie

Van de label-C plichtige kantoren heeft op dit moment 86% een energielabel-C of hoger. Dit zijn 858 kantoren van de in totaal 993 kantoren die moeten voldoen aan de verplichting. Er is een duidelijke groei te zien in het aantal kantoren met minimaal energielabel-C of hoger. Het percentage voor Amsterdam is gelijk aan het landelijk niveau.

In de kantorenstrategie komt de nadruk meer te liggen op vernieuwing en vervanging in plaats van uitbreiding. De gemeente laat streefgetallen per locatie los en stuurt meer op de bijdrage van kantoren aan gebiedsontwikkeling. Hierbij gaat het om de ontwikkeling van goed bereikbare OV-locaties met functiemenging en voorzieningen, waar duurzaam gebruik mogelijk is. Op minder aantrekkelijke locaties wordt ingezet op kwaliteitsverbetering of het onttrekken van incourant aanbod. Nieuwe kantoren die ten koste gaan van bedrijfsruimte worden ontmoedigd vanwege het tekort aan betaalbare werkruimtes. Ook wordt gekeken naar kleinschalige kantoorontwikkeling buiten de hoofdlocaties, afhankelijk van de mogelijkheden per gebied. Tot slot is een goede invulling van de plint essentieel voor de kwaliteit van de openbare ruimte en het functioneren van gemengde stadswijken.

Netcongestie Door de stijgende vraag naar elektriciteit ontstaat er op meerdere plekken in Amsterdam knelpunten op het electriciteits­netwerk. De gemeente werkt met net­ beheerders samen in de Taskforce Congestie om het stroomnet uit te breiden en efficiënter te benutten. Sinds oktober 2023 geldt voor grootverbruikers in de hele stad code oranje: nieuwe aansluitingen of verzwaringen zijn vaak pas vanaf 2031 mogelijk. Dit raakt met name nieuwbouw van commerciële ruimten zoals kantoren.

Onzekerheid ontwikkelpijplijn De onzekerheid in de kantorenmarkt neemt toe als gevolg van onrust op de financiële markten, geopolitieke instabiliteit, veranderende wensen van het bedrijfsleven, oplopende leegstand en netcongestie. Dit is ook zichtbaar in de kantoren ontwikkelpijplijn en prognoses. Op basis van de pijplijn die CBRE voor 2022, 2023 en 2024 heeft vastgesteld, is zichtbaar dat het ontwikkelvolume aanzienlijk naar beneden is bijgesteld.

Inleiding

Monitor Kantoren Amsterdam

Inleiding Voor u ligt de Monitor Kantoren Amsterdam. Deze monitor geeft inzicht in de kantorenmarkt en bespreekt onderwerpen als de kantorenleegstand, kantoor­ ontwikkelingen en toekomstbestendigheid van kantoren. De Monitor Kantoren verschijnt twee keer per jaar.

Data De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente. Mogelijk vinden er wijzigingen plaats in de doorgang van de plannen. Deze monitor is dan ook een momentopname, opgesteld op basis van de gegevens van 1 juli 2024. Als bron voor de kantoorontwikkelingen is gebruik gemaakt van projectplanningen van de Gemeente Amsterdam, data van CBRE, BAG en Plabeka.

Plabeka Het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka) van de Metropoolregio Amsterdam richt zich op het reduceren van structurele leegstand van werklocaties in de MRA. De kantoorontwikkelingen en -leegstand in de metropoolregio worden opgenomen in de jaarlijkse Monitor Plabeka en de bijbehorende Atlas Plabeka.

Verschil bvo en vvo Bruto vloeroppervlakte (bvo) De bruto vloeroppervlakte is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek. De bruto vloeroppervlakte is dus inclusief bijvoorbeeld ingesloten buitenruimte, trappen, liftkokers, installatieruimte(s) en ruimten lager dan 1,5 meter.

Verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) De verhuurbaar vloeroppervlakte is de bruto vloeroppervlakte minus dragende wanden en kolommen, verticale verkeers- oppervlakte (trappenhuizen en liften), installatieruimte(s), parkeerruimte en ruimten lager dan 1,5 meter. Dit komt globaal neer op circa 85% van de bruto vloeroppervlakte.

parkeerruimte

lift

lift

installatieruimte

bruto vloeroppervlakte (bvo)

verhuurbaar vloeroppervlakte (vvo) bruto vloeroppervlakte (bvo) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

5

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

Monitor Kantoren Amsterdam

6

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli 1.1 Kantorenvoorraad

Grafiek 1 Kantorenvoorraad in m² vvo

Grote kantoren

6.600.000

Grafiek 1 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 6,4 miljoen m2 vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door de transformatie en sloop-nieuw­ bouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2022 stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,9 miljoen m2 vvo. Eind 2023 was de kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 6.068.000 m2 vvo. In de eerste helft van 2024 is de voorraad nagenoeg gelijk gebleven. De voorraad daalt iets met 9.750 m2 vvo naar 6.058.000 m2 vvo.

Toevoegingen en onttrekkingen Vanaf medio 2023 is er in totaal 99.760 m2 vvo kantoorruimte aan de markt toegevoegd door nieuwe gebouwen toe te voegen, maar ook door renovaties. De belangrijkste nieuw opgeleverde gebouwen (totaal 39.160 m2): • Orato offices, Oost • Nijverheidslaan 3, Weesp • Plus Ultra Amsterdam, Zuidoost • Apollolaan 171, Zuid • Nautisch NDSM, Noord • De Dansschool, Oost Daarnaast is er kantoorruimte toegevoegd door grote renovaties (totaal 59.500 m2). Dit betreft onder andere: • Prinses Irenestraat 59 (PI59), Zuidas • District West – Lighthouse, Westpoort • The Gent, Centrum • iQuartes – Linda, Zuidoost • De Kauwgomballenfabriek, Oost

6.400.000 6.200.000 6.000.000 5.800.000 5.600.000 0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2024).

Vanwege renovatie en transformatie is er 63.000 m2 vvo uit de voorraad gehaald. In kantoorgebieden met een relatief hoge leegstand is nieuwe verhuur een lastig verhaal, omdat er veel concurrentie is. In dit soort situaties zie je dat gebouw­eigenaren eerder overstag gaan en voor een alternatieve bestemming kiezen. Deze panden hebben nu een alternatieve bestemming, zoals opvang van vluchtelingen in het geval van Einstein in Sloterdijk, wat de leefbaarheid van het gebied ten goede komt.

Kleine kantoren De voorraad kleine kantoren (<500 m2) is ten opzichte van eind 2023 afgenomen van 241.000 m2 naar 197.000 m2. In aantallen kantoren gaat het om 806 kantoren, ten opzichte van 1.072.

De stadsdelen met de meeste kleine kantoren zijn Centrum (273) en Zuid (190). Eind 2023 was dit 355 in Centrum en 242 in Zuid. Kleine kantoren zijn gebouwen waarin het kantoorgebruik, eventueel aangevuld met overige gebruiks­ ruimten, het hoofdgebruik is (meer dan 50% van de totale ruimte in het gebouw in beslag neemt).

Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 1.184 kantoren ≥ 500 m vvo met in totaal 6,1 miljoen m2 vvo kantoorruimte. De meeste kantoren hiervan staan in Centrum en Zuid. De voorraad is in de eerste helft van 2024 toegenomen in Oost, Westpoort, Weesp en Noord. In Zuid, Centrum en Zuidoost is de voorraad afgenomen. In de overige gebieden is de voorraad onveranderd gebleven.

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

De gemiddelde grootte van de kantoren is circa 5.100 m2 vvo. In Zuidoost en Nieuw-West staan gemiddeld de grootste kantoren (8.200 m2 vvo); in Centrum en Weesp de kleinste (3.000 m2 en 2.300 m2 vvo).

Kantorenvoorraad op kantoorlocaties De 21 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 4,0 miljoen m2 vvo kantoren; dat is 66% van de totale kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden op de Zuidas, gevolgd door Sloterdijk en Amstel III. In de eerste helft van 2024 is de voorraad met circa 51.600 m2 vvo toegenomen door transformaties en herontwikkelingen op de grotere kantoorlocaties: Amstelstation, Zuidas, Sloterdijk en Overamstel/Weespertrekvaart. In Sloterdijk is DW02 Lighthouse het eerste gebouw van het voormalige Telegraaf complex wat getransformeerd is. Het is de afronding van de eerste fase van de herontwikkeling van het kantoren­ gebied District West dat de komende jaren zal plaatsvinden.

1.2 Kantorenleegstand De kantorenleegstand in Amsterdam was medio 2024 conform de definitie van CBRE 8,5% met circa 516.900 m2 vvo leegstaande kantoorruimte. De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand zette in 2021 door, mede doordat er veel nieuwbouw en renovaties werden opgeleverd die op dat moment nog niet volledig verhuurd waren. Medio 2022 stond 6,0% van de Amsterdamse kantoren­ voorraad leeg. In de tweede helft van 2022 nam de leegstand verder toe (met circa 34.000 m2 vvo) tot 6,4%. Een flinke stijging door het gereedkomen van enkele grote nieuwbouwprojecten zoals WTC Tower Ten en Crossover, die niet volledig voorverhuurd waren. Ook kwam een aantal gerenoveerde kantoor- gebouwen naar de markt, zoals Edge Stadium op de Zuidas en B-Vital in Zuidoost.

Monitor Kantoren Amsterdam

Deze toevoegingen hebben een significante impact op de leegstandcijfers, maar ook de voorraad. Ook in het tweede half jaar van 2023 nam de leegstand toe (met circa 42.000 m2 vvo) tot 7,8%. Als gevolg van het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de concentratie van leegstand in oudere kantoorpanden en op minder aantrekkelijke locaties stijgt de leegstand medio 2024 naar 8,5%. Ondanks een beperkte ontwikkelpijplijn zal de leegstand in het komende jaar naar verwachting toenemen tot ruim 10%. Dit wordt mede veroorzaakt door de afnemende groei en vraag naar kantoorruimte bij grotere bedrijven en publieke organisaties als gevolg van de impact van hybride werken waarbij de afhankelijkheid van een vaste fysieke locatie afneemt. Er is een duidelijke trend zichtbaar waarbij grotere kantoorgebruikers kiezen voor minder vierkante meters, maar wel voor kantoorruimte in hoogwaardigere gebouwen met goede bereikbaarheid.

Definitie leegstand Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2. Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoor- ruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte. CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2 én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt).

De leegstand in Amsterdam is al jaren lager dan de leegstand op de kantoorlocaties in de metropoolregio (MRA). De gemiddelde leegstand op de kantoorlocaties in de MRA was op 1 januari 2024 12,4%.

Grafiek 2 Kantorenleegstand Aantallen vvo m2

Percentage %

1.000.000

25

800.000

20

600.000

15

400.000

10

200.000

5

0

2010

2012

2014

2016

2018

2020

Amsterdam

Bron Amsterdam: CBRE en MRA: Monitor Plabeka.

2022

2024

7

0

2010

2012

2014

Amsterdam (gemeten op de helft van het jaar)

2016

2018

2020

MRA (gemeten op het eind van het jaar)

2022

2024

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 3 Kantorenleegstand per stadsdeel in m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo)

Grafiek 4 Kantorenleegstand per stadsdeel in % (kantoren ≥ 500 m2 vvo)

6%

17.828

9%

17.189

97.670

94.325

53.660

9%

5%

79.633

> 60.000 m2 vvo

9%

10%

129.477

5.144

> 8%

45.000 - 60.000 m vvo

7-8%

30.000 - 45.000 m vvo

6-7%

15.000 - 30.000 m vvo

5-6%

< 15.000 m vvo

4-5%

2

2

2

2

13%

Bron: CBRE (peildatum 1-7-2024).

Bron: CBRE (peildatum 1-7-2024).

De verschillen in de data zijn echter zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.

Ontwikkeling kantorenleegstand

De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m2 vvo was in het tweede half jaar van 2023 te vinden in Zuidoost (circa 130.000 m2 vvo), gevolgd door Centrum, Nieuw-West en Centrum. In Noord en Weesp is de minste leegstand te vinden. Het percentage leegstaande kantoorruimte was het hoogst in Zuidoost (13,4%). In Nieuw-West, Noord en Oost is het percentage tussen de 9 en 10%. In de overige stadsdelen staan relatief de minste kantoren leeg.

Kantorenleegstand op kantoorlocaties De meeste leegstaande vierkante meters kantoor- ruimte (kantoren ≥ 500 m2 vvo) waren de tweede helft van 2024 te vinden in Amstel III (circa 88.000 m2 vvo), gevolgd door Sloterdijk en Schinkelkwartier. Het leegstandspercentage was het hoogst op de locaties Oostenburg, Overamstel/Weespertrekvaart en Overhoeks/Sixhaven/Noorderpark.

8%

22.012

8

8%

In grafiek 3 en 4 is de ontwikkeling van de kantorenleegstand weergegeven per stadsdeel. In de eerste helft van 2024 is de leegstand in de meeste stadsdelen hoger dan 8,5%. De leegstand is lager in Weesp 7,6%, West 7,5%, Westpoort 5,6% en Zuid 5,1%. Sinds het begin van de coronacrisis is het leegstandspercentage in alle gebieden toegenomen, behalve in Westpoort. In dit gebied is de leegstand gedaald van 9,4% begin 2020 naar 5,6% op 1 juli 2024. De leegstand is het sterkst toegenomen in Zuidoost, Oost en Centrum.

Eind 2023 steeg het percentage leegstand op Overhoeks/ Sixhaven/Noorderpark, Overamstel/Weespertrekvaart, Oostelijke Handelskade, Hamerkwartier en Amstel III. In de eerste helft van 2024 steeg het percentage op de locaties, Oostenburg, Overamstel/Weespertrekvaart en Schinkel­ kwartier. De leegstand daalde in deze periode in Amstelstation, Buiksloterham/Klaprozenbuurt, Lelylaan en ArenAPoort. De afgelopen jaren is er meer moderne kantoorruimte op gewilde locaties beschikbaar gekomen. Dit kwalitatief goede aanbod schept vraag, en we zien bedrijven deze marktruimte dan ook benutten om naar een betere locaties of gebouwen te verhuizen. De verwachting van CBRE ten aanzien van 2024 is uitgekomen. Het leegstandspercentage is in moderne kantoorruimte gedaald, terwijl dit percentage in oudere kantoren oploopt. De gebieden zoals de Zuidas en Centrum laten een afnemende of stabiel lage leegstand zien. Daarentegen is de leegstandsontwikkeling in gebieden als Zuidoost, Amstel en andere gebieden buiten de ringweg negatiever. Sloterdijk is een interessant deelgebied te noemen. Dankzij het transformeren (uit de voorraad halen) van ruim 200 duizend vierkante meter kantoor in de afgelopen 10 jaar zijn de hoge percentages leegstand (> 12%) verleden tijd. Het afgelopen half jaar loopt het percentage echter weer iets op naar 9,6%.

De leegstand in de kantorenmarkt en de polarisatie tussen deelgebieden neemt het afgelopen jaar toe. Na een forse toename van de leegstand tijdens de coronapandemie, zien we ook in 2024, mede als gevolg van de oplevering van nieuwbouw en renovatieprojecten, een leegstandstoename. Uit de zoekvragen blijkt dat de gezochte metrage

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

kantoorruimte aantrekt. Ook het aantal zoekers wat in onderhandelings­­fase zit, neemt toe. Dit laatste is in lijn met de robuuste economische situatie in de regio Amsterdam. Hierdoor worden zoekers vermoedelijk weer concreter. Tegelijkertijd zijn bedrijven op dit moment terughoudend als gevolg van de verhuis- en verbouwkosten van een nieuwe locatie. Bedrijven durven de forse investering die een verhuizing met zich meebrengt niet te maken. Daarbij is de werkplekbezetting nog steeds volatiel als gevolg van het thuiswerken. Ondanks de stijgende leegstand blijft er onder de kantoor­ gebruikers een sterke vraag naar moderne kantoorgebouwen met sterke duurzaamheidsprestaties, die aansluiten bij de ambities om klimaatneutraal te worden in de toekomst. Bovendien neemt de focus op gebouwen met goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer verder toe, omdat bedrijven steeds kritischer kijken naar hun mobiliteits­ beleid en op zoek zijn naar locaties die goed bereikbaar zijn om talent aan te trekken.

Frictieleegstand Voor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeente conform het Kantorenplan 2019 – 2026 uit van een maximale frictie­ leegstand van 8%. De gemeente nam bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoor- ruimte (zonder ondergrens) mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gebouwd of gesloopt. Hierdoor maakte ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw en voorverhuurde leegstand onder- deel uit van het leegstandspercentage. Sinds 2021 maken we gebruik van de leegstandscijfers van CBRE, waarbij alleen de leegstaande kantoormeters worden meegenomen die worden aangeboden, met een ondergrens van 500 m2 vvo. Hierbij worden dus niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en lege kantoren die niet (meer) aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt. Bij deze leegstandsdefinitie hoort een frictieleegstand van circa 6,5%.

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 5 Kantorenleegstand in % per stadsdeel 14%

Coronacrisis

12%

10%

8%

6%

4%

2% 0% 2017Q2

2018Q2 Centrum

2019Q2

Nieuw-West

Noord

2020Q2 Oost

2021Q2

Weesp

West

2022Q2 Westpoort

2023Q2 Zuid

2024Q2

Zuidoost

Bron: CBRE (peildatum 1 juli 2024).

Grootste kantorenleegstand 1. Treecity (Amstel III) 15.400 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q3.

5. Acanthus (ArenAPoort) 12.300 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q1, gelijk gebleven.

2. Rembrandtpark One (Lelylaan) 13.800 m2 vvo, (opgeleverd na renovatie Q2 2023). Leegstand ontstaan in 2023 Q2, iets gedaald in 2024.

6. World Fashion Centre (Lelylaan) 12.000 m2 vvo, leegstand gelijk gebleven.

3. The Hubb - Init (Oostenburg) 13.800 m2 vvo, opgelopen vanaf 2022. 4. Millennium Tower (Sloterdijk) 12.700 m2 vvo Leegstand ontstaan in 2023 Q3.

7. Orato Offices (Overamstel/Weespertrekvaart) 11.715 m2 vvo (opgeleverd Q1 2023).

9

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

1.3 Toekomstbestendige kantoren 1.3.1 Energielabels Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit 2012 de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m2 gbo) om energielabel C of hoger te hebben. Dit komt overeen met een Energie-lndex van 1,3 of beter. Anders mag het gebouw niet meer als kantoor worden gebruikt. Dit geldt niet voor monumenten en kantoren die binnen twee jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend.

Label C-plichtige kantoren Amsterdam telde op 1 januari 2023 volgens de Omgevings­ dienst Noordzeekanaalgebied 1.033 kantoren die verplicht zijn om over minimaal energielabel-C te beschikken. Hiervan voldeden er op dat moment 520 niet, wat neerkomt op 45%. Vanaf februari 2023 hebben de Omgevingsdienst Noordzee­ kanaalgebied en de stadsdelen waarschuwings­brieven verstuurd naar kantoren die volgens de beschikbare data in overtreding waren. Uiteindelijk bleken 140 kantoren uitgezonderd te zijn. Hiermee blijven er 993 label C-plichtige kantoren over. Op dit moment heeft afgerond 86% van de label-C plichtige kantoren een energielabel-C of hoger. Dit zijn 858 kantoren van de in totaal 993 kantoren die moeten voldoen aan de verplichting. Hoewel het totaal aantal kantoren dat moet voldoen naar beneden is bijgesteld sinds januari 2023, is er een duidelijke groei te zien in het aantal kantoren met minimaal energielabel-C of hoger. Volgens de RVO heeft op 1 juli 2024 78% van de kantoren in Nederland label C of beter, 10% label D of lager en 12% had nog geen label. Volgens het EIB voldoet op 1 januari 2024 85% van de kantoren in Nederland zonder label aan de aanstaande labelplicht. Hiermee ligt het percentage kantoren wat in Amsterdam voldoet aan de label-C plicht op landelijk niveau.

Monitor Kantoren Amsterdam

Gemeentelijke kantoren Uit een inventarisatie van de energielabels van het gemeentelijk vastgoed, inclusief Weesp, is gebleken dat momenteel bijna alle kantoorpanden voldoen aan de label C-verplichting of zijn uitgezonderd van de verplichting. De energielabels van de grootste kantoren waarvan de gemeente zowel eigenaar als gebruiker is: Adres

Label

Oranje-Vrijstaatplein Stadsdeelkantoor

A++

Amstel 1 (Stopera Stadskantoor) Stopera (kantoorgedeelte)

A

Jacob Bontiusplaats 11

A

Anton de Komplein 150

A

President Kennedylaan/Gelrestraat 923/1-3

A

Jan van Galenstraat 323-329

B

Nieuwe Achtergracht 100 / Weesperplein

G

De werkzaamheden aan het GGD gebouw aan de Nieuwe Achtergracht 100 zullen in 2025 starten. Daarbij wordt ingezet op een labelsprong naar label C. Het gebouw is een monument en uitgezonderd van de wettelijke label-C verplichting. De gemeente kiest bewust voor verduurzaming.

Handhaving label C-verplichting De Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) en de stadsdelen van de gemeente Amsterdam controleren vanaf 1 januari 2023 op naleving van de energielabel C-verplichting. Gemeente Amsterdam heeft in samenspraak met de OD NZKG een handhavingsstrategie opgesteld.

10

Bij handhaving wordt gebruik gemaakt van de interventie­ matrix vanuit de Landelijke Handhavingsstrategie (LHS). De interventiematrix gaat uit van het in principe zo licht mogelijk starten met interveniëren gericht op herstel en het vervolgens snel inzetten van zwaardere interventies als naleving uitblijft. De energielabels van kantoren zijn publiekelijk inzichtelijk. Deze zijn namelijk opgenomen in de database van EPOnline. Dit is de officiële landelijke database waarin energie­ labels en energieprestatie-indicatoren van gebouwen zijn opgenomen.

Advies en subsidie Informatie voor kantooreigenaren over verduurzaming is te vinden op de website van de gemeente Amsterdam: Duurzaam Amsterdam - Gemeente Amsterdam. Er zijn diverse subsidies en regelingen die aangeboden worden vanuit de gemeente Amsterdam, maar ook vanuit de Rijksoverheid en Provincie Noord-Holland. Daarnaast biedt het Duurzaamheidsfonds lage rente leningen aan.

Nuancering monitoringsresultaten label C-verplichting De monitoringsresultaten in het kader van de energielabel C-verplichting worden in deze monitor weergegeven in percentages die gericht zijn op aantallen kantoorgebouwen. Op zichzelf is dit een logische methodiek gelet op de implicaties rondom de handhaving per 2023. Echter, vanuit de optiek van de C02-uitstoot is het relevanter om te redeneren vanuit het totale volume kantoorruimte dat voldoet aan de label C-plicht. Wanneer deze redenatie wordt gevolgd, zal het percentage voor Amsterdam positiever uitvallen, aangezien nagenoeg alle grotere kantoren in Amsterdam voldoen aan de label C-plicht (en vaak al aan label A).

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

1.3.2 BREEAM- en WELL-gecertificeerde kantoren

Monitor Kantoren Amsterdam

Matrix I (Oost) ***** – Excellent (75,7%) – Opleverfase nieuwbouw 6.203 m2 – 19 december 2023

The Cubehouse (Zuid) ***** – Excellent (72,9%) – Ontwerpfase nieuwbouw 14.009 m2 – 7 juli 2023

Ringpark fase 1 (Nieuw-West) ***** – Excellent (75,2%) – Opleverfase nieuwbouw en renovatie 23.382 m2 – 7 augustus 2023

THIS.Amsterdam (Noord) ***** – Excellent (71,7%) – Ontwerpfase nieuwbouw 8.770 m2 – 23 januari 2024

BREEAM-gecertificeerde kantoren BREEAM-certificaten geven inzicht in de werkelijke prestatie van projecten op duurzaamheid. Er wordt alleen waardering gegeven aan prestaties die bovenwettelijk zijn. De projecten zijn daarmee voorbereid op de toekomst. In de standaard bouwenvelop voor kantoorontwikkelingen in Zuidas wordt minimaal BREEAM Excellent (≥ 70%) ***** uitgevraagd. Van 1 juli 2023 tot en met 30 juni 2024 zijn er in de categorie nieuwbouw en renovatie 11 nieuwe BREEAMcertificaten afgegeven aan kantoren (hoofdfunctie) in Amsterdam. Het gaat om de volgende kantoren, met daarbij de beoordeling en datum van certificering. Linden (Zuidoost) ***** Outstanding (91,4%) – Ontwerpfase nieuwbouw 34.837 m2 kantoor - 24 april 2024 Plus Ultra Amsterdam (AMC) ***** Outstanding (90,9%) – Opleverfase nieuwbouw 4.493 m2 - 6 maart 2024 Crossover Kop Zuidas (Zuidas) ***** Outstanding (88,1%) – Opleverfase nieuwbouw 15.335 m2 - 25 maart 2024 Walborg 2 (Zuid) ***** – Outstanding (85,5%) – Opleverfase nieuwbouw 5.550 m2 – 23 oktober 2023 Strawinskyhuis (Zuidas) ***** – Outstanding (85,1%) – Opleverfase renovatie 8.312 m2 – 28 juni 2024 EDGE Stadium (Zuidas) ***** – Excellent (78,6%) – Opleverfase renovatie 26.500 m2 – 16 oktober 2023

OKU Office (Nieuw-West) ***** – Excellent (75,0%) – Ontwerpfase renovatie 5.390 m2 – 2 januari 2024

Top-5 hoogst scorende gebouwen in Amsterdam met kantoor als hoofdfunctie:

Nieuwbouw en renovatie: ontwerpfase 1. Linden (Zuidoost) ***** Outstanding (91,4%) Nieuwbouw 34.837 m2 kantoor – 24 april 2024

Nieuwbouw en renovatie: opleverfase 1. The Edge Amsterdam (Zuidas) ***** Outstanding (98,4%) Nieuwbouw 51.608 m2 – 2 december 2014

2. Kantoorgebouw The Edge (Zuidas) ***** Outstanding (91,4%) Nieuwbouw 51.608 m2 kantoor – 3 december 2013

2. ING HQ (Zuidoost) ***** Outstanding (93,7%) Nieuwbouw 35.000 m2 – 28 mei 2020

3. Renovatie DNB (Centrum) ***** Outstanding (90,1%) Nieuwbouw en renovatie 21.504 m2 kantoor – 2 november 2021

3. Kantoor Goede Doelen Loterijen (Zuidas) ***** Outstanding (92,6%) Renovatie 10.753 m2 – 27 november 2018

4. ABN AMRO Foppingadreef (Zuidoost) ***** Outstanding (90,1%) Nieuwbouw en renovatie 67.830 m2 kantoor – 11 april 2023 5. Drie Koningen (Zeeburgereiland) ***** Outstanding (90,1%) Nieuwbouw en renovatie 6.003 m2 kantoor – 2 november 2021

4. Plus Ultra Amsterdam (AMC) ***** Outstanding (90,9%) Nieuwbouw 4.493 m2 – 6 maart 2024 5. Crossover Kop Zuidas (Zuidas) ***** Outstanding (88,1%) Nieuwbouw en renovatie 15.355 m2 – 25 maart 2024

11

1 De stand van zaken - cijfers 1 juli

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 6 Verdeling aantal BREEAM-certificaten van gebouwen in Amsterdam met (deels) kantoorfunctie Nieuwbouw en Renovatie

100 80

80

60

60

40

40

20

20

0 Acceptable > 10%

Pass > 30%

2023

2024

Good > 45%

Very good Excellent Outstanding > 55% > 70% > 85%

In-Use, score op onderdeel ‘asset’

100

0

Acceptable > 10%

Pass > 30%

2023

2024

Good > 45%

Very good Excellent Outstanding > 55% > 70% > 85%

Waarbij de voortgang wordt aangegeven tussen 1 juli 2023 (links) en 1 juli 2024 (rechts). Bron: Projecten - BREEAM-NL

Er zijn 419 gebouwen in Amsterdam met (deels) kantoorfunctie met een BREEAM-certificaat, waarvan 96 nieuwbouw- en renovatieprojecten en 323 bestaande gebouwen (In-Use) waarvan de actuele duurzame staat is beoordeeld.

Afgegeven WELL-certificaten Er zijn drie certificaten haalbaar: Silver, Gold en Platinum. Silver geldt voor het behalen van alle verplichte eisen. Door ook nog 40% van de overige eisen te behalen, wordt Gold behaald. Gebouwen die dit percentage weten te verhogen naar 80% halen een Platinum certificaat.

WELL-gecertificeerde kantoren De eerste versie van de WELL-certificaten werden toegekend aan gebouwen die prioriteit geven aan de menselijke gezond­heid en welzijn, gebaseerd op de prestaties binnen het gebouw in zeven categorieën: lucht, water, voeding, licht, lichaamsbeweging, thermisch comfort en geestelijke gezondheid. In de tweede versie zijn daar drie categorieën aan toegevoegd: geluid, materialen en community (gemeenschapsgevoel).

In Amsterdam staan vijftien gebouwen met een WELLcertificaat (zes Gold en negen Platinum). In het afgelopen jaar zijn er twee WELL-certificaten uitgegeven: 1. EDGE Stadium (Zuidas) WELL v2: Platinum **** - 5 januari 2024 2. Uber Amsterdam (Tripolis Park - Zuid) WELL v2: Platinum **** - 24 april 2024

12

2 Ontwikkelingen en strategie

Monitor Kantoren Amsterdam

2 Ontwikkelingen en strategie 2.1 Netcongestie Op steeds meer plekken in Nederland zijn er knelpunten op het elektriciteitsnetwerk. De vraag naar elektriciteit zorgt ervoor dat er in Amsterdam in delen van de stad congestie op het elektriciteitsnetwerk is. Door de verschillende ontwikkelingen op het gebied van industrie, woningbouw, datacenters, mobiliteit, warmte- en energietransitie (overstap naar duurzame energie) ontstaat er meer vraag naar elektrisch vermogen in Amsterdam.

Taskforce Congestie Amsterdam De gemeente werkt samen met de netbeheerders Liander en TenneT en Port of Amsterdam in de Taskforce Congestie Amsterdam aan het realiseren van een toekomstbestendig elektriciteitsnetwerk. De gemeente versnelt ruimtelijke procedures, de netbeheerders breiden het netwerk sneller uit en zoeken naar mogelijkheden om nog meer stroom uit het bestaande netwerk te halen. Daarnaast worden innov­ atieve oplossingen en flexibele afspraken met afnemers ingezet om de beschikbare stroom zo efficiënt mogelijk te verdelen. Het risico op congestie is primair het risico van de ontwikkelaar. De netbeheerders acteren vanuit de verantwoordelijkheid voor de netcapaciteit om congestie zoveel mogelijk te voorkomen en te verhelpen.

Code oranje en rood voor grootverbruikers In een aantal gebieden in de stad is de vraag naar elektriciteit groter dan de beschikbare capaciteit van op het lokale (Liander) netwerk. Op 18 oktober 2023 is ook congestie afgekondigd op het TenneT netwerk, waardoor effectief in de gehele stad code oranje geldt voor grootverbruikers. Bedrijven (die niet op de wachtlijst staan omdat zij voor 18 oktober 2023 nog geen aanvraag hadden gedaan) kunnen daardoor tenminste tot 2031 geen stroom krijgen of hun aansluiting laten verzwaren. Dit raakt ook kantoorpanden,

distributie, grotere retaillocaties en supermarkten. Maar het kan ook gaan om zakelijke kleinverbruikers die willen opschalen naar grootverbruik. Dit alles geldt in Amsterdam alleen voor de afname van elektriciteit, voor opwek (bv zonnepanelen) gelden geen structurele beperkingen.

Alternatieve oplossingen Wanneer projecten te maken krijgen met beperkingen op het elektriciteitsnetwerk bestaan er vaak alternatieve oplossingen die gezamenlijk met de gemeente kunnen worden verkend. Bedrijven moeten de aanvraag altijd zelf indienen bij de netbeheerder. Deze bepaalt of er daad­ werkelijk een transportbeperking wordt opgelegd. Bedrijven die met hun projecten in de knel komen, kunnen zich melden bij de gemeente via amsterdam.nl/wonenleefomgeving/elektriciteitsvoorziening-amsterdam/ ondernemen-congestiegebied. Daarbij passen projecten netbewuste of netneutrale oplossingen toe. Hiermee wordt voorkomen dat bepaalde afnemers worden voorgetrokken bij toegang tot netcapaciteit en wordt de belasting van het stroomnet gelijkmatig over de dag verdeeld.

Meer informatie: www.amsterdam.nl/stroom www.liander.nl/grootzakelijk/ transportschaarste/beschikbaarheid-capaciteit

13

2 Ontwikkelingen en strategie

2.2 Kantoorontwikkelingen 2019 - 2031 De toevoeging van kantoren aan de voorraad is afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen. Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met gemiddelde bouwtijd van circa twee jaar. In de periode 2019 – 2023 is de kantorenvoorraad met circa 192.000 m2 bvo toegenomen. De boeggolf van plannen, ontwikkelen en realiseren kent altijd een optimistische planning en vervolgens vertragingen. Opleveringen schuiven door naar het volgende jaar, waar dan op andere projecten weer uitstel plaatsvindt. Grafiek 7 maakt duidelijk zichtbaar dat dit ook het effect is van de huidige marktomstandigheden op de verwachte kantoor­ ontwikkelingen. Opleveringen in de periode 2025 – 2026 zijn doorgeschoven naar achter, met als gevolg een piek in de opleveringen in 2026 tot 2028. De verwachte toename van de kantorenvoorraad voor de periode 2019 – 2026 is circa 441.000 m2 bvo (gemiddeld circa 55.000 m2 bvo per jaar). Een aantal ontwikkelingen is vanwege de onzekere marktomstandigheden naar 2028 en later uitgesteld of zelfs gestopt. Een doorkijk naar 2030 laat zien dat voor de periode 2027 – 2030 circa 844.000 m2 bvo kantoorruimte in de pijplijn zit, oftewel 211.000 m2 bvo per jaar.

Monitor Kantoren Amsterdam

14

Grafiek 7 Kantoorontwikkelingen 2019 - 2031 368

387 296

256 179

149

122 90 101 90

90

88

82

122

101 49

-59 -129

-63

-47 -63

128

190

161

128 89

128 89

49

45

-13 -1-13 -1 -43 -47

-101 -134

179 190 163 163

239

230

225

219

194

256

-12 -43 -61 -63 -61 -63 -98

-139 -139

- -16

-11 -78

356 294

-203

-4

-93

-98 -153 -153

-43 -32

-16

264 214 182

59

59 -

88

118

88 48

48 46

2020

2021

2022

46

-11

2023 20232024 20242025 20252026 2026

gerealiseerd

verwachting 2023 t/m 2026

2027

2028

2029

2030

doorkijk naar 2031

Oplevering toevoeging 1 juli 2023

Start onttrekking 1 juli 2023

Gerealiseerde netto toename kantorenvoorraad

Oplevering toevoeging 1 juli 2024

Start onttrekking 1 juli 2024

Verwachte netto toename kantorenvoorraad 1 juli 2023 Verwachte netto toename kantorenvoorraad 1 juli 2024

Bron: Projectplanning gemeente Amsterdam

145

34

-11

2019

161 125

118 100 100 92 103 92 103

2031

2 Ontwikkelingen en strategie

2.3 Nieuwe kantorenstrategie Onzekerheid ontwikkelpijplijn De onzekerheid in de kantorenmarkt is aan het toenemen als gevolg van onrust op de financiële markten, geopolitieke instabiliteit, veranderende wensen van het bedrijfsleven, oplopende leegstand en netcongestie. Dit is ook zichtbaar in de kantoren ontwikkelpijplijn en prognoses. Op basis van de pijplijn die CBRE voor 2022, 2023 en 2024 heeft vastgesteld is zichtbaar dat het ontwikkelvolume aanzienlijk naar beneden is bijgesteld. Ook de korte en middellange termijn (komende 5 - 10 jaar) is de verwachting dat kantoor­ ontwikkelingen vaker uitgesteld of zelfs gestopt worden. Tegelijkertijd beïnvloedt de transformatie van kantoren naar woningen de groei van de kantorenvoorraad. Op basis van onderzoek van CBRE blijkt dat in 2023 ca. 72 duizend m² kantoorruimte is getransformeerd. In 2024 is het transformatievolume slechts 3 duizend m². Deze daling wordt mede veroorzaakt door de onzekere omstandigheden, maar ook door de nieuwe regulering van het middensegment in 2024.

Nieuwe kantorenstrategie Door de veranderende context op de kantorenmarkt (zowel vanuit kantooreigenaren als gebruikers) zullen de streefgetallen per kantorenlocatie worden losgelaten. Voor de middellange termijn vraagt de markt niet zozeer om uitbreiding, maar wel om vernieuwing en vervanging van bestaande kantoren. Daarbij zal de gemeentelijke sturing op de kantorenvoorraad (bestaand en nieuwbouw) meer gericht zijn op de impact van het kantorenprogramma op de ontwikkeling van het gebied.

Monitor Kantoren Amsterdam

De vraag naar kantoren is groter op de locaties die per OV goed bereikbaar zijn, met hoge functiemenging (wonen en werken) en de aanwezigheid van hoogwaardige voorzieningen. Dit zijn de locaties waar kantoren duurzaam ontwikkeld kunnen worden met vooruitzicht op langdurig gebruik. Op deze locaties is er ruimte om het aanbod te vergroten. Voor locaties met matige of slechte bereikbaarheid (per OV of auto) of waar de leegstand hoger is dan de frictieleegstand (8%) is de opgave enerzijds gericht op het verbeteren van de locatiekwaliteiten (en hiermee de kansen voor verhuur te vergroten) en anderzijds gericht op het onttrekken van incourante aanbod. Voor locaties waar kantoren ontwikkeld (kunnen) worden en waar dit ten koste gaat van bestaande bedrijfsruimtes zal de gemeente zeer terughoudendheid zijn met haar medewerking. Dit vanuit het groeiende tekort aan (betaalbare) bedrijfsruimtes in de stad en de doelstellingen vanuit de Bedrijventerreinstrategie 2020 - 2030. Vanuit de opgave voor de Meerkernige Stad en Vitale buurten, maar ook gezien de beperkte ruimte in de stad wordt ook ingezet op de ontwikkeling van (kleinschalige) kantoren buiten de multimodale en grootschalige locaties. Wat vorm en schaal betreft zal dit per locatie (kwaliteit en bereikbaarheid) een andere uitwerking krijgen.

Als laatste is het belangrijk om de invulling van kantoren­ plinten onderdeel te laten zijn van de gebiedsontwikkeling. De plint bedraagt slechts ongeveer 10% van het totale gebouw, maar draagt voor 90% bij aan de beleving op straat en in het gebied. Een goede vormgeving en invulling van de plint (ook die van kantoren) is hiermee van essentieel belang voor het functioneren en de waardering van een gemengde stadsbuurt.

15

Colofon november 2024 Deze monitor is opgesteld door Irma Janssen Grond en Ontwikkeling Met dank aan de directies Economische Zaken en Cultuur, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

ONT2025121

Foto’s Beeldbank Gemeente Amsterdam