Kantorenmonitor 1 jan 2025 - Amsterdam.pdf

Monitor Kantoren Amsterdam stand van zaken 1-1-2025

Monitor Kantoren Amsterdam

2

Inhoud Stand van zaken Kantorenmarkt

3

Economische groei Amsterdam 3 Kantorenvoorraad (vvo) 3 Leegstandsontwikkeling3

Kantorenvoorraad 4 Grote kantoren  4 Toevoegingen en onttrekkingen 4 Kleine kantoren 4 Kantorenvoorraad in de stadsdelen 5 Kantorenvoorraad op kantorenlocaties 5 Kantorenleegstand5 Kantorenvoorraad in gebruik 6 Definitie leegstand  6 Kantorenleegstand naar stadsdeel 7 Ontwikkeling kantorenleegstand 7 Kantorenleegstand op kantorenlocaties 7 Grootste kantorenleegstand 8

Stand van zaken Kantorenmarkt

Stand van zaken Kantorenmarkt Economische groei Amsterdam De groei van de economie in de regio Amsterdam is met 1,7% op 1 januari 2025 veerkrachtig. Dit cijfer is 0,9% voor heel Nederland. Ook de werkgelegenheid in de kantoor gerelateerde sectoren in de regio blijft toenemen.

Kantorenvoorraad (vvo) De kantorenvoorraad in Amsterdam stijgt in 2024 naar 6,2 miljoen m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De voorraad kleine kantoren komt uit op 190.000 m2. De meeste grote kantoren bevinden zich op 21 kantoorlocaties, vooral op de Zuidas, Sloterdijk, Amstel III en Arenapoort.

Leegstandsontwikkeling De leegstand op de kantorenmarkt is in 2024 verder gestegen naar een leegstandspercentage van 8,8% op 1 januari 2025. Dit wordt deels veroorzaakt door de oplevering van nieuwe en gerenoveerde projecten die nog niet volledig verhuurd zijn. Daarnaast concentreert de leegstand zich vooral in oudere kantoorpanden en op minder aantrekkelijke locaties. Ondanks een beperkte ontwikkelpijplijn zal de leegstand in 2025 naar verwachting toenemen tot 10%. Dit wordt mede veroorzaakt door de afnemende groei en vraag naar kantoorruimte bij grotere bedrijven en publieke organisaties als gevolg van de impact van hybride werken waarbij de afhankelijkheid van een vaste fysieke locatie afneemt. Er is een duidelijke trend zichtbaar waarbij grotere kantoorgebruikers kiezen voor minder vierkante meters, maar wel voor kantoorruimte in hoogwaardigere gebouwen met goede bereikbaarheid.

Monitor Kantoren Amsterdam

3

Kantorenvoorraad

Monitor Kantoren Amsterdam

Kantorenvoorraad Grote kantoren Grafiek 1 laat zien dat de kantorenvoorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo) in de periode 2010 – 2015 piekte rond de 6,4 miljoen m2 vvo. Daarna volgde een aantal jaren waarin de voorraad afnam door transformatie en sloop-nieuwbouw van (leegstaande) kantoren. Van 2018 tot medio 2022 een periode stabiliseerde de voorraad zich rond de 5,9 miljoen m2 vvo. Eind 2023 was de kantorenvoorraad in Amsterdam (inclusief Weesp) circa 6.028.000 m2 vvo. In 2024 stijgt de voorraad met 128.000 m2 vvo naar 6.156.000 m2 vvo.

Toevoegingen en onttrekkingen Vanaf begin 2024 is er in totaal 174.000 m2 vvo kantoor­ ruimte aan de markt toegevoegd door nieuwbouw en renovatie, waarvan 127.000 m2 vvo kantoorruimte in de tweede helft van 2024. Hiervan is 70.000 m2 vvo toegevoegd door middel van nieuwbouw. De revitalisatie van de kantoren­ markt is cruciaal om de kwaliteit van de Amsterdamse kantorenvoorraad te behouden en beter te laten aansluiten op de veranderende vraag van gebruikers. Daarbij dragen het opwaarderen van bestaande gebouwen en het realiseren van toekomstbestendige kantoren bij aan de economische en duurzame ontwikkeling van de stad. De grootste nieuw opgeleverde gebouwen: • • • • •

The Pulse, Zuid The William, Oost De kade, Oost Opbouw Slotervaart Centrum voor Zorg, Nieuw-West MARK, Noord

Grafiek 1 Kantorenvoorraad in m² vvo 6.600.000 6.400.000 6.200.000 6.000.000 5.800.000 5.600.000 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Bron: CBRE (peildatum 1-1-2025).

Daarnaast is er kantoorruimte toegevoegd door grote renovaties (totaal 56.000 m2 vvo). Dit betreft onder andere:

Kleine kantoren

• De Nederlandsche Bank, Centrum • Staal-kade, Zuid • Kauwgomballenfabriek, Oost

De voorraad kleine kantoren (<500 m2) komt eind 2024 uit op 190.000 m2. In aantallen gaat het om 770 kantoren. De stadsdelen met de meeste kleine kantoren zijn Centrum (261) en Zuid (178).

Vanwege renovatie en transformatie is er in de tweede helft van 2024 30.000 m2 vvo uit de voorraad gehaald. Zo is de renovatie van een gebouw van het World Fashion Center (20.000 m2 vvo) gestart.

Kleine kantoren zijn gebouwen waarin het kantoorgebruik, eventueel aangevuld met overige gebruiksruimten, het hoofdgebruik is (meer dan 50% van de totale ruimte in het gebouw in beslag neemt).

4

Kantorenvoorraad

Kantorenvoorraad in de stadsdelen Er zijn in Amsterdam (inclusief Weesp) bijna 1.200 kantoren ≥ 500 m2 vvo met in totaal 6,2 miljoen m2 vvo kantoorruimte. De meeste kantoren staan (zowel aantal als oppervlakte) in Centrum en Zuid, gevolgd door Zuidoost, Nieuw-West en Oost. De voorraad is in de tweede helft van 2024 toegenomen in Zuid, Centrum en Oost. Doordat er enkele grote kantoren getransformeerd zijn in de Riekerpolder en op Amstel III (respectievelijk Nieuw-West en Zuidoost) is de voorraad in deze gebieden iets afgenomen. In de overige gebieden is de voorraad nagenoeg gelijk gebleven. De gemiddelde grootte van de kantoren is circa 5.200 m2 vvo. In Zuidoost en Nieuw-West staan gemiddeld de grootste kantoren (8.300 m2 vvo en 8.100 m2 vvo); in Centrum en Weesp de kleinste (3.100 m2 en 2.400 m2 vvo).

Monitor Kantoren Amsterdam

5

Grafiek 2 Kantorenleegstand Percentage %

Aantallen vvo m2 1.000.000

25

800.000

20

600.000

15

400.000

10

200.000

5

0

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 Amsterdam

0

2009

2013

Amsterdam

2015

2017

2019

2021

2023

2025

MRA

Bron Amsterdam: CBRE en MRA: Monitor Plabeka (peildatum 1-1-2025).

Kantorenvoorraad op kantorenlocaties De 21 kantoorlocaties in Amsterdam huisvesten 4,1 miljoen m2 vvo kantoren; dat is twee derde van de totale kantoren­ voorraad (kantoren ≥ 500 m2 vvo). De meeste kantoorruimte is te vinden op de Zuidas, gevolgd door Sloterdijk, Amstel III en Arenapoort. In de tweede helft van 2024 is de voorraad op kantorenlocaties met circa 62.000 m2 vvo toegenomen. Bij Zuidas, Overamstel/Weespertrekvaart en Schinkelkwartier is in de tweede helft van 2024 veel kantoorruimte toegevoegd door nieuwbouw en afgeronde renovaties. Door de gestarte renovatie van het World Fashion Center is bij Lelylaan de voorraad in de tweede helft van 2024 afgenomen.

Kantorenleegstand De kantorenleegstand in Amsterdam was 1 januari 2025, conform de definitie van CBRE, 8,8% met circa 542.000 m2 vvo leegstaande kantoorruimte. In de tweede helft van

2024 zijn de gebouwen The Pulse, The William en De Kade opgeleverd waar bijna 45.000 m2 vvo nog leeg stond. De kantorenleegstand kende de afgelopen jaren bij gebrek aan kantooraanbod een sterke daling, tot een historisch lage leegstand begin 2020 van 3%. De leegstand is in 2020, als effect van de coronacrisis, weer sterk opgelopen. De groei van de leegstand zette in 2021 door, mede doordat er veel nieuwbouw en renovaties werden opgeleverd die op dat moment nog niet volledig verhuurd waren. Medio 2022 stond 6,0% van de Amsterdamse kantoren­ voorraad leeg. Begin 2023 nam de leegstand verder toe (met circa 26.000 m2 vvo) tot 6,4%. Een flinke stijging door het gereedkomen van enkele grote nieuwbouw- en renovatieprojecten die niet volledig voorverhuurd waren. Dit heeft een significante impact op de leegstandcijfers, maar ook de voorraad. Ook in het tweede half jaar van 2023 nam de leegstand toe (met circa 42.000 m2 vvo) tot 7,8%.

Als gevolg van het rustigere groeipad van de economie in combinatie met de concentratie van leegstand in oudere kantoorpanden en op minder aantrekkelijke locaties steeg de leegstand eind 2024 naar 8,8%. Ondanks een beperkte ontwikkelpijplijn zal de leegstand eind 2025 naar verwachting toenemen tot 10%. Dit wordt mede veroorzaakt door de afnemende groei en vraag naar kantoorruimte bij grotere bedrijven en publieke organisaties als gevolg van de impact van hybride werken waarbij de afhankelijkheid van een vaste fysieke locatie afneemt. Er is een duidelijke trend zichtbaar waarbij grotere kantoorgebruikers kiezen voor minder vierkante meters, maar wel voor kantoorruimte in hoogwaardigere gebouwen met goede bereikbaarheid. De leegstand in Amsterdam is al jaren lager dan de leegstand op de kantoorlocaties in de metropoolregio (MRA). De gemiddelde leegstand op de kantoorlocaties in de MRA was op 1 januari 2025 bijna 13%.

Kantorenvoorraad

Kantorenvoorraad in gebruik In grafiek 3 is te zien dat het verschil tussen de kantoren­ voorraad en het deel van de voorraad wat in gebruik was in de periode 2008-2014 veel hoger lag dan in de afgelopen jaren. In deze periode was de kantorenvoorraad nog wat groter en het aantal vierkante meter kantoorruimte in gebruik kleiner (gemiddeld 5,4 miljoen m2 in gebruik). De voorraad in gebruik nam vervolgens tussen 2014 en 2020 sterk af, waarbij dit voornamelijk kwam door transformaties. Sinds de coronacrisis is voorraad in gebruik op de Amsterdamse kantorenmarkt weer wat toegenomen naar 5,6 miljoen m2.

Definitie leegstand Gemeente Amsterdam: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2. Dit is inclusief leegstaande kantoorruimte die wordt getransformeerd of herontwikkeld, maar waarvan de bouwwerkzaamheden nog niet gestart zijn. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en voorverhuurde leegstaande kantoorruimte. CBRE: Alle fysieke kantorenleegstand (in m2 vvo) die terstond betrokken kan worden vanaf 500 m2 én wordt aangeboden. Dit is exclusief kantoorruimte in verbouwing, kantoorruimte die (in onderhuur) wordt aangeboden maar nog bezet is, en leegstaande kantoorruimte die niet (meer) wordt aangeboden (omdat de ruimte al voorverhuurd is, of in voorbereiding is op transformatie of herontwikkeling, of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt). De verschillen in de data zijn echter zo klein, dat de cijfers in de monitor gebaseerd zijn op de leegstandsdefinitie van CBRE.

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 3 Kantorenvoorraad in gebruik 6.600.000 6.400.000 6.200.000 6.000.000 5.800.000 5.600.000 5.400.000 5.200.000 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Voorraad in gebruik m2 vvo

Bron: CBRE (peildatum 1-1-2025).

2016

2017

2018

2019

2020

Totale voorraad m2 vvo

2021

2022

2023

2024

2025

6

Kantorenvoorraad

Kantorenleegstand naar stadsdeel De meeste leegstaande kantoorruimte in kantoren ≥ 500 m2 vvo was op 1 januari 2025 te vinden in Zuidoost en Centrum (circa 110.000 m2 vvo), gevolgd door Zuid, Nieuw-West en Oost. In Noord en Weesp is de minste leegstand te vinden. Het percentage leegstaande kantoorruimte was het hoogst in het stadsdeel Oost (12,9%), gevolgd door Zuidoost (11,8%). Ook in de stadsdelen Nieuw-West en Centrum was de leegstand met respectievelijk 9,7% en 9,5% relatief hoog. De laagste leegstandspercentages zijn te vinden in Zuid (5,7%) en Westpoort (5,0%).

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 4 Kantorenleegstand per stadsdeel in m2 vvo (kantoren ≥ 500 m2 vvo)

5% 7,1%

13.435 7,8%

22.012 111.277

88.272

Kantorenleegstand op kantorenlocaties De meeste leegstaande vierkante meters kantoorruimte (kantoren ≥ 500 m2 vvo) blijven ook in 2024 te vinden in Amstel III. Op 1 januari 2025 staat hier circa 76.000 m2 vvo leeg. Grootste leegstand betreft hier de kantorenwijk Plaza

9,5%

9,7%

79.792

12,9%

5,7%

92.852

112.943

5.267

> 8%

45.000 - 60.000 m vvo

7-8%

30.000 - 45.000 m vvo

6-7%

15.000 - 30.000 m vvo

5-6%

< 15.000 m vvo

4-5%

2

2

In grafiek 4 en 5 is de ontwikkeling van de kantoren­ leegstand weergegeven per stadsdeel. Bij vier van de negen stadsdelen is de leegstand hoger dan 9%. Vooral de toename van de leegstand in Centrum en Oost valt op, wat voor een deel verklaard kan worden door opgeleverde nieuwe kantoren die nog niet volledig voorverhuurd waren (The William en De Kade in Oost). Maar ook door leegstand in bestaande kantoorgebouwen als The Hubb (voormalig Init), De Weesper en Track (voormalig TomTom-gebouw) in Centrum en de Piet Hein Buildings in Oost. In Zuidoost, Nieuw-West, Weesp en Noord piekte het leegstands­ percentage eind 2023 en daalde weer in de loop van 2024. In deze stadsdelen betreft het bestaande kantoorruimte die weer verhuurd werd.

Grafiek 5 Kantorenleegstand per stadsdeel in % (kantoren ≥ 500 m2 vvo)

15.684

> 60.000 m2 vvo

Ontwikkeling kantorenleegstand

7

2

2

11,8%

7,9%

Bron: CBRE (peildatum 1-1-2025).

Bron: CBRE (peildatum 1-1-2025).

Arena 27.000 m2 vvo. Ook op de Zuidas en Sloterdijk is de leegstand met 50.000 m2 vvo hoog. Op de Zuidas gaat het onder andere om The Pulse en in Sloterdijk om The Millennium Tower en Bright Offices (gebouw B).

is in moderne kantoorruimte gedaald, terwijl dit percentage in oudere kantoren oploopt. Met name de Zuidas laat een stabiel lage leegstand zien. Daarentegen is de leegstands­ ontwikkeling in gebieden als Zuidoost, Amstel III en andere gebieden buiten de ringweg negatiever. Sloterdijk is een interessant deelgebied te noemen. Dankzij het transformeren (uit de voorraad halen) van ruim 200 duizend vierkante meter kantoor in de afgelopen 10 jaar zijn de hoge percentages leegstand (> 12%) verleden tijd. Het afgelopen jaar komt het percentage met 8,6% net onder het Amsterdams gemiddelde uit.

Het leegstandspercentage was het hoogst op de locaties Oostenburg, Overamstel/Weespertrekvaart en Oostelijke Handelskade. De afgelopen jaren is er meer moderne kantoorruimte op gewilde locaties beschikbaar gekomen. Dit kwalitatief goede aanbod schept vraag, en we zien bedrijven deze marktruimte dan ook benutten om naar een betere locaties of gebouwen te verhuizen. De verwachting van CBRE ten aanzien van 2024 is uitgekomen. Het leegstandspercentage

Kantorenvoorraad

Monitor Kantoren Amsterdam

Grafiek 6 Kantorenleegstand in % per stadsdeel

16%

Coronacrisis

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

2017Q4

2018Q4 Centrum

Nieuw-West

2019Q4 Noord

2020Q4 Oost

2021Q4

Weesp

West

2022Q4 Westpoort

2023Q4 Zuid

2024Q4

Zuidoost

Bron: CBRE (peildatum 1-1-2025).

Grootste kantorenleegstand 1. The Hubb – (voormalig Init, Oostenburg) 23.700 m2 vvo - leegstand opgelopen sinds 2020.

5. The William (Overamstel/Weespertrekvaart) 12.200 m2 vvo - opgeleverde nieuwbouw 2024Q4.

2. The Pulse (Zuidas) 22.400 m2 vvo - opgeleverde nieuwbouw 2024Q4.

6. World Fashion Centre (Lelylaan) 12.000 m2 vvo

3. Millennium Tower (Sloterdijk) 12.700 m2 vvo

7. Rembrandtpark I (Lelylaan) 11.900 m2 vvo - leegstand ontstaan 2023, afgenomen in 2024.

4. Acanthus (ArenAPoort) 12.300 m2 vvo - leegstand ontstaan in 2023.

8

Colofon november 2025 Deze monitor is opgesteld door Irma Janssen Grond en Ontwikkeling Met dank aan de directies Economische Zaken en Cultuur, Ruimte en Duurzaamheid en de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied.

ONT2025121

Foto’s Beeldbank Gemeente Amsterdam