Jaarrapportage Woningbouw 2025.pdf
Tekst van het document
Woningbouwplan 2022-2028 Jaarrapportage 2025
Stand van zaken 1 januari 2026
Voorwoord De Amsterdamse bouwproductie maakt een sprong ten opzichte van 2024 en een stijgende lijn is daarmee ingezet. in het afgelopen jaar is gestart met de bouw van 6.053 woningen en 660 tijdelijke (flex)woningen. Dit is te danken aan de inzet van woningcorporaties, marktpartijen en alle andere betrokkenen. De Jaarrapportage Woningbouw 2025 laat zien dat die inzet resultaat oplevert. Driekwart van de woningen waarvan afgelopen jaar de bouw gestart is, valt in het betaalbare segment. Van de woningen die in aanbouw zijn genomen betreft bijna 40% sociale huur. Ook de aantallen in het middensegment (33%) laten een positieve ontwikkeling zien. Er zijn in 2025 aanzienlijk meer middenhuurwoningen in aanbouw genomen ten opzichte van voorgaande jaren. De rest van de woningen die in aanbouw zijn genomen (28%) vallen in het vrije sector segment. Daarmee wordt de bouwambitie van 40-40-20 steeds zichtbaarder in de bouwproductie. Tegelijkertijd blijven het uitdagende tijden voor de woningbouw. Factoren als netcongestie en economische omstandigheden zijn van invloed op de start en uitvoering van projecten. Daarnaast is de ruimte in Amsterdam schaars en er komt, naast IJburg, geen nieuwe grond meer bij. We moeten bouwen binnen de bestaande stad, via verdichting en transformaties. Dat type projecten brengt uitdagingen met zich mee.
In deze jaarrapportage leest u meer over de startbouw cijfers over 2025, de planvoorraad richting 2030, de actuele marktontwikkelingen en de verwachtingen voor de komende periode. Ook gaan we in op de voort gang op andere onderdelen van het Woningbouwplan, zoals het realiseren van een goede mix en het versnellen en versimpelen van processen. We hebben als college een ambitieus doel gesteld om langjarig 7.500 woningen te realiseren. Die inzet van het college blijft onverminderd groot en de ambitie blijft staan en is voor 2026 binnen bereik. Het college blijft zich inzetten voor een complete stad, met voldoende en passende woningen voor alle Amsterdammers, nu en in de toekomst.
Steven van Weyenberg Wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Woningbouw Amsterdam, 17 februari 2026
Foto voorpagina: BeemFlights Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
2
Jaarcijfers Jaarcijfers
Jaarcijfers Woningbouw 2025 Woningbouwproductie per segment
Start bouw 2025:
6.053
woningen
39% sociale huur 33% middensegment 28% vrije sector + 660 tijdelijke woningen
Woningbouwproductie 2022 t/m 2025 Specifieke woonvormen in 2025 Geclusterde ouderenwoningen
279
Rolstoelwoningen
9
Wooncoöperatieven
171
Jongerenwoningen
377
Studentenwoningen
150
Bron: Basisbestand Woningbouw Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
3
1
Kop Samenvatting
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
4
Samenvatting
Samenvatting 1. Nieuwbouw van 7.500 woningen Start bouw 2025 • In 2025 is met de bouw gestart van 6.053 zelfstandige permanente woningen en 660 tijdelijke (flex)woningen. • Het overgrote deel van de in 2025 in aanbouw genomen woningen valt in het betaalbare segment (sociaal- en middensegment). De focus op betaalbaarheid levert zichtbaar resultaat op. • Er is gestart met de bouw van 2.364 sociale huur woningen (huren tot circa €900 per maand, prijspeil 2025), waarvan ruim 1.500 door corporaties worden gerealiseerd. • In het middensegment zijn 1.644 huurwoningen in aanbouw genomen (huur tot max circa € 1.300 euro per maand, prijspeil 2025). T.o.v. 2023 (314) en 2024 (1.006) is dit een aanzienlijke stijging. Verder zijn er 357 betaalbare koopwoningen (koop tot aan €405.000 euro) met de bouw gestart. • Naast het betaalbare segment is gestart met de bouw van 939 vrije sector huurwoningen en 749 koopwoningen boven €405.000 (prijspeil 2025). • De verdeling over de hoofdcategorieën (sociale huur – middensegment – vrije sector) is in 2025 39%-33%-28%. • Een steeds groter deel van de woningbouwproductie in Amsterdam wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. In 2025 bevindt 47% van de in aanbouw genomen woningen zich in transformatiegebieden. Stedelijke vernieuwingsprojecten vormen met 14% een relatief klein aandeel van de productie in 2025.
De overige 35% betreft woningen op gemeentelijke locaties.
Foto: Jurian Glas - Sluisbuurt in aanbouw
Planvoorraad t/m 2030 • De planvoorraad per 1 januari 2026 voor de periode t/m 2030 omvat ruim 68.000 woningen. • Het effect van het uitgangspunt van ’40-40-20’ is zichtbaar. In de planvoorraad t/m 2030 is 68% van de woningen een betaalbare huurwoning (sociaal- en middensegment). • Met een planvoorraad voor 2026 van 15.598 woningen is de woningbouwambitie van 7.500 woningen binnen bereik. • Voor de periode 2026 t/m 2030 staan er ruim 68.000 woningen in de planvoorraad, gemiddeld ca. 13.600 per jaar. Dit zijn voor een groot deel al vastgestelde investeringsbesluiten door de raad en contracten met corporaties en ontwikkelaars en vormt hiermee een goede basis. Tegelijkertijd is voor het behalen van de ambitie van 7.500 woningen per jaar een hoger
slagingspercentage en/of aanvullende planvoorraad noodzakelijk.
Financiële en marktomstandigheden • De Nederlandse economie is in 2025, ondanks geopolitieke spanningen, in rustiger vaarwater gekomen, na een aantal onrustige jaren. • Voor investeringen in vaste activa, waaronder woningen en andere gebouwen, blijft dit herstel vooralsnog achter. • De nieuwbouw ervaart nog steeds knelpunten door onder andere netcongestie, onzekerheid in landelijke regelgeving, beperkte investeringsruimte bij corporaties, terughoudendheid bij buitenlandse investeerders en personeelstekorten. • De vereveningsruimte is in 2025 afgenomen door de vaststelling van nieuwe plannen met een financieel Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
5
Samenvatting
tekort. Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 echter nog toereikend om alle door de raad vastgestelde plannen uit te voeren. Dit vraagt wel om strakke kostenbeheersing; er is geen ruimte voor aanvullende ambities met financiële gevolgen.
Stimuleren productie • De Transformatie-impuls, t.b.v. realisatie van betaalbare woningen in transformatieprojecten, is wederom verlengd tot 1 juli 2027. • Eind 2025 is aan Amsterdam een bedrag van ruim € 232 miljoen aan rijkssubsidies toegekend om de woningbouw te bevorderen. Hiermee wordt de bouw van 21.700 woningen mogelijk gemaakt voor ongeveer 44.000 Amsterdammers. • De gemeente Amsterdam heeft € 2.475.000 Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen subsidie van het Rijk ontvangen ten behoeve van de bouw van 275 perma nente studentenwoningen.
Ontwikkelingen • Op 3 juli 2025 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel voor de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting, waarmee Rijk, provincies en gemeenten meer sturingsmogelijkheden krijgen op aantallen, locaties en doelgroepen van nieuwbouw. Amsterdam is het nog afwachten welke gevolgen de Wet precies zal hebben. • In april 2025 concludeerde de Rekenkamer in Bouwen aan de Complete Stad dat in Amsterdam sprake is van een structurele disbalans tussen ambities en beschik bare middelen. Naar aanleiding hiervan is een bestuursopdracht gestart om opties in beeld te brengen om deze disbalans te herstellen.
2. Bouwen van een goede mix Betaalbare woningen • In 2025 is gestart met 1.515 sociale corporatie woningen. Voor 2026 staan er ruim 4.000 corporatie woningen in de planning. Circa 1.900 à 2.500 sociale corporatiewoningen, conform de samenwerkings afspraken tussen corporaties, huurders en gemeente, lijkt in 2026 haalbaar. • Er zijn 1.644 middenhuurwoningen gestart. De bouw van middenhuurwoningen zit in de lift. Voor 2026 staan er 4.525 middenhuurwoningen op de planning. De verwachting is dan ook dat de stijgende lijn zich voortzet in 2026. • De gemeente Amsterdam heeft in 2025 haar beleid voor middenhuur herzien en geharmoniseerd met het nieuwe landelijke beleid voor middenhuur (Wet betaalbare huur). • Bij de bouw van betaalbare koopwoningen met een prijs tot €405.000 (prijspeil 2025) gaat het in Amsterdam om kleine aantallen. De mogelijkheden zijn beperkt. In 2025 is gestart met 357 woningen, verdeeld over 4 projecten. Voor 2026 staan er 445 betaalbare koopwoningen op de planning.
Doelgroepen in de nieuwbouw • In 2025 is er gestart met de bouw van 171 zelfbouw woningen door wooncoöperaties. Van deze woningen vallen 21 woningen in het sociale segment, 131 in het middensegment en 20 in de vrije sector. • Naar verwachting wordt in 2026 gestart met de bouw van 292 zelfbouwwoningen. • Er zijn in 2025 337 jongerenwoningen in aanbouw genomen en 150 studentenwoningen. Dit zijn zelfstandige woningen. Naast deze woningen is het is mogelijk dat een deel van de reguliere sociale huurwoningen, waarvan de bouw in 2025 is gestart, bij oplevering alsnog toegewezen worden aan deze doelgroepen.
• Voor 2026 staan er 971 studentenwoningen en 106 jongerenwoningen op de planning. Ook hier geldt dat woningen voor doelgroepen niet altijd contractueel worden vastgelegd vóór de start bouw, dit gebeurt veelal in een later stadium van de plan vorming.De gemeente Amsterdam heeft ca. €2,5 miljoen euro subsidie ontvangen van het Rijk via de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen t.b.v. de realisatie van 275 studentenwoningen. • Er zijn in 2025 279 geclusterde ouderenwoningen in aanbouw genomen. Hiervan vallen 147 woningen in het sociale segment, 123 woningen in het middenhuur segment en 9 in de vrije sector. • In 2026 is de verwachting dat 214 geclusterde ouderenwoningen starten met de bouw.
Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering • In het Woningbouwplan 2022-2028 is de werkwijze van het gebiedsgericht doelgroepenprogrammeren aangekondigd. Hierin wordt gebiedsgericht geadviseerd en geprioriteerd voor de verschillende doelgroepen en om zo bij te dragen aan het realiseren van een ‘goede mix’ aan woningen en het bevorderen van doorstroming. • In 2024 zijn gebiedsprofielen opgesteld als hulpmiddel voor projectorganisaties binnen de gebiedsontwikke ling, stadsdelen en advies-/expertiseteams binnen de gemeente. In 2025 zijn deze profielen gebruik voor advisering voor verschillende projecten en geleid tot inzichten wat betreft prioritering voor een specifiek gebied. • In 2026 worden de gebiedsprofielen geactualiseerd en zal de werkwijze van het gebiedsgericht doelgroepenprogrammeren geëvalueerd worden.
Monitor woonprogramma bij transformaties • In de jaarrapportage wordt gerapporteerd over het woonprogramma van transformatiegebieden. Voor de transformatiegebieden blijkt uit de jaarlijkse Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
6
Samenvatting
monitor dat er nog voldoende ruimte is binnen de projecten om – zo nodig en/of op een later moment – bij te sturen op het woonprogramma. • Wanneer er meer dan 10 nieuwe woningen worden gerealiseerd, geldt ook in particuliere transformatie projecten de ‘40-40-20’ als programmatisch uitgangspunt. Over afwijkingen in particuliere transformatieprojecten wordt jaarlijks gerapporteerd.
3. Versnellen en versimpelen Samenwerking • De gemeente heeft intensief contact met ontwikkelaars, beleggers, corporaties en bouwers, o.a. d.m.v. investeringsoverleggen en bouwoverleggen en de investeerdersexcursie.
Gewoon Goed • De impuls Gewoon Goed beoogt de haalbaarheid van woningbouwprojecten te vergroten, zonder door een kwalitatieve ondergrens te zakken. • Het impulsteam Gewoon Goed heeft via onderzoek en gesprekken waardevolle inzichten en leerpunten opgehaald over wat op projectniveau wel en niet werkt. De opbrengsten zijn verwoord in de Handreiking Gewoon Goed die in 2025 is gepubliceerd. • Ter ondersteuning van projectteams is een hulploket Gewoon Goed ingericht, waar teams met vragen en dilemma’s terechtkunnen en waar bestaande adviesteams worden benut om knelpunten snel te adresseren en het tempo in projecten te behouden.
Flexwoningen • In 2025 is gestart met de bouw van 349 flexwoningen. Deze woningen bevinden zich op IJburg en worden ontwikkeld door Amsterdamse corporaties. • Naast deze flexwoningen is in 2025 ook gestart met de bouw van 311 tijdelijke jongerenwoningen. Deze woningen vallen niet onder de overeenkomst tussen
Foto: Startbouw Nelson Smile - 10.000e nieuwbouwwoning voor Zuidoost
MRA en het Rijk over flexwoningen. Hiermee komt het totaal voor 2025 op 660 tijdelijke woningen. • De flexwoningen maken onderdeel uit van de Amsterdamse ambitie om in totaal circa 2.500 tot 3.000 flexwoningen te realiseren in de stad. Deze woningen dienen als een “extra schil” in het sociale segment, voor urgent- en regulier woningzoekenden en statushouders, vanwege de druk op de woningmarkt. • Het Rijk stelt in 2026 een nieuwe subsidie beschikbaar van € 20.000 per woning voor de realisatie van flexwoningen d.m.v. de Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen (SFT-subsidie). • Er zijn diverse potentiële flexlocaties momenteel in onderzoek.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
7
Inhoudsopgave 1 Nieuwbouw van 7.500 woningen
9
3 Versnellen en versimpelen
38
1.1 Start bouw 2025
11
3.1 Inzet op Samenwerking
40
1.2 Verwachtingen 2026
14
3.2 Impuls Gewoon Goed
40
1.3 Periode 2022-2028
14
3.3 Inzet op tijdelijke woningen
41
1.4 Dynamiek en slagingskansen
15
1.5 Planvoorraad 2026 tot en met 2030
16
1.6 Tenders
19
1.7 Marktomstandigheden
19
1.8 Financiële context
22
1.9 Tijdelijke regeling Transformatie-Impuls
24
1.10 Ontwikkelingen
24
2 Bouwen van een goede mix
26
2.1 Sociale corporatiewoningen
28
2.2 Middenhuurwoningen
28
2.3 Betaalbare koopwoningen
29
2.4 Collectieve zelfbouw
30
2.5 Jongeren- en studentenhuisvesting
32
2.6 Geclusterde ouderenhuisvesting
33
2.7 Gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering
34
2.8 Monitor woonprogramma bij transformatie
34 Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
8
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
9
1
De gemeente Amsterdam heeft de ambitie om jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw te nemen, met als uitgangspunt 40% sociale huurwoningen, 40% midden huur woningen en 20% dure woningen. Deze ambitie onderstreept de inzet om te bouwen aan een inclusieve stad met voldoende woonruimte voor iedereen. Tegelijkertijd is de realisatie hiervan in de huidige omstandigheden niet vanzelfsprekend.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 1. Nieuwbouwproductie per stadsdeel in 2025
724
123 136
1.618 955 451
De nieuwbouwproductie stagneerde in 2023 en 2024 in heel Nederland fors, met name vanwege economische omstandigheden. In 2025 zien we in Amsterdam weer een opgaande lijn. In 2025 zijn circa 6.000 permanente woningen en ook nog 660 tijdelijke woningen in aanbouw genomen. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over o.a. de startbouwcijfers 2025, de stand van de planvoorraad, de verwachting voor 2026, de marktomstandigheden en de financiële context (stand van Vereveningsfonds).
1.999 Sociale huur
47
Middenhuur Dure huur en koop
Bron: Basisbestand Woningbouw
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
10
1
1.1 Start bouw 2025
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 2. Jaarproductie en slagingspercentage
Op 1 januari 2025 stonden er 13.819 woningen gepland om in 2025 in aanbouw genomen te worden. Gezien de lastige omstandigheden was toen al de verwachting dat de ambitie van 7.500 woningen in 2025 waarschijnlijk niet gehaald kon worden. Uiteindelijk is in 2025 gestart1 met de bouw van 6.053 zelfstandige permanente woningen en 660 tijdelijke woningen (zie 3.3 inzet op tijdelijke woningen). In het licht van de huidige omstandigheden een mooi resultaat. Ten opzichte van 2023 en 2024, toen respec tievelijk 5.154 en 4.541 woningen in aanbouw zijn genomen, is dit een aanzienlijke stijging. Met de bouw van ca. 6.000 woningen, ligt het slagings percentage2 in 2025 op 44%. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2023 en 2024, maar onder het niveau dat onder gunstige economische omstandigheden gehaald kan worden. Zie figuur 2 voor een overzicht van woningbouwproductie en slagingspercentages de afgelopen jaren. In figuur 1 is de nieuwbouwproductie per stadsdeel aangegeven (exclusief tijdelijke woningen). Zuidoost en Nieuw-West nemen in 2025 in totaal 60% van de productie voor hun rekening.
Bron: Basisbestand Woningbouw
1 Definitie start bouw gemeente Amsterdam: Het start bouw moment van een project betreft het slaan/boren van de eerste paal. Bij transformatie van gebouwen is het start bouw moment het aanvangen van de onomkeerbare (sloop) werkzaamheden mits er geen sprake is van vroegtijdige sloop. 2 Het slagingspercentage = gerealiseerde woningbouwproductie in een jaar gedeeld door de geplande woningbouwproductie voor datzelfde jaar op 1 januari.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
11
1
Start bouw per segment
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 3. Woningbouwproductie per segment
De verdeling over de hoofdcategorieën (sociale huur – middensegment – vrije sector) is in 2025 met “39%‑33%-28%” in lijn met de ambitie om met name betaalbare woningen toe te voegen. In figuur 3 is de verdeling weergegeven van de start bouw over de verschillende woonsegmenten. In 2025 bevond het overgrote merendeel van de woningen die in aanbouw zijn genomen – te weten 72%, in totaal 4.365 woningen - zich in het betaalbare segment (sociale huur en middensegment). Van de in aanbouw genomen woningen zullen er 2.364 sociaal worden verhuurd tot € 900 per maand (prijspeil 2025). Hiervan worden 1.515 woningen door woning corporaties verhuurd en 849 door particulieren. Het segment middenhuur (huren tot maximaal circa € 1.300 per maand, prijspeil 2025; afhankelijk van het beleid op het moment van contractsluiting) is met 1.644 in aanbouw genomen woningen aanzienlijk gestegen ten opzichte van de voorgaande twee jaren. De duidelijkheid op rijksniveau over wet- en regelgeving heeft hierbij geholpen. Ook het aantal betaalbare koopwoningen, met VON (vrij op naam) prijzen tot € 405.000 (prijspeil 2025), is gestegen ten opzichte van vorige jaren: 357 woningen zijn met de bouw gestart. Dit segment zal – ten opzichte van middenhuur - naar verwachting relatief klein blijven (zie 2.4 betaalbare koopwoningen).
In de vrije sector (dure huur en koop > € 405.000) zijn 1.688 woningen in aanbouw genomen. Iets meer huur (55%) dan koop (45%).
Bron: Basisbestand Woningbouw
Start bouw per type locatie Een steeds groter deel van de productie zal in Amsterdam in bestaand stedelijk gebied moeten worden gerealiseerd. Er is veel animo om te investeren maar de mogelijkheden om als gemeente hier regie op te voeren zijn veel beperkter dan op eigen locaties. Eigenaren en erfpachters moeten willen meewerken; er moet sprake zijn van een aantrekkelijke businesscase. Dit is bijvoorbeeld een reden om in particuliere transformatieprojecten een programma van “30-40-30” toe te staan, mits een corporatie de sociale huur afneemt. Op gebiedsniveau zijn de projecten ingedeeld naar type ontwikkellocatie waarbij het volgende onderscheid is gemaakt: • Gemeentelijke/uitleglocaties. Dit zijn gemeentelijke en/of uitleglocaties waar – met name – de gemeente de regie voert en grond uitgeeft, zoals bijvoorbeeld IJburg, Zeeburgereiland en Zuidas. Ook Weespersluis (uitleglocatie) valt in deze categorie.
• Stedelijke Vernieuwing. Dit zijn buurten waar – met name – corporaties de regie voeren en hun bezit vernieuwen, door sloop/ nieuwbouw en/of renovatie. Bijvoorbeeld in Slotermeer, Banne Noord of de E-buurt. • Transformatiegebieden en transformatieprojecten > 100 woningen. Dit zijn gebieden en projecten waar – met name – bestaande erfpachters/eigenaren hun vastgoed transformeren naar woningen. Bijvoorbeeld Amstel III en Sloterdijk Centrum. NB. Het kan voorkomen dat binnen een gemeentelijke locatie of een stedelijk vernieuwingsgebied een particuliere erfpachter/eigenaar ook positie heeft. Het gaat er bij deze indeling om wat het kenmerkende karakter van de locatie is, niet om de exacte eigendomssituatie.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
12
1
In tabel 1 zijn de in 2025 in aanbouw genomen woningen gecategoriseerd naar type locatie. De meeste woningen bevinden zich in transformatiegebieden (47%). In deze gebieden is een aantal grote projecten gestart, met als uitschieters twee projecten aan de Hettenheuvelweg (gebied Amstel III) in Zuidoost met in totaal ruim 1.000 woningen (561 + 487 woningen).
Nieuwbouw van 7.500 woningen
De stedelijke vernieuwingsprojecten vormen met 14% een relatief klein aandeel van de productie in 2025. Met name in Geuzenveld zijn stedelijke vernieuwings projecten in aanbouw genomen. De gemeentelijke locaties (aandeel van 35%) bevinden zich verspreid over de stad, met grotere projecten (> 100 woningen) in zowel Nieuw-West, Noord, Oost, Zuidas als Zuidoost.
Tabel 1. start bouw 2025 per type locatie Start bouw 2025 per type locatie Gemeentelijke/uitleglocaties Stedelijke vernieuwingsgebieden Transformatiegebieden en - projecten > 100 woningen Overige projecten TOTAAL
Aantal won.
in %
2.053
34%
854
14%
2.860
47%
286
5%
6.053
100%
Bron: Basisbestand Woningbouw
Foto: Jurian Glas - Velo Sloterdijk Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
13
1
1.2 Verwachtingen 2026
1.3 Periode 2022-2028
De planvoorraad voor 2026 bestaat uit circa 15.600 woningen. In beginsel is dit aantal toereikend om 7.500 woningen te realiseren, mits het slagingspercentage zou terugkeren naar het hoge niveau in “goede tijden” (gemiddeld circa 55%). De planvoorraad voor 2026 biedt perspectief om de stijgende lijn in de woningbouw productie voort te zetten.
Het Woningbouwplan bestrijkt de periode 2022 tot 2028, met als doel de bouw van jaarlijks 7.500 woningen. In 2022 was er de hoogste productie met 8.400 woningen, een tijdelijke terugval in 2023 en 2024 en een opgaande lijn in 2025. In totaal zijn hierdoor in vier jaar tijd ruim 24.000 woningen in aanbouw genomen, Deze langjarige ambitie heeft dit college ook afgesproken met het Rijk via de Woondeal in maart 2023. In de Woondeal heeft Amsterdam als onderdeel van de MRA afspraken gemaakt met het Rijk over woningbouwaantallen en de invulling van de randvoorwaarden voor de woningbouw vanuit het Rijk. In maart 2023 heeft Amsterdam de doelstelling van 67.500 woningen te realiseren tussen 2022 en 2030 opgenomen in de Woondeal, mits het Rijk invulling geeft aan de randvoorwaarden zoals netcongestie, stikstof en voldoende middelen voor bereikbaarheid.
In 2026 is voor relatief veel sociale huurwoningen start bouw gepland. Met een geplande productie van circa 5.800 sociale huurwoningen, kan 2026 voor de sociale huur een goed jaar worden. In 2026 is het aantal geplande middenhuurwoningen met 4.515 woningen een stuk hoger dan aan de start van 2025 (3.276 woningen). De (voorzichtige) verwachting is dan ook dat 2026 voor middenhuur een beter jaar wordt dan 2025.
Tabel 2. planvoorraad per segment 2026
Sociale huur
5.824
37%
Middenhuur
4.515
29%
Vrije sector huur en koop
5.169
33%
90
1%
Totaal
Als er wordt ingezoomd op betaalbare huurwoningen, dan ligt het totale aandeel sociale huurwoningen goed op koers, met jaarlijks (afgerond) gemiddeld 2.500 woningen en een aandeel van 41%. Zie figuur 4 en tabel 3. Voor de middenhuur is dit nog niet het geval. Dit komt met name omdat relatief veel projecten met midden huurwoningen in 2022 en 2023 zijn vertraagd of uitge steld, vanwege verslechterde marktomstandigheden en terughoudendheid bij beleggers, mede door het uitblij ven van duidelijkheid in landelijke wetgeving. In 2025 is het beeld gunstiger; er is sprake van een stijgende lijn.
Figuur 4. Woningbouwproductie per segment 2022 t/m 2025
Geplande start bouw
Nader te bepalen
Nieuwbouw van 7.500 woningen
15.598
Bron: Basisbestand Woningbouw Bron: Basisbestand Woningbouw
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
14
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Tabel 3. Aandeel per segment woningbouwproductie 2022 t/m 2025 Sociale huur 41%
Middensegment 23%
Particulieren Middenhuur
Vrije sector 37%
Jaar
Corporaties
Betaalbare koop
Dure huur
Koop Totaal
2022
2.505
275
2.112
0
1.860
1.860
8.401
2023
2.658
151
314
45
731
1.255
5.154
2024
1.817
70
1.006
89
672
887
4.541
2025
1.515
849
1.644
357
939
749
6.053
Totaal
8.495
1.345
5.076
491
3.991
4.751
24.149
35%
6%
21%
2%
17%
20%
100%
Bron: Basisbestand Woningbouw
1.4 Dynamiek en slagingskansen De planvoorraad is niet statisch maar voortdurend in beweging. De dynamiek in de projecten en gebieds ontwikkeling is groot. Projecten kunnen vertragen of versnellen, vervallen en/of in de loop der tijd worden aangepast in fasering, omvang en/of programmering. Er komen nieuwe projecten bij door (besluitvorming over) nieuwe plannen en gebieden. Dit gaat het hele jaar door waardoor de planvoorraad steeds wijzigt. De planvoorraad speelt een belangrijke rol in het beoordelen van een mogelijke jaarlijkse bouwproductie. De planvoorraad was en is –met ruim 68.000 woningen voor de periode 2026 t/m 2030 - op orde. Dat ondanks een goede planvoorraad de ambitie van 7.500 woningen per jaar niet wordt gehaald, komt door verslechterde economische omstandigheden, knelpunten zoals arbeidstekorten en netcongestie (zie
1.7 marktomstandigheden), onzekerheden wat betreft rijksbeleid en het gegeven dat projecten complexer worden omdat er steeds meer gebouwd moet worden in bestaand stedelijk gebied. Met name in 2023 en 2024 zijn hierdoor relatief veel projecten doorgeschoven.
Met de update per 1 januari 2026 komt de planvoorraad voor de komende twee jaar – de resterende periode van het Woningbouwplan – uit op circa (afgerond) 27.000 woningen. Dit aantal is exclusief tijdelijke woningen en exclusief het project De Nieuwe Kern3.
In tabel 4 is deze dynamiek terug te zien. Het verloop van de planvoorraad van de afgelopen jaren is hierin weergegeven. De cijfers per 1 juli 2023 en 1 juli 2024 laten zien dat er toen nog geen sprake was van herstel van de woningbouwproductie. Er is sprake van relatief veel vertraging en uitstel (zie gele arcering in tabel 4). Per 1 juli 2025 is het beeld gunstiger: de planvoorraad voor de tweede helft van 2025 is een stuk hoger dan in 2024 en 2026 ziet er qua planvoorraad ook goed uit. 3 Amsterdam realiseert in het project De Nieuwe Kern, op grondgebied van Ouder-Amstel, in totaal circa 6.200 woningen
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
15
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Tabel 4. dynamiek planvoorraad Planvoorraad start bouw
01-jul-22
01-jan-23
01-jul-23
01-jan-24
01-jul-24
01-jan-25
01-jul-25
01-jan-26
2022
11.713**
8.401*
8.401*
8.401*
8.401*
8.401*
8.401*
8.401*
2023
16.114
12.453
6.659**
5.154*
5.154*
5.154*
5.154*
5.154*
2024
16.171
16.896
14.615
11.384
7.765**
4.541*
4.541*
4.541*
2025
15.628
15.863
19.337
16.784
13.003
13.819
9.928**
6.053*
2026
8.885
10.789
12.228
15.389
14.074
13.835
14.658
15.598
2027
5.149
6.822
10.213
11.735
15.734
14.337
13.119
11.131
Totaal aantal woningen
73.660
71.224
71.453
68.847
64.131
60.087
55.801
50.878
* Gestart ** Gestart + gepland bij elkaar opgeteld
Bron: Basisbestand Woningbouw
1.5 Planvoorraad 2026 tot en met 2030 In de planvoorraad is overmaat nodig, er zullen altijd – door onvoorziene omstandigheden – projecten vertragen. Deze overmaat is aanwezig. Voor de periode 2026 t/m 2030 staan er ruim 68.000 woningen in de planvoorraad, gemiddeld ca. 13.600 per jaar (zie figuur 5). Om hiermee langjarig een ambitie van 7.500 woningen per jaar te halen, zal het slagings percentage omhoog moeten en/of is aanvulling van de planvoorraad noodzakelijk. Ter illustratie: in 2025 lag het slagingspercentage op 44% maar in de jaren 2020, 2021 en 2022 boven de 50%. Onder gunstige economische omstandigheden en een stabiele omgeving, kan dit hoger worden. De zorg voor voldoende nieuwe plannen en locaties om woningen te kunnen bouwen is onderdeel van
de Ontwikkelstrategie 2035, die op 27 juni 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In de Ontwikkel strategie is uitgewerkt hoe de stad op verantwoorde wijze door kan groeien, om de bouw van 20.000 extra woningen (als aanvulling op de huidige planvoorraad) mogelijk te maken. De komende tijd wordt verder gewerkt aan de verkenning van mogelijke nieuwe bouwplannen, ook voor de periode na 2030.
Vanwege onder meer langlopende projecten (met bijvoorbeeld nog de oude ‘30-70’ verhouding), afwijkende bestuurlijke besluiten (bijvoorbeeld het woonprogramma voor Strandeiland, Sluisbuurt en Amstel III) en de toegestane ‘30-40-30’ in transformatie projecten (mits een corporatie de sociale huurwoningen afneemt), zal het uitgangspunt ‘40-40-20’ nooit precies terug te vinden zijn in de bouwcijfers of planvoorraad.
Planvoorraad per segment Het effect van de inzet op ‘40-40-20’ is zichtbaar in de planvoorraad: voor de periode 2025 t/m 2030 is 68% geprogrammeerd als betaalbare huur (zie figuur 5). Ter vergelijking: in 2018 bestond slechts 39% van de gerealiseerde woningen uit betaalbare huurwoningen (sociaal- en middensegment).
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
16
1
Figuur 5. Planvoorraad 2026 t/m 2030
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Planvoorraad per type locatie In tabel 5 en figuur 6 is de planvoorraad (geplande start bouw van woningen) naar type locatie weergegeven. Te zien is dat er voor het overgrote deel in bestaand stedelijk gebied gebouwd moet gaan worden. Het aandeel Transformatiegebieden – en transformatie projecten > 100 woningen bedraagt 60% en Stedelijke vernieuwingsgebieden 18%. De productie in deze gebieden – waar de gemeente niet de volledige regie heeft - is lastig voorspelbaar en minder zeker. Bij transformaties kunnen erfpachters en eigenaren, bij verslechterde omstandigheden, er vroeg of laat in het proces ook nog voor kiezen om de huidige functie te handhaven en niet te transformeren naar woningbouw. In stedelijke vernieuwingsgebieden is veelal sprake van intensieve participatietrajecten en zijn met name corporaties aan zet. Het grote aandeel bestaand stedelijke gebied zorgt derhalve voor grotere onzekerheid wat betreft de toekomstige woningbouwproductie.
Bron: Basisbestand Woningbouw
Tabel 5. Planvoorraad 2026 t/m 2030 naar type locatie Planvoorraad 2026 t/m 2030 naar type locatie gemeentelijke/uitleglocatie
13.408
20%
stedelijke vernieuwing
12.409
18%
transformatiegebieden en -projecten > 100 won.
41.161
60%
overige locaties
1.174
2%
TOTAAL
68.152
100%
Bron: Basisbestand woningbouw
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
17
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Figuur 6. Planvoorraad 2026 t/m 2030 per type locatie in beeld
Gemeentelijke locaties Ontwikkelbuurten/Stedelijke Vernieuwing Transformatiegebieden
Disclaimer • Aan deze kaart kunnen geen rechten worden ontleend. • De kaart geeft het kenmerkende karakter aan per gebied, dit is geen exacte weergave van de eigendomssituaties en/of bouwlocaties. • De kaart is excl. overige locaties < 100 woningen. Bron: Basisbestand Woningbouw
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
18
1
Hardheid van plannen Behalve dat het type plan invloed heeft op de risico’s en gevoeligheid bij de voortgang en uitvoering van projecten, is de “hardheid” van het plan ook een indicator. Van de planvoorraad 2026 t/m 2030, totaal ruim 68.000 woningen, bevindt 75% van de geplande woningen, circa 51.000 woningen zich in fase 4 “Voorbereiding en uitvoering”. Dit betekent dat er een Investeringsbesluit is genomen en het plan zich in de uitvoerende fase bevindt. Als we alleen kijken naar de komende twee jaar, 2026 en 2027, dan bevindt 91% van de geplande woningen zich in fase 4. Dit is voor deze termijn een voldoende resultaat.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Tabel 6. Gepubliceerde tenders met woningbouw in 2025 Tender
Programma
1
Noord Kavel A3 – De Punt (‘t Warderschip)
155 woningen middenhuurwoningen
2
Sluisbuurt kavel 10A2
100 woningen (70 middenhuurwoningen en 30 vrijesectorwoningen)
3
Zuidas, Kenniskwartier kavel 2C
60 middenhuurwoningen en 15 vrijesectorwoningen
4
Strandeiland, Pampusbuurt West P9 en P10
350 woningen, 35% - 40% middenhuurwoningen en 60% - 65% vrijesectorkoop.
5
Centrumeiland kavel 0202
55-65 middenhuurwoningen
bron: Tenderteam
De resterende 25%, circa 17.000 woningen die gepland zijn t/m 2030, bevinden zich nog grotendeels in de voor bereidende fasen 0 t/m 3. Aan nieuwe investerings besluiten zal hard moeten worden gewerkt. Overigens wordt niet voor alle projecten een Investeringsbesluit (afsluiting van Fase 3) genomen. Voor bijvoorbeeld kleinere transformatieprojecten en ACE-projecten komt het voor dat kan worden volstaan met een anterieure overeenkomst of wijziging van de erfpachtovereenkomst.
1.6 Tenders De gemeente werkt op gemeentelijke locaties onverminderd hard door aan tenders. In 2025 zijn vijf tenders met woningbouw op de markt gebracht (hetzelfde aantal als 2024). Naar verwachting zal het in 2026 meer tenders zijn omdat een aantal geplande tenders is doorgeschoven naar 2026. Het aantal inschrijvers blijft op peil. In 2025 zijn de optierechten van 5 tenders voor woningbouw van start gegaan. Deze tenders waren in 2024 gepubliceerd. De optierechten duren circa 2 jaar waarna de grond in erfpacht wordt uitgegeven.
Voor de tweede keer is er een optierecht van een tender door de winnende marktpartij aan de gemeente teruggegeven. Beethoven kavel 2 werd teruggegeven (door dezelfde partij als de eerste keer) en er wordt een nieuwe tender voorbereid.
in 2024 met 1,1% groeide en in 2023 met 0,6% kromp. De Nederlandse economie heeft het ondanks toegenomen geopolitieke spanningen redelijk goed gedaan in 2025. De groei in 2025 komt voornamelijk door toegenomen uitgaven van consumenten en overheden5.
Een aantal optierechten van tenders die in 2021-2023 zijn gegund, is verlengd vanwege de bijzondere markt omstandigheden. Door deze omstandigheden kan het lastig zijn om tenders uit eerdere jaren tot realisatie te brengen.
De Nederlandse economie is in de loop van 2025 in rustiger vaarwater gekomen na een aantal ongunstige jaren. Zo groeide de Nederlandse economie (BBP) volgens het DNB met 1,7% in 20254, nadat de economie
De investeringen in vaste activa (waaronder woningen en andere gebouwen) door huishoudens en bedrijven bleven achter bij dit beeld. Dit komt voornamelijk doordat relatief veel investeringsbeslissingen in 2023 en 2024 werden uitgesteld of zelfs niet doorgingen vanwege verslechterde business cases. De belangrijkste redenen voor de verslechterde business cases waren de sterk gestegen rente in 2022, de sterk gestegen kosten van investeringen (zoals bouwkosten van woningen en andere gebouwen), beleidswijzigingen en toegenomen economische en (geo)politieke onzekerheid. Hierbij zorgde bijvoorbeeld de aankondiging van de Wet betaalbare huur voor veel onzekerheid bij beleggers over het toekomstige rendement van middenhuurwoningen en
4 https://www.dnb.nl/algemeen-nieuws/persbericht-2025/ opmerkelijk-hogere-groei-nederlandse-economie
5 https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/85880NED/ table?ts=1766053753598
1.7 Marktomstandigheden Nederlandse economie komt in 2025 weer in rustiger vaarwater
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
19
1
leidde de invoering van de wet (in combinatie met andere beleidswijzigingen) voor een toename van voormalige huurwoningen naar de koopsector (uitponden)6.
de doorlooptijd van projecten toeneemt en dat de pijplijn aan woningen die nog gerealiseerd moet worden toeneemt.
Prijzen woningen in 2024 en 2025 sterk toegenomen
Investeringen in woningen trekken naar verwachting in 2026 verder aan
In 2024 en 2025 namen de prijzen van koopwoningen in Nederland sterk toe (circa 8-9% per jaar), na een prijsdip in 2023 (-3% per jaar).7
In 2026 nemen de investeringen in woningen en andere gebouwen volgens het CPB naar verwachting verder toe. Het CPB verwacht dat de investeringen door huishoudens en bedrijven (waar ook woninginvesteringen onder valt) met meer dan 3% zal toenemen.9 Ook de verwachting van het CPB dat de economie gematigd blijft groeien (1,4% in 2026), dat de inflatie minder sterk stijgt (2,3% in 2026), dat de koopkracht blijft toenemen (1,3% in 2026) en dat de (lange) rente stabiel blijft is gunstig voor de Nederlandse woningmarkt. Wel blijven er verschillende uitvoeringsproblemen, zoals netcongestie, personeelstekorten en stikstof, die kunnen leiden tot een beperktere groei van de investeringen in woningen (zie Amsterdamse context). Ook het vertrouwen van beleggers, geopolitieke ontwikkelingen en overheids beleid kunnen invloed hebben op de investeringen in nieuwe woningen.
De vraag naar woningen blijft relatief hoog in Nederland, terwijl het aanbod hierbij achterblijft. Hierdoor hebben de sterk gestegen inkomens van huishoudens geleidt tot een hogere leencapaciteit van potentiële kopers en daarmee ook tot een forse stijging van de woningprijzen die de inflatie ruimschoots overtrof (ruim 3%). Ook de huurprijzen zijn in 2025, als gevolg van de inkomens stijgingen en inflatie in voorgaande jaren, met een stijging van 5% fors toegenomen.8 De gestegen koop- en huur prijzen hebben vanwege hogere verwachte opbrengsten een positief effect op woningbouwprojecten, waardoor ze financieel sneller rond te rekenen zijn. De groei van de landelijke woningvoorraad blijft in 2025 met naar schatting ruim 80.000 woningen (door nieuwbouw en toevoegingen bij bestaande panden), achter bij de beleidsambities en is ook tussen de 5% en 10% lager dan in 2024. Wel ligt het aantal nieuwbouw vergunningen in 2024 en 2025 hoger dan in voorgaande jaren, waardoor het waarschijnlijk lijkt dat het aantal opleveringen op korte termijn in Nederland weer wat toeneemt. Een zorgenpunt hierbij is wel dat
6 https://www.kadaster.nl/-/investeerders-3e-kwartaal-2025woningbezit-investeerders-neemt-verder-af?redirect=%2Fzakeli jk%2Fwoningmarkt%2Finvesteerders-op-de-woningmarkt 7 https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/85773NED/ table?ts=1766480716395 8 https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/84824NED/ table?ts=1766481916805
Nieuwbouw van 7.500 woningen
verlaagd en daarmee investeringen tot begin 2026 worden uitgesteld om hiervan te profiteren.11 Bij JLL zien ze dat de investeringen tot nu toe achterblijven ten opzichte van een jaar geleden.12 Bij alle partijen bestaat het beeld dat de investeringen door Nederlandse institutionele partijen is toegenomen, terwijl de investeringen door buitenlandse beleggers en andere (kleinere) private partijen achterblijft. Ook zien de meeste partijen dat investeringen bij bestaande woningen is toegenomen, terwijl dit bij de nieuwbouw vooralsnog niet zichtbaar is.
Amsterdamse context Zoals in de paragraaf hierboven vermeld, lijkt er sprake van voorzichtig herstel voor de woningmarkt, tegelijker tijd ervaren zowel marktpartijen als woningcorporaties nog steeds verschillende knelpunten bij nieuwbouw. De gemeente Amsterdam voert structureel overleg met marktpartijen en woningcorporaties om zicht te houden op deze knelpunten. In gesprekken met markt partijen, woningcorporaties en ambtelijk opdrachtgevers binnen de gebiedsontwikkeling zijn de volgende knelpunten meermaals genoemd:
Netcongestie
In 2025 lijkt een voorzichtig herstel te hebben opgetreden op de (woning)beleggingsmarkt die naar verwachting ook doorzet in 2026. Zowel Capital Value als CBRE10 zien dat de investeringen in woningen in 2025 (tot nu toe) hoger liggen dan (in dezelfde periode) van 2024. Ook bij Cushman & Wakefield zien ze dat de investeringen in de woningmarkt beginnen toe te nemen, al verwachten ze voor 2025 als geheel niet hoger ligt dan in 2024 mede vanwege het feit dat de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2026 wordt
Netcongestie blijft ook in het komende decennium een urgent en kritiek probleem voor de woningbouw. Door schaarste op het stroomnet lopen woningbouwprojecten op de middellange termijn risico op vertraging. Voor zowel ontwikkelaars als de gemeente zorgt netcongestie voor grote onzekerheden met betrekking tot de aansluiting van woningen op het stroomnet. Concrete en structurele oplossingen op lokaal en nationaal niveau zijn noodzakelijk om de woningbouwproductie op peil te houden.
9 https://www.cpb.nl/system/files/cpbmedia/CPB_Raming-macroeconomische-verkenning-2026.pdf 10 CBRE (2025). ‘2025 Mid Year Real Estate Market Outlook Rapport’. Capital Value (2025). ‘Market update Dutch residential market Q3 2025’.
11 Cushman & Wakefield (2025). ‘The Netherlands outlook 2026’. 12 JLL (2025). ‘Insights The Netherlands living market dynamics Q3 2025’.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
20
1
Vanaf 1 juli 2026 verandert de werkwijze van netbeheer ders t.a.v. kleinverbruik. Tot deze datum wordt nog capaciteit voor de woningbouw gereserveerd. Na 1 juli 2026 komen zowel aanvragen voor woningbouw (kleinverbruik) als grootverbruik op één integrale wachtlijst en vervalt de reserveringssystematiek. Deze ontwikkeling heeft in potentie vergaande gevolgen voor gemeentelijke ambities op het gebied van economische groei, duurzame mobiliteit, de warmtetransitie en de gebiedsontwikkeling. De gemeente is nauw aangehaakt bij de invoering van de nieuwe werkwijze en bereid zich voor op het aangepaste proces met betrekking tot de integrale wachtlijst en het aanvragen van prioriteit voor woningbouwprojecten.
Stapeling van ambities Sinds 2023 zet het college in op de Impuls Gewoon Goed. Deze impuls beoogt de haalbaarheid van woningbouw projecten te vergroten, zonder dat daarbij wordt ingeleverd op de kwalitatieve ondergrens die nodig is voor een goede en complete stad. Kern is het voorkomen van stapeling van ambities binnen woningbouwplannen. (zie 3.2 Impuls Gewoon Goed). Gewoon Goed is positief ontvangen, partijen ervaren echter wel dat bij plannen van vóór deze periode het nog steeds voorkomt dat hoge ambities en eisen zijn vastgelegd, waardoor projecten lastig haalbaar zijn en vertraging kan ontstaan. Als er iets misgaat, is er – door het strakke kader - geen of nauwelijks ruimte voor partijen om bij te sturen.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Vergunningverlening
Personeelstekorten
Er is bij partijen behoefte aan een meer gecentraliseerde aanpak voor vergunningverlening. De gemeente voert intern gesprekken met de inzet dat (grotere) woningbouw projecten voorrang krijgen bij vergunningverlening. Bestaande mogelijkheden om vertraging bij vergunning verlening te verminderen, zoals het vooroverleg, zijn niet altijd bekend bij de marktpartijen. Op die manier kunnen de partijen zelf ook bijdragen aan een sneller proces door scherper te sturen op het indienen van complete aanvragen. Hierover worden met de markt gesprekken gevoerd.
De personeelstekorten zijn nog steeds een probleem. De zorgen over personeelstekorten gaan over zowel tekorten bij de bouwbedrijven en corporaties als bij de gemeente. De gemeente zet beschikbare capaciteit primair in voor de uitvoering van projecten, waardoor er voor nieuwe initiatieven vanuit de markt niet altijd en overal capaciteit beschikbaar is.
Middensegment Met de invoering van de Wet Betaalbare Huur en het nieuwe gemeentelijk beleid voor midden huurwoningen is er duidelijkheid gekomen over de mogelijkheden in dit segment. Vanuit de markt is er vooral behoefte aan rust op dit dossier.
Investeringscapaciteit corporaties Amsterdamse corporaties ervaren toenemende beperkingen in hun investeringsruimte. De noodzakelijke inzet op onderhoud en verduurzaming van de bestaande voorraad vraagt substantiële middelen, zonder dat hier extra opbrengsten tegenover staan. Daarmee is de opgave voor de komende jaren fors groter dan wat binnen de huidige investeringscapaciteit gerealiseerd kan worden.
Terughoudendheid buitenlandse investeerders Uit signalen uit de markt blijkt dat met name buitenlandse investeerders nog steeds terughoudend zijn wat betreft nieuwe investeringen. Factoren die hierbij worden genoemd zijn het fiscale regime en de mate van stabiliteit in landelijk beleid. Voor Amsterdam is buitenlands kapitaal noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan de hoge woningbouwambitie. Foto: Delmira Harkisoon - Nieuwbouw op de KPN-driehoek Amsterdam Noord Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
21
1
1.8 Financiële context Vereveningsfonds / MPG De stand van het Vereveningsfonds is voor het laatst halverwege 2025 door de raad vastgesteld met het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 (MPG2025). De vereveningsruimte is in 2025 afgenomen doordat er nieuwe plannen zijn vastgesteld met een financieel tekort. Er zijn 6 nieuwe plannen vastgesteld. Hiermee zijn circa 6.300 woningen aan de portefeuille toegevoegd waarvan afgerond 40% sociale huur, 36% middensegment en 24% vrije sector woningen. De kosten voor de gebiedsontwikkeling blijven flink toenemen. Netcongestie is een groot knelpunt en leidt tot vertraging van gronduitgiftes. Door het uitblijven van commerciële gronduitgiften zullen de tussentijdse winstverwachtingen de komende 5 tot 10 jaar beperkt zijn. Kansen zijn extra rijkssubsidies en eventueel aanvullende transformaties. De ontwikkeling van het Vereveningsfonds is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Toenemende inflatie en rentestijgingen kunnen ervoor zorgen dat de positieve ramingen omslaan naar negatieve ramingen. In het geval ontwikkelaars en corporaties niet gaan bouwen komen er geen (grond)opbrengsten binnen. Het blijft nodig om sterk te sturen op de uitvoerings kosten en er is in de huidige plannen geen ruimte voor het toevoegen van extra kostenverhogende ambities.
Het Vereveningsfonds is halverwege 2025 nog steeds toereikend om alle door de raad vastgestelde plannen uit te voeren. Verlieslatende plannen, met name de stedelijke vernieuwingsprojecten in Zuid-Oost, Nieuw-West en Noord, worden betaald
met winstgevende kantoorlocaties, vrijesectorwoningen, werklocaties en rijkssubsidies. Dit is in lijn met het uitgangspunt van ongelijk investeren voor gelijke kansen. Daarbij moet wel sterk worden gestuurd om kostenstijgingen te voorkomen en er is geen ruimte voor extra ambities die geld kosten. De woningbouwplannen die de laatste jaren zijn vast gesteld zijn per saldo verlieslatend. Om dit in de toekomst te blijven doen zijn voldoende winstgevende plannen nodig, bijdragen uit de algemene middelen of rijksmiddelen. In de toekomst zijn minder winstgevende kantoor- en werklocaties beschikbaar en door de complexe bouwopgave in een verdichtende stad neemt de kostenkant van de gebiedsontwikkeling toe. Daarbij komt dat het verdienvermogen van de huidige portefeuille de komende 10-15 jaar nagenoeg geheel nodig is voor eerder gemaakte afspraken met betrekking tot onder andere de afdrachten aan de algemene middelen en de reserve Schaalsprong en de kosten voor de bereikbaarheid die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Hiermee komt er op de langere termijn beperkt nieuwe vereveningsruimte beschikbaar. Voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds op de langere termijn is het nodig om de portefeuille ook aan te vullen met meer positieve plannen. In het voorjaar van 2026 zal het MPG 2026 – met meer recente cijfers - ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
Rijkssubsidies Eind 2025 is aan Amsterdam een bedrag van ruim € 232 miljoen aan rijkssubsidies toegekend om de woningbouw te bevorderen. Hiermee wordt de bouw van 21.700 woningen mogelijk gemaakt voor ongeveer 44.000 Amsterdammers. Het bedrag is opgebouwd uit: • ca. € 12 miljoen voor inframaatregelen voor de ontsluiting en bereikbaarheid van 3.000 extra woningen in het grootschalige woningbouwgebied Amsterdam Zuidoost. • Ca. € 103,5 miljoen voor de HOV-verbinding ZaanIJ corridor in de Van Hasseltzone • Ca. € 62,3 miljoen voor de Nieuwe Sloterweg en een fietsbrug, die 5.300 woningen mogelijk maken • Ca. € 44,2 miljoen Gebiedsbudget voor groenblauwe investeringen in IJburg en Zeeburgereiland • Ca. 10,3 miljoen Gebiedsbudget voor toekomstbestendigheid en (her)inrichting van de openbare ruimte in Amsterdam Zuidoost. Alle bedragen zijn inclusief BTW en onder voorwaarde van 50% cofinanciering. In januari 2026 worden de toekenningen definitief vastgesteld in het Bestuurlijk Overleg MIRT.
Realisatiestimulans Om langdurig (betaalbare) woningbouw te realiseren, is een structurele bijdrage vanuit het rijk noodzakelijk. Gemeenten kunnen vanaf 2026 een bijdrage van € 7.000 (ex BTW) ontvangen per betaalbare woning waarvan zij de start bouw registreren. Hiervoor is circa € 2,5 miljard beschikbaar tot en met 2030. De bijdrage wordt in het jaar na registratie uitgekeerd. De eerste uitkeringen worden gedaan over de woningen waarvan de bouw in 2025 is gestart. De bijdrage is bedoeld voor het publieke tekort bij de realisatie van betaalbare woningbouw. Amsterdam zal de bijdrage opnemen in het Vereveningsfonds om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
22
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
NPLV-afspraken Het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) (gestart in 2022) richt zich op het verbeteren van leefbaarheid, veiligheid en betaalbaar wonen in 20 stedelijke focusgebieden in Nederland. Amsterdam kent 2 NPLV-gebieden: Nieuw-West en Zuidoost. Voor de NPLV-gebieden geldt dat de realisatiestimulans besteed moet worden in de gebieden. Daarnaast ontvangen gemeenten voor de NPLV-gebieden een opslag op de realisatiestimulans voor dekking van investeringen in de Openbare ruimte en collectief maatschappelijke Voorzieningen (ORV) en voor ambtelijke capaciteit. Deze opslagen zijn bedoeld voor randvoorwaardelijke maatregelen voor woningbouw.
Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) De gemeente Amsterdam heeft in 2025 één aanvraag ingediend en toegekend gekregen voor de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, ten behoeve van de realisatie van projecten met studentenhuisvesting. Voor de bouw van 275 permanente studentenwoningen op de Cruquiusweg is € 2.475.000 toegekend.
Foto: Jurian Glas Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
23
1
1.9 Tijdelijke regeling Transformatie-Impuls Een groot deel (60%) van de woningbouw in Amsterdam dient in de periode tot en met 2030 in transformatie gebieden en op transformatielocaties plaats te vinden. Transformaties zijn intrinsiek moeilijkere en risicovollere projecten dan ontwikkeling door middel van tenders. De tijdelijke regeling transformatie-impuls die op 18 januari 2022 door het college is vastgesteld heeft als doel om de realisatie van transformatieprojecten met betaalbare woningen te stimuleren. De transformatie impuls betreft een generieke tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten. Projecten maken goed gebruik van de transformatieimpuls en de toepassing leidt tot snellere totstandkoming van afspraken met marktpartijen. Sinds de invoering van de transformatie-impuls (2022 t/m 2025) zijn in totaal circa 34 projecten waarbij de toepassing van de impuls overeengekomen is in een Afsprakenbrief. Twee projecten zijn inmiddels afgevallen. Voor 2025 geldt dat de toepassing van de transformatie impuls bij tien projecten een Afsprakenbrief overeengekomen is. Hiermee is de ambitie om meer dan 3.000 woningen13 te realiseren, waarvan bij circa 1.675 betaalbare woningen de Transformatie-impuls is toegepast.14 Gegeven de uitdagingen om
13 Let op: het gaat hier niet om aantallen start bouw, maar om toegestane woonprogram-ma’s bij projecten in voorbereiding. Of deze transformatieprojecten ook echt gerealiseerd worden, zal de toekomst leren. 14 In deze optelling zijn de sociale huurwoningen die worden afgenomen door woningcorpo-raties niet meegenomen. Deze zijn uitgesloten van de toepassing van de Transformatie-impuls.
de (betaalbare) woningbouwambitie te halen, blijft de transformatie-impuls een welkom instrument om tot overeenkomsten te komen met marktpartijen. Juist bij de complexe transformatieprojecten, met ingewikkelde marktomstandigheden, vergroot de transformatieimpuls de haalbaarheid en stimuleert de impuls daarmee het realiseren van betaalbare woningbouw. Zodoende is besloten de transformatie-impuls te verlengen tot 01-01-2027.
1.10 Ontwikkelingen Wet Regie Volkshuisvesting Op 3 juli 2025 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetvoorstel voor de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Met dit wetsvoorstel krijgen Rijk, provincies en gemeenten meer mogelijkheden om te sturen op het aantal, de locatie en de doelgroep van nieuw te bouwen woningen. Zo kunnen zij de regie op de volkshuisvesting hernemen en invulling geven aan de grote woningbouwopgave. Het bouwen van jaarlijks 100.000 nieuwe woningen, waarvan twee derde betaalbaar en 30% sociale huur.
Nieuwbouw van 7.500 woningen
de woningbouw segmentering en voor de verdeling naar doelgroepen binnen de stad.
Bestuursopdracht Bouwen voor een complete stad De gemeente Amsterdam wil bouwen aan een complete stad, met aandacht voor een toegankelijke woningmarkt, leefbaarheid, duurzaamheid, economie en bereikbaar heid. In de praktijk staan deze ambities onder druk door beperkte ruimte, financiële middelen, capaciteit en knelpunten zoals netcongestie. In april 2025 is er een Rekenkamerrapport verschenen, getiteld Bouwen aan de Complete Stad. Volgens het rapport is er een structurele disbalans tussen ambities en beschikbare middelen in Amsterdam. Dit is in lijn met de constatering dat voor een gezond en weerbaar Vereveningsfonds het noodzakelijk is om de portefeuille op de langere termijn aan te vullen met meer positieve plannen (zie 1.8 Financiële context)
De behandeling van de novelle in de Tweede Kamer staat voor het eerste kwartaal van 2026 op de planning.
Om deze spanning beter in beeld te krijgen, heeft het college besloten tot een bestuursopdracht. Deze opdracht moet inzichtelijk maken welke opties de gemeente heeft om deze disbalans te herstellen, door de financiële, programmatische en faserings mogelijkheden en daarbij behorende consequenties in beeld te brengen. Daarbij wordt gekeken naar wat, voor wie, waar en wanneer er gebouwd kan worden, en wat dat betekent voor de stad en haar inwoners. De opdracht dient met name als voorbereiding op een nieuwe bestuursperiode.
Na de instemming van de Tweede Kamer met de novelle kan de Eerste Kamer het wetsvoorstel en de novelle gelijktijdig behandelen. Voor Amsterdam is het nog afwachten welke gevolgen de Wet precies zal hebben, zowel voor de sturing op woningbouwlocaties
De scope is breed: niet alleen gebiedsontwikkeling, grondexploitaties en het Vereveningsfonds, maar ook effecten op bestaande buurten, inwoners, infrastructuur en voorzieningen worden meegenomen. Het gaat dus niet alleen om bouwen, maar ook om het beheersen van
In het najaar van 2025 heeft de minister de novelle bij de Wet Versterking regie op de volkshuisvesting aan de Tweede Kamer verzonden. In de novelle repareert de minister 3 amendementen die onuitvoerbaar of juridisch niet houdbaar zijn.
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
24
1
Nieuwbouw van 7.500 woningen
de effecten op de stad als geheel, met het oog op een evenwichtige groei. Er worden geen besluiten genomen in de bestuursopdracht, maar “knoppen”, oftewel mogelijkheden en consequenties, worden verkend. Met deze opdracht wordt invulling gegeven aan een belangrijk deel van de aanbevelingen uit het Rekenkamerrapport. De analyse richt zich op de komende 8 à 10 jaar, en zal input leveren voor de nieuwe collegeperiode. Het zal steeds lastiger worden om voor de ambities van het college ruimte te vinden en deze vanuit de inkomsten van de gebiedsontwikkeling te bekostigen. Tel daarbij op dat nieuwe opgaven als klimaatneutraal bouwen en klimaatadaptatie moeten worden ingepast en het beheer en onderhoud van de stad om stevige inzet vraagt. De conclusie is dat het nieuwe bestuur keuzes zal moeten maken.
BeemFlights - Nieuwbouw in Overhoeks Amserdam Noord Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
25
2
Bouwen van een goede mix
Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
26
2
Bouwen van een goede mix
Het is belangrijk om te bouwen naar de behoeften van woningzoekenden in de stad. Dit vraagt om een goede mix in financieringscategorieën en woning groottes, waarbij ook de omliggende buurten worden meegenomen in de afwegingen. De vraag vanuit verschillende doelgroepen, huishoudens en inkomensklassen overstijgt echter ruimschoots het aantal woningen dat kan worden bijgebouwd. In vrijwel elk segment is er sprake van een tekort. Het is complex om stedelijk te sturen op een gedifferentieerd woningaanbod. Uiteindelijk worden stedelijke nieuwbouw ambities vertaald op projectniveau. De sturingsmogelijk heden worden hierbij sterk bepaald door de locatie. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over de start bouw van betaalbare woningen, start bouw woningen voor doelgroepen, de (nieuwe) werkwijze gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering en het uitgangspunt 40-40-20 in transformatiegebieden.
Foto: Jurian Glas - Struijckenkade Slotermeer Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025
27
2
2.1 Sociale corporatiewoningen Start bouw 2025 In 2025 zijn 1.515 sociale corporatiewoningen in aanbouw genomen. Deze woningen worden onder de huurgrens van € 900,07 (prijspeil 2025) verhuurd. Het gaat om totaal 17 projecten, voor het merendeel – 66% – in Noord, Zuidoost en Nieuw-West. Van de in 2025 in aanbouw genomen sociale corporatie woningen, zijn de volgende voor specifieke doelgroepen: • Er is gestart met 147 sociale geclusterde ouderen woningen. Alleen woningen die specifiek gebouwd en gelabeld worden voor ouderen (geclusterde bouw, inclusief een gemeenschappelijke ruimte), tellen mee in deze nieuwbouwcategorie. • Er zijn 9 sociale rolstoelwoningen in aanbouw genomen, verspreid over drie projecten. • Er zijn het afgelopen jaar door corporaties geen jongeren- en studentenwoningen gerealiseerd. Ook voor deze categorie geldt dat alleen nieuwbouw woningen meetellen die specifiek voor deze doelgroep worden gebouwd. Woningen kunnen op moment van oplevering alsnog gelabeld worden als jongeren- of studentenwoning.
Tabel 7. Start bouw sociale corporatiewoningen per corporatie Corporaties De Alliantie
Start bouw 2025 321
Duwo
0
Eigen Haard
364
Lieven de Key
170
Rochdale
305
Stadgenoot
76
Woonzorg
65
Ymere
214
Totaal excl. tijdelijke woningen
1.515
Bron: Basisbestand Woningbouw
2.2 Middenhuurwoningen Start bouw 2025
Prognose 2026
In 2025 zijn er 21 projecten in aanbouw genomen met in totaal 1.644 middenhuurwoningen (huur vanaf € 900,07 tot maximaal ca. € 1.300 prijspeil 2025, afhankelijk van het beleid bij afsluiten overeenkomst). Van deze 21 projecten zijn er 3 projecten van een wooncoöperatie (Eureka! De Torteltuin en Akropolis).
Voor 2026 staan er ruim 4.000 sociale corporatie woningen in de planning. Een aantal start bouw van circa 1.900 à 2.500 sociale corporatiewoningen, conform de samenwerkingsafspraken tussen corporaties, huurders en gemeente, lijkt in 2026 haalbaar.
Het aantal middenhuurwoningen ligt in 2025 een stuk hoger dan in 2023 en 2024, toen respectievelijk 314 en 1.006 middenhuurwoningen in aanbouw zijn genomen. Een stijgende lijn is zichtbaar.
Hiernaast is door de corporaties ook nog op Strandeiland, project Makerskade, gestart met de bouw van 349 flexwoningen (zie 3.3 Inzet op tijdelijke woningen).
De duidelijkheid die ontstaan is door de invoering van de Wet betaalbare huur heeft bij deze toename van het aantal middenhuurwoningen zeker een rol gespeeld.
Bouwen van een goede mix
Bij middenhuurwoningen is de omvang van de woning een specifiek aandachtspunt. In de nieuwbouwprogrammering wordt ingezet op een gedifferentieerd aanbod. Waar mogelijk en wenselijk, worden in projecten ook grotere middenhuurwoningen uitgevraagd. Uitgangspunt is dat per gebied en locatie wordt bekeken en bepaald wat haalbaar en wenselijk is voor het woningbouwprogramma. In transformatiegebieden, waar de gemeente minder sturing heeft, staat de woninggrootte onder druk. De combinatie van gestegen bouwkosten en huur regulering maakt de realisatie van grotere middenhuur woningen (>70 m2 gbo) in toenemende mate financieel niet haalbaar. In de Halfjaarrapportage Woningbouw 2025 is gerapporteerd over de gemiddelde woninggrootte in de nieuwbouw. Hieruit kwam naar voren dat het gemiddelde m2 gbo de laatste vier jaar rond de 59 m2 gbo lag. In de Halfjaarrapportage 2026 volgt een analyse over de woninggrootte van de nieuwbouwproductie in 2025.
Prognose 2026 In 2026 is het aantal geplande middenhuurwoningen met 4.515 woningen een stuk hoger dan aan de start van 2025 (3.276 woningen). De verwachting is dan ook dat de stijgende lijn zich voortzet en 2026 voor de midden huurwoningen een beter jaar wordt dan 2025.
Wet betaalbare huur Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Deze wet heeft een nieuw segment in de huurmarkt geïntroduceerd: de gereguleerde middenhuurwoningen. Dit betreft woningen met een kwaliteitsniveau van 144 tot en met 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel, met een huurprijs tussen € 900,07 en € 1.303,30 (prijspeil 2025, inclusief nieuwbouwopslag). De maximale huurprijs van deze woningen wordt bepaald op basis van de woningkwaliteit. De middenhuurregeling is uitsluitend van toepassing op nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 worden Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025