Jaarrapportage Woningbouw 2025.pdf

28

2

afgesloten. Voor nieuwbouwwoningen die in aanbouw worden genomen voor 1 januari 2028 biedt de wet een toeslag van 10% op de vastgestelde middenhuurprijzen. De Wet betaalbare huur reguleert de huren maar niet de instandhouding van een huurwoning, daarom heeft de gemeente aanvullend beleid voor de bouw van middenhuur in Amsterdam.

Beleidsregels voor de realisatie van middenhuur 2025 Per 1 juli 2025 is nieuw Amsterdams beleid inwerking getreden voor de realisatie van middenhuurwoningen. Dit beleid sluit zo goed mogelijk aan op de Wet betaal­ bare huur en zorgt ervoor dat middenhuurwoningen ten minste 25 jaar als een middenhuurwoning verhuurd blijven én maakt de bouw van grotere middenhuur­ woningen mogelijk. Ten opzichte van het oude beleid, geven de nieuwe beleidsregels meer ruimte qua huuropbrengsten. Het nieuwe middenhuur beleid geeft, samen met betere marktomstandigheden, ontwikkelaars meer mogelijk­ heden om op rendabele wijze middenhuurwoningen te ontwikkelen. Onder het nieuwe beleid kunnen midden­ huurwoningen groter dan 70-75 m² GBO nog rendabel zijn. Waar dit moment precies valt, hangt af van de stichtings­ kosten en de marktwaarde (de uitpondwaarde is op de ene locatie hoger dan op de andere).

2.3 Betaalbare koopwoningen Start bouw 2025 Het gaat bij de bouw van betaalbare koop, met een prijs tot € 405.000 (prijspeil 2025) niet om grote aantallen. De mogelijkheden zijn beperkt en sterk afhankelijk van de locatie. In 2025 zijn 4 projecten gestart met betaalbare koopwoningen. In totaal gaat het om 357 woningen.

Bouwen van een goede mix

Reguliere betaalbare koopwoningen worden marktconform ontwikkeld, het gaat daarom in grote delen van de stad om kleine woningen.

Prognose 2026 Voor 2026 staat de bouw van 5 projecten met betaalbare koop in de planning. In totaal gaat het om 445 woningen. De maximale verkoopprijs in 2026 ligt op € 420.000. De betaalbaarheidsgrens wordt jaarlijks door het Rijk geïndexeerd.

Pilots In 2023 heeft het college vastgesteld dat het wenselijk is om twee kleinschalige pilots op te starten voor de bouw van marktcontraire betaalbare koopwoningen via Koopstart en de Starterslening. De pilots richten zich op huishoudens met een middeninkomen en maatschap­ pelijke beroepsgroepssectoren: zorg, onderwijs en politie. Omdat het niet mogelijk bleek om de Starters­ lening te combineren met het toewijzen aan specifieke groepen, is de Starterslening als pilot komen te vervallen.

Foto: Jurian Glas - Watergeus - Betaalbare koopwoningen in aanbouw

Actualisatie beleid betaalbare koop Amsterdam De twee pilots die worden opgestart richten zich op marktcontraire betaalbare koopwoningen in combinatie met het instrument Koopstart. In 2025 is gewerkt aan het voorbereiden van de tender voor de eerste pilot. Deze tender wordt in 2026 gepubliceerd. Per 1 januari 2026 is de Amsterdamse Huisvestings­ verordening zo aangepast dat de woningen binnen de pilot kunnen worden toegewezen aan de drie maatschappelijke beroepsgroepen. Het college zal de raad de komende periode blijven informeren over de voortgang met betrekking tot betaalbare koopwoningen.

De Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv), die naar verwachting in 2026 wordt vastgesteld, biedt aanleiding om het beleidskader voor betaalbare koopwoningen te actualiseren. Deze wet introduceert twee belangrijke wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie: 1 Gemeenten waarvan de sociale woningvoorraad groter is dan het landelijke gemiddelde moeten in hun nieuwbouwopgave minimaal 40% betaalbare koop- of middenhuurwoningen opnemen. Dit gaat ook voor Amsterdam gelden. 2 Er wordt vermoedelijk een verplichte instandhoudingstermijn voor betaalbare koopwoningen ingevoerd, van minimaal 1 jaar tot maximaal 10 jaar. Het Amsterdamse beleid voor betaalbare koopwoningen zal worden geactualiseerd, om deze te laten aansluiten bij de nieuwe Rijksregelgeving. Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

29

2

2.4 Collectieve zelfbouw In 2023 heeft het college besloten dat de focus bij zelfbouw verschuift naar collectieve zelfbouwvormen zoals wooncoöperaties, collectief particulier opdracht­ geverschap (CPO) en medeopdrachtgeverschap (MO). Hierbij wordt geen kwantitatief streefaantal per jaar of gebied gehanteerd, maar wordt met name gezocht naar waar in de stad collectieve zelfbouw meerwaarde heeft en bijdraagt aan opgaven binnen gebieden.

Ontwikkelingen De gemeente Amsterdam zet sinds 2020 in op het stimuleren van wooncoöperaties. Hiermee realiseert de gemeente eeuwigdurend betaalbare huurwoningen in het sociale en middensegment en geeft de gemeente bewoners meer zeggenschap over hoe zij willen wonen en met wie. Het wooncoöperatieprogramma is de afgelopen vier jaar goed op stoom gekomen. Met behulp van de gemeentelijke stimuleringslening zijn de projecten financierbaar door banken. De financierings­markt voor wooncoöperaties heeft zich afgelopen jaar verder ontwikkeld, met name op het gebied van impact­financieringen voor wooncoöperaties. Wooncoöperaties slagen er goed in om woningbouw­ projecten te realiseren op door het college beschikbaar gestelde kavels. Van de in totaal dertien wooncoöperatieprojecten met samen circa 700 woningen zijn inmiddels drie projecten opgeleverd. In 2025 zijn drie wooncoöperaties gestart met bouwen en in 2026 volgen er naar verwach­ ting nog vier. Met deze cijfers is Amsterdam de landelijke koploper op het gebied van wooncoöperaties.

Bouwen van een goede mix

Start bouw 2025 Afgelopen jaar is gestart met de bouw van 171 zelfbouw­woningen door wooncoöperaties, waarvan 21 in het sociale huursegment, 131 in het middenhuursegment en 20 in de vrije huursector.

Tabel 8. Startbouw zelfbouwwoningen 2025 Zelfbouwwoningen

Start bouw 2025

Wooncoöperatie Akropolis IJburg (Centrumeiland)

31

Wooncoöperatie Eureka! (Kolenkitbuurt)

100

Wooncoöperatie Torteltuin (Centrumeiland)

40

Totaal

171

Prognose 2026 Naar verwachting wordt in 2026 gestart met de bouw van 292 zelfbouwwoningen.

tabel 9. Planvoorraad zelfbouwwoningen 2026 Zelfbouwwoningen

Prognose 2026

Wooncoöperatie Woonwolk (Buiksloterham)

53

Wooncoöperatie Bonte Hulst (Buiksloterham)

35

Wooncoöperatie Stroom (Centrumeiland)

30

Wooncoöperatie De Bundel (Nieuw West)

132

CPO project (E-buurt)

20

CPO project (Sluisbuurt)

22

Totaal

292

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

30

2

Bouwen van een goede mix

De afgelopen periode is het college zoals afgesproken in het coalitieakkoord voortvarend doorgegaan met ruimte bieden aan wooncoöperaties. Er zijn voorbereidingen gaande voor nog eens tien kavels met in totaal 500-600 woningen, die de komende vier tot vijf jaar zouden kunnen starten met selectieprocedures. Dit zijn grotendeels kavels die bij de start van het wooncoöperatie­ programma zijn aangemerkt voor deze woonvorm. Voor deze nieuwe tranche wooncoöperatieprojecten wordt gekeken naar financiering vanuit het landelijk leenfonds.

Landelijk leenfonds Het landelijk leenfonds van het Ministerie van Volks­ huisvesting en Ruimtelijke Ordening zal naar verwachting eind 2026 operationeel zijn, wat betekent dat woon­ coöperaties vanaf dan leningen kunnen aanvragen om nieuwe projecten mee te financieren. De verwachte omvang van het leenfonds is momenteel circa 1.200 woningen voor heel Nederland. Voorlopig blijft onzeker hoeveel leningen uit het landelijk leenfonds beschikbaar zullen komen voor wooncoöperaties in Amsterdam. De kans is aanwezig dat de gemeente Amsterdam, om haar ambities ten aanzien van wooncoöperaties de komende jaren waar te kunnen maken, niet alleen kan leunen op het landelijk leenfonds. Daarom onderzoekt dit college of aanvullende financiering vanuit de gemeente als achtervang kan dienen, mocht het landelijk leenfonds leeg raken en niet tijdig worden bijgevuld.

Foto: Joost Kool - Wooncoöperatie De Torteltuin Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

31

2

2.5 Jongeren- en studentenhuisvesting

Bouwen van een goede mix

De gemeente zet primair in op permanente woningen. Tegelijkertijd leveren tijdelijke complexen een bijdrage aan het verlichten van het tekort op de korte termijn. In de afgelopen jaren zijn verschillende tijdelijke jongerenen studentencomplexen gerealiseerd, waarvan de exploitatieduur de komende jaren afloopt. Om te voorkomen dat in korte tijd te veel tijdelijke woningen wegvallen, worden gesprekken gevoerd met woning­ corporaties en andere eigenaren van tijdelijke complexen over verlenging van de looptijd. Verlenging is afhankelijk van de voortgang van de permanente gebieds­ ontwikkeling. Uitgangspunt is dat twee jaar voor de eind­ datum gesprekken worden gevoerd over een verlenging van vijf jaar. Voor een aantal tijdelijke complexen is in 2025 gebleken dat verlenging mogelijk is: Spinozacampus I en II met respectievelijk 700 en 552 tijdelijke studentenwoningen zijn recent verlengd tot 2045. Tevens is het tijdelijke complex Riekerhaven verlengd tot 2027 met 407 tijdelijke woningen. Dit betreft jongerenwoningen waar ook studenten kunnen wonen.

Start bouw 2025 In 2025 is gestart met de bouw van 337 jongeren­ woningen en 150 studentenwoningen. Dit betreft allen zelfstandige, permanente particuliere sociale huurwoningen. Daarnaast is gestart met de bouw van 311 tijdelijke zelfstandige jongerenwoningen, eveneens door een particuliere partij.

Prognose 2026 Voor 2026 staan 971 zelfstandige, permanente studenten­ woningen op de planning en 106 jongerenwoningen. Daarbij geldt dat de huidige planvoorraad en startbouw­ cijfers niet het volledige beeld geven. Woningen worden in de praktijk ook pas geregeld na start bouw als jongeren- of studentenwoning gelabeld, waardoor deze aantallen niet altijd zichtbaar zijn in de startbouwcijfers. Dit doet zich met name voor bij jongerenwoningen, waardoor dit aantal in de planvoorraad achter kan blijven.

Plannen voor studentenhuisvesting In oktober 202515 is de gemeenteraad van Amsterdam middels een raadsinformatiebrief geïnformeerd over de plannen voor studentenhuisvesting in de komende jaren en de acties die het college inzet om het tekort terug te dringen door de komende jaren minimaal 3.000 studentenwoningen te realiseren en te behouden. In het eerste kwartaal van 2026 ontvangt de gemeente­ raad een update over deze brief. Deze ontwikkelingen worden, indien relevant, opgenomen in de Halfjaar­ rapportage Woningbouw 2026.

15 Afdoening toezegging uit de commissievergadering van 22 juni 2025 inzake planvoorraad studentenwoningen (TA20250000938) d.d. 29 oktober 2025

Foto: Startbouw Treble - Studenten en Jongerenwoningen in Zuidoost

Daarnaast is in 2025 via een amendement van de leden Hofland c.s. € 3 miljoen vrijgemaakt voor ter bevordering van de bouw van onzelfstandige studentenhuisvesting. Op dit moment wordt gewerkt aan een voorstel voor de uitvoering van dit amendement. De uitwerking zal vermeld worden in de Halfjaarrapportage Woningbouw 2026. Ook is € 2.475.000 subsidie toegekend via de landelijke Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen voor de realisatie van 275 studentenwoningen in Amsterdam.

De gemeente neemt in de komende periode het nieuwbouwbeleid voor studenten- en jongeren­ huisvesting onder de loep, met als doel ervoor te zorgen dat het woonaanbod blijft aansluiten bij de wensen en behoeften van jongeren en studenten in Amsterdam. Tot slot is een goede samenwerking met woning­ corporaties, onderwijsinstellingen en studenten­ vertegen­woordigers essentieel voor de realisatie van nieuwe studentenwoningen. Jaarlijks vinden hierover gesprekken plaats met de bestuurders van deze partijen, waarbij onder andere ook wordt verkend welke mogelijk­ heden onderwijsinstellingen hebben om studenten­ huisvesting op of nabij hun eigen campussen te realiseren en wordt aandacht besteed aan de doorstroom, onder meer via de realisatie van voldoende jongerenwoningen. Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

32

2

2.6 Geclusterde ouderenhuisvesting Start bouw 2025 In 2025 is er gestart met de bouw van 279 geclusterde ouderenwoningen. Hiervan vallen 147 woningen in het sociale segment, 123 woningen in het middenhuur segment en 9 in de vrije sector. De woningen worden gerealiseerd in drie projecten: • In het project Cluster 7 (stadsdeel Zuidoost) zijn 63 sociale huurwoningen en 123 middenhuurwoningen bestemd voor ouderen. Deze woningen worden afgenomen en beheerd door woningcorporatie Woonzorg. • In het project het Duet (stadsdeel Zuid) worden door woningcorporatie Eigen Haard 84 sociale huurwoningen voor ouderen gerealiseerd. • Middels optopping zijn 9 vrije sector ouderenwoningen toegevoegd aan het bestaande seniorencomplex Elisabeth Otter Knoll. Wooncoöperaties realiseren ook regelmatig woningen met dezelfde kenmerken als geclusterde ouderen­ woningen. Deze woningen vallen echter niet in de categorie geclusterde ouderenwoningen, maar onder de categorie ‘zelfbouw’ (zie 2.4 Collectieve zelfbouw). In 2025 zijn twee wooncoöperaties gestart met de bouw inclusief ouderenwoningen: • Het project Akropolis op IJburg met 4 sociale huurwoningen en 12 midden huurwoningen voor ouderen. • Het project Eureka! In de Kolenkitbuurt omvat ongeveer 50 woningen voor ouderen, voornamelijk in het middeldure segment.

Bouwen van een goede mix

Hiernaast willen en kunnen ouderen ook in reguliere nieuwbouwwoningen wonen. Veel nieuwbouw in Amsterdam bestaat uit gelijkvloerse appartementen met een lift. Hierbij ontstaan ‘nultredenwoningen’, die geschikt zijn voor ouderen.

Prognose 2026 In 2026 is de verwachting dat er door corporaties wordt gestart met de bouw van 214 geclusterde ouderen­ woningen, waarvan 157 in het sociale segment en 57 in het middeldure segment.

Intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen In 2025 is ook de intentieverklaring zelfstandig geclusterd wonen in Amsterdam verlengd tot 2030. In dit convenant staan de intenties van beleggers en investeerders, woningbouwcorporaties, zorgaanbieders en betrokken woongemeenschappen over de kansen voor geclusterde ouderenwoningen in de stad, in alle segmenten. De intenties gaan niet alleen over nieuwbouw, maar ook over woningaanpassingen in bestaande bouw, transformatie van zorgvastgoed, ondersteuning van gemeenschapszin en zorg en het bevorderen van doorstroom.

Foto: Marcel Steinbach - Het Duet in aanbouw, met woningen voor Ouderen - Zuidas Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

33

2

2.7 Gebiedsgerichte doelgroepen­programmering In het Woningbouwplan 2022-2028 is een nieuwe werkwijze aangekondigd, waarbij gebiedsgericht wordt geprogrammeerd en geprioriteerd voor de verschillende doelgroepen en om zo bij te dragen aan het realiseren van een ‘goede mix’ aan woningen en het bevorderen van doorstroming. De vraag naar woningen in vrijwel alle segmenten en voor diverse doelgroepen overstijgt ruimschoots het huidige en op korte termijn beschikbare aanbod. Nieuwbouw kan niet de knelpunten op de woningmarkt oplossen. Daarnaast kennen nieuwbouw­ projecten lange doorlooptijden en zijn voor veel projecten die de komende jaren gerealiseerd worden al contracten afgesloten. In 2024 zijn gebiedsprofielen opgesteld als hulpmiddel voor projectorganisaties, stadsdelen en advies-/expertiseteams binnen de gemeente. Hierin wordt op gebiedsniveau, de 25 ‘gebiedsgericht werken’ gebieden, inzichtelijk gemaakt hoe de toe te voegen nieuwbouwwoningen zich verhouden tot de al aanwezige woningvoorraad. Deze bieden inzicht in de bestaande en geplande woning­ voorraad en laten zien waar kansen liggen voor nieuwbouw voor verschillende doelgroepen. Er zijn zeven gebiedsprofielen opgesteld voor Nieuw-West, Noord, Oost, Weesp, West, Zuid en Zuidoost. Voor Stadsdeel Centrum is geen gebiedsprofiel gemaakt.

doel­groepen per gebied. In 2026 worden de gebiedsprofielen uit 2024 geactualiseerd op basis van de gegevens uit WIA 2025 en de actuele data uit het Basisbestand woningbouw (situatie per 01-012026). Daarnaast zal de werkwijze in 2026 geëvalueerd worden.

2.8 Monitor woonprogramma bij transformatie Sinds 2017 geldt het uitgangspunt om bij nieuwbouw te sturen op een woonprogramma van 40% sociale, 40% middenhuur en 20% dure -woningen. Dit sluit echter niet uit dat er ruimte is voor een ander programma. Bestuurlijke afwegingen kunnen leiden tot afwijkende keuzes, waarbij maatwerk mogelijk blijft. Op gemeentelijke locaties is sturing op programma goed mogelijk, omdat de gemeente de regie heeft. In transformatiegebieden is dit lastiger. In de Jaarrapportage Woningbouw wordt daarom gerapporteerd over de stand van zaken wat betreft het woonprogramma in transformatiegebieden én wordt gerapporteerd over afwijkingen van de ‘40-4020’ in particuliere transformatieprojecten (mandaat directeur Grond en Ontwikkeling).

Bouwen van een goede mix

Kavels worden op verschillende momenten in de tijd getransformeerd. De gemeente heeft in deze gebieden niet de volledige regie. Daarom zal het reeds overeen­ gekomen woningbouwprogramma op gebiedsniveau niet op elk moment van de looptijd van de gebieds­ transformatie overeenkomen met het beoogde eindresultaat. Dat hoeft geen reden tot zorg te zijn. Het projectteam weet of er nieuwe transformaties of nieuwe gronduitgiften in de pijplijn zitten die het totale programma weer naar het voor het gebied beoogde programma zullen doen toe bewegen. Indien het project­ team constateert dat het bestuurlijk vastgestelde programma niet haalbaar is, dan gaat zij terug naar het bestuur. Er is één uitzondering. In transformatiegebieden kan een erfpachter/eigenaar kiezen voor 30% sociaal (in plaats van 40%, met als totale verhouding 30-40-30) mits een woningcorporatie de sociale huurwoningen afneemt (collegebesluit op 2 juni 2020). Dit type afwijkingen is al bestuurlijk geaccordeerd en hoeft ook niet op een andere kavel in het gebied gecompenseerd te worden. In tabel 7 is weergeven wat momenteel de stand van zaken is in de transformatiegebieden. Op dit moment is er nog voldoende ruimte om – zo nodig en/of op een later moment – bij te sturen op het woonprogramma.

Monitor transformatiegebieden In 2025 zijn de gebiedsprofielen gebruikt voor advisering (Expertiseteam Woningbouw en Maatschappelijke voorzieningen). Om inzicht te krijgen in haalbare nieuwbouwaantallen voor doelgroepen zijn sessies georganiseerd voor stadsdelen Zuidoost en Nieuw‑West. Tijdens deze sessie zijn gegevens uit de gebieds­ profielen, ervaringen uit de projecten en opgave vanuit het stadsdeel bijeengebracht. Dit heeft geleid tot gedeelde inzichten wat betreft prioritering voor

Voor de transformatiegebieden wordt het te behalen woningbouwprogramma bestuurlijk vastgesteld in het principe-, project- en/of investeringsbesluit. Het ambtelijk projectteam heeft de taak te sturen op het vastgestelde woningbouwprogramma voor het gebied. Het projectteam kan op kavelniveau afwijkingen van het programma toestaan zolang – aan het einde van de gebiedsontwikkeling – wordt voldaan aan de bestuurlijke opdracht.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

34

2

Bouwen van een goede mix

Tabel 10. stand van zaken transformatiegebieden woonprogramma Monitor transformatiegebieden Stand van zaken per 31.12.2025

Aantal Woningen ca.

Beoogd Woonprogramma

Woningen Vastgelegd/ Gerealiseerd

Programma Vastgelegd/ Gerealiseerd16

Opdracht Haalbaar?

Amstel III Amstel III Paasheuvelweg / Campus

5.000

35-35-30

4.280

46-30-24 Ja

Amstel III Bullewijk

5.000

35-35-30

5.581

36-39-25 Ja

ArenApoort West

2.525

40-40-20

1.924

35-14-50 Ja

ArenApoort Oost

1.658

28-42-30

1.658

28-42-30 Ja

Buiksloterham (IB tot 2006)

2.830

30-0-70

2.738

29-11-60 Ja

Buiksloterham (Herijking IB 2020)

5.745

37-40-23

1.649

33-41-26 Ja

Ca. 1.900

20+ - 40+ - 20 tot 30

Ca. 450

20-50-3017 Ja

1.150 - 1.650

39-29-31

974

47-25-27 Ja

Weespertrekvaart Oost

1.000

40-40-20

102

92-8-0

Kauwgomballenkwartier

750 - 1250

40-40-20

227

28-59-13 Ja

Sloterdijk I Zuid

4.755

40-40-20

2.757

27-43-30 Ja

Sloterdijk Stationskwartier

7.500

40-40-20

2.895

42-25-34 Ja

Klaprozenbuurt

2.213

40-40-20

1.452

35-41-24 Ja

NDSM-werf West (B-kavels)

ca. 2.500

30-0-70

2.209

30-15-55 Ja

NDSM-werf West (A-kavels)

ca. 2.250

40-40-20

2.517

20-36-43 Ja19

11.000

40-40-20

1.798

30-49-21 Ja

Hamerkwartier

6.000-6.500

30-40-30

2.204

30-40-30 Ja

Zeebugerpad

900

40-40-20

357

30-40-30 Ja

ArenApoort

Buiksloterham

Buikslotermeerplein (transformatie Winkelcentrum) Amstelstation-Amsteloever Overamstel

Sloterdijk

NDSM

Schinkelkwartier

18

16 Afwijking van de verhouding '40-40-20' naar '30-40-30', als gevolg van het feit dat een woningcorporaties het sociale segment realiseert, zijn in de tabel niet verwerkt in het beoogde woonprogramma. 17 Op basis van bandbreedtes in de verschillende segmenten wordt vooralsnog uitgegaan van ca. 90 sociale huurwoningen, ca. 225 middensegment woningen en ca. 135 vrijesectorwoningen. 18 Er worden meer woningen gebouwd dan origineel gepland. 19 In het verleden zijn er in crisistijd grote aantallen vrijesectorwoningen toegestaan. Deze wijziging is destijds vastgesteld door het bestuur.

Bron: Projectteams gebiedsontwikkeling

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

35

2

Bouwen van een goede mix

Tabel 11. afwijking 40 40 20 binnen particuliere transformatieprojecten Stadsdeel

Project

Aantal woningen

Sociale huur (%)

MDH

Betaalbare koop

Vrije sector

Afwijkingsgrond

Noord

Statenjachtstraat 598

85

85 (100%)

0

0

0

Criterium 1

Oost

Balistraat 100-104

23

18 (78%)

5 (22%)

0

0

Criterium 1 en 3

Oost

Zeeburgerdijk 209-211 en 265

116

35 (30%)

68 (59%)

0

12 (11%)

Criterium 1 en 2

Zuid

Afrikahuis

<30

0

0

0

<30 (100%)

Criterium 1 en 3

West

Kostenverlorenvaart Lieven De Key

21

21 (100%)

0

0

0

Criterium 2

Weesp

Herensingel 142-144

31

0

0

31 (100%)

0

Criterium 2 (en bijna 3)

Bron: betrokken projectteams

Afwijkingen 40-40-20 in particuliere transformaties Wanneer er meer dan 10 nieuwe woningen worden gerealiseerd, geldt ook in particuliere transformatie­ projecten de ‘40-40-20’ als programmatisch uitgangspunt. De gemeente kan hierop sturen als het erfpachtrecht en/of het bestemmingsplan moeten worden aangepast om de transformatie mogelijk te maken. Het Stedelijk Kader voor particuliere transformatie­ projecten biedt hierbij wel de mogelijkheid om onder voorwaarden af te mogen wijken van 40-40-20 (raadsbesluit december 2017). Dit kan alleen als een aanvraag daartoe van het betrokken ambtelijke projectteam, met akkoord van de portefeuillehouder betreffend stadsdeel, wordt goedgekeurd door de directeur Grond en Ontwikkeling, die hiervoor gemandateerd is door het college. Voor de duidelijkheid: dit mandaat kan alleen worden ingezet voor (individuele) particuliere transformatieprojecten die geen onderdeel zijn van een gebiedsontwikkeling en waarvoor geen Project- en of Investeringsbesluit wordt genomen.

Er zijn zes bestuurlijk vastgestelde uitzonderingscriteria, op basis waarvan kan worden ingestemd met een afwijking van de 40-40-20. Deze criteria zijn: 1 Met de beoogde afwijking wordt een ander stedelijk doel of programma nagestreefd in het betreffende project. Bijvoorbeeld de huisvesting van kwetsbare groepen, ouderenhuisvesting, zorgwoningen, studenten of jongerenwoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). 2 De bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw is dusdanig specifiek, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. 3 Het gebouw heeft een dusdanige geringe omvang dat de beoogde menging vanuit beheeroogpunt niet wenselijk is. Een project met minder dan 30 woningen heeft een geringe omvang. 4 De sociale huurwoningen in het project worden door een corporatie afgenomen. Minimaal 30% sociaal is in dit geval toegestaan, waarbij het aandeel middenhuur minimaal 40% moet zijn.

5 De particuliere ontwikkelaar (erfpachter/eigenaar) heeft aangetoond dat er geen corporaties geïnteresseerd zijn in afname van sociale woningen. In dit geval is 0% sociaal toegestaan mits er minimaal 80% midden­ huur wordt gerealiseerd, waarbij de middenhuur wordt toegewezen aan door de gemeente aan te wijzen maatschappelijke (beroeps)groepen. 6 De transformatie betreft een los gebouw én de ambtelijk opdrachtgever is het stadsdeel en niet Grond en Ontwikkeling. Dan is 100% woningen in het middenhuursegment met huurafspraken conform het vigerende middenhuurbeleid toegestaan. Over afwijkingen in particuliere transformatieprojecten wordt jaarlijks gerapporteerd, als onderdeel van de Jaarrapportage Woningbouw. In de jaren tussen 2017 en 2023 waren er gemiddeld rond de tien goedgekeurde afwijkingsverzoeken per jaar. In 2023 zijn er drie afwijkingsverzoeken en goedgekeurd. In 2024 zijn er geen nieuwe afwijkingsverzoeken ingediend, alleen twee al eerder goedgekeurde verzoeken die waren verlopen zijn toen verlengd. Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

36

2

Bouwen van een goede mix

Dit past in het beeld dat het voor initiatiefnemers die afgelopen jaren lastig was om tot een haalbaar project te komen, en zij eerder een pas op de plaats maakten. In 2025 zijn er vijf nieuwe aanvragen behandeld, plus één herziene aanvraag. Bij de zes goedgekeurde aanvragen ging het in totaal om maximaal 306 woningen met een totale verdeling van 52% sociale huur, 34% betaalbare woningen (24% middenhuur en 10% betaalbare koop) en 14% vrije sector. Bij goedgekeurde afwijkingsverzoeken past de volgende kanttekening: het gaat hier niet om aantallen start bouw, maar om toegestane woonprogramma’s bij projecten in voorbereiding. Of deze transformatieprojecten ook echt gerealiseerd worden, zal de toekomst leren.

Foto: Verdichting in Nieuw-West Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

37

3

Versnellen en versimpelen

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

38

3

Versnellen en versimpelen

Gebiedsontwikkeling in Amsterdam wordt complexer, mede omdat de verdichting van de stad steeds meer plaatsvindt in transformatiegebieden en in bestaande wijken. Het aandeel gemeentelijke locaties neemt af en het aandeel transformatiegebieden neemt toe. De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar faciliteert zo goed mogelijk woningcorporaties, marktpartijen, particuliere investeerders en wooncoöperaties bij de bouw. Met als doel om bij te dragen aan een zo efficiënt mogelijke voorbereiding en uitvoering van de woningbouwproductie. Belangrijk onderdeel van een soepele voortgang is een goede samenwerking met investeerders en burgers in de stad. Binnen dit thema wordt gerapporteerd over de samen­ werking met marktpartijen en corporaties en over de inzet op Gewoon Goed en op tijdelijke woningen.

Foto: Evelien Hogers - Brasa Village in Zuidoost Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

39

3

3.1 Inzet op Samenwerking Het afgelopen jaar is er onverminderd geïnvesteerd in de versterking van de samenwerking met corporaties, ontwikkelaars, bouwers en investeerders. Naast de verschillende reguliere overleggen (o.a. investeringsoverleggen, bouwoverleggen, stuurgroepen) zijn er door de gemeente meerdere bijeenkomsten georganiseerd zoals de investeerdersexcursie met als thema ‘Samen bouwen aan de Complete Stad’, waarbij de ontwikkelingen in Sloterdijk en Havenstad bezocht werden. Met corporaties werd er een sessie georganiseerd in het kader van Gewoon Goed. Ook werd er een delegatie van de NEPROM-leden, Wethouders van de G40 en vertegenwoordigers van het Rijk ontvangen in de stad om drie verschillende gebieden met verschil­ lende typen grondposities te bezoeken, centraal stond de samenwerking bij deze verschillende typen grondposities. Tijdens de jaarlijkse vastgoedbeurs Provada was de gemeente ook vertegenwoordigd. Bovenstaande bijeenkomsten en overleggen stonden in het teken van het onderhouden en verbeteren van de onderlinge relaties, het delen van marktkennis en kennisontwikkeling ten behoeve van de samenwerking.

Ten behoeve van de verbetering van de internationale relaties werd er tijdens SAIL in samenwerking met de G420 + Eindhoven, het Rijk en lokale private partijen een speciale dag georganiseerd om internationaal kapitaal aan te trekken voor de grote Nederlandse en Amsterdamse woningbouwambitie. Dit event is de oogst van de verbeterde publiek-private samenwerking tussen het Rijk, de G4 + Eindhoven en de lokale private partijen. Voor de grote woningbouwopgave is er naast

20 Samenwerkingsverband tussen de grote gemeenten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht

nationaal kapitaal ook duurzaam en betrouwbaar kapitaal uit het buitenland nodig. In het verlengde van dit event was Amsterdam, opnieuw in publiek-private samenwerking, aanwezig op de EXPO REAL, de grootste Europese vastgoedbeurs.

3.2 Impuls Gewoon Goed In het Woningbouwplan 2022-2028 is een aantal richtingen geformuleerd om de woningbouwproductie in verslechterde omstandigheden op peil te houden, binnen de ambities van een complete, duurzame en ongedeelde stad. Een aantal acties heeft betrekking op (steden)bouwkundige condities en kostensparing. Deze acties zijn in de eerste helft van 2023 samengevoegd in één (overkoepelende) opdracht, de Impuls Gewoon Goed. Doel is de haalbaarheid van woningbouw­ projecten te vergroten, waarbij sprake is en blijft van een kwaliteit van gebiedsontwikkeling die nodig is voor een goede en complete stad. Dit vraagt: • vergroten van financieel bewustzijn in stedenbouw­ kundige plannen en kaders, zowel qua kostenbeperking als opbrengstoptimalisatie (in het Woningbouwplan is dit aangeduid als “rekenen en tekenen”) • meer ruimte scheppen voor optimalisaties en alternatieven in de bouwplanuitwerking • experimenteren met standaardisatie en (modulair) bouwen bij (flex)woonprojecten • lessen delen en direct vertalen in de gemeentelijke werkwijze, inclusief het tijdig opschalen van dilemma’s • stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen, in een gebalanceerde woningdifferentiatie per buurt Meer kritisch kijken naar het totaalpakket aan ambities, ruimte scheppen, en standaardiseren zijn geen doelen op zich, maar middelen om haalbaarheid van projecten te vergroten.

De eigenschappen van locaties en de opgaven daarin kunnen fors van elkaar verschillen. Dat maakt dat er geen sprake is van heldere algemeen

Versnellen en versimpelen

geldende definities of duidelijke kwantitatieve randvoorwaarden/ondergrenzen van gewoon goede ruimtelijke ontwikkelingen. Het vraagt om een continu gesprek, reflectie en aanscherping en waar nodig maatwerk op locaties. Voor optimale effectiviteit is het hierbij belangrijk dat uitkomsten breed omarmd worden in de gemeentelijke organisatie.

Organisatie en aanpak Gewoon Goed is vormgegeven als een tijdelijk impuls - programma. Middels drie lijnen is de Impuls Gewoon Goed nader uitgewerkt: 1 Haalbaarheid Bewustwording van de impact van ontwerp, eisen en processen op kosten en financieel resultaat, en op het onbedoeld beperken van optimalisatieruimte in bouwplanuitwerkingen 2 Aanpak kleine woningen Garanderen en stimuleren van woonkwaliteit van kleine woningen 3 Modulair bouwen en Flexwonen Faciliteren van (modulaire) standaardisatie, al dan niet in combinatie met flexwonen

Handreiking Gewoon Goed en implementatie Het impulsteam Gewoon Goed heeft onderzoek gedaan en veel gesprekken gevoerd, zowel intern als met externe partijen. Input is opgehaald over oplossingen die op projectniveau kunnen helpen en over welke zaken juist niet helpen. Dit heeft geleid tot meer inzicht en dito leerpunten. Bijvoorbeeld dat er geen “altijd werkende oplossingen” bestaan. Het gaat bij “Gewoon Goed” met name om bewustwording bij medewerkers, het overbrengen van kennis over welke mechanismen hierbij relevant zijn en over het leren van goede voorbeelden. De opbrengsten zijn verwoord in de Handreiking Gewoon Goed. Deze is in het voorjaar van 2025 ter kennisneming voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders. De Handreiking is Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

40

3

primair bedoeld als hulpmiddel en inspiratieboek voor leden van gemeentelijke projectteams en overige medewerkers actief in de gebiedsontwikkeling. Het is tegelijkertijd een openbaar stuk dat beschikbaar is voor ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en/of bouwers. Op de Provada 2025 is een sessie georganiseerd waarin de handreiking centraal stond. In het najaar van 2025 is samen met woningcorporaties een werksessie Gewoon Goed georganiseerd. In spelvorm is geoefend met gesprekken over haalbare kwaliteit in een fictief voorbeeldproject. Amsterdam zet de komende jaren de ingezette lijn voort en blijft structureel aandacht houden voor de Impuls Gewoon Goed. De directies Grond & Ontwikkeling en Ruimte & Duurzaamheid hebben samen een hulploket Gewoon Goed ingericht. Hier kunnen gemeentelijke projectteams terecht met hulpvragen en dilemma’s die rechtsreeks samenhangen met het gedachtengoed en de specifieke thema’s van gewoon goed. Daarbij wordt vanzelfsprekend gebruik gemaakt van al bestaande adviesteams die zich richten op heel specifieke, inhoudelijke aspecten van de gebiedsontwikkeling. Dat zou het ook gemakkelijker moeten maken om mogelijke dilemma’s in projecten snel op te schalen, zodat het tempo erin blijft.

3.3 Inzet op tijdelijke woningen Naast de reguliere bouw van huur- en koophuizen worden er in Amsterdam ook tijdelijke woningen gerealiseerd. Tijdelijke woningen geven de mogelijkheid om op locaties waar de komende 10-15 jaar nog geen permanente ontwikkeling plaatsvindt, wonen mogelijk te maken. Dit zorgt voor een “extra schil” van woningen in het sociale segment, voor urgent- en regulier woning­ zoekenden en statushouders.

Bestuurlijke opgave flexwoningen In het coalitieakkoord 2022-2026 is aangegeven dat flexwoningen een oplossing bieden voor de enorme woningbouwopgave en de doorstroom van status­ houders uit de asielopvang naar een woning. De gemeente Amsterdam en het Rijk zijn in het traject ‘Versnellen Tijdelijke Huisvesting’ op 30 augustus 2022 overeengekomen dat zij zich inzetten voor de ambitie om 2.500 - 3.000 flexwoningen in Amsterdam te bouwen. Hiermee is een stap gezet in het creëren van een flexibele schil van tijdelijke modulaire huisvesting. In 2023 hebben gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in 2023 een realisatieovereenkomst flexwoningen met het Rijk afgesloten, met als inzet om de komende jaren 5.000 flexwoningen in de MRA te bouwen, waarvan 1.000 flexwoningen in Amsterdam waarvoor reeds een Rijkssubsidie was toegekend.

Wat zijn flexwoningen Het concept flexwoningen zorgt voor een versnelling in de bouwopgave. De bouwtechniek is een methode om snel en efficiënt woningen te bouwen. De modules kunnen aan elkaar gekoppeld worden en kunnen hiermee variëren in grootte van ca 22 tot 110 m2. De woningen kunnen worden ingezet voor het woonconcept ‘flexwoningen’ met een tijdelijk karakter als ook voor permanente woningen. De woningen worden grotendeels in de fabriek gebouwd. De resterende werkzaamheden op locatie zijn beperkt en de bouwtijd op locatie is verkort. Hiermee wordt ook aan de bouw gerelateerde overlast, zoals geluidsoverlast, stof en extra verkeer voor omwonenden verminderd. Daarnaast kan het bouwen van de woningen in de fabriek gelijk starten aan het aanvragen van de vergunning. Hierdoor hoeft de bouw niet te wachten op de vergunning en wordt ook tijd gewonnen. De woningen voldoen aan het bouwbesluit voor permanente woningbouw. Ze zijn verplaatsbaar, maar doen niet onder voor de kwaliteit van niet

Versnellen en versimpelen

verplaatsbare reguliere woningbouw. Het bouwsysteem is duurzaam en het voldoet aan het Convenant Houtbouw. Metropoolregio Amsterdam, is Paris Proof en kent een zeer lage MPG-score. Dit betekent dat de impact van de woningen op het milieu beperkt is in vergelijking met traditionele woningbouw.

Stand van zaken: Binnen de gemeente Amsterdam is een specialistisch team aan de slag met deze opgave. Binnen 2 à 3 jaar zijn 1.309 flexwoningen in aanbouw en deels gerealiseerd voor een periode van minimaal 10 tot 15 jaar. Dit team evalueert de Amsterdamse projecten op inhoud en proces, vinden reflectiegesprekken met corporaties plaats en is er een marktconsultatie over flexwoningen gehouden onder commerciële investeerders. Daarnaast wordt de Amsterdamse ervaring regelmatig gedeeld met het Rijk. Al deze input is waardevol zowel voor het optimaliseren van processen en ontwikkelde instrumenten voor toekomstige projecten. In 2025 zijn 349 flexwoningen die in aanbouw zijn genomen, daarnaast is de bouw gestart van 311 tijdelijke jongerenwoningen bij het project Spinozacampus (NB deze woningen vallen niet onder de overeenkomst tussen MRA en het Rijk). Hiermee komt het totaal voor startbouw in 2025 op 660 tijdelijke woningen.

Woningbouwplan 2022-2028 | Jaarrapportage 2025

41

Colofon Jaarrapportage Woningbouw 2025 Stand van zaken van de Amsterdamse aanpak voor de nieuwbouw van woningen

Voor vragen over dit rapport kunt u contact opnemen met Anke Hendriks, Anke.hendriks@amsterdam.nl

Tekst en redactie Grond en Ontwikkeling, gemeente Amsterdam

Fotografie Fotobank Gemeente Amsterdam tenzij anders benoemd Ontwerp Ontwerpwerk

ONT2026035

17 februari 2026 vastgesteld in het College van B&W