Inspraakvoorstel AAV 13 februari 2023.pdf

2. In de bestaande woning­voorraad worden meer woon­plekken gecreëerd

› Ondersteun bestaande en toekomstige wooncoöperaties

In deze tijden van schaarste is het belangrijk om alle beschikbare woonoppervlakte optimaal te benutten. We werken daarom aan het creëren van zoveel mogelijk woonplekken in de bestaande woningvoorraad. We willen hiermee een volwaardig alternatief creëren, omdat we het onacceptabel vinden dat mensen daken thuisloos zijn. Onze inzet op woonplekken hebben we nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Om dit te realiseren moeten we ruimte bieden voor intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad door inwoning, samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur betekent dit dat we het individuele huurcontract willen loslaten als voorwaarde voor een vergunning. We hopen zo eigenaren van ruime woningen in Amsterdam te stimuleren woonplekken aan te bieden. De gevolgen hiervan voor de rechten van huurders denken we deels te ondervangen indien de nieuwe Wet maatregelen middenhuur (WMM), het dwingend maken van de maximale hoogte van de huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), en de nieuwe Wet goed verhuurderschap (WGV) in werking treden. Door de WMM zullen meer woningen in de gereguleerde huursector vallen, waardoor voor huurders die vanaf 2024 een kamer gaan huren op een gezamenlijk

Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Leegstand van woningen gaan we harder aanpakken. Woningen mogen niet langer dan zes maanden leegstaan. We intensiveren de aanpak van leegstand (middels toezicht en handhaving) op basis van de nieuwe leegstandsverordening die op 1 december 2022 is ingegaan. Pied-à-terres, tweede woningen, zijn ook ongewenst. We zetten in op het onderzoeken van een verbod op nieuwe situaties en hoe we bestaand bezit van tweede woningen kunnen terugdringen, zeker in gebieden waar dit vaak voorkomt zoals in de binnenstad. Ook andere vormen van onttrekking van woningen, zoals omzetting naar nieuwe hotels of bedrijfsruimte, blijven we tegenhouden. Andersom vinden we omzetting van hotels of bedrijfsruimte naar woningen een positieve ontwikkeling.

“Wooncoöperaties bieden een doorstroom­ mogelijkheid uit de sociale huursector en zekerheid i.v.m. de betaalbaarheid op lange termijn.”

23

huurcontract in een dergelijke woning een maximale gezamenlijke huurprijs geldt. Lopende huurcontracten vallen vooralsnog niet onder dit voorstel. Als het WWS dwingend wordt, kan er daarnaast makkelijker worden opgetreden tegen verhuurders in de gereguleerde sector die zich niet aan de maximale huurprijs houden. Door invoering van de WGV worden verhuurders verplicht huurders schriftelijk te informeren over de huur. We lobbyen ervoor dat in de WGV ook verplicht wordt opgenomen dat huurders vooraf en achteraf (bij de jaarafrekening) volledig geïnformeerd worden over de servicekosten. Het dwingend maken van het WWS maakt onderdeel uit van de WGV. Het is de bedoeling dat al deze maatregelen per 1 januari 2024 ingaan. We zorgen dat er geen leemte ontstaat: We laten het afschaffen van de voorwaarde van het individuele huurcontract en de inwerkingtreding van deze nieuwe rijksregelgeving goed op elkaar aansluiten. Wel blijven we quota hanteren om concentraties van kamerverhuur, en zo overlast voor omwonenden, te voorkomen en om de balans tussen het bewonen van grote woningen door gezinnen en ‘woningdelers’ te bewaren. We blijven handhaven op het woningdeelbeleid om buurten leefbaar te houden. Bij aanpassing van het woningdeelbeleid is ook gekeken naar aparte regelgeving voor woningcorporaties. Dit onderscheid maken is juridisch niet mogelijk.

Het woningdeelbeleid zal na vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting nog verder worden uitgewerkt, onderdeel hiervan is ook het uitwerken van een voorstel om hospitaverhuur te stimuleren. De uitwerkingen van beleid blijven we monitoren en waar nodig evalueren.

bijstandswet en de ‘liefdes- of samenwoonboete’ voor AOW’ers verder te versoepelen. Hierdoor kan een groot potentieel van woonplekken vrijkomen, armoede verminderd wordt, eenzaamheid afnemen en kunnen mensen meer en makkelijker voor elkaar zorgen als dat nodig is. Dat laatste vermindert ook de druk op de zorg. Meer woonplekken kunnen ook gecreëerd worden wanneer meer mensen gaan samenwonen met gedeelde voorzieningen. Een belangrijke doelgroep hiervoor zijn ouderen. Als ouderen langer alleen wonen, neemt ook de kans op eenzaamheid toe. Dat kan tot extra zorgvragen leiden. Amsterdam gaat daarom nieuwe woonconcepten ontwikkelen om meer woningen voor ouderen met gedeelde voorzieningen te realiseren. Zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. We verkennen of we ook nieuwe woonconcepten kunnen ontwikkelen voor andere doelgroepen, en dan specifiek voor mensen die tijdelijk een woonplek nodig hebben. Denk daarbij aan mensen die net gescheiden zijn. Of aan jongeren die net afgestudeerd zijn en hun studentenwoning uit moeten. Voor deze doelgroepen gaan we onderzoeken of we ook tijdelijk verblijf, in woningen waar de hoofdbewoner ingeschreven blijft, kunnen toestaan vanuit de Huisvestingsverordening. Amsterdammers die zelf hun woning tijdelijk niet gebruiken door bijvoorbeeld een lange reis, kunnen dan iemand een aantal maanden een woning bieden.

Hierboven is al genoemd dat we onderzoek doen naar het beperken van de B&B-quota. We nodigen eigenaren van woningen uit om woonplekken te verhuren aan woningzoekenden in plaats van exploitatie van een B&B.

“Wat je nu kunt bouwen voor senioren kan over 20 jaar overgenomen worden door jongere bewoners, dus bouwen gericht op meer-generatie-wonen.”

3. Ten aanzien van nieuwbouw hebben we de ambities om lang­durig 7.500 woningen per jaar toe te voegen en de ambitie om 2.500 - 3.000 tijdelijke woningen toe te voegen

De Amsterdamse bevolking bestaat voor een groot deel uit alleenwonenden. Voor een deel van deze mensen is de huidige kostendelersnorm van de bijstandswet en de ‘liefdes- of samenwoonboete’ voor AOW’ers een grote belemmering om samen te gaan wonen of om iemand in te laten wonen. De regels rond de kostendelersnorm zijn de afgelopen tijd versoepeld. Als gemeente moeten we bewoners hierover informeren. Een goede informatievoorziening zal mensen mogelijk stimuleren om woonruimte te verhuren. Wat de korting op de AOW bij samenwonen betreft: op dit moment verkennen we de mogelijkheden om een experiment te starten. Als eerste stap zullen we hierover in gesprek gaan met het Rijk en de verzekeringsbanken. Amsterdam wil ook richting het Rijk lobbyen om de kostendelersnorm van de

Het toevoegen van woningen via nieuwbouw blijft de komende jaren topprioriteit. We streven langjarig naar het bouwen van 7.500 woningen per jaar. We werken daarmee samen met het Rijk en gemeenten in de MRA. Gezamenlijk willen we het woningtekort in de MRA terugdringen door doorstroming te bevorderen. In de Woondeal die de MRA met het Rijk heeft gemaakt staan de randvoorwaarden voor de regionale woningbouwproductie. We zetten ook in op de versnelde bouw van 2.500 - 3.000 nieuwe flexwoningen in de stad. Hoewel we

24

tijdelijke contracten niet vinden bijdragen aan bestaanszekerheid, accepteren we dit in tijden van grote schaarste wel bij tijdelijke wooncomplexen die voor een periode van maximaal 15 jaar worden neergezet. Op die manier helpen we mensen die nu heel hard een woning nodig hebben. Het Burgerlijk Wetboek geeft ons meer mogelijkheden voor ‘langjarige tijdelijke huurcontracten’ naast de huidige tijdelijke contracten die wettelijk mogelijk zijn (onder andere vijfjaarscontracten voor jongeren en campuscontracten voor studenten). Bij de huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie gaan we deze nieuwe mogelijk­ heden meenemen. De uitwerking hiervan start in 2023.

samenwerkingsafspraken met corporaties is daarom dat voor het totale aantal woningen dat in een gebied gesloopt wordt, minimaal hetzelfde aantal sociale huurwoningen moet worden teruggebouwd, met waar mogelijk terugkeergarantie voor bewoners. Voor grote woningen die gesloopt worden, moeten grote woningen worden teruggebouwd. Deze stedelijke vernieuwing 2.0 gaat zoveel mogelijk gepaard met verdichting. Dat levert uiteindelijk ook meer woningen op. En dat biedt mogelijkheden voor het toevoegen van middeldure huur. Een aantal inwoners wil graag zelf woningen ont­ wikkelen via wooncoöperaties of collectieve zelfbouw. Daarbij is vaak veel aandacht voor betaalbaarheid, duurzaamheid en/of samen ouder worden. Hier bieden we mogelijkheden voor door bouwkavels te reserveren en het mede-financieringsbeleid (garantstelling) voor wooncoöperaties mogelijk te maken.

In het coalitieakkoord staat dat er in het kader van ‘Stedelijke vernieuwing 2.0’ geen taboe meer rust op sloop/nieuwbouw. Gebiedsgerichte afwegingen en het aanpakken of sloop/nieuwbouw van slechte of niet toekomstig bestendige woningen behoort daarbij tot de mogelijkheden. Hier liggen mogelijkheden voor verdichting en verduurzaming. De woonlasten van de nieuwe woningen zijn hierbij wel een belangrijk aandachtspunt. Alleen met een vergelijkbare huur is het aantrekkelijk voor zittende bewoners om door te stromen naar nieuwbouw. De terugkeergarantie, zoals genoemd in het coalitieakkoord, is belangrijk voor het draagvlak van bewoners. Onze inzet voor de

Veel woningen toevoegen is belangrijk, maar het is ook belangrijk dat deze woningen aansluiten bij de behoefte en dat zij de doorstroming bevorderen. Doelen om met nieuwbouw aan te sluiten bij de kwalitatieve woonbehoefte zijn verder uitgewerkt in doel 2 Betaalbaarder wonen en doel 4 Passender wonen.

Dit zijn de belangrijkste inspanningen waarmee we voor het doel Meer woningen het verschil gaan maken:

› We zetten in op intensieve aanpak leegstand op basis van de nieuwe Leegstandverordening; onderzoek naar administratieve leegstand en vervolgens op deze ‘verborgen leegstand’ handhaven.

van gemeen­schappelijke voor­zieningen en inzet op in­woning (zoals in project Onder de Pannen). › Langjarige nieuwbouwambitie van 7.500 woningen per jaar.

› Loslaten van het individuele huurcontract als voorwaarde voor kamer­verhuur.

› Sturen op het realiseren van 2.500 - 3.000 tijdelijke (15 jaar) woningen. Inzetten op sloop/nieuwbouw om meer woningen en toekomstbestendige woningen te realiseren (Stedelijke vernieuwing 2.0).

› Inzetten op alternatieven voor zelf­standig wonen in de wijk, met stedelijke ontwikkeling van nieuwe woonvormen voor Amsterdammers in een kwetsbare situatie. Denk aan ge­clusterd wonen met het delen

25

Doel 2. Betaalbaarder wonen Om mensen met een laag in­komen een betaalbare plek te blijven bieden in Amsterdam moet de sociale voorraad van corporaties zo veel mogelijk toenemen. Verkoop van deze woningen is onwenselijk. Het reguleren van middeldure huur is cruciaal voor betaalbaar wonen voor middeninkomens.

Streven 2040

3. Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens.

We streven ernaar dat in 2040 het aandeel betaalbare woningen goed aansluit bij de woningbehoefte in de stad. Alle Amsterdammers hebben woonlasten die passen bij de financiële situatie van het huishouden.

4. Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten.

Om dit te bereiken, moeten we de komende jaren (de korte termijn 2023 - 2027) de volgende doelen realiseren:

Het sociale en middeldure segment is blijvend bereikbaar voor betreffende inkomensgroepen. Wij blijven alert op het effect van landelijk beleid en andere ontwikkelingen op betaalbaarheidsvraag­ stukken. Waar nodig passen we dit aan. Niemand mag in armoede belanden door te hoge energiekosten, servicekosten of andere woonlasten.

Voor 2032 zijn dit onze doelen:

1. Snelle uitbreiding van de sociale huur­voorraad door nieuwbouw en door bescherming van deze voorraad in bezit van corporaties. 2. De middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021.

In 2027 bepalen we of aanvullende inzet nodig is.

Voor huishoudens met een laag- of middeninkomen wordt het steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden in Amsterdam. Meer dan ooit moeten we ons daarom inzetten voor vergroting van de voorraad in het sociale en middeldure huursegment. Daarnaast heeft deze groep relatief meer last van stijgende energie­ kosten, waardoor de woonlasten vaak té hoog worden.

regionale en lokale opgave kunnen we niet zonder onze buurgemeenten en het Rijk. Het Rijk heeft hierin een belangrijke rol omdat het verantwoordelijk is voor de regulering van de huurprijzen en eisen kan stellen aan de realisatie van sociale huur in de regio: 30% nieuwbouw sociaal, 30% sociale voorraad en 30% toewijzing aan mensen in een kwetsbare situatie. Zie hiervoor ook doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben. Ook werken we samen met woningcorporaties en particuliere verhuurders. Maar onze partnerschappen gaan verder. Samenwerking met verhuurders, zorgaanbieders en partijen zoals budgetbeheerders en bewindvoerders zijn belangrijk voor bijvoorbeeld preventie en vroeg­signalering van problematische schulden. Deze samenwerkingen zetten we voort.

“Sociale huur is de laatste strohalm en die moeten we vasthouden.” Om dit te realiseren zijn grote stappen nodig. Amsterdam zet vol in om betaalbare woningen te realiseren en te behouden. Maar we kunnen dat niet alleen. Om een bijdrage te leveren aan deze landelijke,

26

1. Snelle uitbreiding van de sociale huurvoorraad door nieuwbouw en door bescherming van deze voorraad in bezit van corporaties

Om die reden is het van belang dat zoveel mogelijk nieuwbouw in de sociale huur wordt ontwikkeld en/of wordt verhuurd door een woningcorporatie. Conform bestaand beleid geldt voor nieuwbouw het uitgangspunt dat 40% van de woningen in de sociale huursector wordt gerealiseerd. Dit betekent niet dat 40% van alle nieuwbouw daadwerkelijk een sociale huurwoning is. Hierbij is nog geen rekening gehouden met mogelijke uitzonderingen op de 40-40-20 ver­ deling. Uitzonderingen kunnen zijn bijvoorbeeld 100% middeldure huur of een verdeling van 30-40-30 als in een transformatieproject een woningcorporaties alle sociale huur ontwikkelt. Daarnaast is een winstwaarschuwing over de omvang van de nieuwbouw op zijn plaats: de marktomstandigheden moeten meezitten. De actuele marktomstandigheden en perspectieven zijn minder gunstig. Hierdoor staat de productie van 7.500 woningen onder druk (zie ook het Woningbouwplan). We streven binnen deze omstandigheden naar een snelle en zo groot mogelijke uitbreiding van de sociale huurvoorraad, liefst gerealiseerd door corporaties.

Op dit moment is er niet genoeg aanbod aan sociale huurwoningen om te voldoen aan de vraag. Met de snelle groei van het aantal huishoudens in Amsterdam wordt, bij een gelijkblijvend aandeel lage inkomens (48,8%), het tekort aan sociale huurwoningen in 2040 vele malen groter. De sociale voorraad moet daarom snel groeien. Een groot deel van de voorraad particuliere sociale huurwoningen zal vroeg of laat echter uit het sociale huursegment verdwijnen: veel eigenaren kunnen, gezien het aantal WWS-punten, woningen bij wijziging van huurcontract omzetten naar de middeldure of vrije sector. De afname zal naar verwachting niet zo snel gaan, want de huurprijs kan alleen aangepast worden als een woning vrijkomt. Maar de komende tien jaar gaan we zeker een afname zien in het particuliere deel van het sociale huursegment. Deze ontwikkelingen vragen om een grote impuls aan de sociale huurvoorraad. Dit kunnen we vooral bereiken met nieuwbouw. Sociale huurwoningen in eigendom van corporaties zijn over een lange periode gegarandeerd betaalbaar en spelen een belangrijke rol spelen in het huisvesten van kwetsbare groepen.

Bij nieuwbouw van sociale huur gaat het weliswaar, vergeleken bij de gehele woningvoorraad, om een relatief kleine toevoeging van woningen, maar het is wel een heel belangrijke toevoeging. Het voorziet niet alleen in de behoefte van woningzoekende Amsterdammers maar kan ook bijdragen en aan het passend huisvesten van onder andere ouderen en gezinnen en dus aan doorstroming.

Meest gehoorde aan­bevelingen uit

Maar het gaat om meer dan nieuwbouw alleen. Om de sociale voorraad te laten groeien, moeten er meer woningen worden gebouwd maar moeten er ook minder woningen geliberaliseerd én minder sociale huurwoningen van corporaties verkocht worden. Hierover willen we scherpe afspraken maken met corporaties. Tegelijkertijd staan de corporaties, de eigenaren van het overgrote deel van de sociale voorraad, ook voor grote investeringsopgaven (denk aan nieuwbouw, onderhoud en de grote verduurzamingsopgave).

het meedenk­traject › Zorg voor meer sociale huur en stop met de verkoop van sociale huur­ woningen › Pak scheefwonen aan › Realiseer meer middeldure huur­ woningen › Reguleer de huur in de vrije sector

Daarom kiezen we voor ‘Geen verkoop, tenzij’. Met name in stedelijke vernieuwingsgebieden draagt verkoop bij aan gewenste gemengde wijken met woningen in diverse segmenten en de mogelijkheid om door te stromen binnen dezelfde wijk. Onze inzet is om afspraken met corporaties te maken om geen sociale huurwoningen te verkopen in de stad als geheel, met aanvullend duidelijke afspraken over de “tenzij”. Over uitsluitingsgronden - zoals bezit dat niet bij de volkshuisvestelijke taak van de corporatie past, verkoop aan wooncoöperaties, bezit in gemengde VvE-complex waarin nog enkele woningen van de

› Brede volkshuisvesting in plaats van de markt › Handhaaf de 40% sociaal -40% middelduur -20% duur verdeling in nieuwbouw › Laat beleggers geen woningen opkopen

27

corporaties zijn - willen we met de corporaties in gesprek. In een aantal gebieden willen we extra ruimte geven, dit zijn wijken en buurten in de gebieden in Nieuw-West, Zuidoost en Noord. Hier moet dan wel worden aangetoond dat verkoop bijdraagt aan stedelijke vernieuwingsopgaven. Geen enkele uitzondering op “Geen verkoop, tenzij” geldt voor de verkoop van ultraschaarse woningen en van sociale huurwoningen in nieuwbouw- en transformatiegebieden bijvoorbeeld Overhoeks.

jaren doen. Het uitgangspunt 40-40-20 bij nieuwbouw is hierbij belangrijk. Maar we moeten onze inzet intensiveren. Door het ontbreken van huurprijsregulering voor de vrije sector stond het verhuurders vrij om een huurprijs te vragen die iemand bereid was te betalen. Hierdoor kunnen mensen met een middeninkomen geen betaalbare woning in Amsterdam vinden. Dankzij nieuwe wetgeving uit Den Haag kunnen we het tij gaan keren: door de aangekondigde regulering van het middensegment gaat de komende jaren juist deze voorraad groeien. Deze regulering gaat gelden voor woningen met maximaal 187 punten in het woningwaarderingsstelsel (met een passende huurprijs van naar verwachting € 1.100 per maand per 1-1-2024).2 Dit gaat voor Amsterdam wezenlijk verschil maken.

We vragen veel van corporaties maar willen ons ook inzetten voor onze trouwe partners zodat zij hun kerntaak goed kunnen uitvoeren. De lobby tegen het afdragen van belastingen die eigenlijk voor commerciële bedrijven en multinationals zijn bedoeld (bijvoorbeeld ATAD), hoort hierbij. Deze belastingen verkleinen de investeringscapaciteit van Amsterdamse corporaties met miljoenen. Daarnaast willen we lobbyen op verhogen van de DAEB-norm naar (lage) middeldure woningen, zodat corporaties hiervoor ook binnen het stelstel kunnen lenen om middeldure huur in de nieuwbouw te realiseren. Mocht het investeringsvermogen van individuele corporaties onverhoopt tekortschieten, dan gaan we actief het gesprek aan met de AFWC en met collega-corporaties, mogelijk zelfs met corporaties van buiten de stad. Ook zullen we de komende jaren meer dan voorheen kijken naar waar individuele corporaties goed in zijn, bijvoorbeeld ten aanzien van het huisvesten van specifieke doelgroepen zoals ouderen of jongeren.

“Mensen stromen niet makkelijk door vanuit de sociale huursector naar de middeldure huur omdat er geen financiële zekerheid is. Je weet niet of je in de toekomst in diezelfde woning voor dezelfde huurprijs kan wonen.” Particuliere verhuurders kunnen door die regulering een veel kleiner deel in de vrije sector verhuren. Vrijesectorwoningen worden ‘teruggehaald’ naar het middeldure segment. Dit gaat de huurprijzen dempen en zal zorgen voor een groter aanbod voor midden­inkomens. Alleen bij nieuwe verhuur en/of huurcontracten mag een huurprijs aangepast worden. Dat is weliswaar beperkend, toch verwachten we over vijf jaar een substantiële toename van de middeldure voorraad. Een precies cijfer hieraan hangen is op dit moment moeilijk. We kunnen wel berekenen wat de potentiele toename van het middensegment over langere tijd kan gaan zijn. Dit laten de figuren hieronder zien. De komende jaren meten we het effect. In 2021 had 17,5% van alle particuliere huurwoningen een middeldure huurprijs. Met de aangekondigde regulering kan dit potentieel oplopen tot 53%. Veel minder woningen kunnen dan in de vrije sector, en dus duur verhuurd worden.

De sociale voorraad neemt ook toe door tijdelijke woningen toe te voegen. Met het Rijk is in het kader van de bestrijding van de asielcrisis afgesproken om de komende jaren 2.500 tot 3.000 tijdelijke woningen voor specifieke doelgroepen (statushouders, spoed­ zoekers, studenten, economisch daklozen) toe te voegen. De verwachting is dat deze woningen voor minimaal tien jaar in Amsterdam staan. De woningnood wordt hiermee niet minder op de lange termijn, maar voor velen gaat dit wel degelijk een woonplek op­ leveren (zie ook doel 1 Meer woningen).

Hoewel het aandeel sociale huurwoningen van particuliere verhuurders in de afgelopen jaren snel kleiner is geworden, wordt nog meer dan een derde van deze huurwoningen als sociale huurwoning verhuurd. De keerzijde van de aangekondigde regulering, waarbij ook het woningwaarderingsstelsel wordt aangepast, is dat een deel van de woningen die nu als sociale huurwoning worden verhuurd, alsnog in het middensegment verhuurd kunnen worden. Dit maakt het sociale huursegment kleiner. Voor Amsterdam

2. Middeldure huurvoorraad wordt beschermd en neemt toe ten opzichte van 2021 Ook in het middeldure segment zijn de tekorten groot. We hebben ons de afgelopen jaren hard gemaakt om zoveel mogelijk middeldure huurwoningen toe te voegen door nieuwbouw. Dit blijven we de komende

2

Onder voorbehoud dat het betreffende wetsvoorstel in deze vorm wordt aangenomen in de Eerste en Tweede Kamer der Staten Generaal 28

Particulier Particulier

Figuur 9. Prijssegmentatie particuliere huurvoorraad 2021

36,8 36,8 45,7 45,7

% %

Figuur 10. Potentiële prijssegmentatie particuliere huurvoorraad na toepassing nieuw WWS

23 23

Socialehuur huur(tot (tot€752) €752) Sociale

24 24

% %

Durehuur huur( (>>€1.042) €1.042) Dure Middeldurehuur huur(€752(€752-€1.041) €1.041) Middeldure

53 53

17,5 17,5

Bron: Wonen in Amsterdam (WiA), 2021

Socialehuur huur Sociale (tot142 142punten) punten) (tot Vrijesector sector Vrije 187punten punten==€1000) €1000) (>(>187 Middelduur Middelduur (142-187 187punten punten==€752 €752tot tot€1000) €1000) (142-

Durehuur huur( (>>€1.042) €1.042) Dure

Let op! Dit is gebaseerd op doorrekeningen van het wetsvoorstel, het142 zijn expliciet schattingen. Omdat er geen Socialehuur huur(tot (tot142 punten) Sociale punten) registratie van het WWS puntenaantal van particuliere Vrijesector sector(>(>187 187 punten €1000) Vrije punten ==€1000) huurwoningen zijn hiervoor aannames gedaan.

Middeldurehuur huur(€752(€752-€1.041) €1.041) Middeldure

Middelduur (142187punten punten==(WiA), €752tot tot2021 €1000) Middelduur 187 €752 €1000) Bron: Wonen(142in Amsterdam

Socialehuur huur(tot (tot€752) €752) Sociale

is het daarom belangrijk dat de per 1 mei 2022 ge­ ïntroduceerde WOZ-cap voor alle woningen met meer dan 141 punten blijft bestaan, en niet alleen gaat gelden voor woningen met meer dan 187 punten. Hier blijven we ons voor inzetten. Dit heeft namelijk een veel groter effect op de betaalbaarheid in Amsterdam: meer woningen moeten dan als sociale huurwoning worden verhuurd, en veel minder woningen mogen in de vrije sector verhuurd worden. In Amsterdam mogen sociale huurwoningen van particuliere verhuurders ook aan (lage) middeninkomens verhuurd worden. Hierdoor is een groter aantal sociale huurwoningen van particulieren ook voor huishoudens met een midden­ inkomen een goede ontwikkeling.

voor de overeengekomen huur. !WOON ondersteunt huurders bij dit traject. We verwachten dat !WOON bij een huuraanpassing meer verzoeken om bijstand zal ontvangen. Op dit moment is het WWS boven de sociale huurgrens nog niet dwingend en heeft de gemeente nog geen instrumenten om verhuurders daadwerkelijk te verplichten om een passende huurprijs te vragen. De minster voor Volkshuivesting en Ruimtelijke Ordening werkt wel aan concrete voorstellen hierover. Wanneer deze worden aangenomen, volgt een voorstel aan de gemeenteraad om deze optimaal te benutten. Ook capaciteit en eventuele andere kosten zullen we dan bij onze afweging betrekken. We horen geluiden dat door de invoering van de WOZ-cap op 187 punten veel verhuurders hun woning(en) bij mutatie zullen gaan verkopen. Zij kunnen dan immers de huurprijs niet meer vrij bepalen. De gemeente probeert hierover met grote verhuurders afspraken te maken. Er zijn echter geen mogelijkheden om hierop te sturen. De verkoop van deze woningen is niet alleen een slechte ontwikkeling. Het aanbod aan starterswoningen in het koopsegment zal hierdoor toenemen.

De komende jaren zullen veel huurwoningen naar de middeldure voorraad gaan (met een passende huurprijs van naar verwachting € 1.100 per maand per 1-1-2024). Maar we willen meer. We weten dat dit ambitieus is, maar we blijven ons inzetten om nog meer woningen onder deze regulering te laten vallen. Dit geluid laten we nog steeds aan Den Haag horen. Ons streven is € 1.250 huurgrens (232 WWS-punten).

“Geen huisuitzettingen meer! Geeft heel veel positieve effecten en veel minder kosten in zorg.”

3. Huur- en koopwoningen worden toegankelijker voor middeninkomens

Bij een woning boven de sociale huurgrens laat het huidige stelsel huurders en verhuurders vrij om een willekeurige huurprijs overeen te komen, ook al past die niet bij het aantal punten. Wel kan de huurder de huurcommissie vragen om een uitspraak te doen over wat een redelijke huurprijs is op basis van het WWS. De uitspraak van de Huurcommissie heeft gevolgen

Als een groter deel van de woningvoorraad gereguleerd wordt, is het ook belangrijk dat deze woningen ook daadwerkelijk terecht komen bij huishoudens met een middeninkomen. Door deze woningen vergunningsplichtig te maken, willen we zorgen voor pas-

29

sende toewijzing. We streven ernaar dat verhuurders bij de gemeente een huisvestingsvergunning moeten aanvragen waarmee zij registreren aan wie zij de woning verhuren. Dit is een omvangrijke operatie, die tijd en structurele capaciteit gaan kosten. We zetten in op het starten van de voorbereidingen na vaststelling van de AAV en na goedkeuring van de plannen van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening door het parlement (zoals over het WWS en de Wet goed verhuurderschap).

zou wel een woning willen kopen. Zonder eigen geld is dat voor hen op dit moment niet mogelijk in Amsterdam. Om mensen meer mogelijkheden te geven op de koopmarkt werken we aan een experiment om ‘sociale koopwoningen’ te bouwen (zie hiervoor ook het Woningbouwplan). Daarnaast wil Amsterdam aansluiten op de aankomende wijziging van de Huis­vestings­wet. Deze wet maakt het mogelijk om sociale koopwoningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. We streven ernaar om deze mogelijkheid in de Amsterdamse Huisvestingsverordening van 2025 op te nemen.

Als we de wettelijke mogelijkheden krijgen, gaan we nóg een stap verder: dan voegen we aan de toe­wijzingseisen namelijk ook toe dat er voorrang gegeven moet worden aan iemand die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaat. Zo draagt deze majeure verandering ook direct bij aan doorstroming; iets dat in de corporatiesector al goed blijkt te werken. In 2021 werd 76% van de beschikbare middeldure huurwoningen verhuurd aan mensen die een sociale huurwoning in de MRA achterlieten. Omdat er op dit moment nog geen transparant aanbodplatform is, doen we dat voorlopig alleen via afspraken over doorstroming met woning­corporaties en met enkele particuliere verhuurders.

4. Niemand mag in armoede belanden door te hoge woonlasten De financiële situatie van steeds meer huishoudens is penibel. Stijgende energiekosten leggen een steeds groter beslag op het besteedbare inkomen, en steeds meer huishoudens wonen in een huurwoning die eigenlijk te duur is. Uit onderzoek van het Nibud (het nationale instituut voor budgetvoorlichting) weten we dat ook een aanzienlijk deel van de huishoudens met een sociale huurwoning die past bij het inkomen, problemen heeft om rond te komen. Dit is onacceptabel. Door het vergroten van de betaalbare voorraad en deze op een goede manier toe te wijzen, zorgen we ervoor dat meer mensen in een financieel passende woning kunnen wonen.

In een woningmarkt waar de vraag vele malen groter is dan het aanbod is woningbezit een lucratief verdienmodel. De afgelopen jaren zijn er veel woningen gekocht (buy-to-let) en aangehouden (keep-to-let) om tegen een hoge prijs te verhuren. Om buy-to-let tegen te gaan, hebben we de opkoopbescherming ingevoerd. Een koopwoning met een WOZ-waarde tot en met € 533.000 (prijspeil 2023) mag vier jaar na koop niet verhuurd worden. Deze woningen worden vanaf nu alleen nog bewoond door de eigenaar. Hierdoor wordt de betaalbare koopvoorraad beschermd voor speculatie en blijft toegankelijk voor huishoudens met een middeninkomen. Het is belangrijk dat we hier op blijven handhaven. Als dat wettelijk mogelijk is, breiden we de grens van de opkoopbescherming uit naar 80% van de voorraad.

Betaalbaar wonen gaat over meer dan de huur- of hypotheeklast die past bij het inkomen van een huishouden. De financiële situatie van een huishouden wordt bepaald door de grootte van het huishouden, maar gaat ook over andere kosten: denk aan energie­ lasten, VvE bijdragen en servicekosten. We streven naar woonlasten passend bij de huishoudsamenstelling, met extra aandacht voor het besteedbaar inkomen van alleenstaande ouders, grote gezinnen en midden­inkomens. Corporaties kunnen via hun eigen huurbeleid de woonlasten betaalbaar houden voor verschillende sociale huur doelgroepen. We willen met hen afspreken dat het aanbod sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens (zie woordenlijst) niet lager is dan 70% van alle aangeboden sociale huurwoningen van corporaties. Hierdoor zal namelijk ook een huishouden met een inkomen voor sociale huur maar boven de huurtoeslaggrens kans blijven maken op een sociale huurwoning van een corporatie. Dit komt ook ten goede aan de leefbaarheid.

“Het leven staat op pauze als je geen huis hebt. Betaalbare huisvesting is cruciaal voor mensen om zich te kunnen ontplooien.” Op dit moment kunnen we keep-to-let niet verbieden, maar omdat uit onderzoek blijkt dat keep-to-let meer voorkomt dan buy-to-let, gaan we ook dit aan banden leggen zodra we hier de wettelijke mogelijkheden voor krijgen. Daar gaan we voor lobbyen bij het Rijk.

Daarnaast willen we de afspraken continueren over blijvende betaalbaarheid van woningen voor jongeren en studenten: voldoende aanbod ook onder de

Een groot deel van de huishoudens met een middeninkomen dat op dit moment een woning huurt,

30

eerste aftoppingsgrens en voor een deel ook onder de kwaliteitskortingsgrens. We willen hierover ook afspraken maken met particuliere aanbieders van jongeren- en studentenwoningen. In tegenstelling tot corporaties is er voor deze laatste groep nog geen wettelijke afdwingbaarheid voor het maken en nakomen van afspraken. Naast huurgrenzen willen we ons inzetten voor bijkomende kosten. Het gebeurt nu nog te vaak dat woningen die tot het sociale segment behoren voor jongeren onbetaalbaar worden door de verplichting om bepaalde diensten af te nemen. Deze vallen dan zogenaamd onder servicekosten. Daardoor is er eigenlijk geen sprake meer van sociale huur. Net als bij corporaties vinden we dit niet acceptabel. We voeren een lobby in Den Haag om dit soort constructies onmogelijk te maken.

Het armoedebeleid van de gemeente Amsterdam is er, om ervoor te zorgen dat mensen niet nog verder in armoede vervallen. In Amsterdam bouwen we voort op een goede samenwerking op gebied van preventie van schulden en huisuitzettingen. Huisuitzettingen door betaalbaarheidsproblemen moeten we te allen tijde voorkomen, zie ook doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben. In Amsterdam werken we op gebied van preventie en vroegsignalering onder meer samen met woningcorporaties, zorgverzekeraars, energiebedrijven, Waternet, overheden en deurwaarders. Naast deze inspanningen zullen we lobby blijven voeren richting het Rijk om het inkomensbeleid te laten aansluiten bij te hoge woonlasten voor huurtoeslaggerechtigden (inclusief de lobby op behoud van de huurtoeslag/ voorkomen van normhuur van € 550 in sociale sector).

Dit zijn de belangrijkste inspanningen waarmee we voor het doel Betaalbaarder wonen het verschil gaan maken:

› 7.500 woningen toevoegen door nieuwbouw met de verdeling 40% sociale huur, 40% middeldure huur, 20% vrije sector.

› Toewijzingsverplichting middensegment huurwoningen aan mensen met een middeninkomen; invoeren huisvestings­ vergunning hiervoor en handhaven.

› Sturen op het realiseren van 2.500 - 3.000 tijdelijke (15 jaar) woningen.

› Indien wettelijk mogelijk de WOZ-waarde van de opkoopbescherming verhogen naar 80% van de woningvoorraad en zo nodig lobby voeren.

› Geen verkoop, tenzij: afspreken met corporaties om de verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen tot een minimum te beperken.

31

Doel 3. Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben We zetten ons in om alle Amsterdammers in een kwetsbare situatie zo snel mogelijk aan een woonplek te helpen. We realiseren onder andere nieuwe woonoplossingen zoals samenwonen met voorzieningen. Daarnaast zetten we in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de huisvesting van kwetsbare groepen. Op gemaakte afspraken zullen we toezien.

4. Harde regionale en landelijke afspraken over voldoende sociale huisvesting per gemeente op basis van fair share.

Streven 2040 We streven ernaar dat in 2040 er geen mensen meer zijn in een dak-of thuisloze situatie. Iedereen die zich in een kwetsbare situatie, al dan niet met zorgvraag, bevindt, kan binnen drie maanden een woonplek in de MRA krijgen.

5. Realiseren van alternatieve woon­oplossingen.

Voor 2032 is dit ons doel:

Om dit te bereiken, moeten we de komende jaren (de korte termijn 2023 - 2027) de volgende doelen realiseren: 1. De woonruimteverdeling wordt transparanter en eerlijker. 2. Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren. 3. Geen dakloosheid door huisuitzettingen in Amsterdam veroorzaakt door financiële problemen.

›

Samen met het Rijk en de regio zorgen we voor meer evenwicht in vraag en aanbod van passend wonen met begeleiding voor kwetsbare bewoners.

›

De verdeling van de sociale huurwoningen is optimaal benut met een passend woonaanbod afgestemd op individuele behoefte (geclusterd wonen, zelfstandig wonen in de wijk, tijdelijk wonen en tijdelijke opvang).

In 2027 bepalen we of aanvullende inzet nodig is.

Er zijn steeds meer Amsterdammers in een kwetsbare situatie, die op wettelijke basis of op maatschappelijke gronden recht hebben op huisvesting. De groep kwetsbare mensen groeit de komende jaren door de forse extra instroom van statushouders, Oekraïners, dak- en thuisloze mensen en het aantal mensen met een sociale of medische urgentie. Deze groep legt een fors beslag op de vrijkomende sociale huurwoningen. Daarnaast is de zorgvraag in Nederland ook steeds

meer ‘een woonvraag’ geworden. Zonder woonplek is er geen goede basis om te werken aan herstel; omgekeerd is de hulp van zorgpartijen nodig om ervoor te zorgen dat wonen zonder begeleiding mogelijk is: voor de bewoner zelf, maar ook voor de direct omwonenden. Langdurig wachten op huisvesting vergroot problemen en leidt tot extra, zorg, opvang, begeleiding en (jeugd)hulp.

32

De schaarse sociale huurwoningen die beschikbaar komen in de stad willen we eerlijk verdelen. Juist de kwetsbare Amsterdammers willen we tijdig een woonplek bieden en daarmee dakloosheid voorkomen. Daarnaast willen we dat ook niet-kwetsbare mensen met een laag inkomen, de ‘regulieren woningzoekenden’ die ook aangewezen zijn op de sociale huursector, voldoende kans blijven houden op een woning. Hiervoor zijn er meer sociale huurwoningen nodig. Meer hierover is te lezen onder doel 1 Meer woningen. Dit doel gaat over de verdeling van deze woningen.

aangeboden. Dit gaat ten koste van de uitvoerbaarheid en de transparantie bij toewijzing. Ook loopt Amsterdam tegen de wettelijke grenzen aan van met voorrang toewijzen van vrijkomende corporatiewoningen aan mensen met lokale of regionale binding. We kiezen er daarom voor om te stoppen met het introduceren van nieuwe voorrangsregelingen en streven ernaar om de bestaande regelingen, wanneer de eerste effecten van de nieuwe regionale woonruimteverdeling (ingevoerd op 16 januari 2023) zichtbaar zijn, opnieuw te herzien.

“Woningen zijn nu te veel gelabeld. Er zijn maar weinig woningen beschikbaar die niet gelabeld zijn. We moeten de woningvoorraad opnieuw verdelen.”

1. De woonruimteverdeling wordt transparanter en eerlijker Door de grote schaarste is de verdeling van sociale huurwoningen van woningcorporaties, met de introductie van verschillende voorrangen en labels, de afgelopen jaren steeds complexer geworden. Een eerlijke woonruimteverdeling vraagt om heldere keuzes en transparantie. Bijna elke aangeboden sociale huurwoning van een corporatie kent een voorrang voor groepen die we extra willen helpen zoals ouderen, jongeren, mensen met stadsdeelvoorrang voor aan­­ge­ wezen nieuwbouw, en rolstoelgebruikers of beroeps­ groepen. Door de verschillende voorrangsregelingen komen steeds minder woningen beschikbaar voor mensen die niet voldoen aan de specifieke voorwaarden maar op basis van hun inkomen wel aangewezen zijn op sociale huur. In heel 2021 werden er op WoningNet slechts 23 woningen geadverteerd die én zonder voorrangsregelingen én niet aan urgenten zijn

We zetten er op in om de huidige voorrangsregeling voor het onderwijs, de zorg en de politie te continueren maar we breiden deze niet verder uit. Dit doen we omdat elke nieuwe beroepsgroep het probleem vergroot voor andere beroepen buiten de regeling. Daarnaast is de keuze voor de drie sectoren van politie, zorg en onderwijs weloverwogen. Het gaat hier om beroepen met een maatschappelijke betekenis waarbij de tekorten binnen deze drie beroepsgroepen op gespannen voet staat met het fundamentele recht op onderwijs, zorg en veiligheid. Ook is doormiddel van onderzoek aangetoond dat de tekorten onder deze beroepsgroepen deels veroorzaakt worden door een gebrek aan passende huisvesting. We maken afspraken met ontwikkelaars om afhankelijk van de behoefte en randvoorwaarden woonvormen te bouwen en toe te wijzen aan beroepsgroepen. We streven ernaar om op korte termijn stadsdeelvoorrang voor aangewezen nieuwbouwcomplexen in te zetten om de band tussen bestaande wijken en nieuwbouw te versterken. We wijzen bij voorkeur complexen aan in de masterplangebieden en Aanpak Noord en aan de doelgroepen jongeren en ouderen, zie ook doel 4 Passender Wonen en doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen. Daarnaast monitoren we jaarlijkse de beschikbare ruimte voor lokale voorrang op grond van de Huisvestingswet.

Met name in Zuidoost, Nieuw-West en Noord is het belangrijk dat thuiswonende jongeren via deze regeling extra geholpen worden om een eigen woning te kunnen vinden in hun stadsdeel. De groep ouderen verhuist graag binnen de eigen buurt. Dit willen we stimuleren omdat het verhuizen van ouderen een verhuisketen op gang brengt.

Meest gehoorde aan­bevelingen uit het meedenk­traject › Geef Amsterdammers voorrang › Laat mensen in een kwets­bare situatie wonen in tijdelijke leegstand door sloop of renovatie › Luister beter naar de woonwensen van mensen in een kwetsbare situatie › Zorg voor betere communi­catie tussen gemeente en andere organisaties in hulp bij woon/zorg › Er zijn woonvormen nodig voor gezinnen met kinderen met een lichamelijke beperking

Handhaven van verdeelsleutel Het aantal sociale huurwoningen van corporaties dat vrijkomt, schommelt tussen de 6.000 en 7.000

33

wo­ningen per jaar. Met de Amsterdamse woning­ corporaties is deze verdeelsleutel afgesproken: 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt gereserveerd voor de huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie, 15% voor stadsvernieuwings­ urgenten en 5% voor maatwerkoplossingen van corporaties. Met deze afspraken blijft 50% van de vrijkomende woningen beschikbaar voor andere Amsterdammers met een laag inkomen die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Op deze verdeelsleutel ligt veel druk omdat de groep mensen in een kwetsbare situatie de komende jaren sterk blijft groeien. Bij kwetsbare doelgroepen gaat het om een brede groep van mensen met vaak meerdere problemen tegelijk. Bijvoorbeeld slachtoffers van huiselijk geweld, mensen met ernstige medische problemen, slachtoffers van mensenhandel of statushouders. Er zijn drie hoofdgroepen: mensen die wonen met begeleiding, mensen die wonen zonder begeleiding met een sociale en of medische urgentie en statushouders. Voor een totaaloverzicht van de verschillende groepen kwetsbare mensen in Amsterdam en de groepen die niet kwetsbaar zijn maar wel extra geholpen worden zie bijlage 3 Woonzorgmenu.

is en om duidelijke toetsingscriteria bij de verdeling van de schaarse woningen. De urgentiecriteria willen we daarom herzien om ze meer passend te maken voor de doelgroep. Maar we breiden de huidige groep kwetsbare bewoners4 niet uit, ondanks de vraag van onder meer economisch daklozen. Met het nieuwe regionale woonruimte verdeelsysteem krijgen mensen die actief zoeken, jongeren, starters en huishoudens in dringende omstandigheden (gescheiden mensen met kinderen, inwonende gezinnen, problematisch thuiswonende jongeren) meer kans bij het vinden van een sociale huurwoning. Een deel van de economisch daklozen is hiermee geholpen. Wel zetten we het huidige beleid van tijdelijke opvang en tijdelijk wonen voor economisch daklozen voort en doen we twee praktijkonderzoeken met de woningcorporaties voor Amsterdammers met een Openbare Orde en Veiligheidsachtergrond en voor de meest kwetsbare groep economisch daklozen. Een tijdelijke woonoplossing biedt economisch daklozen de rust om binnen een jaar een structurele woonoplossing te vinden.

“We moeten verhuizen, maar ik wil niet weg uit Amsterdam. Hier wonen mijn ouders, hier is de opvang voor mijn kinderen, hier is mijn werk.”

We vinden het belangrijk dat ook reguliere woningzoekenden met een laag inkomen kans blijven maken op een sociale huurwoning. Ook voor hen willen we de wachttijden niet verder laten oplopen3. We willen daarom bij de aankomende samenwerkingsafspraken met woningcorporaties vasthouden aan de huidige verdeelsleutel waarbij: 30% van de vrijkomende woningen wordt gereserveerd voor mensen in een kwetsbare situatie. Bij 7.000 mutaties per jaar betekent dit 2.100 woningen. Over de eerste periode 2023 - 2027 van deze aanpak hebben we het dan over ongeveer 10.500 sociale huurwoningen. Daarbij komen ook de 2.500 à 3.000 geplande tijdelijke woningen, waarvan (minimaal) 30% (dus minimaal 750 tot zo’n 900 woningen) naar de aan Amsterdam toegewezen statushouders gaat. Mocht er in een gegeven jaar ruimte over zijn binnen de 15% voor stadsvernieuwingsurgenten en binnen de 5% maatwerk voor corporaties, dan willen we deze resterende ruimte benutten voor het huis­ vesten van mensen in een kwetsbare situatie.

De beschikbare woningen uit de zogenaamde 30% afspraak voor mensen in een kwetsbare situatie worden, naar rato op basis van de verwachte vraag, verdeeld over de verschillende doelgroepen (zie bijlage 3 Woonzorgmenu). Zolang de situatie van schaarste en toenemende zorgvraag in de stad niet verandert, hanteren wij een verdeelsleutel. Daarbij is per doelgroep duidelijk hoeveel woningen er beschikbaar zijn en welke doelgroepen zijn aangewezen op andere woonvormen, zoals tijdelijk wonen en tijdelijke opvang. Daarnaast gaan we op zoek naar andere woonoplossingen. Voor woonwagenbewoners hanteren we een separate toewijzingssystematiek. Hierin geven we de cultuurspecifieke elementen zoals het wonen in familieverband een plek. Ook hier moeten we schaarste verdelen en zorgen voor een transparante verdeling van standplaatsen op basis van wachttijd. Daarnaast is er de ambitie om het beheer van de woonwagenlocaties op termijn over te dragen aan de corporaties. In 2023 bespreken we in de gemeenteraad van Amsterdam het nieuwe beleidskader voor woonwagenbewoners waarin we dieper op dit vraagstuk ingaan.

2. Gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren De huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie vraagt om helderheid en transparantie in wat mogelijk

3

In Amsterdam inmiddels gemiddeld 13 jaar inschrijftijd (Jaarbericht AFWC 2021).

4

Inclusief Amsterdammers met een Wet Langdurige Zorg-indicatie die al eerder in aanmerking kwamen voor een omslagwoning. 34

3. Geen dakloosheid door huis­uitzettingen in Amsterdam veroorzaakt door financiële problemen

(G5, veel G40 gemeenten) relatief meer doen dan de andere gemeenten. We hebben daar een gezamenlijke verantwoordelijkheid in en kunnen niet zonder elkaar.

“Geef vluchtelingen zo snel mogelijk een woning. Lang wachten is met trauma te moeilijk.”

In Amsterdam zijn we zeer succesvol in het voorkomen van huisuitzettingen om financiële redenen. Dankzij een nauwe samenwerking met de woningcorporaties is het aantal huisuitzettingen in sociale huurwoningen in tien jaar tijd gedaald van achthonderd per jaar naar nagenoeg nul. De sleutel voor het succes is snelheid in handelen en persoonlijk contact. Zodra een huurder twee maanden achterloopt met betalen, stuurt de corporatie en in toenemende mate ook de particuliere verhuurder een melding naar het team Geregelde Betaling. Huurders met betalingsproblemen worden dan ondersteund met budgetadvies en inkomensreparatie en geholpen met het betalen van vaste lasten vanuit de uitkering. Op deze manier worden oplopende schulden met mogelijke dakloosheid voorkomen. Amsterdam kent los hiervan een pakket van maatwerk interventies op het gebied van werk, wonen, inkomen en schulden. Met een maatwerk aanpak maken we (dreigende) dakloosheid tijdig bespreekbaar en zetten we in op bijvoorbeeld eigen woonoplossingen met inkomensondersteuning. De ondersteuningsvormen zijn gebundeld in de Amsterdamse woonWaaier.

Een landelijke verdeelafspraak over de huisvesting van kwetsbare bewoners zal zorgen voor een betere verdeling van de huisvesting en er uiteindelijk voor zorgen dat mensen sneller geholpen worden. Amsterdam zal bij het Rijk blijven aandringen op landelijke kaders. Gelijktijdig blijven wij met de inzet van doorstroommakelaars gericht inzetten op de terugkeer van meer mensen uit de opvang naar hun oorspronkelijke gemeente.

5. Realiseren van alternatieve woonoplossingen In Amsterdam werken we vanuit het ‘Housing First’ concept, waarbij corporatiewoningen via intermediaire verhuur door zorginstellingen worden verhuurd. Housing First is er voor kwetsbare bewoners, met meerdere problemen. Via Housing First krijgen ze op de woning (intensieve) ambulante begeleiding. Het huisvesten van mensen in een kwetsbare situatie via intermediaire verhuur is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties, zorgaanbieders en gemeente. Zelfstandig wonen volgens het Housing First principe blijft ons streven, maar is niet langer beschikbaar voor alle kwetsbare Amsterdammers die daarvoor in aanmerking komen. Het gebrek aan woningen noodzaakt ons om andere woonvormen te realiseren om deze groeiende groep mensen te helpen.

Met de buurtteams heeft Amsterdam een laagdrempelig netwerk in de wijk. Hier kunnen Amsterdammers terecht om de mogelijkheden voor ondersteuning te bespreken. Amsterdam zet deze aanpak inclusief de ‘aanpak dakloosheid’, ‘vroeg eropaf’ en ‘geregelde betaling’ voort. We blijven inspelen op actuele ontwikkelingen, zoals nu de energiearmoede.

4. Harde regionale en landelijke afspraken over voldoende sociale huisvesting per gemeente op basis van fair share

De gemeente, woningcorporaties en zorgaanbieders hebben een succesvolle samenwerking opgezet met het programma Huisvesting kwetsbare groepen. De komende jaren willen wij dat graag continueren en gezamenlijk inzetten op het ontwikkelen van alternatieve woonvormen. Denk daarbij aan onder andere kleinschalige tussenvoorzieningen, geclusterde woningen of woonplekken met gedeelde voorzieningen en time-out voorzieningen. Ook gaan we stedelijk de mogelijkheden van kamerverhuur en inwoning (ook met het traject Onder de Pannen en inwoning eigen netwerk) verbreden, onder andere door de regels voor kamerverhuur te verruimen. We zetten in op een campagne gericht op eigenaar/bewoners om inwoning beschikbaar te stellen voor statushouders/ kwetsbare groepen of jongeren. De gemeente zet zich

Amsterdam zet voor wat betreft huisvesting van kwetsbare mensen in op regionale en landelijke verdeelafspraken over de uitstroom van de opvang naar huisvesting elders in het land. Dit sluit aan bij de plannen van het Rijk naar aanleiding van het rapport ‘Een Thuis voor Iedereen’. Amsterdam doet relatief veel in de opvang van kwetsbare groepen. We willen, eisen, dat alle gemeenten in de MRA en in het land een 'fair share' (eerlijk aandeel) voor hun rekening nemen. De huidige praktijk is dat met name de grote gemeenten

35

in om belemmeringen in eigen of rijksregelgeving op te heffen. Ontwikkeling van alternatieve, geclusterde woonvormen vraagt om een aanpak van gezamenlijk leren en ontwikkelen. Welke doelgroepen kunnen samenwonen? Wat vraagt dat aan begeleiding? Hoe stimuleren wij bewoners om elkaar tot steun te zijn? Met de ontwikkeling van geclusterd wonen en woonzorgcirkels en thuisbuurten, zie ook doel 7 Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen, waarbij Amsterdammers met een zorgvraag geclusterd in de wijk wonen, realiseren wij zelfredzaamheid in de nabijheid van voorzieningen en van elkaar. Dit is ook noodzakelijk om de zorg te

centraliseren, zodat de zorg met de huidige personeelstekorten haalbaar en betaalbaar blijft. Tenslotte willen we met zorgaanbieders en betrokken gezinnen verkennen welke woonvormen in de stad nodig zijn voor gezinnen met kinderen met een lichamelijke beperking. Met de in dit doel genoemde inspanningen werken we hard om het oplopende tekort aan woonplekken voor kwetsbare mensen de komende periode te verkleinen. Alsnog is de verwachting dat er de komende periode en ook de jaren daarna, een aanzienlijk tekort aan woonplekken voor deze groep blijft bestaan.

Dit zijn de belangrijkste inspanningen waarmee we voor het doel Meer woonplekken voor hen die ze het hardst nodig hebben het verschil gaan maken:

› Geen nieuwe voorrangsregelingen meer toevoegen bovenop de regelingen die we al hebben.

› Doorgaan met samenwerking zorgpartners, corporaties en gemeente, doorgaan met werkwijze huisvesting kwetsbare groepen via onder andere Housing First.

› Geen nieuwe beroepsgroepen toevoegen aan (voorrangs-)regeling beroepsgroepen.

› Alternatieve woonoplossingen voor kwetsbare groepen zoals geclusterde woonvormen en woonzorgcirkels en thuisbuurten (zie ook het doel Passender Wonen).

› Geen nieuwe doelgroepen toevoegen bij regeling Huisvesting Kwetsbare Groepen. › We streven ernaar om bestaande voorrangregels en urgentiecriteria de komende periode te evalueren zodat woningen toegewezen worden aan hen die ze het hardst nodig hebben.

› Afspraken maken met ontwikkelaars om afhankelijk van de behoefte en rand­ voorwaarden, woonvormen te bouwen en toe te wijzen aan beroepsgroepen. › Alle gemeenten nemen hun fair share: Amsterdam zet in op regionale en landelijke afspraken over huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie. Op gemaakte afspraken zullen we toezien.

› 30% van de mutaties in de sociale huur van woningcorporaties wordt gereserveerd voor huisvesting van mensen in een kwetsbare situatie.

36

Doel 4. Passender wonen Om de Amsterdamse woningmarkt weer in beweging te krijgen, zet Amsterdam vol in op doorstroming. We realiseren aantrekkelijk aanbod voor gezinnen en ouderen. Met een stop op de verkoop van schaarse corporatiewoningen en het toepassen van passende bewoning van rolstoelwoningen en grote gezinswoningen blijven deze woningen beschikbaar voor de doelgroep. Met de stedelijke samenwerking voor geclusterd wonen en woonzorgcirkels en thuisbuurten in de wijk, blijft de zorg ook in de toekomst haalbaar en betaalbaar.

Streven 2040

Voor 2032 is ons doel:

Alle Amsterdammers hebben in 2040 een woning die past bij hun zorgvraag en levensfase.

Amsterdammers stromen tijdig door naar een woning die bij hun levensfase past. Dit geldt in het bijzonder voor ouderen, gezinnen en mensen in een rolstoel.

Om dit te bereiken, moeten we de komende jaren (de korte termijn 2023 - 2027) de volgende doelen realiseren:

In 2027 bepalen we of aanvullende inzet nodig is.

1. Meer passende woningen voor alle doel­ groepen. 2. Samen werken aan doorstroming. 3. Wonen met zorg nabij.

1. Meer passende woningen voor alle doelgroepen

“Leuk dat je maar 850 euro hoeft te betalen voor een middeldure huurwoning, maar dan woon je op een postzegel.”

Om gezond en prettig te wonen is voldoende én passende leefruimte van groot belang. Dit is vooral van belang voor kinderen die nog in ontwikkeling zijn en voor mensen met een extra zorgvraag. De vergrijzing, met een toenemend aantal 65+ers en twee keer zoveel Amsterdammers van 85+ in 2040, vraagt om extra inzet op passende woningen voor ouderen. We willen de woningmarkt weer in beweging krijgen en verhuisketens op gang te brengen. Dan verhuizen ouderen en gezinnen tijdig naar een passende woning en laten op hun beurt een woning achter voor alleenstaanden, starters en andere ‘nieuwe’ gezinnen. Ouderen hebben behoefte aan een woning in de eigen buurt, dicht bij hun sociale netwerk. Ouderen blijken bereid een

Veel Amsterdammers wonen in een woning die niet past bij hun levensfase of zorgvraag. Gezinnen wonen vaak te klein. Naar schatting wonen in de sociale huur ongeveer 12.000 gezinnen te klein. Dit is niet goed voor de ontwikkeling van kinderen. Het leidt soms ook tot overlast voor omwonenden. Veel ouderen wonen niet geschikt om passende zorg te kunnen ontvangen. Bijna 60% van de corporatiewoningen in de stad is niet geschikt voor mensen met mobiliteitsbeperkingen, terwijl met de scheiding van wonen en zorg meer ouderen, ook met een zwaardere zorgindicatie, zelf­ standig thuis wonen. Ook is er een groot tekort aan rolstoelgeschikte woningen in de stad.

37

We willen voorkomen dat er in Amsterdam grote gezinswoningen en rolstoelwoningen worden verkocht of gesplitst door corporaties, zowel in het sociale als het geliberaliseerde segment. Deze woningen zijn heel schaars en heel gewild. Verkoop is daarom onacceptabel5. Bovendien zijn deze woningen vrijwel altijd gerealiseerd met zeer hoge gemeentelijke en dus maatschappelijke bijdragen.

Meest gehoorde aan­bevelingen uit het meedenk­traject › Zorg voor meer geclusterd wonen met zorg voor ouderen › Bouw meer aanpasbare woningen › Maak verhuizen voor ouderen financieel aantrekkelijker

“Amsterdam zou een pilot moeten zijn voor allerlei woonvormen, zodat meer mensen gaan samenleven op minder vierkante meter woonruimte.”

› Informeer bewoners actief om zich voor te bereiden op toekomstige woonsituaties › Zorg voor doorstroommogelijkheden vanuit sociale huur in eigen buurt

Samen met de corporaties willen we ervoor zorgen dat de zeer schaarse gezinswoningen en rolstoelwoningen zoveel mogelijk structureel beschikbaar zijn voor de doelgroep waar ze voor gebouwd en bedoeld zijn. Dit betekent dat wanneer de rolstoelbewoner uit een woning verhuist of wanneer de kinderen uitvliegen, de resterende bewoners het huis moeten verlaten (natuurlijk niet onmiddellijk en met begeleiding en aanbod van een passende woning). Dit is een ingrijpende maatregel. De uitwerking ervan zal tijd kosten en vertrouwen vragen, maar we denken dat de situatie van zeer grote schaarste hierom vraagt. Landelijke wetgeving biedt al mogelijkheden voor tijdelijke contracten voor rolstoelwoningen en voor grote gezinnen die ten minste uit acht personen bestaan. We willen lobbyen om passend wonen ook te kunnen toepassen bij woningen voor grote gezinnen met minder dan acht leden, bijvoorbeeld voor gezinnen met meer dan vier kinderen.

› Maak woningruil makkelijker, idealiter op buurtniveau › Stop met verkoop beneden­woningen en rolstoelwoningen › Merk meer woningen als mindervalide woning aan › Bouw meer woningen voor studenten en maak afspraken met universiteiten over huisvesting van (internationale) studenten van buiten Amsterdam › Reguleer wie mag kopen in Amsterdam

kleinere zelfstandige woning (40-50 m2) te accepteren als het een woonproject betreft gericht op gemeenschappelijk wonen met gelijkgestemden (geclusterd wonen). Doorstroming vraagt om meer beschikbaarheid van woningen voor ouderen en gezinnen in het sociale en middeldure (huur-)segment dan nu. We zetten daarom vol in op het realiseren van voldoende geschikte woningen voor beide doelgroepen; zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw.

In de nieuwbouw gaan we met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze per gebied programmeren en prioriteren, met als doel om meer doorstroming en verhuisbewegingen te realiseren. Om een verhuisketen te realiseren ligt de focus op bouwen voor gezinnen en ouderen. Opgaven en kansen lopen erg uiteen per gebied. Geen wijk is hetzelfde. Daarom doet een gebiedsgerichte benadering meer recht aan het bouwen van een complete en diverse stad. Tegelijkertijd biedt deze werkwijze de flexibiliteit die nodig is voor de stevige bouwopgave waar de stad voor staat.

In de bestaande voorraad worden geschikte woningen voor beide doelgroepen gelabeld. We continueren de verhuisregelingen voor ouderen en bekijken hoe deze kunnen worden verbeterd, zodat meer ouderen hiervan gebruik kunnen maken. Ook met particuliere verhuurders willen wij tot afspraken komen om de doorstroom van gezinnen en ouderen te ondersteunen.

5

We betrekken het aanbod in de bestaande woningvoorraad en de samenstelling van de huishoudens van een gebied bij het programmeren van nieuwbouw. Per gebied bepalen we de behoefte aan woningaanbod

Woningen die veel maatschappelijk geld vragen om te worden opgeknapt of die om andere redenen niet passen bij de volks­huisvestelijke taak van corporaties, zouden hiervan uitgesloten kunnen worden. Bijvoorbeeld een grachtenpand met energielabel G dat meer dan 1 miljoen kost om opgeknapt te worden voor verhuur.

38

(zowel qua oppervlakte, prijssegment als eigendom) van de verschillende doelgroepen. Het is echter wel zo dat de behoefte vaak groter is dan wat we de komende tijd kunnen bijbouwen. Daarom zullen we keuzes moeten maken. We doen dit in de nieuwe werkwijze op gebiedsniveau. Deze werkwijze wordt nog verder uitgewerkt met aandacht voor gemengde wijken en het bevorderen van verhuizen binnen wijken en buurten. Ontwikkeling van woningen met goede plattegronden en gebruik van gedeelde voorzieningen (denk aan gedeelde logeerruimtes voor mantelzorgers en visite en gedeelde wasmachines en drogers) draagt bij aan passend wonen in een markt waar vierkante meters duur en schaars zijn.

persoonlijke voorlichting en praktische ondersteuning. Willen zij verhuizen? Dan kunnen zij gebruik maken van een verhuisservice.

“Er is geen urgentie voor ouderen. Soms lijkt het wel of je eerst moet vallen en je heup moet breken om in aanmerking te komen voor een geschikte woning.” Met een stedelijke samenwerking willen we de krachten van gemeente, bewonersinitiatieven, ouderenorganisaties, stadsdelen, zorgaanbieders, woningcorporaties, welzijn, buurtteams en huisartsen gaan bundelen. We willen, met alle partijen samen, een stedelijk pakket gaan bieden van ondersteunende maatregelen, zoals afspraken met verhuurders over huurbehoud, coulance bij bedenktijd, verhuisservices (met praktische ondersteuning bij bijvoorbeeld administratie), voorlichting en bewustwording van de (toekomstige) situatie. Huurbehoud bij doorstroming, maar ook tijdelijke korting/huurgewenning is daarbij wettelijk mogelijk.