Initiatiefvoorstel VVD Versoepel regels woningdelen corporaties_20juli2022.pdf

Initiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van Datum vergadering Nummer Directie Van Datum Portefeuille Agendapunt

Nummer Directie Achterna(a)m(en) van indiener(s) Datum van indienen Portefeuillenaam Agendapunt

Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel “versoepel regels woningdelen voor woningcorporaties” van het lid Von Gerhardt. De gemeenteraad van Amsterdam besluit 1 In te stemmen met genoemd initiatiefvoorstel 2 het college van burgemeester en wethouders te verzoeken voor woningcorporaties het woningdeelbeleid te versoepelen, door: 1 De omzettingsvergunning voor hen te schrappen, maar een meldpunt in te stellen waar gedeelde woningen moeten worden aangemeld en op te treden indien zich in een dergelijke woning herhaaldelijke overlast voordoet; 2 De eis tot extra geluidsisolatie te schrappen indien er geen éxtra slaapkamers aan de woning worden toegevoegd; 3 De woningdeelquota voor corporaties te schrappen; 4 De verplichting tot het aanbieden van een individueel huurcontract los te laten, maar friendscontracten weer mogelijk te maken. Wettelijke grondslag artikel 147a, lid 1 van de Gemeentewet Initiatiefvoorstel De fractie van de VVD stelt in dit initiatiefvoorstel een viertal maatregelen voor die het voor woningcorporaties weer aantrekkelijk moeten maken om te doen aan woningdelen. Woningcorporaties geven door de huidige regelgeving namelijk aan een ‘uitsterfbeleid’ te voeren met betrekking tot woningdelen.

De fractie van de VVD vindt dit zonde, omdat de wooncrisis Amsterdam er juist toe zou moeten bewegen de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk te benutten – in combinatie met alle nieuwbouw. Door de versoepelingen van de woningdeelregels enkel toe te spitsen op corporaties is het niet te verwachten dat dit leidt tot extreme huren, aantasting van de leefbaarheid of verkamering (het creëren van zoveel mogelijk kamers in een woning teneinde zoveel mogelijk huur te vangen). De Amsterdamse

Gemeente Amsterdam

Datun Pagina 2 van 6

VVD heeft voor dit voorstel gesproken met woningcorporaties en de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties (AFWC). Wat zijn de huidige regels voor woningdelen? De huidige regels voor woningdelen zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening 2020.1 Deze verordening is onder luid protest van studenten vastgesteld door de raad op 19 december 2019 en schrijft voor dat er een vergunning moet worden aangevraagd als een woning wordt verhuurd aan drie personen of meer die samen geen gezin vormen.2 Deze vergunning wordt alleen verleend als aan bepaalde eisen is voldaan. Belangrijkste daarvan zijn dat iedere huurder een eigen huurcontract moet krijgen, dat er bij vier kamers of meer moet worden geïnvesteerd in geluidsisolatie en dat het maximale aantal woningdelers in een wijk (wijkquotum) óf pand (pandquotum) niet al moet zijn bereikt.

De regels zijn bedoeld om verkamering tegen te gaan en de leefbaarheid in buurten te beschermen.3 Wie doen aan woningdelen? De groep woningdelers betreft voornamelijk jongvolwassenen: jongeren, studenten, starters en internationals tot en met 30 jaar.4 Ondanks dat een meerderheid van hen aangeeft het erg prettig te vinden om samen te wonen, geeft de overgrote meerderheid tegelijkertijd aan dat woningdelen simpelweg de enige manier is om (betaalbaar) in Amsterdam te kunnen wonen.5 Woningdelen lijkt daarmee voor veel jongvolwassenen de enige manier om een eerste voetje aan de grond te krijgen in de stad. Wat zijn de gevolgen van de regels voor woningdelen? Nog voordat de Huisvestingsverordening 2020 op 1 april van dat jaar van kracht werd, waren de gevolgen al zichtbaar. Veel verhuurders vonden het namelijk de kosten en moeite niet waard om een vergunning aan te vragen, waardoor veel woningdelers op straat belandden. Een inspreker bij de commissievergadering Wonen en Bouwen van 20 november 2019 zei alleen al negentig van zulk soort voorbeelden te kennen.6 Ook nu, nu de verordening reeds twee jaar van kracht is, zijn de gevolgen merkbaar. Volgens de laatste cijfers is het wijkquotum in dertien wijken bereikt, waardoor hier geen nieuwe vergunningen worden afgegeven en een nieuwe gedeelde woning in deze buurten dus niet meer mogelijk is. In de

1 Voorgenomen beleidskader wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2020, https://amsterdam.raadsinformatie.nl/docu-

ment/7736186/1/09012f97829c65d6 2 Het Parool, 20 november 2019, ‘Verzet tegen nieuwe regels Amsterdamse woningmarkt’, https://www.parool.nl/amsterdam/verzet-

tegen-nieuwe-regels-amsterdamse-woningmarkt~b5cdf629/ 3 Schriftelijke vragen Naoum Néhmé, 11 december 2020, inzake de gevolgen van de woningdelenquota, zie vraag 6: https://amster-

dam.raadsinformatie.nl/document/9551593/3/SV97_21_Beantwoording+schriftelijke+vragen+Naoum+N%C3%A9hm%C3%A9+gevolgen+van+woningdelenquota 4 Woningdelen in Amsterdam, Evaluatie van het gemeentelijk beleid 2017, 4 juli 2018, hoofdstuk 3: https://amsterdam.raadsinforma-

tie.nl/document/6808589/1#search=%22woningdelen%20rigo%22 5 Woningdelen in Amsterdam, Evaluatie van het gemeentelijk beleid 2017, 4 juli 2018, pagina 5: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/do-

cument/6792130/1/Bijlage_2_Evaluatie_woningdelen_2017_DEF 6 Commissie Wonen en Bouwen, 20 november 2019, zie inspreker de heer R. Endtz: https://amsterdam.raadsinformatie.nl/vergade-

ring/558725

Gemeente Amsterdam

Datun Pagina 3 van 6

Kinkerbuurt (99%), Oude Pijp (92%) en Westlandgracht (91%) is dit quotum bijna vol.7 In de meeste andere buurten is het aantal gebruikte wijkquotumplekken bovendien aan het stijgen. Het quotum kan daardoor ook hier snel in zicht komen. Tevens zijn naar schatting honderden vergunningen in de stad niet verleend omdat het pandquotum was bereikt.8 Tot slot heeft de strikte regelgeving niet alleen invloed op particuliere verhuurders, maar ook op de woningcorporaties: zij hebben besloten een ‘uitsterfbeleid’ te voeren met betrekking tot woningdelen, zo wordt bevestigd in gesprekken met de fractie van de VVD. Dit is tegen hun zin in. Woningcorporaties zouden namelijk graag weer meer inzetten op woningdelen, maar lopen te hoop tegen de vergunningsaanvraag die daarvoor moet worden gedaan (en alle bijbehorende eisen en kosten die daarbij komen kijken). Woningdelen wordt door woningcorporaties al met al onder de huidige regelgeving beschouwd als te veel gedoe. In gesprek met onze fractie werd daarom bevestigd dat alle corporaties stoppen met het aanbieden van woningdelen.9 Waarom is er een aanpassing aan het woningdeelbeleid nodig? De volle quota en het besluit van corporaties om te stoppen met woningdelen, maakt de huizenjacht voor jongvolwassenen nóg moeilijker dan deze al is.

Temeer omdat het tekort aan studentenwoningen al enorm is, en recente prognoses uitwijzen dat dit de komende jaren alleen nog maar verder zal groeien, tot een uiteindelijk tekort van 21.000 eenheden.10 Hoewel ook landelijk een groot tekort wordt verwacht, spant Amsterdam als studentenstad hiermee de kroon.11 De nood is inmiddels zo hoog, dat sommige docenten zelfs studenten opvangen in hun eigen huis.12 Amsterdam heeft dus flinke stappen te verzetten om alle studenten een plek te kunnen bieden. Dit is ook belangrijk om koploper te blijven in de kenniseconomie. Naast het bijbouwen van nieuwe (studenten)woningen waar de fractie van de VVD vol op wil inzetten - is het daarom noodzakelijk dat de huidige woningvoorraad zo goed mogelijk wordt benut. Het huidige woningdeelbeleid belemmert dit, en vereist dus een aanpassing. Dat de huidige woningvoorraad inefficiënt wordt gebruikt, blijkt bijvoorbeeld uit diverse verhalen van studenten en uit het beeld dat door woningcorporaties wordt geschetst. Voor corporaties vallen vrijesectorwoningen niet in hun normale straatje en staat voorop dat zij een zo groot mogelijke

7 Monitor verkamering 2022, vierde halfjaarmonitor, 11 januari 2022, https://amsterdam.raadsinformatie.nl/docu-

ment/11091712/1#search=%22monitor%20verkamering%22 8 Schriftelijke vragen Naoum Néhmé, 11 december 2020, inzake de gevolgen van de woningdelenquota, zie vraag 5: https://amster-

dam.raadsinformatie.nl/document/9551593/3/SV97_21_Beantwoording+schriftelijke+vragen+Naoum+N%C3%A9hm%C3%A9+gevolgen+van+woningdelenquota. In totaal zijn alleen al tussen 1 januari 2020 en 1 april 2020 349 vergunningen verleend, waarbij het pandquotum dat per 1 april in werking zou treden, zou zijn overschreden. Dit geeft een indicatie dat het pandquotum een rem heeft op naar verluid honderden woningen voor woningdelers. 9 Nul20, september 2020, ‘Einde van friends-contract’, https://www.nul20.nl/dossiers/einde-van-friends-contract 10 Bijlage – woonvraag en voorraad studentenhuisvesting, pagina 4, https://amsterdam.raadsinformatie.nl/docu-

ment/11091438/1/09012f978052a6d6. MBO’ers zijn in deze prognose nog niet eens meegenomen. 11 Kences, landelijke monitor studentenhuisvesting 2021, zie 4.5 Prognose aanbod: https://studentenhuisvesting.incij-

fers.nl/mosaic/lms2021/4--vraag-en-aanbod 12 NOS.nl, 7 oktober 2021, ‘Landelijk tekort studentenwoningen met 20 procent gestegen naar 26.500’, https://nos.nl/artikel/2400662-

landelijk-tekort-studentenwoningen-met-20-procent-gestegen-naar-26-500

Gemeente Amsterdam

Datun Pagina 4 van 6

maatschappelijke waarde willen leveren. De huidige regels dwingen hen echter deze vrijesectorwoningen voor een hoge prijs te verhuren aan stellen of gezinnen, terwijl er ook voor een redelijke prijs drie á vier jongeren hadden kunnen wonen. Bijvoorbeeld, de woning wordt nu verhuurd aan een stel voor €1500, maar hier hadden ook drie studenten tegen €500 per kamer kunnen wonen. Dit is een suboptimale situatie, want het stelt betaalt een hoge huur en de jongeren hebben geen kamer. Daarbovenop komt dat in andere gevallen de regels ervoor zorgen dat kamers in woningen leeg blijven. Zo stelt een student in Folia: “Ik [heb] gesproken met iemand die met zes anderen voor een schappelijke prijs in de Pijp woonde. Toen de huisbaas aankondigde dat er geen vergunning voor meer dan vijf geregeld kon worden, zijn er drie mensen weggegaan. De andere vier wonen nu met een huur van een paar honderd euro meer in een huis met drie lege slaapkamers.”13 Dit beeld komt ook terug in de cijfers. Want hoewel er geen keiharde causaliteit valt te veronderstellen met het woningdeelbeleid, is het aantal studenten op kamers het afgelopen jaar fors gedaald met 1300, terwijl het aantal studenten in de stad juist toenam.14 Daarnaast kunnen de stringente woningdeelregels rekenen op de nodige kritiek van woningmarktexperts.

Omdat het delen van een woning veel sneller kan dan het bouwen van tienduizenden nieuwe huizen, zou woningdelen een redelijk eenvoudige manier zijn om de druk op de woningmarkt snel te verlichten. Paul Tholenaars, directeur van Kences, stelt: “Er is een groot herbergend vermogen in de voorraad die er al staat. Dat aanwenden is een mogelijkheid om huisvesting te creeren, zonder meteen weilanden vol te bouwen.”15 TU-hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer beaamt dit: “Je hoeft geen nieuwe woningen toe te voegen. Deze woningen staan er al en woningdelen is een redelijk alternatief. Je kunt de woningvoorraad veel efficiënter inzetten en de kosten daarmee ook drukken.”16 Al met al stelt de fractie van de VVD daarom voor het woningdeelbeleid van de gemeente voor woningcorporaties op de volgende punten aan te passen. Voorstellen VVD 1. Schrap voor woningcorporaties in het geval van woningdelen de omzettingsvergunning, maar stel een meldpunt in waar een gedeelde woning moet worden aangemeld en treedt op indien zich in een dergelijke woning herhaaldelijke overlast voordoet Corporaties moeten onder de huidige regelgeving per woning een omzettingsvergunning (€567,80) aanvragen om te mogen woningdelen. Dit vergunningsproces maakt woningdelen echter niet meer de moeite waard, zo geven zij aan.

De fractie van de VVD stelt daarom voor de omzettingsvergunning te schrappen en in plaats daarvan een gemeentelijk meldpunt in het leven te roepen waar gedeelde woningen door corporaties moeten worden aangemeld. Een laagdrempelig meldpunt in plaats van vergunningsaanvraag moet het enerzijds voor corporaties weer makkelijker maken over te gaan tot woningdelen, maar anderzijds de gemeente in staat

13 Folia, Endtz, R., 25 november 2019, ‘Amsterdam gooit studenten op straat met nieuw woningdeelbeleid’, https://www.folia.nl/opi-

nie/134194/amsterdam-gooit-studenten-op-straat-met-nieuw-woningdeelbeleid 14 Bijlage – woonvraag en voorraad studentenhuisvesting, pagina 2, https://amsterdam.raadsinformatie.nl/docu-

ment/11091438/1/09012f978052a6d6 15 BNR, 1 maart 2021, ‘Experts: versoepel regels woningdelen om huizentekort te verlichten’, https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woning-

markt/10434353/experts-versoepel-regels-woningdelen-om-huizentekort-te-verlichten 16 Idem.

Gemeente Amsterdam

Datun Pagina 5 van 6

blijven stellen grip te houden op de leefbaarheid. Dit laatste kan door te handhaven op herhaaldelijke meldingen van overlast door woningdelers. De meldplicht moet het inzichtelijk houden waar al deze woningen zich bevinden en waar eventuele problemen zich voordoen. 2. Schrap voor woningcorporaties in het geval van woningdelen de eis tot extra geluidsisolatie indien er geen éxtra slaapkamers aan de woning worden toegevoegd Woningcorporaties geven in gesprekken met de fractie van de VVD aan dat de eis tot extra geluidsisolatie een grote bottleneck is voor het aanbieden van woningdelen, omdat dit veel kosten met zich meebrengt. Dit geld zouden zij liever besteden aan het verduurzamen of bouwen van nieuwe woningen. De fractie van de VVD stelt daarom voor om in het geval van woningdelen voor woningcorporaties de eis tot extra geluidsisolatie los te laten indien er geen éxtra slaapkamers aan de woning worden toegevoegd. Bijvoorbeeld, een woning heeft vier slaapkamers, dan hoeft er niet te worden geïnvesteerd in extra geluidsisolatie indien daar vier woningdelers komen te wonen. Wordt er in de woning een vijfde slaapkamer mét een vijfde huurder gecreëerd, dan moet er wel worden geïnvesteerd in extra geluidsisolatie. Het aanpassen van de geluidsisolatie-eisen voor woningcorporaties hoeft niet te leiden tot extra geluidsoverlast.

Zo was voor het ingaan van de strenge geluidsisolatie-eisen bij de Huisvestingsverordening 2020, door de gemeente geen enkele klacht gemeld over geluidsoverlast door woningdelers in corporatiewoningen.17 Bovendien maken vier woningdelers (onder huidige regelgeving wél extra geluidsisolatie nodig) niet persé meer geluidsoverlast dan een gezin met drie pubers of kleine kinderen (onder huidige regelgeving géén extra geluidsisolatie nodig). Echter, als een corporatie de moeite neemt een extra slaapkamer te creëren, c.q. te verkameren, is het niet meer dan redelijk dat er ook tijdens de verbouwing een extra inspanning wordt gedaan om geluidsoverlast te voorkomen. 3. Schrap voor woningcorporaties de woningdeelquota Zoals eerder beschreven is het wijkquotum in dertien wijken bereikt, in drie populaire wijken bijna en heeft ook het pandquotum een rem op het woningdelen. De fractie van de VVD stelt voor om ook in deze wijken en panden woningdelen voor woningcorporaties weer toe te staan. De quota worden dus losgelaten. Het opheffen van de quota hoeft niet te leiden tot aantasting van de leefbaarheid in buurten. Door de quota alleen los te laten voor corporaties, valt namelijk niet te verwachten dat dit leidt tot vergaande verkamering met overlast tot gevolg.

Bij verkamering en het op de hals halen van overlast creëren woningcorporaties immers vaak hun eigen problemen, omdat zij veelal ook de verhuurder zijn van de andere huurders in de wijk of het pand. Bij overlast zullen deze huurders de klagers worden over de overlast. Corporaties zouden daarmee hun eigen weerstand creëren. Corporaties zijn door deze positie bijzonder goed in staat zelf in te kunnen schatten of een woning in een bepaalde wijk of bepaald pand geschikt is om te woningdelen. Bovendien biedt het meldpunt waarbij de gemeente optreedt bij klachten over herhaaldelijke overlast, voldoende stok achter de deur om de leefbaarheid te waarborgen.

17 AFWC, 20 november 2019, ‘Amsterdamse woningcorporaties: nieuwe regels maken woningdelen onmogelijk’,

https://www.afwc.nl/nieuws/nieuwsbericht/amsterdamse-woningcorporaties-nieuwe-regels-maken-woningdelen-onmogelijk

Gemeente Amsterdam

Datun Pagina 6 van 6

4. Laat voor woningcorporaties in het geval van woningdelen de verplichting tot het aanbieden van een individueel huurcontract los, maar maak friendscontracten weer mogelijk Studenten en jongeren hebben dynamische verhuiswensen, zo blijkt ook uit onderzoek.18 Na een tijdje stappen ze op, hebben ze wat anders gevonden, gaan ze reizen, of willen ze samenwonen. Deze hoge doorloop maakt het voor woningcorporaties lastig om iedereen continu een eigen huurcontract te geven. Dit zorgt voor onevenredige rompslomp. De fractie van de VVD stelt daarom voor om voor corporaties het vereiste tot een individueel huurcontract voor alle huurders te schrappen en zogenaamde friendscontracten opnieuw mogelijk te maken. Dit type contract verwijst naar de populaire Amerikaanse serie Friends, en houdt in dat een zelfstandige woning die wordt bewoond door bijvoorbeeld vier woningdelers kan worden verhuurd aan twee van hen, waar zij de kamers in de woning op hun beurt aan twee andere bewoners mogen onderhuren. Ook wil de VVD dat het mogelijk moet zijn voor de huurders om alle huurders op één contract te zetten. Alle huurders zijn in deze constructie verantwoordelijk voor het betalen van de totale huur. Uiteraard staat het corporaties nog steeds vrij om geen gebruik te maken van friendscontracten, maar alle huurders een individueel huurcontract te blijven aanbieden.

Met het verplichtstellen van een individueel huurcontract was beoogd de rechten van huurders te versterken. Die hoeven met het loslaten van deze eis niet in het geding te komen. Ten eerste bepleit het voorstel deze eis enkel te versoepelen voor woningcorporaties, waar corporaties in de omgang met huurdersrechten overwegend een betrouwbare reputatie hebben – in ieder geval overwegend betrouwbaarder dan sommige andere marktpartijen. Ten tweede leerde de ervaring dat voor de ingang van de Huisvestingsverordening 2020, friendscontracten niet leidde tot grote problemen of schending van huurdersrechten. Ten derde blijft het bij ontoelaatbare praktijken ook voor huurders zonder contract of voor huurders met een friendscontract mogelijk naar de rechter te stappen. Met een rechtsbijstandsverzekering hoeft dat niet veel te kosten. Juridisch kader Bovenstaande voorstellen betrachten een onderscheid te maken tussen woningcorporaties, voor wie de versoepelingen zouden moeten gelden, en voor particuliere verhuurders, voor wie de versoepelingen niet dienen te gelden. De fractie van de VVD heeft onderzocht hoe dit onderscheid juridisch bewerkstelligd kan worden.

Eén van de opties die onze fractie daarbij meegeeft, is om via objectieve criteria onderscheid te maken bij de vergunningplicht, in een dusdanige manier dat alleen woningcorporaties kunnen voldoen aan de uitzondering van de vergunningplicht. Deze uitzondering moet hen dan het recht geven te woningdelen met bovengenoemde versoepelde eisen. Aanpassingen van het woningdeelbeleid zullen uiteindelijk moeten worden doorgevoerd doormiddel van een aanpassing van de huisvestingsverordening.

18 Gemeente Amsterdam, februari 2020, ‘Dynamiek en verhuiswensen in Amsterdam’, pagina 9 t/m 11, https://openresearch.amster-

dam/nl/page/53100/dynamiek-en-verhuiswensen-in-amsterdam