Initiatiefvoorstel CDA Evenwichtige canon indexatie en goede informatievoorziening over effecten inflatie 2

Initiatiefvoorstel voor de raadsvergadering van Datum vergadering Nummer Directie Van Datum

17 juni 2022

Portefeuille Agendapunt

Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel Evenwichtige canon-indexatie en goede informatievoorziening over effecten inflatie van het lid Boomsma.

De gemeenteraad van Amsterdam besluit 1 Volmondig in te stemmen met genoemd initiatiefvoorstel 2 het college van burgemeester en wethouders te verzoeken om de inflatie bij de indexatie bij eeuwigdurende erfpacht te maximeren tot 4 % 3 Erfpachters beter te informeren over de effecten van (hoge) inflatie op de canon en de t kosten van afkopen

Wettelijke grondslag artikel 147a, lid 1 van de Gemeentewet

Initiatiefvoorstel Veel mensen met een erfpachtcontract hebben te maken met een canon die jaarlijks wordt geïndexeerd. Dit geldt voor mensen die zijn overgestapt op eeuwigdurende erfpacht en hebben “vastgeklikt” op een canon die ingaat op het moment dat hun voortdurende termijn is afgerond. Die vastgeklikte jaarlijkse “schaduw” canon stijgt met de inflatie. Dit heeft ook grote gevolgen voor wie na te hebben vastgeklikt later alsnog wil afkopen. De afkoopsom stijgt namelijk nog sneller. Wie wil afkopen na eerst een gemeentelijke aanbieding te hebben geaccepteerd om vast te klikken, betaalt direct een fors hogere som. Volgens de Algemene Bepalingen Eeuwigdurende Erfpacht 2016 wordt de canon jaarlijks aan de inflatie aangepast. De inflatie wordt bepaald aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer (CPI) met betrekking tot de reeks ‘Alle

Gemeente Amsterdam

Datun 17 juni 2022 Pagina 2 van 4

huishoudens’. De gemeente berekent de geïndexeerde canon door de geldende canon te vermenigvuldigen met een aanpassingsfactor:

Volgens de Algemene Bepalingen voortdurende erfpacht 2000 (artikel 7 lid 4) wordt de erfpachtcanon jaarlijks aangepast aan de inflatie van het afgelopen jaar, maar wordt deze inflatie verminderd met 1%. Dit geldt ook bij AB66 en AB94. Maar bij eeuwigdurende erfpacht is deze factor verwijderd en wordt geïndexeerd met de volledige inflatie. De afkoopsom aan de andere kant wordt vastgesteld door de nieuwe geïndexeerde canon te delen door het canonpercentage.

In de meeste gevallen is er echter nog een voortdurend tijdvak dat loopt. Dit wordt tevens verrekend met de te betalen afkoopsom, door terug te rekenen vanaf het moment dat de eeuwigdurende canon zou ingaan, via deze formule (art. 6. Van de afkoop-instructie).

Gemeente Amsterdam

Datun 17 juni 2022 Pagina 3 van 4

Dit betekent dat een erfpachter die na eerst te hebben vastgeklikt alsnog wil afkopen, een aanzienlijk hoger bedrag moet betalen. Omdat de gemeente op de vastgestelde canon inflatie plus opslag berekent, met terugwerkende kracht vanaf 1 oktober 2017, was die voor wie het afgelopen jaar wilde afkopen na eerst te hebben vastgeklikt alweer 18,5 procent hoger geworden. Elk jaar neemt die afkoopsom toe met 4,5 procent, tot het huidige tijdvak is afgelopen. Uit een inventarisatie onder erfpachters blijkt echter dat verreweg de meeste mensen dit niet weten en/of doorgronden. Dit hangt samen met het feit dat er geen ‘hoofdsom’ op de formulieren staat, zoals bij een hypotheek. Daarom is veel minder duidelijk is wat precies de schuld is die je als huiseigenaar bent aangegaan. Veel mensen zijn de afgelopen tijd overgestapt op eeuwigdurende erfpacht door de eeuwigdurende canon ‘vast te klikken’ vanuit de gedachte dat het eveneens mogelijk is om later alsnog af te kopen. Maar zij realiseren zich dus niet dat die afkoopsom snel toeneemt. Het komt ook voor dat erfpachters die de vraag stellen aan de gemeente over hoe de afkoopsom wordt berekend als zij dat op een later moment alsnog doen, daarover niet alleen onvolledig maar ook verkeerd worden geïnformeerd.1 Dit kan hun besluit om al dan niet af te kopen echter zeker beïnvloeden.

Mensen die een gemeentelijke aanbieding ontvangen kunnen alsnog besluiten om af te kopen als ze een aanvraag hebben gedaan voor een jaarlijkse canon. Als de inflatie stijgt, zoals nu het geval is, wordt dit nog prangender. Volgens artikel 7 lid 5 van de Algemene Bepalingen 2016 wordt, als een lagere canon volgt uit de berekeningen, de canon niet aangepast. Op deze manier is de gemeente beschermd tegen deflatie. De canon kan dus nooit dalen. Maar het risico voor hoge inflatie ligt nu wel volledig bij de erfpachters. Hier is sprake van een disbalans. Mede daarom is het wenselijk om naast een minimum ook een maximum vast te stellen voor de gehanteerde inflatie-indexering. Een prudente oplossing zou zijn om, met een gemiddelde van 2 procent, en een door de gemeente gehanteerd minimum van 0,0 procent, dan ook een maximum van 4,0 procent te hanteren.

1 https://www.linkedin.com/pulse/afkoop-nadat-je-eerst-bent-overgestapt-op-canon-bowine-michel

Gemeente Amsterdam

Datun 17 juni 2022 Pagina 4 van 4

In veel gevallen is geld lenen om de eeuwigdurende erfpacht af te kopen nu al voordeliger, omdat de rente over die lening lager is dan de indexering die de gemeente hanteert. Bij veel banken kon bijvoorbeeld een hypotheek jarenlang worden vastgezet tegen ongeveer 1.90 procent, terwijl de gemeente als canonpercentage nu rekent met 2.39 procent, plus inflatie. Maar mensen zonder hoog inkomen of met veel geld of bezit op de plank kunnen het benodigde afkoopbedrag vaak niet lenen. Als gevolg daarvan kunnen ze vele tienduizenden euro’s extra kwijt zijn. Dit is een van de vele manieren waarop het huidige erfpachtstelsel mensen met minder geld dupeert. In de algemene bepalingen van 2000 werd de canon nog gelijkgesteld met de langlopende staatsrente, de afgelopen jaren zeer laag was. Omdat die naar het oordeel van de gemeente te weinig inkomsten opleverde is een minimum van 1 procent geïntroduceerd, in plaats van de werkelijke leenkosten. Daarnaast hanteert de gemeente ook nog eens een zeer hoog risico-percentage van 1,5 procent, terwijl zij in werkelijkheid nauwelijks risico loopt. Hier wees ook bureau Berenschot op in het onderzoek “Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop”. Deze risico-opslag is veel hoger dan de risico- opslag die banken hanteren voor het risico dat consumenten de hypotheek niet kunnen betalen. Hier is sprake van een disbalans.

In berekeningen en voorbeelden op de website en elders, wordt uitgegaan van 2 procent inflatie, ook voor de toekomstige ontwikkelingen. Het wringt als later die inflatie veel hoger wordt vastgesteld, zeker aangezien dit eeuwigdurend jaar-op-jaar verder doortikt. Er staan geen kosten van de gemeente tegenover. Nu de inflatie de afgelopen maanden zeer sterk is gestegen is het belangrijk om te voorkomen dat erfpachters nog meer de dupe van worden van de gekozen rekenmethodes. Om deze redenen wil de CDA-fractie voorstellen om: 1. De informatievoorziening over het effect van (hoge) inflatie alsmede de rekenwijze op de stijging van de canon en de afkoopsom beter onder de aandacht te brengen op de website en andere informatiekanalen van de gemeente, en in de aanbiedingen aan erfpachters—bijvoorbeeld ook via een brief aan erfpachters die hebben ‘vastklikt’ na te zijn overgestapt. 2. Naast het minimum van 0,0 procent voor de indexering van de canon bij eeuwigdurende erfpacht het gehanteerde inflatiepercentage te maximeren op 4,0 procent.