III. Keep-to-let en Buy-to-let in Amsterdam.pdf

-

Keep-to-let en buy-to-let in Amsterdam Onderzoek & Statistiek Onderzoek & Statistiek

1

In opdracht van: Afdeling Wonen Projectnummer: 22189 Auteur: Feiko de Grip, Simone Wesseling, Hester Booi E-mailadres: h.booi@amsterdam.nl Bezoekadres: Weesperstraat 113-117 Telefoon: 020 251 0333 Postbus 658, 1000 AR Amsterdam data.amsterdam.nl Amsterdam, september 2022 Foto voorzijde: Ramen in gevels aan de Jacob van Lennepkade, fotograaf Edwin van Eis (2018)

2

Inhoud

Inleiding

4

1 Methode

5

2 Keep-to-let en buy-to-let

6

2.1 Bijna 6.500 woningen van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur 2.2 4.600 mogelijke gevallen van keep-to-let 2.3 1.600 mogelijke gevallen van buy-to-let 2.4 Relatief veel keep-to-let binnen de ring 2.5 Buy-to-let vindt verspreid over de stad plaats

3 Kenmerken van keep-to-let en buy-to-let woningen 3.1 Woningen aangehouden voor verhuur relatief klein en goedkoop 3.2 Huur keep-to-let gemiddeld €1.414 per maand

4 Kenmerken van keep- en buy-to-let eigenaren 4.1 Keep-to-let woningen meestal geen onderdeel van grote portefeuille 4.2 Eigenaren keep-to-let woning woonden daar vaak relatief kort

6 7 8 11 12

14 14 18

19 19 20

5 Keep-to-let en buy-to-let in Nederland

22

6 Conclusie

24

3

Inleiding

De particuliere huurvoorraad is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Dat komt deels door nieuwbouw, maar ook doordat er woningen van eigenaar-bewoners in de verhuur gaan. Beleggers hebben woningen opgekocht voor de verhuur (buy-to-let; BTL) en eigenaar-bewoners houden hun woning bij verhuizing aan voor de verhuur (keep-to-let; KTL). In april 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd in Amsterdam. Deze maatregel beperkt de mogelijkheden voor particuliere beleggers om woningen op te kopen voor de verhuur. Woningen in eigendom van eigenaar-bewoners met een WOZ-waarde tot €512.000 mogen bij verkoop minimaal vier jaar niet verhuurd worden. Dit zal er waarschijnlijk toe leiden dat er minder aan ‘buy-to-let’ wordt gedaan op de Amsterdamse woningmarkt. Keep-to-let is nog wel mogelijk en het vermoeden is dat dit op relatief grote schaal gebeurt. In deze rapportage wordt een overzicht gegeven van de mate waarin keep-to-let een rol speelt in de Amsterdamse woningmarkt. In deze rapportage wordt ingegaan op de methode om keep-to-let en buy-to-let in beeld te brengen, de kenmerken van deze zogenoemde KTL- en BTL-woningen en de kenmerken van de eigenaren van deze woningen. Ook wordt er ingegaan op de huurprijzen die huurders van deze woningen betalen.

4

1 Methode

Keep-to-let kan gedefinieerd worden als een verandering in de eigendomsvorm (van eigenaarbewoner naar particuliere verhuur) waarbij de eigenaar gelijk blijft en er geen transactie plaatsvindt. Bij buy-to-let vindt er wel een transactie plaats en verandert de eigenaar. In de rapportage ‘Woningvoorraad Amsterdam Veranderingen in eigendomsvorm en WOZwaarde 2018-2020’ van OIS (oktober 2021) die is geschreven ten bate van de invoering van de opkoopbescherming, werd al geconstateerd dat veel wisselingen in eigendomsvorm zonder transactie plaatsvinden. Een deel hiervan zal het gevolg zijn van keep-to-let, al kan het ook andere oorzaken hebben. In deze rapportage wordt hier verder op ingezoomd. Voor de jaren 2019-2021 is in deze rapportage in beeld gebracht wat de omvang was van het aantal woningen dat van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur ging. Daarbij is onderscheid gemaakt naar (potentiele) buy-to-let, keep-to-let en andere (administratieve) omzettingen. Daarnaast is in beeld gebracht wat de omvang was van de woningvoorraad die de beweging de andere kant op maakte: van particuliere verhuur naar eigenaar-bewoner. Het is niet goed mogelijk eerdere jaren, voor 2019, in beeld te brengen, vanwege de veranderde methode in de bepaling van de eigendomsverhouding. Deze gegevens zijn uitgesplitst naar wijk. We gaan hierbij nog uit van de oude wijkindeling en zonder Weesp.

De data over de eigendomsverhouding zijn nog niet beschikbaar voor Weesp. Er worden enkele kenmerken gegeven van de “buy-to-let’ers” en de “keep-to-let’ers”: Natuurlijke en niet-natuurlijke personen Aantal woningen in bezit in Amsterdam Keep-to-let: woonduur op het achtergelaten adres (in categorieën). En enkele kenmerken van de woningen die het betreffen: WOZ-waarde (in categorieën) Oppervlakte (in categorieën). Om meer zicht te krijgen op de verhuringen via keep-to-let is er een koppeling gemaakt tussen de keep-to-let adressen in 2020 en de respondenten van het Wonen in Amsterdam 2021 onderzoek. Hiermee is het mogelijk een beeld te geven van de huren die gevraagd worden voor deze woningen, in vergelijking met andere particuliere huurwoningen. Ook kan er een beeld gegeven worden van het type contract (vast of voor onbepaalde tijd)..

5

2 Keep-to-let en buy-to-let

2.1 Bijna 6.500 woningen van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur Op 1 januari 2020 waren er 451.000 woningen in Amsterdam. Daarvan waren 130.000 woningen (28,9%) in bezit van een eigenaar-bewoner. Iets meer woningen (136.000; 30,3%) waren in particulier bezit en werden niet bewoond door de eigenaar-bewoner (hierna particuliere verhuur). Van de woningen die begin 2020 in bezit waren van eigenaar-bewoners werd een jaar later 4,9% niet meer bewoond door de eigenaar (figuur 2.1, links). In totaal ging het om 6.485 woningen (figuur 2.1, rechts). Bijna al deze woningen (6.360) gingen over naar de particuliere verhuur. Een klein aantal woningen werd aan de woningvoorraad onttrokken (118) of kwam in eigendom van een corporatie (5)1. In 2019 waren de ontwikkelingen vergelijkbaar, toen ging 4,6% van de woningen van eigenaar-bewoners over naar de categorie particuliere verhuur. Figuur 2.1 Verandering van eigendomsvorm 1 jaar na peildatum t.o.v. peildatum, voor woningen in bezit van eigenaar-bewoners, percentages (links) en aantallen (rechts), 2019-2020 100

% 4,6

4,9

8.000

eigendomsvorm 1 jaar na peildatum

80 particulier

aantal

6.000 4.000

van particulier 5169

4428

2.000

60 95,3

95,0

40

eigenaarbewoner

0

corporatie

-2.000

onttrokken 20

698

-5982

-6360

naar particulier naar corporatie

-4.000

onttrokken

-6.000

-8.000

0

902

van corporatie

eigenaarbewoner op 1-1-2019

eigenaarbewoner op 1-1-2020

eigenaarbewoner

eigenaarbewoner

1-1-2020 t.o.v. 1-1-2019

1-1-2021 t.o.v. 1-1-2020

Bron: O&S

Er zijn ook woningen die de beweging de andere kant op maken. Er gingen in 2020 4.428 woningen over van particuliere verhuur naar eigenaar-bewoners. Het gaat om 3,2% van de totale particuliere huurvoorraad. Per saldo gingen er dus meer woningen over van eigenaar-bewoner naar particuliere verhuur dan andersom (-1.932 in het nadeel van eigenaar-bewoners). Tussen 2019 en 2020 was deze dynamiek iets meer in evenwicht, toen was het saldo -813. Opgeteld gingen er tussen 2019 en 2021 per saldo 2.745 woningen van eigenaar-bewoners over naar particuliere verhuur. Dit is minder dan de verschuiving die verwacht werd in eerder onderzoek

1 Dit hoeft geen aankoop te zijn geweest, het kan ook om een administratieve wijziging gaan.

6

door de gemeente Amsterdam2. De verschillen zijn toe te schrijven aan net afwijkende definities en telmethoden.

2.2 4.600 mogelijke gevallen van keep-to-let 4.600 keep-to-let 27% vergeleken met verkopen

Van de 6.360 woningen waar de eigendomsvorm in 2020 veranderde van eigenaar-bewoner naar particulier, bleef in 4.616 gevallen de eigenaar (of minstens 1 van de eigenaren) gelijk3. In dit geval spreken we van mogelijke keep-to-let, want de eigenaar is niet meer ingeschreven op het adres (en daarmee geen eigenaar-bewoner meer), maar heeft de woning nog wel in bezit (zie kader 1). Aan de hand van een meer kritische definitie (zie kader 1) kan van 2.958 (64%) van deze woningen met meer zekerheid gezegd worden dat ze aangehouden zijn voor de verhuur (figuur 2.2). De kritische definitie houdt in dat deze woningen een jaar na de peildatum bewoond zijn door iemand anders dan de eigenaar (wat duidt op verhuur), en nadien niet alsnog verkocht zijn. De 4.616 mogelijke gevallen van keep-to-let in 2020 vormden 3,5% van alle woningen die aan het begin van dat jaar (1-1-2020) nog in bezit waren van eigenaar-bewoners (figuur 2.3). Als we woningen die een jaar later niet bewoond waren of na een jaar alsnog verkocht werden niet meetellen gaat het om 2,3% van de koopvoorraad. In 2019 was het aandeel (mogelijke) keep-tolet vergelijkbaar. In totaal werden er bijna 17.000 woningen verkocht in 2020.

En hoewel er bij keep-to-let geen transactie plaatsvindt (en dus geen onderdeel is van deze 17.000 transacties) geeft de verhouding keep-to-let op het aantal transacties wel een beeld van de relatieve omvang. Deze verhouding ligt op 27% (4.616 mogelijk KTL op 17.000 transacties, zie figuur 2.4). Vergelijken we keep-to-let met het aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners (7.703) dan is de relatieve omvang van keep-to-let maar liefst 60%. Als we uitgaan van de kritische definitie van KTL (2.958 woningen), dan is de omvang 17% ten opzichte van alle verkopen en 38% ten opzichte van de verkopen door eigenaar-bewoners. Verhoudingsgewijs is het aandeel eigenaarbewoners dat er (mogelijk) voor kiest om de woning aan te houden voor verhuur dus fors. Figuur 2.2 Keep- en buy-to-let, naar zekerheid van de typering, 2020 mogelijk keep-to-let (n=4.614)

64

mogelijk buy-to-let (n=1.605)

5

59

0

20

40

17

14 %

3

35

4

60

80

100

zeker KTL/BTL: bewoond op peildatum jaar 2, niet verkocht na peildatum jaar 2 mogelijk KTL/BTL: bewoond op peildatum jaar 2, maar verkocht na peildatum jaar 2 mogelijk KTL/BTL: niet bewoond op peildatum jaar 2, niet verkocht na peildatum jaar 2 mogelijk KTL/BTL: niet bewoond op peildatum jaar 2, verkocht na peildatum jaar 2 2 Gemeente Amsterdam (2021): Wonen in Amsterdam, factsheet Woningmarkt 3 Bij een klein deel van de woningen waarvan de eigendomsvorm veranderde van eigenaar-bewoner naar particulier

was er geen sprake van keep- of buy-to-let, maar wijzigde de eigendomsvorm om een andere reden. Dit gaat bijvoorbeeld om een ander soort transactie (veelal erfrecht) of om een administratieve wijziging in registraties (aanvulling of verbetering in de data). Feitelijk was het aantal van 6.360 woningen in 2020 als volgt samengesteld: 4.616 mogelijke gevallen van KTL, 1.605 mogelijke gevallen van BTL en 141 andere redenen van wijziging.

7

2.3 1.600 mogelijke gevallen van buy-to-let

1.600 buy-to-let 9% van de verkopen

Buy-to-let komt minder voor, in 2020 was er bij 1.605 woningen mogelijk sprake van buy-to-let. Hier wijzigde de eigendomsvorm van eigenaar-bewoner naar particulier, veranderde de eigenaar en vond er een verkooptransactie plaats. Aan de hand van dezelfde criteria als bij keep-to-let, kan van 951 (59%) van deze woningen met meer zekerheid gezegd worden dat er sprake is van buy-to-let (figuur 2.2). Deze woningen zijn een jaar later bewoond en daarna niet opnieuw verkocht. Een aanzienlijk deel (35%) van de mogelijke buy-to-let woningen blijft wel in eigendom van de nieuwe eigenaar maar wordt niet bewoond op de peildatum in jaar 2. Hier is het dus niet zeker of de eigenaar de woning wil verhuren. De 1.605 mogelijke gevallen van buy-to-let in 2020 vormden 1,2% van alle woningen die aan het begin van dat jaar (1-1-2020) nog in bezit waren van eigenaar-bewoners (figuur 2.3). Als we woningen die een jaar later niet bewoond waren of na een jaar opnieuw verkocht werden niet meetellen gaat het om 0,7% van de koopvoorraad. In 2019 was het aandeel (mogelijke) buy-tolet iets lager (1,0%). De mogelijke gevallen van buy-to-let vormden in 2020 9% van de 17.000 woningverkopen (figuur 2.4). In tegenstelling tot keep-to-let (waar geen verkoop plaatsvindt) maken deze gevallen ook deel uit van dit totaal. Vergeleken met het aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners vormt buy-to-let 21%.

Als we uitgaan van de kritische definitie (951 BTL-woningen), dan vormen zij 6% van alle verkopen en 12% van de verkopen door eigenaar-bewoners. Figuur 2.3 Keep- en buy-to-let als aandeel van het aantal woningen van eigenaar-bewoners, 2019-2020 10 9 8 7 6 5

mogelijk

4

3,5

3,5

3

1,2

1,3

2

2,2

2,3

1 0

2019

2020

(mogelijke) keep-to-let

zeker

1,0 0,4 0,6 2019

1,2 0,5 0,7

%

2020

(mogelijke) buy-to-let

8

Figuur 2.4 Keep- en buy-to-let afgezet tegen alle verkooptransacties, 2019-2020 50 45 40 35

30 25 20 15

24 9

16

27 mogelijk

10

zeker 17

10

7

5

3 4

0

2019

2020

(mogelijke) keep-to-let

2019

9 4 6

%

2020

(mogelijke) buy-to-let

Bron: O&S

Kader 1. Definities voor buy-to-let en keep-to-let In dit rapport worden buy-to-let en keep-to-let gedefinieerd aan de hand van wijzigingen in de eigendomssituatie van een verblijfsobject (woning). Er worden meerdere bronnen gebruikt om tot een eigendomsverhouding per verblijfsobject te komen. De Basisregistratie Kadaster (BRK) in combinatie met de Basisregistratie Personen (BRP) en het Handelsregister zijn hierin zoveel mogelijk leidend. Deze data worden aangevuld met data van gemeentelijke Belastingen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en BWV (registratiebestand afdeling Wonen). Verandering eigenaarsvorm van eigenaar-bewoner naar particulier De eigendomssituatie is eigenaar-bewoner wanneer de eigenaar op 1 januari en/of 1 april in de Basisregistratie Personen geregistreerd is op het verblijfsobject. Als dit geen uitsluitsel biedt wordt er naar andere bronnen gekeken. Alle verblijfsobjecten die niet van een eigenaar-bewoner of een woningcorporatie zijn, worden gekenmerkt als particulier bezit dat niet bewoond is door de eigenaar zelf. Wanneer de eigendomssituatie tussen 1 januari van het peiljaar en 1 januari van het jaar erna wijzigt van eigenaar-bewoner naar particulier, is er mogelijk sprake van buy-to-let of keep-to-let. Vervolgens worden woningen aan de hand van de volgende criteria getypeerd als mogelijke keep-to-let of buy-to-let.

Mogelijke keep-to-let De eigendomssituatie is veranderd van eigenaar-bewoner naar particulier. Er is minstens 1 eigenaar gelijk gebleven. Mogelijke buy-to-let De eigendomssituatie is veranderd van eigenaar-bewoner naar particulier. Er is een verkooptransactie geweest in het afgelopen jaar (akte van koop en verkoop). De eigenaar/eigenaren zijn niet hetzelfde gebleven.

9

Kritische definitie op basis van bewoning en (door)verkoop Wanneer iemand een woning koopt of een woning verlaat en aanhoudt, maar er komt geen nieuwe bewoner te wonen, is het niet zeker of er sprake is van buy-to-let of keep-to-let. Daarom wordt er voor een kritische definitie gekeken of de woning een jaar na de peildatum bewoond is. Is dit niet het geval, dan wordt de woning als mogelijke BTL of KTL getypeerd. Het is ook mogelijk dat de woning een jaar na de peildatum alsnog (bij KTL) of opnieuw (BTL) verkocht wordt. Ook in dat geval is het niet zeker dat de intentie was om de woning te verhuren en spreken we van mogelijke BTL of KTL. Is de woning op peildatum jaar 2 bewoond en is de woning niet verkocht tussen peildatum jaar 2 en jaar 3, dan wordt deze getypeerd als (zekere) buy-to-let of keep-to-let.

Figuur 2.5 Bepaling (mogelijke) keep-to-let en buy-to-let

10

2.4 Relatief veel keep-to-let binnen de ring

Van Lennepbuurt 7,7% KTL

In de stadsdelen Centrum, West en Zuid komt mogelijke keep-to-let het vaakst voor. Uitschieters ten opzichte van het gemiddelde van 3,5% van de woningen van eigenaar-bewoners zijn de wijken Van Lennepbuurt in West (7,7%; 82 woningen), Burgwallen Nieuwe Zijde in Centrum (7,1%; 38 woningen) en de Oude Pijp (6,8%; 153 woningen) en Schinkelbuurt (6,7%; 41 woningen) in Zuid. In absolute zin komt mogelijke keep-to-let het meest voor in de Jordaan (190 woningen; 5,7%). Van deze woningen krijgen er 124 ook volgens de kritische definitie de typering keep-to-let. Kijken we volgens deze kritische definitie dan is het ruimtelijke patroon in de stad vergelijkbaar. Figuur 2.6 Keep-to-let als aandeel van het aantal woningen van eigenaar-bewoners per wijk, 2020

Bron: O&S

11

2.5 Buy-to-let vindt verspreid over de stad plaats BijlmerCentrum 3,5% BTL

Wijken waar mogelijke buy-to-let relatief vaak voor kwam in 2020 liggen verspreid over de stad. Zowel ten opzichte van het aantal koopwoningen als in absolute zin kwam buy-to-let het vaakst voor in Bijlmer-Centrum (3,5%; 81 woningen). Andere wijken met veel buy-to-let liggen in West (Vondelbuurt 2,9%; 11 woningen), Centrum (Grachtengordel-West 2,3%; 39 woningen; Weteringschans 2,2%; 37 woningen), en Zuid (Oude Pijp 2,5%; 56 woningen). Ook wijken waar buy-to-let relatief weinig voorkomt liggen verspreid. Verder valt de wijk Sloterdijk in Nieuw-West op, maar hier gaat het om een zeer klein aantal woningen. Figuur 2.7 Buy-to-let als aandeel van het aantal woningen van eigenaar-bewoners per wijk, 2020

Bron: O&S

12

Ten opzichte van het aantal verkopen veel buy-to-let in Zuidoost Als we kijken naar buy-to-let als percentage van het aantal verkochte woningen (figuur 2.8) kleuren de centraal gelegen delen van de stad minder donker en valt vooral stadsdeel Zuidoost op. In Bijlmer-Centrum was bij 32% van de verkopen mogelijk sprake van buy-to-let (81 woningen). In Nellestein en Bijlmer-Oost ging het om 21% (14 en 61 woningen) en in Holendrecht/Reigersbos om 19% (29 woningen). In Osdorp-Oost op (23%, 46 woningen). Figuur 2.8 Buy-to-let als aandeel van het aantal verkochte woningen per wijk, 2020

Bron: O&S

13

3 Kenmerken van keep-to-let en buy-to-let woningen

3.1 Woningen aangehouden voor verhuur relatief klein en goedkoop

46% KTL <60 m2

Woningen die (mogelijk) worden aangehouden (KTL) of gekocht (BTL) voor de verhuur hebben gemiddeld een lagere WOZ-waarde dan andere woningen van eigenaar-bewoners en de woningen die zij verkopen. Dit hangt samen met het kleinere oppervlak van keep- en buy-to-let woningen. Van de woningen waar in 2020 volgens de kritische definitie sprake was van keep-tolet had 46% een oppervlak tot 60 vierkante meter en 24% een oppervlak tussen 60 en 80 m2 (figuur 3.1). Van de woningen die in dat jaar door eigenaar-bewoners verkocht werden had slechts 31% een oppervlak tot 60 m2, en eveneens 24% had een oppervlak in de klasse daarboven. Woningen betrokken bij buy-to-let (kritische definitie) zijn iets groter dan keep-to-let woningen, 33% heeft een oppervlak tot 60 m2, en 33% heeft een oppervlak tussen 60 en 80 m2. Vergeleken met andere particulier verhuurde woningen vallen keep- en buy-to-let woningen niet vaak in de kleinste klasse tot 40 m2. Figuur 3.1 Oppervlak van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 mogelijk keep-to-let

9

zeker keep-to-let

9

mogelijk buy-to-let

7

26

29

zeker buy-to-let

6

27

33

33 37

woningen eig.-bewoners 4 door eig.-bewoners verkocht

25

40-59 m2

19 15

20 19

19

24

60-79 m2

16

35

24

40

15

19

20

28 20

16 24

22

16 0

tot 40 m2

19

5

particuliere verhuur

24

27

16 60

80-99 m2

16 80

% 100

>100 m2

Bron: O&S

14

De gemiddelde WOZ-waarde van een woning waar volgens de kritische definitie keep-to-let plaatsvond in 2020 was 440.000 euro, terwijl woningen die door eigenaar-bewoners verkocht werden gemiddeld een waarde van 547.000 euro hadden (tabel 3.2). Buy-to-let woningen (kritische definitie) hadden een gemiddelde WOZ-waarde van 425.000 euro. De grotere groep mogelijke keep- en buy-to-let woningen heeft een hogere WOZ-waarde, dit komt doordat het bij een deel van deze woningen waarschijnlijk niet om keep- of buy-to-let ging. De gemiddelde waarde van woningen die in 2020 bij buy-to-let betrokken waren (kritische definitie) was 16% hoger dan de woningen die een jaar eerder bij buy-to-let betrokken waren. Dit is een sterkere stijging dan bij keep-to-let (10%) en de gemiddelde prijsstijging van woningen van eigenaar-bewoners (13%). Tabel 3.2 Gemiddelde WOZ-waarde van keep- en buy-to-let woningen, 2019 en 2020 categorie

2019

2020

ontwikkeling

mogelijk keep-to-let

€437.000

€473.000

8%

zeker keep-to-let (kritische definitie)

€400.000

€440.000

10%

mogelijk buy-to-let

€416.000

€493.000

19%

zeker buy-to-let (kritische definitie)

€367.000

€425.000

16%

woningen verkocht door eigenaar-bewoners alle woningen van eigenaar-bewoners

€442.000 €485.000

€500.000 €547.000

13% 13% Bron: O&S

15

Een op vijf buy-to-let woningen had in 2020 waarde boven grens opkoopbescherming Als we kijken naar de WOZ-waarde van buy- en keep-to-let woningen in klassen wordt ook zichtbaar dat relatief veel van deze woningen in het goedkopere en middeldure segment vallen (figuur 3.3). Daarmee lijken deze woningen qua waarde gemiddeld genomen meer op woningen in de particuliere huursector dan op woningen van eigenaar-bewoners. In 2020 had 79% van de woningen waar volgens de kritische definitie sprake was van buy-to-let een WOZ-waarde onder de 512.000 euro. Dit is de grens van de opkoopbescherming die in april 2022 is ingevoerd. Deze woningen zouden volgens de nieuwe regelgeving dus niet meer mogen worden gekocht voor de verhuur. Figuur 3.3 WOZ-waarde van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 mogelijk keep-to-let 2

20

zeker keep-to-let 2

21

mogelijk buy-to-let 3

14

door eig.-bewoners verkocht 2

17

8 0

36

€188.000 - €296.000

36

26 10

13

37

20

21

10

35

20

27 13

31

woningen eig.-bewoners 1

<€188.000

13

43

26

zeker buy-to-let 3

particuliere verhuur

39

21

38

12

41 40

€296.000 - €438.000

32

11 60

20

%

80

100

€438.000 - €512.000

>€512.000

Bron: O&S

16

Keep-to-let is vaker te vinden in de centrale delen van de stad en daarmee meer gericht op vooroorlogse woningen. Ruim 50% van de KTL-woningen is vooroorlogse bouw. Vergeleken met woningen die verkocht worden door eigenaar-bewoners is het aandeel vooroorlogs relatief hoog en gaat het minder vaak om nieuwere woningen van na 1990. Buy-to-let vindt ook veel plaats in vooroorlogse bouw (44% voor zeker buy-to-let), maar is daarnaast relatief meer gericht op woningen gebouwd tussen 1946 en 1989 (37%). Dit komt overeen met het relatief hoge aandeel in Zuidoost en Osdorp-Oost. Figuur 3.4 Bouwjaarklasse van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 mogelijk keep-to-let

56

12

12

15

5

zeker keep-to-let

58

12

12

13

5

16

15

4

19

15

4

mogelijk buy-to-let

48

zeker buy-to-let

44

woningen eig.-bewoners

42

door eig.-bewoners verkocht

18

9

56 0

20

40

1946-1969

1970-1989

7

60

1990-2009

7

20

12

12

7

25

14

12

49

particuliere verhuur

vooroorlogs

17

13

16

80

% 100

2010 en later

Bron: O&S

17

3.2 Huur keep-to-let gemiddeld €1.414 per maand Om meer inzicht te krijgen in de verhuringen van KTL- en BTL-woningen is een koppeling gemaakt tussen de woningen waar vermoedelijk keep- of buy-to-let speelt in 2020 en de Wonen in Amsterdam enquête van 2021. Van de 20.000 respondenten zijn er 21 te identificeren waar mogelijk buy-to-let speelt. Dit aantal is te laag om analyses over te kunnen doen. Keep-to-let komt vaker voor, 141 respondenten bewonen een mogelijke keep-to-let woning. Om een goede analyse te kunnen maken worden er een aantal voorwaarden aan toegevoegd. De respondent moet recent verhuisd zijn (130) en zelf ook aangeven in een particuliere huurwoning te huren (109). De gemiddelde huurprijs die bewoners van een keep-to-let woning bewonen ligt op €1.414 aan kale huur per maand. Dit is hoger dan er gemiddeld wordt betaald voor een recent betrokken particuliere huurwoning (€1.257). De meeste keep-to-let woningen vallen dan ook in het duurste huursegment (79% boven de €1.042). Veel huurders in de particuliere sector die recent een woning betrokken hebben een tijdelijk of gedeeld contract (42%), maar onder keep-to-lethuurders ligt dit aandeel nog hoger, op 68%4. Daarnaast geeft ongeveer 5% aan dat er geen huur wordt betaald, maar er sprake is van een andere regeling. Het gaat dan bijvoorbeeld om een woning die van ouders, andere familie of vrienden is.

Figuur 3.5 Huurkenmerken recent verhuisde huurders, naar keep-to-let en totaal particuliere verhuur huurder keep-to-let

particuliere huur totaal

€1.414

€1.257

% > €1.042

79%

63%

tijdelijk of gedeeld contract

68%

42%

geen huur, maar andere regeling

5%

2%

gemiddelde huur

Bron: O&S

De reden dat huurders deze keep-to-let woningen betrekken verschilt niet veel van anderen die een woning in de particuliere huursector betrekken. Het zijn vaak jonge huishoudens, afgestudeerd, en ze verhuizen omdat ze werk hebben gevonden in Amsterdam of bijvoorbeeld om samen te kunnen wonen. Opvallend is het hoge aandeel migranten, voornamelijk uit WestEuropa.

4 Tijdelijk contract, campus- of jongerencontract, anti-kraak, onderhuur of friendscontract.

18

4 Kenmerken van keep- en buy-to-let eigenaren

4.1 Keep-to-let woningen meestal geen onderdeel van grote portefeuille De meeste eigenaren van keep-to-let en buy-to-let woningen zijn natuurlijke personen, dat wil zeggen, de woning is op eigen naam gekocht en niet op naam van een bedrijf. Bij keep-to-let ligt dit aandeel op 99%. Bij de eigenaren van buy-to-let woningen (die de woning dus vermoedelijk hebben gekocht voor de verhuur) is het aandeel natuurlijke personen in 2020 76%. De overige 24% is in eigendom van niet-natuurlijke personen. Hoewel het soort rechtspersoon niet direct iets zegt of de woning gekocht is als bedrijfsmatige activiteit, is dit wel een indicatie. Een andere manier om hier naar te kijken is via het totale bezit van een eigenaar. Voor deze analyse was het alleen mogelijk te kijken naar het aantal woningen dat een eigenaar in bezit heeft in Amsterdam. Het bezit buiten Amsterdam blijft buiten beeld. De meeste woningen die (mogelijk) als keep-to-let worden aangehouden zijn in bezit van eigenaren die alleen deze of nog een tweede woning in Amsterdam hebben. Een klein deel van deze woningen is onderdeel van een portefeuille van 3-9 woningen in Amsterdam, wat op meer bedrijfsmatige verhuur kan duiden. Figuur 4.1 Totale bezit van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 1) mogelijk keep-to-let

69

24

zeker keep-to-let

67

23

mogelijk buy-to-let

27

23

37

zeker buy-to-let

27

24

38

woningen eig.-bewoners 73

particuliere verhuur

16 0

1 woning

2 woningen

9

15

15

20 3 tot en met 9 woningen

6 40

7

4

88

door eig.-bewoners verkocht

7 2

9 6

5

7

3

9

2

%

54 60

10 tot en met 19 woningen

80

100

20 woningen en meer

1) bezit na aankoop (BTL) of verlaten (KTL) van de woning. Het gaat om het totale bezit van de eigenaar waar de woning onderdeel van uitmaakt uitgedrukt per woning (en dus niet om het bezit per eigenaar).

Bron: O&S

19

De woningen die (mogelijk) als buy-to-let zijn gekocht zijn veel vaker onderdeel van een kleine verhuurportefeuille (3-9 woningen). Dit geldt zowel voor de woningen die zeker buy-to-let zijn, als die mogelijk buy-to-let zijn. Deze mogelijke buy-to-let woningen zijn nog niet bewoond, maar dat zij toch vaak onderdeel zijn van een grotere portefeuille duidt er wel op dat zij bedrijfsmatig zijn aangekocht en niet om zelf in te gaan wonen.

4.2 Eigenaren keep-to-let woning woonden daar vaak relatief kort Eigenaren van (mogelijk) keep-to-let woningen woonden over het algemeen nog niet erg lang in hun woning voordat zij deze verlieten. Bij de woningen waar zeker keep-to-let speelt was de woonduur in 56% van de gevallen korter dan 5 jaar. Bij mogelijke keep-to-let is dit aandeel iets lager (43%), maar nog altijd relatief hoog. De eigenaar-bewoners die hun woningen verkochten aan een “zeker buy-to-let’er” woonde er in 36% van de gevallen korter dan 5 jaar, 37% woonden er langer dan 10 jaar. Dit verschilt niet van andere eigenaar-bewoners die hun woning verkochten. Bij de “mogelijk buy-to-let’ers” is er wel een verschil. Deze woningen zijn relatief vaak gekocht van een eigenaar-bewoner die er lang heeft gewoond; in 32% van de gevallen was de woonduur 15 jaar of langer. Mogelijk gaat het hier om woningen die lang bewoond zijn geweest en waar een grote renovatie nodig is. Dit kan verklaren waarom de woning nog niet bewoond is. Figuur 4.2 Woonduur eigenaren voor verlaten of verkopen van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 1) mogelijk keep-to-let

18

zeker keep-to-let

26 24

mogelijk buy-to-let

10

zeker buy-to-let

9

24

15

33

21

25

22

27

18 12

15

7

32

26

20

17

% woningen eig.-bewoners

16

door eig.-bewoners verkocht

22

10

20

29

0

20

minder dan 2 jaar

2 tot 5 jaar

17 28

40 5 tot 10 jaar

25 17

60 10 tot 15 jaar

16 80

100

15 jaar en langer

1) bezit na aankoop (BTL) of verlaten (KTL) van de woning. Het gaat om het totale bezit van de eigenaar waar de woning onderdeel van uitmaakt uitgedrukt per woning (en dus niet om het bezit per eigenaar).

Bron: O&S

20

Eigenaren van keep-to-let woningen zijn relatief jong, 37% is tussen de 28-34 jaar en 36% tussen de 35-44 jaar. Dit is jonger dan eigenaar-bewoners gemiddeld en jonger dan eigenaar-bewoners die hun woning verkochten. De eigenaar-bewoners die hun woning verkochten aan een “zeker buy-to-let’er” verschillen in leeftijdsopbouw niet van andere eigenaar-bewoners die hun woning verkochten. In de leeftijdsopbouw van de eigenaren die verkochten aan een “mogelijk buy-tolet’er” komt de oudere groep sterk naar voren, 37% is boven de 55 jaar. Dit komt overeen met de vorige bevinding dat het vaak om verkopers gaat met een lange woonduur. Figuur 4.3 Leeftijd eigenaren voor verlaten of verkopen van (mogelijke) keep- en buy-to-let woningen in klassen, 2020 1) mogelijk keep-to-let 3 zeker keep-to-let

21

4

mogelijk buy-to-let 2

33

19

37

19

zeker buy-to-let 3

24

36

22

13

20

26

10

37

31

18

23

% woningen eig.-bewoners 3 door eig.-bewoners verkocht 2 0 tot en met 27 jaar

16

25

24

24

33

33 20

40

28-34 jaar

35-44 jaar

19

21

60

80

100

45-54 jaar

55 jaar en ouder

1) bezit na aankoop (BTL) of verlaten (KTL) van de woning. Het gaat om het totale bezit van de eigenaar waar de woning onderdeel van uitmaakt uitgedrukt per woning (en dus niet om het bezit per eigenaar).

Bron: O&S

21

5 Keep-to-let en buy-to-let in Nederland

Keep-to-let en buy-to-let zijn de afgelopen tijd onderwerp geweest van meerdere landelijke onderzoeken. Deze geven inzicht in de langjarige ontwikkeling en plaatsen de Amsterdamse cijfers in perspectief. Maar er zijn ook verschillen in definities, waardoor cijfers niet altijd overeen komen. Volgens onderzoek van het Kadaster5 was er in 2019 landelijk bij ongeveer 6% van de woningtransacties sprake van buy-to-let en bij 4% sprake van keep-to-let. Vooral de omvang van keep-to-let wijkt af van de 17% (volgens de kritische definitie) die in dit onderzoek in Amsterdam gevonden wordt. Dit heeft waarschijnlijk vooral te maken met een verschillende afbakening (zie kader 5.2). Langjarige analyse van het Kadaster laat zien dat de omvang van KTL sinds 2016 redelijk stabiel is (figuur 5.1). In de crisisjaren (vooral 2009-2012) hielden eigenaren vaak hun woning aan, dit kwam vooral omdat het velen niet lukte om de woning te verkopen. In de jaren na de crisis nam de omvang van KTL af, waarschijnlijk doordat eigenaren minder risico wilden nemen en niet eerder een nieuwe woning kochten dan dat de vorige woning werd verkocht. De afgelopen jaren hebben de lage hypotheekrente en de hoge huren die gevraagd kunnen worden het aanhouden van woningen voor de verhuur weer aantrekkelijker gemaakt. Dit is echter in de landelijke cijfers van het Kadaster niet terug te zien.

De omvang van buy-to-let (6%) komt wel meer overeen met de bevindingen in Amsterdam (volgens de kritische definitie ook 6% in 2020). BTL nam landelijk vooral na de crisisjaren sterk toe, tot ruim 7% begin 2018. Daarna zette een daling in. Dit is waarschijnlijk een gevolg van de gestegen prijzen, waardoor het (potentiële) rendement lager ligt. Het is daardoor minder aantrekkelijk geworden een woning te kopen voor de verhuur. Figuur 5.1 Ontwikkeling keep-to-let en buy-to-let in onderzoek Kadaster, 2009-2019

Bron: Kadaster

5 Wisman, H. (2021) Iets meer woningen vastgehouden als belegging.

22

Kader 5.2 Verschil afbakening keep-to-let bij Kadaster en O&S

Het Kadaster schat de landelijke omvang van keep-to-let op ongeveer 4% van alle woningtransacties. Dit aandeel is lager dan de 17% die in dit onderzoek (volgens de kritische definitie) gevonden wordt in Amsterdam. Dit komt onder andere door een verschillende afbakening van het begrip. Het Kadaster spreekt van keep-to-let als een eigenaar-bewoner een nieuwe woning koopt en de oude woning aanhoudt. In de methode van O&S spreken we van keep-to-let als iemand verhuist (ongeacht of de volgende woning gekocht is, of dat er een andere constructie is, bijvoorbeeld samenwonen) en de eigen woning aanhoudt. Een ander verschil is dat het Kadaster alleen van keep-to-let spreekt wanneer iemand nog minimaal één jaar eigenaar blijft van de vorige woning. Deze voorwaarde stellen wij ook in de kritische definitie, maar niet in de algemene definitie van keep-to-let.

23

6 Conclusie

In twee jaar per saldo 2.700 koopwoningen verschoven naar particuliere verhuur De groei of krimp van woningmarktsegmenten is naast nieuwbouw en onttrekking het gevolg van woningen die naar een ander segment overgaan. De afgelopen jaren gaan er per saldo meer woningen van eigenaar-bewoners over naar particuliere verhuur dan andersom. In 2020 gingen 6.360 woningen over van eigenaar-bewoners naar particuliere verhuur. Tegelijkertijd maakten 4.428 particuliere huurwoningen de beweging de andere kant op. Per saldo verdwenen er hiermee 1.932 ‘koopwoningen’ naar de particuliere huursector. In 2019 bedroeg dit saldo 813 woningen. Opgeteld kromp de koopvoorraad in twee jaar per saldo met 2.745 woningen ten koste van de particuliere huurvoorraad. Dit onderzoek gaat in op de woningen die van eigenaarbewoners overgaan naar de particuliere verhuur. Een deel hiervan wordt door de vertrekkende eigenaar-bewoners aangehouden voor de verhuur (keep-to-let). Een kleiner deel wordt door particulieren gekocht om te verhuren (buy-to-let). 4.600 mogelijke gevallen van keep-to-let in 2020 Keep-to-let was relatief omvangrijk op de Amsterdamse woningmarkt in 2020. Bij 4.600 woningen werd mogelijk keep-to-let geconstateerd. Bij deze woningen hield de eigenaar de woning in bezit, maar vertrok zelf uit de woning.

Bij 3.000 woningen werd daarnaast een nieuwe bewoner gevonden op het adres, waarmee er hoogstwaarschijnlijk sprake is van verhuur. Wanneer deze woningen wel in de verkoop waren gekomen was het aantal verkopen substantieel hoger geweest dan het huidige aantal van 7.700 woningen (verkocht door eigenaarbewoners). Keep-to-let speelt vooral binnen de ring, in relatief kleine woningen. De gemiddelde huren die betaald worden zijn fors (€1.400 per maand). De eigenaren van keep-to-let-woningen hebben vaak alleen deze woning nog in bezit in Amsterdam (68%), mogelijk hebben zij voor zichzelf een woning buiten de stad gekocht of zijn zij ingetrokken bij iemand anders. Ongeveer een kwart heeft twee woningen in bezit in Amsterdam (en is mogelijk doorverhuisd naar deze tweede woning). De eigenaren van keep-to-let woningen zijn relatief jong (73% is tussen de 28 en 44 jaar) en zij woonden relatief kort in de woning (56% korter dan 5 jaar). Hiermee ontstaat het beeld dat de keep-to-let-woning voor de eigenaar vaak een starterswoning was. Geholpen door de lage rente en de hoge huur die gevraagd kon worden, konden zij die woning aanhouden toen zij een volgende stap maakten op de woningmarkt. 1.600 mogelijke gevallen van buy-to-let Buy-to-let komt minder voor, in 2020 was er bij 1.605 woningen mogelijk sprake van buy-to-let.

Hier wijzigde de eigendomsvorm van eigenaar-bewoner naar particulier, veranderde de eigenaar en vond er een verkooptransactie plaats. Van 951 (59%) van deze woningen kan met meer zekerheid gezegd worden dat er sprake is van buy-to-let. Deze woningen zijn een jaar later bewoond en daarna niet opnieuw verkocht. Vergeleken met het aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners vormt buy-to-let 21% . 24

Buy-to-let vindt verspreid over de stad plaats, maar afgezet tegen de woningverkopen door eigenaar-bewoners valt vooral Zuidoost en Osdorp-Oost op. Net als bij keep-to-let gaat het vaak om kleinere woningen. De eigenaren hebben vaak al meerdere woningen in Amsterdam in hun bezit, de helft van de buy-to-let woningen is onderdeel van een portefeuille van 3 of meer woningen in Amsterdam. Het bezit buiten Amsterdam is niet bekend. Opvallend is dat dit niet verschilt voor de categorieën ‘mogelijk’ of ‘zeker’ buy-to-let (en dus of de woning verhuurd is of niet). Ook de buy-to-let-woningen waar (nog) geen verhuur is geconstateerd lijken dus vaak bedrijfsmatig aangekocht. Daarnaast is er in de categorie ‘mogelijk buy-to-let’ een relatief grote groep eigenaren die de woning heeft gekocht van ouderen mensen (37% 55 jaar of ouder). Wellicht is hier grootschalige renovatie nodig waardoor de woning nog niet weer bewoond is. Buy-to-let lijkt zich te richten op woningen met relatief lage prijzen waar waardestijging op te verwachten is zoals in Zuidoost. Het is echter de vraag of verhuur altijd het doel is, ook niet verhuurde woningen zijn vaak onderdeel van een grotere woningportefeuille. Een deel zal als investering worden gekocht, om later (al dan niet gerenoveerd) door te verkopen.

Mogelijke gevolgen opkoopbescherming en huurprijsregulering Amsterdam wil het verhuren van woningen als verdienmodel tegengaan om de druk op de woningmarkt te verlichten. De in 2022 ingevoerde opkoopbescherming beschermt goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- tegen opkoop door beleggers. De koper moet zelf in de woning gaan wonen en mag deze vier jaar lang niet verhuren. In 2020 had 79% van de woningen waar sprake was van buy-to-let een WOZ-waarde onder de grens van deze opkoopbescherming. Daarmee lijkt de nieuwe regelgeving een groot deel van de buy-to-let tegen te gaan. Landelijk zijn er plannen voor een uitbreiding van de huurprijsregulering naar het middeldure huursegment. De maximale huurprijs wordt dan net als bij de sociale huur gerelateerd aan het puntenaantal volgens het Woningwaarderingsstelsel. De hoge verhuurprijzen van keep-to-let woningen in Amsterdam (gemiddeld €1.400) zullen in sommige gevallen dan niet gehandhaafd kunnen worden. Mogelijk kiezen buy- of keep-to-letters er voor hun woningen alsnog te verkopen en kiest men in de toekomst minder vaak voor dit model.

25