Handhavingsverzoek-aan-ACM-Erfpacht-Amsterdam-1.01.pdf

I.

INLEIDING

In deze klacht wordt uiteengezet hoe de gemeente Amsterdam (hierna tevens te noemen: ‘de Gemeente’) misbruik maakt van haar economische machtspositie in de zin van artikel 24 Medeingingswet (hierna: ‘Mw’). De klagers hebben het onderhavige misbruik van machtspositie reeds onder de aandacht gebracht bij de Europese Commissie (hierna tevens te noemen: ‘EC’). 1 De Europese Commissie heeft vanwege het beweerde lokale karakter van de klacht, die ziet op de stad Amsterdam, geoordeeld dat Nederlandse rechtbanken en de ACM het best in staat zijn om het aan de orde gestelde misbruik te behandelen. Om deze reden wenden de klagers zich tot de ACM. Klagers zullen om redenen uiteengezet in onderhavig document de ACM verzoeken handhavend op te treden tegen de gemeente Amsterdam. Voor toewijzing van dit verzoek is onder meer vereist dat klagers belanghebbenden zijn in de zin van artikel 1:2 Awb. 2 Klagers zijn allen woonachtig in de stad Amsterdam en zijn eigenaar van woningen op grond die is uitgegeven in erfpacht. Klagers worden om deze reden allen rechtstreeks in hun belangen geraakt door de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht en de vaststelling van de canons. Alvorens te beargumenteren dat er sprake is van misbruik van de economische machtspositie, wordt uiteengezet waarom moet worden aangenomen dat de Gemeente een economische machtspositie in de zin van artikel 24 Mw bezit.

Hiervoor is een afbakening van de relevante markt van belang. In het vervolg gaan de klagers achtereenvolgens in op de volgende factoren ten aanzien van de relevante markt en het misbruik: 1. 2. 3.

Productmarkt Geografische markt Klacht inzake misbruik machtspositie

In de bijlage bij deze klacht worden de gehanteerde berekeningen ter ondersteuning van de klacht in paragraaf 3 uiteengezet.

1 PRODUCTMARKT "Een relevante productmarkt omvat alle producten en/of diensten die op grond van hun kenmerken, hun prijzen en het gebruik waarvoor zij zijn bestemd, door de consument als onderling verwisselbaar of substitueerbaar worden beschouwd.". 3

1.1 PRODUCTKENMERKEN Gangbaar in Nederland en in Europa is dat de eigenaar van de woning ook eigenaar is van de grond die er onder ligt. Dat blijkt onder andere uit de Wet Onroerende Zaken, die voor bepaling van waarde van het woningproduct uitgaat van de fictie van volledig eigendom.

1.1.1

Soorten erfpachtregelingen

1 Besluit van de Commissie van 19 november 2021, AT.40743

2 Prioritering van handhavingsonderzoeken door de Autoriteit Consument en Markt, Staatscourant 2016, 14564

Bekendmaking van de Commissie inzake de bepaling van de relevante markt voor het gemeenschappelijke mededingingsrecht, Publicatieblad Nr. C 372 van 09/12/1997, punt 7

3

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 1

Amsterdam bezit 80% van de grond onder woningen binnen de gemeentegrenzen. Daarmee heeft Amsterdam zowel absoluut als relatief verreweg de meeste erfpachtwoningen in Nederland en waarschijnlijk zelfs in heel de Europese Unie. De Gemeente hanteert in het grondbeleid als uitgangspunt dat grond niet in vol eigendom wordt verkocht, maar in erfpacht wordt uitgegeven: “De gemeente voert dit beleid al sinds 1896: uitgifte in erfpacht is de regel en verkoop in vol eigendom de uitzondering.” 4 Er gelden verschillende erfpachtstelsels in Amsterdam: 1.

2.

3.

Voortdurende erfpacht, dat systeem bestaat al sinds 1896. Wel zijn er verschillende algemene bepalingen, namelijk die van 1915, 1934, 1937, 1955, 1956, 1966, 1994 en 2000 5. Bij voortdurende erfpacht kan sprake zijn van: a. Voor een bepaalde periode, meestal 50 jaar, afgekochte erfpacht. De prijs die iedere 50 jaar betaald moet worden is het volledige bedrag aan grond, alsof het voor de eerste keer wordt uitgegeven; b. Jaarlijkse erfpacht, dit is een jaarbedrag dat bij uitgifte wordt bepaald aan de hand van een door de gemeente bepaalde disconteringsvoet en gaat daarna jaarlijks omhoog met de inflatie. Eeuwigdurende erfpacht, geïntroduceerd in 2016. Het bestaat uit twee producten: a. Vastgeklikte eeuwigdurende erfpacht. Dit is erfpacht waarvoor vanaf het eerstvolgende tijdvak een nieuwe prijs wordt bepaald aan de hand van gemeentelijke rekenregels en uitgangspunten. b. Afgekochte eeuwigdurende erfpacht, die op basis van gemeentelijke rekenregels en uitgangspunten is bepaald. Dit lijkt op vol eigendom. Eigen grond, dit geldt in ieder geval voor grond die voor 1896 is uitgegeven.

Centraal in deze klacht staat het overstapssysteem naar eeuwigdurende erfpacht.

1.1.2

Opstalkenmerken

Bij opstalkenmerken van woonproducten zijn twee vormen van belang: 1. 2.

Een 100% woonbestemming; Een gemengde woon en andere bestemming. Het kan hier gaan om: a. Een woning die ook ten dele als bedrijfsbestemming gebruikt mag worden. In bepaalde wijken heeft de gemeente grond onder deze vorm uitgegeven. b. Een erfpachtrecht dat is uitgegeven aan een appartementencomplex, waarbij een deel van de appartementsrechten een 100% woonbestemming heeft en een deel van de appartementsrechten een niet-woonbestemming heeft.

De gemeente Amsterdam heeft de overstapsmogelijkheid naar eeuwigdurende erfpacht alleen goedgekeurd voor 100% woonbestemmingen. Het is aan eigenaren om zorg te dragen voor een aanvraag naar een 100% woonbestemming zodat daarna alsnog overstap mogelijk is. Appartementsrechten of woningen die niet kunnen aantonen dat het om 100% wonen gaat, zijn uitgesloten van overstap.

1.1.3

Onderscheid erfpacht en eigen grond

Erfpachtrechten op onroerende goederen met een woonbestemming vervullen dezelfde functie als eigendom van een onroerend goed met een woonbestemming. Een kenmerkend verschil tussen de eigen grond en erfpachtgrond is echter dat eigen grond maar één keer hoeft te worden betaald en erfpachtgrond meer dan één

4 Gemeente Amsterdam, Gemeenteblad 2022, 32048: Beleidsregel Vaststellen van het geactualiseerde beleid Grondprijsbepaling voor

nieuwe erfpachtrechten 2022 en instemmen met de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2023 voor uitgiften in eeuwigdurende erfpacht van commercieel vastgoed. 5 https://www.erfpachtinamsterdam.nl/archief/Gemeente-2008-01-01-Brochure-Erfpacht-in-Amsterdam-de-meest-gestelde-vragen-overerfpacht.pdf

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 2

keer. Desondanks volgt uit onderzoek van Gautier en Van Vuuren dat (potentiële) kopers en verkopers beide categorieën doorgaans als onderling verwisselbaar beschouwen. 6 De relevante productmarkt waarvan zal worden uitgegaan is derhalve de markt voor verkoop van of de uitgifte en beheer van erfpachtrechten op onroerende goederen met een woonbestemming. Hierbij is van belang om onderscheid te maken tussen de gereguleerde woningmarkt en de vrije sector. Er wordt in deze klacht uitgegaan van de vrije sector nu uit eerdere besluiten van de ACM volgt dat deze twee markten van elkaar moeten worden onderscheiden. 7

1.2 SUBSTITUEERBAARHEID Huizen in de gemeente Amsterdam zijn niet zonder meer substitueerbaar met huizen in andere gemeenten. De gemeente Amsterdam is om verscheidene sociaaleconomische en culturele redenen een unieke locatie die maakt dat wonen in de Gemeente niet substitueerbaar is met andere gemeenten. Hierbij kan worden gedacht aan unieke culturele voorzieningen, het brede banenaanbod en het feit dat inwoners om sociaaleconomische redenen gebonden kunnen zijn aan de gemeentegrenzen. Bijvoorbeeld mensen die een baan met diensten uitvoeren (zorgpersoneel) of anderszins professioneel gebonden zijn aan de Gemeente zoals ondernemers (bijvoorbeeld aanbieders van B&B), ambtenaren, politiemedewerkers en notarissen. Tot slot geldt voor schoolgaande kinderen en hun ouders dat het niet zonder meer mogelijk en/of wenselijk is om te wisselen van school. De mogelijkheid om eenvoudig te wisselen van woonplaats is daarom niet eenvoudig voor een aantal groepen. Een opsomming van redenen waarom Amsterdam niet substitueerbaar is met andere gemeenten betreft onder meer: 1.

2.

3. 4. 5.

Veel werk. Amsterdam is de stad met de meeste Nederlandse werknemers binnen haar stadsgrenzen. Het aantal banen per 1.000 inwoners tussen de 15 en 75 jaar. In Amsterdam zijn dat er ruim 950 tegenover 663 in heel Nederland. Amsterdam is daarmee de stad die de meeste banen binnen zijn stadsgrenzen heeft (bron: waarstaatjegemeente.nl). Veel universiteiten en scholen. Amsterdam kent twee universiteiten, meerdere hoge scholen en verschillende ROC’s. Hierdoor zijn veel studenten in de wijde omtrek van Amsterdam aangewezen op Amsterdam en proberen daar ook te gaan wonen. En als ze er eenmaal wonen en een netwerk hebben opgebouwd, proberen ze er ook te blijven wonen. Veel culturele instellingen. Amsterdam heeft vele internationaal befaamde musea, vele uitgaansgelegenheden (van klassiek tot pop), de meest succesvolle voetbalclub van Nederland. Restaurants en winkels. Amsterdam kent vele winkels, speciaalzaken, restaurants, mede dankzij de grote aantrekkingskracht op binnenlandse en buitenlandse toeristen. Nachtleven. Amsterdam heeft een bruisend nachtleven.

De combinatie van het bovenstaande maakt dat Amsterdam een aantrekkelijke stad is om te wonen. Het betekent ook dat steden in de omgeving in de perceptie van potentiële kopers van koopwoningproducten een andere gevoelswaarde hebben.

1.3. CONCLUSIE PRODUCTMARKT De relevante productmarkt betreft de markt van verkoop en uitgifte en beheer van (beperkte) zakelijk rechten (erfpacht) op onroerende goederen met een woonbestemming. De markt van van bestaande koopwoningen op erfpachtgrond in Amsterdam is gelet op voorgaand onvergelijkbaar met koopwoningen in of buiten Amsterdam, en moeten derhalve als een aparte markt worden

6 Gautier en Van Vuuren 2017 en 2019

7 Zie bijvoorbeeld het besluit in zaak 4062/De Woonplaats – Volion 6 oktober 2004, punt 9, het besluit in zaak 1987/Portaal Woonstichting

– Portaal Woonstichting Leiden, reeds aangehaald, punt 9, en het besluit van 1 april 1999 in zaak 1264/Woningstichting ’s-Gravenhage – Woningstichting VZOS, punt 10.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 3

beschouwd in het licht van artikel 24 Mededingingswet. Dit is het directe gevolg van hierboven opgesomde productkenmerken en verschillen in prijsvorming. De prijsvorming wordt besproken in paragraaf 2 in het kader van de afbakening van de geografische markt.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 4

2 GEOGRAFISCHE MARKT "De relevante geografische markt is het gebied waarbinnen de betrokken ondernemingen een rol spelen in de vraag naar en het aanbod van goederen of diensten, waarbinnen de concurrentievoorwaarden voldoende homogeen zijn en dat van aangrenzende gebieden kan worden onderscheiden doordat daar duidelijk afwijkende concurrentievoorwaarden heersen.". 8 Speciaal gewicht moet worden toegekend aan de gehanteerde prijzen: 15. (…) De marktbepaling is om procedurele en praktische redenen toegespitst op de prijzen en in het bijzonder op de substitutie aan de vraagzijde welke voortvloeit uit kleine permanente wijzigingen van de betrokken prijzen. Dit begrip kan duidelijke aanwijzingen geven inzake de relevante factoren voor de marktbepaling. 9

2.1 PRIJSVORMING IN VERGELIJKING MET ANDERE GEMEENTEN De top 5 duurste bestaande koopwoningen in Nederland kennen de volgende prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak: 10 1. 2. 3. 4. 5.

Amsterdam: € 6.696 Blaricum: € 5.773 Laren: € 5.708 Bloemendaal: € 5.509 Heemstede: € 5.150

Amsterdam blijkt dus ten minste 20% duurder dan andere gemeenten. Bovenstaand illustreert dat de concurrentievoorwaarden in Amsterdam op belangrijke punten zoals de prijs verschillen van andere gemeenten. De hoge prijzen in Amsterdam leiden er niet toe dat inwoners massaal vertrekken naar omliggende (of verder liggende) gemeenten, Amsterdam is met bijna 900.000 inwoners immers de grootste stad van Nederland. De tweede grootste stad, Rotterdam, telt ‘slechts’ een krappe 600.000 inwoners. Uit voorgaand kan worden afgeleid dat de markt het woonaanbod binnen de geografische markt Amsterdam niet als inwisselbaar beschouwt met het woonaanbod in andere gemeenten. Een hypothetische kleine maar duurzame prijsstijging (de SSNIP-test), lijkt hier geen verandering in te brengen, nu daadwerkelijke prijsstijgingen in de afgelopen jaren niet hebben geleid tot leegloop van de Gemeente doordat kopers het woonaanbod van Amsterdam zouden inruilen voor het woonaanbod elders.

2.2 PRIJSVORMING BINNEN DE GEMEENTEGRENZEN Dat Amsterdam niet te vergelijken is met andere gemeenten blijkt ook uit de prijsvorming binnen de gemeentegrenzen. Binnen de stadsgrenzen geldt zeker een factor 4 tussen de laagste en de hoogste verkoopprijs per vierkante meter. Deze verschillen zijn een indicatie dat de gemeente Amsterdam een specifieke markt met eigen concurrentievoorwaarden betreft.

8 Bekendmaking van de Commissie inzake de bepaling van de relevante markt voor het gemeenschappelijke mededingingsrecht,

Publicatieblad Nr. C 372 van 09/12/1997, punt 8

9 Bekendmaking van de Commissie inzake de bepaling van de relevante markt voor het gemeenschappelijke mededingingsrecht,

Publicatieblad Nr. C 372 van 09/12/1997, punt 15

10 De lijst van 25 duurste gemeenten is beschikbaar op: https://www.hypotheker.nl/actueel/huizenprijzen-per-m2-per-gemeente/

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 5

Dit onderscheid wordt bevestigd door de volgende gegevens vanuit de Gemeente zelf. 11 In paragraaf 3 van deze klacht zal worden ingegaan op de wijze waarop de Gemeente deze prijsverschillen in het nadeel van consumenten gebruikt.

2.3 CONCLUSIE GEOGRAFISCHE MARKT De relevante geografische markt waarvan zal worden uitgegaan is gelet op voorgaand de gemeente Amsterdam.

11 https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/872062/grondprijzenbrief_2014.pdf pagina 27

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 6

3 MISBRUIK IN DE ZIN VAN ARTIKEL 24 MEDEDINGINGSWET Om te kunnen spreken van misbruik van een machtspositie, moet worden vastgesteld dat de Gemeente een economische machtspositie bezit op de in de vorige paragrafen besproken relevante markten. In paragraaf 3 zal ten eerste worden ingegaan op de economische machtspositie die de Gemeente bezit. Vervolgens wordt aan de hand van drie concrete gedragingen van de Gemeente uiteengezet dat er sprake is van overtreding van het in artikel 24 Mw neergelegd verbod op het misbruik van een economische machtspositie. Voor een meer uitgebreide onderbouwing van de berekeningen voor de klacht en een meer uitvoerige analyse van de concepten BSQ en Herbouwwaarde wordt verwezen naar “Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasqué van herbouwwaarde en buurtstraatquote” van Rob de Wildt en Peter de Reus van november 2021 en de bijlage bij deze klacht.

3.1 ECONOMISCHE MACHTSPOSITIE Artikel 1 sub i Mw definieert een economische machtspositie als: “positie van een of meer ondernemingen die hen in staat stelt de instandhouding van een daadwerkelijke mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan te verhinderen door hun de mogelijkheid te geven zich in belangrijke mate onafhankelijk van hun concurrenten, hun leveranciers, hun afnemers of de eindgebruikers te gedragen” De Gemeente is zoals gezegd eigenaar van 80% van de grond in Amsterdam. 12 Het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen oordeelde in 1979 dat zeer aanzienlijke marktaandelen op zichzelf het bewijs kunnen leveren van een machtspositie. 13 Hierbij is tevens de duurzaamheid van het marktaandeel van belang. 14 In arresten uit 1991 en 2012 oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschappen en haar opvolger het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: ‘het Hof’) dat een marktaandeel van 50% als uiterst groot marktaandeel gold wat als bewijs dient voor een economische machtspositie. 15 Wat betreft de hoogte van het marktaandeel in geval van markten met hoge toetredingsdrempels wordt in jurisprudentie van het Hof aangenomen dat bij een marktaandelen van 70%, 80% en van 90% bewijs vormden voor de aanwezigheid van een economische machtspositie.

16 Wat betreft de duurzaamheid van het marktaandeel, wordt in de literatuur aangenomen dat een constant hoog marktaandeel voor een periode van vijf jaar waarschijnlijk voldoende bewijs van een economische machtspositie vormt. 17 De EC stelt hierover dat dit afhankelijk is van het product en de betrokken markt, maar dat een periode van twee jaar doorgaans als voldoende duurzaam wordt beschouwd. 18 Het genoemde marktaandeel van de Gemeente van 80% volgt uit een rapport uit 2007. Onderstaande kaart geeft de situatie op 1 november 2021 weer, waarin de geel en rood gekleurde vakken grond in eigendom van de Gemeente betreft: 19

12 111 Jaar Erfpacht, publicatie Bureau Erfpacht (2007), p. 27

13 HvJEG 13 februari 1979 C-85/76 (Hoffmann-La Roche), r.o. 41 14

HvJEU, C-457/10 P (AstraZeneca), para 176 en aldaar aangehaalde rechtspraak

15 HvJEG C-62/86 (AKZO), para 60 en HvJEU, C-457/10 P (AstraZeneca), para 176

16 HvJEG C-53/92 P (Hilti AG), HvJEG C-333/94 P (Tetra Pak II), HvJEG T-395/94 (Atlantic Container Line) en HvJEG T-228/97 (Irish Sugar plc v.

Commission) 17 Bellamy and Child, European Union Law of Competition, Oxford University Press 2013, 10.026 18 Mededeling van de Commissie — Richtsnoeren betreffende de handhavingsprioriteiten van de Commissie bij de toepassing van artikel 82 van het EG-Verdrag op onrechtmatig uitsluitingsgedrag door ondernemingen met een machtspositie (2009/C 45/02), punt 11 en voetnoot 6 19 De kaart is beschikbaar op: Erfpachtlocaties - Gemeente Amsterdam

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 7

Zoals benoemd in paragraaf 1.1.1 volgt uit het grondbeleid van de Gemeente dat er in beginsel geen grond in vol eigendom wordt verkocht, wat aannemelijk maakt dat het marktaandeel van de Gemeente niet (significant) is afgenomen.

3.1.1

Conclusie

Voorgaand leidt tot de conclusie dat de Gemeente een economische machtspositie bezit op de relevante markt, gelet op het zeer hoge marktaandeel wat al lange tijd constant is. Partijen die in een economische machtspositie verkeren, dragen een verantwoordelijkheid om hier geen misbruik van te maken. 20 Betoogd wordt dat de Gemeente gelet op de zeer sterke en langdurig aanwezige economische machtspositie een zware verantwoordelijkheid draagt om geen misbruik hiervan te maken. Dit zou in lijn zijn met de Gemeente als overheid en de verantwoordelijkheden die bij die positie komen kijken. 21

3.2 GEDRAGING 1 GEMEENTE: VOORBEELD IJBURG – STEIGEREILAND ZUID Steigereiland Zuid ligt in de wijk IJburg. De klacht richt zich tegen de vaststelling van de BSQ die ten grondslag ligt aan de bepaling van de erfpachtgrondwaarde, die weer bepalend is voor de canon.

20

HvJEU, C-457/10 P (AstraZeneca), para 134 en aldaar aangehaalde rechtspraak

21 Hoewel de verantwoordelijkheden en plichten die de Gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke status draagt in beginsel buiten

het toepassingsbereik van de Mededingingswet vallen, schuurt het vermeend misbruik dermate dicht aan tegen de bevoegdheden die de Gemeente uit hoofde van haar status als overheidsorgaan heeft – zoals het vaststellen van beleidsregels inzake gronduitgifte binnen de gemeentegrenzen – dat betoogd wordt dat de Gemeente een bijzondere economische positie inneemt op de relevante markt, die bijdraagt aan haar verantwoordelijkheid om geen misbruik te maken van deze positie.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 8

3.2.1

Afgekochte en jaarlijkse erfpacht in één BSQ-groep

De Gemeente hanteert clusters van woningen op basis waarvan de BSQ wordt bepaald. In welk cluster een woning valt, volgt uit de BSQ kaart die online staat. In het geval van de William Barlowlaan, de Jan Olphert Vaillantlaan of de Cornelis Zillisenlaan, blijkt dat er in één BSQ-cluster verschillende ‘soorten’ erfpacht worden samengevoegd. Aan de ene kant van de straat is de erfpacht voor 50 jaar afgekocht, en aan de andere kant van de straat geldt dat er sprake is van een jaarlijkse erfpachtcanon van ruim €4.000 per jaar per woning.

3.2.2

Onduidelijkheid over gehanteerde woningtypes bij het bepalen van de herbouwwaarde

De Gemeente bepaalt de BSQ op basis van een eigen model. Dit model bepaalt modelmatig de herbouwwaarde van verschillende niet gespecificeerde woningen. Hierbij heeft de Gemeente verschillende wiskundige functies met betrekking tot woningtypes door elkaar gebruikt. Uit deze handelswijze volgen enkele onduidelijkheden: 1) welke huizen zijn geselecteerd voor de bepaling van de BSQ in een bepaalde straat; en 2) of de geselecteerde huizen qua type in de gemeentelijke administratie overeenstemmen met het werkelijke type; en 3) welk model met welke parameters is toegepast om de berekening uit te voeren. Dat het woningtype zeer veel uitmaakt bij de bepaling van de herbouwwaarde blijkt uit de wijze waarop de Gemeente bouwkosten en funderingskosten per woningtype onderscheidt: Figuur 1. Vergelijking van de bouwkosten van woningtypes volgens het model van de gemeente

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 9

Enige zaken die opvallen: 1. Een vrijstaande woning wordt door zowel het Bouwkostenkompas als de Herbouwwaardemeter als duurste woningtype gezien. Volgens de gemeentelijke methodiek is een beneden- en bovenwoningen boven de 125 m2 echter veel duurder om te bouwen dan een vrijstaande woning. 2. Volgens het gemeentelijke model is een 2-onder-1-kap woning goedkoper om te bouwen dan een rijbouwwoning (verder te noemen: laagbouwwoning, om aan te sluiten bij de bewoordingen van de Gemeente in haar berichtgeving). 3. De totale bouwkosten van een 2-onder-1-kap en een kwadrantwoning worden vanaf een bepaald oppervlakte lager 22.

3.2.3

Vertaling naar microniveau

Voorbeeld 1: Willem Barlowlaan Op de BSQ-kaart bij overstap op Steigereiland Zuid zijn vooral gele (BSQ circa 18%), paarse (BSQ circa 35-39%) en bruine stukken te zien. Als voorbeeld wordt in het vervolg nader ingegaan op de gele ten opzichte van de paarse woningen in de William Barlowlaan, woningen A, B en C. Voor woning A en B gaat het om één perceel per woning. De BSQ van die woningen bedraagt 35%. Voor woning C geldt dat de woning bestaat uit een boven- en een benedenwoning verdeeld over twee percelen. De bovenwoning is vervolgens gesplitst in twee appartementen. De BSQ van alle drie de woningen is 18%. Figuur 2. Vergelijking van drie woningen A, B en C

22 De technische reden voor de daling van de Kwadrantwoning en de 2-onder-1-kap-woning is dat de gemeente rekent met

een lineair model voor bouwkosten per vierkante meter: een dalende lijn naarmate het aantal vierkante meters toeneemt. De functie van de bouwkosten wordt dan een kwadratische functie en dus een bergparabool.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 10

Nadere analyse laat zien dat het bij alle gele stippen in de buurt gaat om gesplitste woningen. Dit betekent dat er een factor twee verschil bestaat tussen de gele en de paarse woningen in de prijs per vierkante meter woonoppervlakte die voor de grond betaald moet worden. Voorgaand is een effect van de door de Gemeente vastgestelde herbouwwaarde. In het model van de Gemeente ligt de herbouwwaarde van beneden- en bovenwoningen substantieel hoger dan de herbouwwaarde van alle andere typen woningen. Het resultaat is een ongeveer gehalveerde BSQ.

3.2.4

Onjuistheid BSQ

Voorbeeld 2: John Napierstraat Ten tweede valt op dat de John Napierstraat een hogere BSQ kent (39%) dan de William Barlowlaan (35%). Rechts op onderstaande afbeelding staan de projectwoningen (zelfbouw) van de William Barlowlaan afgebeeld en links die van de John Napierstraat. Linkerzijde BSQ = 39%

Rechterzijde BSQ = 35%

De BSQ voor beneden- en bovenwoningen is op basis van simulatie de gemeentelijke functies en de herbouwwaardemeter ongeveer gelijk, respectievelijk 16,9% en 17,3%. De Gemeente heeft dit naar boven afgerond op 18%. Onderliggend blijkt uit de functie van de herbouwwaarde dat de functie van de herbouwwaarde bijna volledig verklaard wordt uit een tarief per vierkante meter in beide meetsystemen. De BSQ voor laagbouwwoningen (rijbouwwoningen) verschilt op basis van simulatie de gemeentelijke functies en de herbouwwaardemeter fors, respectievelijk 28% en 19%. De Gemeente stelt de BSQ voor de John Napierstraat zelfs vast op 39%. Zelfs aan de hand van het eigen gemeentelijke model is deze uitkomst niet te simuleren. De Gemeente gaat uit van een minimaal tarief (ongeacht de grootte) van €50.000 voor de herbouwwaarde. Hierdoor wordt de herbouwwaarde van kleine woningen veel hoger, en voor grote woningen veel lager ingeschat dan bij de herbouwwaardemeter.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 11

De BSQ voor zelfbouwwoningen op basis van simulatie de gemeentelijke functies en de herbouwwaardemeter is nog groter, respectievelijk 34% en 19%. De Gemeente heeft dit naar boven afgerond op 35%. De Gemeente gaat uit van een minimaal tarief (ongeacht de grootte) van €110.000 voor de herbouwwaarde. Hierdoor wordt de herbouwwaarde van kleine woningen veel hoger, en voor grote woningen veel lager ingeschat dan bij de herbouwwaardemeter.

3.2.5

Conclusie

Uit voorgaand kan worden geconcludeerd dat de BSQ in de buurt van de nagerekende woningen uitkomt op de 17% tot 19% en niet tussen de 18% en 39%, zoals de Gemeente vaststelt. Bovendien volgt uit de vaststelling van het minimaal tarief voor de herbouwwaarde dat de BSQ voor kleine woningen veel hoger en voor grotere woningen veel lager wordt ingeschat dan bij de herbouwwaardemeter.

3.3 GEDRAGING 2 GEMEENTE: VOORBEELD GEMEENTELIJK MONUMENT In de Paulus Potterstraat staan twee spiegelbeeldig gelijke herenhuizen, nrs 40 en 42, die in 2012 de status van gemeentelijk monument kregen toegewezen. Onderstaand volgt een citaat uit de desbetreffende beschrijving ter voorbereiding van deze aanwijzing door Bureau Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam: Het onderhavige bouwwerk dat H.H. Baanders aan de Paulus Potterstraat bouwde behoort tot de late werken in zijn oeuvre. Hij voerde het gebouw uit in een overgangsstijl met traditionalistische kenmerken en invloed van de Jugendstil. Enerzijds wordt het object gekenmerkt door motieven als speklagen, segment- en rondbogen. Anderzijds blijkt uit de keuze voor materialen als geglazuurde steen de Jugendstil-invloed. Ook het veelkleurige karakter van dit materiaal sluit aan bij deze stijl. Opmerkelijk zijn de uit tegeltjes bestaande sierpatronen in de casementen boven de ingangspartijen. Ze hebben een welhaast impressionistisch karakter. Conclusie Paulus Potterstraat 40-42 bezit stedenbouwkundige waarde als markant onderdeel van de straatwand.

Het bouwwerk heeft architectuurhistorische waarde vanwege de zorgvuldige uitwerking van een ontwerp dat met een symmetrische gevelindeling, contrasterend materiaal- en kleurgebruik en opmerkelijke elementen zoals erkers, topgevels en gevelcasementen met sierbetegeling typerend is voor de periode rond 1900. De zowel in de hoofdvorm als de detaillering overwegend gaaf bewaard gebleven herenhuizen vertegenwoordigen een hoogwaardige esthetische kwaliteit en zijn een goed voorbeeld van het late oeuvre van de Amsterdamse architect H.H. Baanders die een groot aantal ontwerpen in de hoofdstad op zijn naam heeft staan. In hun opzet met beneden- en bovenwoningen en een bel-étage weerspiegelen de twee herenhuizen de ideeën over de uitvoering van woonhuizen voor welgestelden, zoals die bestonden in de ontstaansperiode. Er is cultuurhistorische waarde doordat het bouwwerk kenmerkend is voor de voorname bebouwing van de vanaf de late negentiende eeuw tot stand gekomen buurt ten zuiden van het Vondelpark die een omkadering vormt van het Rijksmuseum en het Concertgebouw.

De klacht in dit voorbeeld richt zich op nummer 42, het enige pand in deze straat dat nog geheel als woonhuis dienstdoet. De andere woningen (behalve het totaal onvergelijkbare relatief moderne flatgebouw aan de overkant op nummer 5) zijn allemaal deels als kantoor in gebruik en krijgen in het bestemmingsplan Museumkwartier en Valeriusbuurt de gemengde bestemming.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 12

3.3.1

Van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden en WOZ-waarde

Het erfpachtrecht is gebaseerd op AB 1915, meer specifiek geheel meerlagig pand. Dit valt niet samen met het kadastrale onderscheid in twee objecten, benedenhuis en bovenhuis met een respectievelijke grootte van 235m2 en 188m2. Op basis van deze kadastrale splitsing bepaalt de Dienst Belastingen de WOZ-waarde. Het Bureau Erfpacht heeft voor dit pand in plaats van de WOZ-waarde een onbezwaarde waarde vastgesteld, die in essentie de WOZ-waarde benadert. Echter, tegen het vaststellen van een onbezwaarde waarde is het indienen van een bedenking mogelijk, terwijl tegen WOZ-waarde van 2014 in dit geval geen bezwaar meer mogelijk is.

3.3.2 Jaar 2014 2015

Conform het WOZ-waardeportaal blijkt het volgende Huisnummer 42-3 766.500 832.500

Huisnummer 42-HS 1.162.000

Totaal 1.836.377 23 1.994.500

3.3.3

=Gehanteerde BSQ en Herbouwwaarde De Gemeente heeft de BSQ vastgesteld op 47%. Dit zou betekenen dat de herbouwwaarde van de twee woningen tezamen zou zijn: ( 1 - 47% ) * EUR 1.836.377 = EUR 973.280. Dit stuit op de volgende bezwaren. Bezwaar 1: Standaardmodel niet toepasbaar De herbouwwaardemeter hanteert het volgende uitgangspunt: Grote en bijzondere objecten, monumentale panden Waardevaststelling van objecten als winkelpanden, kantoor- en fabrieksgebouwen, winkelcentra, kerken, ziekenhuizen, bejaardentehuizen, scholen, openbare gebouwen e.d., is specialistenwerk. Dit geldt tevens voor zeer luxe bungalows, villa's of landhuizen, oudere herenhuizen en grachtenpanden, zeer luxe flatgebouwen en portiekwoningen, woonhuizen met een bijzondere bouwstijl, historische of monumentale woonhuizen of woonhuizen die onder speciale voorwaarden herbouwd mogen worden (bijvoorbeeld omdat deze onder Monumentenzorg of beschermd stadsgezicht vallen en/of onder architectuur zijn gebouwd of omdat er bij herbouw speciale vergunningen of voorzieningen noodzakelijk zijn). Uit voorgaand uitgangspunt volgt dat het standaardmodel niet kan worden toegepast op een monumentaal pand, omdat dit specialistenwerk betreft.

Bezwaar 2: Specifieke taxatie De erfpachter van de woning op de Paulus Potterstraat 42 beschikt over een herbouwtaxatie van het betreffende pand ten behoeve van de opstalverzekering uit het voor de overstapregeling relevante ijkjaar 2014, deze is als bijlage aan de Gemeente meegestuurd. Deze herbouwwaarde in het taxatierapport is gebaseerd op waarneming van de bijzondere kenmerken van het pand ter plaatse. De taxateur komt uit op een herbouwkostentaxatie van € 1.250.000,-. Met inachtneming van de fundering komt daar nog € 100.000 bij, dus in totaal betreft de herbouwkostentaxatie van de taxateur € 1.350.000.Bezwaar 3: Niet in de specifieke taxatie betrokken kosten 1. 2.

Verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de sloop van een gemeentelijk monument, en het slopen van een woning in het centrum van Amsterdam, inclusief verzekeringen. De sloopkosten zijn tussen de 0 en 3%. Gezien de ingewikkelde ligging, worden de sloopkosten op 3% geraamd in deze berekening, dus € 40.500.

In deze klacht wordt gerekend met een herbouwwaarde van € 1.400.000. 23 WOZ waardebepaling 2014: EUR 1.994.500 ÷ EUR 832.500 × EUR 766.500 = EUR 1.836.377

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 13

3.3.4

Feitelijk vastgestelde BSQ

De feitelijke BSQ bij overstap zou dus moeten zijn: 𝐵𝐵𝐵𝐵𝐵𝐵 =

𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 − 𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 1.836.377 − 1.400.000 = = 23,8% ≈ 24% 𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊𝑊 1.836.377

Uit voorgaand volgt de conclusie dat de Gemeente op een onjuiste wijze grondwaardes vaststelt, zonder dat de gestelde voorwaarden uit de herbouwwaardemeter in acht worden genomen. Dit resulteert in dit voorbeeld tot een prijsverschil van 47% van de WOZ zoals door de Gemeente vastgesteld, terwijl uit narekening volgt dat dit rond de 24% zouden moeten zijn.

3.4 GEDRAGING 3 GEMEENTE: VOORBEELD SPLITSING ERFPACHTRECHT Voor de sluitingsdatum van 7 januari 2020 is via het erfpachtportaal van de Gemeente gevraagd om met de bedrijfsruimtes over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Deze appartementsrechten staan hieronder opgesomd: Parameter Informatie over de grond

Czaar 105

Peterstraat Czaar 109

Peterstraat Czaar 155

Peterstraat C. van Eesterenlaan C. van Eesterenlaan 31-33 (B op foto) 25-29 (A op foto)

Erfpachtdatum uitgifte

1-5-2006

2-6-2004

2-6-2004

1-4-1998

1-4-1998

Erfpachtdatum recht

1-5-2056

1-12-2051

1-12-2051

31-3-2048

31-3-2048

Canon afgekocht tot

1-5-2056

1-12-2051

1-12-2051

31-3-2048

31-3-2048

bepalingen AB voor Voortdurende Erfpacht Gemeente Amsterdam 2000 Objectinformatie

AB voor Voortdurende Erfpacht Gemeente Amsterdam 2000

AB voor Voortdurende Erfpacht Gemeente Amsterdam 2000

AB voor Voortdurende Erfpacht Gemeente Amsterdam 1994

AB voor Voortdurende Erfpacht Gemeente Amsterdam 1994

Objectomschrijving

Winkel/kantoorruimte

Winkel/kantoorruimte

Bedrijfsruimte

Bedrijfsruimte

Algemene Erfpacht

Winkel/kantoorruimte

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 14

Parameter Oppervlakte netto (m2)

Czaar 105 76

Extra

Buitenplaats 4 m2

-

-

Berging

Berging

Kadasterinschrijving

Amsterdam, Sectie N, 4360-A, appartementsindex 1

Amsterdam, Sectie N, 4285-A, appartementsindex 3

Amsterdam, Sectie N, 4331-A, appartementsindex 1

Amsterdam, Sectie A, 7797-A, appartementsindex 2

Amsterdam, Sectie A, 7797-A, appartementsindex 1

VVE Katharina

Sporenburg XXIV

Sporenburg XXIV

Aantal leden VVE

VVE Czaar VVE Feodorowna Peterstraat 103-105 5 39

29

10

10

% Stemmen in VVE

10,6%

3,6%

4,7%

10,8%

15,7%

85,9%

85,9%

62,7%

62,7%

Modelreglement 2006

Modelreglement 2006

Modelreglement 1992

Modelreglement 1992

VVE informatie Naam VVE

Peterstraat Czaar 109 128

% Woonbestemming in 89,4% het erfpachtrecht Reglement VVE Modelreglement 2006

Peterstraat Czaar 155 115

Peterstraat C. van Eesterenlaan C. van Eesterenlaan 31-33 (B op foto) 25-29 (A op foto) 87 130

In dit voorbeeld wordt uitgegaan van zeven bovenliggende appartementen (gezamenlijk breukdeel: 62,7%) met opbouw en drie onderliggende bedrijfsruimtes (gezamenlijk breukdeel: 37,3%) in de C. van Eesterenlaan:

In uw antwoord stelt u dat alleen 100% woonbestemmingen kunnen meedoen aan de overstapregeling op eeuwigdurende erfpacht. De bestemming bedrijfsruimtes valt daar niet onder. In het bewijs van eigendom lees ik voor C. van Eesterenlaan 25-33: “Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, met afzonderlijke berging, beide gelegen op de begane grond (…) uitmakende van een onverdeeld 88/817e aandeel in de gemeenschap, bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht van het terrein daarop in aanbouw zijnde opstallen van een flatgebouw, bestaande uit drie bedrijfsruimtes en zeven maisonnettes.” De andere bewijzen van eigendom bevatten woorden van gelijke strekking. Hieruit kan worden afgeleid dat de Gemeente één erfpachtrecht heeft uitgegeven voor de grond onder het gehele gebouw, dus voor alle appartementsrechten tezamen. Met de overgang van het stelsel van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht ontstaat een scheiding tussen de woon- en bedrijfsruimten. Bovenliggende maisonnettes kunnen wél overstappen, maar de bedrijfsruimtes niet.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 15

Dit is in strijd met het uitgangspunt achter de residuele waardeberekening, die splitsing tussen grond en opstal als uitgangspunt neemt (grond is van de gemeente en de daarop staande opstal van de erfpachter). Door een onderscheid te maken tussen verschillende appartementsrechteigenaren hanteert de Gemeente twee verschillende definities voor hetzelfde perceel. De Gemeente negeert hiermee de waarschuwing van de Grondwaardecommissie, wier rapport aan de basis heeft gestaan van de stelselwijziging. In hun eindrapport van 18 juni 2015 wordt gesteld (paragraaf 3.6, voetnoot 27): “…een complicatie kan gelegen zijn in de mogelijkheid dat een erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten. Voor alle duidelijkheid moet worden opgemerkt dat er na splitsing nog steeds maar één recht van erfpacht bestaat. De appartementseigenaren zijn daar gezamenlijk rechthebbende van. Het is daarom juridisch gecompliceerd om de afkoop van de canon voor iedere appartementseigenaar afzonderlijk te regelen.” De Gemeente heeft geen objectieve rechtvaardigingsgrond gegeven voor het uitsluiten van bedrijfsruimten die onderdeel uitmaken van een perceel met een gemengde bestemming waarvan de meerderheid woonbestemming heeft van overstap.

3.4.1

Conclusie

Deze splitsingswijze heeft tot gevolg dat de bovenliggende appartementen met woonbestemming gebruik kunnen maken van de overstapregeling, de op de begane grond gelegen bedrijfsruimten niet. Dit heeft tot gevolg dat er twee regimes van toepassing zullen zijn op hetzelfde perceel. De erfpachthouders van de bovenliggende woningen dreigen daardoor een gedeeld erfpachtrecht te bezitten op ‘zwevende grond’. De Gemeente heeft geen inzicht gegeven hoe er zal worden omgegaan met deze situatie in het geval van problemen. Dit heeft grote onzekerheid voor zowel de eigenaren van de bedrijfspanden als de woningbezitters tot gevolg, omdat de Gemeente niet duidelijk heeft gemaakt hoe vanuit een juridisch perspectief moet of zal worden omgegaan met deze situatie.

3.5 MISBRUIK VOLGEND UIT GEDRAGINGEN GEMEENTE Uit de gedragingen zoals in voorgaande paragrafen uiteengezet volgen drie vormen van misbruik van de economische machtspositie van de Gemeente: discriminerende voorwaarden, leveringsweigering en geografische discriminatie in de vorm van prijzen.

3.5.1

Discriminerende voorwaarden

De Gemeente lijkt door het vaststellen van de BSQ aan de hand van de door de Gemeente bepaalde herbouwwaarde op een manier die niet objectief toetsbaar is (gemaakt), verschillende tarieven in rekening te brengen voor gelijkwaardige gevallen. Met andere woorden, het systeem van de Gemeente brengt een andere erfpachtcanon in rekening voor panden die op een vergelijkbare plaats staan en van vergelijkbare omvang en bouwstijl zijn. Een objectieve rechtvaardiging voor dit onderscheid volgt niet uit model van de Gemeente. Immers, de criteria aan de hand waarvan panden in de verschillende categorieën zijn ingedeeld voor bepaling van de herbouwwaarde, zijn niet inzichtelijk. Zoals gezegd is er geen objectieve rechtvaardiging om het door de Gemeente gehanteerde model niet inzichtelijk te maken, noch is er sprake van efficiëntievoordelen die ten goede komen aan de consument die de gedraging kunnen rechtvaardigen, nu juist de kosten voor consumenten direct gevolg zijn van de ongelijke voorwaarden tussen verschillende percelen. Ten aanzien van het voorbeeld ‘Gemeentelijk monument’ kan worden geconcludeerd dat de Gemeente discriminerende voorwaarden hanteert in de vorm van willekeur, door haar eigen gestelde voorwaarden in de herbouwwaardemeter niet na te komen. De Gemeente biedt geen mogelijkheid tot het handmatig aanpassen van de herbouwwaarde.

Dat getuigt van willekeurige voorwaarden, het gaat hier immers om een gemeentelijk monument met specifieke, cultuurhistorische betekenis zoals omschreven in de herbouwwaardemeter.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 16

Dit leidt tot de conclusie dat de Gemeente in strijd handelt met artikel 24 Mw door discriminerende voorwaarden te hanteren.

3.5.2

Leveringsweigering

Ten tweede weigert de Gemeente een categorie erfpachthouders van deelname aan de overstapregeling. Deze gedraging van de Gemeente kan worden gekwalificeerd als een verwijtbare leveringsweigering in de zin van artikel 24 Mw. Erfpachthouders van bedrijfspanden die onderdeel uitmaken van een perceel met een gemengde bestemming, waarvan de meerderheid een woonbestemming heeft, worden uitgesloten van deelname zonder objectieve rechtvaardiging. De Gemeente heeft geen verklaring gegeven voor deze uitsluiting en er is geen alternatieve overstapregeling voor erfpachthouders van bedrijfsruimten die onderdeel uitmaken van gemengde percelen waarvan het merendeel een woonbestemming heeft beschikbaar. De Gemeente heeft ook geen maatregelen genomen of duidelijkheid verschaft over de juridische gevolgen en uitwerking van de door haar gehanteerde splitsing. Om deze reden ontbreekt een objectieve rechtvaardiging voor deze uitsluiting van deelname aan de overstapregeling. Dit leidt tot de conclusie dat de Gemeente in strijd handelt met artikel 24 Mw door levering, althans deze categorie erfpachters uit te sluiten.

3.5.3

Onredelijke voorwaarden

Ten derde kan het door de Gemeente gehanteerde model resulteren in geografische discriminatie, omdat de achterliggende criteria en berekeningen van de herbouwwaarde niet inzichtelijk zijn. De (donker)rode en oranje gebieden op de kaart weergegeven in paragraaf 2.2 zijn het duurst. Een groot deel van dit rode gebied (centrum Amsterdam) kenmerkt zich door aanwezigheid van grachtenpanden. Uit het model zoals weergegeven in paragraaf 3.2.2 volgt echter dat deze categorie panden niet de hoogste herbouwwaarde krijgt toegekend. Dit resulteert in een hoge WOZ waarde (oorzaak rood gebied) minus een matige herbouwwaarde (oorzaak onbekend) en daarmee een hoge BSQ en daaruit volgende erfpachtcanon. Dit terwijl een benedenwoning, waar volgens de informatie op een website als www.koopwoning.nl uitsluitend panden beschikbaar zijn in groen/geel gebied, een veel hogere herbouwwaarde krijgen toebedeeld. Dit resulteert aldus in een lagere WOZ waarde (oorzaak groen/geel gebied) minus een hoge herbouwwaarde (oorzaak onbekend) en daarmee een lagere BSQ en daaruit volgende erfpachtcanon.

Uit voorgaande voorbeelden lijkt aldus te volgen dat het door de Gemeente gehanteerde model niet alleen de WOZ waarde (waarbij de locatie reeds een rol speelt in de vaststelling) meeweegt, maar de locatie door de woningkwalificatie die de Gemeente zelf vaststelt een tweede maal betrekt in de vaststelling van de erfpachtcanons. Dit leidt tot de conclusie dat de Gemeente in strijd handelt met artikel 24 Mw door onredelijke voorwaarden te hanteren.

3.6 CONCLUSIE EN VERZOEK Op grond van al het voorgaande wordt de ACM verzocht om op grond van haar bevoegdheid ingevolge artikel 56 Mw handhavend op te treden tegen de Gemeente Amsterdam wegens overtreding van het in artikel 24 Mw neergelegde verbod op misbruik van haar economische machtspositie. Meer specifiek verzoeken klagers dat de ACM: i.

vaststelt dat de Gemeente in strijd handelt met artikel 24 Mw door discriminerende voorwaarden te hanteren zoals omschreven in paragraaf 3.2 en 3.5.1 van deze klacht, levering te weigeren in de vorm van uitsluiting van deelname van de in paragraaf 3.4 en 3.5.2 van deze klacht omschreven

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 17

erfpachters en geografisch discriminerende voorwaarden te hanteren zoals omschreven in paragraaf 3.5.3 van deze klacht, en dat de ACM de Gemeente een last onder dwangsom oplegt om: ii.

de vaststelling van erfpachtcanons op grond van het huidige systeem per direct op te schorten, en

ten aanzien van gedraging 1 : iii.

per direct inzage te verschaffen in de modellen en criteria die worden gehanteerd bij de vaststelling van de herbouwwaarde en de BSQ, en

ten aanzien van gedraging 2: iv.

per direct de eigen gehanteerde voorwaarden voor specialistische woningen in acht te nemen, en

ten aanzien van gedraging 3: v.

per direct een objectieve rechtvaardigingsgrond te verschaffen voor de uitsluiting van deelname c.q. leveringsweigering aan erfpachthouders van bedrijfsruimten op gemengde percelen waarvan meer dan 50% van de opstallen een woonbestemming heeft, en

Voorgaand op straffe van verbeurte van een dwangsom. In aanvulling op voorgaande en onder verwijzing naar randnummers 3.42 en 3.43 van het bijgevoegde memorandum van AKD d.d. 8 maart 2022 wordt de ACM verzocht onderzoek te verrichten naar de transparantieverplichtingen die dienen ter verificatie van het verbod op discriminatie dat volgt uit het verbod op het maken van misbruik van een economische machtspositie in de zin van artikel 24 Mw.

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 18

BIJLAGE STEIGEREILAND ZUID MONTECARLO ANALYSE: NIET REPETERENDE TUSSENWONINGEN We gaan nu de herbouwwaarde van niet-repeterende tussenwoningen simuleren aan de hand van kenmerken in de William Barlowlaan. Het gaat om vergelijkbare percelen uitgegeven rond 2006. Hieronder een overzicht van de woningen. Huisnr 127 129 131 133 135 137 139 141 143 145 147 149 151 153 155

BSQ 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35%

Oppervlakte 234 213 211 253 240 227 225 224 206 159 203 212 217 224 226

35%

218

Opp tuin 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60

Opp terras 10 55 55 49,5 55 15

0

WOZ 2014 € 601.000 € 605.500 € 677.000 € 607.000 € 578.500 € 604.000 € 571.500 € 571.500 € 481.000 € 431.000 € 540.500 € 530.000 € 535.500 € 582.500 € 560.000

WOZ 2015 € 629.500 € 635.500 € 711.000 € 637.500 € 567.500 € 634.000 € 599.500 € 626.000 € 505.500 € 452.500 € 567.000 € 556.500 € 563.000 € 611.500 € 588.500

WOZ € 631.000 € 635.500 € 707.000 € 637.000 € 597.500 € 634.000 € 601.500 € 601.500 € 511.000 € 461.000 € 570.500 € 560.000 € 565.500 € 612.500 € 590.000

Inhoud (m3) 760 800

€

€

€

784

565.100

592.333

594.367

925 863 800 760 750 600

800

WOZ / m2 € 2.696,58 € 2.983,57 € 3.350,71 € 2.517,79 € 2.489,58 € 2.792,95 € 2.673,33 € 2.685,27 € 2.480,58 € 2.899,37 € 2.810,34 € 2.641,51 € 2.605,99 € 2.734,38 € 2.610,62

BI / GO 3,2479 3,7559

€ 2.731,50

3,5843

3,6561 3,5958 3,5242 3,3778 3,6408 3,7736

3,6866

Op basis van deze gegevens is een kansverdeling bepaald voor de oppervlakte, de WOZ-waarde en de herbouwwaarde per m2 (waarbij we uitgaan van een plat dak en recente bouw). De kansverdeling is afkomstig van feitelijke gegevens. Bandbreedte

65% zekerheid

95% zekerheid

99% zekerheid

Oppervlakte

200-270

180-314

160-360

Herbouwwaarde

2.130-2.290

2.050-2.370

1.970-2.450

WOZ waarde

2.510-2.950

2.290-3.180

2.060-3.400

Met deze gegevens simuleren we vervolgens 500 keer willekeurige waarnemingen en slaan de herbouwwaardes op volgens de gemeentelijke functies en die van de herbouwwaardemeter (‘HBWM’). In onderstaande grafiek staan de resultaten:

Dit valt op (verwezen wordt naar “Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasqué van herbouwwaarde en buurtstraatquote”) voor een veel meer diepgaande analyse:

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 19

1. 2. 3.

De herbouwwaarden van de gemeente liggen substantieel lager dan die van de herbouwwaardemeter. De verticale spreiding van de gemeente is kleiner dan die van de herbouwwaardemeter. Dit duidt op een te gering aantal variabelen waar de gemeente rekening mee houdt. Door de punten van de gemeente en de herbouwwaardemeter kan een lijn worden getrokken. Deze lijn heeft de vorm bouwkosten = tarief * oppervlakte + constante. Het valt op dat: a. Het tarief van de gemeente aanzienlijk lager ligt dan de herbouwwaardemeter (1.270 versus 2.227). Dit zorgt ervoor dat bij een groeiende oppervlakte de afstand tussen de gemeente en de herbouwwaardemeter steeds groter wordt; b. De gemeente een aanzienlijke constante van meer dan € 110.000 tegenover minder dan € 3.500 bij de herbouwwaardemeter. Een dergelijke constante heeft geen economische betekenis: er bestaat niet zoiets als een drempelbedrag voor aanvang bouw.

Op basis van deze herbouwwaarde is voor elk van de 500 waarnemingen de BSQ bepaald. Vervolgens zijn wat statistieken weergegeven. Daaruit blijkt dat de BSQ volgens de gemeente bijna twee keer zo hoog is als die van de herbouwwaardemeter. Statistiek Gemiddelde Mediaan Standaarddeviatie N

BSQ HBWM 18,6% 19,0% 6,1% 500

BSQ Gemeente 34,0% 34,0% 4,9% 500

Vastgesteld 35%

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 20

MONTECARLO ANALYSE: TUSSENWONINGEN LAAGBOUW We gaan nu de herbouwwaarde van tussenwoningen simuleren aan de hand van kenmerken in de William Barlowlaan. Het gaat om identieke percelen uitgegeven rond 2006. Hieronder een overzicht van de woningen. Huisnr 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56

BSQ 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35% 35%

Oppervlakte 84 84 84 84 141 141 141 141 141 141 141 141 141 141 141 141 141 150 148 141 141 141 141 141 148 141 198

35%

136

Opp tuin 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45

WOZ 2014 € 241.000 € 241.000 € 241.000 € 241.000 € 385.000 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 569.000

WOZ 2015 € 253.000 € 253.000 € 253.000 € 253.000 € 404.500 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 399.000 € 606.500

WOZ € 241.000 € 241.000 € 241.000 € 241.000 € 385.000 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 380.500 € 569.000

€

€

€

366.981

385.259

366.981

Inhoud (m3) 302,4 302,4 302,4 302,4 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 540 400 507,6 507,6 507,6 507,6 507,6 532,8 507,6 712,8

WOZ / m2 € 2.869,05 € 2.869,05 € 2.869,05 € 2.869,05 € 2.730,50 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.536,67 € 2.570,95 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.698,58 € 2.570,95 € 2.698,58 € 2.873,74

BI / GO 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 2,7027 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000 3,6000

483

€ 2.716,05

3,5668

Op basis van deze gegevens is een kansverdeling bepaald voor de oppervlakte, de WOZ-waarde en de herbouwwaarde per m2 (waarbij we uitgaan van een plat dak en recente bouw). De kansverdeling is afkomstig van feitelijke gegevens. Bandbreedte

65% zekerheid

95% zekerheid

99% zekerheid

Oppervlakte

110-160

90-186

60-210

Herbouwwaarde

2.100-2.300

1.990-2.410

1.890-2.510

WOZ waarde

2.630-2.800

2.540-2.890

2.450-2.980

Met deze gegevens simuleren we vervolgens 500 keer willekeurige waarnemingen en slaan de herbouwwaardes op volgens de gemeentelijke functies en die van de herbouwwaardemeter. In onderstaande grafiek staan de resultaten:

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 21

Dit valt op (verwezen wordt naar “Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasqué van herbouwwaarde en buurtstraatquote”) voor een veel meer diepgaande analyse: 1. 2. 3.

De herbouwwaarden van de gemeente liggen lager dan die van de herbouwwaardemeter. De verticale spreiding van de gemeente is kleiner dan die van de herbouwwaardemeter. Dit duidt op een te gering aantal variabelen waar de gemeente rekening mee houdt. Door de punten van de gemeente en de herbouwwaardemeter kan een lijn worden getrokken. Deze lijn heeft de vorm bouwkosten = tarief * oppervlakte + constante. Het valt op dat: a. Het tarief van de gemeente aanzienlijk lager ligt dan de herbouwwaardemeter (1.554 versus 2.177). Dit zorgt ervoor dat bij een groeiende oppervlakte de afstand tussen de gemeente en de herbouwwaardemeter steeds groter wordt; b. De gemeente een aanzienlijke constante van bijna € 47.000 tegenover minder dan € 2.450 bij de herbouwwaardemeter. Een dergelijke constante heeft geen economische betekenis: er bestaat niet zoiets als een drempelbedrag voor aanvang bouw.

Op basis van deze herbouwwaarde is voor elk van de 500 waarnemingen de BSQ bepaald. Vervolgens zijn wat statistieken weergegeven. Daaruit blijkt dat de BSQ volgens de gemeente veel hoger is dan die van de herbouwwaardemeter. Ook is de BSQ van 35% erg hoog. Vermoedelijk heeft de gemeente alleen naar de grote woningen gekeken bij het vaststellen van de herbouwwaardemeter. Statistiek Gemiddelde Mediaan Standaarddeviatie N

BSQ HBWM 19,0% 19,0% 2,7% 500

BSQ Gemeente 27,8% 28,0% 3,5% 500

Vastgesteld 35%

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 22

MONTECARLO ANALYSE: BENEDEN EN BOVENWONING We gaan nu de herbouwwaarde van tussenwoningen simuleren aan de hand van kenmerken in de (buurt van de) William Barlowlaan. Het gaat om soortgelijke percelen uitgegeven rond 2006. Hieronder een overzicht van de woningen. Adres William Barlowlaan 123 William Barlowlaan 125 E. Gunterlaan 8 J. Bradleystraat 22A J.Bradleystraat 22B Totaal

BSQ 18% 18% 18% 18% 18% 18%

Opp 103 102 208 109 94

WOZ 2014 WOZ 2015 WOZ € 260.500 € 287.000 € 260.500 € 262.500 € 289.000 € 262.500 € 491.000 € 541.000 € 491.000 € 328.000 € 359.500 € 328.000 € 211.500 € 232.500 € 211.500 123 € 310.700 € 341.800 € 310.700

Inhoud (m3) WOZ / m2 BI / GO 380 € 2.529,13 3,6893 370 € 2.573,53 3,6275 825 € 2.360,58 3,9663 426 € 3.009,17 3,9083 380 € 2.250,00 4,0426 € 2.544,48 3,8468

Op basis van deze gegevens is een kansverdeling bepaald voor de oppervlakte, de WOZ-waarde en de herbouwwaarde per m2 (waarbij we uitgaan van een plat dak en recente bouw). De kansverdeling is afkomstig van feitelijke gegevens. Bandbreedte

65% zekerheid

95% zekerheid

99% zekerheid

Oppervlakte

100-170

80-219

50-270

Herbouwwaarde

2.020-2.200

1.930-2.290

1.850-2.380

WOZ waarde

2.250-2.830

1.960-3.130

1.670-3.420

Met deze gegevens simuleren we vervolgens 500 keer willekeurige waarnemingen en slaan de herbouwwaardes op volgens de gemeentelijke functies en die van de herbouwwaardemeter. In onderstaande grafiek staan de resultaten:

Dit valt op (verwezen wordt naar “Het papieren huis van de Amsterdamse Erfpacht: demasqué van herbouwwaarde en buurtstraatquote”) voor een veel meer diepgaande analyse: 1. 2. 3.

De herbouwwaarden van de gemeente zijn iets lager maar ongeveer vergelijkbaar met die van de herbouwwaardemeter. De verticale spreiding van de gemeente is kleiner dan die van de herbouwwaardemeter. Dit duidt op een te gering aantal variabelen waar de gemeente rekening mee houdt. Door de punten van de gemeente en de herbouwwaardemeter kan een lijn worden getrokken. Deze lijn heeft de vorm bouwkosten = tarief * oppervlakte + constante. Het valt op dat: a. Het tarief van de gemeente iets lager ligt dan de herbouwwaardemeter (1.981 versus 2.114). Dit zorgt ervoor dat bij een groeiende oppervlakte de afstand tussen de gemeente en de herbouwwaardemeter steeds groter wordt;

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 23

b.

De gemeente een (beperkte) constante van ruim € 8.000 tegenover iets minder dan € 0 bij de herbouwwaardemeter.

Op basis van deze herbouwwaarde is voor elk van de 500 waarnemingen de BSQ bepaald. Vervolgens zijn wat statistieken weergegeven. Daaruit blijkt dat de BSQ volgens de gemeente ongeveer gelijk is aan die van de herbouwwaardemeter. Ook de vastgestelde BSQ van 18% klopt daarmee. Statistiek Gemiddelde Mediaan Standaarddeviatie N

BSQ HBWM 16,9% 17,0% 8,1% 500

BSQ Gemeente 17,3% 18,0% 7,1% 500

Vastgesteld 18%

Verzoek: #21732171v5 Pagina: 24