GEWIJZIGDE VERSIE BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2021.pdf

De opbrengsten bestaan voor een groot deel uit verwachte opbrengsten uit gronduitgiften. Deze zijn weergegeven in bovenstaande tabel. Inclusief de meerwaarde erfpacht en overig grondopbrengsten (uit de onderstaande tabel) bedragen de opbrengsten ten behoeve van woningbouw € 3,4 miljard en voor commerciële bestemmingen € 1,42 miljard, waarvan circa € 0,96 miljard kantorenprogramma en € 0,46 miljard voor bedrijfsruimten en overige commerciële bestemmingen. De grondopbrengsten voor maatschappelijke bestemmingen zoals scholen zijn afgerond € 0,1 miljard. Kasstroomoverzicht grondopbrengsten alle actieve plannen in miljoenen euro's 20212021 2022 2023 2024 2025 2025 2026ev Inkomsten commercieel 291 130 Wonen 323 281 meerwaarde 25 33 overige grondopbrengsten 30 26 overige opbrengsten 35 35 grondbedrijfvreemd 1 1 Inkomsten uit 2020 59 0 Totale inkomsten 765 508 Tabel: Geraamde grondopbrengsten per functie

323 361 29 19 35 0 0 767

183 405 26 23 26 0 0 663

116 377 19 20 8 0 0 539

1.043 1.748 132 119 138 2 59 3.241

409 1.285 35 58 22 8 0 1.816

Totaal 1.452 3.032 167 177 160 10 59 5.058

In een aantal plannen is er sprake van hoger geraamde meerwaarde erfpachtinkomsten, dan eerder was aangenomen en/of een aangepast programma. De nieuw toegevoegde opbrengsten uit meerwaardes erfpacht zijn gebaseerd op aanvullende afspraken met erfpachters waardoor er nu voldoende zekerheid is over deze opbrengsten om ze ook in de grondexploitatie op te nemen. De meest omvangrijke stijging van de geraamde opbrengsten van € 809 miljoen betreft de voornoemde nieuw vastgestelde plannen en de twee herzieningen. De stijging van opbrengsten van € 129 miljoen van de geraamde opbrengsten betreft de lopende plannen. De meest omvangrijke financiële effecten bij deze lopende plannen zijn:  In verschillende lopende plannen zoals Amstel III Urban District, Amstel III Campus, Winkelcentrum boven het IJ en Cruquiusgebied is de scope van de plannen (zie bijlage 4 Gemeente Amsterdam

24

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021





 

23 maart 2021

‘Aanmerkelijke afwijkingen’) aangepast waardoor de geraamde opbrengsten met afgerond € 98 miljoen zijn gestegen, dit betreft voornamelijk uitbreiding van woningprogramma. Bij Sluisbuurt, inrichting Strandeiland fase 1, Elzenhagen Zuid en Amstelkwartier fase 3 zijn de grondinkomsten in totaliteit gestegen met € 125 miljoen vooral door hogere marktprijzen voor wonen en door de afspraken van het mogen verhogen van huur met CPI plus 1%. Voor al deze plannen geldt dat er nog niet of nauwelijks gronduitgiften hebben plaatsgevonden met een relatief hoog woningprogramma. Bij de plannen Centrumeiland, Bedrijvenstrook Amstel III, IJburg 1 en Kenniskwartier is minder programma opgenomen of het programma gewijzigd van marktwoningen naar middeldure huur, wooncooperaties en bijzondere woongroepen met een totaal financieel neerwaarts effect van -/-€ 84 miljoen. De daling van de grondprijzen van kantoren door stijgende stichtingskosten heeft bij Zuidas een financieel neerwaarts effect van -/-€ 10 miljoen. Het restant van het neerwaarts effect van -/-€ 11 miljoen heeft betrekking op positieve en negatieve kleinere planverschillen.

Raming kosten en opbrengsten 2021 e.v. MPG 2020 MPG 2021 Verschil Kosten -2.582 -3.410 -828 Opbrengsten 4.249 5.058 809 Totaal nominale saldo 1.667 1.648 -19 Tabel: Geraamde kosten en opbrengsten en verschil saldo

Verandering saldo grondexploitaties nieuwe plannen herzieningen lopende plannen -415 -194 -219 571 109 129 156 -85 -91

6.3.2 Actualisatie kosten in grondexploitaties In het MPG 2020 waren de verwachte kosten inclusief het jaar 2020 nog € 2,9 miljard. Nu zijn deze kosten vanaf begin 2021 € 3,4 miljard. Rekening houdend met investeringen van € 0,3 miljard in 2020 zijn de geraamde kosten € 0,83 miljard hoger dan bij het MPG 2020. De toevoeging van nieuwe en herziene plannen is € 0,61 miljard, maar ook de stijgende uitvoeringskosten, proceskosten en kosten voor Voorbereiding & Toezicht van € 0,2 miljard in bestaande plannen zijn de oorzaak van stijgende kosten, zoals is aangekondigd bij de AMPG 2020. Kasstroomoverzicht uitgaven alle actieve plannen in miljoenen euro's 20212021 2022 2023 2024 2025 2025 2026ev Uitgaven Bodemsanering -14 bouwrijp maken -74 civiele constructies -43 Grondbedrijfvreemd -2 openbare werken -102 overige kosten -69 V&T -52 Verwervingen -58 Proceskosten -70 Uitgaven uit 2020 -51 Totale uitgaven -535 Tabel: Kasstromen uitgaven

Gemeente Amsterdam

-16 -42 -78 -1 -103 -82 -51 -72 -60

-20 -23 -93 -2 -94 -104 -47 -35 -51

-13 -27 -77 -1 -87 -84 -40 -36 -42

-7 -23 -43 0 -68 -104 -30 -21 -34

-503

-469

-406

-330

-68 -188 -333 -7 -454 -443 -219 -222 -258 -51 -2.244

-24 -39 -127 -19 -203 -372 -85 -156 -140 -1.166

Totaal -92 -228 -460 -27 -657 -815 -304 -378 -399 -51 -3.410

25

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De totale geraamde kosten van lopende plannen is gestegen met € 219 miljoen. Verschillende lopende plannen zoals Amstel III Urban District, Amstel III Campus, Winkelcentrum boven het IJ en Cruquiusgebied hebben (zie bijlage 4) hebben de scope van de plannen aangepast waardoor geraamde kosten met afgerond € 80 miljoen zijn gestegen. De overige stijging van de geraamde kosten van € 139 miljoen heeft betrekking op een groot aantal kostensoorten en plannen. Opvallend is de stijging van de V&T kosten met afgerond € 40 miljoen. Vooral binnen gebieden zoals op Zeeburgereiland waar veel moet worden geïnvesteerd stijgen de V&T-kosten meer dan de norm van 22%.

6.3.3 Onderhanden werk Eind 2020 is de stand van het onderhanden werk € 180,6 miljoen negatief. Met de geraamde kosten en opbrengsten is het geraamde eindresultaat € 1.830 miljoen. Boekwaarde per 31-12-2020 (onderhanden werk) geraamde kosten geraamde opbrengsten Bruto waarde plannen

-180,6 3.409,5 -5.058,4 -1.829,5

Dit is de input voor de berekening van de waarde van de portefeuille (zie hoofdstuk 8).

6.3.4 Prognose jaarlijkse kasstromen binnen grondexploitaties In de volgende grafiek zijn de kasstromen voor een periode van 5 jaar weergegeven. Dit is een optelsom van alle grondexploitaties zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Planex, en nog niet gecorrigeerd voor eventuele vertragingen (zie volgende paragraaf). Kasstroomoverzicht alle actieve plannen in miljoenen euro's 20212021 2022 2023 2024 2025 2025 2026ev Totaal Inkomsten G&O 499 432 561 455 472 2.419 1.406 3.825 Inkomsten G&O uit 20 59 59 0 59 Inkomsten Zuidas 206 76 206 208 67 763 411 1.174 Totale inkomsten 765 508 767 663 539 3.241 1.816 5.058 Uitgaven G&O -434 -439 -377 -336 -255 -1.842 -814 -2.656 Uitgaven G&O uit 20 -51 0 0 0 -51 -51 Uitgaven Zuidas -50 -64 -92 -69 -75 -350 -352 -703 Totale Uitgaven -535 -503 -469 -406 -330 -2.244 -1.166 -3.410 Saldo 230 4 297 257 209 998 650 1.648 Tabel: Geraamde inkomsten en uitgaven grondexploitaties (nog niet gecorrigeerd voor restant kosten planafsluitingen 2020)

Gemeente Amsterdam

26

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Grafiek: Jaarlijkse kasstromen in grondexploitaties 2020-2035 (nog niet gecorrigeerd voor restant kosten planafsluitingen 2020)

Benadrukt moet worden dat in deze grafiek alleen de huidige actieve plannen zijn opgenomen. Op dit moment zijn veel nog vast te stellen plannen in voorbereiding die de komende jaren actief worden en een belangrijke invloed zullen hebben op de toekomstige ramingen.

6.3.5 Gecorrigeerde kasstromen De hiervoor getoonde kasstromen zijn de optelsom van de kosten en opbrengsten van de afzonderlijke plannen zoals opgenomen in het grondexploitatiesysteem Planex. Bij het maken van de planning die resulteert in de jaarlijkse kasstromen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van verschuivingen in de tijd van investeringen en uitgiften. Verschuivingen treden echter met grote regelmaat op, bijvoorbeeld als gevolg van (veranderende) wetgeving en juridische eisen, als gevolg van veranderende afspraken tussen partijen en als gevolg van partijen die zich terugtrekken uit een ontwikkeling. De druk op de projectteams is groot, veel zaken dienen gelijktijdig te worden aangepakt waarbij ook planvorming van toekomstige aansluitende plannen veel extra tijd in beslag neemt. Uit de voorgaande grafiek in de vorige paragraaf blijkt dat er zowel bij de inkomsten als uitgaven sprake is van een ‘boeggolf’:  Volgens de fasering in de nu vastgelegde grondexploitaties zullen de inkomsten in de jaren 2021-2023 op een zeer hoog niveau liggen (in 2021 en 2023 ruim boven de € 700 miljoen per jaar). In 2019 en 2020 zijn door vertragingen als gevolg van stikstof en de coronacrisis inkomsten een jaar naar achteren geschoven. Hierdoor ontstaat een boeggolf die nog nooit zo hoog was. De afgelopen jaren is geconstateerd dat op portefeuille niveau Gemeente Amsterdam

27

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021



23 maart 2021

een groot deel van de oorspronkelijke raming in de eerst komende jaren niet wordt gerealiseerd. Het is daarom niet realistisch om de hoge boeggolf aan te houden. Er bestaat onzekerheid bij intentieovereenkomsten en bij andere lopende contracten. Daarbij komt dat er sprake is van enkele omvangrijke gronduitgiften (bijvoorbeeld op de Zuidas) in de jaren 2021-2023 met het risico, dat als 1 uitgifte niet volgens planning verloopt, direct een groot deel van de opbrengsten naar achteren schuift. In de afgelopen jaren zijn de investeringen fors toegenomen door omvangrijke investeringen in IJburg (landmaken), Amstelstation, enzovoort. Ook in 2021 is de verwachting dat fors wordt geïnvesteerd in bijvoorbeeld het landmaken van Strandeiland fase 2, dat aansluitend doorloopt op fase 1. De verwachting is dat in verschillende plannen verwervingen worden gedaan. In 2021 en 2022 wordt er circa € 500 miljoen per jaar aan investeringen verwacht, daarna zakt dit snel terug.

Ervaring leert dat zowel de kosten als de opbrengsten in de grondexploitaties hoger worden ingeschat en dit wordt versterkt door de coronacrisis waarbij er kans is dat de realisatie nog meer vertraagt. Om deze redenen worden de kasstromen op portefeuilleniveau gecorrigeerd. De ramingen zijn steeds gebaseerd op een lopende portefeuille die kleiner wordt waardoor er altijd een daling optreedt. De gecorrigeerde kasstroom wordt gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de nog te realiseren vereveningsruimte. De gecorrigeerde kasstromen zijn opgesteld met de volgende aannames: 

Binnen de huidige actieve portefeuille grondexploitaties zijn de geraamde inkomsten gebaseerd op ervaringscijfers van de afgelopen jaren op portefeuille niveau. De afgelopen 5 jaren fluctueren de ramingen van de gronduitgiften met uitzondering van 2019 (door laag planaanbod) zich boven de € 350 miljoen en onder de € 500 miljoen. Door uitschieters van een enkele omvangrijke uitgiften werd in verschillende jaren bijna € 500 miljoen behaald. Naast gronduitgiften worden ook bijdragen, subsidies en overige inkomsten verkregen. De verwachting is dat ook de komende jaren zonder verslechtering van de omstandigheden (meer vertraging of uitval) de geraamde inkomsten zullen fluctueren tussen de € 350 en € 500 miljoen waarbij rekening is gehouden met het realiseren van meerdere omvangrijke commerciële uitgiften. De omvang van de investeringen zijn de afgelopen jaren gestegen door een groot aantal nieuw vastgestelde plannen waarin in het eerste jaren fors is geïnvesteerd. Ook de proceskosten stegen de laatste jaren hard passend bij een omvangrijke actieve portefeuille, de verwachting is dat deze in totaliteit niet meer stijgen. De geraamde uitgaven stijgen nog licht.

Samengevat, op basis van de ervaring van voorgaande jaren gaan we ervan uit dat wat in de eerste 5 jaar staat gepland, in realiteit gelijkmatiger, en over een langere periode (aanname bij de correctie is 8 jaar) wordt gerealiseerd waarbij we bij de inkomsten meer prudent gebaseerd op de extra opgetreden vertragingen in 2019 en 2020. Dit laat voor de komende 5 jaar de volgende kasstroom zien:

Gemeente Amsterdam

28

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Grafiek: Jaarlijkse gecorrigeerde kasstromen in grondexploitaties 2021-2025

In de gecorrigeerde kasstromen is nog geen rekening gehouden met lopende herzieningen en nieuwe plannen. De gecorrigeerde kasstromen worden gebruikt als referentie voor de beoogde winstneming en de daardoor ontstane groei van de vereveningsruimte (zie hoofdstuk 7), en voor de waardebepaling van de portefeuille (zie hoofdstuk 8). Uiteraard zijn de toekomstige ontwikkelingen onzeker en sterk conjunctureel gevoelig. Om die reden wordt naast deze gecorrigeerde kasstromen in hoofdstuk 7 een risico-scenario opgenomen.

Gemeente Amsterdam

29

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

7 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte Dit hoofdstuk gaat in op de belangrijkste financiële indicator: de ontwikkeling van de vereveningsruimte in de komende vijf jaar. Daarnaast is gekeken naar de verwachte aanspraken op de vereveningsruimte de komende jaren. Welke investeringen en nieuwe plannen komen er aan waar een beroep zal worden gedaan op de vereveningsruimte.

7.1 Totale kasstroom op fondsniveau In paragraaf 6.2.4 werden de gecorrigeerde kasstromen die samenhangen met de actieve projectenportefeuille gepresenteerd. Deze paragraaf gaat in op alle kasstromen die verband houden met het Vereveningsfonds. Dat betreft niet alleen de kasstromen in de grondexploitaties, maar ook de kasstromen die rechtstreeks aan het Vereveningsfonds worden toegerekend. De verwachting is dat, evenals in 2020, ook in 2021 sprake zal zijn van een negatieve kasstroom. In tegenstelling tot 2019 zijn de inkomsten in de grondexploitaties in 2020 hoger uitgekomen dan de investeringen. In 2020 werd echter € 153 miljoen onttrokken aan de reserves ten behoeve van de algemene middelen bestemd voor andere bestuurlijke doeleinden. In de volgende tabel zijn alle inkomsten en uitgaven van het Vereveningsfonds opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de gecorrigeerde kasstromen voor de grondexploitaties.

Kasstroomramingen MPG 2021 Vereveningsfonds en Zuidas in miljoenen euro's 2020 2020 2020 2021 2022 2023 2024 MPG AMPG realisatie Inkomsten Totale grondinkomsten grondexploitaties Indexatie vergoeding over reserves/voorzieningen Bijdragen van woningcorporaties Inkomsten onderhanden werk rente Totaal inkomsten Uitgaven Totale uitgaven grondexploitaties Voorbereidingskosten toekomstige plannen Uitgaven rechtstreeks uit de reserves VEF Uitgaven rechtstreeks uit de reserve Zuidas Reserveringen uitgaven aan bestemde delen Afdracht aan algemene middelen Bezuiniging Afwikkeling uitgaven corporaties en andere derden Overdracht aan andere onderdelen Totale uitgaven Totaal van de kasstromen Tabel: Realisatie en prognose kasstromen

Gemeente Amsterdam

497 22 13 2 533

406 21 13 1 441

411 22 21

-386 -15 -28 -11 -32 -153

-382 -15 -28 -11 -7 -153

-350 -23 -21 -10 -8 -153

-8 5 -627 -94

-4 5 -595

-1

-153

2025

444 21 13 1 479

353 20 13 2 387

484 18 7 1 511

487 19 8 1 515

360 20 8 1 388

-349 -20 -28 -11 -43 -53 -1

-328 -20 -28 -49 -41 0 -13

0 -505

-358 -20 -28 -20 -6 0 -7 -4 0 -443

-334 -20 -28 -32 -11 0 -13

-566

-344 -20 -28 -10 -4 -88 -1 -4 9 -490

0 -439

0 -479

-113

-12

-118

67

76

-91

453

30

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De verwachting is dat de komende jaren sprake zijn van wisselende positieve en negatieve kasstromen. De totale verwachte inkomsten voor de komende jaren zijn op een hoog niveau, net als de investeringen gericht op de ambities van het bestuur. De bestuurlijk vastgestelde bezuiniging die vanaf 2021 is opgenomen en oploopt tot € 13 miljoen per jaar vanaf 2024 (exclusief de optimalisatie van het Plaberum) is in bovenstaand overzicht verwerkt. In totaal zal in de jaren 2021-2025 nog € 176 miljoen worden afgedragen aan de Algemene Middelen. De afzonderlijke posten worden hierna kort toegelicht. Grondexploitaties inkomsten en uitgaven De inkomsten en uitgaven van de grondexploitaties zijn in hoofdstuk 6 behandeld. De kasstromen zoals weergegeven in bovenstaande tabel zijn de gecorrigeerde kasstromen. De kasstroom voor de lopende grondexploitaties is naar verwachting de komende jaren negatief. Hierbij is nog geen rekening gehouden met het vaststellen van nieuwe plannen waarbij in de eerste jaren moet worden geïnvesteerd, voordat er opbrengsten binnen komen. Door nieuwe plannen zal de kasstroom met het toevoegen van nieuwe plannen wijzigen. Vergoedingen over reserves en voorzieningen van het Vereveningsfonds De indexatievergoeding heeft betrekking op de reserves en de voorzieningen van het Vereveningsfonds. Voor de reserves wordt in 2020 een indexatievergoeding van 2% aangehouden.

Dit is zo vastgesteld bij de nota Financiële Verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften in 2019 en herzien in 2020. Indexatievergoeding reserves en voorzieningen 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal 2025 MPG 2021 22 21 20 18 19 99 20 MPG 2020 22 20 20 21 22 105 Verschil 0,0 0,9 -0,4 -2,9 -3,2 -5,6

De indexatievergoeding over de jaarlijks geraamde reservepositie tussen het MPG 2020 en het MPG 2021 is gedaald door de lager geraamde verwachte winstnemingen. Bijdragen woningcorporaties In 2019 zijn nieuwe samenwerkingsafspraken met de Amsterdamse woningcorporaties overeengekomen. Eén van de afspraken is dat de meerwaarde erfpacht die ontstaat bij conversie van de erfpacht van corporatiebezit bij het einde van een tijdvak geheel toekomt aan het Vereveningsfonds, net als voorgaande jaren. Voorts zijn in dezelfde samenwerkingsafspraken afspraken gemaakt over de grondprijzen bij 1e gronduitgiften van sociale corporatiewoningen en zijn de te verkrijgen bijdragen bij verkoop van corporatiewoningen en bij huurliberalisatie aangepast. Planvormingskosten voor toekomstig vast te stellen nieuwe plannen Naast de actieve grondexploitatieportefeuille wordt ook gewerkt aan nieuwe toekomstige plannen, dit betreft circa 38 toekomstige plannen en bovenwijkse voorzieningen waarvan volgens Gemeente Amsterdam

31

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

het Plaberum principe besluiten zijn genomen door het college en waar gewerkt wordt aan projectbesluiten en investeringsbesluiten. Daarmee wordt het huidige - snel aflopende planaanbod aangevuld. Die nieuwe plannen leiden op korte termijn tot het openen van nieuwe grondexploitaties. In 2020 zijn voor omvangrijke toekomstige plannen investeringsbesluiten vastgesteld (10 stuks) en in 2021/22 worden naar verwachting nieuwe plannen onder andere Hamerkwartier, Amsteloever, de ontwikkelbuurten Geuzenveld Slotermeer, Reigersbos, Banne Noord en Holendrecht en kleinere financieel tekort plannen. Maar ook voor het landmaken van Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan. In bijlage 5 zijn deze plannen met de bijbehorende voorbereidingskosten in 2021 opgenomen. Investeringen in Zuidasdok Dit betreft de geraamde jaarlijkse bijdrage aan het Zuidasdokproject. In 2019 is gestart met de bouw van de tweede reizigerstunnel onder station Amsterdam Zuid: de Brittenpassage. Tegelijkertijd ontstond er onzekerheid en vertraging door omvang en complexiteit van het project. Door vertragingen bij de uitvoering van het Zuidasdokproject is ook de kasreeks van de jaarlijks te betalen bijdragen verschoven. De aannemer heeft aangegeven het werk niet te kunnen en willen uitvoeren binnen de eerder gemaakte afspraken.

Om het project beter beheersbaar te maken hebben de opdrachtgevers besloten om het project serieel in werkpakketten uit te voeren in plaats van integraal. Voor de voortzetting van de realisatie van het project Zuidasdok is besloten tot het minnelijk beëindigen van het contract met de huidige aannemer en het opnieuw aanbesteden van de scope van Zuidasdok in deelpakketten. Met de huidige aannemer zijn afspraken gemaakt over welke uitvoeringswerkzaamheden gecontinueerd zullen worden, waaronder het inschuiven van dekken van de Brittenpassage tijdens buitendienststellingen in 2021. Begin 2020 heeft oudminister Dekker in opdracht van het Bestuurlijk Overleg Zuidasdok (Rijk, gemeente Amsterdam, Vervoerregio Amsterdam, Provincie Noord-Holland) advies uitgebracht over nut en noodzaak van het project. De bestuurders hebben het advies van mw Dekker integraal omarmd; de doelstellingen en de huidige scope van het project Zuidasdok zijn herbevestigd. Rijk en regio zijn in gesprek om de meerkosten te harden en over de invulling van het advies om een eenmalige extra budgetbijdrage te doen, buiten de Bestuursovereenkomst uit 2012 om. In de grondexploitaties is de resterende bijdrage van Amsterdam aan het project Zuidasdok opgenomen (het deel dat al betaald is in 2012-2019 is reeds verrekend met de reserve Zuidas). Deze is geïndexeerd met 1,70%, conform de IBOI.

Naast de vaste bijdrage, deelt gemeente Amsterdam ook mee in de risico’s tot een maximum van € 61,8 mln. (de zogenaamde risicocap, nominaal, p.p. 2020). En er zijn afspraken gemaakt over het zogenaamde indexatierisico (uiteenlopen van de GWW-indexatie en de IBOI). De grondexploitatie van Zuidas bevat zowel de overeengekomen, nog te betalen bijdragen vanaf 1 januari 2020 als de reserveringen voor de risico-afspraken. De bedragen in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de huidige Bestuursovereenkomst. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Vereveningsfonds Deze geraamde uitgaven zijn geanalyseerd en onder te verdelen in doorlopende uitgaven, incidentele uitgaven en onvoorziene uitgaven. Doorlopende uitgaven en incidentele uitgaven betreffen directe en indirecte doorberekende apparaatskosten, bestuurlijk overeengekomen afspraken zoals proceskosten voor fase 1 voor stadsdelen, voor basiskwaliteit wonen en

Gemeente Amsterdam

32

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

subsidieregeling duurzaam bouwen, totaal geraamd op € 28 miljoen per jaar. In de post is ook rekening gehouden met onvoorzien. Uitgaven rechtstreeks ten laste van de reserve Zuidas Het deel van de proceskosten (apparaatskosten) dat niet wordt toegerekend aan de grondexploitatieplannen van Zuidas wordt verrekend met de reserve Zuidas. Daarnaast worden grondbedrijf vreemde activiteiten direct verrekend met de reserve Zuidas. Ten opzichte van het MPG 2020 en de AMPG 2020 zijn er alleen verschuivingen over de jaren doorgevoerd, waardoor er voor de komende 5 jaar geen grondbedrijf vreemde uitgaven worden verwacht. Reserveringen ten laste van het Vereveningsfonds De meeste reserveringen hangen samen met de actieve plannen van het Vereveningsfonds. De uitgaven zijn opgenomen bij de plannen. Bij een aantal reserveringen worden de uitgaven rechtstreeks via de reserve verantwoord, dit zijn reserveringen zoals de bijdrage Gaasperdammerweg en voorbereidingskosten Oostflank. Ten opzichte van het MPG 2020 zijn de reserveringen van de plannen landmaken Strandeiland IJburg fase 1 en 2 (€ 37 en € 54 miljoen) opgeheven en is de realisatie onderdoorgang Contactweg (€ 8 miljoen) en spooronderdoorgang Mac Gillavry van € 0,6 miljoen toegevoegd. Haarlemmerweg De investeringen aan de Haarlemmerweg en de dekking hiervan dienen met ingang van 2017 te worden geactiveerd.

De door G&O te maken kosten en de dekking daarvan wordt na voltooiing van de werkzaamheden overgedragen aan V&OR naar verwachting in 2021. Parken In 2020 heeft geen bijdrage aan parken plaatsgevonden in tegenstelling met 2019 toen is een bijdrage van € 5 miljoen overgedragen voor de kwaliteitsimpuls voor diverse parken (Martin Luther Kingpark, Sloterpark en Rembrandtpark conform het raadsbesluit nr. 2019/afd/ 1/nr. 1436 (18/19 september 2019). Het is nog onduidelijk wanneer aanvullend beroep zal worden gedaan op het Vereveningsfonds voor de kwaliteitsimpuls voor andere parken, in totaliteit is de verwachting dat nog voor € 11 miljoen beroep zal worden gedaan op het Vereveningsfonds. Eind 2020 is een nieuwe tranche van € 5 miljoen in voorbereiding ten behoeve van het Noorderpark en € 2 miljoen voor het Rembrandtpark. Afdracht aan algemene middelen In de ontwikkeling van de vereveningsruimte zijn de incidentele afdrachten conform de afspraken bij de Voorjaarsnota 2019 en het eerdere coalitieakkoord verwerkt. Bij de begroting 2021 is in het kader van de gemeente brede bezuinigingen besloten dat er vanuit het Vereveningsfonds een structurele afdracht aan de algemene middelen plaats moet vinden, oplopend van € 1 miljoen in 2021 tot € 13 miljoen vanaf 2024 (excl. optimalisatie Plaberum). Deze structurele afdracht aan de algemene middelen is in het MPG 2021 verwerkt.

Gemeente Amsterdam

33

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Afdracht algemene middelen 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Totaal Coalitieakkoord -54 -50 -50 -50 0 0 0 -204 Uitnames Voorjaarsnota 2019 -52 -103 -38 -3 0 0 0 -196 -35 Structurele afdracht algemene middelen -1 -1 -7 -13 -13 Totaal -106 -153 -89 -54 -7 -13 -13 -435 Tabel: Afdrachten conform afspraken bij de Voor- en najaarsnota en Coalitieakkoord en Bezuinigingen

In 2021 tot en met 2025 dient in totaal nog € 176 miljoen te worden afgewikkeld. Deze restant bedragen bestaan uit:  € 100 miljoen in 2021 en 2022 voornamelijk ter dekking van de kosten voor het Klimaatfonds;  € 35 miljoen in 2021 voor de Sprong over het IJ , waarbij tevens is afgesproken dat de Javabrug in de toekomst niet meer wordt gedekt uit het Vereveningsfonds, maar uit het meerjarige investeringsprogramma (MIP) en daarmee ten laste van de algemene middelen komt;  € 6 miljoen ter dekking van de kosten van fase 0 en 1 van het Plaberum voor 2021 en 2022;  € 35 miljoen bezuinigingen. Afwikkeling van bijdragen aan derden Dit betreft de afdracht aan onder andere woningcorporaties, verband houdend met afspraken gemaakt bij het opheffen van het Stimuleringsfonds. De verwachting dat de aanspraken de komende jaren worden afgewikkeld.

7.2 Prognose mutaties reserves Vereveningsfonds In deze paragraaf staat de prognose van de reservepositie en de ontwikkeling van de gerealiseerde vereveningsruimte centraal. Grondslag van deze prognose is de gecorrigeerde kasstroom die in hoofdstuk 6 is behandeld. De gecorrigeerde kasstroom biedt de basis voor onder andere de verwachte winstnemingen, de belangrijkste voedingsbron van de reserve van het Vereveningsfonds. In onderstaande tabel is de verwachte toename van de reservepositie en de vereveningsruimte tot en met 2025 weergegeven. Deze ramingen worden opgenomen in de gemeentelijke P&C-cyclus waarbij, naast het lopende begrotingsjaar 2021, ook de ramingen voor de komende 4 jaar worden weergegeven.

Prognose ontwikkeling reserve MPG 2021 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 898 813 766 710 772 826 Indexering 18 17 16 15 16 17 Winst en planafsluiting 117 87 82 118 130 88 Woningcorporaties 21 13 13 7 8 8 Aanwending reserveringen -21 -24 -63 -36 -53 -95 Incidentele afdracht algemene middelen -153 -88 -53 Structurele afdracht algemene middelen -1 -1 -7 -13 -13 Voorziening -31 -15 -15 0 0 0 Overige uitgaven -36 -34 -34 -34 -34 -34 Afname (-) of Toename (+) reserves -85 -46 -57 62 53 -29 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 813 766 710 772 826 797 Tabel: Prognose ontwikkeling reserve

Gemeente Amsterdam

34

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Winstnemingen en planafsluitingen De belangrijkste voeding van de reserves zijn de tussentijdse winstnemingen en planafsluitingen. De geraamde winstnemingen zijn gebaseerd op de prognose op fondsniveau van de verwachte kasstromen uit de grondexploitaties. Deze kasstromen zijn aangepast op basis van de laatste actualisatie van de grondexploitaties (zie hoofdstuk 6) en gecorrigeerd voor de boeggolf. In aanvulling daarop wordt hier opgemerkt dat voor de winstneming ook de project specifieke risico’s in de positieve plannen van belang zijn. Een hoog risicoprofiel in deze plannen met een verwacht positief resultaat leidt tot behoedzaamheid bij het tussentijds nemen van winst. Er is op dit moment nog steeds sprake van een hoogconjunctuur en stijgende marktprijzen, maar de marktomstandigheden zijn onzeker. De coronacrisis zorgt voor een groter risico op vertragingen en heronderhandelingen met ontwikkelaars en andere marktpartijen. De winstnemingen voor de komende jaren zijn afhankelijk van het doorgaan van de afzet en zijn kwetsbaar omdat het grootste deel van de winstnemingen is gebaseerd op een klein aantal grote gronduitgiften bij de Zuidas (vooral commercieel), de NDSM werf1, Bedrijventerrein Amstel 3, Amstelkwartier 2, het voltooien van Houthaven, de Stripheldenbuurt en Arenapoort West.

Stagnatie in een van deze plannen zal direct een grote impact hebben op verwachte groei van de vereveningsruimte. De actualisatie heeft geleid tot een neerwaartse bijstelling van de winstnemingen van € 766 miljoen naar € 533 miljoen in de jaren 2020 t/m 2024. Dit is een daling van €243 miljoen. In het toegevoegde jaar 2025 wordt € 88 miljoen winstneming verwacht. Planafsluitingen en winstnemingen 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal 2025 MPG 2021 117 87 82 118 130 533 88 MPG 2020 191 182 170 136 97 776 Verschil -74 -95 -89 -18 33 -243 Tabel: Prognose planafsluitingen en winstnemingen

De lagere winstnemingen worden met name veroorzaakt door de vertraging van gronduitgiften. Maar ook de minder positieve saldi van de herziene grondexploitaties zorgt voor lagere winstnemingen de komende jaren. Voorziening plantekorten Voor de plannen met een tekort wordt een voorziening getroffen. Bij de prognose van de ramingen wordt niet bij voorbaat uitgegaan van een verslechtering of een verbetering. Bij elke actualisatie van de plannen in het voor- en najaar blijkt of de voorziening hoger of lager moet worden. In de het weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met de projectspecifieke risico’s van alle financieel negatieve plannen. Aanwending reserveringen Het aanwenden van reserveringen betekent dat de investeringen worden verrekend met de reserve. De bestemde reserveringen in het fonds nemen daardoor af. De aanpassing van de aanwending van de reserveringen heeft in eerste instantie geen invloed op de ontwikkeling van de Gemeente Amsterdam

35

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

vereveningsruimte. Het heeft wel invloed als de investeringen hoger of lager uitvallen dan geraamd, als het hoger uitvalt verslechtert de vereveningsruimte en als het lager uitvalt verbetert de vereveningsruimte. Geraamde aanwendingen reserveringen in miljoenen euro's Omschrijving 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Aanwending Gaasperdammerweg -29 Aanwending Weespertrekvaart Oost -5 -5 -5 -5 -5 Aanwending Sloterdijk 1 Zuid -10 -10 -10 -10 -10 Aanwending Oostflank -2 -4 -6 -6 -11 -41 Aanwending Javabrug -5 Aanwending Plazadek -1 Aanwending Haarlemmerweg -3 Aanwending Zuidasdok -5 -5 -6 -15 -27 -44 Aanwending Contactweg -8 Aanwending Spooronderdoorgang Mac Gillavry - Kruislaan 0,3 0,3 Totaal -21 -24 -64 -36 -53 -95 Tabel: Geraamde aanwendingen reserveringen

Het totaal van de reserveringen is met name afgenomen door het opheffen van de reserveringen Landmaken Strandeiland fase 1 en 2 het doorschuiven van de reservering grondbedrijfvreemd bij Zuidas. De reserveringen zijn toegenomen met nieuwe reserveringen voor de kruising bij de realisatie onderdoorgang Contactweg van € 8 miljoen Spooronderdoorgang Mac GillavryKruislaan € 0,6 miljoen. In onderstaande tabel wordt het verschil in de ontwikkeling van de reservepositie weergegeven tussen het MPG 2020 en 2021. Omvang van de reservepositie 2020 MPG 2021 813 MPG 2020 833 Verschil -20 Tabel: Prognose omvang reservepositie

2021 766 864 -98

2022 710 940 -230

2023 772 1.012 -240

2024 826 1.045 -219

2025 797

De reservepositie is vooral gedaald door de lagere geraamde winstnemingen. Daarbij komt nog de bezuinigingen die oplopen naar € 13 miljoen per jaar (in totaliteit € 35 miljoen (2021-2025).

7.3 Prognose ontwikkeling vereveningsruimte De vereveningsruimte is de ruimte die beschikbaar is voor het toevoegen van nieuwe plannen. Deze wordt bepaald door de reserve (zie vorige paragraaf) minus het weerstandsvermogen en de reserveringen.

7.3.1 Weerstandsvermogen Voor het bepalen van stelposten voor projectspecifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het programma Naris (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie in Naris berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het

Gemeente Amsterdam

36

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen). De project specifieke risico’s van positieve plannen worden opgevangen binnen de plannen zelf. De project specifieke risico’s van de negatieve plannen worden opgevangen binnen het weerstandsvermogen. Het totaal van de project specifieke risico’s voor G&O is € 154 miljoen waarvan € 131 miljoen voor positieve plannen en € 23 miljoen voor negatieve plannen. In het weerstandsvermogen is voor de project specifieke risico’s voor negatieve plannen € 23 miljoen aangehouden (Naris 90 %) én € 60 miljoen ter dekking van apparaatskosten (voor 4 jaar). Voor de Zuidas zijn de risico’s € 90 miljoen waarvan € 9 miljoen ter dekking van project specifieke risico’s voor negatieve plannen (voornamelijk functionele deelplannen) en € 40 miljoen voor apparaatskosten. Totaal is het weerstandsvermogen per 1-1-2021 € 132 miljoen. In het weerstandsvermogen wordt € 32 miljoen gedekt voor de project specifieke risico’s van de negatieve plannen. Binnen de positieve plannen wordt € 212 miljoen opgevangen (zie hoofdstuk 8 over de waarde van de portefeuille.

7.3.2 Reserveringen Als gevolg van de aanwendingen (zie paragraaf 7.2) nemen de reserveringen af. De langdurige reserveringen worden geïndexeerd om het effect van onder andere inflatie te compenseren. In onderstaande tabel zijn de geraamde jaarlijkse uitgaven en de aanwending opgenomen per specifieke reservering. De meeste reserveringen worden binnen enkele jaren grotendeels afgewikkeld met uitzondering van de Oostflank met betrekking tot de Sluisbuurt, de bereikbaarheid en groenvoorziening voor Sloterdijk I Zuid en het Zuidasdok. De realisatie van deze projecten duurt zeker 10 jaar. Geraamde ontwikkeling en opbouw reservepositie en vereveningsruimte Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 2021 2022 2023 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 813 766 710 772 Weerstandvermogen 132 135 137 140 Reservering Zuidasdok 259 259 259 249 Reservering Sluisbuurt/Bovenwijks 103 101 97 93 Reservering Sloterdijk 1 Zuid en bovenwijks 53 44 35 26 Reservering Weespertrekvaart Oost 19 15 10 5 Reservering Gaasperdammerweg 28 28 0,1 Reservering Haarlemmerweg 1 Reservering Marineterrein 4 4 4 4 Reservering contactweg 8 8 Reservering Spooronderdoorgang Mac Gillavry - Kruislaan 1 Coalitie akkoord uitnames 100 50 Bestemde delen 708 644 542 517 Tabel: Prognose bestemde delen 2020-2025, huidige portefeuille

Gemeente Amsterdam

2024 825 143 227 84 16 0,2

2025 796 146 209 45 7 0,2

4

4

475

410

37

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

7.3.3 Vereveningsruimte De vereveningsruimte is in 2020 afgenomen van € 29 naar € 14 miljoen, maar met de eerder genoemde financieel technische clustering van de grondexploitaties van Strandeiland, waarbij de reservering van het landmaken voor het Strandeiland kon vervallen, is de ruimte weer op het niveau gekomen van € 105 miljoen. Prognose ontwikkeling reserve MPG 2021 in miljoenen euro's Omschrijving van onderverdeelde posten 2020 2021 2022 2023 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 1 januari 898 813 766 710 Indexering 18 17 16 15 Winst en planafsluiting VEF 117 87 82 118 Woningcorporaties 21 13 13 7 Aanwending reserveringen -21 -24 -63 -36 Incidentele afdracht algemene middelen -153 -88 -53 Structurele afdracht algemene middelen -1 -1 -7 Voorziening -31 -15 -15 0 Overige uitgaven -36 -34 -34 -34 Afname (-) of Toename (+) reserves -85 -46 -57 62 Reserves Vereveningsfonds en Zuidas 31 december 813 766 710 772 Weerstandsvermogen -132 -135 -138 -140 Reserveringen -476 -459 -405 -377 Coalitie akkoord uitnames -100 -50 Bestemde delen -708 -644 -543 -517 Prognose vereveningsruimte (cumulatief, excl. nieuwe plannen) 105 122 167 255

2024 772 16 130 8 -53

2025 826 17 88 8 -95

-13 0 -34 53 826 -143 -332

-13 0 -34 -29 797 -146 -264

-475 350

-410 386

Prognose; beschikbaar voor nieuwe plannen per jaar op 1 januari 29 105 18 45 87 96 Tabel: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte 2020-2025 met ingeschatte besluitvorming nieuwe plannen

De toename is vooral ontstaan doordat de reserveringen eind 2020 van € 91 miljoen voor Landmaken Standeiland fase 1 en 2 is vrijgevallen ten gunste van de vereveningsruimte. Het Landmaken van Strandeiland wordt geclusterd met de inrichting van Strandeiland, tezamen heeft deze geclusterde grondexploitatie een financieel positief plansaldo. Voorts zijn in 2020 nieuwe financieel tekort plannen vastgesteld zoals de Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern Zuid. Per saldo is de voorziening opgehoogd met in totaliteit een neerwaarts financieel effect van € 28 miljoen op de vereveningsruimte als gevolg van de nieuw vastgestelde tekortplannen, samen met de verslechtering van de lopende negatieve plannen en is een bedrag geserveerd van € 8,6 miljoen voor de realisatie onderdoorgang Contactweg en spoorondergang Mac Gillavry. Voor de rest is het een verzameling van kleine verschillen.

Gemeente Amsterdam

38

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Grafiek: Prognose ontwikkeling vereveningsruimte huidige portefeuille (MPG 2020 en MPG 2021)

Verwacht wordt dat de vereveningsruimte veel minder snel zal toenemen dan vorig jaar was verwacht en lager dan wenselijk is voor een robuust Vereveningsfonds.

7.4 Inzet vereveningsruimte Bij het MPG 2020 werd verwacht dat er zowel in 2020 als in 2021 € 100 miljoen beschikbaar zou zijn voor het vaststellen van nieuwe plannen. De bij het MPG 2020 verwachte vereveningsruimte van € 228 miljoen voor eind 2021, zal naar verwachting uitkomen op € 120 miljoen. Hierbij wordt er van uitgegaan dat de coronacrisis en de economische gevolgen een beperkte invloed heeft op de gebiedsontwikkeling. In 2020 is het vaststellen van een aantal nieuwe investeringsbesluiten doorgeschoven naar 2021, waardoor er in 2020 niet voor € 100 miljoen, maar voor € 37 miljoen aan nieuwe plannen met een tekort is vastgesteld (Klaprozenbuurt, De Nieuwe Kern Zuid (samen € 28 miljoen) en de realisatie onderdoorgang Contactweg en onderdoorgang Mac Gillavry (€ 8,6 miljoen). Voor het aankomende jaar zal de vereveningsruimte van € 105 miljoen die nu beschikbaar is en naar verwachting toeneemt tot € 120 miljoen eind 2021, geheel nodig zijn voor het nemen van nieuwe investeringsbesluiten. De aankomende twee jaar zullen er investeringsbesluiten worden genomen met een tekort; onder andere Hamerkwartier, Amsteloever, de ontwikkelbuurten Geuzeveld-Slotermeer, Reigersbos, Banne Noord en Holendrecht en kleinere financieel tekort plannen. Maar ook voor het landmaken van Buiteneiland en andere zaken zoals bijdragen aan het Noorderpark en station Lelylaan.

Gemeente Amsterdam

39

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De uitdaging waar Amsterdam in de periode 2018 tot 2025 voor staat is om 52.500 nieuwe woningen te realiseren. In 2018-2020 zijn daarvan afgerond 15.700 woningen gerealiseerd. Daarnaast verkleurt de actieve portefeuille langzaam naar 40-40-20 door het toevoegen van de nieuwe en herziene plannen. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te blijven vullen. De toekomstige plannen zijn vaak complexe transformatie projecten en ontwikkelbuurten waarin ambities als betaalbaarheid en duurzaamheid worden verwerkt. Nieuwe projecten en ontwikkelbuurten moeten voldoende ruimte bieden aan groen en maatschappelijke voorzieningen. En er moet worden bijgedragen aan de bereikbaarheid van deze gebieden omdat de bestaande infrastructuur de groei van de stad niet geheel kan opvangen. Dit alles bij elkaar, en rekening houdend met project specifieke risico’s, zorgt ervoor dat toekomstige woningbouwplannen vaker een negatief financieel resultaat zullen hebben. De vereveningsruimte is de komende jaren voldoende, maar geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak van ontwikkelbuurten vorm te geven. Bovenwijkse investeringen Naast investeringen ten behoeve van nieuwe betaalbare woningen in een duurzame omgeving zijn er ook bovenwijkse voorzieningen nodig ten behoeve van bereikbaarheid en openbare ruimte.

In de reserveringen is al rekening gehouden met bovenwijkse voorzieningen zoals de Haarlemmeren de Gaasperdammerweg en investeringen voor de bereikbaarheid en groen voor Sloterdijk I Zuid en de Oostflank. Met aanvullende bovenplanse investeringen die nodig zijn voor de nieuw vast te stellen plannen, is nog geen rekening gehouden. Volgens de huidige inschatting gaat het daarbij om een bijdrage aan investeringen met een omvang van circa € 130 miljoen voor de komende 4 jaar. Grotendeels zullen deze bijdragen worden opgenomen in de grondexploitaties, deels zal dit direct ten laste komen van de vereveningsruimte.

7.5 Risico De economische ontwikkelingen op middellange termijn is mede door de coronacrisis zeer onzeker. Over het algemeen is de verwachting dat door de schaarste naar woningen de marktvraag zal doorlopen, maar dit hangt ook af van de verwachte economische inkomens ontwikkeling van toekomstige bewoners en de onzekerheid over de mate waarin de werkloosheid oploopt. Over de marktvraag naar commercieel vastgoed bestaat bij experts wisselende beelden, hierbij is (tijdelijke) vraaguitval naar commercieel vastgoed vooral kantoren niet onwaarschijnlijk. Tot nu toe is alleen sprake van vertraging in verschillende lopende plannen. Omdat de winstnemingen van de komende jaren afhankelijk zijn van enkele grote gronduitgiften, is het grootste risico op dit moment het vertragen of uitvallen van een of meerdere van deze gronduitgiften. In onderstaande grafiek is de verwachte toename van de vereveningsruimte weergegeven bij het optreden van dit risico. Daarbij is uitgegaan van een doorlopende marktvraag naar woningen en stagnatie (tijdelijke uitval van meerdere jaren) van de marktvraag naar commercieel vastgoed (kantoren). Dit scenario is afgezet ten opzichte van de prognose waar nu rekening mee wordt

Gemeente Amsterdam

40

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

gehouden in de grondexploitaties; met een doorlopende marktvraag naar woningen en commercieel vastgoed.

Grafiek: Verwachte toename vereveningsruimte met een scenario voor uitval vraag naar kantoren

Bij een scenario met een tijdelijke uitval van commercieel vastgoed vallen de meeste winstnemingen weg en neemt de vereveningsruimte niet meer toe. Er is dan in de komende jaren geen, tot een zeer beperkte vereveningsruimte beschikbaar voor toekomstige plannen die vanaf 2022 en verder worden verwacht. Daarnaast is er een risico van een daling van de grondprijzen. Dit kan een direct effect hebben op de omvang van de voorzieningen, waardoor de vereveningsruimte verder afneemt. Deels wordt hiermee al rekening gehouden in de ramingen.

7.6 Conclusie vereveningsruimte De vereveningsruimte voor de komende twee jaar biedt naar verwachting voldoende ruimte voor het vaststellen van een aantal plannen met een tekort dat nu in voorbereiding is, maar dit is na het financieel technische clusteren van de plannen voor het landmaken en inrichten van Strandeiland. De prognose voor de komende jaren is lager dan werd verwacht in het MPG 2020. De druk op het Vereveningsfonds neemt verder toe door afdrachten aan de algemene middelen in het kader van de bezuinigingsopgave en omdat steeds meer wordt bijgedragen aan investeringen ten behoeve van bijvoorbeeld ondergrondse afval- of warmtesystemen, Warmte Koude Opslag (WKO), de realisatie van maatschappelijk vastgoed of bovenwijkse ingrepen voor bereikbaarheid en groen.

Gemeente Amsterdam

41

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De inkomsten die nodig zijn om een positieve vereveningsruimte te behouden moeten nog wel worden verdiend. De vereveningsruimte is onzeker en conjunctuurgevoelig en is de komende jaren afhankelijk van enkele grote gronduitgiften. Uitval of vertraging van een of meerdere grote kavels is een groot risico voor de ruimte die nodig is voor het vaststellen van nieuwe plannen om de woningambities van voldoende nieuwbouw van betaalbare woningen op peil te houden. Dit is weliswaar een tijdelijk risico, want de portefeuille vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde van bijna € 1 miljard die, bij economisch herstel, op de langere termijn verzilverd kan worden. Op grond van de regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het niet toegestaan hier een voorschot op te nemen. Nieuwe plannen, met name transformatieprojecten en ontwikkelbuurten, met betaalbare woningen, duurzaamheid en groen, zijn vaker financieel negatief. Nieuwe financieel positieve plannen, daar zijn er nog enkele van, leiden pas op middellange termijn (na 5 jaar) tot extra vereveningsruimte. De vereveningsruimte is geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven. De afgelopen jaren was er mede door de marktontwikkelingen ruimte in het Vereveningsfonds om uitnames te doen ten gunste van de algemene middelen.

Als het gemeentebestuur wil blijven investeren in de gebiedsontwikkeling en daarmee de woningbouwproductie, is er gelet op de huidige inzichten, op dit moment geen ruimte voor aanvullende uitnames. Bij de plannen die de aankomende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden zal worden gekeken naar de reikwijdte en er zullen keuzes worden voorgesteld om grotere plannen in fases vast te stellen dan wel elementen te schrappen. De mate waarin dit gebeurt, is sterk afhankelijk van enkele grote projecten en economische ontwikkelingen, met name die van kantorenmarkt. Dit betekent dat bij enkele aankomende grote investeringsbesluiten over projecten met een tekort de keuze zal worden voorgelegd om alleen de eerste fase van deze plannen financieel vast te stellen, zodat met de gebiedsontwikkeling kan worden gestart maar niet het gehele tekort direct een beslag legt op de beschikbare vereveningsruimte. Op een later moment, als de vereveningsruimte dat weer toelaat, kan er een besluit worden genomen over de volgende fase. Als de economie niet aantrekt, of als enkele grote gronduitgiftes verder vertragen is het waarschijnlijk dat er bestuurlijk ook keuzes worden voorgelegd om bepaalde elementen in de komende investeringsbesluiten uit te stellen of niet te doen. Dit heeft alleen betrekking op nieuwe plannen.

Vooralsnog kan de huidige portefeuille met alle bijbehorende vastgestelde ambities doorgang vinden.

Gemeente Amsterdam

42

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

8 Waarde actieve portefeuille In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële waarde van de actieve portefeuille en de verandering ten opzichte van vorig jaar. De financiële waarde van de actieve grondexploitaties onder het Vereveningsfonds wordt bepaald door alle toekomstige kasstromen op te tellen (hoofdstuk 6) bij de reeds gerealiseerde waarde (hoofdstuk 5). Met een horizon van 15 jaar is de portefeuille vatbaar voor conjuncturele bewegingen waarin marktprijzen zullen dalen en stijgen. Dat betekent dat de waarde van de portefeuille voor zover die nog niet is gerealiseerd kan toenemen maar ook kan dalen. Daarom maken de risico’s deel uit van de waardebepaling van de actieve portefeuille. Waarde portefeuille zonder risicoafslagen Vereveningsfonds: De waarde van de portefeuille van het Vereveningsfonds (nominaal prijspeil 2020) is gestegen van 1,23 miljard in het MPG 2020 naar € 1,26 miljard in het MPG 2021. Hierbij is rekening gehouden met 16 planafsluitingen, 10 nieuwe plannen en 2 herzieningen. Vooral door de nieuwe plannen is het saldo met € 156 miljoen gestegen.

De herziening van vooral Buiksloterham (omzetting in 40-40-20 en meer duurzaamheid en groen) en bij verschillende plannen het opnemen van minder programma en gewijzigd programma (van marktwoningen naar wooncooperatie, middeldure huur, bijzondere doelgroepen) heeft een sterke financieel neerwaarts effect van € 176 miljoen. Dit bedrag is nog zonder verrekeningen en winstnemingen. Na verrekeningen en winstneming komt de nominale waarde uit op € 1,2 miljard. Zuidas: De waarde van de portefeuille van de Zuidas (nominaal prijspeil 2020) is gedaald van € 717 miljoen in het MPG 2020 naar € 666 miljoen in het MPG 2021 voornamelijk doordat het programma dat was bedacht op het westelijk ontwikkelveld binnen het project Kenniskwartier niet haalbaar is gebleken. Ook is een voorziening opgenomen t.b.v. het compenseren van de VU voor het ontwikkelen van sociale woningbouw. Daarnaast zijn de stichtingskosten flink gestegen (zie hoofdstuk algemene ontwikkelingen), waardoor de grondprijzen zijn gedaald. Dit bedrag is nog zonder verrekeningen en winstnemingen. Na verrekeningen en winstneming komt de nominale waarde uit op € 630 miljoen. Naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad is de haalbaarheid van een nieuwe vestiging van de OBA op de Zuidas onderzocht. Bij de Voorjaarsnota van 2019 heef de gemeenteraad positief besloten over het vervolg.

In december 2020 is besloten dat dit project vertraagt naar 2027.De financiële en programmatische consequenties voor de grondexploitatie van Zuidas zijn in beeld gebracht. In het MPG 2019 is dit meegenomen, de intentie is om de grondexploitatie aan te passen gelijktijdig met de behandeling van het investeringskrediet voor de huisvesting voor OBA Next door de gemeenteraad (Q1 2021). Dit zal betekenen dat het resultaat van de grondexploitatie van Kenniskwartier Zuidas met circa € 37 miljoen verslechtert. Dit is nog niet opgenomen in het totaalsaldo.

Gemeente Amsterdam

43

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

Waarde portefeuille nominale waarde MPG2021 en MPG2020 in miljoenen euro's Omschrijving Bedragen MPG2021 MPG2020 VEF Zuidas Totaal VEF Zuidas Totaal Saldo MPG 2021 1.260 666 1.926 1.238 733 1.971 Winstnemingen 2020 en planafsl. -71 -46 -117 -61 -26 -87 Verrekeningen 11 10 21 51 10 61 Totaal 1.200 630 1.830 1.228 717 1.945 Tabel: Bruto waarde portefeuille netto contante waarde na winstnemingen en verrekeningen vóór risicoafslag

Totaal: De totale financiële geraamde waarde van de huidige portefeuille (154 plannen) is gebaseerd op de huidige actuele grond- en inkoopprijzen. De waarde bedraagt € 1,83 miljard (nominaal) en is afgenomen met € 115 miljoen. Dit komt door € 96 miljoen winstnemingen en verrekeningen. Zonder deze winstnemingen en verrekeningen is de waarde € 19 miljoen afgenomen. De waarde is toegenomen door nieuwe plannen voor afgerond € 156 miljoen, door de herziening Buiksloterham en NDSM is de waarde afgenomen met -/-€ 85 miljoen (omgezet naar 40-40-20 en andere maatregelen zoals duurzaamheid). Daarnaast zijn de bestaande plannen per saldo verslechterd met -/-€ 91 miljoen (zie hoofdstuk 6.3). Er dient rekening mee worden gehouden dat in de komende actualisaties de waarde zal dalen door lagere grondprijzen en vertragingen. De waarde van de portefeuille en risicoafslagen Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren.

De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Project specifieke risico’s Het gepresenteerde saldo vormt de optelling van de afzonderlijke grondexploitaties. Om een inschatting te kunnen maken van de ruimte die nog beschikbaar is binnen het Vereveningsfonds, is het essentieel dat ook rekening wordt gehouden met een aantal (exogene en endogene) factoren die van invloed zijn op het behalen van dit saldo. Deze risico’s worden meegenomen in het bepalen van het weerstandsvermogen voor zover het financieel negatief geraamde plannen zijn of plannen met een laag financieel positief saldo. Voor het bepalen van stelposten voor project specifieke risico’s worden geactualiseerde risicoanalyses van de grondexploitaties ingevoerd in het programma Naris (database waarin gemeentebreed de risico’s beheerd en geanalyseerd worden). Voor de geïnventariseerde risico’s is met behulp van een Monte Carlo simulatie in Naris berekend wat het gewogen totaalbedrag is (het bedrag dat met 90% zekerheid voldoende is om de schade als gevolg van optredende risico’s op te kunnen vangen).

Gemeente Amsterdam

44

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

De genoemde nominale waarde van € 1,8 miljard betreft grotendeels een verwachte waarde, die zijn grondslag vindt in de huidige gunstige economische omstandigheden. In totaliteit is voor een bedrag van € 212 miljoen aan project specifieke risico’s van financieel positieve plannen berekend volgens de gemeentelijke systematiek van 90% zekerheid (zie paragraaf 7.3.1 over het weerstandsvermogen). Dat was in het MPG 2020 nog € 190 miljoen. Dit is een gevolg van nieuwe plannen met waarbij het risicoprofiel wordt meegenomen in de bestaande plannen. Bij de berekening van de tussentijdse winstnemingen in de financieel positief geraamde grondexploitaties wordt het financiële effect van de project specifieke risico’s meegewogen. Als alle risico’s van alle positieve plannen worden doorgerekend, dan is de kans 90% dat het negatieve effect van de geïnventariseerde risico’s niet hoger is dan afgerond € 212 miljoen. Dit bedrag wordt daarom aangehouden als indicatie voor het effect van de project specifieke risico’s. Generieke risico’s Gebiedsontwikkeling heeft een lange looptijd en kent een grote mate van onzekerheid. Bij de actualisatie van de grondexploitaties moet noodzakelijkerwijs worden uitgegaan van langjarige aannames. Bij de realisatie van de plannen zal blijken dat de werkelijkheid zal afwijken van deze aannames.

Door G&O en Zuidas wordt een gezamenlijke scenarioanalyse uitgevoerd, deze is opgenomen in het MPG. De grootste generieke risico’s en onzekerheden zijn gelegen in verslechterende marktomstandigheden. Dit wordt hierna toegelicht. In de waardering van de portefeuille moeten zowel de project specifieke als de generieke risico’s worden meegenomen. Voor de inschatting van de waarde van de portefeuille worden daarom stelposten met bandbreedtes aangehouden voor generieke risico’s. Het gaat om de volgende stelposten:  Grondprijsdalingen - Het belangrijkste generieke risico is dat van een economische neergang met een daling van de grondprijzen tot gevolg: uit analyses blijkt de grondexploitatieportefeuille vooral zeer gevoelig voor grondprijsontwikkeling. Dat geldt zowel voor de grondprijzen van woningen als van commercieel vastgoed. De grondprijzen in Amsterdam worden residueel berekend. De commerciële waarde van bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning wordt gebaseerd op de Vrij op Naam (VON) prijs, hiervan worden de stichtingskosten afgetrokken, waarna de grondwaarde overblijft. De ontwikkeling van VON prijzen en van de stichtingskosten zijn daarom belangrijk. Een daling van de grondprijzen vanaf 2022 met 10% betekent dat er € 450 miljoen van de geraamde grondopbrengsten ‘verdampt’.

De geadviseerde grondprijzen liggen nu op een ongekend hoog niveau, een daling van 10% is dan ook een reëel risico, dat kan ook ontstaan door sterk stijgende stichtingskosten, als gevolg van een krappe markt en door meer duurzaamheidseisen. Bovendien kunnen de marktwaarden van de middeldure en de sociale woningen (80% van het woonprogramma in de nieuwe plannen) niet toenemen, terwijl de stichtingskosten wel kunnen stijgen.  Vertraging van enkele grote projecten met gronduitgiften voor kantoren. De kantorenmarkt is onzeker en de winstnemingen zijn de komende jaren gebaseerd op enkele grote gronduitgiften ten behoeve van kantoren. Dit risico is ingeschat op € 160 miljoen.

Gemeente Amsterdam

45

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

In onderstaande tabel is een inschatting gemaakt van de indicatieve waarde van de portefeuille. Vertrekpunt is de nominale waarde van de optelsom van alle actieve plannen, inclusief de reeds gerealiseerde kosten en opbrengsten in deze plannen (onderhanden werk). Deze optelsom bedraagt op 1 januari 2020 circa € 1,8 miljard. Vervolgens zijn op portefeuilleniveau stelposten aangehouden om in financiële zin rekening te houden met de risico’s. Opbouw waarde portefeuille met stelposten in miljoenen euro's Waarde portefeuille optelsom plannen bedragen toelichting Bruto waarde plannen 1.830 Daling grondprijzen -450 10% lager Projectspecifieke risico's -212 Vertraging -160 Totaal daling -822 Netto waarde plannen 1.008 Tabel: Netto waarde portefeuille netto contante waarde na winstnemingen en verrekeningen ná risicoafslag

Het effect van de risico’s wordt op basis van de huidige inzichten ingeschat op € 0,8 miljard. De indicatieve financiële waarde van de huidige actieve portefeuille bedraagt daarmee € 1 miljard. Dit was bij het MPG 2020 € 1,1 miljard. De lagere inschatting van de waarde wordt vooral veroorzaakt doordat de optelsom van de plansaldi minder is dan vorig jaar. Als de financiële waarde van de portefeuille na risicoafslagen van € 1 miljard nader bekijken dan bestaat deze uit positief geraamde plannen en negatieve geraamde plannen en plannen waarvoor specifieke reserveringen zijn getroffen. De voorziening plantekorten voor negatieve plannen bedraagt afgerond € 230 miljoen. De omvang van de reserveringen ter dekking van voor investeringen bedraagt € 313 miljoen. In de praktijk zal het saldo van de negatieve plannen ten laste van de voorziening plantekort komen en voor investeringen in de plannen die zijn gedekt door reserveringen. Als in totaliteit € 543 miljoen uit de plansaldi wordt gehaald is de waarde van de portefeuille ruim € 1,5 miljard waard. In de eerste vijf jaren (periode 2020-2025) is rekening gehouden met bijna € 0,6 miljard aan winstnemingen. Voor de periode na 2025 bedragen de indicatieve verwachte winstnemingen nog € 0,9 miljard.

Risicobeheersing Het uitvoeren van gebiedsontwikkeling is een risicovolle activiteit, omdat de gemeente eerst grote voorinvesteringen moet doen die in de regel pas jaren later kunnen worden terugverdiend. De kost gaat voor de baat uit. Voor het realiseren van opbrengsten om de voorinvesteringen terug te verdienen is de gemeente sterk afhankelijk van marktpartijen die het door de gemeente gewenste vastgoed willen realiseren. De economische omstandigheden en de vraag naar vastgoed zijn van grote invloed op de hoogte van de opbrengsten en het tempo in de gebiedsontwikkeling. Deze externe factoren kunnen door de gemeente niet worden beïnvloed. Wel wordt de marktsituatie nauwlettend in de gaten gehouden om snel te kunnen bijsturen als er wijzigingen optreden. Om de relatief grote risico’s te beheersen zijn verschillende beheersmaatregelen getroffen. De belangrijkste is dat reserveringen worden getroffen bij majeure (voor)investeringen. Hierdoor worden deze investeringen aan de voorkant gedekt en kan worden voorkomen dat in de toekomst (grote) afwaarderingen nodig zijn als de economische situatie verslechtert. Daarnaast wordt er een financiële buffer aangehouden in de reserves om project specifieke risico’s op te vangen en om

Gemeente Amsterdam

46

Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

23 maart 2021

in geval van crisis de proceskosten te kunnen dekken die niet meer terugverdiend kunnen worden. Deze financiële buffer wordt het weerstandsvermogen genoemd. De hoogte van het weerstandsvermogen bedraagt € 132 miljoen en dit is nauwelijks gewijzigd ten opzichte van de raming bij het MPG 2020. Voor plannen met een negatief resultaat worden, conform BBV-regels, direct verliesvoorzieningen gevormd ter hoogte van het geraamde tekort. Om de risico’s van veranderende marktomstandigheden in beeld te krijgen, worden scenarioanalyses gemaakt (zie paragraaf 7.5).