GEWIJZIGDE VERSIE 0d. Voordracht gemeenteraad_21 april 2021.pdf

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Portefeuille

Grondzaken Zuidas en Marineterrein (19)

Agendapunt

0

Datum besluit

23 maart 2021, college van B&W Onderwerp

Vaststellen van de actuele saldi van actieve grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas en kennisnemen van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) Vereveningsfonds en Zuidas 2021. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. 2. 3.

4. 5. 6. 7. 8. 9.

Kennisnemen van bijlage 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021’ (MPG). Kennisnemen van het afsluiten van 16 plannen per 31 december 2020 vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2020’. Instemmen met het vaststellen van de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. Kennisnemen van tussentijdse winstneming 2020 van € 117 miljoen. Instemmen met het vaststellen van de kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 3, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2021. Instemmen met het ter beschikking stellen van een bedrag van € 19 miljoen voor de voorbereidingskosten in 2021 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). Instemmen met het ter beschikking stellen aan de stadsdelen van een bedrag van € 1 miljoen uit de reserve Vereveningsfonds voor de activiteiten met betrekking tot de eerste fase van het Plaberum.

Kennisnemen van de actuele stand van zaken inzake de Vennootschapsbelasting (VPB)plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019. Instemmen met het clusteren van de grondexploitaties, 260.33 Landmaken Strandeiland 1e fase, 260.37 Landmaken Strandeiland 2e fase, 260.36 Inrichten Strandeiland 1e fase en de

toekomstige grondexploitatie voor de inrichting van Strandeiland 2e fase. De reservering voor het landmaken van Strandeiland fase 1 (restant vanaf 2020) en fase 2 kan hiermee vervallen. 10. Kennisnemen van de verwerking van de structurele afdracht, oplopend tot € 13 miljoen in 2024, vanuit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de algemene middelen, zoals besloten bij de begroting 2021. Wettelijke grondslag

• Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële

Gegenereerd: v1.16

1

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. • Artikel 6, tweede lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Het college draagt er zorg voor, dat alle door de raad vastgestelde wijzigingen van de begroting en investeringskredieten juist en volledig in de budgetten van de programma's, de programmaonderdelen en de budgetten van de investeringskredieten worden verwerkt. Bestuurlijke achtergrond

Grondexploitaties zijn de meerjarenbegrotingen van de ruimtelijke projecten, waarin de kosten van het verwerven, sloopwerken, bouw- en woonrijp maken van de grond zijn opgenomen evenals de inkomsten uit de erfpachtuitgifte van de grond. In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties Vereveningsfonds en Zuidas 2021 (MPG 2021) wordt gerapporteerd over de realisatie van deze grondexploitaties in 2020 en een prognose gegeven van de toekomstige ontwikkelingen. Het Besluit Begroting en Verantwoording Grondexploitaties (BBV) verplicht gemeenten om jaarlijks de saldi van de grondexploitaties vast te stellen. Dit gebeurt jaarlijks op basis van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties waarin zowel de grondexploitaties van het Vereveningsfonds als de Zuidas zijn opgenomen. Voor grondexploitaties met een tekort moet voor het tekort direct een voorziening worden getroffen. Bij positieve grondexploitaties wordt de winst genomen wanneer deze is gerealiseerd. Het MPG 2021 dient daarom ook als onderbouwing van de voorzieningen en winstnemingen in de jaarrekening. Amsterdam staat voor de uitdaging om de woningvoorraad flink uit te breiden met alle bijbehorende ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leeaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen blijven nodig om de planvoorraad aan te vullen en de gewenste woningbouwproductie op peil te houden.

Ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. In het MPG wordt een raming gegeven van de verwachte vereveningsruimte voor de komende jaren die nodig is voor deze opgave. Onderbouwing besluit

Ad 1: Kennisnemen van bijlagen 1a en 1b ‘Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021’ (MPG). Het MPG 2021 is de optelsom en analyse van de grondexploitaties in Amsterdam. Een grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan. Eind 2020 waren er 154 actieve grondexploitatieplannen. Binnen de grondexploitaties wordt gewerkt aan het ontwikkelen van een duurzame, leeare en ongedeelde stad met voldoende ruimte om te wonen, werken en recreëren. Een belangrijke doelstelling is om tussen 2018 en 2025 te starten met de bouw van totaal 52.500 woningen, gemiddeld 7.500 woningen per jaar. Het MPG 2021 bevat zowel een verantwoording over de realisatie in 2020, als een vooruitblik naar de toekomst van de ontwikkelingen in de portefeuille en de afzonderlijke grondexploitaties. Daarmee

Gegenereerd: v1.16

2

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

wordt in het MPG 2021, op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een geactualiseerde prognose gegeven van de ontwikkeling van de totale portefeuille. De belangrijkste onderwerpen van het MPG 2021 zijn: 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Gegenereerd: v1.16

De totale gerealiseerde kasstroom in 2020 binnen het regime van het Vereveningsfonds bedraagt € 453 miljoen aan inkomsten en € 566 miljoen aan uitgaven. Dit betekent dat er sprake is van een negatieve kasstroom van € 113 miljoen. Deze wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de afdracht aan de algemene middelen conform de afspraken bij het coalitieakkoord en de Voorjaarsnota 2019 (€ 153 miljoen). De kasstroom van de grondexploitaties was positief (€ 37 miljoen). Er zijn in 2020 10 nieuwe investeringsbesluiten genomen en 2 plannen herzien. Hiermee zijn circa 8.000 woningen aan de planvoorraad toegevoegd. De totale planvoorraad van de actieve plannen komt hiermee begin 2021 op circa 54.000 woningen, welke nodig is voor woningbouwopgave voor de komende jaren (gemiddeld 7.500 woningen per jaar). De totale reservepositie is gedaald met € 85 miljoen van € 898 miljoen naar € 813 miljoen. Deze daling komt met name door bovengenoemde uitnamen aan de algemene middelen voor specifieke bestuurlijke doeleinden. De reserve is lager uitgekomen dan werd verwacht bij het MPG 2020. Als gevolg van vertraging van gronduitgiften is er minder winst genomen. De voorziening plantekorten is toegenomen door nieuw vastgestelde negatieve plannen, vooral door Klaprozenbuurt en de Nieuwe Kern Zuid.

Er zijn minder reserveringen aangewend; de reservering landmaken Strandeiland is vervallen waardoor geen aanwending heeft plaatsgevonden en de aanwending van de reservering voor Gaasperdammerweg is vertraagd. De vereveningsruimte is in eerste instantie afgenomen van € 29 miljoen ultimo 2019 naar € 14 miljoen ultimo 2020. Dit is een verslechtering ten opzichte van het MPG 2020. Door de clustering van de grondexploitaties voor het landmaken van Strandeiland met de grondexploitaties voor de inrichting van Strandeiland kan de reservering van € 91 miljoen vervallen (zie beslispunt 9). Hiermee komt de vereveningsruimte ultimo 2020 op € 105 miljoen. Het totale plansaldo over de gehele looptijd van alle actieve grondexploitaties is gedaald met € 115 miljoen en bedraagt nu circa € 1,83 miljard tegen nominale waarde (dat is de waarde zonder rekening te houden met toekomstige prijs- en loonstijgingen). De daling wordt vooral veroorzaakt door tussentijdse winstnemingen 2020 en verrekeningen van € 96 miljoen.

De opbouw en samenstelling van de plannen is sterk gewijzigd, toegevoegd zijn nieuwe plannen met per saldo een gunstig financieel effect van € 156 miljoen, herzieningen met een financieel negatief effect van -/- € 85 miljoen vooral door de herziening van Buiksloterham en per saldo een financiële verslechtering van de lopende plannen van -/- € 91 miljoen waarbij de geraamde (geïndexeerde) kosten harder zijn gestegen dan de hoger geraamde inkomsten. De minder hard gestegen geraamde inkomsten wordt veelal veroorzaakt door minder programma of aangepast programma zoals verschuiving van marktwoningen naar meer middensegment (en meer grotere markt contraire woningen) in meerdere plannen. De prognose laat zien dat de ruimte minder snel toeneemt dan werd verwacht bij het MPG 2020. Dit wordt veroorzaakt door lager geprognosticeerde winstnemingen als gevolg van het vertragen van gronduitgiften. De lagere saldi van de herziene grondexploitaties zorgen eveneens voor lagere winstnemingen. Daarnaast is rekening gehouden met de bezuinigingsopgave (zie beslispunt 10). De vereveningsruimte is beperkt, maar de komende 2 jaar (2021 en 2022) voldoende voor het vaststellen van plannen met een tekort; Hamerkwartier, Amsteloever, de ontwikkelbuurten; Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord en Holendrecht en enkele kleinere financieel tekort plannen.

3

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

8.

Verder wordt rekening gehouden met kosten voor Buiteneiland en bijdragen aan parken (kwaliteitsimpuls groen), infrastructuur indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid aan de gebiedsontwikkeling en meerkosten die ontstaan als gevolg van projectspecifieke eisen bij de realisatie van maatschappelijke voorzieningen. 9. Bij de plannen die de komende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden zal worden gekeken naar de reikwijdte, dit betekent dat er keuzes zullen worden voorgelegd om grotere plannen in fases vast te stellen dan wel elementen te schrappen. De mate waarin dit gebeurt, is sterk aankelijk van de economische ontwikkelingen. 10. Vertragingen en de ontwikkelingen van de kantorenmarkt vormen een risico voor de korte termijn. Op de langere termijn kan, met als randvoorwaarde dat de economie weer aantrekt, de potentiele waarde van de portefeuille (€ 1 miljard) alsnog verzilverd worden. 11. De afgelopen jaren was er mede door de marktontwikkelingen ruimte in het Vereveningsfonds om uitnames te doen ten gunste van de algemene middelen. Als het gemeentebestuur wil blijven investeren in de gebiedsontwikkeling en daarmee de woningbouwproductie, is er gelet op de huidige inzichten, op dit moment geen ruimte voor aanvullende uitnames.

Samengevat laat het MPG 2021 zien dat de vereveningsruimte voor gebiedsontwikkelingsplannen met een tekort in 2021 en 2022 fors lager is dan werd verwacht bij het MPG 2020. De ruimte is voldoende, maar wel geheel nodig om de woningproductie in de toekomst veilig te stellen en de aanpak ontwikkelbuurten vorm te geven. Bij de plannen die de aankomende twee jaar ter besluitvorming worden aangeboden zal worden gekeken naar de reikwijdte en zullen keuzes worden voorgesteld om grotere plannen in fases vast te stellen dan wel elementen te schrappen. De mate waarin dit gebeurt, is sterk aankelijk van enkele grote projecten en economische ontwikkelingen, met name die van kantorenmarkt. Dit betekent dat bij enkele aankomende grote investeringsbesluiten over projecten met een tekort de keuze zal worden voorgelegd om alleen de eerste fase van deze plannen financieel vast te stellen, zodat met de gebiedsontwikkeling kan worden gestart maar niet het gehele tekort direct een beslag legt op de beschikbare vereveningsruimte. Op een later moment, als de vereveningsruimte dat weer toelaat, kan er een besluit worden genomen over de volgende fase. Als de economie niet aantrekt, of als enkele grote gronduitgiftes verder vertragen is het waarschijnlijk dat er bestuurlijk ook keuzes worden voorgelegd om bepaalde elementen in de komende investeringsbesluiten uit te stellen of niet te doen.

Dit heeft alleen betrekking op nieuwe plannen. Vooralsnog kan de huidige portefeuille met alle bijbehorende vastgestelde ambities doorgang vinden. Ad 2: Kennisnemen van het afsluiten van 16 plannen per 31 december 2020 vallend onder het regime van het Vereveningsfonds zoals opgenomen in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2020’. Grondslag voor het afsluiten van plannen is het feit dat de betreffende plannen technisch en financieel zijn afgerond en dat de resterende saldi zijn afgewikkeld tussen de grondexploitaties enerzijds en het Vereveningsfonds anderzijds. De saldi (boekwaarden) van deze plannen zijn per 31 december 2020 verrekend met het Vereveningsfonds. Voor deze plannen zijn er geen risico’s meer. Wel wordt voor enkele afgesloten plannen nog rekening gehouden met nakomende kosten. In alle gevallen zullen deze kosten rechtstreeks verrekend worden met het Vereveningsfonds. Het overzicht van de 16 afgesloten plannen is in te zien in bijlage 2 ‘Overzicht planafsluitingen per 31 december 2020’.

Gegenereerd: v1.16

4

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Ad 3: Instemmen met het vaststellen van de actuele saldi van de in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’ van deze raadsvoordracht opgenomen actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas en de aanmerkelijke afwijkingen zoals opgenomen in bijlage 4 ‘Aanmerkelijke afwijkingen’. Algemene toelichting Als een ruimtelijk plan wordt vastgesteld door de gemeenteraad (Investeringsbesluit) wordt ook de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Gedurende de looptijd van het plan ondergaat de grondexploitatie diverse wijzigingen door allerlei factoren, zoals het stijgen of dalen van de prijzen of een aanpassing in het programma. De grondexploitatie wordt daarom regelmatig geactualiseerd. Dat leidt tot veranderde saldi van de plannen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de verwachte saldi van de grondexploitaties jaarlijks door de gemeenteraad worden vastgesteld. Dat gebeurt op basis van het MPG. In het MPG wordt verantwoording afgelegd over wijzigingen in de plannen en de financiële gevolgen daarvan. Daarbij worden de actuele saldi vergeleken met de laatst bestuurlijk vastgestelde saldi, de referentiesaldi (MPG 2020).

Categorieën plannen Het vaststellen van de actuele saldi gebeurt met inachtneming van de door de gemeenteraad vastgestelde “Regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen” (vastgesteld in de Raadsvergadering van 10 mei 2017, bij het onderwerp Eindejaarsrapportage Fondsen 2016 (afd. 1/nr. 317). Van een aanmerkelijke afwijking is sprake als het totaal aan investeringen en/of het totaal aan opbrengsten met 10% of meer is toe – of afgenomen. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van € 500.000. Als sprake is van een aanmerkelijke afwijking dan vereist de regeling dat die afwijking nader wordt toegelicht en dat daarover afzonderlijke besluitvorming plaatsvindt. Uitzondering hierop vormen afwijkingen die het gevolg zijn van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of eerdere specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie. Voor deze autonome ontwikkelingen hoeft geen afzonderlijke besluitvorming plaats te vinden. In bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas” van de Raadsvoordracht zijn alle plannen opgenomen, waarbij naast de financiële cijfers ook de categorie voor vaststelling van het actuele saldo is aangeduid in de kolom “Categorie”. De saldi die in bijlage 3 “Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas” zijn opgenomen onder de kolom “MPG 2021 p.p.

01-01-2020” zijn gebaseerd op netto contant gemaakte bedragen naar prijspeildatum 1 januari 2020. Toepassing van de regeling aanmerkelijke financiële afwijkingen leidt tot drie categorieën plannen, opgenomen in categorieën a, b en c in dit beslispunt. A) Er is geen sprake van een aanmerkelijke afwijking. B) Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking die het gevolg is van niet beïnvloedbare factoren, nieuw bestuurlijk vastgesteld beleid of specifieke besluitvorming ten aanzien van een grondexploitatie, onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. De grootste autonome afwijkingen in de lopende plannen worden veroorzaakt door:

Gegenereerd: v1.16

5

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

• het toevoegen van kosten en opbrengsten voor de transformatie van erfpachtkavels omdat verwacht wordt dat erfpachters de komende jaren overgaan tot grondontwikkeling (in de meeste gevallen leidt dit tot een saldoverbetering, in een enkel geval tot een saldoverslechtering); • een afname van de grondopbrengsten als gevolg van minder programma of omzetting van woningprogramma naar een ander, goedkoper, segment of aan wooncoöperaties als gevolg van het actieplan wooncoöperaties; • aanpassing residuele grondprijzen als gevolg van (gemiddeld hogere) marktwaarden bij marktwoningen in zijn algemeenheid en bij markthuurwoningen in het middensegment als gevolg van nieuw beleid waardoor marktpartijen meer ruimte hebben gekregen voor jaarlijkse huurverhogingen (CPI plus 1 % in plaats van CPI); • aanpassing van de grondprijzen voor commerciële bestemmingen, die op een aantal locaties dalen door hogere stichtingskosten (met name bij de hoge kantoorgebouwen); • een indexering van de kosten van gemiddeld 2%; • een hogere index over de verwervingskosten als gevolg de nog oplopende grondwaarden; • stijging van de kosten voor Voorbereiding en Toezicht (V&T) omdat vaker niet vanuit bouwgrond maar vanuit bestaande verouderde stedelijke gebieden moet worden geïnvesteerd waar sprake is van overkoepelende werken die met elkaar samenhangen, waarbij moet worden voldaan aan toenemende wettelijke eisen

en waar vaak sprake is van een complexe ondergrondse infrastructuur. C) Er is sprake van een aanmerkelijke afwijking waarbij op basis van (enkele) specifieke elementen een expliciet besluit wordt voorgelegd aan de gemeenteraad onder verwijzing naar bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”. Voor de volgende plannen moet de gemeenteraad een expliciet besluit nemen met een financieel gevolg: plannr

naam

effect beslissing (€ miljoen)

453.40

Winkelcentrum Vernieuwing Boven het Y

21,3

580.16

Restplan Mahler

16,8

580.06

Rechtbankkavel

9,4

219.28

Vreeswijkpad

-0,5

534.08 en 534.12

NDSM Werf West cluster

-11,0

260.34

Centrumeiland GREX

-13,9

503.86

Restplan bedrijvenstrook Amstel III

-37,7

228.02

Eenhoorngebied

3,6

406.10

Hoefijzer

-0,3

Alle categorieën zijn opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven'. De expliciete besluiten over plannen en toelichtingen hierop zijn opgenomen in bijlage 4 ”Aanmerkelijke afwijkingen”.

Gegenereerd: v1.16

6

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Ad 4. Kennisnemen van tussentijdse winstneming 2020 van € 117,1 miljoen. In overeenstemming met het BBV voor grondexploitaties en de nota Financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften worden in overeenstemming met deze regels tussentijdse winst genomen. Dit is de winst die vanuit de grondexploitaties wordt toegevoegd aan de reserve. De reserve, en daarmee de vereveningsruimte, nemen hierdoor toe. Dit is dus iets anders dan de afdrachten die worden gedaan aan de Algemene Middelen die ten koste gaan van de vereveningsruimte. De methodiek voor de winstnemingen die verplicht is voorgeschreven wordt aangeduid als de Percentage of Completion (POC) en is gebaseerd op het realisatiebeginsel en het voorzichtigheidsbeginsel. In bijlage 1b met de toelichting bij het MPG 2021 wordt het systeem verder beschreven. In totaliteit is het plansaldo door tussentijdse winstneming in 2020 met € 117,1 miljoen verlaagd. Ad 5. Instemmen met het vaststellen van de kredieten van de actieve grondexploitaties, waarvan ook de actuele saldi worden vastgesteld onder beslispunt 3, op basis van de resterende uitgaven per 1 januari 2021. In beslispunt 3 is de vaststelling van de actuele saldi van de actieve grondexploitaties onder het regime van het Vereveningsfonds opgenomen.

Niet alleen de plansaldi worden jaarlijks vastgesteld, ook de kredieten worden jaarlijks vastgesteld in een collectief besluit in dit MPG. Dit is conform de regeling Financiële sturing gebiedsontwikkeling zoals door de raad vastgesteld op 23 juni 2016. De kredietbehoefte van de individuele plannen is opgenomen in bijlage 3 ‘Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas’. Hierbij wordt uitgegaan van de resterende uitgaven vanaf 1-1-2021 volgens de planning in de grondexploitatie waarvoor het actuele saldo ter vaststelling wordt voorgelegd. Ad 6. Instemmen met het ter beschikking stellen van een bedrag van € 19 miljoen voor de voorbereidingskosten in 2020 met betrekking tot de projecten in de fasen 2 en 3 van het Plaberum (nog geen vastgestelde grondexploitatie). Het gaat hier om de voorbereidingskosten van planvorming en planinitiatieven gericht op het vaststellen van toekomstige grondexploitaties. De planvorming en planinitiatieven zijn noodzakelijk om de grondproductie ten behoeve van woningbouw over enkele jaren op peil te houden. In Plaberum-termen zijn dit alle activiteiten van het Principebesluit tot het Investeringsbesluit. In 2021 wordt voorgesteld om € 19 miljoen beschikbaar te stellen aan voorbereidingskosten. Dit bedrag is bestemd voor voorbereidingskosten voor projecten waarvoor eerder principe- of projectbesluiten genomen zijn.

De kosten worden geactiveerd naar de balans onder Immateriële Vaste Activa. In het MPG 2020 was voor het jaar 2020 gerekend met € 23,5 miljoen aan proceskosten voor fase 2-3. Er wordt bij het MPG 2021 circa 20% minder aangevraagd. Het verschil ontstaat doordat een aantal projecten in 2020 is overgegaan naar fase 4, en door de toevoeging van nieuwe projecten in fase 2/3. De bezuinigingsopgave van 20% op de proceskosten is verwerkt in de geactualiseerde ramingen. Zodra voor een plan een Investeringsbesluit wordt genomen (inclusief grondexploitatie), worden deze voorbereidingskosten ‘overgeheveld’ naar de grondexploitatie. Daarmee worden deze kosten gedekt binnen het Vereveningsfonds. In de begroting zijn deze kosten reeds onderdeel van de lasten in programmaonderdeel 10.1 Grond. De projecten waarvoor het bedrag van € 19 miljoen voor voorbereidingskosten beschikbaar wordt gesteld zijn opgenomen in bijlage 5 ‘Voorbereidingskosten fase 2 en 3.

Gegenereerd: v1.16

7

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Ad 7. Instemmen met het ter beschikking stellen aan de stadsdelen van een bedrag van € 1 miljoen uit de reserve Vereveningsfonds voor de activiteiten met betrekking tot de eerste fase van het Plaberum. Op basis van de regeling met betrekking tot risico, tekort en proceskosten in projecten kleiner dan € 5 miljoen (vastgesteld in de raad op 10 februari 2016) wordt jaarlijks aan de stadsdelen een bedrag beschikbaar gesteld voor de begeleiding van initiatieven tot een Principebesluit dan wel (bij kleine plannen) een Investeringsbesluit. Evenals in voorgaande jaren wordt voor 2021 voorgesteld een bedrag van € 1 miljoen ter beschikking te stellen ten laste van het algemeen deel van de Reserve Vereveningsfonds. In de voorgaande jaren is sprake geweest van een lager beslag dan het toegekende budget van € 1 miljoen. Desondanks wordt voorgesteld om het budget vooralsnog op het niveau van € 1 miljoen te houden. Ad 8. Kennisnemen van de actuele stand van zaken inzake de VPB-plicht van het gemeentelijk grondbedrijf vanaf boekjaar 2019. In 2016 is de Vennootschapsbelasting (VPB) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Ook het gemeentelijke Grondbedrijf (G&O en Zuidas waarbinnen alle grondexploitaties worden uitgevoerd) heeft te maken met deze wetgeving.

De Rijksbelastingdienst en de gemeenten hebben via onder meer de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) voor gemeentelijke grondbedrijven twee specifieke instrumenten ontwikkeld, een zogenaamde jaarlijks op te stellen fiscale winsttoets en een modelovereenkomst 2016 bij het ingaan van de VPB-plicht. Middels de fiscale winsttoets kan worden vastgesteld of en wanneer het Grondbedrijf belastingplichtig is voor de VPB. Deze winsttoets moet elk jaar worden herhaald, waarbij onder meer gebruik wordt gemaakt van de uitkomsten van de geactualiseerde plansaldi van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties. Als deze toets meerdere jaren financieel positief is, dan is sprake van VPB-plicht. Als het Grondbedrijf voor het eerst belastingplichtig wordt kan de modelovereenkomst 2016 worden gevolgd. Daarbinnen is aangegeven op welke wijze de overgang plaatsvindt van niet VPB-plichtig naar VPB-plicht en op welke wijze de jaarlijkse fiscale winst of verliesbepaling plaats zal gaan vinden. In dit model is geregeld dat bij deze overgang het Grondbedrijf eenmalig een fiscale openingsbalans opstelt gebaseerd op de actuele (toekomstige) waarde van de lopende portefeuille, die moet worden verlaagd met een voorgeschreven discont0voet.

Deze openingsbalans staat centraal omdat hierdoor de omvang van de te betalen VPB van de lopende portefeuille wordt gedempt, alleen het meerdere boven de waarde van de openingsbalans dat (mogelijk) zal worden verdiend zal worden belast worden met 25 procent VPB. In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf per 2019 VPB-plichtig is geworden, hierover is gerapporteerd in het MPG 2020. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen die in voornoemde model0vereenkomst zijn opgenomen. Bij de overgang naar VPB-plicht per 2019 heeft het Grondbedrijf volgens voornoemd model een fiscale openingsbalans opgesteld ter waarde van afgerond € 1,6 miljard. Op basis van deze openingsbalans is de verwachting dat voor de eerste jaren na invoering van de VPBplicht geen VPB zal hoeven te worden betaald. Een vergelijkbaar patroon komt ook voor bij eerdere per 2016 VPB-plichtige gemeentelijke Grondbedrijven. In 2021 wil de gemeente in overleg treden met de Rijksbelastingdienst om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de openingsbalans centraal staat.

Gegenereerd: v1.16

8

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Ad 9. Instemmen met het clusteren van de grondexploitaties, 260.33 Landmaken Strandeiland 1e fase, 260.37 Landmaken Strandeiland 2e fase, 260.36 Inrichten Strandeiland 1e fase en de toekomstige grondexploitatie voor de inrichting van Strandeiland 2e fase. De reservering voor het landmaken van Strandeiland fase 1 (restant vanaf 2020) en fase 2 kan hiermee vervallen. Tot en met 2019 is € 84 miljoen van de voorinvesteringen in Landmaken fase 1 gedekt uit de reserve van het Vereveningsfonds. Eind 2020 staat in totaliteit een bedrag van afgerond € 91 miljoen gereserveerd voor het restant van de nog te verrichten investeringen in het Landmaken Strandeiland fase 1 en de totale nog te verrichten investeringen in het Landmaken Strandeiland fase 2. Deze voorinvesteringen worden gedekt uit daarvoor ingestelde reserveringen van het Vereveningsfonds. In de actualisatie van het MPG 2020 is voorgesteld om de nog te verrichten investeringen vanaf 2020 niet meer rechtstreeks te dekken uit het Vereveningsfonds en de reserveringen op te heffen. Hierdoor komt ruimte vrij binnen het Vereveningsfonds. Inmiddels is in 2019 de inrichting van Strandeiland fase 1 van start gegaan en binnen enkele jaren zal naar verwachting de inrichting Strandeiland fase 2 worden vastgesteld.

De totale investering in het landmaken die vanaf 2020 tot eindlooptijd moet worden gemaakt bedraagt € 98 miljoen (€ 40 miljoen fase 1 en € 58 miljoen fase 2). Het nominale plansaldo van de inrichting van fase 1 Strandeiland is € 155 miljoen en van het nog vast te stellen inrichtingsplan fase 2 Strandeiland € 147 miljoen. In dit geval van landmaken is sprake van het vervaardigen van grond, bestemd voor voornamelijk woningbouw waarbij voor een groot deel van de grond (fase 1) al de bestemming is bepaald en een operationele grondexploitatie is vastgesteld (inrichting fase 1). Voor de grond in fase 2 is nog geen operationele grondexploitatie actief maar wel een duidelijk voornemen uitgesproken (de inrichting fase 2 is ter kennisname bij de vaststelling van inrichting fase 1 meegenomen). In de geest van de BBV-notitie Grondbeleid begroting en jaarstukken 2019 is hier sprake van gronden waarbij het op voorhand vaststaat dat deze gronden als bouwgrond worden ontwikkeld en grotendeels is al een operationele grondexploitatie vastgesteld. Voor het andere deel is er een stellig voornemen om binnen enkele jaren een operationele grondexploitatie vast te stellen.

Vanwege de grote woningbouw opgave van de gemeente Amsterdam voor de komende jaren worden de investeringen in deze gronden met ingang van 2020 niet meer afgewaardeerd en dus niet meer verrekend met de daarvoor ingestelde reserveringen landmaken 1 en 2. De huidige nog te vervaardigen verwachte waarde van de gronden van € 98 miljoen wordt op basis van de voorgenomen en de nog voor te nemen bestemming van vooral woningen naar verwachting ruimschoots terugverdiend € 302 miljoen (€ 155+€ 147 miljoen). Vanaf 2020 wordt het geheel van Landmaken en Inrichting Strandeiland als 1 geclusterd grondexploitatie-gebied behandeld bestaande uit meerdere grondexploitaties. Dit is niet ongebruikelijk en eerder toegepast bij Houthaven en Zeeburgereiland. Ad 10. Kennisnemen van de verwerking van de structurele afdracht, oplopend tot € 13 miljoen in 2024, vanuit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas aan de algemene middelen, zoals besloten bij de begroting 2021. Het college heeft, bij de begroting 2021, een taakstellende besparing ingeboekt bij de verschillende programma’s die optelt tot structureel € 51 miljoen vanaf 2024. De taakstelling voor Grond &

Gegenereerd: v1.16

9

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Ontwikkeling komt op een totaal van € 13 miljoen. Bestuurlijk is aangegeven dat de besparing voor de algemene middelen van € 13 miljoen voor € 5 miljoen specifiek betrekking heeft op de proceskosten van de gebiedsontwikkeling. Deze structurele besparing komt ten laste van het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas waaruit o.a. de proceskosten voor gebiedsontwikkeling worden bekostigd. Deze structurele besparing is verwerkt in het MPG 2021.

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Voor de belangrijkste realisatiecijfers over boekjaar 2020 (zoals kasstromen grondexploitaties, ontwikkeling reserve) en de meerjarenprognoses (zoals kasstromen grondexploitaties en vereveningsruimte) wordt verwezen naar de toelichting op beslispunt 3. Verder worden beslispunten voorgelegd met betrekking tot het vaststellen van actuele saldi van grondexploitaties en kredieten (resterende uitgaven), administratief beheer van projecten, financieel-administratieve zaken ten aanzien van de fondsen en de proceskosten in de voorbereidende fasen van grondexploitaties. In onderstaande opsomming worden voor een aantal grootheden de bedragen op totaalniveau weergegeven voor de plannen onder het regime van het Vereveningsfonds en de Zuidas. • € 11,9 miljoen Planafsluitingen positief saldo per 31-12-2020 (excl. Hamerstraat) • -/- € 7,5 miljoen Planafsluitingen negatief saldo per 31-12-2020 • € 1.824 miljoen Plansaldi actieve grondexploitaties op nominaal waarde op prijspeildatum 1-1-2020 na winstneming en boekwaarde verrekening • € 117,1 miljoen Tussentijdse winstnemingen 2020 • € 3.403 miljoen Resterende uitgaven actieve grondexploitaties per 1-1-2021 • € 19 miljoen Planvormingskosten fase 2 en 3 Plaberum • € 1 miljoen Proceskosten stadsdeelplannen initiatieffase 2021 Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.16

10

Gemeenteraad

VN2021-007026 rve grond en ontwikkel

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 21 april 2021

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-033048

BIJLAGE 2 Overzicht planafsluitingen per 31 december 2020.pdf (pdf)

AD2021-033050

BIJLAGE 3 Plansaldi en resterende uitgaven plannen Vereveningsfonds en Zuidas.pdf (pdf)

AD2021-033051

BIJLAGE 4 Aanmerkelijke afwijkingen.pdf (pdf)

AD2021-033049

BIJLAGE 5 Voorbereidingskosten fase 2 en 3.pdf (pdf)

AD2021-033047

GEWIJZIGDE VERSIE BIJLAGE 1a Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021.pdf (pdf)

AD2021-033046

GEWIJZIGDE VERSIE BIJLAGE 1b Toelichting bij het MPG 2021.pdf (pdf)

AD2021-026001

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

• Grond en Ontwikkeling, P. Elhorst, p.elhorst@amsterdam.nl, 06 3056 2087 • Grond en Ontwikkeling, M. Munnik, m.munnik@amsterdam.nl, 06 2293 3248 • Zuidas, S. Jellema, s.jellema@amsterdam.nl, 06 39279364

Gegenereerd: v1.16

11