Gemeenteraad Voordracht.pdf

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Portefeuille

Ruimtelijke Ordening

Agendapunt

0

Datum besluit

2 maart 2021, college van B&W Onderwerp

Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan August Allébeplein, blok 6 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Gezien de voordracht van burgemeester en wethouders, 1. Kennis te nemen en te betrekken bij de voorliggende besluitvorming: a. dat naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan August Allébeplein, blok 6 geen zienswijzen zijn ingebracht; b. het bijgevoegde positieve advies van de bestuurscommissie Nieuw-West op het ontwerpbestemmingsplan August Allébeplein, blok 6 ter afronding van de voorbereiding door de stadsdeelcommissie. 2. Het bestemmingsplan August Allébeplein, blok 6 bestaande uit de verbeelding en regels en vergezeld van een toelichting, met identificatienummer NL.IMRO.0363.F1704BPSTDVG01 in elektronische en analoge vorm gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zoals dat ter inzage heeft gelegen vast te stellen, overeenkomstig de van dit besluit onderdeel uitmakende nota van wijzigingen, waarbij voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke ontleend is aan de Basisregistratie Grootschalige Topografie, versie 28 september 2018; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen; Wettelijke grondslag

Wet ruimtelijke ordening (Wro), artikel 3.1. De gemeenteraad is bevoegd om een bestemmingsplan vast te stellen. Crisis- en herstelwet (Chw), artikel 1.1, eerste lid jo bijlage 1, categorie 3.1 is van toepassing, omdat de ontwikkeling ziet op een project als bedoeld in bijlage I van deze wet (meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied). De Crisis- en herstelwet beoogt een versnelling in de verwezenlijking van ruimtelijke projecten te bewerkstelligen. Bestuurlijke achtergrond

Aanleiding bestemmingsplan Het bestemmingsplan August Allébeplein blok 6 ziet op een locatie in de wijk Overtoomse Veld, tussen de Postjesweg en de Marius Bauerstraat. Al in het geldende bestemmingsplan Overtoomse veld’ is voorzien in de ontwikkeling van woningen op deze locatie. Dit plan is echter nooit doorgegaan omdat bouwen van een woontoren bovenop het bestaande gebouw langs

Gegenereerd: v1.9

1

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

de Postjesweg niet mogelijk bleek. Er is dan ook voor gekozen om de woontoren direct naast dit gebouw ter realiseren. Dit vergde echter wel het opstellen van een nieuw ruimtelijk kader en een nieuw bestemmingsplan, omdat het in het verlengde van de woontoren te realiseren woongebouw daarmee ook opschuift ten opzichte van de in het ‘oude’ bestemmingsplan bestemde ontwikkeling. De woontoren en het daaraan grenzende woongebouw komen daarmee deels binnen de bestemmingen ‘Verkeer - 1’ en ‘Groen’ te liggen waar het bouwen van woningen niet is toegestaan. Doel Het bestemmingsplan wordt het actuele toetsingskader om omgevingsvergunningen te verlenen die de beoogde ontwikkelingen mogelijk maken. Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen in de wijk Overtoomse Veld Zuid in het stadsdeel Nieuw-West van de gemeente Amsterdam. De grenzen van het plangebied worden gevormd door de ventweg langs de Postjesweg aan de noordzijde, de Willem Roelofstraat in het oosten, de Marius Bauerstraat in het zuiden en een groenstrook in het westen. Wat verandert er ten opzichte van het oude bestemmingsplan? In het huidige bestemmingsplan is daar waar nu de woongebouwen komen sprake van de bestemmingen ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Deze bestemmingen worden gewijzigd in ‘wonen’, waarbinnen een woontoren van maximaal 65 meter hoog en een woonblok van maximaal 23 meter hoog worden mogelijk gemaakt.

Langs de woontoren en een deel van het woonblok komt een voetpad. Om dit mogelijk te maken is de bestemming ‘Groen’ omgezet in de bestemming ‘Verkeer’. Eerdere besluitvorming & voorbereiding door het Dagelijks Bestuur van Nieuw-West • Het voorontwerpbestemmingsplan is op 14 maart 2019 in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de overlegpartners. Een aantal instanties heef niet gereageerd. Waternet heeft positief gereageerd op het plan. Monumenten & Archeologie en ProRail hebben inhoudelijk gereageerd. Kort samengevat zijn deze reacties als volgt. Monumenten & Archeologie heeft verzocht om kleine tekstuele aanpassingen in de toelichting door te voeren en het beleidsstuk Erfgoed in de stad uit 2016 op te nemen. Deze wijzigingen zijn doorgevoerd. ProRail heeft aangegeven dat een trillingsonderzoek noodzakelijk is in verband met de ligging van de woningen in de nabijheid van de spoorlijn. Dit trillingsonderzoek is uitgevoerd en hieruit blijkt dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare trillingen in de woningen. Een volledig overzicht van de 3.1.1.-reacties en het antwoord daarop is in hoofdstuk 7 van het bestemmingsplan te vinden. • Ontwerpbestemmingsplan Op 27 oktober 2020 heeft de wethouder het ontwerpbestemmingsplan vrijgegeven voor terinzagelegging.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens vanaf 11 november 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Het vast te stellen bestemmingsplan

Gegenereerd: v1.9

2

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Geldend regime Het voorliggende bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan Overtoomse veld, vastgesteld op 6 juli 2011 gedeeltelijk. Programma In het bestemmingsplan wordt op de hoek van de Postjesweg en de groenstrook langs het spoor een woontoren van 65 meter mogelijk gemaakt. Naast de woontoren komt een nieuw woongebouw van maximaal 23 meter hoog met in de plint langs de Marius Bauerstraat ruimte voor voorzieningen. In de twee gebouwen kunnen in totaal maximaal 310 woningen worden gerealiseerd. Met de bouw van de twee nieuwe gebouwen ontstaat een volledig besloten binnenterrein. Hier is ruimte voor groen in de vorm van een binnentuin (1647 m2) en deels ruimte voor een parkeergarage. De 110 nu nog aanwezige parkeerplaatsen verdwijnen hierdoor. Herinrichting van de openbare ruimte (Marius Bauerstraat en ventweg Postjesweg) in de omgeving van het plan levert wel 28 nieuwe parkeerplaatsen op. Het binnenterrein zal bereikbaar zijn voor auto’s, fietsers en voetgangers via een ontsluiting op de Marius Bauerstraat tussen de nieuwbouw en de bestaande winkelstrip met woningen aan de Willem Roelofstraat. Ook is het binnenterrein toegankelijk via een nieuwe onderdoorgang gelegen tussen de woontoren en het aangrenzende nieuwe woongebouw. Om de nieuwbouw te realiseren dienen het tankstation aan de Postjesweg en de bar/nachtclub VLLA aan de Willem Roelofstraat 5-7 te verdwijnen.

Deze functies waren al niet meer in het nu geldende bestemmingsplan opgenomen en worden ook niet meer in dit bestemmingsplan opgenomen. Ook wordt geen ruimte geboden binnen het plangebied om deze functies te herhuisvesten. Het betreft namelijk functies die lastig ruimtelijk inpasbaar zijn binnen een woongebied. Een deel van de bestaande gebouwen, zijnde de Postjeswegflat met plint en de winkelstrip met bovenwoningen langs de Jan Tooropstraat zijn in het plangebied opgenomen, omdat de ontwikkeling van de nieuwe volumes aanpandig plaatsvindt zodat sprake is van een samenhangende ontwikkeling. Voor de Postjeswegflat met plint en de winkelstrip met bovenwoningen is de bestemmingsregeling uit het nu geldende bestemmingsplan ‘Overtoomse Veld’ in het bestemmingsplan overgenomen. Hiermee worden de bestaande bouw- en gebruiksrechten gerespecteerd. Aandachtspunten • Stedelijke kaders Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de stedelijke kaders opgesteld en tevens in overeenstemming met provinciaal en rijksbeleid. Dit wordt beschreven in de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan. • Spelregels voor woningbouwprogrammering (40-40-20) De gemeenteraad heeft op 19 juli 2017 de Woonagenda 2025 en op 20 december 2017 het stedelijk kader voor sociale en middensegment huurwoningen in particuliere plannen vastgesteld.

In de woonagenda is een nieuwe woningbouwprogrammering voor Amsterdam opgenomen. Uitgangspunt bij woningbouw is 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% dure huur en koop (40-40-20). Borging van dit beleid vindt primair privaatrechtelijk plaats. In het bestemmingsplan zijn andere percentages opgenomen dan voorgaande. Er is echter sprake van een uitzonderingsituatie.

Gegenereerd: v1.9

3

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Met de percentages is namelijk eerder ingestemd door de gemeenteraad bij vaststelling van de gewijzigde grondexploitatie voor August Allébeplein op 27 juni 2018 (raadsbesluit met nr. 189/557). Geluid Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat op de nieuwbouwlocatie sprake is van een te hoge geluidsbelasting op de gevels van de nieuwbouwwoningen. Hiervoor dienen hogere waarden af gegeven te worden. Op grond van het Amsterdamse geluidsbeleid is het afgeven van hogere waarden uitsluitend toegestaan indien een woning over een stille zijde beschikt. Dat wil zeggen een gevel of geveldeel waarop de voorkeursgrenswaarde van 48 dB staat. Dit is het geval bij deze woningen. Het plan en het akoestisch onderzoek zijn akkoord bevonden door het TAVGA (Technisch Ambtelijk Vooroverleg Gemeente Amsterdam). • Planschade Van de beoogde ontwikkeling is door een ter zake deskundig adviesbureau een planschaderisicoanalyse gemaakt. De conclusie uit de analyse is dat als gevolg van het bestemming er een planologisch nadelige situatie zal ontstaan voor de omgeving. Door het adviesbureau is beoordeeld welke schade dit planologisch nadeel oplevert. De schade bedraagt, na aftrek van het normaal maatschappelijk risico, maximaal € 150.720,-. Voor de totale schade wordt een reservering in de GREX August Allebéplein met de grexnummer 21280 opgenomen. • Parkeren 1.

Huidige stand van zaken In het plangebied en omgeving ervan geldt betaald parkeren. In de huidige situatie is er binnen plangebied een parkeerterrein met 110 parkeerplaatsen gelegen aan de Willem Roelofstraat. 2. Nieuwe situatie In de nieuwe situatie verdwijnen de 110 parkeerplaatsen aan de Willem Roelofstraat. Hier komt een binnenterrein met een binnentuin en de ontsluiting van de in het project te realiseren parkeergarage. Beoordeeld is welke gevolgen het verdwijnen van de 110 parkeerplaatsen en de nieuwe ontwikkelingen (inclusief ontwikkeling van blok6) in de wijk Overtoomse Veld hebben voor de parkeerdruk. Die parkeerdruk stijgt tot 85% procent. Deze parkeerdruk is weliswaar stevig maar nog wel acceptabel. Daarbij wordt nog gewezen op het feit dat in de aangrenzende buurt, de Jacob Geelbuurt, de parkeerdruk laag is. Financiële paragraaf • Exploitatieplan Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet voor een bestemmingsplan een grondexploitatie worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgezien wanneer de kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd zijn. Omdat de gronden van het plangebied in eigendom zijn van de gemeente Amsterdam en deze gronden in erfpacht worden uitgegeven, kan worden afgezien van het opstellen van een exploitatieplan.

Via de erfpachtovereenkomst worden de kosten van de ontwikkeling op de toekomstige erfpachter verhaald. Onderbouwing besluit

Gegenereerd: v1.9

4

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Ad 1a – Kennisnemen van het feit dat geen zienswijzen zijn ontvangen Het bestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende die periode zijn geen zienswijzen ontvangen. Ad 1b – Kennisnemen van en betrekken van het positieve advies van de bestuurscommissie Op 22 september 2020 is het ontwerpbestemmingsplan besproken tijdens de vergadering van de stadsdeelcommissie. De stadsdeelcommissie heeft unaniem positief geadviseerd over het bestemmingsplan, maar wel een vijftal aanvullende adviezen uitgebracht. Het dagelijks bestuur heeft twee van de vijf aanvullende adviezen overgenomen en zal deze uitvoeren. Het gaat daarbij om een verzoek aan de ontwikkelaars van de woningen om bij de woonruimteverdeling voorrang te verlenen aan personen die een beroep hebben dat behoort tot de zogenaamde schaarse beroepsgroepen, en het treffen van voldoende veiligheidsvoorzieningen ter plaatse van de te realiseren speelplek in het toekomstige Spoorpark Zuid. De overige adviezen worden niet door DB overgenomen. Het gaat om de adviezen over het uitbreiden van de 10-cents parkeerzone, het opnemen van nadere regels over fiets- en scooterparkeerplaatsen in het bestemmingsplan en over het wijzigen van de omvang van de appartementen in de woontoren.

Het DB heeft om de volgende redenen de adviezen niet overgenomen: • In de aangrenzende wijk (Slotervaart Noord) geldt een parkeertarief van €2,50 per uur. In de nabijheid van het project is dus een redelijk betaalbaar tarief voor personen die kortstondig willen parkeren. De noodzaak voor het uitbreiden van de 10-cents zone is volgens DB daarom niet aanwezig. • In het bestemmingsplan is een regel (zie artikel 9.3) opgenomen die verplicht dat fietsparkeerplaatsen voor de bewoners en voor bezoekers van de voorzieningen op eigen terrein aangelegd moeten worden conform het beleid dat geldt tijdens de vaststelling van het bestemmingsplan. Er is binnen het project ruim voldoende ruimte om die fietsparkeervoorzieningen te realiseren en om de stallingsruimte zo te realiseren dat deze makkelijk toegankelijk is voor zowel bewoners als bezoekers. Het fietsparkeerbeleid van de gemeente kent alleen richtlijnen voor het parkeren van scooter en geen verplichting om dergelijke stallingsruimte te realiseren. Bindende regels in het bestemmingsplan opnemen hierover is niet in lijn met dit beleid. • Over de omvang van de appartementen in de woontoren zijn met de ontwikkelaar De Key afspraken gemaakt. In dit stadium terugkomen op deze bestuurlijke afspraken is niet mogelijk en getuigt niet van een betrouwbare overheid.

Het college heeft geen reden gezien om anders om te gaan met de adviezen van de stadsdeelcommissie en volgt het dagelijks bestuur hierin. Ad 2 – Gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Voorgesteld wordt om het voorliggende bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn van ondergeschikte aard en betreffen wijzigingen in de bouwhoogtes en een wijziging in de regeling voor de te maken onderdoorgang. In de Nota van Wijzigingen worden de wijzigingen opgesomd en onderbouwd. De toelichting is op enkele punten aangevuld en geactualiseerd ten opzichte van het ontwerp. Wettelijke termijn

Gegenereerd: v1.9

5

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Op grond van de Wro (artikel 3.8, eerste lid, onder e) dient een bestemmingsplan te worden vastgesteld binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging. Dit betekent dat het bestemmingsplan op 16 maart 2021 door de gemeenteraad vastgesteld had moeten worden. Op die datum vindt echter geen raadsvergadering plaats. De vaststelling is dan ook geagendeerd voor de raadsvergadering van 31 maart 2021. Dit is een termijn van orde en heeft geen gevolgen voor de geldigheid van het bestemmingsplan. Ad 3 – Geen exploitatieplan vaststellen Ingevolge de Wro stelt de Gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen (artikel 6.12 Wro). In dit geval wordt afgezien van het opstellen van een exploitatieplan omdat de gemeente Amsterdam volledig eigenaar is van de grond waarop het bestemmingsplan van toepassing is op het moment dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Het verhaal van de kosten van de grondexploitatie, zoals bedoeld in de Wro, is daarom anderszins verzekerd via het erfpachtstelsel.

Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

Dit besluit heeft mogelijk financiële gevolgen. Van de beoogde ontwikkeling is door een ter zake deskundig adviesbureau een planschaderisicoanalyse gemaakt. De conclusie uit de analyse is dat als gevolg van het bestemming er een planologisch nadelige situatie zal ontstaan voor de omgeving. Door het adviesbureau is beoordeeld welke schade dit planologisch nadeel oplevert. Voor de totale schade is een reservering in de GREX August Allebéplein met de grexnummer 21280 opgenomen. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

N.v.t.

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.9

6

Gemeenteraad

VN2021-003834 Ruimte en duurzaamheid

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 31 maart 2021

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-022835

1. Verbeelding bestemmingsplan August Allebeplein blok 6.pdf (pdf)

AD2021-022836

2. Toelichting, regels, verbeelding bestemmingsplan August Allebéplein blok 6.pdf (pdf)

AD2021-022837

3. Nota van wijzigingen bestemmingsplan August Allebeplein blok 6.pdf (pdf)

AD2021-022838

4. Advies stadsdeelcommissie bestemmingsplan August Allebeplein blok 6 .pdf (pdf)

AD2021-022839

5. Planschaderapport August Allbéplein Blok 6.pdf (pdf)

AD2021-013679

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

K. Vreeker, k.vreeker@amsterdam.nl, 06-21125506

Gegenereerd: v1.9

7