Gemeenteraad Voordracht

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Portefeuille

Grond en Ontwikkeling

Agendapunt

16

Datum besluit

16 april 2024, College van B en W Onderwerp

Vaststellen van het investeringsbesluit voor de ontwikkeling Nelson Mandela Buurt in stadsdeel Zuidoost inclusief de bijbehorende grondexploitatie en Stedenbouwkundig plan De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. 2. 3. 4. 5.

Vast te stellen de Investeringsnota incl. het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de Nelson Mandela Buurt. Kennis te nemen van de doorlopen participatie; het voorliggende plan is een uitwerking van de uitkomsten die uit de uitgebreide participatie zijn gekomen. Kennis te nemen van de Nota van beantwoording Inspraak Nelson Mandela Buurt. Kennis te nemen van het positieve advies van het dagelijks bestuur van Stadsdeel Zuidoost. Kennis te nemen van de GEHEIME financiële paragraaf behorende bij de investeringsnota Nelson Mandelabuurt, met als belangrijkste onderdelen:

• De opgestelde grondexploitatie Nelson Mandelabuurt (plannummer 28.068) met een verwacht resultaat dat ligt op € 5,2 mln. positief (nominale waarde, prijspeil 2023) als gevolg van: • Een verwacht nominaal opbrengstniveau van circa € 33,2 mln. • Een verwacht nominaal investeringsniveau van circa € 26,3 mln. • De grondexploitatiegrens zoals opgenomen in (de bijlage van) de GEHEIME financiële paragraaf. • In de grondexploitatie is de aansluiting op het Nelson Mandelapark opgenomen en aanpassingen in het park die nodig zijn ten behoeve van de woningbouw. • De plannen voor de kwaliteitsverbetering van het Nelson Mandelapark en het Bijlmer Sportpark vallen buiten de grondexploitatie van de Nelson Mandelabuurt. Voor de beide verbeterplannen is een aanvraag gedaan uit het budget Stedelijk Huisvesting Plan (SHP) Bovenwijks Groen en uit de Meerjarenbegroting Sport. De kwaliteitsverbetering Nelson Mandelapark wordt gedekt vanuit programma stadsverbetering (SV) en SHP. De optimalisatie van het Bijlmer Sportpark wordt volledig gefinancierd vanuit het MIP Sport. Hiervoor is reeds een kredietbesluit genomen door het college. Uitzondering is voor het verwijderen en opnieuw opbouwen van het skatepark, daarvoor is de financiering opgenomen in GREX, alsmede voor het nieuwe voetpad tussen de voetbalvelden door is een bijdrage opgenomen in de GREX. 6.

Kennis te nemen van de woningbouwprogrammering waarbij 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector wordt gehandhaafd. 7. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afronding van de aanbesteding, doch uiterlijk tot 31 december 2029 of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen.

Wettelijke grondslag

Gegenereerd: v1.24

1

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Artikel 87 Gemeentewet. De raad, het college, de burgemeester en een commissie als bedoeld in hoofdstuk V kunnen op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Bestuurlijke achtergrond

Eerdere besluitvorming De basis voor dit plan is gelegd in de volgende besluiten: • • • •

Nota van Uitgangspunten Bijlmerpark (2002); Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bijlmerpark (SPvE, 2005); Gemeente Amsterdam, Stedenbouwkundig Programma van Eisen, raadsbesluit 22-12-2005; Het bestemmingsplan ‘De Nieuwe Bijlmer’ (2007). [1] Hierin was de nieuwe woonwijk onderdeel van een overkoepelend herinrichtingsplan voor het Bijlmerpark – in 2014 omgedoopt tot het Nelson Mandelapark. • De locatie is in Koers 2025 opgenomen als kansrijke bouwlocatie voor nieuwbouw in de stad; • Het Stedenbouwkundige Plan (SP) door het College vrijgegeven voor inzage, incl. conceptinvesteringsnota dat voorziet in het hernieuwde stedenbouwkundige plan dat is afgestemd met de gebruikers van het Nelson Mandelapark, de sportfunctie in het park en het Kwakoe festival (2022); • Vrijgave voor inspraak van het ontwerp welstandskader en beeldkwaliteitsplan Nelson Mandela Buurt (2023); Onderbouwing besluit

Aanleiding en achtergrond Achtergrond Het plan voorziet in de realisatie van een levendige, groene en in hout gebouwde woonwijk met circa 700 woningen en een basisschool. In de plinten is er ruimte voor maatschappelijke, culturele en commerciële voorzieningen. Een gevarieerd woningaanbod maakt de buurt aantrekkelijk voor starters, middeninkomens en doorstromers. Ook zijn er mogelijkheden voor zelouw, zoals een wooncoöperatie en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Het woningbouwprogramma is verdeeld conform de 40 40 20 norm. De Nelson Mandelabuurt wordt een buurt die vrijwel volledig in hout is gebouwd. De omvang maakt dit een bijzondere opgave. Deze ambitie past bij de ligging direct aan het Nelson Mandelapark. Hier past de uitstraling van hout in de gevelafwerking bij, waardoor de architectuur samengaat met de groene en gezonde omgeving, en verbonden is met haar bouwwijze en het park. Besluitvormingsproces als basis voor het voorliggend plan

Gegenereerd: v1.24

2

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

De basis voor dit plan is gelegd in de Nota van Uitgangspunten Bijlmerpark (2002), het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Bijlmerpark (SPvE, 2005) en het bestemmingsplan ‘De Nieuwe Bijlmer’ (2007). Hierin was de nieuwe woonwijk onderdeel van een overkoepelend herinrichtingsplan voor het Bijlmerpark – in 2014 omgedoopt tot het Nelson Mandelapark. Door de financiële crisis is de woningbouw er tot nu toe niet gekomen. De locatie is in Koers 2025 opgenomen als kansrijke bouwlocatie voor nieuwbouw in de stad. In 2017 is gestart met het opstellen van een hernieuwd stedenbouwkundig plan voor de woonwijk. Na een uitgebreid participatietraject zouden de plannen in 2019 ter besluitvorming worden voorgelegd aan het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost. Er ontstond echter twijfel of de woonwijk, het Kwakoe festival en alle (sport)voorzieningen in het park naast elkaar kunnen bestaan. Om zich te beraden op deze kwestie is de vaststelling van de plannen uitgesteld. Het dagelijks bestuur van Zuidoost heeft toen besloten om naast een stedenbouwkundig plan voor de woonwijk een gebruiksvisie voor het park op te stellen, een plan op te stellen om sport beter in het park in te passen en een toekomstbestendige visie voor het Kwakoe festival te maken. Deze afzonderlijke trajecten zijn in de loop van 2021 gestart en zijn integraal ontwikkeld.

In maart 2023 is het Stedenbouwkundige Plan (SP) door het College vrijgegeven voor inzage. Daarbij is er een concept-investeringsnota voorgelegd dat voorziet in het hernieuwde stedenbouwkundige plan dat is afgestemd met de gebruikers van het Nelson Mandelapark, de sportfunctie in het park en het Kwakoe festival. Ligging/begrenzing plangebied Het Nelson Mandelapark ligt in het gebied Bijlmer Centrum. Het vormt samen met Arenapoort het toekomstige centrumgebied van stadsdeel Zuidoost. Het plangebied voor de Nelson Mandelabuurt ligt aan het Nelson Mandelapark (westzijde) en aan de verhoogde Gooiseweg (oostzijde). De Gooiseweg is een belangrijke weg voor Zuidoost en is direct verbonden met de A10 en A9. De Gooiseweg ligt ongeveer 6 meter hoger dan het maaiveld. De Karspeldreef 3 meter hoger. Deze laatste doorsnijdt het plan. Fiets- en looppaden verbinden de buurt met K-buurt en de H-buurt. Aan de noordkant grenst de locatie aan de woonbuurt Vogeltjeswei. Aan de zuidkant vormt Brasapark de grens van het plangebied.

Ad 1) Vast te stellen de Investeringsnota incl. het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de Nelson Mandela Buurt, met als hoofdpunten: a. Woningbouwopgave: • In Koers 2025 is het plangebied van de Nelson Mandelabuurt aangewezen als een van de meest kansrijke locaties in Amsterdam om het woningaanbod te vergroten. De bouw van circa 700 woningen draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Amsterdam. b. Duurzaamheidsambitie:

Gegenereerd: v1.24

3

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

• De Nelson Mandela Buurt wordt een woonwijk die vrijwel volledig in hout is gebouwd. In 2020 is voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) het Green Deal convenant Houtbouw 2021-2025 vastgesteld. Het doel van het convenant is om vanaf 2025 2o procent van de jaarlijkse woningbouwproductie in de MRA in houtbouw te realiseren. Met het voornemen om de hele woonwijk in houtbouw uit te voeren, draagt dit plan bij aan dit doel. Bovendien is het zeldzaam in Nederland dat houtbouw op deze schaal toegepast wordt. De woningen zijn aardgasvrij en gebruiken lokale duurzame bronnen voor collectieve lage temperatuur warmte en koude voorziening. • Naast deze duurzame keuze voor houtbouw, en het voldoen aan BENG 2. 0, wordt voor de openbare ruimte een klimaatbestendig ontwerp gemaakt dat het opvangen van extreme regenbuien in waterpartijen en regentuinen, en het voorkomen van hittestress mogelijk maakt. Binnen de uitgangspunten van Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025 worden alle gebruikte materialen vastgelegd in een materialenpaspoort zodat hergebruik in de toekomst mogelijk is. c. Programma: In de Nelson Mandela Buurt komen circa 700 woningen in 9 bouwblokken. Om een passend woonprogramma te bepalen, is ambtelijk advies gevraagd aan de directie Wonen en het W-team.

Ook is geluisterd naar de uitkomsten van de participatie en zijn de aanbevelingen uit het rapport Stadsdeel Zuidoost Monitoring woningbouw naar doelgroepen & advies van de directie Wonen uit 2021 bestudeerd. Het ambtelijk advies is om meer woningen in het middensegment en de vrije sector te bouwen omdat er behoefte is aan grotere woningen voor gezinnen die net wat meer te besteden hebben en sociale stijgers. Uit de participatie kwam echter naar voren dat de woningen betaalbaar moeten zijn en bereikbaar voor een brede doelgroep. Ondanks het ambtelijk advies om meer woningen in het middensegment en de vrije sector te bouwen, is het woonprogramma daarom verdeeld in 40 procent sociale huur, 40 procent middensegment en 20 procent vrije sector. Het middensegment bestaat uit 50 procent koop en 50 procent huur omdat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen. Dit biedt bewoners uit Zuidoost kans om een stap te zetten op de woningmarkt. Om middeldure koopwoningen mogelijk te maken, wordt afgeweken van het beleid. Volgens het beleid zijn deze namelijk alleen mogelijk bij een plan met minstens 800 woningen, terwijl dit plan circa 700 woningen omvat. De segmenten zijn per bouwblok gemengd.

Ook zijn er mogelijkheden voor bijzondere woonvormen of woonconcepten en is er ruimte voor zelouw (wooncoöperatie, woningen voor specifieke doelgroepen of samenwoonconcepten en collectief particulier opdrachtgeverschap – CPO). Op basis van de nieuwe huisvestingsverordening kan 25% van de woningen met voorrang worden toegewezen aan bewoners uit Zuidoost. Daarnaast is er in de plinten ruimte voor sociale en commerciële voorzieningen en maakt een alles-in-1-school (primair onderwijs) deel uit van het stedenbouwkundig plan. d. Parkeren: • In totaal komen er ongeveer 300 parkeerplaatsen, waarvan een deel inpandig en 164 in de openbare ruimte. De inpandige parkeerplaatsen komen bij de woningen in de vrije sector. Hierbij realiseren projectontwikkelaars volgens de parkeernorm parkeerplaatsen op eigen terrein. e. Inrichting openbare ruimte: In de Nelson Mandela Buurt komt een reeks van 10 bouwblokken (9 voor woningen en 1 schoolgebouw). Rondom deze gebouwen bevindt zich openbare ruimte. Deze wordt zo ingericht dat het een aantrekkelijke plek wordt met veel groen, waar je prettig kunt lopen, fietsen, spelen, ontspannen en ontmoeten. De aansluiting op het park is hier een belangrijk onderdeel van. Met het ontwerp voor de openbare ruimte wordt het bestaande landschap van het Nelson Mandelapark

Gegenereerd: v1.24

4

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

versterkt. Het zorgt ervoor dat het park met ‘groene vingers’ in de woonwijk doordringt. Zowel tussen de bouwblokken als in de binnentuinen. De paden volgen de slingerende rand van het park. Typerend voor zo een stadspark is dat stad, stadsplein en park moeiteloos in elkaar overlopen. De hoogteverschillen in de woonwijk sluiten aan op het reliëf van het park. Dit creëert een doorgaande parkstructuur. En rond alle gebouwen komen regentuinen, waardoor overlast van hevige regenbuien tot een minimum beperkt wordt. Zo ontstaat een aangename groene omgeving en een sterke samenhang tussen park en woonwijk. De combinatie van bomen, struiken en open weides bieden uitzichten naar het park. Er worden meer dan 200 bomen bijgeplant in het plangebied, waarvan een derde bloemdragend is. Over de bestaande vijver recht tegenover het plangebied wordt een brug aangelegd die de bereikbaarheid van de woonbuurt vanaf het park garandeert tijdens het Kwakoe festival. Beheer Openbare Ruimte Om de haalbaarheid van beheer van het nieuwe ontwerp te borgen is afstemming gezocht middels het Beheeracceptatieproces (BAP) en beheertoetsoverleg. In dit plan zijn er geen bijzondere beheercomponenten. f. Win-winsituatie: Het park en de woonwijk versterken elkaar. De nieuwe woningen dragen bij aan de begrenzing van het park en aan het verbeteren van de sociale veiligheid in en rondom het park door: • • • •

Intensiever gebruik van park en sportfaciliteiten. Meer ‘ogen op straat’. Meer levendigheid in en rondom het park. Betere verbindingen tussen woonwijk en park en park en omliggende woonbuurten.

Tegelijkertijd is de nabijheid en het gebruik van het park een enorme meerwaarde voor de nieuwe woonwijk. Toekomstige bewoners wonen op een prachtige locatie waar het bruist tijdens het Kwakoe festival gedurende vier weekenden in de zomer en met: • • • •

Veel groen. Uitzicht op het park. Een alles-in-1- school, veel sportfaciliteiten en voorzieningen. Veel openbare ontmoetingsmogelijkheden.

g. Integrale aanpak: • De investeringsnota, de visie voor het Nelson Mandelapark en het plan voor het Bijlmer Sportpark zijn afzonderlijke onderdelen die steeds op elkaar afgestemd worden. Het Nelson Mandelapark is het centrale stadspark van Zuidoost. Door het toevoegen van woningen in Zuidoost zal de druk op het park in de toekomst groter worden. Om de verscheidenheid aan soorten gebruik (evenementen, sporten, recreëren, ontmoeten, spelen, verblijven in een groene (rustige) omgeving), de toenemende intensiteit van het gebruik van het park en de toevoeging van de functie wonen goed op elkaar aan te laten sluiten, is gekozen voor een integrale aanpak van alle ontwikkelingen in en om het park. Hierin heeft de nu voorliggende concept-investeringsnota betrekking op alleen de woningbouwopgave. Daarnaast is gewerkt aan een visie voor het Nelson Mandelapark waarin ook een toekomstvisie voor het Kwakoe festival is opgenomen en werkt Sport en Bos aan een plan voor het Bijlmer Sportpark waarbij dit beter geïntegreerd wordt in het park. Zo is de gelijkwaardigheid van het Kwakoe festival en de woonwijk geborgd. De afzonderlijke onderdelen worden steeds op elkaar afgestemd, waardoor er een toekomstbestendig integraal plan voor het gehele gebied ontstaat waarin de verschillende functies in en om het park naast elkaar kunnen bestaan.

Gegenereerd: v1.24

5

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

h. Amsterdam verbonden: • Voor bewoners van Nelson Mandela buurt die aankelijk zijn van een auto voor het woonwerk verkeer, wordt de markt uitgedaagd om er binnen de tender ruimte te maken voor deelmobiliteit. Ad 2) Kennis te nemen van de doorlopen participatie; het voorliggende plan is een uitwerking van de uitkomsten die uit de uitgebreide participatie zijn gekomen. In de lange voorgeschiedenis van dit plan is veelvuldig overlegd met belanghebbenden. Het huidige stedenbouwkundig plan, dat onderdeel uitmaakt van de concept-investeringsnota, is tot stand gekomen na een uitgebreid participatietraject in 2019. De volgende participatiedoelen zijn bepaald: • Verhogen van de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan voor de Nelson Mandelabuurt en van het Nelson Mandelapark. • Vergroten van betrokkenheid, kennis en begrip voor dit project bij de doelgroepen. • Opbouwen van een duurzaam netwerk van doelgroepen die in deze en in volgende fasen (een positieve) invloed kunnen hebben op de uitwerking van het plan. Om deze doelen te bereiken, is ervoor gekozen om bewoners en andere belanghebbenden te laten adviseren over de Nelson Mandelabuurt.

Door middel van informatiebijeenkomsten, wandelingen door het park, ontwerpsessies met kinderen van de basisscholen uit de buurt, ontwerpatelierbijeenkomsten, gesprekken met doelgroepen, maar ook een online vragenlijst (enquête), is input opgehaald bij de doelgroepen. De uitkomsten zijn verwerkt in het voorliggende stedenbouwkundig plan. Ten opzichte van het in 2005 vastgestelde stedenbouwkundige programma van eisen voor de woningbouw verschilt het hernieuwde plan het meest van het oude op de volgende punten: • Minder woningen: 700 woningen in plaats van 1000 woningen. • Minder bebouwingsoppervlak: bebouwing alleen aan de oostkant van het park in plaats van aan zowel de oost- als de westkant. • Minder hoog bouwen: aan de kant van het park komen maximaal 4 bouwlagen en aan de kant van de Gooiseweg loopt dit op naar 5 tot 7 bouwlagen in plaats van 8. Ad 3) Kennis te nemen van de Nota van beantwoording Inspraak Nelson Mandela Buurt. Naar aanleiding van de 22 ingediende zienswijzen in de inspraakperiode van 21 maart 2022 tot en met 2 mei 2022 Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen en het advies van de stadsdeelcommissie Zuidoost is het plan voor de Nelson Mandelabuurt aangepast. Het gaat om de volgende wijzigingen: • Parkeren: er komen meer parkeerplaatsen op straat. In totaal worden dit 164 parkeerplaatsen in plaats van 110.

En de ontwikkelaar van blok H wordt uitgedaagd om hieronder ruimte te creëren voor deelmobiliteit met een parkeervoorziening voor de buurt. • Verdeling woonprogramma: er komt meer menging en variatie doordat de locaties zijn bepaald voor 3 CPO’s (collectief particulier opdrachtgeverschap) en één of meerdere wooncoöperatie(s). Hiervoor is een onderscheid gemaakt tussen blok A1 en A2, B1 en B2, en I1 en I2. De kleinere blokken A2, B2 en I2 zijn bestemd voor CPO’s. Blok B1 is bestemd voor de wooncoöperatie(s). • Viaducten onder de Gooiseweg: het opknappen van deze viaducten wordt meegenomen in het ontwerp voor de openbare ruimte.

Gegenereerd: v1.24

6

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Ook naar aanleiding van de ambtelijke toetsing is het plan op enkele onderdelen aangepast. Het gaat om de volgende wijzigingen: • School: het schoolgebouw krijgt aan de kant van de Gooiseweg 3 bouwlagen. Aan de kant van het park blijft de hoogte gelijk, namelijk 2 bouwlagen. Dit zorgt ervoor dat alle onderdelen van de school in het gebouw passen. Tegelijkertijd past het gebouw zo goed in de omgeving. • Openbare ruimte: in het schetsontwerp zijn plekken aangewezen voor energievoorziening en fietsparkeren bij de school. • Houtbouw: de eisen en ambities zijn scherper geformuleerd. • Openbare ruimte: veiligheid in relatie tot leeaarheid verkeer bouwen Ad 4) Kennis te nemen van het positieve advies van het dagelijks bestuur van Stadsdeel Zuidoost. De concept-investeringsnota Nelson Mandela Buurt is voor advies voorgelegd aan het stadsdeelbestuur van Zuidoost. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost heeft op 26 januari 2022 positief geadviseerd. Het advies is bijgevoegd als bijlage. Ook de Stadsdeelcommissie van Zuidoost is gevraagd advies uit te brengen. Dit advies is in deze definitieve investeringsnota verwerkt. Ad 5) Kennis te nemen van de GEHEIME financiële paragraaf behorende bij de investeringsnota Nelson Mandelabuurt, met als belangrijkste onderdelen: • De opgestelde grondexploitatie Nelson Mandelabuurt (plannummer 28.068) met een verwacht resultaat dat ligt op € 5,2 mln.

positief (nominale waarde, prijspeil 2023) als gevolg van: • Een verwacht nominaal opbrengstniveau van circa € 33,2 mln. • Een verwacht nominaal investeringsniveau van circa € 26,3 mln. • De grondexploitatiegrens zoals opgenomen in (de bijlage van) de GEHEIME financiële paragraaf. • In de grondexploitatie is de aansluiting op het Nelson Mandelapark opgenomen en aanpassingen in het park die nodig zijn ten behoeve van de woningbouw. • De plannen voor de kwaliteitsverbetering van het Nelson Mandelapark en het Bijlmer Sportpark vallen buiten de grondexploitatie van de Nelson Mandelabuurt. Voor de beide verbeterplannen is een aanvraag gedaan uit het budget Stedelijk Huisvesting Plan (SHP) Bovenwijks Groen en uit de Meerjarenbegroting Sport. De kwaliteitsverbetering Nelson Mandelapark wordt gedekt vanuit programma stadsverbetering (SV) en SHP. De optimalisatie van het Bijlmer Sportpark wordt volledig gefinancierd vanuit het MIP Sport. Hiervoor is reeds een kredietbesluit genomen door het college. Uitzondering is voor het verwijderen en opnieuw opbouwen van het skatepark, daarvoor is de financiering opgenomen in GREX, alsmede voor het nieuwe voetpad tussen de voetbalvelden door is een bijdrage opgenomen in de GREX.

In de nieuwe grondexploitatie is gerekend met de realisatie van circa 700 woningen, verdeeld over de verschillende woonsegmenten (40-40-20), 1.487 m2 voor commercieel vastgoed en bedrijven, 4.263 m2 voor maatschappelijke vastgoed. Ook is er ruimte voor ondergronds parkeren onder de blokken met vrijesectorwoningen. Kostenramingen zijn opgesteld voor het bouwrijpmaken van de uit te geven kavels en de definitieve inrichting van de openbare ruimte. Deze ramingen zullen in het traject richting een definitief ontwerp verder uitgewerkt worden. Dit kan tot afwijkingen leiden. Daarom is er rekening gehouden met onvoorziene kosten in de kostenraming.

Gegenereerd: v1.24

7

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Het sociaal-maatschappelijk programma is in de grondexploitatie opgenomen aan de opbrengstenkant en kent een minimale grondprijs. Er zijn ook kosten verbonden aan de realisatie en exploitatie van deze functies, maar die vallen ten laste van OJZ en niet van de grondexploitatie. Een verduidelijking van de kosten voor OJZ is meegestuurd. Ad 6) Kennis te nemen van de woningbouwprogrammering waarbij 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector wordt gehandhaafd. In de uitwerking van voorliggende Investeringsnota en bijbehorende financiële paragraaf (Geheim) is conform beleid uitgegaan van de 40%-40%-20% programmering. Met dit programma heeft de GREX een saldo van € 5,2 mln. positief. Om een beeld te krijgen wat de financiële gevolgen zijn van het afwijken van de beleidsmatig vastgestelde 40%-40%-20% is een berekening op hoofdlijnen gemaakt waarbij de woningbouw gelijkmatig over de segmenten verdeeld is (33%-33%-33%). Dit levert het beeld op in de onderstaande tabel. Dit beeld is indicatief. Variant

m² BVO

Woningaantal

Saldo NCW

Investeringsnota 40-40-20

81.210

730

€ 5,2 mln.

Variant 33-33-33

81.210

730

€ 10,7 mln.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat, bij gelijkblijvende oppervlaktes en woningbouwaantallen, de 33%-33%-33% variant een hoger resultaat op netto contante waarde (NCW) kent. Dit is het gevolg van het verschuiven van woningen van het sociale en middensegment naar de vrije sector, waar hogere grondopbrengsten voor ontvangen kunnen worden. Desondanks wordt voorgesteld om een programmering van 40%-40%-20% aan te houden voor de Nelson Mandelabuurt. Hiervoor zijn verschillende argumenten. Ten eerste is het niet overal in de gemeente financieel mogelijk om een 40%-40%-20% verdeling in de woningbouwprogrammering te realiseren, terwijl tegelijk een positief saldo op de GREX wordt behaald. De 40%-40%-20% is beleidsmatig het uitgangspunt voor woningbouwprojecten waarbij dit nog mogelijk is. Met de keuze om deze verdeling vast te stellen in de Nelson Mandelabuurt wordt wél voldaan aan het gemeentelijke beleid met betrekking tot woningbouwprogrammering. Ten tweede zijn reeds afspraken gemaakt met de woningcorporatie omtrent de realisatie van de sociale woningbouw in de Nelson Mandelabuurt. Deze afspraken zijn gemaakt met als uitgangspunt een 40%-40%-20% verdeling. Een keuze voor een andere verdeling in de segmentering leidt tot een gewijzigd programma voor de corporaties.

De gemaakte afspraken zullen bij een wijziging niet nagekomen worden, waardoor nieuwe gesprekken met de corporatie nodig zijn. Ten slotte zou een groot deel van de planontwikkeling opnieuw moeten plaatsvinden. In de inspraakprocedure met betrokken bewoners is als uitgangspunt de 40%-40%-20% verdeling genomen. Een wijziging van deze verdeling is moeilijk uitlegbaar en zal leiden tot een nieuwe inspraakprocedure. Ook zou een wijziging in de woningbouwprogrammering invloed hebben op het kavelstramien. Houtbouw is minder flexibel dan traditionele bouw doordat houtbouw meer gebonden is aan vaste maten van het hout. Woningen zullen opnieuw ingepast moeten worden in de bouwblokken wat tot hernieuwde planontwikkeling (meerkosten) en vertraging leidt. Daarbij komt dat het stedenbouwkundig plan gewijzigd zou moeten worden en er nieuwe oplossingen moeten komen voor het parkeren in de buurt. Mocht er toch voor 33%- 33%- 33% worden gekozen dan moet de parkeernorm voor de vrijesector woningen naar beneden worden bijgesteld. Gezien het positieve financiële saldo van de GREX gecombineerd met de vertraging en extra planontwikkelingskosten bij een woningbouwprogrammawijziging, is het voorstel om in de Investeringsnota niet af te wijken van de 40%-40%-20% verdeling.

Gegenereerd: v1.24

8

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Ad 7) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afronding van de aanbesteding, doch uiterlijk tot 31 december 2029 of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen. In de financiële paragraaf is informatie opgenomen over grondprijzen en ramingen van nog aan te besteden werken. Bij openbaarheid worden financiële belangen van de gemeente geschaad. Financiële onderbouwing Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De nog te realiseren kosten en opbrengsten worden nader toegelicht in de (geheime) financiële paragraaf van de Nelson Mandelabuurt. De nog te realiseren kosten bedragen € 23,4 mln. Vanwege planvoorbereiding zijn reeds kosten gemaakt. De verwachte omvang van de kosten bedraagt op totaalniveau € 26,3 mln. De opbrengsten bedragen naar verwachting €33,2 mln. Conform bovenstaande financiële opzet kunnen de kosten ruimschoots gedekt worden door de opbrengsten. Ook de geformuleerde risico's (zie financiële bijlage) kunnen gedekt worden binnen de grondexploitatie. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

Geheimhouding op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de financiële paragraaf. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd tot twee jaar na afronding van de aanbesteding, doch uiterlijk tot 31 december 2029 of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen.

Welke stukken treft u aan

Gegenereerd: v1.24

9

Gemeenteraad

VN2024-006095 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 mei 2024

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-025360

Bijlage 1.0_20240312_VRM23_137 toegankelijkheid_Investeringsnota NMbuurt.pdf (pdf)

AD2024-025362

Bijlage 1.1_240312_SP NelsonMandelabuurt.pdf (pdf)

AD2024-025361

Bijlage 1.3_20221005_Nota van beantwoording Nelson Mandelabuurt.pdf (pdf)

AD2024-025363

Bijlage 1.4_Overige bijlagen concept-investeringsnota NMbuurt.pdf (pdf)

AD2024-025364

Bijlage 2_advies DB investeringsnota NM buurt.pdf (pdf)

AD2024-025359

GEHEIM - Bijlage 1.2_200329_GEHEIM Financiële Paragraaf Investeringsnota Nelson Mandelabuurt.pdf (pdf)

AD2024-025346

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling, Delphine van Wageningen, 0613984037, D.van.Wageningen@amsterdam.nl Grond en Ontwikkeling, Mohamed Jalloh, 0623627415, m.jalloh@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.24

10