Gemeenteraad Voordracht

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

Voordracht voor de raadsvergadering van 29 januari 2025

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling 3

Datum besluit

College van B&W, 19 november 2024

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden (stadsdeel West) en het beschikbaar stellen van een krediet.

De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Gelet op: De Nota van Beantwoording Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden met daarin het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel West (bijlage 2). 1. De Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden vast te stellen. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. 2. Kennis te nemen van de (geheime) financiële paragraaf Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. 3. De grondexploitatie welke een negatief resultaat kent van € 2,9 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2024) vast te stellen. 4. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de Financiële paragraaf Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. 5. Het beschikbaar te stellen een uitvoeringskrediet van € 2,9 miljoen (prijspeil 1-1-2024) voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden. 6. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage Financiële paragraaf investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. 7.

Met het, in afwijking van de Nota Parkeernormen 2017, vrijstellen van de verplichting tot het bouwen van parkeervoorzieningen voor de 49 in het programma opgenomen vrijesectorwoningen in te stemmen. De initiatiefnemer (Rochdale) accepteert hiermee dat bewoners geen auto kunnen parkeren binnen het project of in de openbare ruimte.

Wettelijke grondslag



Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet; De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente.

1 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel



Artikel 87 Gemeentewet; jo artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid.



Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste tot en met derde lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023; Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging.

Bestuurlijke achtergrond

 

 

In 2003 is het Vernieuwingsplan Kolenkitbuurt vastgesteld. De uitvoering van dat plan is inmiddels bijna afgerond. Deze aanpak heeft de buurt de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Na vaststelling van de principenota door het college in 2021 is de planvorming voor de vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden verder opgepakt. Samen met woningcorporatie Rochdale en in overleg met bewoners is bijgevoegde investeringsnota Kolenkitbuurt Midden opgesteld waarin het plan wordt geschetst voor de vernieuwing van de buurt. De gemeente Amsterdam en Rochdale vernieuwen gezamenlijk het gebied ‘Kolenkitbuurt Midden’ in stadsdeel West. In 2023 is hiervoor een intentieovereenkomst gesloten tussen Rochdale en de gemeente (Grond en Ontwikkeling). De concept-investeringsnota Kolenkitbuurt Midden is op 2 juli 2024 door het college van B&W vrijgegeven voor inspraak (voor kennisgeving aangenomen in de commissie RO van 4 september 2024). De concept-nota heeft van 15 juli t/m 15 september 2024 ter inzage gelegen.

Onderbouwing besluit

Gelet op: De Nota van Beantwoording Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden met daarin het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel West (bijlage 2). Toelichting: De Nota van Beantwoording Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden met daarin het advies van het dagelijks bestuur van stadsdeel West (bijlage 2). Het stadsdeel adviseert over de Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. Het volledige advies en beantwoording is opgenomen in de Nota van Beantwoording. De belangrijkste opmerkingen van het stadsdeel zijn als volgt:



De vernieuwing is noodzakelijk, maar veel bewoners zullen tijdelijk hun buurt moeten verlaten, wat voor hen ingrijpend kan zijn. Het DB adviseert om extra aandacht te besteden aan herhuisvesting en benadrukt dat Rochdale maatwerk levert om bewoners zo goed mogelijk te ondersteunen bij het vinden van een geschikte, tijdelijke woning.

2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

 



Er is zorg over gentrificatie en de herkenbaarheid van de buurt na de vernieuwing. Het DB adviseert om bewoners te betrekken bij de invulling van nieuwe gemeenschappelijke ruimtes, zoals de Piggelmeewoningen, zodat de eigenheid van de buurt behouden blijft. De tunnels onder de A10-west vallen buiten de investeringsnota, terwijl deze belangrijke toegangen tot de Kolenkitbuurt in hun huidige staat donker, vuil en sociaal-onveilig voelen. Het DB adviseert om alsnog plannen te maken om deze doorgangen veiliger en uitnodigender te maken, zodat de Kolenkitbuurt beter verbonden is met de omliggende wijken. Het Stadsdeelcommissie-advies benadrukt verder eenheid in de uitstraling van gebouwen en buurtbetrokkenheid bij de commerciële invulling van de ‘Piggelmeewoningen’, met aandacht voor buurtondernemers en voorzieningen voor ouderen.

Inhoudelijk hebben de inspraakreacties niet geleid tot grote aanpassingen in de Invetseringsnota. Tekstueel zijn er op sommige plekken aanpassingen gedaan om een en ander extra te verduidelijken zonder dat daarbij de inhoud is veranderd ten opzichte van de Concept Investeringsnota. Naast de gemeente en Rochdale zijn er in de Kolenkit Midden diverse andere zeer betrokken partijen. Buurtbewoners, lokale ondernemers en informele netwerken vormen belangrijke belanghebbenden en worden actief betrokken bij de planvorming. De integrale aanpak van de Kolenkitbuurt loopt parallel aan de fysieke vernieuwing. Vanaf het begin van het planproces hebben bewoners meegepraat over de fysieke vernieuwing. In aanloop naar deze Investeringsnota hebben er in verschillende fasen gesprekken en bijeenkomsten plaatsgevonden met bewoners en andere betrokken partijen. De concept investeringsnota Kolenkitbuurt Midden heeft ter inzage gelegen in de periode van 15 juli t/m 15 september 2024. Alle bewoners en omwonenden zijn hierover geïnformeerd en konden op de plannen reageren. Dit kon zowel schriftelijk, digitaal als mondeling, alles is meegenomen via welk kanaal dan ook. Tevens is er op 3 september een inloopbijeenkomst georganiseerd om vragen te beantwoorden en toelichting op de plannen te geven.

Daarnaast is er vanuit het ‘programmaplan Kolenkitbuurt’ een bijeenkomst georganiseerd, ook hier zijn nog een aantal reacties opgehaald. De reacties en de beantwoording van de reacties zijn opgenomen in de Nota van Beantwoording. Deze Nota van Beantwoording maakt onderdeel uit van de besluitvorming door de gemeenteraad over de Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. Globaal kunnen de inspraakreacties als volgt gekarakteriseerd worden:



 

De meeste reacties gaan over zorgen rond leefbaarheid en veiligheid, zoals zwerfafval, verkeersoverlast en geluid. Hoewel deze thema’s in sommige gevallen buiten de directe reikwijdte van de Investeringsnota vallen, worden ze, indien mogelijk meegenomen in de afwegingen ten aanzien van het ontwerp van de openbare ruimte, dat volgt na de vaststelling van de nota. Veel reacties hebben betrekking op gebieden die niet onder deze Investeringsnota vallen, zoals bepaalde straten. Deze signalen worden doorgegeven aan het stadsdeelproject ‘Programmaplan Kolenkitbuurt’, waar ze beter tot hun recht komen. Daarnaast zijn er zorgen over de betrokkenheid van bewoners, met name bij renovaties en herhuisvesting, en over de impact van bouwactiviteiten. Dat is een verantwoordelijkheid van woningcorporatie Rochdale. Hoewel deze reacties de Investeringsnota niet direct wijzigen, geven ze belangrijke signalen af voor de verdere ontwikkeling van de Kolenkitbuurt. De projectorganisatie werkt samen met woningcorporaties Rochdale en bespreekt deze signalen. 3

Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

Het volledige overzicht van de reacties en de beantwoording is te vinden in de Nota van Beantwoording. Het is niet nodig gebleken de investeringsnota naar aanleiding van de reacties inhoudelijk aan te passen (op wat kleine tekstuele verbeteringen na). Een deel van de reacties wordt overigens wel degelijk meegenomen in de uitvoeringsfase waar ze meer betrekking op hebben. Ad. 1 De Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden vast te stellen. De nota geeft de ruimtelijke en programmatische kaders aan voor de transformatie van het gebied. De gemeente Amsterdam en woningcorporatie Rochdale vernieuwen gezamenlijk het gebied ‘Kolenkitbuurt Midden’ in stadsdeel West. De woningen in de Kolenkitbuurt Midden zijn in slechte staat en vormen een grote tegenstelling met het vernieuwde gedeelte van de Kolenkitbuurt. Om aan te sluiten op de stedelijke vernieuwing is deze Investeringsnota opgesteld zodat ook de Kolenkitbuurt Midden straks een aantrekkelijke en toekomstbestendige woonbuurt wordt. Deze concept Investeringsnota richt zich op het sloop-nieuwbouwblok gelegen aan de Sinjeur Semeynsstraat en de transformatie van de zogenoemde ‘Piggelmeewoningen’ aan het Piet Paaltjenspad ten behoeve van voorzieningen. De hoofdpunten van het plan zijn:

    





De sloop van 222 en de nieuwbouw van circa 385 woningen aan de Sinjeur Semeynstraat (’Sinjeur Semeynsblok’) in het kader van stedelijke vernieuwing. De transformatie van de 18 ‘Piggelmeewoningen’ aan het Piet Paaltjenspad ten behoeve van circa 1200 m2 voorzieningen. De hierdoor plaatsvindende verdichting in de Kolenkitbuurt met circa 145 woningen. De nieuwbouw die conform beleid uitgesloten wordt van parkeervergunningen waardoor het aannemelijk is dat parkeerbehoefte in de nieuwe situatie afneemt vanwege het vervallen van een deel van de vergunningen die gekoppeld zijn aan de te slopen woningen. Voor de 49 nieuw te bouwen vrijesectorwoningen geldt dat deze worden vrijgesteld van de verplichting tot het bouwen van een aan deze woningen gekoppelde parkeervoorziening. De initiatiefnemer (Rochdale) accepteert daarmee dat bewoners géén auto kunnen parkeren in het project of in de openbare ruimte. Dit moet Rochdale uitdrukkelijk communiceren met de toekomstige bewoners. Vanuit V& OR is geen inhoudelijk bezwaar tegen een vrijstelling van de minimum parkeernorm. In de nieuwbouw komen geen parkeerplaatsen voor auto’s, aangezien het om overwegend sociale huur en middensegment woningen gaat. De inschatting is dat de parkeerbehoefte op straat per saldo afneemt ondanks de toename van het aantal woningen.

In de parkeerbalans is het uitgangspunt dat een derde van de huidige huishoudens terugkeert naar de nieuwbouw, zij behouden het recht op een parkeervergunning. De parkeervergunningen van de overige vertrekkers vervallen. Bewoners van de nieuwbouwwoningen worden conform beleid uitgesloten van parkeervergunningen. Voor bezoekersparkeren wordt de stedelijke norm 0,1 parkeerplaats per woning gehanteerd, maar die weegt niet op tegen de afname van het aantal parkeervergunningen, waardoor per saldo de parkeerbehoefte op straat afneemt. Vanwege de extra gronduitgifte in het gebied verdwijnen er parkeerplekken op maaiveld. Om een tekort terug te dringen kan het vergunningenplafond, net als op veel andere plaatsen in de stad, bepaald worden op het aantal op dat moment actieve vergunningen om vervolgens het plafond vanaf die datum halfjaarlijks te verlagen. Of dit effect gerealiseerd wordt is afhankelijk van het natuurlijk verloop van het opzeggen van vergunningen, bijvoorbeeld door verhuizing. De verlaging van het vergunningenplafond gaat, net als het verminderen van het aantal actieve parkeervergunningen door natuurlijk

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

 

verloop, geleidelijk. De besluitvorming hiervoor wordt parallel aan deze investeringsnota voorbereid. De herinrichting van de openbare ruimte. Conform de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 en rekening houdend met ‘Amsterdam maakt ruimte’ wordt de openbare ruimte zo groen mogelijk ingericht. De reguliere huurders (d.w.z. huurders met een reguliere huurovereenkomst) krijgen de mogelijkheid om naar wens terug te keren naar een gerenoveerde woning of een nieuwbouwwoning. Hierover zijn afspraken gemaakt tussen Rochdale en bewoners in het zogenaamde (binnen de Amsterdamse Kaderafspraken opgestelde) ‘Sociaal Plan’.

Programma Het woningprogramma is grotendeels gebaseerd op de met Rochdale overeengekomen intentieovereenkomst en aanvullend gemeentelijk beleid. Verdichting is hierin een belangrijke opgave, waarbij het aantal sociale huurwoningen minimaal gelijk blijft. In de nieuwbouw is plek voor bewoners die terug willen keren in de buurt. Er zal een mix aan sociale huurwoningen worden gebouwd met ook aandacht voor ouderen en kleine huishoudens, een afspiegeling van het huidige huurdersbestand. In de nieuwbouw worden een aantal grotere socialedan wel middeldure huurwoningen gerealiseerd die geschikt zijn voor gezinnen. In de aanloop naar het Investeringsbesluit is het programma op basis van een scenariostudie geoptimaliseerd, met als resultaat het toevoegen van 49 vrijesectorkoopwoningen in het nieuwe Sinjeur Semeynsblok. Dit heeft naast financiële verlichting voor zowel de grondexploitatie als voor Rochdale mogelijkheden voor bewoners om verder wooncarrière te maken binnen de buurt. In totaal worden er binnen de grondexploitatie 385 woningen gerealiseerd, in de verhouding 73% sociaal, 14% middelduur en 13% vrije sector. Per saldo worden 145 woningen toegevoegd. Het programma wijkt af van de standaardverdeling 40-40-20, omdat in dit gebied ACE-afspraken gelden en daardoor tenminste hetzelfde aantal sociale huurwoningen dient te worden gebouwd als dat er wordt gesloopt.

In de plint van het nieuwe Sinjeur Semeynsblok wordt een voorziening gerealiseerd. Tevens is uitgangspunt dat de Piggelmeewoningen worden getransformeerd van woningen naar voorzieningen. Herhuisvesting Bewoners van de Kolenkitbuurt Midden hebben de toezegging dat iedereen die dat wil en voldoet aan de passendheidscriteria kan terugkeren naar een nieuwbouwwoning in de buurt of naar een gerenoveerde woning. Deze afspraken zijn opgenomen in het zogenoemde ‘Sociaal Plan’ waarin afspraken tussen Rochdale en bewoners zijn vastgelegd. Bij het ontwerp van de nieuwbouw wordt rekening gehouden met de herhuisvestingsopave zodat er ook voldoende passende woningen beschikbaar zijn. Stedenbouw Leidraad voor het stedenbouwkundig plan zijn de uitgangspunten van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP). Ongeveer de helft van de bestaande bebouwing in de Kolenkitbuurt Midden wordt gerenoveerd, het andere deel wordt vervangen door nieuwbouw. Het te renoveren gedeelte is het blok gelegen aan de Akbarstraat en het westelijke gedeelte van de Schaapherdersstraat. 5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

Openbare ruimte Naast vernieuwing van de gebouwen in Kolenkit Midden wordt ook de openbare ruimte vernieuwd. In de fase voorafgaand aan het investeringsbesluit is de openbare ruimte op schetsniveau uitgewerkt, hierbij is rekening gehouden met de wensen die voortkwamen uit de eerste participatieronden. Na het investeringsbesluit zal het schetsontwerp verder uitgewerkt worden tot een definitief maaiveldontwerp. Bij de herinrichting wordt onder andere rekening gehouden met de volgende uitgangspunten:

        

Conform de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 wordt de resterende openbare ruimte zo groen mogelijk en klimaatadaptief ingericht. De bestratingsmaterialen en het meubilair zijn conform de Standaard voor het Amsterdamse straatbeeld (Puccinimethode). Bij de uitwerking zal ook gebruik gemaakt worden van de inzichten en conclusies die zijn opgehaald in het kader van ‘Amsterdam maakt ruimte’. Uitgangspunt is onder andere dat de openbare ruimte uitnodigt om elkaar te ontmoeten. Tegengaan van hittestress in de zomer. Om dit te voorkomen zijn bomen met voldoende schaduwwerking noodzakelijk, maar ook zo min mogelijk steen en zoveel mogelijk groen in de openbare ruimte. Rainproof is een uitgangspunt bij elke vernieuwing. Inzet hierbij is het vertragen van het regenwater op straat richting het riool. De opzet vanuit het AUP te behouden en weer zichtbaar te maken. Vergroten van de biodiversiteit van het groen. Conform het gemeentelijk parkeerbeleid krijgen bewoners van de nieuwbouw -met uitzondering van terugkeerders- geen parkeervergunning om op straat te parkeren. Het grondexploitatiegebied grenst aan de oostkant direct aan de Rijksweg A10 en wordt door 3 onderdoorgangen verbonden met de wijk Bos en Lommer. De openbare ruimte onder de Rijksweg is gemeentelijk eigendom. Deze openbare ruimte maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie Kolenkitbuurt Midden.

Dat betekent dat er in deze investeringsnota geen middelen voor gereserveerd zijn. De ambitie is om de onderdoorgangen in de toekomst beter te laten aansluiten op de nieuwgebouwde omgeving. Parallel aan de uitvoering van deze investeringsnota worden de mogelijkheden onderzocht om deze openbare ruimte te verbeteren, met nadruk op de onderdoorgangen bij het Lidewijdepad en de Wiltzanghlaan. Daarbij wordt ook onderzocht of het mogelijk is om hier een parkeervoorziening te realiseren.

Deze fase van de vernieuwing van de Kolenkit Midden betreft vooral de openbare ruimte rondom het nieuwbouwblok tussen de De Schaapherderstraat en de Sinjeur Semeynsstraat. Ad. 2 Kennis te nemen van de (geheime) financiële paragraaf Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. Deze financiële verkenning geeft een beeld van de te verwachten inkomsten en uitgaven. Ad. 3 De grondexploitatie welke een negatief resultaat kent 2,9 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2024) vast te stellen. Ad. 4 Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de Financiële paragraaf Investeringsnota Kolenkitbuurt Midden) welke onlosmakelijk verbonden is

6 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

met de grondexploitatie. Ad. 5 Het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 8 miljoen (prijspeil 1-1-2024). voor de noodzakelijke herinrichting van de openbare ruimte, bouwrijp maken en de proceskosten (personele inzet) voor de vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden. De inkomsten bestaan met name uit de verwachte grondopbrengsten. De vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE), waardoor grondopbrengsten voor de gemeente beperkt zijn. In 2001 heeft de gemeente Amsterdam in overleg met de woningcorporaties het Aanvullend Convenant Erfpacht vastgesteld (die in 2016 en 2021 is vernieuwd). Dat is een regeling waaronder corporaties hun eigen sociale woningbezit kunnen vernieuwen. Het feit dat het gebied valt binnen de ACE-afspraken is een belangrijke reden waarom sprake is van een negatieve grondexploitatie. De inrichting van de openbare ruimte en proceskosten zijn geraamd op € 8 miljoen (prijspeil 1-1-2024). Het tekort van de grondexploitatie zal ten laste komen van het Vereveningsfonds. De investeringsnota bevat een visie op de inrichting van de openbare ruimte. In de volgende fase wordt deze visie verder uitgewerkt naar een voorlopig en definitief ontwerp. In dat kader vindt er ook een beheer- en beheerkostentoets plaats.

Besluitvorming over het inrichtingsplan is een bevoegdheid van het dagelijks bestuur van stadsdeel West. De grondexploitatie vormt daarbij het financiële kader. De grondexploitatie voor de Kolenkitbuurt Midden sluit naar verwachting met een tekort van ongeveer € 2,9 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1-1-2024). Zowel aan de inkomstenkant (programma en gronduitgifte) als uitgavenkant (contouren grondexploitatie en openbare ruimte) is er aan verschillende knoppen gedraaid om het tekort terug te dringen, dit is in de financiële paragraaf uitgebreider terug te lezen. Vanuit het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen” kan dit tekort worden gedekt uit het Vereveningsfonds. Dit past ook goed bij de functie van het Vereveningsfonds: ruimtelijke projecten die belangrijk zijn voor de stad, ondanks een negatieve grondexploitatie, toch mogelijk te maken. Ad. 6 Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden bijlage Financiële paragraaf investeringsnota Kolenkitbuurt Midden. Dit in verband met de belangen genoemd in Artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid (Woo). De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 7 jaar waarbinnen het plan grotendeels gerealiseerd zal zijn en eindigt op 31-122032 of het moment waarop de gemeenteraad besluit deze op te heffen. Ad.

7 Met het, in afwijking van de Nota Parkeernormen 2017, vrijstellen van de verplichting tot het bouwen van parkeervoorzieningen voor de 49 in het programma opgenomen vrijesectorwoningen in te stemmen. De initiatiefnemer (Rochdale) accepteert hiermee dat bewoners geen auto kunnen parkeren binnen het project of in de openbare ruimte.

Participatie

De Kolenkit Midden kent naast de gemeente en Rochdale een aantal zeer betrokken partijen. Omwonenden, ondernemers en informele netwerken zijn belangrijke stakeholders die betrokken zijn bij de planvorming tot nu toe en dit ook in de toekomst zullen blijven. Tegelijk met de fysieke vernieuwing is de integrale aanpak van de Kolenkitbuurt ingezet. Bij het plan voor de fysieke vernieuwing zijn de bewoners al vanaf de start van de planvorming betrokken.

7 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

In aanloop naar deze Investeringsnota hebben in verschillende fases gesprekken en bijeenkomsten plaatsgevonden met bewoners en belanghebbenden:









Fase 1: Lessen van de eerdere vernieuwing in de Kolenkitbuurt Gemeente en Rochdale hebben voor fase 1 en 2 ‘Het Collectief’ (ook wel het Kolenkit Collectief genoemd) gevraagd input op te halen bij de huidige bewoners en stakeholders in en rond de buurt. In fase 1 is huishoudens gevraagd naar hun mening over de al afgeronde vernieuwing van de Kolenkitbuurt Zuid en het Middengebied. De vragen gingen over voorzieningen, het karakter van de Kolenkit en over het vernieuwingsproces. Fase 2: Ophalen van wensen en behoeften voor de toekomstige vernieuwing Het Kolenkit Collectief heeft in totaal 120 huishoudens en bewoners van de Kolenkit Noord en Midden bereikt door de inzet van gesprekken, wandelingen, online onderzoek, een tentoonstelling en activiteiten voor kinderen. Ook is aan 700 bewoners gevraagd hoe zij graag willen wonen in de toekomst. Fase 3: Concept Stedenbouwkundig Plan De input uit fase 1 en 2 zijn verwerkt in een concept Stedenbouwkundig Plan. In juni 2022 zijn drie inloopbijeenkomsten georganiseerd waarbij dit plan is gepresenteerd aan de bewoners van de Kolenkitbuurt Midden. Ditzelfde plan is in het najaar van 2022 gepresenteerd aan de overige stakeholders in de buurt. Fase 4 (na besluitvorming): Participatie openbare ruimte Het onderliggende plan voor de openbare ruimte zal aan de buurt worden voorgelegd.

De manier waarop dit gaat gebeuren zal in overleg gaan met Het Collectief. In het verleden zijn al verschillende momenten geweest waarbij de buurt haar wensen kon aangeven voor de openbare ruimte wat er nu is vormt de hoofdopzet voor het vervolg.

Financiële onderbouwing

Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting

De volledige financiële onderbouwing is terug te lezen in de bijgevoegde Financiële Paragraaf (geheim). De financiële consequenties verbonden aan de vaststelling van de investeringsnota Kolenkitbuurt Midden bestaan uit de kosten en opbrengsten van de vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden. De grondexploitatie sluit met een tekort van € 2,9 miljoen (prijspeil 1-1-2024). De inkomsten bestaan met name uit de verwachte grondopbrengsten. De vernieuwing van de Kolenkitbuurt Midden valt binnen de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE), waardoor grondopbrengsten voor de gemeente beperkt zijn. In 2001 heeft de gemeente Amsterdam in overleg met de woningcorporaties het Aanvullend Convenant Erfpacht vastgesteld (die in 2016 en 2021 is vernieuwd). Dat is een regeling waaronder corporaties hun eigen sociale woningbezit kunnen vernieuwen. Het feit dat het gebied valt binnen de ACEafspraken is een belangrijke reden waarom sprake is van een negatieve grondexploitatie. Om het tekort terug te dringen zijn verschillende optimalisaties onderzocht. Dat heeft ertoe geleid dat de omvang van het te vernieuwen gebied beperkt is gehouden tot de directe omgeving van de woningen. Aan de opbrengstenkant is met name gezocht naar extra verdichtingsruimte en het toevoegen van vrijesectorwoningen. Het initiële programma zorgde voor een tekort in de grex van € 4,9 miljoen (prijspeil 1-1-2023).

Het programma van Rochdale bestaat grotendeels uit betaalbaar 8 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015906 rve grond en ontwikkel

wonen. Het toevoegen van 49 vrijesectorkoopwoningen (circa 13% van het totaal aantal nieuwbouwwoningen) is een optimalisatie die voor de gemeente financieel gunstig is. Het toevoegen van 49 vrijesectorkoopwoningen verbetert de grex met bijna € 3 miljoen (tot de hierboven genoemde € 2,9 miljoen negatief). Ook voor Rochdale zorgt het toevoegen van deze woningen voor een beter haalbare businesscase. Bovendien is vrije sector koop een vrijwel ontbrekend segment in de Kolenkit. De toevoeging daarvan draagt bij aan de mogelijkheden van een wooncarrière binnen de Kolenkitbuurt. Met deze aanpassingen is het tekort teruggebracht tot circa € 2,9 miljoen, bij een kostenniveau van circa € 8 miljoen en een opbrengsten niveau van circa € 5 miljoen (prijspeil 1-1-2024). Bij het voorleggen van het Investeringsbesluit aan het College en Raad zal bij besluitvorming voor het beoogde negatieve resultaat van de grondexploitatie een voorziening worden getroffen in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds. Vanuit het uitgangspunt van ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’ is voor dit tekort dekking in het Vereveningsfonds. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking).

Geheimhouding

Zie hiervoor de rubriek hierboven ‘Onderbouwing’.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-067674

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2024-074619

20241105 - Bijlage 2 - Nota Van Beantwoording Kolenkitbuurt Midden.pdf (pdf) VRM24_0901 - Bijlage 1 - investeringsnota kolenkitbuurt midden.pdf (pdf) GEHEIM - 20240524 - Bijlage 3 - Financiële Paragraaf Kolenkitbuurt Midden 20472.pdf (pdf)

AD2024-074620 AD2024-074621

Ter Inzage

Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

- Lucas Vaartjes (PMB/G& O), l.vaartjes@amsterdam.nl, 0610113989 -Timo Loman (G& O). t.loman@amsterdam.nl, 0683647761

9 Gegenereerd: v1.1