Gemeenteraad Voordracht (9)

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Portefeuille

Bouwen en Wonen

Agendapunt

0

Datum besluit

1 februari 2022 Onderwerp

Vaststellen beleidskader en wijzigingen in de Huisvestingsverordening ter invoering van opkoopbescherming per 1 april 2022 en boetes toeristische verhuur en kennisnemen van Nota van Beantwoording en reactie op stadsdeeladviezen inz. de opkoopbescherming De gemeenteraad van Amsterdam besluit

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 25 januari 2022,gelet op artikel 4 Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet, I. Vast te stellen het besluit Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals opgenomen in de bijlage 1 en het besluit Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals opgenomen in bijlage 2, waarin de belangrijkste punten zijn: 1. In de gemeente Amsterdam is schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De gemeenteraad bestrijdt deze schaarste door een opkoopbescherming in te voeren waardoor het kopen van woningen om te verhuren wordt ontmoedigd. Onder andere starters op de koopmarkt hebben hierdoor meer kansen op een koopwoning. 2. In alle gebieden in de gemeente Amsterdam mogen woningen tot een WOZ-waarde tot en met € 512.000 na aankoop gedurende vier jaar niet in gebruik worden gegeven (verhuurd worden), mits de woning ten tijde van de aankoop en minstens zes maanden daarvoor niet in gebruik was gegeven, tenzij voor het in gebruik geven een vergunning is verleend in het geval van specifieke, wettelijk vastgelegde situaties of een ontheffing. 3. Woonruimten zijn uitgesloten van de opkoopbescherming indien sprake is van een woonruimte: a.

die wordt verkocht in een cluster bestaande uit tien of meer woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop); b. waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is; c. die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; d. waarvoor geldt dat tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. 4. Het college verleent een vergunning voor het in gebruik geven van een woning met een WOZwaarde minder en gelijk aan €512.000 in drie bij wet gegeven situaties. De vergunning wordt verleend indien: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b.

de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1,

Gegenereerd: v1.61

1

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, of c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 5. De vergunning kan tevens worden verleend indien: a. de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. 6. Naast een vergunning kan het college van Burgemeester en wethouders een ontheffing van het verbod de woning in gebruik te geven verlenen indien: a. zich omstandigheden voordoen die maken dat naar het oordeel van het college redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verbod in het eerste lid naleeft; b. het naar oordeel van burgemeester en wethouders gaat om een dusdanig maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of handeling die gepaard gaat met verhuur, dat het belang van verhuur in dat geval prevaleert boven het belang van het verbod als bedoeld in het eerste lid; c.

de woonruimte wordt verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop). 7. Bij constatering van overtredingen van de regels voor opkoopbescherming: a. Legt het college de hoogste mogelijke boete op, ter hoogte van € 21.750,-, voor verhuur van een woning die onder de opkoopbescherming valt zonder dat er een vergunning of ontheffing is verleend voor het in gebruik geven van de woning b. Kan er een last onder dwangsom worden opgelegd tot € 50.000, om te voorkomen dat de woning opnieuw illegaal wordt verhuurd. c. Wordt er indien sprake is van een legaliseerbare situatie een lagere boete wordt op gelegd van € 8.700,d. Wordt bij recidive binnen vier jaar door een eigenaar die meer dan twee woningen in Amsterdam verhuurt een boete wordt opgelegd van tweemaal het maximale boetebedrag II. Kennis te nemen van de Nota van Beantwoording naar aanleiding van het inspraak beleidsvoorstel Opkoopbescherming zoals opgenomen in bijlages 3 en 3.1, waarin de belangrijkste conclusies zijn de volgende wijzigingen aan te brengen naar aanleiding van de inspraak: 1.

Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte: a. die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tien of meer woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop); b. waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is c. die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; c. waarvoor geldt dat voor 1 april 2022 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. 2. Voor maatschappelijke gewenste situaties, voor complexgewijze verkoop van 4 t/m 9 woningen en voor onvoorziene situaties kan een ontheffing worden verleend.

Gegenereerd: v1.61

2

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

III. Kennis te nemen van de brief aan de dagelijks besturen van de stadsdelen waarin het college reageert op de stadsdeeladviezen over de opkoopbescherming (bijlages 4 en 4.1). IV. Kennis te nemen van het feit dat het college de raad per brief van 2 november 2021 heeft geïnformeerd over de aandeling van de motie 433 accent van de leden Van Renssen, Mbarki, Rooderkerk en Flentge inzake snel invoeren opkoopbescherming en de uitvoering van de motie met het doen van het wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening Opkoopbescherming. V. Kennis te nemen van de risico’s die gepaard gaan met invoeren van de regeling opkoopbescherming. VI. Kennis te nemen van de invulling van de regeling opkoopbescherming door de andere gemeentes van de G5. VII. Kennis te nemen van oplossing inzake de prijssegmenten die binnen de gemeente worden gebruikt en het besluit van het college tot een naamswijziging van middeldure koop naar sociale koopwoningen. VIII. Kennis te nemen van het onderzoek ‘Woningvoorraad Amsterdam, veranderingen in eigendomsvorm en WOZ-waarde 2018-2020’, opgesteld door Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) in het kader van de opkoopbescherming (bijlage 5 ). en IX vast te stellen een juridische beleidsneutrale verduidelijking ten aanzien van de boetes voor toeristische verhuur in de wijzigingsverordening Opkoopbescherming (bijlage 2, onderdeel D). Wettelijke grondslag

Huisvestingswet 2014, artikel 4, eerste lidDe gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Gemeentewet, artikel 147, Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Huisvestingswet, artikel 40, 1. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van dit hoofdstuk slechts gebruik indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leeaarheid van de woonomgeving. 2. Aanvullend op het bepaalde in artikel 4 kan de gemeenteraad op grond van dit hoofdstuk in de huisvestingsverordening regels stellen omtrent het in gebruik geven van in die verordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Bestuurlijke achtergrond

Op 21 februari 2018 heeft de gemeenteraad de motie 205 (Flentge e.a) en motie 206 (Nuijens e.a.) aangenomen. Deze dragen het college op een onderzoek in te stellen naar het invoeren van een zelewoningsplicht en, als wordt overgegaan tot het invoeren daarvan, deze in te voeren voor zoveel mogelijk woningen. Het amendement Opkoopbescherming is op 6 juli 2021 door de Eerste Kamer aangenomen, op grond waarvan gemeenten per 1 januari 2022 in de huisvestingsverordening een Opkoopbescherming kunnen opnemen voor goedkope en middeldure koopwoningen. Daarna heeft de gemeenteraad op 8 juli 2021 motie 433’ (Van Renssen e.a.) aangenomen, die het college oproept zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval voor juli 2022, in te voeren en dit te laten gelden voor zoveel mogelijk woningen.

Gegenereerd: v1.61

3

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Het college heeft vervolgens op 2 november 2021 het Beleidsvoorstel regeling Opkoopbescherming vrijgegeven voor inspraak voor de periode van 3 november 2021 tot 15 december 2021 en ter consultatie voorgelegd aan de dagelijks besturen van de stadsdelen. Mede op basis van de inspraak en de adviezen van de stadsdelen heeft het college de definitieve Wijzigingsverordening opkoopbescherming 2022 opgesteld en legt deze ter vaststelling aan de gemeenteraad voor. Onderbouwing besluit

Ad. I. Het besluit Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals opgenomen in de bijlage 1 en het besluit Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zoals opgenomen in bijlage 2 Hieronder worden de belangrijkste punten uit het wijzigingsvoorstel en het beleidskader gegeven en toegelicht. Het Beleidskader opkoopbescherming wordt toegevoegd aan het algemene beleidskader dat onderdeel is van de Huisvestingsverordening. Hierin wordt toegelicht met welk doel de gemeenteraad beleid heeft vastgesteld voor de verschillende beleidsonderdelen. Inleiding Prettig en betaalbaar wonen is belangrijk. Door het historisch grote woningtekort staat de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in Amsterdam onder grote druk. Amsterdam wil een stad zijn voor alle Amsterdammers en daarom is het belangrijk om oog te houden voor de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met een laag- of middeninkomen en starters. Schaarste en enorme prijsstijgingen maken het voor deze groep steeds lastiger om in Amsterdam een woning te kopen. De schaarste wordt mede veroorzaakt door concurrentie van kopers die niet zelf in de woning gaan wonen maar deze verhuren voor vrije sector marktprijzen. Gezien het rendement dat behaald kan worden krijgen woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen kunnen financieren.

De opkoopbescherming is een regeling in de landelijke Huisvestingswet 2014 (hierna: Huisvestingswet) die per 1 januari 2022 in werking is getreden. De gemeente kan hiermee in de eigen huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden in de stad voor vier jaar niet meer verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. De opkoopbescherming is daarmee een regeling die er voor zorgt dat een koper van een woning er sneller zelf zal gaan wonen. Deze regeling gaat hiermee buy-to-let (kopen om te verhuren) tegen. Woningen die in verhuurde staat worden gekocht, mogen wel verhuurd blijven worden. Met deze wijzigingsverordening worden woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000 beschermd. Dit is 60% van de woningen in Amsterdam waar eind 2021 een eigenaar-bewoner woont. Woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de € 512.000 - vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans en de schaarste aan koopwoningen onder deze grens wordt tegengegaan omdat prijsstijgingen als gevolg van buy-to-let worden voorkomen. Ad I.1. In de gemeente Amsterdam is er schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen.

De gemeenteraad bestrijdt deze schaarste door een opkoopbescherming in te voeren waardoor het kopen van woningen om te verhuren wordt ontmoedigd, waardoor onder meer starters meer kansen hebben op een koopwoning Een gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of om de leeaarheid van de woonomgeving te beschermen. Amsterdam wil de opkoopbescherming inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan en om de sociale cohesie en daarmee de leeaarheid van de woonomgeving te beschermen. De gemeente dient zowel schaarste in het goedkope- en

Gegenereerd: v1.61

4

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

middeldure koopsegment als de negatieve invloed van beleggers op die schaarste aan te tonen. Hiervoor zijn verschillende onderzoeken gedaan. Uit onderzoeken gedaan in 2019 (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’, 2019 en ‘Wonen in Amsterdam’ 2019) is reeds gebleken dat er in Amsterdam een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Hoewel er in Amsterdam schaarste is in alle type woningen, is er meer behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen. Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. Schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de hele stad is daarom een gegeven. Ook meer recentere cijfers laten zien dat de schaarste na 2019, ondanks verschillende maatregelen die middels de Huisvestingsverordening zijn genomen, helaas niet is afgenomen. Sterker nog; de situatie is anno 2021 verergerd. In het derde kwartaal van 2021 liep de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning in Amsterdam op naar bijna zeshonderdduizend euro (€ 595.966). Dat is bijna een verdubbeling van de koopprijs ten opzichte van 2015, toen voor het eerst na de financiële crisis de lijn van 3 ton gepasseerd werd . Amsterdam is de centrumgemeente van de woningmarktregio met nationaal een van de hoogste woningschaarste .

Het woningtekort in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) ligt in 2021 op bijna 65.000 volgens ABF Research, het bureau dat deze cijfers voor Nederland en de woningmarktregio’s elk jaar actualiseert. Dat cijfer ligt iets lager dan in 2020 als gevolg van de coronapandemie, maar de verwachting is dat het tekort weer stijgt nu de economie weer opveert en dat in de eerste jaren gerekend moet worden met cijfers die ruim boven de 5% woningtekort liggen. Pas in de jaren ’30 zal het tekortpercentage dalen naar 3 à 4, dat zijn waarden die momenteel het nationale tekort typeren. Voor het toekomstige woningtekort wordt in de berekeningen al rekening gehouden met het omvangrijke bouwprogramma van Amsterdam/MRA en met de demografische verwachtingen zoals de in- en uitstroom met het binnen- en buitenland. Schaarste is ook te zien in de sterke toename van het percentage verhuisgeneigden. Over een lange periode (1997-2017) wil gemiddeld een kwart van de Amsterdamse huishoudens verhuizen. In 2019 stijgt de verhuiswens in Amsterdam boven de 30% en in 2021 verder door naar 35%. Het is een indicatie voor het feit dat het aantal beschikbare woningen om naartoe te verhuizen steeds verder uit de pas loopt met het aantal huishoudens dat op zoek is. Van de verhuisgeneigden wil iets meer dan de helft een koopwoning en iets minder dan de helft een huurwoning.

In de praktijk zal een deel van de huishoudens een te laag inkomen en/of vermogen hebben om in de koopsector terecht te kunnen en zullen daarom moeten uitwijken naar de huursector. Deze huishoudens komen meestal terecht in het vrije markt gedeelte van de particuliere huursector welke inmiddels voor drie kwart uit dure woningen bestaat. Dat veel particuliere huurwoningen duur worden komt doordat veel huishoudens uitwijken naar dit deel van de woningmarkt omdat schaarste heerst in het segment dat hun voorkeur heeft. Dat uitwijken is niet gebaseerd op woonwensen. Van alle verhuisgeneigden in Amsterdam is namelijk slechts enkele procenten gericht op een dure huurwoning. Vanaf de andere kant bekeken willen veel huishoudens die in een particuliere huurwoning wonen graag weg: de helft van hen zou binnen twee jaar willen verhuizen. Van deze particuliere huurders met een verhuiswens noemen drie van de tien huishoudens als verhuisreden dat de woning te duur is en iets minder dan de helft dat men naar een koopwoning zou willen. In de corporatiesector en de koopsector liggen vergelijkbare percentages veel lager.

Uit het onderzoek van OIS volgt dat de aankoop door verhuurders ten koste gaat van kopers die zelf in een woning willen wonen en dan in het bijzonder van goedkope en middeldure woningen waar personen met een geringere financiële positie op aangewezen zijn, denk aan starter en personen met een laag- of middeninkomen. Gezien het rendement dat behaald kan worden met verhuur in Amsterdam hebben woningen een hogere beleggingswaarde dan kopers die er zelf in willen gaan wonen kunnen financieren. Gezien de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen leidt dit tot het onevenwichtige gevolg dat kopers die in hun eigen woning willen wonen en op dit

Gegenereerd: v1.61

5

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

segment zijn aangewezen weinig tot geen kans meer maken. Dit blijkt uit het onderzoek omdat daarin is terug te zien in het feit dat het aantal woningen van verhuurders toeneemt en het aantal woningen van eigenaar-bewoners nagenoeg gelijk blijft, terwijl het totale aantal woningen in de stad is gestegen. Door alle goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen koop om te gaan verhuren, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt het aankopen van de woningen die onder de opkoopbescherming vallen een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel verhuur van woonruimten – beperkt wordt. De regeling is in principe voor onbepaalde tijd ingevoerd. Na vijf jaar (2027) zal het Rijk de opkoopbescherming evalueren en kan de regeling worden ingetrokken als blijkt dat deze niet meer noodzakelijk is. De gemeente zal in de reguliere schaarste analyse ook aandacht besteden aan de effecten van de opkoopbescherming. Ad.I.2.

In alle gebieden in de gemeente Amsterdam mogen woningen tot een WOZ-waarde tot en met € 512.000 na aankoop gedurende vier jaar niet in gebruik worden gegeven (verhuurd worden), mits de woning ten tijde van de aankoop en minstens zes maanden daarvoor niet in gebruik was gegeven, tenzij voor het in gebruik geven een vergunning is verleend in het geval van specifieke, wettelijk vastgelegde situaties of een ontheffing. WOZ-waarde grens € 512.000 De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor goedkope en middeldure woonruimten. Er is bewust gekozen om geen prijsgrenzen op te nemen in de Huisvestingswet, omdat woningmarkten verschillen per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. In de gemeente Amsterdam is er gekozen voor een objectieve methodiek voor het vaststellen van de WOZ-grens die past bij de marktsituatie en de woningprijzen in Amsterdam. De gemeente heeft tot nu toe de WOZ-grens voor middeldure koopwoningen van € 314.000 (prijspeil 2021) gehanteerd voor nieuw te realiseren woningen. Deze grens is gebaseerd op de leencapaciteit van huishoudens met een middeninkomen en niet op de waarde van woningen in Amsterdam.

De grens van € 314.000 daarmee dus niet geschikt voor de opkoopbescherming in Amsterdam, omdat minder dan 20% van de Amsterdamse woningen in eigendom van eigenaar-bewoners binnen deze prijscategorie valt. Het instrument van de opkoopbescherming is daardoor minder effectief wanneer deze grens wordt gehanteerd, zeker gezien de jaarlijks stijgende prijzen. Voor de opkoopbescherming is daarom een andere, ruimere, definitie gehanteerd. Er is gezocht naar een methode gebaseerd op de WOZ-waarden in Amsterdam van eigenaar-bewoners. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woonruimten wel en niet onder de opkoopbescherming vallen. Dat is conform de toelichting bij de landelijke wet. In het kader van een eventuele invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam is door Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) een analyse gemaakt van de WOZ-waarden van woonruimten van eigenaar-bewoners. Dat zijn namelijk voornamelijk de woonruimten die beschermd kunnen worden door de opkoopbescherming, voor zover ze vallen in de categorieën goedkope en middeldure koopwoningen. Daar kwam onder meer uit dat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Het aantal betaalbare woningen neemt daarmee af. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners ligt op € 542.450 (2020).

De woonruimten in Amsterdam zijn vervolgens in vijf prijsklassen verdeeld van ieder twintig procent van het aantal woningen van eigenaar-bewoners. Voor het berekenen van de prijsgrens voor de opkoopbescherming zijn de WOZ-waardes uit 2021 (peildatum 2020) gebruikt. Het middelste segment met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- is aangemerkt als middeldure koop. Woonruimten tot en met dit derde segment, oftewel het middeldure segment (WOZ-waarde tot € 512.000), vallen onder het werkingsgebied van de opkoopbescherming. Dat is totaal 60% van het aantal woonruimten van eigenaar-bewoners.

Gegenereerd: v1.61

6

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Het ligt in de rede om de WOZ-waardegrens periodiek te corrigeren op de marktontwikkelingen van de woningmarkt zodat de beoogde werking van de opkoopbescherming gediend blijft. Het college neemt de taak op zich om hier periodiek een voorstel voor te doen aan de raad. Opkoopbescherming in alle gebieden in Amsterdam De landelijke wet spreekt uitdrukkelijk van een buurt/gebiedsgerichte aanwijzing en een buurt/ gebiedsgerichte onderbouwing. Desalniettemin houdt de landelijke wet het wel voor mogelijk dat het hele grondgebied wordt aangewezen. Er zijn ook goede redenen voor omdat Amsterdam in alle wijken een dusdanige mate van schaarsteproblematiek ervaart, die de invoering van de opkoopbescherming kunnen legitimeren. Daarenboven is lastig een onderbouwing te vinden dat de ene wijk wel verkocht mag worden aan beleggers, en in de andere niet. Dit omdat de problematiek in de Amsterdamse wijken vergelijkbaar is. Tegelijkertijd werkt de regeling, vanwege het feit dat woningen tot en met 512.000 euro zijn aangewezen, weldegelijk wijkgericht omdat deze ‘goedkopere’ woningen zich meer bevinden in de randen van de stad. Hiermee werkt de opkoopbescherming het zwaarst in de wijken waar relatief nog ‘goedkopere’ woningen te vinden zijn en waar starters, laag- en middeninkomens een kans kunnen maken. Dit zijn tegelijkertijd ook de wijken waar beleggers actief zijn.

Daarmee werkt de regeling precies daar, waar deze noodzakelijk en effectief is. In het kader van de invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam is daarnaast Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) gevraagd onderzoek te doen naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Ook hier is gekeken naar alle gebieden in de stad. De noodzakelijkheid van de aanwijzing van de hele stad blijkt tevens uit dit onderzoek. Zo komt uit het onderzoek naar voren dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen, met uitschieters in Centrum, Zuidoost, Noord en Nieuw-West. Meer ingezoomd op de wijken valt op dat in bijna alle wijken van het Centrum het aandeel gekocht door particuliere verhuurders relatief hoog is, maar dat het daarbinnen vooral gaat om de Grachtengordel. In de aanpalende wijken in Zuid (De Pijp en rond het Vondelpark) is dit eveneens hoog. Buiten het centrale deel van de stad vallen het oostelijk deel van Noord, Osdorp-Oost (Nieuw-west), Bijlmer-Centrum, Bijlmer-Oost en Holendrecht-Reigersbos (Zuidoost) op (zie figuur 1). Figuur 1 Woningen gekocht door particuliere verhuurders van het totaal aan woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020

Gegenereerd: v1.61

7

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Bron: OIS Verder komt uit het onderzoek naar voren dat de woningprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. Het aantal betaalbare woningen neemt daarmee af. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners ligt op € 542.450 (2020). Bezit van eigenaarbewoners in het lagere segment (WOZ-waarde tot € 326.000) bedraagt ongeveer 25.000 woningen (20% van het aantal woningen van eigenaar-bewoners). Dit segment bevindt zich vooral in Zuidoost. Tot en met het middeldure segment (WOZ-waarde tot € 512.000) valt in totaal 60% van het aantal woningen van eigenaar-bewoners. Door alle goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen koop om te gaan verhuren, worden de kansen voor kopers die in hun eigen woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt het aankopen van de woningen die onder de Opkoopbescherming vallen een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel - verhuur van woningen – beperkt wordt. De gemeente acht de bescherming van de beschikbaarheid van woningen voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, van groot belang. Door de verschillen in huizenprijzen in de stad zal de regeling per gebied anders uitpakken en ontstaat er als het ware een wijkgerichte aanpak. Aan de ene kant worden de wijken waar beleggers het meest actief zijn beschermd.

Aan de andere kant worden ook de goedkope en middeldure koopwoningen in de wijken waar relatief minder beleggers actief zijn behouden voor eigenaarbewoners. Daarnaast zou bij het enkel aanwijzen van bepaalde gebieden in Amsterdam een waterbedeffect optreden. Beleggers en personen die een woning zoeken om te gaan wonen zoeken in de woningmarkt van Amsterdam namelijk op basis van de prijzen en nagenoeg niet slechts in één gebied. Het zoekgebied van beleggers en eigenaar-bewoners is over het algemeen de gehele stad Amsterdam. Er is overal schaarste en overal wil men woonruimten kopen. Als beleggers in enkele gebieden nog wel woningen zouden kunnen kopen om te verhuren zou dit de prijzen daar erg opstuwen en het onwenselijke effect hebben dat we met de opkoopbescherming juist meer onevenwichtigere gevolgen van de schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen creëren. Dit zou de proportionaliteit en doelmatigheid van de maatregel ondermijnen. Dit zou daarnaast het probleem niet oplossen, maar vooral verschuiven en concentreren in Amsterdam naar specifieke

Gegenereerd: v1.61

8

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

gebieden. Dit omdat beleggers zich dan zullen richten op de gebieden waar nog wel gekocht mag worden om te verhuren (waterbedeffect). Het is daarom noodzakelijk en proportioneel om alle stadsdelen in Amsterdam aan te wijzen als gebieden waarin de opkoopbescherming van toepassing is. Om nader in te zoomen op de schaarsteontwikkeling per stadsdeel is hieronder een figuur van de prijsontwikkeling tussen 2019 en 2021 ingevoegd. Belangrijk om te noemen is dat Amsterdam in de periode 2018-2021 enorm veel maatregelen heeft genomen op de Amsterdamse woningmarkt om te trachten de schaarste een halt toe te roepen. Onderkend moet worden dat de ontwikkeling en de toename van de schaarste in Amsterdam niet beter is geworden. Sterker nog; in alle gebieden en stadsdelen, zonder uitzondering, is de schaarste verslechterd. Dat ziet men terug in de prijsontwikkeling (zie figuur 3). Helaas is het niet zo dat enkele gebieden wel verbetering hebben getoond. Dat maakt dat de opkoopbescherming in alle stadsdelen ook noodzakelijk is. De opkoopbescherming is in Amsterdam alleen mogelijk in alle gebieden, of in het geheel niet. Een legitimatie voor het uitlichten van enkele gebieden met een verbod tot verhuur en andere niet, zou willekeur zijn.

Gezien het feit dat er dus in alle stadsdelen sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woonruimten, is het noodzakelijk om de hele stad aan te wijzen als het werkingsgebied voor de opkoopbescherming Figuur 3 Prijsontwikkeling per stadsdeel 2019-2021

Bron: OIS Verbod tot in gebruik geven Voor woningen die binnen het werkingsgebied vallen geldt een verbod de woning in gebruik te geven, tenzij daar een vergunning of ontheffing voor is verleend. Het komt erop neer dat alle vormen van verhuur zijn verboden, maar dus ook alle andere vormen van in gebruik geven, waaronder bruikleen. Het verbod beoogt niet toe te zien op het in gebruik geven voor toeristische verhuur, zoals verhuur via Airbnb. Dit blijkt uit de toelichting van de wet waarin staat dat de opkoopbescherming bedoeld is om aankoop van een woning om deze te verhuren te kunnen voorkomen. Daarnaast blijkt uit het feit dat de opkoopbescherming in Huisvestingwet in een ander hoofdstuk is opgenomen dan toeristische verhuur dat er voor deze onderwerpen aparte regels gelden. Verbod voor vier jaar

Gegenereerd: v1.61

9

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Het verbod om zonder vergunning een woonruimte die onder het werkingsgebied van de opkoopbescherming valt in gebruik te geven geldt voor een periode van vier jaar gerekend vanaf de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat nieuwe eigenaren voor een periode van vier jaar de woonruimte dus niet mag verhuren. Verhouding Leegstandswet Als de leegstand na overleg tussen de eigenaar en de gemeente niet wordt opgelost door de eigenaar kan de gemeente een gebruiker voordragen. Amsterdam bereidt momenteel een wijziging van de Amsterdamse Leegstandverordening voor om effectiever te kunnen handhaven tegen woningleegstand. Het college kan dan in een leegstandbeschikking meer maatregelen opnemen waardoor de woningeigenaar verplicht wordt de woning zo snel mogelijk in gebruik te laten nemen. Hierbij zal rekening worden gehouden met de opkoopbeschermingsregels. Eventueel kan een ontheffing worden verleend als de verhuur maatschappelijk verantwoord wordt geacht. Verbod geldt voor koopwoningen Woonruimten vallen alleen onder het werkingsgebied als is voldaan aan de volgende voorwaarden: a.

woonruimten vallen alleen binnen het werkingsgebied indien de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimten aan de nieuwe eigenaar na het tijdstip van inwerkingtreding van de regels met betrekking tot opkoopbescherming ligt, zijnde 1 april 2022; b. Daarnaast vallen alleen de woonruimten binnen het werkingsgebied die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar: i. vrij zijn van huur en gebruik; Woonruimten die langer dan zes maanden zijn verhuurd of in gebruik gegeven vallen hiermee buiten het werkingsgebied. ii. in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of, Woonruimten die korter dan zes maanden zijn verhuurd of in gebruik gegeven vallen hiermee binnen het werkingsgebied. iii. Verhuurd is met een vergunning als bedoeld in artikel 3.11.3.Dit betreft e vergunning voor verhuur van een woning die onder de werking van de opkoopbescherming valt. De vergunning is persoonsgebonden, dus na levering van een woning aan een volgende eigenaar geldt de opkoopbescherming weer. De vergunning zal nader worden toegelicht bij het betreffende artikel.De bovengenoemde voorwaarden volgen rechtstreeks uit de Huisvestingswet en betreffen geen invulling vanuit de gemeente Amsterdam. Ad.

I.3 Woonruimten zijn uitgesloten van de opkoopbescherming indien sprake is van een woonruimte: a. die wordt verkocht in een cluster bestaande uit tien of meer woonruimten van één eigenaar die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop); Deze uitzondering ziet bijvoorbeeld op de situatie dat een complex van tien of meer huurwoningen allemaal in het bezit zijn van één eigenaar. Het komt in de markt vaak voor de gehele, of grote delen van, complexen aan huurwoningen van de ene verhurende rechtspersoon overgaan op de andere. Op het moment dat in een dergelijk complex enkele huurwoningen leegstaan of nog niet langer dan zes maanden in verhuurde staat zijn en alle woonruimten uit het complex worden overgedragen aan een opvolgende eigenaar, zou dit betekenen dat dat deel van deze huurwoningen ook onder de opkoopbescherming valt. Dit houdt in dat er voor deze woonruimten dan een verhuurverbod geldt en deze woonruimten verkocht moeten worden aan een eigenaar/bewoner. Dit terwijl het een groot deel van het complex in eigendom en beheer is van een verhurende rechtspersoon. Dit is niet wenselijk en daarom zijn alle woonruimten die middels de in het artikel genoemde wijze van complexgewijze verkoop worden overgedragen uitgesloten van het werkingsgebied.

Gegenereerd: v1.61

10

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

b. waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is; Dit betreft de situatie waarin er sprake is van een erfpachtrecht. De gemeente is als privaatrechtelijk rechtspersoon erfverpachter (bloot eigenaar) en een andere private partij is erfpachter. In de erfpachtvoorwaarden van het betreffende erfpachtrecht is bepaald dat er voor de woonruimten die op de in erfpacht uitgegeven grond worden gebouwd een verhuurverbod geldt. Dit maakt een verhuurverbod op grond van de opkoopbescherming niet nodig. Het verhuurverbod van de opkoopbescherming zou hier dubbelop zijn. Per 7 juli 2020 heeft het college de Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners vastgesteld. Hierdoor wordt bij alle nieuwbouw koopwoningen, ontstaan door transformatie of nieuwbouw, een verhuurverbod opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Er zijn inmiddels ongeveer 2.000 woonruimten in voorbereiding waarvoor in de toekomst een verhuurverbod geldt. Daarnaast zijn er enkele tientallen woonruimten met een verhuurverbod ontstaan door transformatie (wijziging van bestaande erfpachtrechten). c.

die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; Woonruimten die worden ontwikkeld als huurwoningen moeten gewoon verhuurd kunnen worden. Het betreft dan bijvoorbeeld sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen waarover in de erfpachtvoorwaarden of in de anterieure overeenkomst afspraken zijn gemaakt over het verhuren van deze woonruimten. In het geval van anterieure overeenkomsten zijn de afspraken vastgelegd geborgd met in een kettingbeding in verband met opvolgende verkrijgingen van de onroerende zaak. Daarom is bepaald dat huurwoningen die na 1 april 2022 (de inwerkingtredingdatum van deze verordening) worden ontwikkeld door nieuwbouw of transformatie uit te zonderen van de opkoopbescherming. Dit is belangrijk om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren. Dit levert dus een levering van woonruimten op, waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. d.

waarvoor geldt dat tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. De gemeente Amsterdam wil een betrouwbare partner zijn en zich houden aan de uitgangspunten van behoorlijk bestuur. Daarom wordt bij projecten waarover al programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 de opkoopbescherming niet toegepast. Er zijn duizenden woonruimten in ontwikkeling waarvoor programmatische afspraken zijn gemaakt voorafgaand aan de invoering van het verhuurverbod en de opkoopbescherming. Door deze woonruimten uit te sluiten van de opkoopbescherming loopt de ontwikkeling van de nieuwbouw geen vertraging op. Ook worden zo bestaande overeenkomsten en verwachtingen nagekomen en niet tijdens de wedstrijd de spelregels eenzijdig aangepast. Men is tijdens de ontwikkeling van de plannen uitgegaan van de situatie op dat moment en het achteraf tegenwerpen van de opkoopbescherming bij levering, zou de rechtszekerheid in het geding brengen. Na eerste bewoning worden koopwoningen die onder deze uitzondering vallen gezien als bestaande woonruimten en vervalt de uitzondering. Bij doorverkoop gelden dan dus wel de regels van de opkoopbescherming.

Onder aantoonbare programmatische afspraken wordt bijvoorbeeld een geaccepteerde erfpachtaanbieding, een ondertekende afsprakenbrief, of een anterieure overeenkomst bedoeld. Ook hier geldt dat dit belangrijk is om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren. Dit levert dus een levering van woonruimten op waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen.

Gegenereerd: v1.61

11

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Ad I.4 Het college verleent een vergunning voor het in gebruik geven van een woning met een WOZ- waarde minder en gelijk aan €512.000 in drie bij wet gegeven situaties a. De vergunning wordt verleend indien de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; Zo is het voor bijvoorbeeld ouders nog steeds mogelijk om een woonruimte voor hun kinderen aan te schaffen en deze aan hen te verhuren. Onder eerste of tweede graad bloed- of aanverwantschap wordt verder verstaan: - Eerste graad: (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen -Tweede graad: grootouders; kleinkinderen; broers en zussen b.

De vergunning wordt verleend indien de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, De ratio achter het toestaan van de verhuur van de woonruimte voor maximaal twaalf maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar tijdelijk voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het in een woningmarkt met schaarste onwenselijk is dat de woonruimte gedurende die tijd leeg zou blijven staan. De eigenaar moet na afloop van die termijn de woonruimte zelf weer opnieuw willen betrekken. Pas nadat de eigenaar er opnieuw 12 maanden zelf heeft gewoond, kan er weer een vergunning voor ‘huisbewaring’ worden aangevraagd. Daarnaast is toeristische verhuur van de woonruimte in de tussenperiode niet toegestaan. Bij toeristische verhuur van een woonruimte wordt de woonruimte voor erg hoge bedragen verhuurd, waardoor het een stimulans zou kunnen zijn voor de eigenaar om tijdelijk elders te verblijven.

Om dit te voorkomen is in de wettekst opgenomen dat voor toeristische verhuur geen vergunning wordt verleend. Dit om ontduiking van het doel van de maatregel te voorkomen. Dit artikel laat onverlet dat voor woningen die onder de opkoopbescherming vallen in andere gevallen dan de hierboven beschreven situatie, met inachtneming van de algemene toeristische verhuurregels in Amsterdam, alsnog kunnen worden verhuurd aan toeristen. c. De vergunning wordt verleend indien de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. Het gaat hier niet om appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is, maar om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Een indicatie hiervoor is bijvoorbeeld dat de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien de winkel-, kantoor of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal de vergunning geweigerd worden. Ad I.5. De vergunning kan tevens worden verleend indien: a.

de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft. Het komt voor dat een woningeigenaar een woonruimte koopt om zelf in te wonen, maar een deel van de woonruimte kamergewijs verhuurt of iemand laat inwonen. De opkoopbescherming

Gegenereerd: v1.61

12

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

verbiedt het in gebruik geven van de woning geheel. Het college kan ervoor kiezen een vergunning te verlenen om een deel van de woning in gebruik te geven. Ad.I.6 Naast een vergunning kan het college van Burgemeester en wethouders een ontheffing van het verbod de woning in gebruik te geven verlenen indien: a. zich omstandigheden voordoen die maken dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangd kan worden dat hij het verhuurverbod naleeft. b. het naar oordeel van burgemeester en wethouders gaat om een dusdanig maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of handeling die gepaard gaat met verhuur, dat het belang van verhuur in dat geval prevaleert boven het belang van het verbod als bedoeld in het eerste lid. c. de woonruimte door één eigenaar wordt verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop). Het college heeft de mogelijkheid om in het geval van bijzondere omstandigheden in individuele gevallen te bepalen dat er een uitzondering op het verbod geldt. Er kunnen zich immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woonruimte bewonen. Daarnaast krijgt het college de mogelijkheid om een ontheffing te verlenen indien er naar hun oordeel sprake is van een maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of een handeling die gepaard gaat met verhuur. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij zorgwoningen, woonruimten voor statushouders of wanneer een complex gerenoveerd wordt voor maatschappelijke doeleinden of woonruimten boven winkels ontwikkeld zouden kunnen worden. Ook kan gedacht worden aan gebiedsontwikkeling voor onderhandelingen bij transformatie en ontwikkeling op eigen grond. Tot slot wordt bepaald dat woonruimten door één eigenaar worden verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop), er aan de eigenaar van de woonruimten een ontheffing kan worden verleend. Dit is in tegenstelling tot de complexgewijze verkoop vanaf tien woningen, niet direct een reden om altijd uit te zonderen van de opkoopbescherming, maar wel een mogelijkheid.

Voorkomen moet worden dat men moedwillig meerdere woningen vormt om clusters te creëren die buiten de opkoopbescherming vallen. Door de ontheffingsmogelijkheid is er een stok achter de deur en worden situaties individueel beoordeeld waarbij ook kan worden geweigerd. Ad I.7 Bij constatering van overtredingen van de regels voor opkoopbescherming: a. Legt het college de hoogste mogelijke boete op, ter hoogte van € 21.750,-, voor verhuur van een woning die onder de opkoopbescherming valt zonder dat er een vergunning of ontheffing is verleend voor het in gebruik geven van de woning b. Kan er een last onder dwangsom worden opgelegd tot € 50.000, om te voorkomen dat de woning opnieuw illegaal wordt verhuurd. c. Wordt er indien sprake is van een legaliseerbare situatie een lagere boete wordt op gelegd van € 8.700,c. Wordt bij recidive binnen vier jaar door een eigenaar die meer dan twee woningen in Amsterdam verhuurt een boete wordt opgelegd van tweemaal het maximale boetebedrag. Bij de handhaving van de opkoopbescherming zal, net als bij de meeste andere vormen van illegaal woninggebruik, gebruik worden gemaakt van de bestuurlijke boete. Dit betekent dat bij verhuur van een woning die onder de opkoopbescherming valt zonder dat er een vergunning of ontheffing is verleend voor verhuur, een boete wordt opgelegd van € 21.750, conform Bijlage 3 van

Gegenereerd: v1.61

13

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

de Huisvestingsverordening 2020. Daarnaast kan een last onder dwangsom worden opgelegd tot € 50.000, om te voorkomen dat de woning opnieuw illegaal wordt verhuurd. Als wel een vergunning of ontheffing is verleend voor verhuur, ondanks dat de opkoopbescherming geldt, dan kan het zijn dat de verhuurder zich niet aan de opgelegde voorwaarden houdt. Indien sprake is van een legaliseerbare situatie, bijvoorbeeld verhuur zonder vergunning aan een eerstegraadsfamilielid, dan wordt een lagere boete opgelegd. De boete hiervoor is dan € 8.700. Daarnaast geldt voor overtreding van de opkoopbescherming ook de recidiveboete, zoals reeds opgenomen in Bijlage 3. Als binnen vier jaar opnieuw een overtreding plaatsvindt, kan een boete worden opgelegd van tweemaal het maximale boetebedrag voor één overtreding. Dit geldt alleen voor verhuurders die meer dan twee woningen verhuren in Amsterdam. De handhaving wordt gefinancierd vanuit de bestaande middelen voor de handhaving op regels voor Woninggebruik. De financiering vanuit bestaande middelen betekent minder capaciteit voor het handhaven van woonfraude thema’s als kamerverhuur, leegstand en toeristische verhuur. Het college zal moeten bezien hoe de middelen voor handhaving binnen de bezuinigingsopgave binnen het actieplan wonen en bouwen het beste verdeeld kan worden.

Ad.II Kennis te nemen van de Nota van beantwoording naar aanleiding van het inspraak beleidsvoorstel Opkoopbescherming zoals opgenomen in bijlages 3 en 3.1 , waarin de belangrijkste conclusies zijn de volgende wijzigingen aan te brengen naar aanleiding van de inspraak: De belangrijkste wijzigingen die zijn aangebracht betreffen een nadere uitwerking van de woningen en situaties die onder de Opkoopbescherming vallen. In het voorstel dat het college heeft vrijgegeven voor inspraak was enkel opgenomen dat woningen tot de prijsgrens van € 512.000 onder de regeling zouden vallen. Behalve in het geval van de drie wettelijk verplichte situaties waarvoor de gemeente een verhuurvergunning dient te verlenen , zou dat betekenen dat de Opkoopbescherming geldt voor alle woningen onder de prijsgrens zolang die op moment van verkoop vrij van gebruik zijn, of verhuurd voor een periode korter dan 6 maanden verhuurd. Er zijn echter situaties waarin het college het onwenselijk vindt dat de Opkoopbescherming van toepassing is. Daarom is in de concept wijzigingsverordening voorgesteld een aantal situaties uit te zonderen van het werkingsgebied. Ook is voorgesteld de ontheffingsmogelijkheden voor het college uit te breiden.

Deze wijzigingen moeten ervoor zorgen dat de regeling beter aansluit bij de praktijk, bijvoorbeeld ten aanzien van afspraken die de gemeente op andere momenten heeft gemaakt, overige gemeentelijke doelstellingen en onvoorziene situaties. 1 Woonruimten zijn uitgesloten van het werkingsgebied indien, op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, sprake is van een woonruimte: a. die door één eigenaar wordt verkocht in een cluster van minimaal tien of meer woonruimten in één pand en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan één opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop); b.waarvoor een verhuurverbod is opgenomen in de erfpachtvoorwaarden voor de onroerende zaak waar de gemeente bloot eigenaar van is c. die na 1 april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming dan wel het gebruik huurwoonruimte in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan of is verplicht; d. waarvoor geldt dat voor 1 april 2022 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden.

Amsterdam heeft een groot belang bij investeringen van institutionele beleggers in de stad alsmede de investeringen van Deelnemingen en ziet graag dat zij dat ook de komende jaren blijven doen.

Gegenereerd: v1.61

14

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

De gemeente Amsterdam wil een betrouwbare partner zijn en zich houden aan de uitgangspunten van behoorlijk bestuur. Daarom wordt bij projecten waarover al programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 de opkoopbescherming niet toegepast. Er zijn duizenden woonruimten in ontwikkeling waarvoor programmatische afspraken zijn gemaakt voorafgaand aan de invoering van het verhuurverbod via het erfpachtrecht en de opkoopbescherming. Door deze woonruimten uit te sluiten van de opkoopbescherming loopt de ontwikkeling van de nieuwbouw geen vertraging op. 2. Voor maatschappelijke gewenste situaties, voor complexgewijze verkoop van 4 t/m 9 woningen en voor onvoorziene situaties kan een ontheffing worden verleend. Deze aanpassing die is doorgevoerd, betreft het opnemen van een ontheffingsmogelijkheid voor het college voor verhuur in het geval van een maatschappelijk gewenste activiteit. Deze aanpassing maakt het mogelijk dat in bepaalde gevallen ontheffing kan worden verleend voor de verhuur van een woning als dit in de ogen van het college gebeurt vanuit een maatschappelijk belang. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld aan verhuur aan statushouders en kwetsbare groepen, of het behoud van monumentale panden via aankoop en verhuur.

Tot slot wordt toegevoegd dat indien woonruimten door één eigenaar worden verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woonruimten die zich in hetzelfde pand bevinden en deze woonruimten gelijktijdig worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop), er aan de eigenaar van de woonruimten een ontheffing kan worden verleend. Dit is in tegenstelling tot de complexgewijze verkoop vanaf tien woningen, niet direct een reden om altijd uit te zonderen van de opkoopbescherming, maar wel een mogelijkheid. Voorts wordt op de volgende punten die insprekers inbrengen door het college als volgt ingegaan: Wetmatigheid Enkele insprekers, met name belangenverenigingen en advocaten, hebben ingebracht dat de regels in strijd zouden zijn met het eigendomsrecht en de Europese Dienstenrichtlijn. Volgens deze insprekers zou niet zijn voldaan aan het vereiste van noodzakelijkheid. Een woningeigenaar zou huns inziens zelf moeten kunnen bepalen aan wie zij/hij de woning verkoopt. Het college is van mening dat van strijd met het eigendomsrecht en de Europese Dienstenrichtlijngeen sprake is.

Met de schaarste onderbouwing, het motiveren van het maatschappelijk belang van het bestrijden van schaarste van goedkopen en middeldure koopwoningen en de op grond van de Huisvestingswet gegeven mogelijkheid tot het verlenen van een vergunning of ontheffing, heeft het college de noodzakelijkheid van opkoopbescherming voldoende aangetoond en deze zorgvuldig vormgegeven. Schaarste Enkele insprekers zijn van mening dat schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onvoldoende is aangetoond. AHAM Vastgoed (AHAM) voert aan dat het onderzoek dat Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) heeft uitgevoerd in het kader van de opkoopbescherming geen afname van het aantal woningen van eigenaar-bewoners laat zien. Het college deelt deze conclusie niet. De verdeling van de woningvoorraad naar type eigenaar door de jaren heen, laat een afname zien in het aantal woningen van eigenaar-bewoners ten opzichte van een toename van woningen van particuliere verhuurders. Deze afname tezamen met de toegenomen behoefte van woningzoekenden aan koopwoningen in het middensegment, biedt volgens het college voldoende motivering van de noodzaak schaarste aan deze woningen te bestrijden. Het college laat daarom het nieuwe instrument van opkoopbescherming niet onbenut.

WOZ-waarde De WOZ-waarde van € 512.000 als bovengrens voor de werking van de opkoopbescherming heeft tot meerdere reacties geleid, waarin zowel een hogere als een lagere WOZ-waarde werd bepleit.

Gegenereerd: v1.61

15

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Argumenten voor verlaging zijn onder meer dat woningen met deze waarde niet als goedkope en middeldure koopwoningen gezien kunnen worden, want de connectie met middeninkomens ontbreekt. De grens is volgens sommige insprekers te ruim en gaat het wettelijke kader voor de opkoopbescherming te buiten. Het overgrote deel van de insprekers roept echter op tot een hogere grens om zo nog meer woningen beschikbaar te houden voor mensen die een koopwoning zoeken en te voorkomen dat beleggers zich te veel op het overgebleven deel van de woningmarkt richten. Het college ziet geen grond de voorgestelde grenswaarde te heroverwegen. De Huisvestingwet geeft de gemeenteraad de bevoegdheid zelf categorieën woonruimte voor de opkoopbescherming aan te wijzen die als goedkoop en middelduur gelden. Voor het aanwijzen van het dure segment is geen wettelijke basis gecreëerd door de landelijke wetgever, waardoor de gemeente Amsterdam, al zou het dat willen, niet in staat is deze woningen onder de opkoopbescherming te laten vallen. De motivering om dat op basis van de middelste WOZ-waarde van de te beschermen groep woningen (namelijk van eigenaar-bewoners) te doen volstaat wel, en leidt tot de aanwijzing van woningen tot en met €512.000 Overgangsrecht Sommige insprekers, waaronder de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) merken op dat er geen overgangsrecht is opgenomen in de regeling.

Voor bestaande bouw ziet het college geen noodzaak te voorzien in overgangsrecht omdat belanghebbende voldoende mogelijkheid hebben om op de invoering van de opkoopbescherming te anticiperen. Voor nieuwbouw bieden de voorgestelde uitzonderingen in de ogen van het college voldoende bescherming voor de belangen van ontwikkelaars en verhuurders. Tijdsduur Het verhuurverbod voor vier jaar per woning vinden sommigen te kort of juist te lang. Tevens pleiten enkele organisaties ervoor om aan de regeling als geheel een termijn te verbinden. Het college is niet bevoegd van de termijn van vier jaar af te wijken omdat deze zo is vastgesteld in de landelijke Huisvestingswet voor heel Nederland. Gemeenten mogen dat niet verder zelf aanvullen of wijzigen. Het college is voornemens de effecten van de regeling te monitoren en te evalueren, maar het is niet aan de orde om nu al een einddatum voor de regeling te bepalen. Ook het Rijk zal voor heel Nederland iedere vijf jaar de opkoopbescherming evalueren en bezien of de maatregel nog noodzakelijk is. Deze evaluatie, en de eigen evaluatie, kunnen uiteraard aanleiding zijn voor wijzigingen in de toekomst, maar dat valt nu niet op voorhand al te bepalen. Handhaving Voldoende handhaving is een punt van zorg van insprekers.

Het college is met insprekers van mening dat voor de effectiviteit van de opkoopbescherming handhaving essentieel en daar zet het college dan ook op in. Marktwerking Een aantal mensen stelt dat marktwerking beter is dan regulering door de overheid. Nu wordt investeerders geld afgenomen en zullen de prijzen stijgen. In het algemeen geldt dat een woningmarkt alleen vrij en goed werken kan als die markt open is met een goed evenwicht tussen vraag en aanbod en toegankelijk voor iedereen. Helaas is hiervan volgens het college geen sprake. Zo is het fenomeen van ‘buy-to-let’ (kopen om te verhuren) de laatste jaren zo sterk gegroeid dat goedkope en middeldure woningen worden weggedrukt door de groei van de vrije sector huurmarkt. En dat terwijl deze koopmarkt voor starters belangrijk is. Het college wil daarom de ontwikkeling dat op grote schaal woningen aan de koopmarkt worden onttrokken, tegengaan en gebruikt hiervoor de per 1 januari 2022 gewijzigde Huisvestingswet die de opkoopbescherming in de bestaande woonruimtevoorraad mogelijk maakt.

Gegenereerd: v1.61

16

Gemeenteraad

VN2022-003033 Wonen

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van

Ad.III Kennis te nemen van de brief aan de dagelijks besturen van de stadsdelen waarin het college reageert op de stadsdeeladviezen over de opkoopbescherming (bijlages 4 en 4.1). Het college concludeert dat de DB’s over het algemeen positief zijn over het invoeren van de Opkoopbescherming en dat ze het in grote lijnen eens zijn met de manier waarop de concept Opkoopbescherming is vormgegeven. De belangrijkste reacties van de DB’s zijn: 1. De druk op de huursector wordt verhoogd (Zuid); 2. Ook nieuwbouwwoningen onder de Opkoopbescherming laten vallen (West); 3. Op welke manier kan de prijsgrens (WOZ-waarde) worden gewijzigd en kan deze per stadsdeel variëren (Centrum, Nieuw-West, Oost, Zuid); 4. Aanpassing lengte en voorwaarden tijdelijke verhuur (West, Zuidoost; 5. Wijziging werkingsgebied (Centrum, Noord); 6. Handhaving (alle stadsdelen); 7. Vergunningverlening en ontheffing (Oost, Zuidoost); 8. Evaluatie en nader onderzoek (Noord, Oost, Nieuw-West, Zuid) Ad.IV. Kennis te nemen van het feit dat het college de raad per brief van 2 november 2021 heeft geïnformeerd over de aandeling van de motie 433 accent van de leden Van Renssen, Mbarki, Rooderkerk en Flentge inzake snel invoeren opkoopbescherming en de uitvoering van de motie met het doen van het wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening Opkoopbescherming.

In de vergadering van de gemeenteraad van 8 juli 2021 heeft de raad bij de behandeling van agendapunt 3 ‘Kennisnemen van de Voorjaarsnota 2021 en vaststellen enkel begrotingswijzigingen VN2021-017684’ motie 433 accent 21 van de leden Van Renssen, Mbarki, Rooderkerk en Flentge inzake snel invoeren woonplicht aangenomen. In de motie wordt het college gevraagd om de opkoopbescherming voor Amsterdamse woningen zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval voor juli 2022, in te voeren en dit te laten gelden voor zoveel mogelijk woningen in alle gebieden van de stad. Per brief van 2 november 2021 heeft het college de raad geinformeerd over het vrijgeven voor inspraak van het beleidsvoorstel opkoopbescherming alsmede de afdoening van voornoemde motie. Met het voordragen van de wijzigingsverordening ter invoering van de opkoopbescherming wordt de motie definitief afgedaan. Ad. V. Kennis te nemen van de risico’s voor het invoeren van de regeling opkoopbescherming Inleiding De invoering van de Opkoopbescherming zoals die voorligt is een nieuwe wettelijke mogelijkheid, en de wijze waarop de invoering in Amsterdam is vormgegeven is onderbouwd en ook verdedigbaar. Omdat de maatregel inbreuk maakt op het eigendomsrecht is het wel te verwachten dat rechtszaken zullen worden aangespannen. In deze juridische paragraaf een toelichting op enkele juridische afwegingen bij het voorstel tot invoering.