Gemeenteraad Voordracht

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD Voordracht voor de raadsvergadering van 18 februari 2026

Agendapunt

Economische Zaken (24) 10

Datum besluit

College B&W, 16 december 2025

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de Kantorenstrategie Amsterdam 2026 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. De Kantorenstrategie Amsterdam 2026 vast te stellen met als hoofdpunten: a. Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve vervangingsopgave b. Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van de Complete Stad en Vitale Buurten c. Versnellen transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren d. Projectgerichte uitwerking en monitoring 2. De Kantorenstrategie 2017 in te trekken. Wettelijke grondslag

1. Artikel 108, eerste lid, van de Gemeentewet: De bevoegdheid tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente wordt aan het gemeentebestuur overgelaten. 2. Artikel 147, tweede lid, van de Gemeentewet: De overige bevoegdheden, bedoeld in artikel 108, eerste lid, berusten bij de raad. Bestuurlijke achtergrond

Amsterdam zet in op verantwoorde groei van gemeente en regio. Er wordt gebouwd binnen de bestaande bebouwingsgrenzen, gericht op een meerkernige ontwikkeling en het versterken van stedelijke kernen buiten de binnenstad van Amsterdam. Daarmee wordt de druk op het centrum verlicht en worden bestaande infrastructuur en voorzieningen beter benut. Deze koers volgt uit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050, Ontwikkelstrategie 2035 en het Amsterdams Coalitieakkoord 2022-2026. De ontwikkelstrategie benadrukt dat naast wonen ook ruimte voor werk en vitale stedelijke functies nodig blijft. De Kantorenstrategie Amsterdam 2026 maakt het mogelijk in te spelen op een kantorenmarkt die ten opzichte van 2017 ingrijpend is veranderd. De voorgestelde koers stelt adaptieve sturing voor: van volumegroei naar kwalitatieve versterking. Dit houdt in: niet méér kantoorvolume programmeren, maar zorgen dat de juiste ruimte op de juiste plek belandt – verduurzamen, moderniseren en meervoudig benutten van de voorraad op toekomstbestendige locaties, en faseren/herprogrammeren waar de markt stokt, zónder de langetermijncapaciteit te verliezen. De kantorenstrategie fungeert als beleidskader voor gebiedsontwikkeling, maar bevat nadrukkelijk geen blauwdruk of dichtgetimmerde juridische/planologische kaders. Er wordt ingezet op wendbaarheid, fasering en selectieve prioritering.

Uitvoering van de strategie vindt plaats in gebiedsontwikkelingsprojecten, waarbij de planologische en financiële consequenties hiervan vervolgens worden voorgelegd aan het bestuur.

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD De voorstellen in de kantorenstrategie zijn, naast dat ze in lijn zijn met de omgevingsvisie, ontwikkelstrategie en het coalitieakkoord, in overeenstemming met de MRA Bedrijventerreinenstrategie/Plabeka 4.0 en de MRA Kantorenstrategie. Met de Kantorenstrategie Amsterdam 2026 wordt uitvoering gegeven aan motie 190.24, doordat leegstaande of onderbenutte kantoren actief worden verkend voor tijdelijk of aanvullend gebruik voor andere functies, waaronder maatschappelijke en sociale ruimtevraag. Daartoe wordt per gebied een leegstand- en matchanalyse uitgevoerd en wordt gewerkt aan een structureel gemeentelijk vraag-aanbodloket/platform om commercieel beschikbare ruimten te koppelen aan maatschappelijke en/of sociale ruimtevragers (waaronder opvanginitiatieven). Daarnaast wordt onderzocht of juridisch-planologische kaders kunnen worden verruimd of geflexibiliseerd en worden instrumenten (o.a. standaardcontracten/gebiedspilots) ontwikkeld om tijdelijke invulling uitvoerbaar te maken. Concrete locaties en eventuele planologische/financiële consequenties worden gebiedsen projectgericht uitgewerkt en separaat aan college en raad voorgelegd; over de voortgang wordt de raad nader geïnformeerd. Onderbouwing besluit

Ad 1. Vaststellen van de Kantorenstrategie Amsterdam 2026 Op 29 november 2017 heeft de raad de Kantorenstrategie 2017 vastgesteld met de ambitie om de kantorenvoorraad jaarlijks uit te breiden met circa 125.000 m² kantoorruimte (Gemeenteblad afd. 3A nr. 351/1474). Deze groeidoelstelling was passend in een periode van hoogconjunctuur en langdurig vooruitzicht op sterke vraag naar moderne kantoren, gedreven door hogere economische groei en een stijgende werkgelegenheid in de dienstensector. In 2019 is het Kantorenplan 2019-2026 dan ook opgesteld met deze groeidoelstelling als basis, als uitwerking van de kantorenstrategie. Sindsdien is het speelveld ingrijpend veranderd. De COVID-19-pandemie, de doorbraak van hybride werken, stijgende rente- en bouwkosten, geopolitieke instabiliteit en toenemende duurzaamheidsen energie-eisen hebben geleid tot een fundamentele verschuiving in de kantorenmarkt. De verwachte groei in kantoorvraag is uitgebleven en de behoefte is zowel kwantitatief als kwalitatief veranderd. Hoewel het aantal kantoorbanen blijft toenemen is het gemiddeld ruimtegebruik per werknemer fors gedaald. Gebruikers stellen hogere eisen aan duurzaamheid, flexibiliteit, bereikbaarheid en voorzieningen en kiezen nadrukkelijk voor locaties die goed ontsloten zijn en onderdeel vormen van een gemengde stedelijke omgeving.

Hierdoor ontstaat een duidelijke tweedeling in de markt: aanhoudende krapte op toplocaties, maar oplopende leegstand op monofunctionele of minder goed bereikbare plekken. De ongelijke vraag heeft geleid tot uitstel van geplande kantoorontwikkelingen, vooral in gebieden met een zwakker of onzekerder marktperspectief. Tegelijkertijd wordt de uitvoering van gewenste projecten ook belemmerd door netcongestie: nieuwe aansluitingen worden beperkt toegekend waardoor de ontwikkeling van werkruimte en voorzieningen onder druk staat. Omdat kantoren vaak onderdeel zijn van gemengde gebiedsontwikkelingen (met woningbouw, bedrijfsruimte en voorzieningen) raakt dit ook de voortgang van woningbouw en de ambities van de Complete Stad (met name in de grootschalige transformatiegebieden). Daarnaast kent de werklocatiemarkt bredere spanning. Waar de kantorenmarkt tekenen van overaanbod laat zien is er juist structurele schaarste aan betaalbare, kleinschalige werkruimte (<500 m²). Ondernemers en makers vinden moeilijk vervangende ruimte terwijl stijgende marktwaarden en hoge woningrendementen leiden tot verdringing van werkfuncties door wonen. Tegelijkertijd neemt de 'onzichtbare leegstand' toe: door hybride werken wordt gemiddeld nog maar 30–60% van de werkplekken, gedurende kantoortijden, daadwerkelijk gebruikt.

2 Gegenereerd: vCURRENT

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD Daarmee staat Amsterdam voor een complex dilemma. Op korte termijn is de vraag naar nieuwe kantoren beperkt en dreigt op sommige plekken structureel overaanbod. Op lange termijn wijzen stedelijke en regionale prognoses (MRA) juist op een geleidelijke groeiende behoefte richting 2040, die in grote lijnen in balans is met de huidige kantoorplanvoorraad van circa 1,7 miljoen m². De vraag is dus hoe de stad tijdelijk kan afremmen of bewegingsruimte kan bieden waar de kantorenmarkt stokt, zonder de ruimte voor toekomstige groei te verliezen. De strategie moet ruimte laten om plancapaciteit tijdelijk te herzien of te faseren, maar tegelijk de langetermijnbehoefte te borgen. Tegen deze achtergrond kiest Amsterdam voor adaptieve sturing: gericht meebewegen met de marktdynamiek, zonder de lange termijn uit het oog te verliezen en de mogelijkheid behouden om bij te schakelen wanneer dat nodig en verantwoord is. Middels onderstaande leidende principes wordt hier richting aan gegeven: Ad 1.a. Van uitbreiding naar duurzame en kwalitatieve kantorenopgave De kern is: geen harde groeidoelstelling meer, maar bestaande plancapaciteit zorgvuldig vasthouden en, waar nodig, herprogrammeren op basis van kwaliteit, locatiegeschiktheid en fasering. In samenhang daarmee worden in bestaande projecten gerichte aanpassingen doorgevoerd om de kantorenvoorraad passender te ontwikkelen.

Dit borgt betrouwbaarheid richting marktpartijen, houdt ruimte voor de langetermijnvraag tot circa 2040 en voorkomt rigoureuze koerswijzigingen die gebiedsontwikkeling schaden. Planaanpassing van bestaande projecten is echter niet zonder meer mogelijk doordat de grenzen van planologisch-juridische kaders al zijn bereikt of vanwege reeds gesloten overeenkomsten met derde partijen (gronduitgifte, anterieure afspraken, erfpacht). Adaptieve sturing houdt in dat de gemeente contextafhankelijk afweegt en bijstelt op basis van marktinzichten, samen met ontwikkelpartners. Hierbij wordt zorgvuldig afgestemd op de planologische kaders, zodat de strategische ruimte tot 2040 behouden blijft, bestaande afspraken worden nagekomen, overaanbod op korte en middellange termijn wordt voorkomen en de voortgang van gebiedsontwikkeling gewaarborgd blijft. Prioriteiten en uitvoering: Op de locaties waar bekend is dat geplande kantoorontwikkelingen (langdurige) risico's kennen, ligt de prioriteit nu bij het uitvoeren van de juridisch-planologische toets om haalbaarheid van herprogrammering te verkennen. Dit doen we in elk geval in 2026 voor de locaties met omvangrijk kantoorprogramma en verslechterende marktvooruitzichten op korte- en middellange termijn (zie ook leidend principe 4).

Hiermee worden de dilemma's en hoeveelheid schuifruimte inzichtelijk gemaakt waar in het vervolg over beslist moet worden. De raad zal nader geïnformeerd worden over de resultaten hiervan. Ad 1.b. Voorkomen ongewenste verkantorisering en borgen van een evenwichtige functiemenging wonen en werken Vitale buurten vragen om een evenwichtige mix van wonen, werken en voorzieningen. Juist (kleinschalige) betaalbare werkruimte (≤500 m²), variërend van bedrijfsruimte en kleine kantoren tot detailhandel en horeca (kent de hoogste dynamiek en druk) bedient een brede en vaak hybride gebruikersgroep die lastig te duiden is in een enkele categorie (maak/creatief, ontwerp, kleinschalige productie). Tegelijk is deze categorie schaars en gevoelig voor verdringing als gevolg van de toenemende ruimtedruk in de stad. De stedelijke kantorenvoorraad is aanzienlijk en extra kantoren op kwetsbare, monofunctionele of slecht bereikbare locaties zijn moeilijk te verantwoorden. Daarom staat in dit principe niet het realiseren van extra kantoorruimte centraal, maar het voorkomen van ongewenste verkantorisering en het borgen van een evenwichtige werkfunctie-mix in gemengde gebieden.

3 Gegenereerd: vCURRENT

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD De inzet is tweeledig. Ten eerste het preventief beperken van nieuwe kantoorontwikkelingen op locaties met zwak marktperspectief, lage ov-bereikbaarheid of verhoogd risico op structurele leegstand. Dit gebeurt door bijvoorbeeld herziening van het omgevingsplan (ontnemen/versmallen van te ruime kantoorbestemmingen) en door specifiek te bestemmen op werkfuncties die de buurt economisch en sociaal dragen (bedrijfsruimte, makers, creatieve dienstverlening, detailhandel/horeca passend bij de plek). Ten tweede het beschermen en gericht programmeren van kleinschalige werkmeters in plinten, met heldere kaders die programmatische mix borgen (gebruiksvoorschriften, ontwerprichtlijnen), voor locaties waar risico's op verdringing groot zijn. Deze kaders moeten bijdragen aan vitale en veerkrachtige buurten en het lokale MKB, makers en dienstverlening ondersteunen. De scope is hierbij zowel gericht op goede plintinvulling van grootschalige kantoren als die van wooncomplexen. In beide situaties kan de plintprogrammering positief bijdragen aan de beleving en vitaliteit van de buurt. Prioriteiten en uitvoering: Gebiedsselectie ongewenste verkantorisering In 2026 zal in beeld gebracht worden in welke gebieden mogelijkheden voor kantoorontwikkeling preventief beperkt moeten worden vanwege ongewenste verkantorisering.

Per gebied verkend en een voorstel worden gedaan over hoe de verkantorisering voorkomen moet worden. Naar aanleiding van de Ontwikkelstrategie 2035 is recent het Actieplan Ruimte voor Bedrijven in gang gezet, waarin een van de vier actielijnen hier uitwerking aan moet geven. Hiermee is een deel van de uitvoering van deze acties al belegd. De transitie van bestemmingsplannen naar één gemeentelijk omgevingsplan wordt beleidsarm uitgevoerd tot 2032, wat aanpassing op korte termijn compliceert. Afwegingskader kleinschalige kantoren (≤500 m²). Er wordt een afwegingskader geformaliseerd voor de passende inzet van kleinschalige kantoorruimte in gemengde gebieden met expliciete relatie tot verdringingsrisico's en het borgen van functiemenging en programmamix. De inzet is om dit afwegingskader in 2026 op te stellen en voor te leggen voor bestuurlijke besluitvorming. Ad 1.c. Stimuleren transformatie én het verankeren van duurzaam, multifunctioneel gebruik van kantoren Hoewel de kantorenleegstand stijgt in Amsterdam, is alternatief gebruik niet eenvoudig: het laaghangend fruit is grotendeels benut; resterende panden zijn technisch, financieel en planologisch complex. Veel eigenaren willen wel, maar stuiten op belemmeringen (bouwkundig, financieel, planologisch of qua netcongestie).

De inzet van de gemeente is primair het wegnemen van obstakels en het creëren van heldere, uitvoerbare routes (samenwerking, maatwerk, meervoudig gebruik, versimpelen en versnellen waar kan, tijdelijke/hybride functies). Zware sanctionerende maatregelen (bijvoorbeeld: sloop-, verwijderingsbijdrage of leegstandsboetes) zijn op dit moment niet aangewezen en worden overwogen indien de stimuleringsaanpak onvoldoende resultaat oplevert. De gemeente onderzoekt hoe leegstaande of onderbenutte kantoren tijdelijk of aanvullend kunnen worden ingezet voor andere functies, passend binnen de geldende kaders. Het gaat hierbij om het mogelijk maken en faciliteren van meervoudig gebruik, bijvoorbeeld door belemmeringen weg te nemen in regelgeving of door tijdelijke invulling planologisch te verkennen. De verdere uitwerking vindt gebiedsgericht en gefaseerd plaats, met oog voor uitvoerbaarheid en draagvlak. Het doel is om te komen tot een kantorennetwerk dat zich beter kan aanpassen aan veranderende marktomstandigheden, zonder dat langdurige leegstand ontstaat. Prioriteiten en uitvoering:

4 Gegenereerd: vCURRENT

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD Gebiedsgerichte leegstand- en matchanalyse Er wordt in beeld gebracht waar in de stad kansen zijn vanuit (i) structurele leegstand/onderbenutting, (ii) gebouwtypologie & technische (on)mogelijkheden, (iii) planologische kaders en (iv) potentiële vraag (vanuit maatschappelijke, creatieve, commerciële gebruikers). Op basis van deze inzichten wordt een plan opgesteld en richting bepaald. De scope omvat tevens het verkennen van juridisch-planologische verruiming, doelmatige financiële prikkels, standaardcontracten/collectieve verzekeringen en het opzetten van een structureel vraagaanbodloket. Er worden gebiedspilots geïnitieerd waar vraag en aanbod aansluiten, en er wordt bezien welke overlegstructuur met vastgoedeigenaren en gebruikers het meest doelmatig is (bijv. klankbordgroep/overlegtafel). De raad zal nader geïnformeerd worden over de voortgang hiervan. Vraag-aanbod loket Er wordt onderzocht of bestaande gemeentelijk ruimteloketten kunnen worden benut voor het aanbieden van commercieel beschikbare (tijdelijke/permanente) ruimten en het vrijwillig koppelen van maatschappelijke en/of sociale ruimtevragers. Ad 1.d. Projectgerichte uitwerking en monitoring De uitvoering van de strategie vraagt om project- en gebiedsgerichte onderzoek en afwegingen.

Eventuele planologische en programmatische aanpassingen en de financiële impact hiervan op de gemeentelijke grondexploitaties en het Vereveningsfonds zal gebiedsgericht inzichtelijk worden gemaakt en voorgelegd worden ter bestuurlijke besluitvorming. In de uitwerking is ruimte voor inbreng van belanghebbenden (stadsdelen, marktpartijen), zodat maatregelen praktisch en uitvoerbaar zijn. Regionale afstemming vindt plaats via het MRA-platform Bedrijven & Kantoren, zodat vraag en aanbod regionaal in balans blijven en (grootschalige) nieuwbouw vooral op ov-knooppunten wordt geconcentreerd. Prioriteiten en uitvoering: De prioritaire projectgebieden op korte termijn zijn Schinkelkwartier, Amstel III en de Noordelijke IJoevers. Er wordt een beoordelingskader uitgewerkt met indicatoren voor marktperspectief (vraag/aanbod, opname, leegstand), omgevingskenmerken (ov-bereikbaarheid, functiemenging, ruimtelijke/infrastructurele ingrepen) en uitvoerbaarheid. Op basis daarvan wordt per locatie een afwegingskader toegepast met drie routes: pauzeren (behouden en later faseren), afschalen (minder kantoorprogrammering) of volledig herprogrammeren naar passende functies (bijv. wonen, voorzieningen, werkruimte ≤500 m²), mits juridisch/planologisch en contractueel realiseerbaar.

De gemeentelijke en regionale monitors (Kantorenmonitor/Plabeka) worden aangepast om deze kwalitatieve sturing en gebiedsopvolging te ondersteunen, inclusief jaarlijkse rapportage en bijsturing. Monitoring en verantwoording:

• Kantorenmonitor (jaarlijks): er wordt jaarlijks een Kantorenmonitor uitgebracht waarin de

kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkeling van de kantorenmarkt wordt gevolgd (vraag/aanbod, leegstand/onderbenutting, opname, locatieprofielen, menging, duurzaamheid, netcongestie-impact). De monitor vormt de basis voor eventuele bijsturing van programmering en fasering. • Voortgangsrapportage strategie (tweejaarlijks): er wordt elke twee jaar gerapporteerd over de voortgang van de Kantorenstrategie 2026 (bereikte resultaten, effecten per gebied, knelpunten, voorstellen voor bijstelling van instrumenten en prioriteiten). 5 Gegenereerd: vCURRENT

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD • Terugkoppeling besluitvorming: voor afzonderlijke besluiten per gebied/project met

financiële en/of programmatische consequenties (aanpassing plancapaciteit, fasering, herprogrammering) wordt separaat teruggekomen naar het college en de gemeenteraad voor besluitvorming, met onderbouwing (ruimtelijk, juridisch, financieel, maatschappelijk) en impact op grondexploitaties en Vereveningsfonds.

Ad 2. Intrekken van de Kantorenstrategie 2017 Zoals de toelichting onder beslispunt 1 toelicht, vervangt de Kantorenstrategie Amsterdam 2026 de Kantorenstrategie 2017. Beslispunt 2 vraagt om die reden om de intrekking van de Kantorenstrategie 2017. Participatie

Voor de totstandkoming is extern afgestemd met diverse belanghebbenden die actief zijn op de Amsterdamse kantorenmarkt. Dit betreft ontwikkelaars en beleggers die in onze gemeente actief zijn en een aantal eigenaren- en gebruikersverenigingen (Bedrijven Investeringszones, ook wel BIZ). Deze belanghebbenden hebben meegedaan op de derde trede van de participatieladder, die van consulteren. Er heeft geen bewonersparticipatie plaatsgevonden. De belangrijkste aanbevelingen zijn:

• Stuur niet op kwantiteit, maar op kwaliteit; • Maak scherpere keuzes ten aanzien van functiemenging en levendige plinten. Maximale functiemenging (wonen en werken) is niet overal haalbaar; • Behoud of realisatie van (nieuwe) kantoren in gebieden met hoge leegstand is niet realistisch; • Voorkom opportunistische kantoorontwikkelingen. Bovenstaande aanbevelingen zijn in de kantorenstrategie verwerkt. Financiële onderbouwing

De mogelijke herprogrammering of aanpassing van fasering van kantoorprojecten heeft financiële consequenties voor de gemeentelijke grondexploitaties en het Vereveningsfonds. Met deze ingrepen wordt ingezet op het verbeteren van de ontwikkelcontext en het kader voor kantoorprojecten, zodat de aansluiting van vraag en aanbod verbetert, de uitvoerbaarheid toeneemt en de voortgang van gebiedsontwikkeling in brede zin wordt geborgd. Er wordt daarmee gestuurd op optimalisatie van grondopbrengsten, fasering en kasstromen, met inachtneming van planologische en contractuele kaders en de actuele marktdynamiek. De Kantorenstrategie op zichzelf heeft geen financiële consequenties. Conclusie: De beslispunten in de voordracht hebben geen financiële consequenties. Geheimhouding

n.v.t.

6 Gegenereerd: vCURRENT

VN2026-000307 rve grond en ontwikkel

RAAD Welke stukken treft u aan

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2026-001221

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2026-001794

Amsterdamse kantorenstrategie_2026 (pdf)

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond & Ontwikkeling, Chee-Key Teoh, 06 48 44 97 17, c.teoh@amsterdam.nl Economische Zaken & Cultuur, Mick Visser, 06 52 90 70 32, m.visser13@amsterdam.nl Ruimte & Duurzaamheid, Huub van Geldorp, 06 42 48 56 62, h.geldorp@amsterdam.nl