Gemeenteraad Voordracht

VN2025-011930 rve wonen

RAAD Voordracht voor de raadsvergadering van 10 december 2025

Agendapunt

Volkshuisvesting (43) 28

Datum besluit

14 oktober 2025

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de stukken ter wijziging van de Huisvestingsverordening, de legesverordening en leegstandverordening per 1 januari 2026 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Gelezen hebbende de Nota van beantwoording, de adviezen van de provincie en dagelijks besturen van de stadsdelen en de bestuurscommissie van Stadsgebied Weesp, de reactiebrieven op deze adviezen, de wijzigingen van het college in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en de vastgestelde Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam met bijbehorende juridische bijlagen, de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening Amsterdam 2026 vast te stellen, met de volgende wijzigingen: a. Wijzigingen regels omtrent woonruimteverdeling;

• Pilot Betaalbare koop; • Aanpassen beroepsgroepenregeling; • Directe bemiddeling bij verhuisregelingen; • Uitbreiden voorrang gezinnen met doelgroepencontract; • Herzien voorrangregels rolstoelwoningen. b. Wijzigingen regels omtrent woonruimtevoorraad;

• Beperken groei aantal tweede woningen; • Uitwerking escalatieladder en strengere maatregelen die hieruit volgen; • Herziening splitsingsbeleid; • Nieuwe prijsgrens opkoopbescherming van € 623.000 naar € 637.000; • Technische correctie plusquotum en pandquotum; • Technische wijziging short stay. Inwerkingtreding per 1 januari 2026. c. De Wijzigingsverordening Legesverordening Amsterdam 2026 vast te stellen, met als belangrijkste punten:

• Voor de vergunning voor tweede woningen wordt de legesverordening gewijzigd, zodat per 1 januari 2026 ook leges geheven kunnen worden; • Er komt een legestarief bij voor de short-stay-vergunning en de vergunning voor tweede woningen. • De inwerkingtreding wordt op 1 januari 2026 gesteld. d. De Wijzigingsverordening Leegstandverordening Amsterdam 2022 vast te stellen, met als belangrijkste punten:

VN2025-011930 rve wonen

RAAD • Vanwege de vergunningplicht voor tweede woningen dient er een wijziging te worden doorgevoerd in de Leegstandverordening Amsterdam 2022. • De inwerkingtreding wordt op 1 januari 2026 gesteld.

2. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de risicobijlage en het advies van de gemeenteadvocaat. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid, onder i van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde tijd of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen. Wettelijke grondslag

Artikel 5.1, tweede lid, onder i van de Wet open overheid Het openbaar maken van informatie blijft eveneens achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de volgende belangen: -het goed functioneren van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen. Artikel 87 Gemeentewet De raad, het college, de burgemeester en een commissie als bedoeld in hoofdstuk V kunnen op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Huisvestingswet 2014, artikel 4, eerste lid (jo. artikel 2 van de Huisvestingswet) De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Leegstandwet, artikel 2 De gemeenteraad kan een leegstandverordening vaststellen. Gemeentewet, artikel 147, eerste lid Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Gemeentewet, artikel 149 De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt.

Gemeentewet, artikel 216 De raad besluit tot het invoeren, wijzigen of afschaffen van een gemeentelijke belasting door het vaststellen van een belastingverordening. Gemeentewet, artikel 229, eerste lid, onderdeel b 1.Rechten kunnen worden geheven ter zake van: b. het genot van door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten; Bestuurlijke achtergrond

Onze stad kent een Huisvestingsverordening met regels voor alle Amsterdamse woningen. De Huisvestingsverordening is er om de woningvoorraad en de leefbaarheid in de Amsterdamse buurten te beschermen en te zorgen voor een eerlijke verdeling en toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen. De gemeenteraad heeft eind 2023 de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 vastgesteld. Op grond van de Huisvestingswet heeft een Huisvestingsverordening een maximale geldigheid van vier jaar. Naast de vierjaarlijkse vaststelling bereidt het college jaarlijks een wijziging van de Huisvestingsverordening voor, welke ingaat op 1 januari van het jaar daarop. 2 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD Het college stelt voor de huidige Huisvestingsverordening op een aantal punten aan te passen per 1 januari 2026. De inspraakperiode liep van 23 mei tot en met 4 juli 2025. De Nota van beantwoording en de reactie van het college aan de provincie en stadsdelen zijn bijgevoegd evenals het provincieadvies en de stadsdeeladviezen zelf. Een deel van de wijzigingen zijn opgenomen in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening en betreffen een collegebevoegdheid. Deze wijzigingen zijn op 7 oktober 2025 vastgesteld door het college. Ook de escalatieladder vakantieverhuur is door het college op 7 oktober 2025 vastgesteld. Het andere deel van de wijzigingen is opgenomen in de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2026 en wordt middels deze raadsvoordracht aan u ter vaststelling aangeboden. Daarnaast worden ook wijzigingen voorgesteld voor de Legesverordening en de Leegstandverordening. De legesverordening 2026 wordt behandeld in de raad van 13 en 14 november 2025. Vanwege de inspraakperiode en de latere vaststelling van de Wijzigingsverordening Huisvestingverordening Amsterdam 2026 kon deze wijziging niet mee in het reguliere proces voor de legesverordening en komt dit nu als aparte wijziging. Onderbouwing besluit

Ad 1 Algemene toelichting U wordt gevraagd de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2026 vast te stellen. Ieder jaar bereidt het college een wijziging van de Huisvestingsverordening voor, welke ingaat op 1 januari van het jaar daarop. De beleidsvoorstellen zijn eerst vrijgegeven voor inspraak en de provincie, stadsdelen en stadsgebied Weesp zijn formeel om advies gevraagd. Er zijn in totaal 980 inspraakreacties ontvangen op de voorstellen. De inspraakreacties hebben geleid tot één wijziging van het voorstel voor de escalatieladder op een technisch punt. Daarnaast is een toezegging gedaan door het college om te onderzoeken of de duur van vakantieverhuurvergunningen mogelijk kan worden aangepast. De stadsdeeladviezen en het provincieadvies hebben niet geleid tot wijziging van de voorstellen. Het college legt nu de resulterende Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2026 ter vaststelling voor aan de gemeenteraad.

Ad 1) De Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening Amsterdam 2026 vast te stellen, gelezen hebbende de Nota van beantwoording, de adviezen van de provincie en dagelijks besturen van de stadsdelen en de bestuurscommissie van Stadsgebied Weesp, de reactiebrieven op deze adviezen, de wijzigingen van het college in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en de vastgestelde Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam met bijbehorende juridische bijlagen, met de volgende wijzigingen: Ad 1a) Woonruimteverdeling

• Pilot Betaalbare koop Het college wil onderzoeken of Betaalbare Koop in de stad mogelijk is met het product Koopstart. Hierbij krijgen starters op de woningmarkt korting op hun woning van de ontwikkelaar waardoor deze betaalbaarder is. Als de eerste koper de woning weer verkoopt dan wordt de korting aan de ontwikkelaar terugbetaald en deelt de ontwikkelaar in de winst of verlies. Zo worden koopwoningen iets bereikbaarder in de stad. Het college wil daarbij zorgen dat maatschappelijke beroepsgroepen (zorg, onderwijs en politie) meer kans krijgen op deze woningen en stelt 50% van de woningen met voorrang beschikbaar aan mensen werkzaam in deze beroepsgroepen. 3 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD • Aanpassen beroepsgroepenregeling Mensen die in Amsterdam werken in specifieke beroepen binnen de zorg, onderwijs of politie, kunnen onder bepaalde voorwaarden voorrang krijgen op een sociale en middeldure huurwoning: de beroepsgroepenregeling. Deze voorrangsregel is enkele jaren geleden in het leven geroepen vanwege de grote tekorten bij deze beroepen die cruciaal zijn voor onze stad. Het college stelt voor het mogelijk te maken om nieuwbouwwoningen die ontstaan zijn op initiatief van of gerelateerd aan één van deze beroepsgroepen toe te wijzen aan kandidaten uit die specifieke beroepsgroep. Zoals een ziekenhuisbestuur dat een woongebouw wil ontwikkelen voor hun zorgpersoneel of om een woongebouw voor leraren mogelijk te maken. Dit is anders dan hoe de beroepsgroepenregeling nu werkt, omdat er sprake is van een afgesproken verdeling tussen de drie beroepsgroepen en de beroepsgroepenregeling alleen voor specifieke beroepen binnen de beroepsgroepen zorg, onderwijs en politie geldt.

• Directe bemiddeling bij verhuisregelingen Het college stelt voor directe bemiddeling mogelijk te maken voor deelnemers aan de verhuisregelingen binnen de Subsidieregeling stedelijke vernieuwing, verhuisregelingen en ouderenhuisvesting Amsterdam 2019, waaronder de verhuisregelingen ‘Van Groot Naar Beter’ en ‘Verhuizen uit Rolstoelwoningen’. De verhuisregelingen zijn een belangrijk middel om doorstroming te bevorderen: Amsterdammers die in een te grote sociale huurwoning wonen, worden gestimuleerd om naar een kleinere woning te verhuizen. Zij krijgen een verhuiskostenvergoeding, mogen de oude huurprijs meenemen en krijgen voorrang op kleinere woningen in WoningNet. Gemeente en woningcorporaties zien dat het sommige woningzoekenden ondanks de voorrang in WoningNet soms niet lukt om zelf een vervangende woning te vinden. Door directe bemiddeling voor deze groep toe te staan, kunnen woningcorporaties deze woningzoekenden direct een passende woning aanbieden.

• Uitbreiden voorrang gezinnen met doelgroepencontract Het college stelt voor de bestaande voorrangen voor gezinnen uit te breiden. Op dit moment kent Amsterdam al een voorrang voor kleine gezinnen (met één of twee minderjarige kinderen) op kleinere gezinswoningen en een voorrang voor grote gezinnen (met drie kinderen of meer) op grotere gezinswoningen. Deze voorrang wordt nu uitgebreid met een voorrang voor hele grote gezinnen (van acht personen of meer) op woningen die met een speciaal doelgroepencontract verhuurd worden. Het Rijk maakt het voor woningcorporaties mogelijk om een speciaal doelgroepencontract in te zetten op de allergrootste woningen. Deze woningen worden toegewezen aan gezinnen van acht personen of meer. Wanneer het gezin te klein is geworden voor de woning, kan de woningcorporatie het huurcontract opzeggen en komt de woning weer vrij. Met deze aanpassing van de Huisvestingsverordening wordt ervoor gezorgd dat de woning bij vrijkomst weer aan een groot gezin kan worden verhuurd. Gezinnen met zes of zeven kinderen krijgen voorrang op dit type woning. Zo komen deze ultraschaarse woningen terecht bij de juiste doelgroep.

• Herzien voorrangregels rolstoelwoningen Het college stelt voor geen voorrang meer op te nemen voor gezinnen met drie kinderen op rolstoelwoningen met vier kamers. Deze voorrangsregel blijkt niet goed te werken. Gezinnen met twee kinderen die veel dringender moeten verhuizen, komen door deze voorrangsregel vaak achteraan. Daarom stelt het college voor om deze voorrang te schrappen. Daarnaast stelt het college voor meer kans te geven voor gezinnen met meerdere rolstoelgebruikers. Door deze gezinnen een ‘dringende’ status te geven hebben ze meer kans op een geschikte woning.

4 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD Ad 1b) Woonruimtevoorraad

• Beperken groei aantal tweede woningen Het college stelt voor het aantal tweede woningen (pied-à-terres) te beperken. Dit zijn woningen waar de eigenaar of huurder niet woont, maar om diverse redenen gebruikt om af te toe in Amsterdam te kunnen verblijven. Sinds 2010 zijn tweede woningen, zolang wordt voldaan aan een aantal algemene criteria, zonder vergunning toegestaan. Alle personen die op 31 december 2025 een woning als tweede woning gebruiken overeenkomstig de criteria uit de Huisvestingsverordening voor tweede woningen, komen tenminste een jaar lang in aanmerking voor een vergunning op grond van de huidige voorwaarden. Zo behouden mensen die al een tweede woning hebben het recht om ook na 2026 gebruik te maken van hun tweede woning in Amsterdam. Voor nieuwe gevallen geldt een vergunningstelsel waarbij alleen nog bij een zwaarwegend belang een vergunning wordt verleend. Daar is sprake van indien a) men in Amsterdam dient te overnachten vanwege werk, b) iemand aan een Amsterdammer mantelzorg verleent en daarom in Amsterdam een tweede woning nodig heeft of c) indien men na minimaal drie jaar in Amsterdam gewoond te hebben, verhuist naar het buitenland en een tweede woning aanhoudt.

• Uitwerking escalatieladder vakantieverhuur en strengere maatregelen die hieruit volgen Woningen zijn bedoeld om in te wonen, maar door de opkomst van vakantieverhuur werden steeds meer woningen grote delen van het jaar verhuurd. Bovendien ervaarden veel Amsterdammers overlast door vakantieverhuur. De afgelopen jaren zijn er daarom al verschillende maatregelen genomen om vakantieverhuur te beperken. Deze maatregelen hebben effect: de ervaren overlast is afgenomen. Maar in een aantal wijken zijn aanvullende stappen nodig. Daarom heeft het college afgelopen tijd gewerkt aan een escalatieladder vakantieverhuur. Het opstellen van een escalatieladder vakantieverhuur is aangekondigd in de AAV en is onderdeel van het bredere uitvoeringsprogramma bezoekerseconomie. Ook is de escalatieladder een uitwerking van de eerder afgedane motie 537 van de leden Van Renssen (GroenLinks), Namane (PvdA) en Bentoumya (GroenLinks) inzake onderzoek uitbreiding verbodswijken vakantieverhuur. Met de escalatieladder kunnen we maatregelen opschalen of afschalen, op basis van vooraf afgesproken grenswaarden. Zo zorgen we ervoor dat aan de voorkant duidelijk is welke maatregel wanneer van toepassing is. In de Huisvestingsverordening wordt een bevoegdheid opgenomen voor het college om wijken aan te wijzen waar een nachtencriterium geldt van 15 nachten.

Deze bevoegdheid is een aanvulling op de eerder gegeven bevoegdheid om verbodswijken in te stellen. Voordat wijken kunnen worden aangewezen dient het college de uniforme voorbereidingsprocedure te volgen om zienswijzen van bewoners uit de wijken zorgvuldig mee te wegen bij het aanwijzingsbesluit. Op 4 maart 2025 heeft het college ingestemd met de voorlopige opzet escalatieladder vakantieverhuur. Hierin worden twee nieuwe wijkgerichte maatregelen voorgesteld: het verlagen van het maximumaantal nachten per jaar waarin aan toeristen mag worden verhuurd van 30 naar 15 en een tijdelijke stop op vakantieverhuur. Escalatie wordt bepaald aan de hand van drie indicatoren (grenswaarden) over omvang vakantieverhuur en leefbaarheid. Naar aanleiding van de inspraakreacties heeft het college de 80%-regel uit escalatieladder aangepast. Het college heeft in eerste instantie gekozen voor de 80% regel omdat hiermee wordt verwacht dat het effect van de maatregel groter is. Wijken hebben ook te maken met de toeristen die verblijven in omliggende wijken waar het toerisme tot overlast leidt, bijvoorbeeld met uitgaansverkeer, bezoekers en bezorgers. Tevens heeft het college oog voor de oproep van de stad aan het college om het toerisme in de stad terug te dringen in de Verordening toerisme in balans.

Dat neemt niet weg dat het college gebonden is aan juridische kaders om vakantieverhuur te mogen beperken. Daarom hecht het 5 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD college aan objectieve indicatoren als grondslag voor maatregelen in de escalatieladder vakantieverhuur. Het college begrijpt dan ook het standpunt van Amsterdam Gastvrij dat het in het licht van de juridische kaders niet past om in wijken waar geen enkele grenswaarden wordt overschreden toch maatregelen worden genomen om vakantieverhuur te beperken. Om aan dit punt tegemoet te komen heeft het college de 80%-regel als volgt aangepast. De 80%regel wordt alleen toegepast als de grenswaarden voor toeristische druk en leefbaarheid volgens toeristische draagkracht onderzoek in die wijk overschreden wordt. Dan wordt de maatregel ingevoerd om de leefbaarheid te verbeteren en de toeristische druk te verlagen in die wijk. Dat betekent dat in de Burgwallen-Oude Zijde het aantal nachten wel naar 15 gaat, maar in Oostelijke Eilanden/Kadijken niet. Het college heeft op 14 oktober 2025 ingestemd met de definitieve Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur. Hieruit volgt het voorstel om per 1 april 2026 in 12 wijken de eerste maatregel in te voeren en het maximumaantal nachten vakantieverhuur per jaar te verlagen van 30 naar 15. Het college zal de wijken waar deze maatregel gaat gelden aanwijzen via een aanwijzingsbesluit nadat de Huisvestingsverordening per 1 januari 2026 is aangepast om dit mogelijk te maken.

Het gaat om de volgende wijken die de grenswaarden overschrijden: Burgwallen-Nieuwe Zijde, GrachtengordelWest, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage en de Weteringschans. Omdat deze wijken samen 80% van stadsdeel Centrum bestrijken wordt ook in de wijk Burgwallen-Oude Zijde een maatregel genomen. In de wijk Oostelijke Eilanden/Kadijken wordt geen maatregel genomen omdat uit het Toeristisch draagkrachtonderzoek niet volgt dat deze wijk ‘kwetsbaar’ of ‘onder druk’ staat. Ook de wijken Nieuwe Pijp en Oude Pijp overschrijden de gestelde grenswaarden en ook hier zal de extra maatregel ingevoerd worden. Ook de wijken Nieuwe Pijp en Oude Pijp overschrijden de gestelde grenswaarden en ook hier zal de extra maatregel ingevoerd worden.

• Herziening splitsingsbeleid De gemeente heeft in de Huisvestingsverordening beleid vastgelegd over kadastraal splitsen in appartementsrechten. Een gebouw/pand kan uit meerdere woningen en/of bedrijfsruimten bestaan. Voordat de eigenaar deze afzonderlijk kan verkopen, moet het eigendom gesplitst zijn in appartementsrechten. Splitsen is iets anders dan woningvormen, waarbij een bestaande woning tot meerdere woonruimten verbouwd wordt. Het splitsingsbeleid stamt uit het begin van deze eeuw. Om de regels over kadastraal splitsen in appartemensrechten bij de huidige tijd te laten aansluiten, stelt het college voor dit beleid te wijzigen. Enkele uitvoeringsregels worden geactualiseerd en de houdbaarheidstermijn van bepaalde rapporten wordt verlengd. Door regels duidelijker te formuleren, te wijzigen of schrappen, wordt het beleid duidelijker en begrijpelijker.

• Nieuwe prijs opkoopbescherming van € 623.000 naar € 637.000 Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht. Goedkope en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 623.000 (prijsgrens voor 2024) mogen na aankoop voor vier jaar niet verhuurd worden, tenzij er een vergunning of ontheffing voor is verleend. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier de prijsgrens voor middeldure koopwoningen vast te stellen. Bij de invoering van de regeling is de grens gesteld op € 512.000,- om te kunnen bepalen welke woonruimten wel en niet onder de opkoopbescherming vallen. Onder deze middeldure prijsgrens van € 512.000,- viel 60 procent van de Amsterdamse woningen van eigenaar-bewoners. Bij het invoeren van de opkoopbescherming is de prijsgrens van € 512.000 berekend op basis van WOZwaardes uit 2021 met peildatum 2020. Elk jaar wordt deze grens aangepast aan de nieuwe WOZ6 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD waardes in Amsterdam zodat het bereik en beoogde werking van de opkoopbescherming 60 procent van de woningen van eigenaar-bewoners blijft. We blijven de beleidslijn zoals vastgesteld bij invoering van de opkoopbescherming volgen. De nieuwe prijsgrens bedraagt in 2026 € 637.000 euro. De aanpassing van de prijsgrens lag niet in de inspraak, omdat de wijziging een actualisatie van de prijsgrens betreft.

• Technische correctie plusquotum en pandquotum Plusquotum Omzettingsvergunningen worden door de stadsdelen verleend, o.a. op basis van een wijkquotum. Verleende vergunningen worden handmatig geregistreerd in een zaaksysteem om de overgebleven ruimte in het wijkquotum te bepalen. Soms gaat die registratie verkeerd. Ook is er van zaaksysteem gewisseld waardoor de data gemigreerd zijn. Daardoor zijn er door de jaren fouten in de registratie ontstaan. Sinds 2020 zijn er verschillende opschoningsacties uitgevoerd om dit te herstellen. Na de laatste opschoningsactie van 29 mei 2025 is het daadwerkelijke aantal verleende vergunningen nu goed geregistreerd. Als gevolg daarvan is het wijkquotum in vijf buurten negatief geworden en in elf andere wijken is het negatieve wijkquotum toegenomen. Daardoor zijn er in de hele stad in totaal 105 vergunningen meer verleend dan volgens het wijkquotum is toegestaan. Op 1 januari 2025 is het plusquotum ingevoerd. Het aantal vergunningen in het plusquotum is gebaseerd en berekend op de omvang van het wijkquotum. Om de druk op de leefbaarheid te minimaliseren is destijds besloten om minder vergunningen in het plusquotum beschikbaar te stellen in wijken die een negatief wijkquotum hebben én slecht scoren op leefbaarheid in het WIAonderzoek.

Het aantal beschikbare vergunningen in het plusquotum is vastgelegd in de bijlage bij de Huisvestingsverordening. Door de opschoningsactie blijkt dat in sommige wijken die al een negatief wijkquotum hadden meer vergunningen zijn verleend dan eerder aangenomen. Daardoor is het wijkquotum in die wijken verder negatief geworden. Er zouden 16 vergunningen minder in het plusquotum beschikbaar zijn gekomen als de opschoningsactie vóór de invoering van het plusquotum op 1 januari 2025 was gebeurd. Dat wordt door middel van deze technische wijziging gecorrigeerd. In wijken met een negatief wijkquotum zullen geen nieuwe omzettingsvergunningen worden verleend totdat het quotum in die wijken weer positief is. In die wijken kan als er nog ruimte is in het plusquotum wel een omzettingsvergunning voor drie personen worden verleend. Alleen in de Geuzenbuurt, Van Galenbuurt en Rijnbuurt is geen quotumruimte meer. Direct bij de invoering van het plusquotum per 1 januari 2025 was het plusquotum in deze buurten door verrekening van het negatieve wijkquotum al volledig gebruikt. Pandquotum Op 2 juli 2025 heeft de Raad van State geoordeeld dat het pandquotum voor omzettingsvergunningen, dat bepaalt dat 25% van een pand óf van een rij eengezinswoningen mag worden omgezet, niet voldoende duidelijk is geformuleerd in de Huisvestingsverordening.

De Raad van State heeft daarop geoordeeld dat de bepaling zo gelezen moet worden dat zowel naar panden én eventuele eengezinswoningen in die rij gekeken moet worden bij de toepassing van het pandquotum. Deze lezing heeft tot gevolg dat er veel minder ruimte is voor kamergewijze verhuur, terwijl het college en de raad bij invoering van het pandquotum deze nauwe lezing niet voor ogen hadden. Daarom wordt de Huisvestingsverordening nu taalkundig aangepast én nader toegelicht hoe het pandquotum volgens het college wordt toegepast. 7 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD Ook zal worden onderzocht of aanpassing van het pandquotum op termijn nodig is. Daarover zal het college de raad op een later moment informeren.

• Technische wijziging short stay Sinds 2014 hanteert de gemeente streng beleid ten aanzien van short stay in woningen vanwege onder andere het tekort aan woningen en misbruik van short stay voor toeristenovernachtingen. Dit strenge beleid blijft van kracht. Echter moeten de regels voor short stay wetgevingstechnisch op een andere wijze geregeld worden sinds de invoering van de Wet toeristische verhuur in woonruimte. Vanaf dat moment is short stay een vorm van toeristische verhuur. Volgens deze wet moet voor elke vorm van toeristische verhuur die een gemeente wil beperken/regelen in de Huisvestingsverordening worden opgenomen onder welke (strenge) voorwaarden het mogelijk is om aan short stay te doen. Tot 1 januari 2021 viel short stay onder het verzamelbegrip ‘woningonttrekking’. Short stay werd dus gereguleerd via de onttrekkingsregels. Deze houden kort gezegd in dat woningen alleen mogen worden onttrokken als het gebruik een gewenste economische versterking biedt aan de buurt of maatschappelijk wenselijk is. Het college stelt voor deze voorwaarden te behouden, maar wel technisch te verplaatsen onder een eigen ‘short stay’ categorie onder de afdeling \Toeristische verhuur van woonruimte. Door dezelfde voorwaarden te hanteren verandert er voor de burger niets. Vanwege de technische aard van deze aanpassing is er geen participatie doorlopen.

Ad 1c) Wijziging van de Legesverordening

• Voor de vergunning voor tweede woningen wordt de legesverordening gewijzigd, zodat per 1 januari 2026 ook leges geheven kunnen worden.

De vergunning voor een tweede woning is nog niet opgenomen in de Legesverordening. Om per 1 januari 2026 ook leges te kunnen heffen voor de aangevraagde vergunningen voor tweede woningen is een wijziging van de Legesverordening Amsterdam 2026 vereist.

• Er komt een legestarief bij voor de short-stay-vergunning. Het college stelt voor een legestarief toe te voegen voor de short-stay-vergunning. Hoewel de toets voor deze vergunning gelijk blijft krijgt short stay een eigen vergunningplicht inclusief legestarief. Dit tarief is hetzelfde tarief als voor de onttrekkingsvergunning. De toets voor short stay blijft namelijk gelijk aan de toets voor onttrekking. Ad 2d) Wijziging van de Leegstandverordening Amsterdam 2022 In de Leegstandverordening Amsterdam 2022 is bepaald dat de regels en verplichtingen rondom het melden van leegstand niet van toepassing zijn op tweede woningen. Die bepaling wordt geschrapt zodat, na inwerkingtreding van de vergunningplicht voor tweede woningen, nog beter op daadwerkelijke leegstand gehandhaafd kan worden. Ad 2) Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op de risicobijlage en het advies van de gemeenteadvocaat. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1, tweede lid, onder i van de Wet open overheid. De geheimhouding wordt opgelegd voor onbepaalde tijd of tot het moment waarop de raad besluit deze op te heffen. De eerdere uitwerking van de escalatieladder vakantieverhuur is getoetst door de gemeenteadvocaat op juridische houdbaarheid en risico’s van de maatregelen uit de escalatieladder vakantieverhuur. In bijlage 1 leest u dit advies.

In de risicobijlage zijn de juridische risico's beschreven 8 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD bij de maatregelen van de escalatieladder en is aangegeven op welke wijze het advies van de gemeenteadvocaat is verwerkt in de escalatieladder. Op beide bijlagen is door het college eerder geheimhouding opgelegd, vanwege de opgenomen risico’s bij het voorstel escalatieladder vakantieverhuur. Openbaarmaking is schadelijk voor het goed functioneren van de bestuursorganen van de gemeente. U wordt gevraagd kennis te nemen van deze bijlagen. Participatie

In het voortraject is een participatieplan vastgesteld door de wethouder Volkshuisvesting. Het participatiedoel richtte zich op uitwisseling van informatie, perspectieven en expertise om samen een beter en breder gedragen resultaat te bereiken. Wij leren van de vragen, opmerkingen en feedback die inwoners van Amsterdam en belanghebbenden tijdens het inspraaktraject met ons delen. We nodigden iedereen uit om standpunten, behoeften en perspectieven met ons te delen. De voorstellen hebben in de inspraak gelegen en de Nota van beantwoording is een reactie op de inspraakreacties. Ook is advies gevraagd aan de provincie en alle stadsdelen en stadsgebied Weesp. De voorstellen tot wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 zijn daarnaast uitgebreid besproken met betrokken partijen, waaronder de AFWC. Voor de escalatieladder is er een participatieplan opgesteld door het college met als doel belanghebbenden bij de effecten van de escalatieladder te betrekken. De mate van invloed is dat we mensen informeren en luisteren naar de reacties op de voorstellen. Er zijn individuele gesprekken geweest met verhuurplatforms en belangenorganisaties, waaronder platforms voor toeristische verhuur. We hebben de volgende organisaties gesproken: Amsterdam Gastvrij, Airbnb, Home Exchange, Booking.com, Vrienden van Binnenstad en VRBO (Expedia).

Door de organisaties in het traject te betrekken, ontstaat ruimte om kennis over de praktijk te wisselen. Meerdere organisaties gaven aan dat ze liever eerder in het beleidsvormingsproces hun input hadden willen geven. Daarnaast heeft de voorlopige opzet Escalatieladder vakantieverhuur in de inspraak gelegen en de Nota van beantwoording is het eindverslag van de participatie. Ook is advies gevraagd aan de provincie en alle stadsdelen en stadsgebied Weesp. Financiële onderbouwing

Niet van toepassing. Geheimhouding

Er is extern advies gevraagd aan de gemeenteadvocaat over het voorstel voor de escalatieladder. Dit advies is opgenomen in de bijlage. Op dit advies is geheimhouding opgelegd. Ook is een geactualiseerde risicobijlage opgesteld, waarop ook geheimhouding opgelegd. Deze risicobijlage is ook opgenomen als bijlage. Welke stukken treft u aan

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2025-052648

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

9 Gegenereerd: v1.29

VN2025-011930 rve wonen

RAAD AD2025-070223

Nota van Beantwoording voor wijziging Huisvestingsverordening Amsterdam per 1 januari 2026.pdf (pdf)

AD2025-070224

Bekendmaking Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam.docx (msw12)

AD2025-070225

Bekendmaking van de Huisvestingsverordening Amsterdam per 1 januari 2026.docx (msw12)

AD2025-070226

Provinciebrief - Reactie op Gedeputeerde Staten.pdf (pdf)

AD2025-070227

Stadsdelenbrief.pdf (pdf)

AD2025-070228

factsheet_leefbaarheid_2023.pdf (pdf)

AD2025-070229

rapportage_vakantieverhuur_in_amsterdam.pdf (pdf)

AD2025-070230

Bekendmaking Derde wijzigingsbesluit Nadere regels bij de Huisvestingsverordening.docx (msw12)

AD2025-070231

GEHEIM - Geactualiseerde Risicobijlage geheim.docx (msw12)

AD2025-070232

GEHEIM - Juridisch advies gemeenteadvocaat escalatieladder vakantieverhuur geheim.pdf (pdf)

AD2025-070661

Adviezen stadsdelen gecombineerd.pdf (pdf)

AD2025-070662

Geduputeerde Staten Advies HV 2025.pdf (pdf)

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Wonen: Jim Frielink, j.frielink@amsterdam.nl, 06-38155345 en Samir Bouhout, s.bouhout@amsterdam.nl, 06-28030857.

10 Gegenereerd: v1.29