Gemeenteraad Voordracht

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD Voordracht voor de raadsvergadering van 10 december 2025

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling (22) 14

Datum besluit

College van B en W, 4 november 2025

Portefeuille

Onderwerp

Actualiseren van het woningbouwprogramma Sluisbuurt, Zeeburgereiland De gemeenteraad van Amsterdam besluit

I. Het door de Raad met het Investeringsbesluit uit 2017 vastgestelde woningbouwprogramma Sluisbuurt, Zeeburgereiland, te actualiseren om grotere middensegmentwoningen mogelijk te maken en de beschikbare ruimte voor woningbouw optimaal te benutten. Het maatregelenpakket hiervoor bestaat uit vier samenhangende onderdelen, te weten:

• het omzetten van 917 betaalbare koopwoningen in 917 middensegment huurwoningen van

gemiddeld 50 m² gbo. Gecombineerd met • het loslaten van de 50 / 50 eis ten aanzien van koop / huur voor vrije sectorwoningen en de keus bij de ontwikkelende partij leggen, gecombineerd met • resterende m² bvo's in het omgevingsplan inzetten voor het toevoegen van (naar verwachting 144) vrije sectorwoningen en 5 extra rolstoelwoningen in de sociale huur ruimtelijk en financieel mogelijk te maken. Alsmede • het financieel mogelijk maken dat alle extra 140 woningen (omgevingsplan ten opzichte van Investeringsbesluit) primair ten goede komen aan kwetsbare groepen in sociale huur, zoals door de Raad bepaald bij vaststelling van het Investeringsbesluit in 2017. II. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op bijlage 2 “GEHEIM Bijlage 2: Financiële gevolgen van voorstel aanpassing programma Sluisbuurt, Zeeburgereiland” bij deze voordracht. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding is opgelegd tot het moment waarop de grondexploitatie Sluisbuurt wordt gesloten en uiterlijk tot 1-1-2045. Geheimhouding van de financiële bijlage is benodigd om te voorkomen dat (informatie over) grondprijzen bekend wordt waardoor de positie van de gemeente wordt geschaad. Wettelijke grondslag

Artikel 108 jo artikel 147 lid 2 Gemeentewet. De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente. Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 5, eerste en tweede lid van de Gewijzigde financiële verordening Amsterdam 2023. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. Het college legt een investeringsvoorstel en een voorstel voor een investeringskrediet ter vaststelling aan de gemeenteraad voor. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Art 87 Gemeentewet. De raad, het college, de burgemeester en een commissie als bedoeld in hoofdstuk V kunnen op grond van een belang, genoemd in artikel 5.1, eerste en tweede lid, van de

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD Wet open overheid, een verplichting tot geheimhouding opleggen ten aanzien van informatie die bij dat orgaan berust. Artikel 5.1, tweede lid, onder b van de Wet open overheid: De economische of financiële belangen van de Staat (ook: gemeente) wegen zwaarder dan het belang van openbaar bestuur. Bestuurlijke achtergrond

2017 Investeringsbesluit Sluisbuurt vastgesteld (Raad 27-09-2017, BD2017-008642) 2017 Stedenbouwkundig Plan Sluisbuurt (inclusief schetsontwerp openbare ruimte) vastgesteld (Raad 27-09-2017, BD2017-008642) 2018 Kennisnemen van afdoening moties 1098, 1099, 1106, 1113, 1115, 1118, 1126, Investeringsbesluit Sluisbuurt (Raad 14-02-2018 en Raadscommissie RO 7-03-2018, BD2017-016333. Briefnummer 2018-748) 2018 Bestemmingsplan Sluisbuurt vastgesteld (Raad 28-11-2018, 2018- 306/1261) 2018 Warmteplan (Zuid) vastgesteld (Raad 12-12-2018, BD2018-013950 2019 Wijze van uitvoering van amendement 1108.17 om in de toewijzing van bewoners aan de studenten/jongerenwoningen geen onderscheid te maken tussen jongeren (al dan niet studerend of werkend) (College van B&W 26-02-2019, ZD2019-000477) 2023 Kennisnemen van raadsinformatiebrief over besluit verdeling middensegmentwoningen Sluisbuurt (Raadscommissie RO 11 januari 2023, VN2022- 042462) 2024 Bestemmingsplan technische herziening Sluisbuurt vastgesteld (Raad 24-04-2024, VN2024002129) 2024 Warmteplan Sluisbuurt Noord vastgesteld (Raad 29-05-2024, VN2024-002155). 2025 Kennisnemen van raadsinformatiebrief over de uitvoering motie 1099 (levendigheid in de wijk) (Raadscommissie RO 25-06-2025, VN2025-007471) Onderbouwing besluit

Ad 1) Aanpassen van het woningbouwprogramma Sluisbuurt, Zeeburgereiland In 2017 heeft de raad het Investeringsbesluit en Stedenbouwkundig plan Sluisbuurt vastgesteld. Bij de behandeling zijn amendementen en moties aangenomen en is – als onderdeel van het Investeringsbesluit - besloten na oplevering van de eerste twee bouwblokken een evaluatie te doen van (enkele onderdelen van) het woningbouwprogramma. Dat moment is nu aangebroken. In het onherroepelijk omgevingsplan Sluisbuurt worden in totaal 5.640 woningen mogelijk gemaakt. Dit zijn 140 woningen meer dan in het Investeringsbesluit opgenomen; hierop anticiperend heeft de

2 Gegenereerd: v1.100

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD raad bij vaststelling van het Investeringsbesluit reeds besloten dat deze primair ten goede moeten komen aan kwetsbare groepen. Bijlage 1 bevat een overzicht van het bij het Investeringsbesluit vastgestelde programma. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de segmenten (40% sociale huur, 35% middensegment en 25% vrije sector) en daarbinnen de door de raad meegegeven woninggroottes. Dit totaal is de programmatische opgave voor de Sluisbuurt conform het Investeringsbesluit. De bijlage bevat ook de actuele stand van zaken. Hierin is een onderverdeling gemaakt waaruit blijkt : - welk programma reeds is gerealiseerd (opgeleverd) - voor welke programma de bouw of planontwikkeling gaande is (dat wil zeggen: de kavels zijn gegund aan een partij die werkt aan een ontwerp, maar uitgifte in erfpacht heeft nog niet plaatsgevonden) - welk programma in een tender op de markt is gezet (dat wil zeggen dat het proces om een partij te selecteren voor de ontwikkeling van een kavel nog niet is afgerond, maar dat de meegegeven kaders voor het desbetreffende kavel niet meer gewijzigd kunnen worden. Hieruit volgt het resterende te ontwikkelen programma in de Sluisbuurt. Acht jaar na vaststelling van het Investeringsbesluit zijn al mooie resultaten bereikt in de Sluisbuurt.

In alle segmenten zijn al woningen opgeleverd – waaronder in de eerste hoge toren van de wijk - en ook onderwijsinstellingen zijn in aanbouw of al opgeleverd. Amsterdammers brengen levendigheid in eerste aangelegde straten. Dit jaar is de bouw op vijf kavels gestart of binnenkort aanstaande, waarmee het zuidelijk deel van de Rudi van Dantzigstraat verder vorm krijgt en ook ruimte voor winkels en bedrijvigheid in de plinten wordt toegevoegd. Echter, er zijn ook grote uitdagingen: - Middensegment koopwoningen (tegenwoordig betaalbare koop genoemd) blijken – door gestegen marktwaarden en de gemaximeerde vrij op naam prijs – voor hooguit 30 m² gbo marktconform te kunnen worden gebouwd. Hoewel er veel belangstelling was voor een project met deze betaalbare koopwoningen, baart het zorgen indien 20% van de woningen in de Sluisbuurt (de totale opgave voor middensegment koop) deze afmetingen krijgt. - De opgave voor middensegment koop gecombineerd met de opgave voor jongeren- en studentenhuisvesting zou ertoe leiden dat ruim 1.900 woningen niet groter dan 30 m² gbo worden. Een wijk met heel veel kleine woningen loopt het risico een hoge doorstroom te hebben wat een negatief effect kan hebben op de sociale balans en leefbaarheid in de wijk. - Sommige programma onderdelen zijn al (bijna) volledig gerealiseerd zoals de reguliere middensegment woningen.

De ervaringen tot op heden hebben geleerd dat het stedenbouwkundig wenselijk is om in tenders ontwikkelende partijen enige flexibiliteit te kunnen bieden door ook kleinere middensegment (dat wil zeggen minimaal 40 m² gbo) huurwoningen toe te staan om goede en efficiënte plattegronden te kunnen maken (zoals creatieve oplossingen voor lastige hoeken in een gebouw). Dit heeft als uiteindelijke doel om te komen tot betere plannen. Het helpt bij het maken van aantrekkelijke tenders. - Andere programma onderdelen blijken steeds moeilijker te realiseren, zoals de grote (≥ 70 m² gbo) middensegment huurwoningen. Nieuwe beleidsregels voor de realisatie van middenhuur Amsterdam helpen, maar per tender (zeker voor hoogbouw) moet de afweging worden gemaakt of deze marktconform op de markt kan worden gebracht. - Tot slot blijken in alle segmenten de woningen kleiner te zijn dan ten tijde van het Investeringsbesluit werd aangenomen. Het gevolg hiervan is dat wanneer het maximale aantal woningen dat het omgevingsplan toestaat is bereikt, er nog m² bvo in het omgevingsplan onbenut zijn gebleven (het omgevingsplan stelt een maximum aan zowel het aantal woningen als aan het aantal m² bvo). Zonder ingrijpen krijgt de wijk ruim 1.900 woningen van maximaal 30 m² gbo, blijven vierkante meters bvo uit het omgevingsplan onbenut, en is de verwachting dat tenders moeilijker worden door 3

Gegenereerd: v1.100

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD de gedetailleerde opgave van zowel segmenten, woningaantallen als woninggroottes. Zorg is dat dit tot vertraging in de woningbouwproductie leidt. Zonder ingrijpen blijft de in het Investeringsbesluit vastgestelde segmentering van 40/35/25 intact. Hierom heeft het college ingestemd met een aanpassing van het woningbouwprogramma voor de Sluisbuurt. Bij het uitwerken van het voorstel hebben de volgende overwegingen een rol gespeeld: - De variatie in woninggrootte in de Sluisbuurt zodat er ruimte is voor diverse doelgroepen. Dit is essentieel voor de sociale balans in de wijk. - De effecten op de grondexploitatie. - De noodzaak om aantrekkelijke tenders op de markt te zetten. Het college heeft de door de raad bij het Investeringsbesluit vastgestelde absolute woningaantallen voor de drie segmenten en de voor specifieke segmenten vastgestelde minimale (gemiddelde) woninggrootte als basis aangehouden (zie bijlagen). Wat aantallen betreft gaat dit om - 1.375 reguliere sociale huurwoningen en 825 sociale huurwoningen voor jongeren/studenten), - 1.925 middensegmentwoningen), waarvan 619 grote middensegment huurwoningen (≥ 70 m² gbo) - 1.375 vrije sector woningen.

Eveneens houdt het college vast aan het raadsbesluit om 140 woningen (die in het omgevingsplan extra mogelijk zijn ten opzichte van het Investeringsbesluit) primair ten goede te laten komen aan kwetsbare groepen (en toe te voegen aan de opgave voor sociale huur). Om bij te sturen wordt één samenhangend maatregelenpakket met vier onderdelen voorgesteld, bestaande uit: a. het omzetten van 917 betaalbare koopwoningen in 917 middensegment huurwoningen van gemiddeld 50 m² gbo (in plaats van 30 m² gbo) . 125 woningen blijven behouden voor middensegment koop. Gecombineerd met b. het loslaten van de 50 / 50 eis ten aanzien van koop / huur voor vrije sectorwoningen en de keus bij de ontwikkelende partij leggen, gecombineerd met c. resterende vierkante meters bvo in het omgevingsplan inzetten voor het toevoegen van (naar verwachting 144, zie onderliggende aannames in bijlage 2) vrije sectorwoningen en 5 extra rolstoelwoningen in de sociale huur ruimtelijk en financieel mogelijk te maken. Alsmede d. het financieel mogelijk maken dat alle 140 woningen die in het omgevingsplan al ruimtelijk extra mogelijk waren (ten opzichte van het Investeringsbesluit) primair ten goede komen aan kwetsbare groepen (sociale huur), zoals door de Raad bepaald bij vaststelling van het Investeringsbesluit in 2017. Samengevat is het effect op het woningbouwprogramma als volgt:

4 Gegenereerd: v1.100

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD

Met dit pakket - Blijven de absolute woningaantallen in de verschillende segmenten zoals vastgelegd bij het Investeringsbesluit, intact. Aan de eerder vastgestelde opgave van 619 grote (≥ 70 m² gbo) middensegment huurwoningen wordt niet getornd. - Wordt programma toegevoegd in de vrije sector en in de sociale huur. Het gaat om gelijke hoeveelheden ten opzichte van het Investeringsbesluit. Dit zorgt voor grondopbrengsten. Dit zorgt wel voor een minimale verschuiving in de vastgestelde 40 / 35 / 25 verdeling. Is er binnen het toegevoegde sociale huurprogramma zowel ruimtelijk als qua grondopbrengsten ruimte voor 5 extra rolstoelwoningen. - Worden de door de raad gewenste 140 extra woningen voor kwetsbare groepen financieel mogelijk gemaakt. - Blijft het absolute aantal woningen in het middensegment gelijk. Nog belangrijker: door middensegment koopwoningen te vervangen door reguliere middensegment huurwoningen stijgt de woninggrootte in dit segment. Beleid eist dat middensegment huurwoningen minimaal 40 m² gbo moeten zijn. Met dit pakket worden woningen toegevoegd die gemiddeld zelfs 50 m² gbo moeten zijn. Deze (huur)woningen worden daarom groter dan wanneer het koopwoningen waren gebleven welke voor hooguit 30 m² gbo marktconform kunnen worden gerealiseerd.

Omdat hier sprake is van op Sluisbuurt-niveau toevoegen van woningen met een gemiddelde grootte van 50 m² gbo, betekent dit dat op kavelniveau variaties mogelijk zijn en bijvoorbeeld per tender een bandbreedte kan worden meegegeven. Voor een driekamerwoning is bijvoorbeeld ca. 65 m² gbo nodig. - Wordt het mogelijk om tenders in de markt te blijven zetten met een mix van grote en reguliere middensegment huurwoningen (door meer reguliere middensegment huurwoningen toe te voegen aan het programma) en ontwikkelaars ruimte te bieden (door ze de keuze te laten of ze vrije sectorwoningen in koop of huur willen ontwikkelen). Hiermee verwacht het college aantrekkelijke tenders aan de markt aan te blijven bieden. Doordat in het maatregelpakket - Doordat de woninggrootte in het middensegment stijgt is de verwachting dat bewoners hier langer blijven wonen wat goed is voor de sociale cohesie in de wijk. - Worden de maximale vierkante meters bvo uit het omgevingsplan benut en wordt ingezet op het toevoegen van extra woningen. - Met het pakket worden de negatieve financiële effecten van het omzetten van middensegment koop- naar grotere middensegment huurwoningen en de extra woningen voor kwetsbare groepen die eerder in het omgevingsplan mogelijk zijn gemaakt, gecompenseerd door de positieve effecten van de anderetwee onderdelen. Bijlage 2 (geheim) gaat hier dieper op in.

- Gelet op de samenhang tussen de vier onderdelen – de gewenste grootte van de naar middensegment huur om te zetten woningen bepaalt het aantal m² bvo dat resteert en daarmee het aantal woningen dat kan worden toegevoegd en tot extra opbrengsten leidt – kan alleen het gehele pakket worden vastgesteld en niet slechts één onderdeel.

5 Gegenereerd: v1.100

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD Aandachtspunten zijn: - Voor het benutten van de vierkante meters bvo uit het omgevingsplan moeten de juridische planologische kaders nog worden gecreëerd. Hoewel dit voorstel binnen het maximum m² bvo uit het omgevingsplan blijft, wordt het maximum aantal woningen uit dat omgevingsplan met dit voorstel namelijk wel overschreden (naar schatting circa 149 woningen). Dit kan bijvoorbeeld via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor het (laatste) bouwplan dat niet past. - Ook de volgende zaken moeten in beschouwing worden genomen:

o Groennorm. Per extra woning (t.o.v. de 5.640 woningen die in het omgevingsplan mogelijk

zijn) is 6 à 8 m² groen nodig, afhankelijk van hoeveelheid groene daken. Dit lijkt oplosbaar doordat het plan de flexibiliteit biedt op sommige kavels volume toe te voegen binnen de kaders van het omgevingsplan, waardoor op andere plekken ruimte ontstaat voor groen. o Parkeren bezoekers vraagt 0,1 parkeerplaats per extra woning. Dit mag – op grond van het huidige omgevingsplan; naar aanleiding van een besluit van de gemeenteraad – niet in de openbare ruimte maar zou in een gebouwde voorziening moeten worden opgelost. Dit zou kosten met zich meebrengen. Ruimtelijk lijken (15 extra) bezoekersparkeerplaatsen inpasbaar. o Parkeren bewoners vraagt maximaal 0,6 gebouwde parkeerplaats per extra vrije sectorwoning (dus maximaal 86 extra parkeerplaatsen). Het omgevingsplan maximeert het aantal gebouwde parkeerplaatsen. Dit kan wellicht een knelpunt opleveren. Echter, tot op heden worden minder gebouwde parkeerplaatsen gerealiseerd dan maximaal toegestaan waardoor er reeds ruimte is ontstaan. Parkeeroplossingen moeten passen binnen het parkeerbeleid/de regels over parkeren in het omgevingsplan Amsterdam. o Er zijn niet meer voorzieningen nodig bij deze beperkte toevoeging van aantal woningen.

o Wat verkeersprognose betreft: voor auto's geldt dat er tot op heden minder parkeerplaatsen zijn gerealiseerd dan maximaal toegestaan waardoor ook in de verkeersprognoses reeds wat ruimte is ontstaan. Voor openbaar vervoer en fietsers zou wel rekening gehouden moeten worden met een (marginale) toename ten opzichte van de huidige uitgangspunten. o Vanuit techniek geldt dat uitgewerkt moet worden of de collectieve warmte/koudesystemen in de Sluisbuurt (van Westpoort Warmte in het zuidelijk deel en een beoogde concessiehouder in het noordelijk deel) ruimte bieden voor extra woningen. Beide systemen kennen een maximale capaciteit; hiervoor is met name het aantal woningen bepalend en de oppervlakte hiervan in mindere mate. Beide systemen hebben wat overcapaciteit. Indien ontwikkelende partijen met een beroep op het Warmteplan niet aansluiten op het collectieve systeem, ontstaat wel ruimte voor extra woningen. De verandering van programma leidt niet tot risico’s voor het warmteplan Sluisbuurt Noord of Sluisbuurt Zuid. Als een wijziging van het aantal aansluitingen door het voorliggende besluit nodig blijkt, kan deze worden doorgevoerd bij de vervanging van het warmteplan bij einde looptijd. o Het ondergronds afvaltransportsysteem heeft voldoende capaciteit voor de circa 150 extra woningen. - Gelet op alle variabelen en aannames blijft monitoring van het programma noodzakelijk.

- Wanneer het omgevingsplan wordt aangepast, is het wenselijk om de ruimte te zoeken wat betreft het maximale woningaantal zodat – mocht een wijziging in variabelen tot nog méér vrijkomende meters leiden – deze omgezet kunnen worden in meer woningen zonder dat hiervoor eerst weer een wijziging van het omgevingsplan nodig is. - Opgemerkt wordt dat het Stedenbouwkundig Plan Sluisbuurt ook ruim in de vierkante meters bvo voor onderwijsvoorzieningen lijkt te zitten. Die reserveringen houden we in stand.

6 Gegenereerd: v1.100

VN2025-015148 rve grond en ontwikkel

RAAD Ad 2) Geheimhouding Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is geheimhouding opgelegd op bijlage 2 “GEHEIM Bijlage 2: Financiele gevolgen van voorstel aanpassing programma Sluisbuurt, Zeeburgereiland” bij deze voordracht. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding is opgelegd tot het moment waarop de grondexploitatie Sluisbuurt wordt gesloten en uiterlijk tot 1-1-2045. Participatie

Voorafgaand aan de vaststelling van het Stedenbouwkundig Plan heeft uitgebreid participatie plaatsgevonden. De nu voorgestelde aanpassingen in het programma zijn beperkt maar van groot belang voor de voortgang van de woningbouwproductie. Financiële onderbouwing

Consequenties gedekt? Ja Overige toelichting

Bijlage 2 (geheim) bevat een toelichting op de financiële consequenties. Er is naar verwachting een positief effect. Indien wordt ingestemd met het maatregelenpakket dan zal het woonprogramma uit het Investeringsbesluit worden geactualiseerd. De financiële effecten op de grondexploitatie worden verwerkt via de reguliere cyclus van de (Actualisatie) Meerjarenperspectief Grondexploitaties. Conclusie De genoemde beslispunten in de voordracht hebben wel financiële consequenties en deze zijn reeds geraamd in de begroting (100% dekking). Geheimhouding

De geheimhouding die op grond van artikel 87 van de Gemeentewet is opgelegd op bijlage 2 “GEHEIM Bijlage 2: Financiële gevolgen van voorstel aanpassing programma Sluisbuurt, Zeeburgereiland” bij deze voordracht. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 5.1 tweede lid onder b van de Wet open overheid. De geheimhouding is opgelegd tot het moment waarop de grondexploitatie Sluisbuurt wordt gesloten en uiterlijk tot 1-1-2045. Welke stukken treft u aan

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2025-068437

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2025-071111

B1 Stand van zaken 08-2025 programma Sluisbuurt Zbe.pdf (pdf)

AD2025-071166

GEHEIM - B2 GEHEIM Financiele gevolgen voorstel aanpassing programma Sluisbuurt, Zbe.pdf (pdf)

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Esther Moors, sr projectmanager Sluisbuurt, Grond & Ontwikkeling, 0629571399, E.Moors@amsterdam.nl

7 Gegenereerd: v1.100