Gemeenteraad Voordracht

RAAD

VN2024-015358 rve wonen

Voordracht voor de raadsvergadering van 11 december 2024

Portefeuille

Volkshuisvesting Woningbouw (21)

Agendapunt

4

Datum besluit

B&W 5 november 2024 Onderwerp

Vaststellen van het Eerste wijzigingsbesluit Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Het Eerste wijzigingsbesluit Stimuleringslening wooncoöperaties vast te stellen waardoor de Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam wordt gewijzigd, met als belangrijkste wijzigingen: a) Achterstelling stimuleringslening ten opzichte van bancaire lening; b) 10 jaar aflossingsvrij stimuleringslening; c) Rente stimuleringslening aanpassen van 1,5% naar 2,6%; d) Het vaststellen van een leningsplafond van 10 miljoen euro tussen de inwerkingtreding van het Eerste wijzigingsbesluit en 31 december 2028.

Wettelijke grondslag

Artikel 147, eerste lid, Gemeentewet Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Artikel 149 Gemeentewet De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt. Artikel 160, eerste lid, onderdeel b Gemeentewet Het college is in ieder geval bevoegd beslissingen van de raad voor te bereiden en uit te voeren, tenzij bij of krachtens de wet de burgemeester hiermee is belast. Artikel 169, eerste en tweede lid, Gemeentewet 1. Het college en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de raad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur. 2. Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft.

1 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015358 rve wonen

Bestuurlijke achtergrond

In het Coalitieakkoord 2022-2026 staat over wooncoöperaties het volgende: ”De inzet van de gemeente voor meer wooncoöperaties wordt voortvarend doorgezet en we zorgen dat wooncoöperaties voor middenhuur en sociale woningen meer ruimte krijgen.’’ – pag. 55, Amsterdams Akkoord. De gemeente zet sinds 2020 met het Actieplan wooncoöperaties Amsterdam in op het stimuleren van wooncoöperaties, om bewoners meer zeggenschap te geven bij de realisatie van betaalbare huurwoningen. Wooncoöperaties kunnen daarbij sinds 7 juli 2021 gebruik maken van de stimuleringslening. Het college heeft bij de invoering van de stimuleringslening in 2021 besloten om de uitvoering van de stimuleringslening tussentijds te evalueren. Bij de behandeling van de Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties op 27 juni 2023 heeft het college ingestemd met het doen van een Breder onderzoek naar de mogelijkheden voor wooncoöperaties. Dit onderzoek heeft tot de voorgestelde aanpassingen van de Verordening geleid.

Onderbouwing besluit

Algemene toelichting U wordt gevraagd om het Eerste wijzigingsbesluit stimuleringslening wooncoöperaties vast te stellen. De voorstellen tot wijziging van de Verordening stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam vloeien voort uit het Breder onderzoek naar mogelijkheden voor wooncoöperaties. De mogelijkheden voor wooncoöperaties zijn met actieve wooncoöperaties, hun belangenorganisaties Platform Amsterdamse wooncoöperaties (hierna PWA) en Cooplink, banken, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna BZK) en Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (hierna SVn) besproken. Ook zijn ervaringen uit de Amsterdamse praktijk met de lopende projecten van de eerste tranche meegenomen en is een onafhankelijk financieel adviesbureau gevraagd te verkennen welke mogelijkheden tot verbetering van het financiële stimuleringsbeleid er zijn. Van belang daarbij is dat: 1) de mogelijkheden tot verbetering in overeenstemming dienen te zijn met de Wet Markt en Overheid en het leningen- en garantiebeleid van de gemeente Amsterdam en 2) dat het doel van de stimuleringslening is hoofdfinanciering door een bank mogelijk te maken en sprake moet zijn van een efficiënte inzet van overheidsgelden.

De stimuleringslening voor wooncoöperaties is inmiddels succesvol in haar opzet, wat blijkt uit het feit dat alle tien projecten van de eerste tranche een haalbare businesscase hebben kunnen opstellen en dat banken bereid zijn hoofdfinanciering te verlenen voor deze projecten. De eerste tranche gaat in totaal om de realisatie van circa 500 betaalbare huurwoningen. De tweede tranche projecten is in het najaar van 2024 gestart met selectieprocedures. Inmiddels haken ook nieuwe partijen aan om het realiseren van wooncoöperaties beter mogelijk te maken. Daarnaast richt het Ministerie van BZK een landelijk leenfonds van € 40 miljoen op. De analyse heeft geleid tot vier wijzingen van de Verordening stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam:

2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015358 rve wonen

Ad a) Achterstelling stimuleringslening ten opzichte van bancaire lening Door de stimuleringslening achter te stellen ten opzichte van de bancaire financiering is hoofdfinanciering door banken mogelijk. Een van de uitkomsten van het Breder onderzoek is dat de kans dat in de exploitatiefase leningen niet terugbetaald worden nihil tot zeer klein is (0 tot 2,5%). Het risico van achterstelling is derhalve beperkt en wordt afgedekt met de 10% risicoreservering over het uitstaande leenbedrag. Ad b) Stimuleringslening 10 jaar aflossingsvrij Als wooncoöperaties de eerste 10 jaar niet hoeven af te lossen op de stimuleringslening wordt deze door de banken beschouwd als een substantiële eigen inleg van de wooncoöperatie en maakt dit hoofdfinanciering door banken mogelijk. Bovendien hebben wooncoöperaties de eerste 10 exploitatiejaren meer financieringscapaciteit als zij gedurende deze periode niet hoeven af te lossen aan de gemeente, en kunnen zij hierdoor een haalbare businesscase maken. Vervolgens wordt gedurende de resterende looptijd van de stimuleringslening wel afgelost.

Ad c) Rente stimuleringslening aanpassen van 1,5% naar 2,6% Nieuwe leningen blijven uitgeven tegen de huidige lage rente van 1,5% voor nieuwe projecten van de volgende tranche is niet in lijn met rentetarieven die de gemeente hanteert voor andere leningen, zoals leningen vanuit het Duurzaamheidsfonds en in strijd met het leningen- en garantiebeleid van de gemeente, en door het verschil met marktconforme tarieven in strijd met de Wet Markt en Overheid. Door de rente omhoog bij te stellen naar 2,6% wordt beperkt afgeweken van marktconforme tarieven. Dit wordt door de gemeente geaccepteerd, omdat het realiseren van woningen door wooncoöperaties een specifiek beleidsdoel van de gemeente is. Ad d) Het vaststellen van een leningsplafond van 10 miljoen euro tussen de inwerkingtreding van het Eerste wijzigingsbesluit en 31 december 2028 Met het vaststellen van het Eerste Wijzigingsbesluit wordt vanaf de inwerkingtreding van dat besluit een leningsplafond van € 10 miljoen vastgesteld, tot aan 31 december 2028. Een leningsplafond is het bedrag dat voor een bepaalde periode beschikbaar is gesteld voor de Verordening. Het effect van een plafond is dat aanvragen juridisch geweigerd worden en niet meer inhoudelijk worden beoordeeld wanneer er onvoldoende financiële middelen beschikbaar zijn omdat er een maximumbedrag is vastgesteld op basis van het beschikbare budgettaire kader.

Bij de Voorjaarsnota 2024 is een bedrag van € 1 miljoen opgenomen voor de risicoreservering van 10% voor te verstrekken stimuleringsleningen aan wooncoöperaties. Daardoor kan het totaal aan beschikbaar budget voor stimuleringsleningen met € 10 miljoen worden verhoogd. Met het huidige leningsplafond komt het totaal aan beschikbaar budget voor stimuleringsleningen op € 33,5 miljoen, waarvan € 23,5 miljoen reeds aan stimuleringslening is verstrekt. Met het vaststellen van een leningsplafond en het verhogen van het totale beschikbare budget kunnen wooncoöperaties de komende jaren gebruik blijven maken van de stimuleringslening. Met het Eerste Wijzigingsbesluit krijgt het college expliciet de bevoegdheid om het leningsplafond op een ander bedrag of tijdvak vast te stellen. Het Eerste Wijzigingsbesluit treedt in werking op 1 januari 2025.

Participatie

Ambtelijk wordt op regelmatige basis gesproken met PWA, Cooplink, het ministerie van BZK, 3 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015358 rve wonen

banken en SVn. Een aantal leden van deze partijen is geïnterviewd in het kader van het rapport van het onafhankelijk adviesbureau. Uitkomsten van het onderzoek en de aanpassingen van de Verordening zijn met deze partijen gedeeld. Het PWA en de Rabobank hebben een reactie op de uitkomsten van het onderzoek en de aanpassingen van de Verordening gedeeld:







PWA vraagt om het leenbedrag van € 50.000,- per woning te verhogen met inflatie (CPI) als tegemoetkoming tegen de geldontwaarding (oftewel met ca. € 10.000,- per woning). PWA geeft ter onderbouwing van haar verzoek om het bedrag per woning te verhogen aan dat banken niet het volledige benodigde bedrag van een project willen financieren dat resteert na de verplichte eigen inleg van de wooncoöperatie van 5% en de stimuleringslening van de gemeente. Banken zijn volgens PWA bereid om rond de 60% van de stichtingskosten te financieren. Wooncoöperaties financieren daarom zelf meer dan de door de gemeente verplicht gestelde 5% eigen inleg, veelal via crowdfunding. Met een verhoging van het bedrag per woning hoeven wooncoöperaties minder crowdfunding op te halen. Het ophalen van voldoende crowdfunding blijkt in de praktijk lastig te zijn. PWA geeft aan dat uit het onderzoek geconcludeerd zou kunnen worden dat het risico op terugbetaling van de stimuleringslening lager is dan waar de gemeente nu rekening mee houdt, en vraagt waarom niet besloten is om op basis van de huidige risicoreservering een groter bedrag aan stimuleringsleningen uit te lenen. Rabobank heeft laten weten zich te kunnen vinden in de voorgestelde wijzigingen van de Verordening.

Verhoging van het leenbedrag per woning van € 50.000,- naar € 60.000,- zou betekenen dat voor hetzelfde bedrag 20% minder woningen door wooncoöperaties kunnen worden gerealiseerd, omdat het bedrag dat de gemeente beschikbaar heeft voor stimuleringsleningen een vast bedrag is dat niet stijgt met CPI. Daarnaast is van belang dat de gemeente voor het verkrijgen van een stimuleringslening geen eisen aan wooncoöperaties stelt ten aanzien van maximale stichtingskosten per woning of een maximale oppervlakte per woning. Wel wordt een haalbaar financieringsplan van wooncoöperaties gevraagd. Dit biedt wooncoöperaties de ruimte om in hun ontwerp en financieringsplannen eigen afwegingen te maken. Zij kunnen zelf besluiten om meer te financieren of de stichtingskosten te verlagen door de woningen kleiner te maken of minder en kleinere gemeenschappelijke ruimtes te realiseren. Wooncoöperaties kunnen daarmee direct sturen op de totale stichtingskosten en op de kosten per woning. Er is besloten om op basis van de huidige risicoreservering geen groter bedrag aan stimuleringsleningen uit te lenen, omdat het omlaag bijstellen van het risicoprofiel van deze leningen niet in lijn is met het financiële beleid van de gemeente. Er is nog te weinig ervaring met het verstrekken van stimuleringsleningen aan wooncoöperaties, om dit nu al verantwoord te kunnen doen.

Financiële onderbouwing

Overige toelichting

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-015358 rve wonen

Tabel: Financiële consequenties van de beslispunten BATEN

Reserve Wooncoöperatieven Totaal

I/S

2024

2025

2026

2027

I

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

I/S

2024

2025

2026

2027

I

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

€250.000,-

LASTEN

Algemene middelen Totaal

Consequenties gedekt? Ja Overige toelichting: Conclusie: Deze voordracht heeft financiële consequenties, deze zijn gedekt via reserve Wooncoöperatieven. Conclusie

Geheimhouding

Niet van toepassing.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Ter Inzage

Registratienr.

Naam

AD2024-065456

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2024-072783 AD2024-072785

Bekendmaking Eerste wijzigingsbesluit Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties.docx (msw12) Rapportage Finance Ideas.pdf (pdf)

Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Wonen: Emre Can, 06 41807114, e.can@amsterdam.nl Directie Grond en Ontwikkeling: Christine Smals, 06 57963023, christine.smals@amsterdam.nl

5 Gegenereerd: v1.1