Gemeenteraad Voordracht

RAAD

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

Voordracht voor de raadsvergadering van 13 november 2024

Portefeuille

Gemeentelijk Vastgoed Kunst en Cultuur (29) Financiën (36) Zorg en Maatschappelijke Ontwikkeling (47) Coördinatie Maatschappelijke Voorzieningen (13) Sport en Bewegen (28)

Agendapunt

27

Datum besluit

College van B&W, 1 oktober 2024 Onderwerp

Vaststellen van de actualisatie van de vastgoedstrategie en het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. Vast te stellen de actualisatie van de vastgoedstrategie voor gemeentelijk vastgoed alsmede een vernieuwde huurprijssystematiek. De vastgoedstrategie is geactualiseerd met onder meer de strategische opgaven en ambities van het gemeentelijk vastgoed, waarin de bevindingen uit de consultatie onder huurders en stakeholders zijn meegenomen. 2. Vast te stellen het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed met daarin aangegeven in welke gevallen de gemeente onder de kostprijs kan verhuren, waarin de bevindingen uit de consultatie onder huurders en stakeholders zijn meegenomen. 3. Vast te stellen de bijzondere categorie van erfstukken binnen het maatschappelijke vastgoedbezit, die zijn opgenomen in de erfstukkenlijst.

Wettelijke grondslag

Gemeentewet 108 jo 147.2 (De gemeenteraad is bevoegd tot regeling en bestuur inzake de huishouding van de gemeente). Wet Markt & Overheid waar in het algemeenbelangbesluit naar wordt gerefereerd (artikel 25 h, vijfde lid, van de Mededingingswet).

Bestuurlijke achtergrond

- Het college heeft op 28 januari 2014 de stedelijke vastgoedstrategie vastgesteld. - De raad heeft op 9 september 2015 de spelregels als uitwerking van de vastgoedstrategie vastgesteld. - De raad heeft op 14 juli 2016 het algemeenbelangbesluit vastgesteld. - De raad is op 13 december 2016 met een raadsinformatiebrief (B-45 ZD2016-009117) over het dossier erfstukken geïnformeerd. - De toenmalig wethouder Litjens heeft op 19 januari 2017 een toezegging (TA2017-000098) gedaan aan de commissie van onder vermelding van het lid De Heer om de tekorten tussen de kostendekkende huur en de marktconforme huur inzichtelijker te maken. - Het college heeft op 11 juli 2023 ingestemd met de uitgangspunten voor de nieuwe huursystematiek voor de verhuur van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. - De raad is op 12 juli 2023 met een raadsinformatiebrief over de nieuwe huursystematiek voor het 1 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

gemeentelijk maatschappelijk vastgoed geïnformeerd. - De raadsleden hebben op 14 november 2024 in een technische sessie uitleg over de nieuwe huurprijssystematiek gehad.

Onderbouwing besluit

De stad groeit in 2030 naar ruim 1 miljoen inwoners. De betaalbaarheid van maatschappelijke voorzieningen staat onder druk en verduurzaming is noodzakelijk. En we bezuinigingen op de ambtelijke huisvesting. Dit zijn belangrijke strategische opgaven waaraan we met gemeentelijk vastgoed een bijdrage leveren en waaraan we samenwerken met andere directies en stadsdelen. Met het vaststellen van de actualisatie van de vastgoedstrategie en algemeenbelangbesluit worden de vastgoedstrategie (2014), Spelregels Vastgoed (2015) en het algemeenbelangbesluit (2016) herzien. Ad 1) Vast te stellen de actualisatie van de vastgoedstrategie voor gemeentelijk vastgoed alsmede een vernieuwde huurprijssystematiek Het doel van de actualisatie vastgoedstrategie is het formuleren van de strategische opgaven, ambities en aanpak voor toekomstbestendig gemeentelijk vastgoed. Daarnaast staat het beleidskader en financieel kader voor de directie Gemeente Vastgoed in de vastgoedstrategie beschreven. De belangrijkste strategische opgaven en ambities van Gemeentelijk Vastgoed zijn: 1. Verantwoorde groei, met de ambitie bijdragen aan de maatschappelijke opgave met voldoende gemeentelijk vastgoed. In onze aanpak sturen we met effectiever en efficiënter gebruik op een optimalisatie van de vastgoedportefeuille.

Dit doen we door leegstand te voorkomen, een hogere bezettingsgraad te realiseren, onze ambtelijke huisvesting multifunctioneel in te zetten en buurtinitiatieven huurcontracten aan te bieden. We zetten onze vastgoedexpertise in voor nieuwbouw en verwerving van maatschappelijk vastgoed. We zorgen voor een vastgoedpositie in stedelijke kernen en masterplangebieden, met het doel om daar tijdig voldoende maatschappelijke voorzieningen te kunnen aanbieden. Met eigen vastgoed kunnen we beter sturen op het invullen van de vraag daar waar de markt daarin niet voorziet. 2. Solidaire stad met betaalbaar maatschappelijk vastgoed, met de ambitie betere betaalbaarheid en kostensturing op de maatschappelijke voorzieningen. Door de nieuwe huurprijssystematiek voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed kunnen we een lagere aanvangshuur rekenen dan voorheen. De gemeente verhuurt in principe kostprijsdekkend, dan wel marktconform en kan bij uitzondering onder de kostprijs verhuren. Gemeentelijk Vastgoed wil een goede verhuurder zijn door zoveel mogelijk maatwerk voor haar huurders bij huuraanpassingen te leveren. 3. Duurzame toekomst, met de ambitie duurzaam, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief gemeentelijk vastgoed. Als gemeente geven wij zelf het goede voorbeeld door te verduurzamen, en onze bestaande vastgoedportefeuille circulair en klimaatadaptief te maken. 4.

Ontwikkeling ambtelijke huisvesting in de stad, met de ambitie toekomstbestendig gemeentelijk vastgoed voor de ambtelijke huisvesting. In onze aanpak sturen we op een toekomstbestendige vastgoedportefeuille, waarin eigendom de voorkeur heeft en waarin we huurpanden afstoten. We werken toe naar de nieuwe werkomgeving met hybride werken en maatschappelijk dubbelgebruik van onze panden. Investeringsportfolio vastgoedportefeuille De gemeente investeert in gemeentelijk vastgoed met het oog op behoud en verduurzaming van de vastgoedportefeuille, nieuwbouw als gevolg van de groei van de stad en een toekomstbestendige ambtelijke huisvesting. De investeringen in de bestaande vastgoedportefeuille zijn verspreid over 3 investeringsdomeinen, verdeeld over de begrotingsprogramma’s 1 en B. Dit vraagt sturing op de

2 Gegenereerd: v1.1

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

RAAD inzet van investeringsruimte binnen die domeinen. In dit besluit worden geen investeringsvoorstellen gedaan, wel worden de vastgoedinvesteringen en investeringsbehoeften in de vastgoedstrategie benoemd: - Voor het behoud van de bestaande gebouwen bij einde levensduur is er een structurele investeringsbehoefte. Zonder investeringsruimte kan achterstallig onderhoud (en daardoor leegstand) niet worden voorkomen en verdwijnt zowel de maatschappelijke als economische waarde van het vastgoed. De investeringsbehoefte staat op gespannen voet staat met de investeringsruimte. - Het beperken van de CO2 uitstoot op de gebouwenvoorraad vraagt de komende jaren om grote duurzaamheidsinvesteringen. Hiervoor heeft de gemeenteraad al € 150 miljoen van de benodigde € 300 miljoen euro tot en met 2027 beschikbaar gesteld. Uitgangspunt bij duurzaamheidsinvesteringen voor maatschappelijke verhuringen is dat de huurder wordt gecompenseerd voor de hogere lasten die ontstaan door duurzaamheidsinvesteringen. - De portefeuille groeit door de investeringen in nieuwe voorzieningen die horen bij een groeiende stad. De investeringsvoorstellen volgen uit de eerder vastgestelde strategische huisvestingsplannen voor nieuwe maatschappelijke voorzieningen. - De kantorenportefeuille optimaliseren we door huurpanden af te stoten en in eigendom te investeren.

Hiermee zijn besparingen mogelijk die verschillende taakstellingen in kunnen vullen. Maatschappelijke huurprijssystematiek De uitgangspunten voor de maatschappelijke huurprijssystematiek zijn op 11 juli 2023 door het college vastgesteld. Door de nieuwe huurprijssystematiek worden de aanvangshuren in nieuwbouw en bij renovatie lager. De nieuwe huurprijssystematiek houdt in een kostprijsdekkende huur met een annuïtaire in plaats van een lineaire afschrijving. Daarnaast geldt een afschrijvingstermijn van het inbouwpakket (Installaties, tussenwanden, plafonds, et cetera.) van 20 in plaats van 15 jaar. We voeren deze wijzigingen alleen door bij nieuwe huurcontracten. Lopende contracten worden niet aangepast. Bij wijze van uitzondering kan gebruik worden gemaakt van een algemeenbelangbesluit (zie beslispunt 2), om daarmee onder de kostprijs te verhuren. We leveren maatwerk voor huurders voor wie de nieuwe huurprijssystematiek als gevolg van een huuraanpassing niet direct past. De huurprijssystematiek bevordert betaalbare huisvesting voor maatschappelijke doelgroepen. Ad 2) Vast te stellen het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed met daarin aangegeven in welke gevallen de gemeente onder de kostprijs kan verhuren Het uitgangspunt van de maatschappelijke huurprijssystematiek is kostprijsdekkend verhuren.

Bij uitzondering kan onder de kostprijs worden verhuurd. Dit is conform de verplichtingen die voor de gemeente volgen uit de Wet Markt en Overheid, die sinds 2012 tijdelijk en inmiddels permanent is opgenomen in de Nederlandse Mededingingswet. Deze wet ziet erop dat overheden bij de uitoefening van economische activiteiten, zoals verhuren van vastgoed, niet marktverstorend werkt ten opzichte van particuliere verhuurders. Als de gemeente kan motiveren waarom in specifieke gevallen niet kostprijsdekkend kan worden verhuurd, voorziet de wet in de mogelijkheid van een algemeenbelangbesluit. Een dergelijk besluit is nodig als de gemeente lager dan kostprijsdekkend verhuurt. In 2016 heeft de gemeente een vrij grofmazig algemeenbelangbesluit genomen. Vanwege alle jurisprudentie over algemeenbelangbesluiten van overheden en de constatering dat gemeenten te gemakkelijk en zonder deugdelijke motivering een algemeenbelangbesluit nemen waarin te veel activiteiten van de werking van de wet wordt uitgezonderd, is een wetsvoorstel aanhangig. Hierin zijn aanscherpingen voor het gebruik van de algemeenbelanguitzondering opgenomen. In het geactualiseerde algemeenbelangbesluit, die is toegevoegd als bijlage, staat in welke Amsterdamse gevallen die uitzondering toegepast wordt.

In het algemeenbelangbesluit is zoveel als mogelijk rekening gehouden met de bestuurlijke wens om zoveel mogelijk van het maatschappelijk vastgoed onder de kostprijs te kunnen verhuren om de maatschappelijke partijen een zo laag mogelijke huur te kunnen bieden.

3 Gegenereerd: v1.1

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

RAAD Bij het opstellen van het algemeenbelangbesluit voor het verhuren van gemeentelijk vastgoed van de gemeente Amsterdam is een zorgvuldige afweging gemaakt van belangen. Waar nodig en mogelijk maakt het algemeenbelangbesluit verhuren onder de kostprijs mogelijk, waarbij we zoveel mogelijk willen voorkomen dat marktverstoring plaatsvindt. Het algemeenbelangbesluit is dynamisch om maatwerk te leveren waar nodig en om aan te sluiten op de desbetreffende markt. Het algemeenbelangbesluit heeft geen consequenties voor bestaande huurcontracten. Voor nieuwe huurcontracten is op basis van dit besluit bij uitzondering mogelijk om onder de kostprijs te verhuren. Een verhuring onder de kostprijs kan alleen bij uitzondering plaatsvinden indien geen marktverstoring plaatsvindt of als er rechtvaardiging bestaat voor marktverstoring vanwege het algemeen belang. Daarnaast is dekking in de begroting van de gemeente nodig voor het onder de kostprijs verhuren, omdat de kosten die niet vergoed worden via de huur voor rekening van de gemeente zijn. Aan dit algemeenbelangbesluit kunnen geen rechten op huur onder de kostprijs worden ontleend en dit algemeenbelangbesluit verplicht de gemeente niet om onder de kostprijs te verhuren. De gemeente kan dus per nieuwe verhuring een afweging maken.

De volgende economische activiteiten wijzen we aan als activiteiten van het algemeen belang, zoals bedoeld in artikel 25 h, vijfde lid, van de Mededingingswet: 1. Verhuringen onder de kostprijs tot aan de markthuur. Dit onderdeel geldt in de uitzonderlijke gevallen dat de kostprijs van het vastgoed hoger is dan de markthuur . De gemeente kan besluiten om te investeren in vastgoed – waar marktpartijen niet bereid zijn te verhuren – om te zorgen voor voldoende voorzieningen in de stad. De kostprijs kan daardoor hoger zijn dan de markthuur. 2. Verhuringen voor tijdelijk gebruik. Dit onderdeel geldt voor het vastgoed dat maximaal 5 jaar aan maatschappelijke organisaties wordt verhuurd. Dit betreft vastgoed dat anders leeg zou blijven staan. Omdat het tijdelijk is, verhuurt de gemeente dit tegen een huurprijs die lager ligt dan de kostprijs. Wij vinden het van algemeen belang dat een gebouw van de gemeente niet onnodig leeg staat met daarnaast risico op verloedering en dat de tijdelijke verhuring bijdraagt aan de leefbaarheid van een buurt. 3. Verhuringen voor specifieke gebruiksfuncties. Dit onderdeel geldt voor de verhuringen binnen specifieke gebruiksfuncties. Uit de marktverkenning blijkt dat voor het overgrote deel van deze verhuringen geen (commerciële) markt voor verhuur aan deze gebruiksfuncties is óf dat de huurder vastzit aan normbedragen voor zijn huisvesting.

De gebruiksfunctie dient het algemeen belang, als gemeentelijk beleidsdoel of als cruciale maatschappelijke voorziening voor de stad. Dit onderdeel geldt voor de volgende gebruiksfuncties: a. Kinderopvang. b. 24-uurs opvang (MO/BW) en Dagbesteding. c. Atelierruimten en Broedplaatsen. d. Maatschappelijke initiatieven. e. Sportaccommodaties. f. Fietsenstalling. g. Praktijkruimten en Gezondheidscentra. 4. Verhuringen voor individuele gevallen. Dit onderdeel gaat over individuele huurcontracten. Uit de marktverkenning blijkt voor deze gevallen dat er geen sprake is van een (commerciële) markt voor de verhuring of dat het een uniek en iconisch gebouw in de stad betreft. De volgende individuele gebouwen worden onder de kostprijs verhuurd: a. Theater Carré (Amstel 115-131). b. Nationale Opera & Ballet (Waterlooplein 22). c. Hollandsche Schouwburg (Plantage Middenlaan 24). d. Multatuli Museum (Korsjespoortsteeg 20). e. Jaap Eden IJscomplex (Radioweg 64). f. Tramloods op het Havenstraatterrein (reeds vastgesteld op 23 december 2021, gemeenteblad nummer 478851).

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

Ad 3) Vast te stellen van de bijzondere categorie van erfstukken binnen het maatschappelijke vastgoedbezit, die zijn opgenomen in de erfstukkenlijst Een bijzondere categorie binnen het maatschappelijke vastgoedbezit vormen de zogenaamde erfstukken. Denk onder andere aan historische (kerk)torens en vestingwerken en aan bijzondere panden in de stadsparken. Het erfstukkenbeleid maakt onderdeel uit van de vastgoedstrategie. Op 13 december 2016 is de gemeenteraad via een raadsinformatiebrief geïnformeerd over de aanpak van het dossier erfstukken. Hierin is aangegeven dat ‘erfstukken’ panden zijn die geen beleidsdoel dienen en tevens niet af te stoten zijn. Gemeentelijk Vastgoed heeft destijds samen met Monumenten en Archeologie de mogelijke erfstukken geïnventariseerd. Dit resulteerde in 2 lijsten: Een lijst met erfstukken en een lijst met panden waarvan de mogelijkheid om het pand te verkopen nader onderzoek vergde. De panden waarvan al vaststond dat verkoop (vrijwel) onmogelijk was, zijn geplaatst op de lijst met erfstukken. De verkoop van mogelijke erfstukken sinds 2016 is inmiddels grotendeels afgerond en dat maakt het mogelijk de balans van het dossier op te maken. 25 objecten zijn definitief als erfstuk benoemd. 10 objecten zijn verkocht, waarvan 9 aan Stadsherstel, een organisatie die specifiek voor het behoud van erfgoed is opgericht.

Voorgesteld wordt om twee erfstukken van Weesp ook toe te voegen aan de lijst. Deze waren bij het opstellen van de aanpak van de erfstukken in 2016 nog niet in beeld. Voor de erfstukken is een speciaal meerjaren onderhoudsplan opgesteld en zijn afspraken gemaakt over regelmatige inspecties door de monumentenwacht. Vanwege de vaak monumentale status, afwijkende vorm en andere bijzondere eigenschappen is het onderhoud van deze objecten namelijk veel intensiever en daardoor duurder dan het overige bezit. Met deze werkwijze verwachten we dat de erfstukken geen financieel knelpunt meer vormen. Hiermee wordt de sinds 2016 hierover openstaande toezegging afgedaan en doen we recht aan de zorgplicht voor de bijzondere panden in de hele gemeente Amsterdam. De lijst met erfstukken is toegevoegd als bijlage.

Participatie

Consultatie onder huurders en stakeholders De consultatie heeft plaatsgevonden omdat de vastgoedstrategie en het algemeenbelangbesluit voor een groot gedeelte gaan over maatschappelijk vastgoed en daarmee gaan over huurders, maatschappelijke organisaties en andere verhuurders van maatschappelijk vastgoed. Daarnaast wordt in het aangescherpte wetsvoorstel voor de Wet Markt en Overheid een consultatie voor het nemen van een algemeenbelangbesluit verplicht gesteld. In de consultatie zijn huurders, verhuurders en stakeholders, onder meer uit woningbouwcorporaties, deelnemingen, overkoepelende organisaties voor huurders, sport en maatschappelijke initiatieven, meegenomen. Op 16 juli 2024 heeft een consultatiebijeenkomst plaatsgevonden met een vertegenwoordiging van de volgende partijen: NV Zeedijk, Usespace, Tie-Breakers, KNLTB (tennisbond), LOLA, Ma.akbank en Het Groene Veld. Een samenvatting van het gesprek en de ingebrachte onderwerpen tijdens de bijeenkomst is toegevoegd als bijlage. Daarnaast hebben naar aanleiding van de consultatie 25 tennisvereniging gezamenlijk en de tennisbond zienswijzen ingediend, met het verzoek om de uitzondering voor racketsport uit het algemeenbelangbesluit te schrappen.

De reacties hebben ons inzicht gegeven om de tekst van het algemeenbelangbesluit op dit onderdeel aan te passen en wij hebben de uitzondering voor racketsport overal uit het algemeenbelangbesluit gehaald. Op basis van de verhelderende en constructieve gesprekken en de toezegging om de uitzondering voor racketsport uit het algemeenbelangbesluit te laten, hebben partijen besloten hun zienswijzen op het concept algemeenbelangbesluit in te trekken, waarbij ze aangeven vertrouwen te hebben in het vervolgproces. Naar aanleiding van de consultatie is de vastgoedstrategie en het algemeenbelangbesluit op de 5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

volgende punten aangepast: - In de actualisatie vastgoedstrategie is een paragraaf opgenomen over BIO, Bibob en Van Traa, om zo het integer handelen van Gemeentelijk Vastgoed nog beter te bestendigen. Het geld waarover de gemeente beschikt is geld ‘van ons allemaal’. De gemeente Amsterdam gaat hier zorgvuldig mee om en zorgt dat het geld zo goed mogelijk wordt besteed. Integriteit is dan ook een van de kernwaarden van de gemeente. Dit geldt voor het handelen van de gemeente zelf maar ook voor het handelen van derden met wie de gemeente een contract sluit. De gemeente wenst alleen zaken te doen met integere partijen. De integriteit van de gemeente kan geraakt worden wanneer zij niet-integere zakendoet met niet-integere partijen. - In het algemeenbelangbesluit is de volgende zin toegevoegd: Aan dit algemeenbelangbesluit kunnen geen rechten op huur onder de kostprijs worden ontleend en dit algemeenbelangbesluit verplicht de gemeente niet om onder de kostprijs te verhuren. Hierdoor kan de gemeente dus per nieuwe verhuring een afweging maken. - In het algemeenbelangbesluit is de uitzondering voor racketsport eruit gehaald, omdat alle sportvoorzieningen in de stad de mogelijkheid bieden tot sport, beweging en recreatie voor Amsterdammers en daarmee een belangrijke gemeentelijke voorziening zijn.

De formulering van dit onderdeel is aangepast, omdat verhuur onder de kostprijs voor een groot deel van deze sportvoorzieningen de belangen van (in aantal beperkte) andere verhuurders niet schaadt, omdat er geen of amper markt is. In uitzonderlijke gevallen is er wel een markt , maar vinden we verhuur onder de kostprijs ondanks belangen van ondernemers gerechtvaardigd om sport en bewegen te kunnen stimuleren. Slechts voor specifieke sporten en op specifieke locaties zijn ook andere verhuurders dan de gemeente actief. Daar waar het gaat om sportvoorzieningen waar naast de gemeente ook andere (commerciële) verhuurders actief zijn, kan een lagere huur dan de kostprijs marktverstorend zijn. In die gevallen verhuren we in principe minimaal kostprijsdekkend of marktconform, uitzonderingen daargelaten.

Financiële onderbouwing

Overige toelichting

In dit besluit worden geen investeringsvoorstellen gedaan. Wel wordt in de vastgoedstrategie de investeringsbehoefte benoemd en dat deze op gespannen voet staat met de investeringsruimte. Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben geen financiële consequenties.

Geheimhouding

n.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-060729

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2024-063641

bijlage 1 - Actualisatie vastgoedstrategie Gemeentelijk Vastgoed Amsterdam.docx (msw12) bijlage 3 - Consultatie vastgoedstrategie en algemeenbelangbesluit.docx (msw12)

AD2024-063643

6 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-014202 rve gemeentelijk vastg

Ter Inzage

AD2024-063644

bijlage 4 - Lijst erfstukken.pdf (pdf)

AD2024-064325

bijlage 2 - BEKENDMAKING Algemeenbelangbesluit voor de verhuur van gemeentelijk vastgoed.docx (msw12)

Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Gemeentelijk Vastgoed, Pieter Habets, tel: 0611 927 335, email: p.habets@amsterdam.nl

7 Gegenereerd: v1.1