Gemeenteraad Voordracht

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

Voordracht voor de raadsvergadering van 11 december 2024

Agendapunt

Volkshuisvesting 3

Datum besluit

12 november 2024

Portefeuille

Onderwerp

Vaststellen van de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. De Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 vast te stellen, gelezen hebbende de Nota van beantwoording, de adviezen van de provincie en dagelijks besturen, de reactiebrieven op deze adviezen, de wijzigingen van het college in de Nadere regels, bijgevoegde toelichtende notitie en externe juridische advies over de boetetabellen. 2. In te stemmen met het experiment economisch daklozen in flexwoningen waarbij per complex ongeveer 10 woningen worden toegewezen aan gescheiden ouders met een onmisbare actieve rol in de opvoeding van hun minderjarige schoolgaande kinderen in Amsterdam.

Wettelijke grondslag

Huisvestingswet 2014, artikel 4, eerste lid (jo. artikel 2 van de Huisvestingswet) De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Gemeentewet, artikel 147, eerste lid Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Gemeentewet, artikel 149 De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt. Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, artikel 4.3.1 De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting mits niet in strijd met de Huisvestingswet of het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.

Bestuurlijke achtergrond

Onze stad kent een Huisvestingsverordening met regels voor alle Amsterdamse woningen. De Huisvestingsverordening is er om de woningvoorraad en de leefbaarheid in de Amsterdamse buurten te beschermen en te zorgen voor een eerlijke verdeling en toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen. De gemeenteraad heeft eind 2023 de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 vastgesteld. Op grond van de Huisvestingswet heeft een Huisvestingsverordening een maximale geldigheid van vier jaar. Naast de vierjaarlijkse vaststelling bereidt het college jaarlijks een wijziging

1 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

van de Huisvestingsverordening voor, welke ingaat op 1 januari van het jaar daarop. Het college stelt voor de huidige Huisvestingsverordening op een aantal punten aan te passen per 1 januari 2025. De inspraakperiode liep van 3 juni tot en met 15 juli 2024. De Nota van beantwoording en de reactie van het college aan de provincie en stadsdelen zijn bijgevoegd evenals het provincieadvies en de stadsdeeladviezen zelf. Een deel van de wijzigingen zijn opgenomen in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening en betreffen een collegebevoegdheid. Deze wijzigingen zijn op 12 november 2024 vastgesteld door het college. U bent hier via de raadsinformatiebrief van 26 maart 2024 over geïnformeerd. Het andere deel van de wijzigingen zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en worden middels deze raadsvoordracht aan u ter vaststelling aangeboden.

Onderbouwing besluit

Algemene toelichting U wordt gevraagd de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2025 vast te stellen. Ieder jaar bereidt het college een wijziging van de Huisvestingsverordening voor, welke ingaat op 1 januari van het jaar daarop. De beleidsvoorstellen zijn eerst vrijgegeven voor inspraak en de provincie, stadsdelen en stadsgebied Weesp zijn formeel om advies gevraagd. Er zijn in totaal 236 inspraakreacties ontvangen op de voorstellen. De inspraakreacties hebben geleid tot één wijziging van het inspraakvoorstel voor de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, namelijk bij doorstroming vanuit een sociale huurwoning van een corporatie naar een middeldure huurwoning worden er geen inkomensgrenzen meer gesteld. De stadsdeeladviezen en het provincieadvies hebben ook geleid tot één wijziging, namelijk ten aanzien van het plusquotum. In 10 kwetsbare wijken is het voorstel dat het plusquotum wel ingevoerd zal worden, maar wordt het plusquotum eerst verrekend met een eventueel negatief bestaand wijkquotum. Het college legt nu de resulterende Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2025 ter vaststelling voor aan de gemeenteraad.

Ad 1) De Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 vast te stellen, met inachtneming van de Nota van beantwoording, de adviezen van de provincie en dagelijks besturen, de reactiebrieven op deze adviezen en de wijzigingen van het college in de Nadere regels, met als belangrijkste punten: Ad 1a) Woonruimteverdeling



Alle middeldure huurwoningen huisvestingsvergunningsplichtig maken;

Met de komst van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 geldt er een maximale huur voor middeldure huurwoningen. Om te zorgen dat deze woningen verhuurd worden aan huishoudens met een middeninkomen is het voorstel om de huisvestingsvergunningsplicht uit te breiden met de categorie ‘middeldure huurwoning’. Het gaat om woningen in de bestaande voorraad met een huurprijs van €879,66 tot en met €1.157,95 (prijspeil: 2024) en woningen tot en met 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Middeninkomens zijn huishoudens met een inkomen tot €75.362 voor eenpersoonshuishoudens en €82.921 voor meerpersoonshuishoudens. Naar aanleiding van inspraakreactie is het voorstel aangepast zodat ook bij middeldure huur geen inkomensgrenzen gelden voor woningzoekenden die een sociale huurwoonruimte van een corporatie achterlaten als zij verhuizen naar middeldure huur. Daarmee wordt beoogd om de doorstroming uit sociale huurwoningen op peil te houden. Voor een goede uitvoering van de vergunningplicht moet de vergunningverlening op orde zijn. Het instellen van toezicht en handhaving is daarnaast noodzakelijk. Gedurende 2024 moet de 2 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

implementatie worden voorbereid. Dit traject staat los van de voorliggende juridische verankering in de Huisvestingsverordening. De inwerkingtreding van de wijziging volgt op een datum die het college geschikt acht. Die bevoegdheid wordt door de gemeenteraad aan het college gedelegeerd. Dit wordt nader toegelicht onder ad 1d.



Maatwerk passendheidscriteria voor gezinnen ten aanzien van koppeling huishoudgrootte en vierkante meters;

Op dit moment kent de Huisvestingsverordening 2024 bepaalde passendheidscriteria voor gezinnen. Grotere sociale huurwoningen met een minimaal aantal kamers en minimaal aantal vierkante meters worden met voorrang toegewezen aan grote of kleine gezinnen. De praktijk leert dat de huidige voorrang niet altijd goed past bij de woonruimteverdeling van Amsterdam en bij de doelen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Door het ontbreken van een afwijkingsbevoegdheid komen woningen die wel geschikt zouden zijn voor gezinnen soms niet terecht bij deze gezinnen. Om die reden is het voorstel om in de Huisvestingsverordening een pilot voor twee jaar op te nemen dat corporaties de mogelijkheid biedt om maatwerk toe te passen en van de bestaande passendheidscriteria af te wijken. De huidige passendheidscriteria blijven wel het uitgangspunt en blijven opgenomen in de Huisvestingsverordening. De verwachting is dat er hierdoor meer woningen met voorrang aan gezinnen worden toegewezen. Na twee jaar wordt onderzocht of de maatregel daadwerkelijk tot meer woningen voor gezinnen leidt.



Nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep;

In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting staat opgenomen dat de bestaande groep die urgentie krijgt nog wordt uitgebreid met de groep Amsterdammers met een bepaalde openbare orde en veiligheidsachtergrond. Dit is de laatste groep die nog aan de urgente doelgroepen wordt toegevoegd. Het Actiecentrum Veiligheid en Zorg (AcVZ) mag op jaarbasis 10 cliënten voordragen voor een urgentie. Deze AcVZ-doelgroep zal net als de bestaande urgentie ‘uitstroom uit de Maatschappelijke Opvang of Beschermd Wonen’ (uitstroom MO/BW) met een omklapcontract worden gehuisvest. Dit betekent dat er ook voor deze groep een urgentie zal worden verleend onder opschortende voorwaarden waarbij het huurcontract eerst op naam van de zorgverlener zal worden gezet alvorens het wordt ‘omgeklapt’ op naam van de persoon. Het gaat om personen die door het AcVZ worden voorgedragen en zijn opgenomen in een persoonsgerichte aanpak van het AcVZ voor wie stabiele zelfstandige huisvesting met begeleiding cruciaal is om een duurzame verandering op meerdere leefgebieden te bewerkstelligen en een belangrijke factor is in het beëindigen van crimineel gedrag en/of het afhankelijk blijven van een crimineel netwerk. De ervaring leert dat het ontbreken van woonperspectief er voor deze groep toe leidt dat het moeilijk is om stappen te blijven zetten richting meer perspectief en stabiliteit.

Het verlenen van urgentie zal naar verwachting bijdragen aan een afname van overlastgevend en delict gedrag. Na twee jaar wordt het toevoegen van deze doelgroep geëvalueerd.



Toewijzingsregels voor particuliere flexcomplexen;

Het plan is om de komende drie jaar 2.500 - 3.000 flexwoningen (tijdelijke woningen) te realiseren in drie tranches. Dit is vanwege de grote vraag naar betaalbare woningen. Daarnaast is het doel om minimaal 30% van deze woningen toe te wijzen aan statushouders, om zo te voldoen aan de taakstelling vanuit het Rijk. De overige woningen worden toegewezen aan reguliere woningzoekenden die met spoed op zoek zijn naar een woning, waaronder jongeren, mensen uit specifieke beroepsgroepen en economisch daklozen. De flexcomplexen kunnen ontwikkeld of beheerd worden door corporaties, maar ook door particulieren. Op dit moment geldt volgens de Huisvestingsverordening voor de toewijzing van sociale huurwoningen die geen eigendom zijn van corporaties enkel een inkomenseis. Dit betekent dat het niet mogelijk is om groepen, waaronder statushouders, met voorrang te huisvesten in flexcomplexen die niet in eigendom zijn van corporaties. Dit geldt ook voor het nog op te leveren complex Riekerpark, waarbij de units in eigendom zijn van de gemeente. Het is volgens de Huisvestingswet ook uitgesloten om voorrang aan specifieke groepen te regelen in anterieure

3 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

overeenkomsten. Toewijzingsregels kunnen alleen worden opgenomen in een huisvestingsverordening. Daarom wordt voorgesteld om per 1 januari 2025 voorrangsregels op te nemen die van toepassing kunnen zijn op particuliere flexcomplexen. Per complex zal uiteindelijk bekeken worden welke doelgroepenmix gewenst is.



Wijziging van de voorrang voor rolstoelgebruikers;

Rolstoelgebruikers die een rolstoelwoning zoeken krijgen een label acuut, dringend of noodzakelijk afhankelijk van de ernst van hun woonsituatie. Vanwege de urgente woonproblematiek worden rolstoelwoningen met voorrang aangeboden aan de categorieën acuut en dringend. Acuut zijn de woningzoekenden die uitbehandeld zijn maar nog in een revalidatiekliniek, verpleeg- of ziekenhuis verblijven omdat de eigen woning niet geschikt is voor een rolstoel. Dringend zijn de woningzoekenden die in een woning wonen die ongeschikt is voor een rolstoel. Momenteel worden vrijkomende rolstoelwoningen met drie kamers met voorrang aangeboden aan rolstoelgebonden woningzoekenden met kinderen, ongeacht de mate van de woonproblematiek. De meeste rolstoelwoningen in Amsterdam hebben echter drie kamers. Dat betekent dat huishoudens zonder kinderen met acute of dringende verhuisurgentie bijna altijd ´ingehaald´ worden door huishoudens met 1 of 2 kinderen die een lagere verhuisurgentie hebben. Hierdoor blijven Amsterdammers bijvoorbeeld langer in het revalidatiecentrum liggen dan nodig en blijft de zogenoemde ‘verkeerde bedden problematiek’ groot. Het voorstel is daarom om de voorrang voor gezinnen met 1 of 2 kinderen te laten vervallen.

Bij rolstoelwoningen met drie kamers komen dan als eerste rolstoelgebonden woningzoekenden die acuut dienen te verhuizen aan de beurt, daarna volgt de categorie dringend en tot slot huishoudens met rolstoelwoningindicatie noodzakelijk.



Uitbreiding definitie ‘gemengde wooncomplexen’.

Sinds 2015 worden gemengde wooncomplexen gebouwd in samenwerking met corporaties, waarbij kwetsbare huishoudens samenwonen met niet-kwetsbare jongeren. Volgens de huidige definitie in de Huisvestingsverordening kunnen de woningcorporaties de woningen voor de niet-kwetsbare jongeren in deze gemengde complexen toewijzen op basis van de motivatie en geschiktheid van deze jongeren om de kwetsbare bewoners te ondersteunen. Zowel bij de te realiseren flexcomplexen (BrasaVillage) als bij het realiseren van Lang Leven Thuis Flats is er de wens om ook niet-kwetsbare huishoudens die ouder zijn dan 27 jaar te huisvesten in gemengde complexen. Ook hier is er een wens om de kandidaat-huurders te toetsen op motivatie. De definitie van gemengd wonencomplex in de Huisvestingsverordening wordt daarom uitgebreid, zodat ook gemotiveerde kandidaten van boven de 27 jaar daar kunnen gaan wonen. Ad 1b) Woonruimtevoorraad



Opnemen van het plusquotum voor omzettingsvergunningen tot drie onzelfstandige woonruimten;

De gemeente wil het woningdelen door drie personen stimuleren en makkelijker maken waar dat kan. Tegelijkertijd wil de gemeente de balans in de woningvoorraad bewaren en negatieve effecten op de leefbaarheid als gevolg van woningdelen tegengaan. Het voorstel is daarom om een plusquotum voor vergunningen voor drie onzelfstandige woonruimten in te voeren, bovenop het bestaande wijkquotum. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan doel één uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting: het realiseren van meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad. De gemeente heeft begrip voor de zorgen die leven bij verschillende stadsdelen en insprekers en heeft de verschillende belangen die er zijn bij het voorstel opnieuw afgewogen. Eén van de doelen van het woningdeelbeleid is om negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van woningdelen te voorkomen. De balans in de woningvoorraad, met name om ervoor te zorgen dat er voldoende grotere woningen blijven voor grote gezinnen, is een ander uitgangspunt. Tegelijkertijd is de vraag

4 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

naar woonruimte in Amsterdam zo groot, dat de gemeente elke mogelijkheid wil benutten om ervoor te zorgen dat er meer woonplekken/woonruimten bijkomen in de stad. Gezien de enorme vraag naar woonruimte vindt de gemeente de gevolgen voor de voorraad grote woningen te rechtvaardigen. Woningdelen door drie personen heeft geen grotere gevolgen voor de leefbaarheid, dan wanneer de woning zou worden bewoond door een klein gezin. Om die reden zijn er in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 ook op dit moment geen geluidseisen gesteld aan verkameringen voor drie personen. Het wijkquotum is in eerste aanleg bedoeld om de balans in de woningvoorraad te beschermen. Het pandquotum is ingevoerd om concentraties van kamerverhuur te tegen te gaan. Daarom mag maximaal 25% van de woningen in een pand worden verkamerd of maximaal één woning van een rijtje van vier aaneengesloten woningen1. Het pandquotum verandert niet. Ook hierom zullen de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zijn. Op dit moment zijn er zeventien wijken waar het quotum voor omzettingsvergunningen reeds is overschreden. In deze wijken kan geen omzettingsvergunning meer worden aangevraagd. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023 (WIA2023) blijkt dat er tien wijken zijn (van deze zeventien), waar het wijkquotum nu vol is, die minder goed scoren op het gebied van leefbaarheid.

Meer dan 25% van de geënquêteerden ervaart overlast door kamerverhuur in deze wijken. Naar aanleiding van de adviezen van de stadsdelen en de inspraakreacties is in het voorstel in deze tien wijken het plusquotum verrekend met de huidige overschrijding van het wijkquotum. In drie van deze tien wijken waar het wijkquotum nu vol zit en waar de leefbaarheid minder goed scoort, zal daardoor ook na invoering van het plusquotum geen ruimte ontstaan om woningen te verkameren. Dit zijn de Van Galenbuurt, Geuzenbuurt en Rijnbuurt. In reeds volle wijken waar minder overlast door kamerverhuur wordt ervaren, wordt de overschrijding van het wijkquotum niet verrekend met het plusquotum en wordt het plusquotum in zijn geheel toegevoegd. Het college is bevoegd om een quotum vast te stellen voor het aantal omzettingsvergunningen dat per wijk verleend kan worden. Daarmee is de invoering van het plusquotum formeel geen raadsbesluit. Het plusquotum is wel een essentieel onderdeel van het nieuwe kamerverhuurbeleid. Daarom is het plusquotum een raadsbesluit en onderdeel van het voorstel voor wijziging van de Huisvestingsverordening.



Vrijstellen huizenruil zonder enige vorm van betaling;

Woningen zijn om in te wonen, aldus de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Daarom reguleren we het gebruik van de woningvoorraad, ook bij toeristisch gebruik van woningen. De laatste tijd is huizenruil als vorm van toeristisch gebruik in opkomst. Alle vormen van kortdurend verblijf hebben invloed op de woningvoorraad en op de leefbaarheid in wijken en buurten. Na Airbnb is HomeExchange inmiddels de tweede aanbieder van woningen voor toeristisch verblijf in de stad. In de raadsinformatiebrief van 23 april 2024 over de afhandeling van de moties 665.23 en 697.23 heeft het college aangegeven dat huizenruil zonder enige vorm van betaling niet onder de vakantieverhuurregels valt. Om deze vorm van huizenruil mogelijk te maken moet de Huisvestingsverordening wel nog worden aangepast. Deze vorm van in gebruik geven van de woning valt namelijk wel onder woningonttrekking. Er is pas sprake van wonen als je langer dan zes maanden ergens verblijft. Voorgesteld wordt om voor kortdurend verblijf ten behoeve van huizenruil zonder enige vorm van betaling een vrijstelling van de onttrekkingsvergunningplicht op te nemen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025.



Kort verblijf in woningen toestaan (korte huisbewaring);

Eén van de doelstellingen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is het creëren van meer woonruimte in de bestaande woningvoorraad. Dit kan door bewoners toe te staan om hun woning tijdelijk in gebruik te geven aan iemand anders als zij een aantal maanden afwezig zijn door bijvoorbeeld een lange reis of uitwisselingssemester. Deze mogelijkheid zou onder andere een uitkomst kunnen zijn voor mensen die met spoed een woning zoeken zoals economisch daklozen, gescheiden mensen en studenten. Op dit moment is dit echter nog niet toegestaan in de 5 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

Huisvestingsverordening omdat het, afhankelijk van de situatie, formeel onder woningonttrekking en/of toeristische verhuur valt. Voor beiden geldt een vergunningplicht die voor deze situaties niet worden verleend. Om dit toch mogelijk te maken is het voorliggende voorstel om het tijdelijk in gebruik geven van je woning vrij te stellen van de vergunningplicht voor onttrekking en toeristische verhuur. Deze vrijstelling geldt voor maximaal één aaneengesloten periode van minimaal drie tot maximaal zes maanden. Voor particuliere woningen wordt dit voor één keer per jaar vrijgesteld en voor corporatiewoningen één keer per vijf jaar. Dit beperkt de mogelijkheid dat corporatiewoningen tijdelijk worden bewoond door mensen buiten hun doelgroep en voor boven de sociale huurprijs. Anderzijds wordt hiermee alsnog tegemoetgekomen aan de behoefte vanuit corporaties die dit in bijzondere gevallen willen kunnen toestaan. De aanvrager die de woning tijdelijk achterlaat moet ingeschreven staan op het betreffende woonadres. De tijdelijke bewoner mag tijdens de periode niet op een ander woonadres in Amsterdam staan ingeschreven. Bij een huurwoning is altijd toestemming nodig van de verhuurder. Om te zorgen dat deze regeling daadwerkelijk tijdelijke woonplekken oplevert en leegstand tegengaat wordt er geen meldplicht of vergunningplicht geïntroduceerd voor korte huisbewaring.

Hoewel dit het risico op misbruik van de regeling iets vergroot, heeft het als grote voordeel dat daardoor veel Amsterdammers tijdelijk onderdak kunnen krijgen en onnodige leegstand voorkomen wordt.



Versoepelen regels voor inwoning/hospitaverhuur

Een woonplek vinden in Amsterdam is bijzonder moeilijk. Het gebrek aan passende en betaalbare woningen is erg groot. Woningdelen kan bijdragen aan het creëren van meer woonplekken. Maar woningdelen schuurt soms ook met andere uitgangspunten. Het kan leiden tot meer overlast voor andere Amsterdammers. We willen grote woningen beschikbaar houden voor gezinnen en de huurrechten van woningdelers goed beschermen. We hebben dus gezocht naar maatregelen die in balans zijn: woningdelen makkelijker maken én de leefbaarheid in de stad beschermen. Voorgesteld wordt om de regels voor inwoning/hospitaverhuur te verruimen. Het voorstel is dat de termijn waarna iemand mag komen inwonen verkorten van twee naar één jaar. Dit betekent dat een huishouden al na één jaar een ander huishouden in huis mag nemen, in plaats van na twee jaar. Verder wordt inwoning direct, dus niet pas na één jaar, toegestaan als het inwoning verlenende of het inwonende huishouden getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft. Ten derde wordt inwoning van twee huishoudens toegestaan (in plaats van maximaal één inwonend huishouden) als het gaat om familie tot en met de vierde graad of als er sprake is van mantelzorg. Naast het huishouden van de hoofdbewoner mogen dan dus twee andere huishoudens komen inwonen. Een huishouden kan uit meerdere personen bestaan. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gezin met kinderen.

Verder wordt ook via de verlaging van de leges woningdelen gestimuleerd, dit voorstel is opgenomen bij de Legesverordening 2025.



Tijdelijke verplaatsing woonboten met B&B als gevolg van kadeherstel.

De komende jaren ligt bij werkzaamheden in de openbare ruimte in Amsterdam er een grote en urgente opgave bij het onderhouden en herstellen van de bruggen en kademuren. Hierdoor zullen de komende tientallen jaren naar schatting 2800 woonboten tijdelijk moeten worden verplaatst om ruimte te maken voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden. Een verplaatste woonboot blijft gemiddeld twee jaar liggen op de tijdelijke ligplaats alvorens terug te verhuizen naar de vaste/oude ligplaats. Gezien het langdurige hersteltraject van Amsterdamse kades en bruggen en het aantal woonboten met een B&B dat te zijner tijd verplaatst moet worden, naar schatting 190, is het wenselijk hierover regels op te nemen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025. We willen niet dat een voor de eigenaar al ingrijpende tijdelijke verhuizing nog meer wordt belast door mogelijk extra procedure obstakels voor de B&B. Het voorstel is dat een B&B tijdelijk mag worden geëxploiteerd op een andere ligplaats. Er vindt geen toetsing plaats aan het wijkquotum. 6 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen



Nieuwe prijsgrens opkoopbescherming;

Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening 2020 voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht. Goedkope en middeldure koopwoningen mogen na aankoop voor vier jaar niet verhuurd worden, tenzij er een vergunning of ontheffing voor is verleend. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier de prijsgrens voor middeldure koopwoningen vast te stellen. Bij de invoering van de regeling is de grens gesteld op € 512.000,-. Onder deze middeldure prijsgrens van € 512.000,- viel 60% van de Amsterdamse woningen van eigenaar-bewoners. De prijsgrens van € 512.000 is berekend op basis van WOZ-waardes uit 2021 met peildatum 2020, per 2023 is deze grens aangepast naar € 533.000 en in 2024 naar € 641.000. Het is nodig deze grens per 2025 aan te passen aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam van 2024, zodat het bereik en beoogde werking van de opkoopbescherming 60% van de woningen van eigenaar-bewoners blijft. Het feit dat de grens nu voor het eerst daalt en niet stijgt, is geen reden om van actualisatie af te zien. We blijven de beleidslijn zoals vastgesteld bij invoering van de opkoopbescherming volgen. De nieuwe prijsgrens bedraagt voortaan € 623.000. De aanpassing van de prijsgrens lag niet in de inspraak, omdat de wijziging een actualisatie van de prijsgrens betreft. Ad 1c) Boetetabellen



De aanpassing en differentiatie van de boetetabellen, met in achtneming de bijgevoegde toelichtende notitie en externe juridische advies, zodat de boetetabellen aansluiten bij het evenredigheidsbeginsel en daarmee in lijn is met de uitspraken van de Raad van State over de boetetabellen.

Amsterdam kent regels om ervoor te zorgen dat de bestaande woningvoorraad optimaal benut wordt. Zo bestrijden we schaarste aan woningen, huisjesmelkerij en zorgen we een leefbare stad. Handhaving is een belangrijk middel om deze doelen te realiseren. Gezien de enorme schaarste aan woonruimte in Amsterdam dient de hoogte van de boete afschrikwekkend te zijn. Het opleggen van boetes is een manier om naleving van de regels te bevorderen. De hoogte van de boete moet echter wel proportioneel, redelijk en billijk zijn. Op 21 augustus 2024 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de boetetabel vakantieverhuur onverbindend verklaard. Amsterdam moet meer differentiatie aanbrengen in het boetebeleid voor toeristische verhuur omdat deze nu niet evenredig is. Daarna volgden er meer uitspraken over de boetetabellen. Het herijken van de boetes voor woonfraude stond op de planning voor de wijziging per 1 januari 2026. Naar aanleiding van deze uitspraken komt er nu eerder een nieuwe boetetabel die per 1 januari 2025 ingaat. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat de gemeenteraad in de boetetabellen moet differentiëren naar vijf aspecten: type overtreding, ernst, duur, bedrijfsmatig of niet en recidive.

Alle tabellen, zoals voor kamerverhuur en samenvoegen worden aangepast, zodat er meer onderscheid is tussen type overtreder en de omvang van de overtreding. Dit in lijn met de uitspraken van de Raad van State. Het bestaande matigingsbeleid waarmee boetes passend voor de situatie worden vastgesteld wordt nu grotendeels in de standaardbedragen voor verschillende situaties verwerkt. Het belangrijkste doel van het handhavingsbeleid en de boetes is om door een afschrikwekkende boete de naleving van de regels te bevorderen. Deze differentiatie past binnen dit doel. Met dit voorstel sluiten de standaardboetes beter aan bij het beleid om bij de hoogte van de boetes te toetsen aan rechtvaardigheid en proportionaliteit. En met deze differentie op meerdere punten en algehele verlaging van de boetes wordt uitvoering gegeven aan de uitspraken van de Raad van State over de boetetabellen. In het geval van bijzondere, persoonlijke omstandigheden die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk. Een uitgebreide toelichtende notitie over de voorgestelde boetetabellen is bijgevoegd. Het voorstel is om op de volgende wijze meer verschil in boetehoogtes aan te brengen:



Boetes over het geheel lager

7 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

Uit de uitspraken van de Raad van State blijkt dat de standaard boetes voor overtreding van de Huisvestingsverordening in beginsel erg hoog zijn in Amsterdam in vergelijking met andere steden. Ter vergelijking, in Utrecht is de hoogste boete voor een eerste overtreding € 12.500,-. Amsterdam gebruikt de bevoegdheid om tot de vierde categorie boetes op te leggen om de naleving van de regels te bevorderen. De gemeente zou boetes met een maximale hoogte van € 25.750,- op mogen leggen, waar in de huidige tabel de hoogste boete € 21.600,- is. Ook een lagere boete zal bij een ernstige overtreding afschrikwekkend werken. Het voorstel is om de hoogste boete voor een eerste overtreding te verlagen naar € 18.000,-. Dit is nog hoog genoeg om misbruik van woonruimte te bestrijden, want in Amsterdam vanwege de grote schaarste en druk op de leefbaarheid essentieel is. Naar gelang de ernst en omvang van de overtredingen zijn de standaardboetes over het algemeen: € 18.000.-, € 15.000,- € 10.000,-, € 5.000,- of € 3.000,-, met afwijkingen naar gelang de ernst van de overtredingen.



Bedrijfsmatige (professionele) en particuliere overtreder;

De boetes voor een professionele overtreder is hoger dan voor een particulier. Van een professional wordt verwacht dat diegene goed op de hoogte is van alle regels die gelden en daar ook op toeziet.



Verschil in type overtreding

In de tabellen wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende type overtredingen. De ene overtreding is ernstiger dan de andere. Hoe hoger de boete hoe ernstiger de gemeenteraad de overtreding acht.



Incidentele/kleine en structurele/grote overtredingen;

Naast het type overtreding waarbij er verschil is in impact van de overtreding, is er ook verschil te maken in de mate waarin de overtreding is begaan. Gaat het om een kleine of grote afwijking of overschrijding van voorwaarden uit de verordening. Denk aan het aantal nachten waarmee het toegestane aantal nachten vakantieverhuur is overschreden of het aantal personen waarmee het toegestane aantal personen is overschreden en eventueel combinaties van dergelijke omstandigheden. Het onderscheid is terug te zien bij verschil in omvang van overtredingen en daarnaast of de overtreding incidenteel of structureel is bij ontbreken vergunning. Als voorbeeld: een bedrijfsmatige overtreder waarbij er incidenteel werd verhuurd, namelijk voor een half jaar, krijgt een boete van 75% van de standaard. En een particuliere overtreder die voor een korte periode tegen de regels handelt krijgt een boete van 25%% van de standaard.



Hogere boetebedragen bij recidive

De boetebedragen zijn bij een eerste overtreding lager dan wanneer een overtreding opnieuw wordt begaan. Hiervoor wordt een periode van vier jaar gehanteerd vanaf het primaire besluit. De eerste boete was dan niet afschrikwekkend genoeg, dit is de reden dat bij een volgende overtreding een hogere boete wordt opgelegd. Het mogelijke effect van het aanpassen van de boetetabel voor overtredingen van de Huisvestingsverordening op de te verwachte baten zal worden meegenomen in de voorjaarsnota 2025. Extern juridisch advies Het voorstel voor wijziging van de boetetabellen is getoetst op juridische houdbaarheid. De algemene conclusie van het advies is dat de jurisprudentie van de Afdeling op een correctie wijze is verwerkt. Wel geeft het advies een aantal suggesties om de tabellen en de toelichting te wijzigen om juridische risico’s zo veel als mogelijk te mitigeren. Het advies is overgenomen en verwerkt in het definitieve voorstel. Ad 1d) Technische wijzigingen

8 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

Naast de grotere wijzigingen worden ook meer technische en/of praktische aanpassingen voorgesteld. Een voorbeeld is het vereiste om bij een aanvraag voor een huisvestingsvergunning een WWS-puntentelling in te dienen. Deze aanpassing is niet apart toegelicht in de beleidstoelichting bij het inspraakvoorstel. Ad 1e) Inwerkingtreding per 1 januari 2025, met uitzondering van de vergunningplicht voor middeldure huurwoonruimte die op een later door het college te bepalen moment in werking treedt. De wijzigingen treden per 1 januari 2025 in werking, behalve de vergunningplicht voor middeldure huurwoonruimte. De vergunningplicht voor middeldure huurwoonruimte zal op een later moment in werking treden. Het implementeren van de vergunningsplicht voor middeldure huurwoonruimte vereist veel aanpassingen in de ICT-systemen, werving en training van personeel en voorbereiding op de handhaving. Het lukt niet om dit op 1 januari 2025 volledig gereed te hebben. Het college zal op een later moment bepalen op welke datum de vergunningplicht gaat gelden. De gemeenteraad delegeert de bevoegdheid tot het bepalen van de inwerkingtredingsdatum aan het college.

Ad 2) In te stemmen met het experiment economisch daklozen in flexwoningen waarbij per complex ongeveer 10 woningen worden toegewezen aan gescheiden ouders met een onmisbare actieve rol in de opvoeding van hun minderjarige schoolgaande kinderen in Amsterdam. Op 20 september 2023 is de Versterking aanpak dakloosheid 2023 – 2026 vastgesteld door de gemeenteraad. Met de Versterking aanpak dakloosheid is gekozen voor aanvullende inzet op tijdelijke huisvesting, opvang, het uitbreiden van ondersteuning en preventie van daklozen en economisch daklozen. Economisch daklozen zijn mensen die dak- of thuisloos zijn, zonder zorgvraag en die zelfstandig kunnen wonen, maar geen betaalbare woonruimte kunnen vinden. Binnen deze diverse groep zijn er mensen die al langere tijd in een dak- of thuisloze situatie zijn en inmiddels veel ondersteuning nodig hebben en mensen die met een klein steuntje in de rug en met name een woonplek weer goed zelfstandig kunnen functioneren. In de aanpak heeft de raad ingestemd om 50 tot 100 flexwoningen voor economisch dak- en thuislozen beschikbaar te stellen. Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld om in te stemmen met een experiment om economisch daklozen voorrang te geven op flexwoningen. Het experiment behelst de toewijzing van een specifieke groep economisch daklozen in flexwoningen: per te realiseren flexcomplex 10 woningen.

De specifieke groep bestaat uit gescheiden ouders met een onmisbare actieve rol in de opvoeding van hun minderjarige schoolgaande kinderen in Amsterdam. Voor dit experiment maken we gebruik van de experimentbepaling zoals beschreven onder artikel 4.3.1 van de Huisvestingsverordening. Dit betekent dat er geen voorrangsregel wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening. Na een jaar wordt geëvalueerd of het specifiek toewijzen van deze groep (merendeels vaders) daadwerkelijk geholpen heeft bij het vervullen en herpakken van hun actieve rol in de opvoeding van hun schoolgaande kinderen en of het de moeite waard is om deze groep als aparte groep te verankeren in toewijzingscriteria in de Huisvestingsverordening. Wijze van toewijzing Omdat de twee belangrijkste ondersteunende partijen aan economisch daklozen, HVO Querido en De Regenboog Groep, hun mensen op de wachtlijst voor opvang of tijdelijk wonen goed kennen, wordt de selectie van de kandidaten voor de flexwoningen aan de kennis en expertise van De Regenboog Groep (DRG) en/of HVO Querido Passantenhotel/pensions (HVO) overgelaten. De

9 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

selectie van de kandidaten gaat als volgt:

 

   

Beide aanbieders van ondersteuning en tijdelijk wonen/opvang projecten kennen een wachtlijst van mensen die zich aanmelden hiervoor. HVO-Querido en de DRG onderzoeken of de kandidaat binding heeft met Amsterdam, de woongeschiedenis en de problematiek rondom de cliënt. De criteria van de actieve rol in de opvoeding en het zelfstandig kunnen functioneren wordt zorgvuldig getoetst. De bespreking van het voordragen van kandidaten gebeurt via een gezamenlijke uitstroom- en doorstroomtafel. De deelnemers hebben geen co-ouderschap maar zijn wel betrokken bij de opvoeding. De kinderen behoren tot het huishouden van de ouder met het ouderlijk gezag. HVO-Querido en De Regenboog Groep informeren de kandidaten over het type complex en dat het een community is, waarbij deelname aan activiteiten ter ondersteuning van de community verwacht wordt. HVO-Querido of de Regenboog Groep dragen de specifieke kandidaat voor een flexcomplex vervolgens voor aan de corporatie(s) die de woningen verhuren. De corporaties dragen zorg voor toewijzing en verhuring van de woningen aan de doelgroep.

Participatie

De voorstellen tot wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 zijn uitgebreid besproken met betrokken partijen. Alle voorstellen wat betreft woonruimteverdeling die gevolgen hebben voor corporaties zijn besproken met de AFWC, in meerdere gevallen aangevuld met vertegenwoordigers van individuele woningcorporaties, op punten van uitvoerbaarheid en passendheid in de praktijk. Daarnaast heeft er afhankelijk van het onderwerp de volgende afstemming plaatsgevonden:

      

Voorstel ten aanzien van passendheidscriteria huishoudgrootte: Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH). Voorstel ten aanzien van nieuwe urgentiecategorie Actiecentrum Veiligheid en Zorg-doelgroep: Actiecentrum Veiligheid en Zorg. Voorstel ten aanzien van voorrang voor rolstoelgebruikers: Reade, FAH, Cliëntenbelang themagroep Wonen & Maatschappelijk werk Kinderrevalidatie VUMC. Voorstel ten aanzien van regels vakantiewoningruil: HomeExchange. Voorstel ten aanzien van aanpassing vrijstelling zorgwoningen: stuurgroep LLTF. Voorstel experiment economisch daklozen: AFWC, HVO-Querido en De Regenboog Groep. Voorstel ten aanzien van verplaatsen woonboten met B&B's: Programma Bruggen en Kademuren.

Het voorstel heeft daarnaast in de inspraak gelegen en de Nota van beantwoording is een reactie op de inspraakreacties. Ook is advies gevraagd aan de provincie en alle stadsdelen en stadsgebied Weesp.

Financiële onderbouwing

Conclusie

10 Gegenereerd: v1.1

RAAD

VN2024-016516 rve wonen

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben geen financiële consequenties.

Geheimhouding

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2024-070241

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

AD2024-070365

AD2024-070367

1. Bekendmaking Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.docx (msw12) 2. Wijziging van de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening.docx (msw12) 3. Provinciebrief.pdf (pdf)

AD2024-070368

4. Notitie nieuwe boetetabel 2025.docx (msw12)

AD2024-070369

5. Adviesaanvraag HVV2025 stadsdeel Zuidoost.pdf (pdf)

AD2024-070370

6. Stadsdeeladviezen compleet.docx (msw12)

AD2024-070371

7. Nota inspraak Huisvestingsverordening_T.pdf (pdf)

AD2024-070372

8. Brf Provincie Advies HVV 202407161351.pdf (pdf)

AD2024-070373

9. Stadsdelenbrief (003).pdf (pdf)

AD2024-070374

10. Extern Juridisch Advies boetes(596358.2).pdf (pdf)

Registratienr.

Naam

AD2024-070366

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Wonen: Samya Hamimid (s.hamimid@amsterdam.nl/ 0634179846), Sterre Toorenburg, (s.toorenburg@amsterdam.nl/ 0634182544), Jim Frielink (j.frielink@amsterdam.nl/ 0638155345)

11 Gegenereerd: v1.1