Gemeente Amsterdam - Staat van de stad XIII

Methode De gegevens die in De Staat van de Stad monitor staan, zijn op verschillende gegevensbronnen gebaseerd. Veel informatie komt uit een speciaal voor deze monitor opgezette enquête onder inwoners van de gemeente Amsterdammers (inclusief Weesp) van 18 jaar en ouder; De Staat van de Stad enquête. Hieronder staat een korte toelichting op deze bron en de andere meest gebruikte gegevensbronnen. De Staat van de Stad enquête onder inwoners van 18 jaar en ouder De enquête is gehouden onder een steekproef van (zelfstandig wonende) inwoners van de gemeente Amsterdam van 18 jaar en ouder. Zij kregen vragen over hun participatie op verschillende terreinen (o.a. arbeid, vrijetijdsbesteding) en hun leefomstandigheden (bijvoorbeeld huishoudtype, woningtype, gezondheid, huishoudinkomen). De enquête is in de periode september tot en met december 2024 afgenomen. Er is gebruik gemaakt van een ‘mixed-method’ aanpak: de vragenlijst is zowel online, schriftelijk, als onder leden van het online Stadspanel en het online Stadspaspanel afgenomen. Er is in tegenstelling tot eerdere edities geen gebruik meer gemaakt van telefonische enquêtes. Ruim 5.500 inwoners van de gemeente Amsterdam hebben meegedaan aan het onderzoek. Zie verder bijlage I voor een toelichting op de opzet en respons.

Deze Staat van de Stad-enquête is de defaultbron, dat wil zeggen als gegevens in deze rapportage afkomstig zijn uit deze enquête dan staat er geen bronvermelding in de tekst en onder de afbeeldingen. Komt de informatie uit een andere bron, dan staat er wel een bron vermeld. De enquête is afgenomen bij een gestratificeerde steekproef van volwassen inwoners van 18 jaar en ouder van de gemeente Amsterdam. Om op basis van de gegevens van respondenten betrouwbare uitspraken te kunnen doen over de hele populatie zijn de data gewogen naar achtergrondkernmerken van die populatie zoals woongebied, type huishouden, leeftijdsgroep, migratieachtergrond en genoten opleiding. Ook is licht gecorrigeerd voor methode-effecten. Dit is op dezelfde manier gedaan als in de vijf voorgaande edities van De Staat van de Stad. Zie bijlage I voor een verdere toelichting op de toegepaste weging. Overige bronnen Naast De Staat van de Stad enquête van O&S zijn voor deze monitor gegevens gebruikt uit andere databestanden, onderzoekrapportages en monitoren. Het betreft onderzoeken en publicaties van O&S zoals de Amsterdamse Burgermonitor, de Sportindex, de Veiligheidsmonitor, de Regionale Enquête Beroepsbevolking (REB), Wonen in (de regio) Amsterdam (WIA/WIMRA) en de Amsterdamse Armoedemonitor.

Daarnaast wordt gebruik gemaakt van gegevens over Amsterdam uit het bevolkingsregister, van de politie, de GGD, het CBS (microdata en Statline), het Sociaal en Cultureel

| Inleiding

Planbureau etcetera. Om de positie van Amsterdam en zijn inwoners te kunnen duiden zijn voor zover mogelijk de gegevens vergeleken met beschikbare landelijke gegevens, gegevens over de regio en gegevens over de overige steden uit de G4 (Rotterdam, Den Haag en Utrecht).

Leeswijzer In ‘Samenvatting in kernpunten’ worden de belangrijkste bevindingen uit de verschillende hoofdstukken weergegeven. De rapportage begint met een hoofdstuk over de demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt (hoofdstuk 1). Dit geeft context aan de volgende hoofdstukken, het schetst de omgeving waarin de participatie en leefsituatie plaatsvindt. Hoofdstuk 2 gaat in op het algehele welzijn van Amsterdammers in de vorm van de samengestelde maat van verschillende scores op participatie en leefbaarheid (de Leefsituatie-index), de mate van ervaren geluk en tevredenheid op allerlei aspecten en vertrouwen in de toekomst. Hoofdstuk 3 gaat in op de belangrijkste economische ontwikkelingen, waarna een hoofdstuk over duurzaamheid volgt (hoofdstuk 4) en over mobiliteit (hoofdstuk 5). Hoofdstuk 6 heeft als thema gezondheid en zorg. Vervolgens wordt nader ingegaan op de primaire participatieterreinen: participatie in onderwijs (hoofdstuk 7), arbeid (hoofdstuk 8) en inkomen (hoofdstuk 9). Daarna komen de sociaal-culturele participatieterreinen aan bod: maatschappelijke participatie in hoofdstuk 10,

vrijetijdsbesteding in hoofdstuk 11 en politieke participatie in hoofdstuk 12. De thema’s leefbaarheid en veiligheid staan centraal in hoofdstuk 13. Hoofdstuk 14 kijkt naar stapeling van kwetsbaarheid op hulpbronnen en van problemen en verschillen daarin tussen groepen Amsterdammers en gebieden. Ook geeft het een totaaloverzicht van participatie en leefbaarheid naar stadsdelen en 25 gebieden. Tot slot worden in het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 15) conclusies getrokken vanuit de brede welvaartsvisie op grond van de resultaten uit de verschillende hoofdstukken. In de bijlagen staan toelichtingen op de gebruikte methoden van onderzoek. In bijlage I wordt de onderzoeksmethode van de enquête beschreven en de respons en de weging toegelicht. Bijlage II bevat een overzicht van de clusters en indicatoren van de Leefsituatie-index. N.B. Sinds maart 2022 behoort Weesp tot de gemeente Amsterdam en de inwoners van Weesp (zgn. Weespers) zijn dan ook meegenomen in dit onderzoek. Voor het gemak gebruiken wij in deze rapportage de term Amsterdammers wanneer we de inwoners van de gemeente Amsterdam bedoelen. Bronvermelding Bij de teksten en afbeeldingen in de rapportage wordt alleen een bronvermelding gegeven als de gegevens niet afkomstig zijn uit De Staat van de Stad enquête.

21

22

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

1

Bevolking en woningmarkt De bevolkingssamenstelling van Amsterdam verandert door geboorte, sterfte, vestiging en vertrek. Amsterdam groeide in 2024 minder sterk dan in eerdere jaren, vooral door minder buitenlandse migratie. Net als in eerdere jaren is de Amsterdamse woningmarkt gespannen. Stijgende huur- en koopprijzen en een beperkt aanbod zorgen voor grote verschillen tussen groepen Amsterdammers als het gaat om betaalbaarheid en de mogelijkheid om te voldoen aan de woonwensen. In dit hoofdstuk staan de demografische ontwikkelingen in Amsterdam en de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt centraal. Auteurs: Annika Smits & Michiel van Dartel

24

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

Kernpunten Bevolking ‘ De Amsterdamse bevolking nam in 2024 met 2.626 inwoners toe. Daarmee kwam een einde aan de gemiddelde groei van 10.000 inwoners per jaar sinds 2008. ‘ De groei kwam vooral lager uit doordat minder mensen zich vanuit het buitenland in Amsterdam vestigden (-7.100), minder mensen vanuit Nederland naar de stad verhuisden (-2.800) en meer inwoners naar het buitenland vertrokken (-2.300). ‘ In 2024 kreeg de stad er meer woningen (+6.000) bij dan inwoners (+2.626). De gemiddelde woningbezetting daalde van 1,94 naar 1,92. ‘ De afgenomen vestiging vanuit het binnenland zien we vooral terug onder 18- tot en met 24-jarigen. De afgenomen vestiging vanuit het buitenland zien we onder alle leeftijdsgroepen terug. ‘ Ten opzichte van 2023 was er in 2024 meer vertrek naar Amstelveen en minder vestiging vanuit Rusland, India, Cranendonck (met een centrale opvanglocatie voor asielzoekers), Turkije en Oekraïne. ‘ Tussen 2000 en 2025 groeide Amsterdam met 28 procent. Daarmee groeide de stad sterker dan gemiddeld in Nederland (+14 procent), net zo sterk als Heerenveen, Wageningen en Doetinchem, en minder sterk dan bijvoorbeeld Utrecht en Almere (+61 procent). ‘ Het aandeel geboren Amsterdammers nam tussen 2000 en 2025 af van 45 procent naar 35 procent. ‘ Van de Amsterdammers is 62 procent in Nederland geboren. Landelijk is dat 83 procent.

Daarnaast is 13 procent van de Amsterdammers in Europa geboren en 25 procent buiten Europa. Landelijk is 6 procent in Europa geboren en 11 procent daarbuiten. ‘ In 2025 zijn drie op de tien 65-plussers buiten Europa geboren.

In 2000 was dat aandeel nog één op de tien. Het aantal buiten Europa geboren 65-plussers nam toe van 9.400 naar 39.000. ‘ De gemiddelde woonduur in de stad nam af van 20 naar 18 jaar. Het kortst is de woonduur voor jongvolwassenen die in Europa geboren zijn: 3 jaar. De woonduur nam juist toe voor inwoners die buiten Europa geboren zijn. ‘ In Amsterdam geboren kinderen hebben steeds vaker ouders die elders in Nederland of in Europa geboren zijn en minder vaak ouders die in Amsterdam of buiten Europa geboren zijn. In 2025 heeft 31 procent van de in Amsterdam geboren kinderen tenminste één ouder die elders in Nederland (en niet in Amsterdam) geboren is. In 2000 was dat nog 17 procent. ‘ Amsterdam telt 10.000 laagbetaalde arbeidsmigranten: 16 procent van het totaal aantal arbeidsmigranten in de stad. Daarvan hebben 6.000 mensen een EU nationaliteit. ‘ De verwachting is dat het inwonertal tot 2055 toeneemt tot 1.105.000 inwoners, 171.000 meer dan begin 2025. Daarbij is rekening gehouden met een toename van 117.000 woningen. Woningmarkt ‘ De Amsterdamse woningvoorraad nam in 2024 toe met 6.032 nieuwe woningen tot 486.767 woningen, het grootste deel daarvan betreft nieuwbouw. ‘ Ongeveer 30 procent van de woningvoorraad betreft koopwoningen, 47 procent is huur in het sociale segment en 24 procent in de vrije sector. Het aandeel particuliere vrije sector huurwoningen blijft groeien.

21 procent van de woningvoorraad behoort tot dit segment. Recent verhuisden komen het vaakst in dit segment terecht: 43 procent.

‘ Huurders in de particuliere vrije sector zijn een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten (37 procent). Dit geldt ook voor huurders van een sociale corporatiewoning, met name door hun energiekosten (35 procent). ‘ Een koopwoning kostte in 2024 gemiddeld €618.000, dit is ongeveer gelijk met de gemiddelde prijs in 2022. De prijs ligt hoger dan landelijk (€451.000) en dan in de rest van de G4. ‘ De Amsterdamse woningmarkt draagt sterker dan in de rest van Nederland bij aan een groter wordende vermogensongelijkheid. Het gat in vermogen tussen huizenbezitters en niet huizenbezitters is tussen 2013 en 2023 aanzienlijk groter geworden. ‘ Huurwoningen zijn in de tweede helft van 2024 vaker verkocht door beleggers aan eigenaar-bewoners en deze woningen worden verkocht voor een lagere verkoopprijs dan de gemiddelde verkoopprijs in de stad. Dit is waarschijnlijk een reactie op een aantal fiscale maatregelen en ingevoerde wetten die het verhuren van woningen minder financieel aantrekkelijk maken. ‘ Er is meer aanbod aan huurwoningen in het duurste segment dan vraag. In de overige segmenten is er meer vraag dan aanbod. Met name het aanbod in het sociale huursegment blijft ver achter bij de vraag. Door de hoge druk op de woningmarkt komen sommige huishoudens die eigenlijk vraag hebben naar andere segmenten in de duurdere huursegmenten terecht.

‘ Jonge werkenden in de Amsterdamse zorg en het onderwijs wonen steeds minder vaak in Amsterdam. Ook wonen jonge werkenden bij de politie relatief weinig in de stad. Dit vergroot de kans dat deze mensen ook buiten Amsterdam gaan werken en dus de Amsterdamse arbeidsmarkt verlaten.

1 | Bevolking en woningmarkt

Afb. 1.1 Groei en krimp van de bevolking naar oorzaak, 1974-2024 x1000 60

50

40

30

20

10

0

-10

-20

24

22

20

20

20

18

20

16

20

14

samenvoeging met Weesp

20

12

20

10

20

08

20

06

20

04

buitenlands migratiesaldo

20

02

20

00

20

98

20

96

19

94

19

92

binnenlands migratiesaldo

19

90

19

88

19

86

19

84

19

82

19

80

natuurlijke aanwas

19

78

19

76

19

19

19

74

-30

toe-/afname bevolking bron: O&S

In dit hoofdstuk beschrijven we recente ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling en op de woningmarkt. We kijken naar de groei van de Amsterdamse bevolking, de buitenlandse instroom, en waar Amsterdammers zijn geboren. Verder gaan we in op de bevolkingsprognose. Ook hebben we aandacht voor de ontwikkelingen van de huur- en koopprijzen in de stad, woningtransacties en de rol van de woningmarkt in vermogensongelijkheid. Daarnaast bekijken we de gevolgen van krapte op de woningmarkt.

Bevolkingsgroei 2024 Minder groei: slechts 2.626 inwoners erbij in 2024 In 2024 nam het aantal inwoners in de stad minder sterk toe dan in eerdere jaren. Daarmee kwam een einde aan de gemiddelde groei van ruim 10.000 inwoners per jaar die we vanaf 2008 zagen. Amsterdam kreeg er in 2024 slechts 2.626 inwoners bij, een groei van 0,3 procent. In 2023 kreeg de stad er nog 13.500 inwoners bij, een groei van 1,5 procent. Begin januari 2025 telde de stad 934.374 inwoners. Nog altijd groeit Amsterdam vooral door buitenlandse migratie (zie afb. 1.1). Maar afgelopen jaar was de buitenlandse groei veel geringer dan in de jaren daarvoor. Daarnaast vestigden zich ook minder mensen vanuit Nederland in de stad.

Vergeleken met 2023 was er minder vestiging vanuit het buitenland (-7.100), minder vestiging vanuit Nederland (-2.800), meer vertrek naar het buitenland (+2.300) en minder vertrek naar Nederland (-1.100). De natuurlijke aanwas, geboorte minus sterfte, is ongeveer gelijk gebleven. Het aantal geboortes in de stad was met 9.655 uitzonderlijk laag. Het aantal geboortes in de stad is sinds 1997 niet zo laag geweest, behalve in 2023, toen er 100 kinderen minder werden geboren dan in 2024. Meer woningen en huishoudens erbij dan inwoners In 2024 kreeg Amsterdam er 6.000 woningen bij; meer woningen dan inwoners dus. Een vijfde deel van de nieuwe woningen uit 2024 was echter op 1 januari van dat jaar al bewoond en werd pas later als woning geregistreerd. Kijken we alleen naar de groei van het aantal bewoonde adressen, dan zien we een toename van 3.700 in 2024. Het aantal huishoudens nam in 2024 toe met 2.800. Dat de stad er meer huishoudens dan inwoners bij kreeg is te verklaren doordat de inwoners meer ruimte hebben opgezocht. De gemiddelde woningbezetting was begin 2025 1,92, lager dan begin 2024 (1,94). Sinds 1900 is de gemiddelde woningbezetting slechts één keer zo laag geweest. Dat was in 2011 en had deels te maken met een aanpassing in de woningdefinitie.

25

26

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

Afb. 1.2 Aantal nieuwe inwoners dat in het voorgaande jaar naar de stad verhuisde, 1-1-2025 versus 1-1-2024 Geboren in Nederland

x1.000

45 43

40

40 40

35

35

30

30

25

25

20

20

15

0

12

12

9

6

2 0-17

2024

27

10

12 9

2

32

15

15

10 5

Geboren in buitenland

x1.000

45

18-24

25-29

30-39

40+

10

9

5

6 totaal

3

0

3 0-17

2025

2024

18-24

7

6 25-29

8

6 30-39

4

4 40+

totaal

2025

bron: O&S

Afname nieuwkomers uit buitenland, onder binnenlandse nieuwkomers alleen bij jongvolwassenen De afgenomen groei zien we terug als we kijken naar het aantal nieuwkomers in de stad (zie afb. 1.2). Hieronder verstaan we inwoners die in het voorgaande jaar naar de stad toe verhuisden. Op 1 januari 2025 telde Amsterdam 68.000 nieuwkomers. Dat zijn er zo’n 8.000 minder dan op 1 januari 2024. De daling is het grootst voor in het buitenland geboren nieuwkomers. Dat zijn er over 2024 5.100 minder dan over 2023. Het aantal in Nederland geboren nieuwkomers is 3.000 lager dan in 2023. Verder valt op dat het aantal nieuwkomers dat in Nederland geboren is, alleen lager is voor de groep 18- tot en met 24-jarigen. Voor de overige leeftijden is het aantal nieuwkomers voor 2025 en 2024 vrijwel gelijk. Voor nieuwkomers die in het buitenland geboren zijn, zien we bij alle leeftijdsgroepen minder nieuwkomers in 2025 dan in 2024. Nieuwe inwoners die in 2024 naar de stad immigreerden kwamen voornamelijk vanuit Duitsland, de Verenigde Staten, Italië, Spanje en Frankrijk

Meer vertrek naar Amstelveen, minder vestiging uit Rusland, India, Cranendonck, Turkije en Oekraïne Door minder immigratie én meer emigratie kwam in 2024 de buitenlandse migratie per saldo 9.400 lager uit dan een jaar daarvoor. Maar ook de binnenlandse migratie kwam lager uit, vooral doordat minder mensen vanuit Nederland naar Amsterdam verhuisden. De top 20 van landen en gemeenten waarvoor de groei in 2024 lager uitkwam dan in 2023, zijn weergegeven in afbeelding 1.3. Het grootste verschil zien we voor Amstelveen. In 2023 raakte Amsterdam per saldo zo’n 600 inwoners kwijt aan Amstelveen, in 2024 waren dat er3 keer zo veel: 1.800. Dat kwam vooral doordat er 800 mensen meer vertrokken van Amsterdam naar Amstelveen, maar ook doordat er 400 mensen minder waren die deze verhuisbeweging in tegengestelde richting maakten. Ook voor de migratie met Rusland en India zien we grote verschillen. Voor Rusland ligt het migratiesaldo ruim 1.000 onder dat van 2023. Dat komt vooral door minder vestiging. Voor de migratie vanuit en naar India komt het saldo in 2024 bijna 900 lager uit dan een jaar daarvoor. Hierbij geldt dat er vooral minder vestiging was, maar ook iets meer vertrek.

Afb. 1.3 Migratiesaldi voor top 20 landen en gemeenten met grootste verschil tussen 2024 en 2023 Amstelveen Rusland India Cranendonck Turkije Oekraïne Spanje Duitsland Polen China VS Italië Ierland Bulgarije Zuid-Afrika Frankrijk Gooise Meren VK Hongarije Brazilië -2000 2023

-1500

-1000 2024

-500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000 bron: O&S

27

1 | Bevolking en woningmarkt

Opvallend in de lijst met landen en gemeenten waarvoor het migratiesaldo van 2024 het sterkst verschilt met dat van 2023, is de gemeente Cranendonck. Hier is één van twee zogeheten centrale ontvangstlocaties van het COA gevestigd waar asielzoekers direct na hun aanmelding onderdak krijgen. Van daaruit verhuizen ze naar opvanglocaties verspreid door het land, waaronder Amsterdam. In 2023 waren dat er ruim 1.400; in 2024 zo’n 700. Overigens is het aantal mensen dat vanuit Cranendonck naar Amsterdam verhuist veel lager dan de vestiging vanuit Amstelveen (2.600 mensen in 2024), Utrecht (2.400), Rotterdam (2.100) en Almere (1.800). Voor de meeste landen en gemeenten op de lijst in afbeelding 1.3 geldt dat het migratiesaldo van 2024 vooral lager uitkomt doordat minder mensen vanuit deze plekken naar de stad toe kwamen dan in 2023. Uitzondering daarop zijn Spanje, China, De Verenigde Staten, Ierland en Gooise Meren, waar zowel sprake is van minder vestiging als van meer vertrek.

Europa geboren is, 11 procent. De groep die relatief het sterkst gegroeid is, is die van de inwoners die in een Europees land (exclusief Nederland) geboren zijn. In 2000 vormden zij vijf procent van het totaal, in 2025 is dat 13 procent. Landelijk is zes procent van de inwoners in een Europees land geboren. Totaal aantal inwoners groeide met 28 procent, onder 65- tot en met 74-jarigen met 70 procent Kijken we niet naar de relatieve verdeling maar naar de verandering in aantallen, dan vallen de verschillen meer op. De groei van 28 procent verschilt per leeftijdsgroep en per geboorteplaats. Zo nam het aantal 65- tot en met 74-jarigen het sterkst toe in de stad: van bijna 45.000 naar bijna 76.000 (+70 procent). Het aantal jongvolwassenen nam toe van 225.000 naar 305.000 (+35 procent).

Afb. 1.4 Inwoners naar geboorteplaats, 2000 (links) en 2025 (rechts), procenten

25%

23%

Veranderde bevolkingssamenstelling tussen 2000 en 2025

35%

45% 5%

Wat de groei van Amsterdam betekent voor de bevolkingssamenstelling laten we zien aan de hand van een vergelijking over een periode van 25 jaar. Tussen 2000 en 2025 nam het aantal inwoners toe van 731.000 naar 934.000, een groei van 28 procent. Daarmee was de groei in Amsterdam sterker dan gemiddeld in Nederland, waar het inwonertal met 14 procent toenam. Ook in Heerenveen, Wageningen en Doetinchem was de groei 28 procent. Andere steden groeiden nog sterker, zoals Utrecht en Almere (+61 procent), Leeuwarden (+46 procent), Groningen (+41 procent) en Den Haag (+29 procent) (CBS, 2025a).

13%

27%

27%

Amsterdam

Nederland

Europa

buiten Europa



bron: O&S

Afb. 1.5 Toe- of afname van de bevolking naar leeftijdsgroep en geboorteplaats tussen

Tussen 2000 en 2025 nam het aandeel 0- tot en met 17-jarigen in de stad af van 19 procent naar 16 procent. Het aandeel jongvolwassenen nam toe van 31 naar 33 procent. Ook het aandeel 65-plussers nam toe; van 12 procent naar 14 procent. Ten opzichte van 25 jaar geleden maakt de jongste groep dus een kleiner deel van de Amsterdamse bevolking uit en zien we relatief meer jongvolwassenen en ouderen. Bevolkingsgroei na 25 jaar: minder geboren Amsterdammers, meer Europese Amsterdammers Daarnaast zien we dat de groep geboren Amsterdammers een steeds kleiner deel uitmaakt van het totale aantal inwoners (zie afb. 1.4). Het aandeel inwoners dat in de stad geboren is nam af van 45 procent naar 35 procent. Het aandeel inwoners dat elders in Nederland geboren is bleef gelijk: 27 procent. Daarmee is in totaal 62 procent van de Amsterdammers in Nederland geboren. Landelijk is dat aandeel 83 procent. Buiten Europa geboren inwoners vormen in 2025 een kwart van de Amsterdamse bevolking; iets meer dan in 2000 (23 procent). Landelijk is het aandeel inwoners dat buiten

2000 en 2025, aantallen x1.000 50

46

43

40

32

30

26

24

20 20 11

9 10

2

6

5

10 3

0

0

-2

-3

2

1

-3

-10 -20 -30

-28 0-17 Amsterdam

18-34 Nederland

35-64

65-74 Europa

75+ buiten Europa

bron: O&S

28

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

Als we de cijfers verfijnen naar geboorteplaats dan zien we de grootste toename voor het aantal Amsterdammers dat in een Europees land geboren is (zie afb. 1.5). Dit aantal is sinds 2000 meer dan verdriedubbeld: van nog geen 37.000 naar 123.000. Onder de groep jongvolwassenen is het aantal mensen dat in Europa geboren is in 2025 zelfs meer dan vier keer groter (60.000 personen) dan in 2000 (14.000 personen). Ook onder de groep 35- tot en met 64-jarigen nam het aantal inwoners uit Europa sterk toe. De sterke groei van het aantal Amsterdammers uit Europa is het gevolg van de opening van de grenzen en het toetreden van de Midden- en Oost-Europese landen tot de Europese Unie. Grootste aandeel 65-plussers onder Amsterdammers die buiten Europa geboren zijn Onder inwoners van 65 jaar en ouder nam vooral het aantal buiten Europa geboren inwoners toe. Dit aantal is in 25 jaar tijd meer dan vier keer zo groot geworden. In 2000 telde de stad 9.400 buiten Europa geboren inwoners van 65 jaar en ouder. Zes procent van alle buiten Europa geboren inwoners was toen 65 jaar of ouder. In 2025 is dit aantal toegenomen naar 39.000 mensen, 17 procent van alle buiten Europa geboren inwoners. Dat is hoger dan onder de geboren Amsterdammers (14 procent), de elders in Nederland geboren Amsterdammers (16 procent) en de in Europa geboren Amsterdammers (vijf procent).

In 2025 zijn drie op de tien 65-plussers buiten Europa geboren. In 2000 was dat aandeel nog één op de tien. In Europa geboren Amsterdammers wonen het kortst in de stad, buiten Europa geboren Amsterdammers wonen er steeds langer De gemiddelde woonduur in de stad neemt af (zie afb. 1.6). Begin 2025 woonden Amsterdammers gemiddeld 18 jaar in de stad. In 2000 was dat gemiddeld 20 jaar. Inwoners die in Amsterdam geboren zijn hebben de langste woonduur in de stad, al neemt die wel af. In 2000 was de gemiddelde woonduur van in Amsterdam geboren inwoners 28 jaar; in 2025 is dat 23 jaar. Voor inwoners die elders in Nederland geboren zijn bleef de gemiddelde woonduur gelijk: 16 jaar. De woonduur nam juist toe voor inwoners die buiten Europa geboren zijn: van gemiddeld 12 jaar in 2000 naar 17 jaar in 2025. In Europa geboren Amsterdammers wonen steeds korter in de stad. In 2000 verbleven zij gemiddeld 13 jaar in de stad. In 2025 was dat acht jaar.

De verblijfsduur in de stad hangt uiteraard samen met leeftijd. Gemiddeld genomen is voor alle leeftijdsgroepen is de gemiddelde woonduur in de stad afgenomen of gelijk gebleven. Maar de mate waarin de woonduur afnam, verschilt naar geboorteplaats. Voor inwoners tussen 18 en 65 jaar oud die elders in Nederland geboren zijn bleef de woonduur gelijk. Boven die leeftijd nam de woonduur onder deze groep af. Sterkst gegroeide groep jongvolwassenen uit Europa woont gemiddeld 3 jaar in de stad De groep jongvolwassenen uit Europa is sterk gegroeid. Tegelijkertijd woont deze groep gemiddeld genomen het kortst in Amsterdam, en is die woonduur korter dan 25 jaar geleden. In 2000 woonde deze groep gemiddeld 5 jaar in de stad, in 2025 was dat drie jaar. Deze leeftijdsgroep zien we het vaakst terug in de migratiecijfers. Ook landelijk is deze ontwikkeling te zien. Volgens het CBS is het voor migranten met een EU-nationaliteit werk de belangrijkste reden om naar Nederland te komen, gevolgd door studie en gezinsmigratie (CBS, 2024a). Voor Amsterdammers die buiten Europa geboren zijn, nam de woonduur in de stad toe, maar dat geldt alleen voor de leeftijdsgroepen van 35 jaar en ouder. Voor de 75-plussers binnen deze groep nam de gemiddelde woonduur het sterkst toe: van 30 jaar in 2000 naar 40 jaar in 2025. In 2025 telt de stad 115.000 in Amsterdam geboren kinderen van 0 tot en met 17 jaar oud.

In 2000 waren dat er iets minder: 113.000. Deze kinderen zijn weergegeven in afbeelding 1.7. Als we de vorm van de figuren voor 2000 en 2025 vergelijken, valt meteen op dat de figuur in 2025 tot leeftijd 10 smaller is dan die in 2000, maar daarboven juist breder. De oorzaak hiervan is dat het totale aantal geboortes in de jaren 2007 tot en met 2014 (10 jaar of ouder in 2025) groter was dan in de jaren 1982 tot en met 1989 (10 jaar of ouder in 2000). In afbeelding 1.7 is te zien wat de geboorteplaatsen zijn van de ouders van de in Amsterdam geboren kinderen. Die geboorteplaatsen zijn vaak niet voor beide ouders gelijk. Voor het indelen van de kinderen is steeds gekeken naar de dichtstbijzijnde geboorteplaats van de ouders: ofwel in Amsterdam, ofwel elders in Nederland, ofwel in Europa, ofwel buiten Europa.

Afb. 1.6 Gemiddelde woonduur in de stad naar leeftijdsgroep en geboorteplaats, 2000 en 2025 Amsterdam 2000

Nederland

Europa

buiten Europa

totaal

2025

2000

2025

2000

2025

2000

2025

2000

2025

0-17

7

8

6

5

5

4

5

4

7

7

18-34

20

18

5

5

5

3

8

4

10

8

35-64

38

33

19

19

15

10

15

18

25

20

65-74

58

53

39

35

33

29

25

34

47

40

75+

69

64

51

43

51

40

30

40

60

51

totaal

28

23

16

16

13

8

12

17

20

18 bron: O&S

1 | Bevolking en woningmarkt

Afb. 1.7 In Amsterdam geboren kinderen naar leeftijd en geboorteplaats ouders, 2000 (links) en 2025 (rechts), aantallen

17 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

0

2.000

4.000

6.000

tenminste 1 ouder in Amsterdam

tenminste 1 ouder in Nederland

tenminste 1 ouder in Europa

tenminste 1 ouder buiten Europa

8.000

10.000

bron: O&S

In Amsterdam geboren kinderen hebben steeds vaker ouders die elders in Nederland of in Europa geboren zijn Als we kijken naar de geboorteplaats van de ouders, tellen we zowel in 2000 als in 2025 ongeveer 38.000 kinderen waarvan tenminste 1 ouder in Amsterdam geboren is. Dat is een derde van het totaal. Vervolgens zien we een opvallende toename van het aantal kinderen waarvan tenminste 1 ouder elders in Nederland geboren is, en geen van beide ouders in Amsterdam geboren is. In 2000 gold dat voor 19.000 kinderen, 17 procent van het totaal. In 2025 gaat het om 35.000 kinderen, 31 procent van het totaal. De oorzaak hiervan ligt in de toename van het aantal jongvolwassenen dat zich vanuit Nederland in de stad heeft gevestigd tussen 2000 en 20025. Zij kwamen vaak voor studie of werk naar de stad. Een deel van deze nieuwkomers woont in 2025 nog steeds in de stad en heeft er een gezin gevormd, veelal met een partner die ook niet in Amsterdam geboren is. Het aantal kinderen waarvan tenminste 1 ouder in Europa geboren is, nam toe van 3.000 naar 9.100. In 2025 is dat 8 procent van de in Amsterdam geboren kinderen. Tot slot valt op dat het aantal kinderen van wie beide ouders buiten Europa geboren zijn, afgenomen is. In 2000 ging het om ruim 52.000 kinderen, 47 procent van het totaal. In 2025 zijn dat er nog 32.000, 28 procent van het totaal.

Arbeidsmigranten Amsterdam groeit vooral door buitenlandse migratie. In 2013 bestond de groep recente migranten in Amsterdam uit ongeveer 87 duizend personen. Het gaat hier om Amsterdammers die in het buitenland geboren zijn, en maximaal 10 jaar in Amsterdam wonen. In 2023 was dat aantal gestegen tot bijna 174 duizend. De sterkste toename zien we hierbij voor migranten die naar Nederland zijn gekomen om te werken. Hiervoor is gebruik gemaakt van geregistreerde inkomensgegevens. Het recentste jaar waarvoor deze gegevens beschikbaar zijn, is 2023. Arbeidsmigranten die niet bij de gemeente zijn ingeschreven of waarvoor geen inkomensgegevens bekend zijn, worden niet meegeteld. 10.000 laagbetaalde arbeidsmigranten in Amsterdam, waarvan 6.000 uit de EU Van de 174.000 recente migranten is ruim een derde arbeidsmigrant. In totaal gaat het om 62.000 personen. Hierbij zijn voltijdsstudenten, asielmigranten, migranten met de Nederlandse nationaliteit of een partner met de Nederlandse nationaliteit en migranten met onbekende inkomens niet meegeteld. Van de 62.000 arbeidsmigranten heeft O&S onderzocht welk deel laagbetaald wordt. Daarbij is de lage inkomensgrens gebruikt die de gemeente hanteert. Voor een eenpersoonshuishouden lag in 2023 de lage inkomensgrens op maximaal €24.700 per jaar en voor een paar met of zonder kinderen was dat €33.700.

29

30

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

Afb. 1.8 Arbeidsmigranten in Amsterdam naar nationaliteit en inkomen ten opzichte van laagbetaald, 2023, aantallen x1.000 x1.000 totaal arbeidsmirgranten

10

arbeidsmigranten uit EU

6

arbeidsmigranten uit niet-EU

4

5 3 2

21 3

0

10

laagbetaald

3

8

5

37

18 19 20

30

101 tot 130%

130 tot 150%

40

150 tot 200%

50

60

70

200% of meer bron: CBS, bewerking O&S

De meerderheid van de 62.000 arbeidsmigranten in 2023 verdiende 200 procent of meer dan de lage inkomensgrens. Voor arbeidsmigranten van buiten de EU is het aandeel in deze hoge inkomensgroep 64 procent, groter dan voor arbeidsmigranten uit de EU (zie afb. 1.8). Het aandeel dat onder de lage inkomensgrens valt is klein. In totaal gaat het om 16 procent van de arbeidsmigranten. Dat zijn 10.000 personen, waarvan 6.000 uit de EU en 4.000 van buiten de EU.

Afb. 1.9 Verwachte bevolkingsgroei 2025-2055 per gebied

geen data minder dan 0% 0 – 20% 20 – 40% 40 – 60% 60 – 80% meer dan 80% bron: O&S

Bevolkingsprognose Al decennia groeit Amsterdam vooral door buitenlandse migratie. Daarnaast zorgt ook de relatief jonge bevolking in de stad voor groei. Het aantal geboortes in de stad ligt daardoor ruim boven het aantal sterfgevallen, wat zorgt voor natuurlijke groei. In de prognose wordt verwacht dat de buitenlandse migratie en het geboorteoverschot ook tot 2055 zullen leiden tot verdere groei van het inwonertal.

Daarnaast houden we in de prognose rekening met een toename van 117.000 woningen; de derde verklaring voor de groei. De verwachting is dat de Amsterdamse bevolking tot 2055 toeneemt met 171.000 inwoners. De verwachte groei is niet overal in de stad gelijk (zie afb. 1.9). De meeste groei wordt daar verwacht, waar de meeste woningbouwplannen zijn. Op het niveau van de 25 gebieden in de stad verwachten we de sterkste toename voor IJburg, Zeeburgereiland. In 2025 telt dit gebied 32.000 bewoners; in 2055 zijn dat er naar verwachting 62.000. In de prognose houden we rekening met een toename van 16.000 woningen in dit gebied. Ook in het gebied OudNoord zal het inwonertal sterk toenemen. In 2025 zijn dat er nog zo’n 37.000. In 2055 wordt een aantal van bijna 65.000 verwacht. Ook hier zijn veel woningbouwplannen. In de prognose worden tot 2055 zo’n 18.000 woningen extra verwacht. Relatief is de verwachte groei van de bevolking het sterkst voor het gebied Bijlmer-West. Hier wonen begin 2025 nog 4.300 mensen; in 2055 zijn dat er naar verwachting 25.000. Tot 2055 komen hier 14.000 woningen bij. Voor een aantal gebieden is juist een afname van het inwonertal voorzien. Dit geldt met name voor gebieden in de binnenstad. In deze gebieden worden weinig nieuwe woningen verwacht en zal het aantal inwoners afnemen als gevolg van vergrijzing en huishoudensverdunning.

De bevolkingsprognose geeft inzicht in de mogelijke bevolkingsontwikkeling van de stad, maar kent onzekerheden. Zo is de buitenlandse migratie afhankelijk van mondiale crises en conflicten, maar zijn ook nationale en lokale ontwikkelingen van invloed op de groei van de stad. Voorbeelden hiervan zijn de werkgelegenheid en de beschikbaarheid van woonruimte. Er zijn weliswaar volop woning­ bouwplannen in de stad, maar ook hier is het onzeker in hoeverre alle plannen gerealiseerd zullen worden.

31

1 | Bevolking en woningmarkt

Afb. 1.10 Verandering van de Amsterdamse woningvoorraad, 1994-2024*

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 22 20 23 20 24

19

19

94

-5.000

sloop

nieuwbouw

andere toevoegingen/onttrekkingen

toevoeging Weesp

toename

* Het lage aantal nieuwbouw in 2020 is een gevolg van een administratieve fout, het werkelijke aantal nieuwbouwwoningen lag hoger 

De Amsterdamse woningmarkt

bron: O&S

Afb. 1.11 Nieuwbouw naar oppervlakte, 2017-2024* (procenten)

Woningvoorraad in 2024 met ruim 6.000 woningen toegenomen De Amsterdamse woningvoorraad is gegroeid tot 486.767 woningen op 1 januari 2025. In 2024 is de woningvoorraad met 6.032 woningen toegenomen (zie afb. 1.10). Hiervan bestaat het grootste deel uit nieuwbouw, 5.743 nieuwbouwwoningen werden in 2024 opgeleverd. Sinds 2015 zijn er (op 2020 na) ieder jaar ongeveer 5.000 nieuwbouwwoningen of meer opgeleverd. Ondanks deze constante productie is dit minder dan de ambitie van de gemeente: 7.500 nieuwbouwwoningen per jaar er bij, wat alleen in 2022 werd gehaald.

100%

Helft opgeleverde nieuwbouwwoningen is kleiner dan 60m2 Het grootste gedeelte van de opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2023 en 2024 zijn woningen met een oppervlakte tussen 40m2 en 59m2. Eveneens een groot aandeel is tussen de 60m2 en 79m2 groot (zie afb. 1.11). Een verschil met eerdere jaren is het relatief kleine aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2. In 2023 en 2024 had 14 procent van de opgeleverde nieuwbouwwoningen een oppervlakte kleiner dan 40m2, terwijl dit aandeel in 2021 (22 procent) en 2022 (32 procent) aanzienlijk hoger lag. Het gaat hier waarschijnlijk over een tijdelijke

* In 2020 is nieuwbouw niet goed geadministreerd, dit jaar is daarom weggelaten in de grafiek bron: O&S

90% 80%

17

18

14

11

12

21

19

19

17

17

70% 60%

21

14

31

2017

8

21

30

21

33

10% 0%

10

23 26

25

19

30% 20%

19

8 11

50% 40%

13

24

2018

kleiner dan 40m2

40-59m2

2020*

2021

60-79m2

37

32

22

25

2019

33

2022 80-99m2

daling, omdat in afgelopen jaren ongeveer een kwart van de woningen waar de bouw van is gestart een oppervlakte kleiner dan 40m2heeft. Tien procent van de nieuwbouw in 2024 betrof een woning van 100m2 of meer, dat was in 2021 nog 24 procent. Particuliere vrijesectorverhuur groeit al jaren Ongeveer 30 procent van de woningvoorraad in Amsterdam is in 2023 een koopwoning. De overige woningen worden verhuurd, waarvan 47 procent in het sociale segment en 24 procent in de vrije sector (zie afb. 1.12). Het aandeel huurwoningen in het

14

14

2023

2024

100m2 en meer

32

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

dit aandeel een stuk lager ligt. In deze stadsdelen zijn relatief veel vrije sector huurwoningen, ongeveer een derde van de woningvoorraad bestaat hier uit vrije sector huurwoningen. De woningvoorraad in Weesp verschilt sterk van de stadsdelen, met een groot aandeel koopwoningen en een klein aandeel vrije sector huurwoningen.

Afb. 1.12 Woningvoorraad naar segment, 2023 (procenten) Amsterdam Zuidoost

West Weesp Oost

Centrum

27

10%

3

7

44 13

20%

30%

sociale huur, corporatie

12

29

17

28

5

5

49

Nieuw-West

29

21

5

7

38

Noord

0%

58

7

42

29

28

22

3

13

34

29

30

2

16

23

26

13

3

12

47

Zuid

29

21

3

11

36

3

29

40%

50%

28

60%

70%

sociale huur, particulier

vrije sector huur, particulier

80%

90% 100%

vrije sector huur, corporatie

koopwoning

bron: O&S, WiA 2023

sociale segment neemt al jaren af. In 2017 lag dit aandeel nog op 52 procent. Daarentegen groeit het aandeel huurwoningen in de vrije sector ook al jaren flink. In 2017 was dit nog 15 procent tegenover 24 procent in 2023. Woningen in het sociale segment worden voornamelijk door corporaties verhuurd, terwijl het overgrote deel van de woningen in de vrije sector door particulieren wordt verhuurd (O&S, 2024). Er zijn slechts kleine verschillen in het aandeel koopwoningen tussen de stadsdelen, met uitzondering van stadsgebied Weesp (zie afb. 1.12). In de stadsdelen ligt dit aandeel tussen 26 procent en 29 procent, in Weesp is het aandeel het dubbele, 58 procent. De verschillen tussen stadsdelen zijn vooral te zien in de huursegmenten. Zo is er in Zuidoost (59 procent), Noord (54 procent) en Nieuw-West (51 procent) een hoog aandeel sociale huurwoningen, terwijl in Centrum (40 procent) en Zuid (39 procent) Afb. 1.13 Woningvoorraad recent betrokken woningen naar segment, 2023 (procenten) Amsterdam Zuidoost Zuid West

17

Weesp

12

Oost

25

47

3

7

20

54

2

13

10

66

21

1

12

28

3

31

25

8

28

19

40

5

Noord

34

10

5

31

20

Nieuw-West

31

15

3

34

17

Centrum 0%

15

8

10%

20%

5

56

30%

sociale huur, corporatie vrije sector huur, particulier

40%

50%

In Centrum en Zuid, de stadsdelen met het hoogste aandeel particuliere vrije sector huurwoningen in de totale woningvoorraad, ligt het aandeel recent verhuisde huishoudens dat naar een particuliere vrije sector huurwoning is verhuisd ook het hoogst (56 procent en 54 procent). Verder is te zien dat ook in andere stadsdelen en Weesp er relatief veel recent verhuisde huishoudens in de particuliere vrije sector huur terecht komen ten opzichte van de verdeling in de totale woningvoorraad. In Zuidoost belanden relatief veel recent verhuisde huishoudens in een particuliere sociale huurwoning ten opzichte van de totale woningvoorraad. Dit kan mogelijk komen doordat er relatief veel kleine studio’s en appartementen worden gebouwd, die een relatief hoge omloopsnelheid kennen.

20

43

4

12

22

Veel verhuizingen naar particuliere sector Om een beeld te geven van de verdeling van de segmenten die vrijkomen op de markt, kan er gekeken worden naar recent verhuisde huishoudens. Afbeelding 1.13 geeft de woningvoorraad weer van huishoudens die in 2021 en 2022 een woning hebben betrokken. Van de recent verhuisde huishoudens verhuisde 43 procent naar een particuliere huurwoning in de vrije sector. In de totale woningvoorraad is 21 procent een particuliere huurwoning in de vrije sector. Recent verhuisden komen dus relatief vaak terecht in dit segment. Daarentegen verhuizen recent verhuisde huishoudens relatief weinig naar een koopwoning (20 procent) ten opzichte van de totale woningvoorraad (29 procent). Ook verhuizen ze relatief weinig naar een sociale huurwoningen van een corporatie verhuizen (22 procent versus 36 procent in de totale woningvoorraad).

16

60%

70%

sociale huur, particulier

80%

90% 100%

vrije sector huur, corporatie

koopwoning bron: O&S, WiA 2023

Huurprijzen vrije sector opnieuw gestegen De huurprijzen in de particuliere vrije sector liggen hoog en zijn ook het sterkst gestegen vergeleken met de andere segmenten (Berkers en Wachter, 2024). Zo is de gemiddelde kale huurprijs van een woning in de particuliere sector tussen 2019 en 2023 met 17 procent gestegen (zie afb. 1.14). In de vrije sector, verhuurd door corporaties is de gemiddelde prijs in dezelfde periode met 16 procent gestegen. De gemiddelde kale huur bij corporatiewoningen in de sociale huur is minder sterk gestegen, namelijk met 12 procent. De gemiddelde kale huur per segment is voor recent verhuisde huishoudens hoger. Recent verhuisde huishoudens in een particuliere huurwoning in de vrije sector betalen gemiddeld

33

1 | Bevolking en woningmarkt

€1.588, gemiddeld €87 meer dan het gemiddelde. Dit verschil is groter dan bij de andere segmenten, zo is het verschil bij huurders in een vrijesectorwoning van een corporatie met €46 wat lager.

Afb. 1.14 Gemiddelde huurprijs (kale huur) naar segment, 2005-2023 (in euro’s)

1.600

euro 1.501

1.400

Huishoudens die in de vrije sector huren, zijn een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan de kale huur. Met name huurders die een particuliere vrijesectorwoning huren hebben een relatief hoge netto huurquote. Gemiddeld zijn ze 34 procent van hun inkomen kwijt aan de kale huur, ten opzichte van gemiddeld 25 procent in de sociale huur. In de periode 2017-2023 is de netto huurquote (kale huur minus huurtoeslag) van huurders in een particuliere huurwoning licht gestegen, van 32,6 procent naar 34 procent van het inkomen. De netto huurquote voor huurders van een sociale huurwoning van een corporatie is in deze periode juist iets gedaald, van 26,9 tot 25,4 procent (O&S, 2024). In deze periode zijn de inkomens ook gestegen, waardoor ondanks de sterke stijging van huren de huurquote relatief weinig is gestegen.

1.200 1.048

1.000 800

581 573

600 400 200 0

2005

2007

2009

2011

sociale huur, corporaties sociale huur, particulier

2013

2015

2017

van een corporatie wonen is met 35 procent zeker en 23 procent misschien binnen twee jaar een stuk lager. Van de verhuisgeneigde huishoudens in een particuliere vrijesectorwoning geeft de helft aan te willen kopen in plaats van huren, en nog eens 40 procent wil verhuizen om goedkoper te wonen. Veelgenoemde redenen onder verhuisgeneigde huishoudens om niet te verhuizen zijn de situatie op de woningmarkt en het dure aanbod aan koop en huurwoningen. In het particuliere vrije huursegment komen dan ook veel huishoudens terecht die niet in andere segmenten terecht kunnen.

Gemiddelde verkoopprijs in Amsterdam ongeveer gelijk gebleven in afgelopen twee jaar

Huurders in particuliere vrije sector willen vaak verhuizen Huurders in een particuliere vrijesectorwoning willen relatief vaak verhuizen. Zo geeft 51 procent aan zeker binnen twee jaar te willen verhuizen en nog eens 36 procent geeft aan misschien binnen twee jaar te verhuizen. De verhuisgeneigdheid onder huishoudens die in een sociale huurwoning

Een koopwoning kostte in 2024 gemiddeld €618.000 in Amsterdam. Landelijk is de gemiddelde woningprijs €451.000 (zie afb. 1.15). Amsterdam is vergeleken met de rest van de G4 de gemeente met de hoogste woningprijs. De gemiddelde woningprijs in Amsterdam is ongeveer gelijk aan de gemiddelde

Afb. 1.15 Verkoopprijzen van bestaande koopwoningen, G4-steden en Nederland, 2013-2024 (in euro's) euro 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e 4e 3e 2e 1e Nederland

2015

2016

Amsterdam

2017

2018

2021

2023

bron: Wonen in Amsterdam 2005-2023/afd. Wonen, bewerking O&S

Het verschil in kale huur tussen de particuliere vrije sector en de sociale huur van corporaties is groot. Omdat de groep in de sociale huur van corporaties vaak een lager inkomen heeft, zijn deze sociale huurders bijna een even groot deel van hun inkomen kwijt aan de totale woonlasten (35 procent) als huurders van een particuliere vrijesectorwoning (37 procent) (O&S, 2024). Extra kosten, zoals energiekosten, drukken echter zwaarder op huishoudens die in een sociale huurwoning wonen. Ze geven dan ook een lager rapportcijfer voor de betaalbaarheid van wonen.

2014

2019

vrije sector huur, corporaties vrije sector huur, particulier

2019

‘s-Gravenhage (gemeente)

2020

Rotterdam

2021

2022

2023

2024

’25

Utrecht (gemeente) bron: CBS, bewerking O&S

34

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

prijs in 2022, terwijl de gemiddelde woningprijs in Nederland in die twee jaar wel gestegen is. In Den Haag is ook een lichte daling te zien van de verkoopprijzen, terwijl de prijzen in Rotterdam en Utrecht licht gestegen zijn ten opzichte van 2022 (CBS, 2025b).

Afb. 1.16 Gemiddelde verkoopprijs van woningen per wijk, 2024 (in euro’s)

De gemiddelde woningprijzen in Amsterdam lopen sterk uiteen. De gemiddelde prijzen in stadsdeel Zuidoost liggen het laagst, tussen €300.000 en €400.000. In veel wijken in Noord liggen de prijzen tussen €400.000 en €500.000 en daarmee ook relatief laag ten opzichte van de rest van de stad. De hoogste gemiddelde prijzen zijn te vinden in wijken in Zuid en Centrum. In de Apollobuurt, Museumkwartier, Willemspark, Vondelparkbuurt, Prinses Irenebuurt e.o., Zuidas en Grachtengordel-Zuid liggen de gemiddelde woningprijzen boven een miljoen euro.

geen data lager dan 400.000 400.000 – 500.000 500.000 – 600.000 600.000 – 700.000 700.000 – 800.000 800.000 – 1.000.000 1.000.000 en hoger bron: O&S

Afb. 1.17 Eigen vermogen naar woningbezit, Amsterdam en Nederland, 2006-2023 (in euro’s) euro Gehele bereik 500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

2006

2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2012

2014

2016

2018

2020

2022

Zoom op huurwoningen 4.000

2.000

0

2006

2008

2010

Eigen woning (Amsterdam) Huurwoning (Amsterdam)

Eigen woning (Nederland) Huurwoning (Nederland) bron: CBS, bewerking O&S

Woningmarkt draagt bij aan groter wordende vermogensongelijkheid Door de stijgende huizenprijzen neemt de overwaarde op woningen ook toe. Dit zorgt er voor dat huize­ nbezitters en niet-huizenbezitters wat vermogen betreft steeds verder uit elkaar komen te liggen, en zorgt dus voor een grotere vermogensongelijkheid (zie afb. 1.17). Zo is in de periode tussen 2013, op het dieptepunt in de economische crisis, en 2023 het mediane vermogen (bezit minus (hypotheek) schulden)) van woningbezitters in Amsterdam gestegen met 732 procent, terwijl in dezelfde periode het vermogen van huurders in Amsterdam met ‘slechts’ 170 procent is gestegen. Deze verschillen zijn in Amsterdam ook groter dan het landelijk gemiddelde. Daar gaat het om een stijging van 196 procent bij woningbezitters versus een stijging van 111 procent bij huurders (CBS, 2024b). Maatregelen in de marktsector om woningen betaalbaar te houden Een van de maatregelen waarmee geprobeerd wordt om woningen betaalbaar te houden is de opkoopbescherming die op 1 april 2022 is ingevoerd: woningen van eigenaar-bewoners met een WOZ-waarde tot en met €512.000 (grens uit 2022) mogen bij verkoop gedurende vier jaar niet verhuurd worden. Het doel van deze bescherming is om koopwoningen in de bestaande woningvoorraad te behouden voor eigenaar-bewoners. In 2023 is deze opkoopbescherming geëvalueerd (O&S, 2023a).

Ondanks dat deze evaluatie relatief vroeg na de invoering van de opkoopbescherming is uitgevoerd, waren er al wel enige effecten van de opkoopbescherming te zien. In de maand voordat de opkoopbescherming van kracht werd, is er een piek te zien in het aandeel woningaankopen door particuliere verhuurders, met name in het goedkopere segment. Dit is waarschijnlijk een gevolg van de aangekondigde ingang van de opkoopbescherming een maand later. Vanaf april, met ingang van de wet, is het aandeel aankopen door (potentiële) verhuurders laag en voor het eerst nu ook structureel lager in het beschermde segment dan in het onbeschermde segment.

35

1 | Bevolking en woningmarkt

De invoering van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten hebben mogelijk ook invloed op het aanbod betaalbare woningen in de stad. De Wet betaalbare huur bepaalt een maximale huurprijs voor huurwoningen in het middensegment (Rijksoverheid, 2024a). De Wet vaste huurcontracten verbiedt het afsluiten van tijdelijke huurcontracten, met enkele uitzonderingen (Rijksoverheid, 2024b). Bij beide wetten gelden de nieuwe regels voor alle nieuw af te sluiten huurcontracten. Deze wetten pogen een betaalbaar aanbod te creëren/behouden en huurders te beschermen. Echter maken deze wetten het minder aantrekkelijk om woningen te verhuren. Daarbij hebben enkele fiscale maatregelen, waaronder de verhoging van de overdrachtsbelasting voor investeerders en meer belastingen op (tweede) woningbezit via Box 3.

Afb. 1.18 Verkooptransacties tussen investeerders en eigenaar-bewoners, 2016-2024 3.500 3.000

Aanloop naar verhoging belasting in box 3 (01-01-2024) en invoering Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten (beide 01-07-2024)

2.500 2.000 1.500

01-04-2022: Invoering opkoopbescherming

1.000 01-01-2021: Overdrachtsbelasting voor investeerders verhoogd

500 0

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Eigenaar-bewoner aan investeerder (opkoop) Investeerder aan eigenaar-bewoner (uitgepond)

Deze wetten zijn relatief recentelijk ingevoerd (1 juli 2024), maar er zijn al wat eerste mogelijke verschuivingen te zien op de woningmarkt. Op basis van data van het Kadaster (Kadaster: Investeerders in de gemeente Amsterdam [dataset], 2024) is te zien dat het aantal woningen dat in 2024 is verkocht door een private verhuurder aan een eigenaar-bewoner is toegenomen ten opzichte van 2023. Ondanks de toegenomen verkopen kent Amsterdam nog steeds een relatief grote particuliere huurvoorraad vergeleken met 10 jaar geleden. Er komen ook particuliere nieuwbouwwoningen bij.

bron: Kadaster, bewerking O&S

Koopstarters profiteren van de verkopen in de particuliere huursector. Zo kocht een kwart van de koopstarters in 2024 een woning van een investeerder (3 of meer huizenbezitter), tegenover 18 procent in 2023. De woningen die door investeerders aan eigenaar-bewoners worden verkocht hebben gemiddeld een lagere aankoopprijs dan de gemiddelde prijs van een koopwoning in Amsterdam (€596.000 versus €618.000). Dit betekent dat de woningen van het huursegment naar het koopsegment verschuiven, en dat deze woningen gemiddeld een lagere aankoopprijs hebben dan het Amsterdamse gemiddelde (Kadaster: Investeerders in de gemeente Amsterdam [dataset], 2024). Hoe lang de wetten in de huidige vorm van kracht blijven is niet duidelijk. Er is politieke onzekerheid rondom de wetten zoals ze zijn ingevoerd in 2024.

36

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

Afb. 1.19 Woningaanbod (recent betrokken woningen) en woningvraag uit het binnen- en buitenland, 2023 90.000

De blauwe omkadering geeft het woningaanbod aan. De gestapelde kolommen geven de vraag aan. Deze is uitgesplitst naar vraag uit het binnenland en vraag uit het buitenland.

80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 tot €188.000

€188.000 €296.000

€296.000 €438.000

meer dan €438.000

tot en met €808

koop in WOZ-klassen buitenland

binnenland

aanbod (recent betrokken)

Gevolgen van de krapte op de woningmarkt Er is nog steeds veel meer woningvraag dan aanbod in Amsterdam. In het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (2024) wordt een schatting gemaakt van het totale woningaanbod en de woningvraag (zie afb. 1.19). Deze inschatting laat zien dat in alle segmenten, behalve de duurdere huursegmenten, de vraag groter is dan het aanbod. Dit betekent dat huishoudens die eigenlijk vraag hebben naar andere segmenten in de duurdere huursegmenten terecht komen, terwijl ze daar niet per se willen zitten. Er is met name een groot tekort aan sociale huurwoningen (€808 is de sociale huurgrens in 2023). Verder is er ook in de koopsegmenten meer vraag dan aanbod. Dit kan resulteren in dat huishoudens moeten gaan huren, terwijl ze liever willen kopen. Het tekort aan betaalbare woningen leidt niet tot een grotere uitstroom van huishoudens met lagere inkomens uit Amsterdam. Het vertrek van lagere inkomens naar andere delen van de MRA is in 2021 en 2022 iets afgenomen ten opzichte van twee jaar eerder. Dit is mogelijk te verklaren doordat er in de rest van de MRA ook minder betaalbaar woningaanbod is. Huishoudens met lagere inkomens vertrekken ook niet vaker dan voorheen vanuit Amsterdam naar de rest van Nederland (O&S, 2024).

Dit komt waarschijnlijk doordat huishoudens met een laag inkomen ook in andere delen van Nederland niet veel betaalbaar woningaanbod is. Jongeren wonen steeds langer thuis Het gebrek aan betaalbare woningen geeft minder mogelijkheden aan nog thuiswonende jongeren om uit huis te gaan. Zo’n 70 procent van de Amsterdamse thuiswonende jongeren met een verhuiswens wil in Amsterdam blijven wonen. Thuiswonende jongeren die willen huren, willen vaak huren in het sociale segment, echter is er in dit segment veel meer vraag dan aanbod (O&S, 2024). Tevens hebben jongeren relatief weinig inschrijftijd voor een sociale huurwoning. De lastige situatie op de woningmarkt is terug te zien in de leeftijd waarop Amsterdammers

€808 €1.123

€1.123 €1.504

meer dan €1.504

huur in huurklassen bron: WiA 2023/CBS microdata, bewerking O&S

voor het eerst uit huis gaan. De gemiddelde leeftijd dat Amsterdammers voor het eerst uit huis gaan, is tussen 2014 en 2024 gestegen van 23,2 jaar naar 23,8 jaar. Thuiswonende jongeren tussen de 18 en 24 jaar oud geven hun woonsituatie gemiddeld een 7,2. Thuiswonende 25- tot 34-jarigen zijn veel minder tevreden over hun woonsituatie en beoordelen dit gemiddeld met een 5,7. Grootste deel oudere Amsterdammers vindt eigen woning geschikt om oud in te worden Van alle Amsterdamse huishoudens met bewoners van 67 jaar en ouder geeft 81 procent aan dat ze hun huidige woning geschikt vinden om oud in te worden, of dat de woning geschikt is na aanpassingen. Er is dus een vijfde van de huishoudens met oudere Amsterdammers dat zelf aangeeft dat de woning niet geschikt is om oud in te worden. Daarvan geeft 81 procent aan zeker of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen. Van de huishoudens met ouderen die aangeven dat de eigen woning wel geschikt is om oud in te worden, wil slechts 26 procent zeker of misschien verhuizen (O&S, 2024). Dat een woning niet geschikt wordt gevonden komt vaak doordat men trap moet lopen om bij de voordeur te komen, of binnenshuis. Ongeveer 4 op de 10 67-plus huishoudens woont in een nultredewoning, een gelijkvloerse woning waar geen trap nodig is om bij de voordeur te komen.

Deze huishoudens geven aanzienlijk vaker aan dat de woning geschikt is om oud in te worden dan huishoudens met een trap binnenen/of buitenshuis (O&S, 2024). Relatief vaak wonen Amsterdammers van 67 jaar en ouder in een woning waarbij ze veel oppervlakte per persoon hebben. Zo hebben zij relatief vaak een woning waarbij er per persoon in het huishouden 50m2 of meer beschikbaar is. Dit geldt voor de helft van de huishoudens met bewoners ouder dan 67 jaar, terwijl het voor een derde van de huishoudens jonger dan 67 jaar geldt. Huishoudens met bewoners ouder dan 67 jaar geven dan ook vaker aan dat ze hun eigen woning te groot vinden vergeleken met huishoudens jonger dan 67 jaar, al is dit aandeel dat de eigen woning te groot vindt laag (5 procent) (O&S, 2024).

1 | Bevolking en woningmarkt

Verhuisregelingen corporaties weinig gebruikt Om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen en om de woonsituatie van bijvoorbeeld 67-plussers beter bij hun leeftijd te laten passen bestaan er speciale regelingen die voorrang bieden. Er zijn twee zogeheten ‘verhuisregelingen’ die te maken hebben met passend wonen, ‘Van Groot naar Beter’ en ‘Van Hoog naar Laag’. ‘Van Groot naar Beter’ zet in om mensen die ruim wonen te stimuleren om te verhuizen naar een kleinere woning, die beter past bij de huishoudensgrootte. Deze regeling geldt voor corporatiewoningen en voor alle leeftijdsgroepen. Uit cijfers van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (Kromhout & Dobbe, 2024) blijkt dat huishoudens die gebruik hebben gemaakt van deze regeling gemiddeld 19m2 kleiner zijn gaan wonen. ‘Van Hoog naar Laag’ is gericht op het verhuizen naar een benedenwoning, gericht op ouderen (65-plus) die niet passend wonen. Deze regelingen kunnen in potentie een grote groep huishoudens het makkelijker maken te verhuizen naar een passende woning. Dit helpt tevens doorstroming op gang te brengen, bijvoorbeeld van huishoudens die in een grotere woning wonen dan bij de grootte van het huishouden past. Er is relatief weinig gebruik gemaakt van de regelingen. Uit de potentiële doelgroep van de verhuisregelingen heeft slechts één op de zeven voorrang aangevraagd en gekregen (Kromhout & Dobbe, 2024).

De rest van de aangeboden woningen waar de verhuisregelingen van op toepassing zijn, zijn verhuurd op basis van een andere voorrangsregeling of zonder voorrangsregeling. Werkenden in zorg, onderwijs en politie wonen steeds vaker buiten de stad Andere groepen waarvoor de gevolgen van de druk op de woningmarkt zichtbaar zijn, zijn jonge werkenden (tot 35 jaar) in het primair en speciaal onderwijs (PO), in de verpleging en bij de politie. Het aandeel jonge werkenden in het Amsterdamse PO dat ook in Amsterdam woont is tussen 2012 en 2020 afgenomen van 57 procent tot 51 procent. Bij jonge werkenden in de verpleging is een zelfde trend te zien: in 2018 woonde en werkte 55 procent in Amsterdam, in 2020 was dit 51 procent. Deze groepen wonen relatief veel in de stad ten opzichte van het gemiddelde van in Amsterdam werkzame leeftijdsgenoten, maar het aandeel neemt wel af. Dit in tegenstelling tot leeftijdsgenoten uit alle sectoren, waar het aandeel dat in Amsterdam woont licht gestegen is tussen 2012 en 2020. Jonge werkenden bij de Amsterdamse politie wonen minder vaak in de stad dan de eerdergenoemde groepen, en blijft met 24 procent stabiel (Kenniscentrum Ongelijkheid, 2024). Een van de gevolgen van het niet in Amsterdam wonen van deze beroepsgroepen is dat er een grotere kans is dat zij ook buiten Amsterdam gaan werken, en daarmee dus de Amsterdamse arbeidsmarkt verlaten.

Binnen de groep jonge werkenden die uit Amsterdam is vertrokken groeit

het aandeel dat binnen twee jaar ook buiten Amsterdam is gaan werken. Onder jonge werknemers bij de politie is dit aandeel nog groter, deze werknemers gaan vaak buiten Amsterdam werken na vertrek uit de stad. Bij jonge werkenden in de verpleging is dit aandeel relatief laag, en is het in de afgelopen jaren stabiel gebleven (Kenniscentrum Ongelijkheid, 2024). Vanaf 2020 heeft de gemeente Amsterdam een regeling voor het toewijzen van (jongeren)woningen voor werknemers binnen de zorgsector en het primair en voortgezet onderwijs, en vanaf 2022 voor werknemers van de politie. Dit omdat er tekorten aan personeel zijn in de betreffende sectoren en men personeel wil aantrekken en vasthouden in Amsterdam. Het gaat hier om voorrang op de huurwoningenmarkt, en geldt voor degenen die in de uitvoering werkzaam zijn (politie), in direct contact staan met patiënten en cliënten (zorg) en voor de klas staan (onderwijs). Een kandidaat moet aan een aantal voorwaarden voldoen, waaronder werkzaam zijn in Amsterdam, een vast contract hebben of een contract voor tenminste één jaar, het contract moet gelden voor minstens 28 uur in de week, en de kandidaat moet een huisvestingsprobleem hebben.

Dit houdt in dat het huidige tijdelijke huurcontract afloopt, iemand al langer dan een jaar verder dan 20 kilometer van de werklocatie woont, iemand al langer dan een jaar niet over een zelfstandige woning kan beschikken of dat iemand kan doorstromen naar een middeldure huurwoning (O&S, 2023b). Deze regelingen hebben tussen 2020 en 2023 voor ongeveer 650 acceptaties geleid in totaal, voornamelijk van werkenden in de zorg (AFWC, 2024). Aantal dak- en thuisloze personen in kaart gebracht Het beperkte aanbod en de hoge prijzen maken het moeilijk om een woning in Amsterdam te vinden. Dit vergroot het risico om dakloos te worden. Als iemand snel een nieuwe woning nodig heeft dan leidt dat tegenwoordig sneller tot dakloosheid. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn na de afloop van een tijdelijk (studenten)huurcontract, bij een scheiding of als thuis wonen bij de ouders echt niet meer gaat. In 2024 is aan de hand van de ETHOS-light methode dak- en thuisloosheid in Amsterdam-Amstelland in kaart gebracht. Deze methode hanteert een definitie waarbij dakloosheid wordt gezien als een gebrek aan volwaardige huisvesting en wordt in Europa gezien als de best onderbouwde methode om dakloosheid te meten. In Amsterdam-Amstelland zijn er in het eerste kwartaal van 2024 naar schatting 15.731 personen dak- of thuisloos of dreigend dakloos en zitten er 3.543 personen in de langdurige opvang.

Daarbij komt nog dat een onbekend aantal personen in een dak- of thuisloze situatie verkeren, maar die niet in beeld zijn. Daarom is dit slechts een benadering van de ondergrens van het werkelijke aantal dak- en thuisloze mensen in de regio Amsterdam-Amstelland (Gemeente Amsterdam, 2024). In aanvulling hierop heeft in april 2025 in Amsterdam-Amstelland een ETHOS-telling plaatsgevonden die een preciezer beeld van het aantal (unieke) dak- en thuisloze

37

38

De Staat van de Stad Amsterdam XIII

personen zal opleveren. De resultaten hiervan zullen in het najaar van 2025 bekend worden. Een deel van de dakloze personen in Amsterdam is ooit als arbeidsmigrant naar Nederland gekomen. Voor een deel van de arbeidsmigranten is er sprake van een koppeling tussen werk en woning. Onderzoek van De Regenboog Groep en de gemeente Amsterdam (2024) schat dat er tussen de 1.800 en 2.400 dakloze EU-burgers in Amsterdam zijn. De helft van de dakloze arbeidsmigranten is dakloos geworden nadat zij hun werk verloren.

1 | Bevolking en woningmarkt

Literatuurlijst

Kadaster (2024). Investeerders in de Gemeente Amsterdam. Datalevering februari 2024 van het Kadaster

Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. (2024). Monitor Samenwerkingsafspraken 2020-2023. Meting 4 – resultaten