Factsheet Woningmarkt WiA 2025_def.pdf
Tekst van het document
Wonen in Amsterdam Factsheet Woningmarkt
2025
Inhoud Samenvatting3 1 Woningeigendom
4
1.1 Groei private huur vlakt af, koopsector groeit door 1.2 Afname private huur in stadsdelen West en Zuid
4 5
2 Prijsontwikkelingen
7
2.1 Groei van midden- en dure huur stagneert 2.2 Het middenhuursegment blijft klein 2.3 Het dure huursegment blijft ongeveer gelijk 2.4 Meer sociale huurwoningen, maar vaker in hoogste prijsklasse 2.5 Verschil huurprijs sociale huur en dure huur blijft groeien
7 8 8 9 10
3 Betaalbaarheid
11
3.1 Huishoudens met een inkomen dat past bij middenhuur toegenomen 3.2 Koop en dure huur steeds meer bewoond door middeninkomens 3.3 Groep corporatiehuurders met lage huurquote gegroeid
4 Toegang tot het woningaanbod
11 12 13
14
4.1 De woningvoorraad past steeds meer bij hogere inkomensgroepen 4.2 Recent verhuisden vaak in de private huursector, maar koop wordt iets belangrijker 4.3 Recent verhuisden vaak in de dure huur 4.4 Jonge doorstromers verhuizen vooral naar midden- en dure huur, jonge starters naar sociale huur 4.5 Eigen geld vaak gebruikt bij de aankoop van een huis
14 15 16 16 17
Bijlage18 Indeling inkomensklassen Indeling huursegmenten
18 19
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
2
Samenvatting Voor de zestiende keer is het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) uitgevoerd. In deze factsheet worden de ontwikkelingen in de Amsterdamse woningvoorraad, de prijssegmenten, de betaalbaarheid van wonen en de positie van verschillende inkomensgroepen op de woningmarkt beschreven. De woningvoorraad is in twee jaar met ongeveer 12.000 woningen gegroeid naar bijna 490.000 woningen begin 2025. Opvallend is dat na een periode van grote groei van het aantal private huurwoningen, deze toename tussen 2023 en 2025 voorlopig is gestopt. Het aantal koopwoningen is in dezelfde periode juist gegroeid. De groei van de koopsector is voor een belangrijk deel het gevolg van de verkoop van bestaande huurwoningen door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. Private verhuurders verkochten in deze periode aanzienlijk meer woningen dan zij aankochten. Deze ontwikkeling markeert een duidelijke verandering ten opzichte van eerdere jaren waarin juist sprake was van groei van de private huursector door aankoop en het aanhouden van woningen voor verhuur. Tot 2023 was er sprake van een constante groei van het midden- en dure huursegment. Het middensegment is wel altijd relatief klein gebleven, terwijl het dure huursegment een stuk harder groeide. Deze ontwikkeling is tussen 2023 en 2025 echter tot stilstand gekomen.
Ook de sociale huursector is relatief weinig veranderd tussen 2023 en 2025. Waar het percentage sociale huurwoningen tot 2021 in snel tempo afnam, is deze procentuele afname nu een stuk kleiner. In aantallen is het sociale huursegment wel toegenomen. Dat komt vooral door een groei van de sociale huurvoorraad van corporaties. De druk op de Amsterdamse woningmarkt is nog steeds groot. Vooral woningzoekenden die zijn aangewezen op sociale huur of middenhuur hebben te maken met weinig aanbod. In het sociale huursegment is sprake van een beperkte doorstroming in combinatie met veel woningzoekenden. De krapte aan middenhuurwoningen wordt vooral gevoeld door weinig beschikbare woningen in dit segment. Het aanbod van dure huurwoningen is juist relatief groot. Hier komen veelal jonge één- of tweepersoonshuishoudens terecht. In dit prijssegment stijgen de huren snel en gaat een groot deel van het inkomen van de huurders naar woonlasten. Het uitponden van private huurwoningen heeft geleid tot meer aanbod van koop woningen. Slechts een klein deel hiervan is echter betaalbaar voor lage of middeninkomens op basis van wat zij kunnen lenen als hypotheek. Veel recent gekochte woningen zijn dan ook (deels) gefinancierd met eigen middelen.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
3
1 Woningeigendom De corporatiesector, private huursector en koopsector zijn in Amsterdam vergelijkbaar in grootte. Van oudsher heeft Amsterdam een grote corporatiesector. De belangrijkste taak van woning corporaties is de bouw, verhuur en het onderhoud van huurwoningen voor mensen met een laag inkomen, of voor mensen die om andere redenen moeilijk een huurwoning kunnen vinden. Een groot deel van de woningen die corporaties verhuren hebben dan ook een sociale huurprijs. Naast woningcorporaties zijn er ook private verhuurders. Deze verhuurders kunnen een enkele woning verhuren, maar het kunnen ook beleggers zijn met veel woningen in hun bezit. Private eigenaars verhuren woningen in de duurdere huursegmenten maar een substantieel deel wordt ook als sociale huurwoning verhuurd. De koopsector tot slot wordt door de eigenaar zelf bewoond.
1.1 Groei private huur vlakt af, koopsector groeit door De totale Amsterdamse woningvoorraad bestaat begin 2025 uit 486.767 woningen. Dat zijn circa 12.000 meer woningen dan in 2023. Nieuwbouw en in mindere mate transformatie hebben voor deze groei gezorgd. Met name de koopsector is gegroeid. Tussen 2023 en 2025 is het aantal koopwoningen met circa 10.000 toegenomen. Deze groei is voor een deel toe te schrijven aan nieuwbouw. Daarnaast is de koopsector gegroeid doordat er relatief veel private huurwoningen verkocht zijn aan eigenaar-bewoners, het zogenoemde uitponden. Dat gebeurde veel vaker dan andersom, het zogenoemde opkopen. Uit cijfers van het kadaster blijkt dat er in 2024 3.000 woningen door private verhuurders verkocht zijn aan eigenaar-bewoners. Andersom werden er in 2024 maar 171 woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan private verhuurders. Dit is een duidelijk ander beeld dan de periode voor 2021 waarin er juist meer werd gekocht en aangehouden voor de verhuur (buy-to-let en keep-to-let). Ondanks het feit dat er in recente jaren meer private
huurwoningen werden verkocht, is het aantal private huurwoningen licht gegroeid met 500 woningen. Dat er toch sprake is van een lichte groei is een gevolg van de bouw van private huurwoningen. In de corporatievoorraad is de laatste jaren juist beperkt sprake van verkoop. Er zijn corporatie woningen door verkoop en sloop uit de voorraad verdwenen maar door nieuwbouw is de corporatievoorraad in de afgelopen twee jaar per saldo met circa 1.600 woningen gegroeid. De gehele woningvoorraad bestaat in 2025 uit ongeveer 40 procent corporatie-, 30 procent koop- en 30 procent private huurwoningen. Over een periode van 10 jaar is het aandeel koopwoningen min of meer gelijk gebleven. Het aandeel corporatie- en private huur is wel substantieel veranderd: de corporatiesector is met bijna 7 procentpunt gekrompen terwijl de private huursector met 7 procentpunt is gegroeid.
Figuur 1 Woningvoorraad naar eigendom Amsterdam, 2015-2025
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
20231
2024
2025
202320252
Koopwoningen
127.500
-
139.300
-
136.200
-
129.700
-
137.200
-
147.200
10.000
Corporatiewoningen
189.900
-
184.300
-
179.600
-
182.900
-
187.500
-
189.100
1.600
Private huurwoningen
99.700
-
104.300
-
125.700
-
137.400
-
150.000
-
150.500
500
Totaal
417.096 423.785 427.858 432.632 441.467 447.210 449.982 456.996 474.735 480.735 486.767
12.032
Aantal
Koopwoningen
30,6%
-
32,5%
-
30,8%
-
28,8%
-
28,9%
-
30,2%
1,4%
Corporatiewoningen
45,5%
-
43,1%
-
40,7%
-
40,6%
-
39,5%
-
38,8%
-0,7%
Private huurwoningen
23,9%
-
24,4%
-
28,5%
-
30,5%
-
31,6%
-
30,9%
-0,7%
Totaal
100%
-
100%
-
100%
-
100%
-
100%
-
100%
-
1 2
Vanaf 2023 zijn Weesp en Amsterdam samengevoegd. Optellingen van afgeronde aantallen.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
4
1.2 Afname private huur in stadsdelen West en Zuid In stadsdeel Zuid en West is het aantal private huurwoningen tussen 2023 en 2025 afgenomen en het aantal koopwoningen gegroeid zonder dat er sprake was van veel nieuwbouw. Dit duidt op het uitponden van private huurwoningen. Oost is het stadsdeel met de grootste groei van het aantal woningen. Alle sectoren zijn hier substantieel gegroeid. Dat is anders in Zuidoost, Nieuw-West en Noord, de aantallen koop- en private huurwoningen zijn hier wel gegroeid maar de groei van de corporatievoorraad is beperkt of in Zuidoost zelfs negatief. In Weesp is de woningvoorraad met meer dan 500 (nieuwbouw-) koopwoningen gegroeid.
Figuur 2 Verandering aantal woningen per eigendom en totaal naar stadsdeel, 2023-2025 Centrum
Nieuw-West
Noord
Oost
West
Zuid
Zuidoost
Weesp
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000
-1.500 Corporatiewoningen
Koopwoningen
Private huurwoningen
Totaal
Bron: O&S
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
5
Noord, Nieuw-West, Zuidoost en Oost zijn de stadsdelen met van oudsher een grote corporatievoorraad. Dit beeld is de afgelopen 10 jaar veranderd. Vooral in Noord (-13 procent punt), Zuidoost (-11 procentpunt) en Oost (-10 procentpunt) is het aandeel corporatiewoningen afgenomen. De afname is gepaard gegaan met een toename van het aandeel private huurwoningen. Toch is, met uitzondering van Oost, nog steeds ongeveer de helft van de voorraad hier een corporatiewoning. In Zuid, Centrum en West is het aandeel corporatiewoningen voor Amsterdamse begrippen klein en is in vergelijking tot de andere stadsdelen de krimp beperkt. Ook in deze stadsdelen is de afname van de corporatiesector ongeveer gelijk aan de toename van private huur. In de periode van 10 jaar is het aandeel koop in de meeste stadsdelen gegroeid en vervolgens weer gedaald. In 2025 is het aandeel ongeveer op het niveau van 2015. Weesp heeft duidelijk een afwijkende woningvoorraad met bijna 60 procent koopwoningen.
Figuur 3 Percentage woningen per eigendom naar stadsdeel, 2015-2025 (%) 4 17 34
40
29
33
18
25 39
18
27
34
30
42
37
46
12 26
44
29 65
53
11
52 29
52
42
60 49
25 59
32
30
29
2015
2025
2015
Centrum Koop
30
31
29
32
2025
2015
2025
2015
West Corporatiehuur
Nieuw-West
Zuid
31
31
2025
2015
Oost
31
30
2025
2015
30
29
26
2025
2015
2025
Noord
Zuidoost
2025
Weesp
Private huur
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
6
2 Prijsontwikkelingen De woningvoorraad kan worden onderverdeeld in verschillende prijsklassen. Huurwoningen worden ingedeeld in sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en dure huurwoningen. Zie bijlage voor meer informatie over de indeling in huur- en inkomensklassen.
2.1 Groei van midden- en dure huur stagneert Het grootste deel van de Amsterdamse woningvoorraad, 46 procent, is een sociale huurwoning met een huur tot € 900. Respectievelijk 7 en 17 procent van de woningvoorraad worden verhuurd tegen een midden- en dure huurprijs. Dertig procent van de woningvoorraad is een koopwoning, waarvan het grootste deel in het dure prijssegment valt. Om de ontwikkeling van de verschillende prijssegmenten in de tijd goed te kunnen vergelijken, worden iets andere huurprijsgrenzen voor midden- en dure huur aangehouden dan in 2025 volgens landelijke wetgeving gelden.
In paragraaf 2.2 en 2.3 worden de verschillende grenzen nader toegelicht. Het sociale huursegment is met 10 procentpunt tussen 2015 en 2023 in aandeel sterk afgenomen. Het aandeel huur in het middensegment is tussen 2015 en 2023 met 3 procentpunt licht gegroeid. In dezelfde periode is het aandeel dure huurwoningen verdubbeld. Het aandeel koopwoningen is in 10 jaar steeds rond 30 procent geweest. De prijssegmentering in 2025 is vrijwel gelijk aan die in 2023. De groei van het deel middenen dure huur is voorlopig gestopt en de afname van sociale huur gaat minder hard dan de periode voor 2021.
Figuur 4 Woningvoorraadsegmenten 2015-2025 (%)
2025 (landelijke grenzen)
46
7
17
30
2025 (geindexeerde Amsterdamse grenzen)
46
9
15
30
2023
47
9
16
29
2021
48
8
15
29
11
31
8
33
2019
51
2017
53
7
6
57
2015 0
10 Sociale huur
20 Middenhuur
30
6 40 Dure huur
50
60
7
31 70
80
90
100
Koop
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
7
2.2 Het middenhuursegment blijft klein In 2025 hebben ongeveer 34.000 woningen, 7 procent van de totale woningvoorraad en 10 procent van de huurvoorraad, een huur tussen € 900 en € 1.185. Daarmee worden ze volgens wettelijk vastgestelde rijksgrenzen gerekend tot het middensegment. In de jaren vóór het ingaan van de Wet betaalbare huur in 2024, hanteerde Amsterdam een andere (boven)grens voor middenhuur. Om de ontwikkeling van het middenhuursegment over tijd goed te kunnen beschrijven, wordt de ‘Amsterdamse’ grens van € 1.260 gebruikt. Uitgaande van die grens, behoren 42.700 woningen, dat is 9 procent van de totale woningvoorraad tot het midden segment. Dat is 12,6 procent van de huurvoorraad. Over een langere periode, tussen 2015 en 2023, is het middensegment elk jaar licht gegroeid. Tussen 2023 en 2025 is deze groei echter voorlopig afgevlakt.
gereguleerde segment. Of een woning tot de middenhuur gerekend wordt, hangt af van de punten die het op basis van het Woningwaarderingsstelsel krijgt. Als op basis van punten de woning tot het middensegment behoort, geldt de verplichting om voor de woning een middenhuur te rekenen. Dit geldt echter pas vanaf het moment dat deze opnieuw wordt verhuurd. Woningen die tot het middensegment behoren maar voor een hogere huur worden verhuurd, moeten dus pas bij een nieuwe verhuring, bijvoorbeeld na een verhuizing, een middenhuurprijs krijgen. De verwachting is dat een deel van de huurwoningen die nu voor een dure huur worden verhuurd bij nieuwe verhuring terecht moet komen in het gereguleerde middensegment. Dit kan er voor zorgen dat dit middensegment in de toekomst weer gaat groeien.
De Wet betaalbare huur moet er onder andere voor zorgen dat ook in Amsterdam woningen bereikbaar worden voor middeninkomens. Door deze wet vallen net als sociale huurwoningen ook middenhuurwoningen in het
De meeste middenhuurwoningen worden verhuurd door private verhuurders. Hier zat de afgelopen jaren ook de meeste groei. Het aantal middenhuurwoningen van woningcorporaties is redelijk stabiel.
Figuur 5 Aantal en percentage middenhuurwoningen (binnen totale huursector) naar eigendom, 2021-2025
2021 (€752-€1.042)
2023 (€808-€1.176)
2025 (geïndexeerde grens €900-€1.260)
2025 (rijksgrens) (€900-€1.185)
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Private huursector
24.000
7,5
29.300
8,7
30.200
8,9
21.800
6,4
Corporatiesector
11.500
3,6
12.700
3,8
12.600
3,7
12.000
3,5
Totaal middenhuur
35.500
11,1
42.000
12,4
42.700
12,6
33.800
10
2.3 Het dure huursegment blijft ongeveer gelijk Ongeveer 82.000 woningen hebben een kale huur van meer dan € 1.185 en worden gerekend tot het dure huursegment. Dit is 17 procent van de totale woningvoorraad en ongeveer een kwart van de huurvoorraad. Net als bij middenhuur woningen speelt de verandering in het vaststellen van de huurgrenzen hier een rol. De nieuwe landelijke bovengrens voor middenhuur (€ 1.185, prijspeil 2025) is namelijk ook de nieuwe ondergrens voor vrije sector huur, het dure huursegment. Uitgaande van de grens die in Amsterdam gangbaar was tot het ingaan van de Wet betaalbare huur en die jaarlijks werd geïndexeerd met de consumentprijsindex (€ 1.260, prijspeil 2025), is het aandeel en aantal dure huurwoningen in 2025 vrijwel gelijk aan dat van 2023.
Het overgrote deel van de dure huurwoningen wordt verhuurd door private verhuurders. Nog geen één procent van de huurwoningen wordt door corporaties in het dure prijssegment verhuurd.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
8
Figuur 6 Aantal en percentage dure huurwoningen (binnen totale huursector) naar eigendom, 2021-2025
2021 > € 1.042 (Amsterdamse middenhuurgrens)
2023 > € 1.176 (Amsterdamse middenhuurgrens)
2025 > € 1.260 (Geïndexeerde Amsterdamse middenhuurgrens)
2025 > € 1.185 (Rijksgrens)
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Private huursector
62.800
19,6
70.700
20,9
70.900
20,9
79.300
23,4
Corporatiesector
4.600
1,4
2.900
0,9
2.900
0,8
3.400
1,0
Totaal dure huursector
67.400
21,0
73.600
21,8
73.800
21,7
82.700
24,4
2.4 Meer sociale huurwoningen, maar vaker in hoogste prijsklasse Ongeveer twee op de drie huurwoningen in Amsterdam is een sociale huurwoning. Het aantal sociale huurwoningen is iets toegenomen van 221.900 in 2023 naar 223.000 in 2025. Deze toename komt door de groei van het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties. Woningcorporaties richten zich hoofdzakelijk op de verhuur van sociale huurwoningen. Net als in 2023 is in 2025 92 procent van de corporatiewoningen een sociale huurwoning. Het bezit van private verhuurders bestaat in 2025 voor ongeveer een derde uit sociale huurwoningen. Dit aandeel is ongeveer gelijk aan dat van 2023. Het aantal sociale huurwoningen van private verhuurders nam wel iets af.
Om ervoor te zorgen dat de huur van sociale huurwoningen zo goed mogelijk past bij het inkomen van het huishouden wordt bij de toewijzing ervan gebruik gemaakt van een aantal inkomensgrenzen. Dit zijn, oplopend in prijs, de zogenoemde kwaliteitskortingsgrens, de aftoppingsgrenzen en de sociale huurgrens. De afgelopen jaren worden er minder woningen verhuurd in het goedkoopste segment, tot de kwaliteits kortingsgrens. Het deel duurdere sociale huurwoningen, dus net onder de sociale huurgrens, is juist gegroeid. Corporaties verhuren in 2025 vooral woningen tussen de kwaliteits kortingsgrens (€ 477 in 2025) en de eerste aftoppingsgrens (€ 683 in 2025). Private verhuurders verhuren juist relatief veel woningen in het goedkoopste én duurste deel van de sociale huur (zie bijlage over indeling huursegmenten).
Figuur 7 Verdeling sociale huurvoorraad naar huurklassen, 2021-2025
2021
2023
2025
Corporatie
Private huur
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Aantallen
%
Kwaliteitskortingsgrens
45.700
21
39.700
18
32.800
15
21.500
12
11.300
23
Eerste aftoppingsgrens
118.800
55
116.200
52
122.600
55
108.100
62
14.400
29
Tweede aftoppingsgrens
24.000
11
30.700
14
23.200
10
17.300
10
5.900
12
Sociale huurgrens
28.800
13
35.400
16
44.400
20
26.700
15
17.700
36
Totaal sociale huur
217.300
100
221.900
100
223.000
100
173.600
100
49.400
100
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
9
2.5 Verschil huurprijs sociale huur en dure huur blijft groeien Om de huurprijs in verschillende woningmarktsegmenten goed te kunnen vergelijken met voorgaande jaren is uitgegaan van de grenzen voor middenhuur (€ 900-€ 1.260 prijspeil 2025) en dure huur (>€ 1.260 prijspeil 2025) die voor de Wet betaalbare huur golden. Gemiddeld betaalt de huurder van een private dure huurwoning bijna € 1.900 per maand kale huur. In tien jaar zijn de huren in dit segment met gemiddeld ongeveer € 450 gestegen. Vanaf 2021 was de toename het grootst. Gemiddeld is een huurwoning in het dure segment € 1.250 duurder dan een sociale huurwoning. Sociale huurwoningen verhuurd door een woningcorporatie
hebben een kale huur van gemiddeld circa € 600. Private huurwoningen in dit segment zijn gemiddeld iets duurder, maar de gemiddelden liggen al jaren dicht bij elkaar. De kale huurprijs van een sociale huurwoning is de afgelopen 10 jaar met gemiddeld circa € 150 gestegen. De kale huurprijs van middenhuurwoningen verhuurd door een private eigenaars is gemiddeld € 1.100. De gemiddelde huur van corporatie woningen in het middensegment is ongeveer € 75 lager. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op betaalbaarheid van huurwoningen.
Figuur 8 Gemiddelde kale huurprijs naar woningmarktsegment, 2015-2025 € 2000
€ 1800
€ 1600
€ 1400
€ 1200
€ 1000
€ 800
€ 600
€ 400
€ 200
€0
2015
2017
2019
2021
2023
bovengrens middenhuur
sociale huurgrens
privaat dure huursector
corporatie midden
privaat sociale huur
corporatie sociale huur
2025
privaat midden
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
10
3 Betaalbaarheid Om iets te kunnen zeggen over de betaalbaarheid van wonen in Amsterdam, is het belangrijk om de prijs van woningen te vergelijken met het inkomen van Amsterdammers. Wonen zij gezien hun inkomen in het juiste prijssegment en kunnen zij de huur of hypotheek betalen? Of zijn zij een (zeer) groot deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. Eerst wordt de inkomensverdeling beschreven en vergeleken met de prijssegmenten van de woningvoorraad. Vervolgens wordt gekeken naar de bewoning van de huurvoorraad en het percentage van het inkomen dat huishoudens aan huur of hypotheek betalen.
3.1 Huishoudens met een inkomen dat past bij middenhuur toegenomen De afgelopen tien jaar is het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens sterk gestegen. Vooral vanaf 2021 is sprake van een sterke stijging. Hierbij is niet gecorrigeerd voor inflatie. De koopkracht is minder sterk gestegen. In 2025 hadden huishoudens een gemiddeld netto maandinkomen dat bijna op de € 4.200 ligt. Uiteraard is er sprake van een grote variatie in inkomen. De groep met de laagste inkomens komt in aanmerking voor een sociale huurwoning tot de zogenoemde ‘passend toewijzen grens’. Deze groep neemt al jaren langzaam af. De groep met iets hogere inkomens, maar die wel in aanmerking komt voor een sociale huurwoning schommelt al jaren rond de 20 procent
van de huishoudens. In totaal heeft in 2025 ruim 47 procent van de Amsterdamse huishoudens een inkomen tot de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. In vergelijking met 2023 is de groep huishoudens met een middeninkomen toegenomen van 14 procent naar 19 procent3. Deze groep heeft een inkomen waarmee ze in aanmerking komen voor het huren van een middenhuurwoning. De hoogste inkomensgroep verdient teveel om toegang te krijgen tot een sociale huurwoning of een middenhuurwoning. Zij zijn aangewezen op het dure huursegment en de koopsector. In totaal gaat dit om 33 procent van de huishoudens in 2025.
Figuur 9 Inkomensverdeling Amsterdamse huishoudens, 2015-2025 (%)4 100 90 33
32
16
20
80
35
35
37
33
18
17
14
19
18
19
21
20
70 60 50 40
18
16
30 20
34
33
29
30
28
27
2015
2017
2019
2021
2023
2025
10 0
Lage inkomens (passend toewijzen)
Lage inkomens (tot sociale huurgrens)
Middeninkomen
Hoge inkomens
3 Sinds 2024 worden inkomensgroepen op een andere manier vastgesteld. Met de oude manier van indelen zouden de inkomensgroepen in 2025 ongeveer even groot zijn geweest. 4 De percentages lage inkomens tot de sociale huurgrens van 2023 wijken af van cijfers in de factsheet uit 2023. Dat komt omdat de klassen net anders zijn ingedeeld om de vergelijking met 2025 te kunnen maken. Zie bijlage Inkomensgrenzen en bijbehorende inkomensklassen voor toelichting over de inkomensgrenzen.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
11
3.2 Koop en dure huur steeds meer bewoond door middeninkomens Het dure huursegment wordt voor bijna 60 procent bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. Dat betekent dat de overige 40 procent van de dure huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een inkomen dat niet past bij dit prijssegment. Ten opzichte van 2023 heeft zich in dit prijssegment een grote verandering voorgedaan: de groep middeninkomens in dit segment is met 11 procentpunt toegenomen. Zij betalen een huur die niet past bij hun inkomen. In de middenhuur is de groep huishoudens met een voor dat segment juist een (te) laag inkomen, met 9 procentpunt, sterk gegroeid. Duur scheefwonen is in beide prijssegmenten
toegenomen. In de sociale huur is van scheefwonen beperkt sprake. De sociale huur wordt hoofdzakelijk bewoond door de groep die op dit segment is aangewezen. De groep die gezien het inkomen niet (meer) ‘past’ en goedkoop scheefwoont in dit segment is verder afgenomen. Net als het dure huursegment wordt ook de koopsector vooral bewoond door hoge inkomens. Maar ook in de koopsector is het aandeel middeninkomens ten opzichte van 2023 gegroeid. In 2025 heeft 23 procent van de eigenaar-bewoners een middeninkomen.
Figuur 10 Bewoning woningmarktsegmenten door inkomensgroepen, 2023-2025 (%)
20
2023
21
57
23
17
25
17
2025
14
2023
62
58
14
72
37
24
Middenhuur
39
2025
Sociale huur
Dure huur
Koop
2025
2025
86
10
4
2023
86
9
6
30
2023
0
10 Lage inkomens
34
20 Middeninkomens
30
40
36
50
60
70
80
90
100
Hoge inkomens
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
12
3.3 Groep corporatiehuurders met lage huurquote gegroeid In de private sector zijn huurders over het algemeen een groter deel van hun inkomen kwijt aan huur (de huurquote) dan bewoners in de andere woningmarktsectoren kwijt zijn aan huur of hypotheek. Zo is 20 procent van de private huurders meer dan 40 procent van het huishoudinkomen kwijt aan de huur. Onder corporatiehuurders heeft juist een grote groep relatief lage woonlasten: ongeveer 40 procent is minder dan 20 procent van het inkomen kwijt aan huur. In de koopsector is de groep met relatief lage woonlasten nog groter.
Hier heeft meer dan de helft een woonquote, hypotheek lasten als percentage van het besteedbaar inkomen, lager dan 20 procent. Ten opzichte van 2023 valt op dat het deel van de corporatie huurders met lage woonlasten in 2025 is gegroeid en het deel met een hogere huurquote kleiner is geworden. In de koopsector is het omgekeerde te zien. Hier is de groep met relatief lage woonlasten kleiner geworden en de groep met een hogere woonquote is gegroeid.
Figuur 11 Verdeling woonquoten naar eigendomssector, 2023-2025 (%) 45
40
35
30
25
20
15
10
Corporatie huur 2023
Private huur
> 40
35 - 40
30 - 35
25 - 30
20
15 - 20
15
> 40
35 - 40
30 - 35
25 - 30
20
15 - 20
15
> 40
35 - 40
30 - 35
25 - 30
20 - 25
15 - 20
0
15
5
Koop
2025
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
13
4 Toegang tot het woningaanbod Naast betaalbaarheid van wonen in Amsterdam is het van belang te volgen wie er in Amsterdamse woningvoorraad terecht kan. Dit kan door de prijssegmenten te vergelijken met de inkomensgroepen. Maar vooral ook het aanbod, welke woningen in welk prijssegment komen vrij, geeft een beeld van de toegankelijkheid van de Amsterdamse woningvoorraad. Het aanbod wordt in dit onderzoek afgemeten aan de woningen die recent, namelijk de afgelopen 2,5 jaar, zijn betrokken.
4.1 De woningvoorraad past steeds meer bij hogere inkomensgroepen De Amsterdamse woningvoorraad bestaat in 2025 uit 46 procent sociale huurwoningen. De groep huishoudens die gezien het inkomen bij dit segment past en bij een verhuizing tot de sociale huur wordt toegelaten is met 48 procent iets groter. In 2015 was dit andersom: de doelgroep voor sociale huur was toen kleiner dan de voorraad sociale huur. Een dergelijke zogenoemde ‘overmaat’ was er in het midden segment niet en ook in 2025 is de groep middeninkomens
groter dan het segment middenhuurwoningen. Middeninkomens kunnen ook terecht in de koopsector. Ongeveer één op de vier koopwoningen heeft een WOZwaarde tot de maximale leencapaciteit van meerpersoons huishoudens met een middeninkomen (€ 441.000). In werkelijkheid liggen de vraag- en transactieprijzen echter hoger dan de WOZ-waarde en is het aandeel dat bereikbaar is voor middeninkomens kleiner.
Figuur 12 Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen met elkaar vergeleken, 2015-2025 (%)5
Inkomengroepen
48
Woningmarktsegmenten
47
2025
46
30
17
7
Woningmarktsegmenten
33
19
29
16
2023
9
49
Woningmarktsegmenten
48
Inkomengroepen
49
37
14
29
15
8
2021
Inkomengroepen
31
11
7
51
2019
Woningmarktsegmenten
35
17
33
8
6
53
2017
Woningmarktsegmenten
35
18
48
Inkomengroepen
32
20
49
Inkomengroepen
7
6
57
31
2015
Woningmarktsegmenten
0
10 Sociale huur
5
20 Middenhuur
33
16
51
Inkomengroepen
30 Dure huur
40
50 Koop
60 Laag inkomen
70
80
Midden inkomen
90
100
Hoog inkomen
In dit figuur wordt voor 2025 uitgegaan van de (rijks)grenzen voor midden- en dure huur (€ 1.185) zoals vastgelegd in Wbh.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
14
De woningvoorraad in het hoge prijssegment is groter dan de groep huishoudens met een hoog inkomen. Dertig procent is koop waarvan het grootste deel, op basis van leencapaciteit, alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoog inkomen. Tien jaar geleden was het aandeel koopwoningen dat voor lage- en middeninkomens bereikbaar was, duidelijk groter.
Daarnaast is het segment dure huurwoningen gegroeid tot 17 procent van de woningvoorraad. In 2015 was dit aandeel 10 procentpunt kleiner. De Amsterdamse woningvoorraad past dus meer dan tien jaar geleden bij de groep huishoudens met een hoog inkomen.
4.2 Recent verhuisden vaak in de private huursector, maar koop wordt iets belangrijker Met het WiA-onderzoek is vast te stellen wanneer huishoudens hun huidige woning hebben betrokken. De aantallen woningen die recent, hier korter dan 2,5 jaar geleden, zijn gehuurd of gekocht, kunnen beschouwd worden als het aanbod. Wel zal dit een onderschatting van het aanbod zijn aangezien woningen tussen de meetmoment van het WiA-onderzoek (tweejaarlijks) meer dan één keer van eigenaar of huurder kunnen wisselen. De helft van de bewoners die recent zijn verhuisd, woont in 2025 in een private huurwoning. Dit is een aanzienlijk groter deel dan tien jaar geleden. Ten opzichte van 2023 woont echter een iets kleiner deel van de huishoudens die recent zijn verhuisd in de private sector. In vergelijking tot 2023 zijn in 2025 juist meer koopwoningen betrokken. Toch blijft
de private huursector een belangrijke functie hebben voor woningzoekenden: naar de private huur zijn twee keer zoveel huishoudens verhuisd als naar een koopwoning of een corporatiewoning. Ook is het aanbod private huur, in vergelijking tot de hele voorraad, oververtegenwoordigd. Dit is niet nieuw, ook tien jaar geleden werd er meer verhuisd naar private huur dan op basis van de samenstelling van de totale woningvoorraad verwacht zou kunnen worden. Mensen wonen in de private huursector gemiddeld korter, hierdoor worden deze woningen vaker aangeboden dan koopwoningen en corporatiewoningen. Met het van kracht worden van de Wet vaste contracten in 2024 is de verwachting dat de doorloop in de private huursector zal afnemen.
Figuur 13 Recent bewoners en woningvoorraad naar eigendom, 2015, 2019, 2023, 2025 (%)
23
Recente bewoners
2025
19
2023
47
29
27
2015
Woningvoorraad
57
25
23
2019
50
27
39
35
2025
30
39
31
2023
29
40
32
2019
31
2015
31 0
10 Koopwoningen
29
41
22
47 20
30
Corporatiewoningen
40
50
60
70
80
90
100
Private huur
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
15
4.3 Recent verhuisden vaak in de dure huur Een derde van de huishoudens die recent verhuisden, is verhuisd naar een dure huurwoning. Zij betalen dus minstens € 1.185 aan huur. Dit segment maakt 17 procent uit van de totale woningvoorraad. Dit betekent dat er relatief veel dure private huurwoningen beschikbaar zijn gekomen en de verhuisdynamiek in dit deel van de woningvoorraad groot is. Dit is anders in het sociale huursegment. Een derde van
de recent verhuisde huishoudens is in dit segment terecht gekomen, terwijl bijna de helft van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Het aanbod sociale huurwoningen is dus relatief laag. Ook dure koopwoningen komen, in vergelijking met de voorraad relatief minder vaak vrij.
Figuur 14 Prijssegmenten huishoudens recent verhuisd (< 2,5 jaar) en totale woningvoorraad, 2025 (%)
46
woningvoorraad
7
34
recent verhuisd 0
10 sociale huur
9 20
middenhuur
17
8
33
30
40
50
dure huur
koop tm € 450.000 (NHG-grens)
22
10
60
70
15
80
90
100
koop > € 450.000
4.4 Jonge doorstromers verhuizen vooral naar midden- en dure huur, jonge starters naar sociale huur Het recente aanbod, ongeveer 35 procent sociale huur; 40 procent midden- en dure huur en 25 procent koop, bedient verschillende groepen. In het sociale huursegment zijn veelal jonge, alleenstaande starters komen wonen. Ook in de midden- en dure huur zijn recente bewoners relatief jong. In vergelijking tot de sociale huur zijn in dit segment relatief veel meerpersoonshuishoudens komen wonen. Het midden-
en dure huursegment bedient ook minder vaak starters6 dan het sociale huursegment. De koopsector bedient, in vergelijking tot de vrijgekomen huurwoningen, een wat oudere groep meerpersoonshoudens. Veelal zijn het doorstromers afkomstig uit een koop- of een zelfstandige particuliere huurwoning.
Figuur 15 Kenmerken huishoudens recent verhuisd (< 2,5 jaar) naar prijssegment
Sociale huur
Vrije sector (middenhuur en dure huur)
Koop
jonger dan 35 jaar
64%
72%
48%
alleenstaand jonger dan 35 jaar
56%
36%
19%
starter (woonde hiervoor thuis of deelde een woning)
51%
40%
21%
6 Starters zijn in deze factsheet gedefinieerd als thuiswonend of woningdelen in de vorige woonsituatie. Het is mogelijk dat zij in eventueel eerdere woningen wel ook al zelfstandig hebben gewoond.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
16
4.5 Eigen geld vaak gebruikt bij de aankoop van een huis Zestig procent van de huishoudens die recent naar een koopwoning zijn verhuisd, heeft meer dan € 450.000 betaald voor de woning. Alleen uitgaande van het huishoudinkomen en de leencapaciteit die hierbij hoort, zijn deze woningen vrijwel alleen te financieren door huishoudens met een hoog inkomen. Van alle huishoudens die recent naar een koopwoning zijn verhuisd, heeft ongeveer 70 procent inderdaad een hoog of zeer hoog inkomen.
Iets meer dan 20 procent heeft uitsluitend een hypothecaire lening gebruikt voor de aankoop van de woning. Dat betekent dat een groot deel van de huishoudens die recent een woning heeft gekocht, (ook) andere bronnen heeft ingezet. Zo heeft 60 procent een hypotheek afgesloten én eigen (spaar)geld ingelegd. Maar ook de overwaarde van de vorige woning en een schenking, vaak in combinatie met een hypotheek, zijn gebruikt voor de financiering van de aankoop.
Figuur 16 Financiering aankoop woning (%)7
84
lening bij een bank (hypotheek)
57
eigen (spaar)geld
24
(over)waarde vorige woning(en)
10
familiehypotheek
19
schenking
4
erfenis 0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
financiering aankoop door recente bewoners
7
Meer antwoorden mogelijk.
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
17
Bijlage Indeling inkomensklassen Sinds 2022 zijn er twee inkomensgrenzen voor de toegang tot sociale huur. Eén voor eenpersoonshuishouden (in 2025 tot € 49.699) en één voor meerpersoonshuishoudens (in 2025 tot € 54.847). Deze grenzen gelden landelijk. Om er voor te zorgen dat huishoudens met de laagste inkomens een sociale huurwoning krijgen toegewezen die past bij hun inkomen, wordt daarnaast ook bínnen de sociale huur gewerkt met inkomensgrenzen. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 28.375 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 38.500 komen in principe alleen in aanmerking voor corporatiewoningen met een huur van € 682,96 en € 731,93 voor respectievelijk een- en meerpersoonshuishoudens (zie onderstaand voor indeling huursegmenten). Tot 2024 had Amsterdam een eigen inkomensgrens voor middeninkomens die elk jaar werd geïndexeerd. In 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Deze wet schrijft inkomens grenzen voor middenkomens voor en bepaalt daarmee de doelgroep voor de gereguleerde middenhuur. Sindsdien
gelden er ook voor middeninkomens verschillende inkomens grenzen voor eenpersoonshuishoudens en meerpersoons huishoudens. In Amsterdam wijken wat betreft de midden inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens af van de landelijke grens (€ 67.366). In Amsterdam geldt voor eenpersoonshuishoudens namelijk de grens van € 81.633. Dat is de geïndexeerde middeninkomensgrens zoals die in Amsterdam gold voor 2024. Voor meerpersoonshuishoudens geldt in Amsterdam dezelfde grens voor middeninkomens als de landelijke grens. Namelijk € 89.821. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen boven de € 81.633 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen boven de € 89.821 zijn aangewezen op de dure huursector of koopsector. Deze huishoudens komen in Amsterdam niet in aanmerking voor huisvestingsvergunningen in het gereguleerde, sociale of middenhuursegment. Deze huishoudens noemen we in de analyses hoge inkomens.
Figuur 17 Amsterdamse inkomensgrenzen 2025
Inkomensgrenzen 2025 Lage inkomens (passend toewijzen) Lage inkomens (sociale huurgrens) Middeninkomens
Hoge inkomens
Type huishouden
Inkomensgrens
Netto per maand
Eenpersoonshuishouden
< € 28.375
€ 2.090
Meerpersoonshuishouden
< € 38.500
€ 2.572
Eenpersoonshuishouden
€ 28.375 - € 49.699
€ 3.134
Meerpersoonshuishouden
€ 38.500 - € 54.847
€ 3.432
Eenpersoonshuishouden
€ 49.699 - € 81.633
€ 4.518
Meerpersoonshuishouden
€ 54.847 - € 89.821
€ 4.816
Eenpersoonshuishouden
> € 81.633
> € 4.518
Meerpersoonshuishouden
> € 89.821
> € 4.816
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
18
Indeling huursegmenten De bovengrens voor sociale huur is in 2025 door het Rijk vastgesteld op € 900,07. Woningcorporaties moeten daarnaast woningen passend toewijzen aan huishoudens op basis van de aftoppingsgrens die voor het huishouden geldt. Daarmee wordt gewaarborgd dat huishoudens een woning toegewezen krijgen die zij op basis van hun inkomen kunnen betalen. De verschillende aftoppingsgrenzen staan in de tabel hieronder. Tot het ingaan van de Wet betaalbare huur hanteerde Amsterdam eigen grenzen om te bepalen wat een middenhuurwoning is. Deze grens werd elk jaar geïndexeerd. Met het ingaan van de Wet betaalbare huur vallen middenhuurwoningen net als sociale huurwoningen in het gereguleerde segment. Hiermee wordt voor een groter deel
van de woningvoorraad de huurprijs bepaald aan de hand van de kwaliteitsaspecten van de woning. Het betekent ook dat er sinds 2024 een wettelijke grens is gekomen die bepaalt of woning een middenhuurwoning is. Maar omdat de wettelijke grens op een andere manier is vastgesteld dan in Amsterdam gebruikelijk was, is deze niet geschikt om ontwikkelingen in prijssegmenten over tijd in kaart te brengen. In dit onderzoek gebruiken we voor 2025 daarom de geïndexeerde Amsterdamse grens (€ 1.260) wanneer het over prijsontwikkelingen gaat. De wettelijk vastgestelde middenhuurprijs (€ 1.185) wordt gebruikt om de omvang van het segment en de toegankelijkheid van de middenhuur te bepalen.
Figuur 18 Huurprijsgrenzen, 2025
2015
2017
2019
2021
2023
20258
Kwaliteitskortingsgrens
€ 403,06
€ 414,02
€ 424,44
€ 442,46
€ 452,20
€ 477,20
Eerste aftoppingsgrens
€ 576,87
€ 592,55
€ 607,46
€ 633,25
€ 647,19
€ 682,96
Tweede aftoppingsgrens
€ 618,24
€ 635,05
€ 651,03
€ 678,66
€ 693,60
€ 731,93
Bovengrens sociale huur
€ 710,68
€ 710,68
€ 720,42
€ 752,33
€ 808,06
€ 900,07
Bovengrens middenhuur
€ 971,00
€ 971,00
€ 1.001,33
€ 1.041,76
€ 1.175,72
€ 1.184,82
Dure huur
> €971,00
> €971,00
> €1.001,33
> €1.041,76
> €1.175,72
> €1.184,82
8
In sommige analyses is de geindexeerde Amsterdamse grens gebruikt voor het vaststellen van de bovengrens voor middenhuur (€1.260).
Wonen in Amsterdam 2025 | Woningmarkt
19
Colofon Gemeente Amsterdam, Afdeling Wonen Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam amsterdam.nl/wonen
Wonen in
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Postbus 9959 1006 AR Amsterdam afwc.nl
Amsterdam
Auteurs Joost Bos en Gusta Wachter (Gemeente Amsterdam) Advies Steven Kromhout (AFWC)
Wonen in
Vormgeving Ontwerpwerk
amsterdam.nl/wia
Amsterdam ONT2026016
Fotografie Edwin van Eis
Factsheet Woningmarkt
2025