F - 02 10022023 raadsinformatiebrief informeren dNM (ondertekend)

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 14 februari 2023 Woningbouw en Volkshuisvesting Reinier van Dantzig en Zita Pels Grond en Ontwikkeling, Bestuurszaken.GO@amsterdam.nl Informeren raad over gemeentelijke inzet ten behoeve van het project van wooncooperatie de Nieuwe Meent

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. de Nieuwe Meent (dNM) heeft op 1 februari 2023 ingesproken bij de raadscommissie WV. dNM heeft aangegeven de financiering van het project, 40 wooneenheden aan het Archimedesplantsoen, niet rond te krijgen en vraagt de gemeente om meer steun. De gemeente heeft in reactie hierop aangegeven het uiterst ongelukkig voor alle betrokkenen te vinden dat het nog niet gelukt is het project vlot te trekken. De leden van dNM hebben zich enorm in gespannen om het project verder te brengen. De gemeente heeft, binnen de kaders van de tender en de door de raad bepaalde kaders, het maximale gedaan om dNM te ondersteunen. In de raadscommissie is toegezegd dat de raad geïnformeerd wordt over de inspanningen die de gemeente geleverd heeft om dNM te ondersteunen en toe te lichten waarom dit het maximale is wat de gemeente volgens het college binnen de huidige kaders kan doen. Het college hecht veel waarde aan deze vorm van ontwikkeling, maar de mogelijkheden om ondersteuning te bieden zijn begrensd door uitgangspunten die de raad heeft vastgesteld in diverse beleidskaders. Daarnaast betreft het een zelfbouw wooncoöperatie waarbij de wooncoöperatie ook zelf verantwoordelijkheid heeft voor de ontwikkeling van het project.

De toelichting op de door het college geboden ondersteuning treft u in deze brief en bijlagen. Na een korte algemene toelichting over het gemeentelijk beleid voor wooncoöperaties wordt achtereenvolgens ingegaan op de verschillende kaders waarbinnen maximale ruimte gezocht is: - tendervoorwaarden - stimuleringslening wooncoöperaties - lening- en garantiebeleid In de bijlage vindt u de informatie die u onder geheimhouding wordt gedeeld.

Wooncoöperatiebeleid De gemeente zet in op wooncoöperaties om meer zeggenschap te bieden aan bewoners om zelf, in eigen regie, woningen te ontwikkelen en beheren. Wooncoöperaties zijn een extra keuze mogelijkheid tussen koop en huur, waarbij bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor het beheren en onderhouden van hun woningen. Zelfbouw wooncoöperaties worden erfpachter en zijn ook

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 februari 2023 Pagina 2 van 5

verantwoordelijk voor het vormgeven en ontwikkelen van hun project. Wooncoöperaties bouwen eeuwigdurende middeldure en sociale huurwoningen. De gemeente Amsterdam faciliteert twee vormen van wooncoöperaties: - Zelfbouw wooncoöperaties, zoals De Warren, Bajesdorp en de Nieuwe Meent, waarbij de leden/bewoners via hun wooncoöperatie projectontwikkelaar zijn en erfpachter worden. - Beheercoöperaties. Dan is bijvoorbeeld een woningcorporatie eigenaar van het vastgoed en doen de bewoners (een deel van) het beheer. Zie bijvoorbeeld copekcabana (https://copekcabana.nl/) en Akropolis Zeeburgereiland (https://www.deakropolistoren.nl/cvb). Bij een zelfbouw wooncoöperatie hebben de leden van de vereniging zeggenschap over de vormgeving en het beheer van het woongebouw. Deze zeggenschap betekent ook dat de wooncoöperatie zelf verantwoordelijk is voor de financiering en als vereniging (projectontwikkelings)risico’s draagt die met deze zeggenschap gepaard gaan. De gemeente maakt ontwikkeling van wooncoöperaties mogelijk door: - locaties in erfpacht aan te bieden met een aantal vooraf bepaalde kaders. Deze kaders staan in de selectiebrochure voor de betreffende kavel weergegeven.

Zo is er een vooraf bekende vast grondwaarde, een bouwenvelop en een aantal deadlines; - een stimuleringslening (tot € 50.000 per woning tegen een inmiddels zeer gunstige rente van 1,5% met een looptijd van 15 jaar vanaf oplevering); - ondersteuning via !WOON (o.a. handboek en cursussen).

Tendervoorwaarden Er wordt een aangepast selectie- en uitgifteproces gehanteerd voor wooncoöperaties, ook bij de pilots, waar de locatie Archimedesplantsoen, waar dNM voor geselecteerd is, er een van is. De belangrijkste verschillen met reguliere tenders: - er wordt geen kostbaar ontwerp door een architect gevraagd als onderdeel van de selectie, dus voordat er zekerheid is over optieovereenkomst. - lage optievergoeding (€ 5.000) eerste jaar en een proces waarin inspanning en te maken kosten gaandeweg oplopen. - een op wooncoöperaties aangepaste grondwaarde (ook op de pilotlocaties). De projectlocatie Archimedesplantsoen is een van de Pilotlocaties die aangeboden zijn vóór het vaststellen van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ (mei 2020). Wooncoöperatie de Nieuwe Meent (dNM) is als eerste geëindigd bij de selectieprocedure voor deze kavel (december 2018- juni 2019). Binnen de tendervoorwaarden is het mogelijk een deel middeldure huur en een deel sociale huurwoningen (minimaal 20% maximaal 40%) te bouwen. De kavel ligt op een geluid belaste locatie naast station Sciencepark. De ligging naast het spoor betekent extra uitdagingen bij de bouw. dNM heeft destijds ingestemd met de tendervoorwaarden.

In het vervolgproces is vervolgens aan dNM diverse malen uitstel verleend, onder andere om ervoor te zorgen dat dNM gebruik kon maken van de gemeentelijke stimuleringslening voor wooncoöperaties, die op het moment van de start van het project nog niet bestond.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 februari 2023 Pagina 3 van 5

Dat alle vertraging in het project alleen te wijten is aan de gemeente is niet juist. Het uitgangspunt bij zelfbouw door wooncoöperaties is dat de projectontwikkeling door de wooncoöperatie gedaan wordt en zij daarmee zelf verantwoordelijk is voor de planning en de ontwikkelrisico’s die daarbij horen (zoals gewijzigde marktomstandigheden en dientengevolge gewijzigde marktrentetarieven door banken). De gemeente heeft dNM regelmatig gewezen op het tijdig aanvragen van financieringen en vergunningen, zeker toen in de tweede helft van 2021 duidelijk werd dat rentes gingen stijgen. Ook heeft de gemeente veel gesprekken gevoerd en tijd gestoken in het zoeken van oplossingen om dit project te laten slagen.

Verordening stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam en het raadsbesluit hierover De voorwaarden en uitgangspunten van de lening verwoord in de Verordening stimuleringslening wooncoöperaties het raadsbesluit over de Verordening (7 juli 2021). Hoofdlijnen stimuleringslening: Een bank financiert ongeveer 70 procent en de eigen inbreng van de leden van de wooncoöperatie is minimaal 5 procent. Voor het ontbrekende deel kunnen de wooncoöperaties nu een beroep doen op het Leenfonds voor wooncoöperaties. Op 8 juli 2021 heeft de raad ingestemd met de instelling van het fonds, waarmee wooncoöperaties ook een deel bij de gemeente kunnen lenen. Het leenfonds start met 20 miljoen, waarmee komende jaren een bijdrage geleverd wordt aan de financiering van zo’n 400 betaalbare woningen in het sociale- of middensegment. Het leenfonds bestaat uit 2 delen. Het eerste deel is voor de planvorming, van voorfinanciering tot het moment van erfpachtuitgifte. Dit is nodig omdat in deze fase de banken nog geen hypotheek verstrekken. De tweede lening is er om het gat te dichten wat overblijft nadat de bank de hypotheek heeft verstrekt aan de wooncoöperatie en de leden eigen geld hebben ingebracht. Er geldt een maximum van 50.000 euro per woning en de lening heeft een looptijd van maximaal 15 jaar vanaf oplevering van de woningen tegen een rentepercentage van 1,5 procent.

Relevante artikelen uit de verordening zijn: Artikel 4 Hoogte stimuleringslening 4. Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het leenbedrag als bedoeld in het eerste lid. 5.Een stimuleringslening betreft een zakelijke annuïteitenlening, met hypothecaire zekerheid vanaf de realisatiefase, waarbij automatische incasso van rente en aflossing verplicht is. De rente wordt jaarlijks door burgemeester en wethouders vastgesteld Artikel 14 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen, waarin strikte toepassing van de onderhavige verordening tot onbillijkheden leidt, op een voor een aanvrager gunstige wijze afwijken van een of meer bepalingen van deze verordening. Ten aanzien van artikel 4 Het college heeft de bevoegdheid om het leningsbedrag aan te passen. Dit kan van invloed zijn op de business case van de wooncoöperatie omdat de rente op de stimuleringsleningen lager is dan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 februari 2023 Pagina 4 van 5

bancaire financiering. Het effect hiervan is echter beperkt met name omdat de markt rente sterk gestegen is en voor een aanzienlijk gedeelte van de financiering een hoger tarief geldt. Daarnaast speelt het uitgangspunt van de financiering dat ongeveer 70% van de financiering door een bancaire partij wordt gedaan en tot circa 25% door de gemeente. Met een verdere verhoging van de lening wordt de situatie nog schever en is de kans groot dat de gemeente de grootste financier wordt. Dit is niet gewenst. De uitgangspunten van de financiering zijn er niet voor niets. De gemeente is immers geen bank. De bevoegdheid van het college in dit artikel is maximaal benut. Meer is niet mogelijk zonder toestemming van de raad vanwege het lening- en garantiebeleid. Verdere ophoging betekent, gezien de benodigde besluitvorming en toets aan wet- en regelgeving, zoveel vertraging dat de financiering alsnog door stijgende rente en/of bouwkosten zeer waarschijnlijk onhaalbaar wordt. Bovendien zou deze ophoging dan ook voor andere wooncoöperaties moeten gelden. Het ophogen van het maximale leenbedrag moet in samenhang bekeken worden met een haalbare financieringsinzet van banken en de financieringsmogelijkheden van de gemeente. Op dit moment loopt daarvoor de tussentijdse evaluatie van de stimuleringslening.

Ten aanzien van artikel 14 Dit artikel geeft de gemeente veel ruimte voor maatwerk eventueel ook voor de gevraagde verdere hulp, maar alleen als het gaat om bijzondere gevallen. Het is ongewenst dit artikel voor deze situatie te benutten aangezien het precedenten zal scheppen voor andere wooncoöperaties. Ook zij hebben te maken met onzekerheid wat betreft marktontwikkelingen, het inleggen van eigen geld en het besteden van veel tijd. Ook zij hebben te maken met complexe bouwlocaties en onvoorziene tegenvallers. Dit is inherent aan het ontwikkelen en bouwen van woningen op binnenstedelijke locaties. Een belangrijke oorzaak van de vraag om meer ondersteuning door dNM betreft de gewijzigde marktomstandigheden. Dit is niet een individueel probleem dat alleen geldt voor dNM. Dit geldt ook voor de financiering van andere wooncoöperaties, dit is daarmee een beleidsvraagstuk. Een fundamentele afwijking van voorwaarden in de verordening voor dNM komt in feite neer op een aanpassing van de regeling voor alle wooncoöperaties. Deze aanpassing kan beter gedaan worden op basis van de evaluatie van de stimuleringslening, zodat niet de specifieke opgave van één wooncoöperatie de toon zet voor alle anderen. Bovendien moet deze afwijking getoetst worden aan de wet- en regelgeving waar de gemeente aan gebonden is bij het verstrekken van financieringen.

In het raadsbesluit staat naast de uitgangspunten van de lening een financiële onderbouwing. De afwijkingen van het raadsbesluit staan in de bijlage nader toegelicht. Lening- en garantiebeleid en financiële risico’s voor de gemeente In de bijlage wordt onderbouwd waarom de maximale ruimte benut is binnen de kaders. De handelingsruimte van het college om af te wijken van de regeling om dNM verder tegemoet te komen is daarmee beperkt. Verdergaande steun aan dNM moet voor wensen en bedenkingen aan de raad voorgelegd worden, mede gezien de precedentwerking die daarvan uitgaat. In dat geval is afronding van het besluitvormingstraject niet eerder dan in april 2023 mogelijk. Bij een dergelijke

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 14 februari 2023 Pagina 5 van 5

vertraging is de kans op verdere rentestijging groot. Daarnaast blijft de ontwikkeling van bouwkosten een onzekere factor. De vertraging zal naar verwachting een verder negatief effect hebben op de financierbaarheid van het project. Zoals al eerder aangegeven betreuren we het dat het dNM nog niet gelukt is bancaire financiering te verkrijgen en we gaan er vanuit met deze brief duidelijkheid te hebben gegeven over de inzet van de gemeente om dit project te ondersteunen. Voor het geval het dNM lukt op korte termijn tot een financiering door Rabobank of GLS te komen is nog eenmaal uitstel verleend tot 1 april 2023. Dit is het maximale wat de gemeente kan doen om dNM te ondersteunen. De huidige marktomstandigheden zijn een grote uitdaging voor deze vorm van ontwikkelen. Dit impact hiervan op de financiering en de om mogelijkheid vanuit de gemeente wooncoöperaties te blijven stimuleren wordt in beeld gebracht bij de tussentijdse evaluatie van de stimuleringslening wooncoöperaties.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlage GEHEIM inspanningen gemeente om wooncoöperatie de Nieuwe Meent te ondersteunen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl