EvaluatieVerhuisregelingen.pdf
Tekst van het document
Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB Gemeente Amsterdam
Daan Bos, Nynke Piepers & Paul van Egmond
Contactgegevens 11 oktober, 2024.
Paul van Egmond pvanegmond@dsp-groep.nl
Nynke Piepers npiepers@dsp-groep.nl
Daan Bos dbos@dsp-groep.nl
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
2
Inhoud
DSP-groep
1
Inleiding
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Onderzoeksvragen
4
1.3
Verantwoording
4
2
De regelingen
7
2.1
Van Groot naar Beter
7
2.2
Van Hoog naar Laag
7
2.3
Volgorde van voorrangen
8
3
Uitvoering
10
3.1
Korte terugblik op evaluatie 2019
10
3.2
Geleverde inspanningen 2020-2023
12
4
Effect
17
4.1
De doelgroep
17
4.2
Het gebruik van de regelingen 2020-2023
19
4.3
Effectiviteit regelingen
22
4.4
Effecten van aanpassingen in de regelingen
26
5
Knelpunten
28
5.1
Algemene knelpunten
28
5.2
Specifieke knelpunten mbt de regelingen
30
6
Verbetermogelijkheden
34
6.1
Best practices uit andere gemeenten
34
6.2
Gewenste verbeteringen volgens respondenten
35
6.3
Potentiele doelgroep bij aanpassing voorwaarden VGNB
37
7
Conclusies en aanbevelingen
38
7.1
Conclusies
38
7.2
Aanbevelingen
40
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
3
1
Inleiding
1.1
Aanleiding De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam is lang, zeker voor een grote woning. Om de doorstroom naar beter passende woningen te verbeteren, hebben gemeente Amsterdam en de corporaties al ruim 15 jaar geleden twee verhuisregelingen ingesteld om inwoners te bewegen om te verhuizen. Het gaat om de regelingen Van Groot naar Beter (VGNB) en Van Hoog naar Laag (VHNL). Het uitgangspunt van deze regelingen is dat iedereen zoveel mogelijk in een woning woont die past bij zijn of haar situatie. Inwoners die door een veranderende gezinssituatie (VGNB) of door hoge leeftijd (VHNL) in een woning wonen die niet meer bij hen past, en die aan de bijbehorende voorwaarden voldoen, krijgen voorrang op een woning die beter bij hen past.
In de Amsterdamse prestatieafspraken 2024-2027 is opgenomen de regelingen te evalueren en te komen tot verbeterpunten. Dit staat ook in de uitvoeringsagenda Ouderenhuisvesting 2020-2023. Daarnaast speelt het initiatiefvoorstel ‘Passend Wonen in Mokum’ van raadslid Aslami (aangenomen op 17 oktober 2023) mee, waarin het college wordt gevraagd de regeling VGNB aantrekkelijker te maken en meer ruimte te geven in de regels van het aanmeldingsproces.
DSP-groep is door de gemeente en de AFWC gevraagd de evaluatie uit te voeren.
1.2
Onderzoeksvragen De hoofdvraagen van dit onderzoek luidt: Welke effect hebben de regelingen gehad in de periode 2020-2023?
Subvragen zijn: Welke partner levert welke inspanningen mbt tot de regelingen? Wat is het effect van de aanpassingen die gedurende de onderzoeksperiode zijn gedaan? Welke verbetermogelijkheden zijn er en welke effecten kunnen van deze verbeteringen verwacht worden?
1.3
Verantwoording In dit onderzoek hebben we een aantal stappen gezet om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvragen:
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
4
Stap 2: Data-analyse en deskresearch AFWC voerde de analyse uit van de data van WoningNet/DAK, WiA, Hira, Platform 31, !WOON en VGNB. Hierover is een separaat rapport geschreven. De data gebruiken we in dit rapport. DSP is in relevante documentatie nagegaan hoe het proces van de regelingen op papier is omschreven. Welke partner levert welke inspanningen? Onderdeel daarvan is ook hoe beide regelingen gepromoot worden. We keken hiervoor onder andere naar communicatie-uitingen, presentaties en websites van de corporaties, gemeente en !WOON. Ook keken we naar stukken die ons iets vertelden over effectiviteit en lessen bij het gebruik van dergelijke regelingen in andere gemeenten.
Stap 3: Interviews In interviews keken we naar de geleverde inspanningen, het verloop van de uitvoering van de regelingen en het effect. We spraken met betrokkenen bij de zes corporaties1, Stichting !WOON en de gemeente.
Stap 4: Gesprekken met vertegenwoordigers van doelgroepen Tijdens gesprekken met vertegenwoordigers van ouderen en migranten bespraken we in hoeverre de regelingen en de uitvoer daarvan aansloten bij de behoeften van de doelgroepen. We spraken met medewerkers van Cliëntenbelang Amsterdam, Huurdersvereniging Arcade, Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, Vereniging ouderenadviesraad Amsterdam-Oost, ENCEMO2 en een vertegenwoordiger van migrantenouderen in Amsterdam Zuidoost. Met dezelfde vertegenwoordigers zijn de conceptconclusies en aanbevelingen van dit onderzoek besproken en – waar nodig – aangescherpt.
1 Er zijn zeven corporaties betrokken bij de regelingen. Een daarvan, Woonzorg, is alleen ontvangende partij aangezien deze corporatie
alleen seniorenwoningen heeft. Deze corporatie zet dus niet actie in op de regelingen omdat zij geen bewoners heeft die kunnen vertrekken met behulp van een van de regelingen. Daarom is door de opdrachtgever besloten Woonzorg niet te interviewen. 2Euro-Mediterraanse Centrum voor Migratie en Ontwikkeling
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
5
Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat een omschrijving van de regelingen en een overzicht van de prioritering van alle voorrangsregelingen. In hoofdstuk 3 geven we een beschrijving van wat de gemeente Amsterdam, Stichting !WOON en de deelnemende woningcorporaties hebben gedaan om uitvoering te geven aan de regelingen. Hoofdstuk 4 geeft het gebruik en de effecten van de regelingen weer. In hoofdstuk 5 geven we een overzicht van de ervaren knelpunten. In hoofdstuk 6 beschrijven we de verbetermogelijkheden die we bij andere steden en respondenten ophaalden. We sluiten af met hoofdstuk 7 met conclusies en aanbevelingen.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
6
2
De regelingen
2.1
Van Groot naar Beter De gemeente en woningcorporaties in Amsterdam die deelnemen aan de verhuisregeling Van Groot naar Beter willen stimuleren dat huurders die, met het oog op hun gezinssamenstelling, (te) groot wonen verhuizen naar een kleinere woning in Amsterdam. Om in aanmerking te komen voor deze regeling moet aan de volgende voorwaarden voldaan worden: Er is het voorrangslabel Van Groot naar Beter aangevraagd bij de woningcorporatie voordat er is gezocht naar een nieuwe woning op Woningnet/DAK Regio Amsterdam. Het huishouden bestaat op het moment van de subsidieaanvraag uit 3 leden of minder. De nieuwe woning moet zijn aangeboden via Van Groot naar Beter. De huidige woning ligt in de gemeente Amsterdam en heeft minimaal 4 kamers en een woonoppervlakte van minimaal 70 m²3. Hierbij wordt gekeken naar de oppervlakte van leefvertrekken. De nieuwe woning heeft een woonoppervlak tot 60 m², of is een senioren/WIBO-woning van een Amsterdamse woningcorporatie. Huurders die Van Groot naar Beter verhuizen kunnen een verhuiskostenvergoeding aanvragen van, afhankelijk van het aantal kamers dat is achtergelaten, 4.000 tot 6.200 euro. De aanvraag hiervoor moet ingediend worden binnen 3 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract van de nieuwe woning.
Bij deze regeling geldt dat de oude netto huurprijs, als deze lager is dan die van de nieuwe woning, meegenomen kan worden naar de nieuwe woning.
2.2
Van Hoog naar Laag Deze regeling heeft als doel huurders die ouder worden te stimuleren om door te stromen naar een passende woning. Onder de volgende voorwaarden krijgen zij voorrang op een laag liggende woning (begane grond en 1-hoog), woningen met een lift, seniorenwoningen en WIBO-woningen: De huurder is 65-plus en woont op een hogere verdieping, zonder lift. De voorrang geldt binnen het eigen stadsdeel en is geldig als er gehuurd wordt bij een Amsterdamse corporatie die meedoet aan deze regeling.
Ook bij deze regeling geldt dat de oude netto huurprijs meegenomen kan worden naar de nieuwe woning, met uitzondering van nieuwbouwwoningen. Anders dan bij VGNB is er geen subsidieverordening.
3 Tot 1 april 2019 ging het om minimaal 5 kamers.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
7
2.3
Volgorde van voorrangen Met deze twee verhuisregelingen kunnen woningzoekenden voorrang krijgen boven anderen. Naast verhuisregelingen zijn er ook woning gebonden voorrangsregelingen (labels) en persoonsgebonden voorrangsverklaringen (urgenties) en verhuisregelingen. Hierdoor is de volgordebepaling complex, zie hier voor een volledige uitleg. De volgorde is als volgt: 1.
Voorrang voor grote gezinnen (woningen v.a. 70 m2 en 4 of meer kamers)
2.
Beschermd wonen (Wibo-label; voorrang 75+, dan 65+)
3.
Voorrang voor kleine gezinnen (woningen 61 tot 70 m2, 3 of meer kamers)
4.
Voorrang voor 65+ (seniorenwoningen)
5.
Voorrang voor WMO/65+
6.
Voorrang voor lage inkomens (woningen met huurprijs onder aftoppingsgrens)
7.
Voorrang inwoners Weesp en Driemond
8.
Voorrang voor Calamiteiten (wegens brand of instortingsgevaar)
9.
Voorrang voor SOS-kandidaten (SV-urgenten die binnen 3 maanden de woning moeten verlaten)
10. Voorrang voor SV-kandidaten 11. Voorrang verhuizen uit Rolstoelwoningen 12. Van Groot naar Beter 13. Van Hoog naar Laag 14. Voorrang voor Semi-SV-kandidaten 15. Woonpunten 16. Geboortedatum
Er zijn dus verschillende voorrangsregelingen die – indien van toepassing – eerder toegepast worden dan de twee verhuisregelingen.
Voor 2020 zag deze ranglijst er anders uit. De wijziging in de rangschikking van de voorrangsregelingen is opgenomen in de nieuwe huisvestingsverordening die gemeenten om de vier jaar moeten vaststellen. Amsterdam had zijn vorige huisvestingsverordening in 2016 vastgesteld, en in 2020 werd er een nieuwe verordening goedgekeurd4. Amsterdam voerde deze wijzigingen door om lokale voorrang voor jongeren in te voeren, vangneturgentie voor jonge cliënten van de Maatschappelijke Opvang uit te breiden en zoekprofielen in urgentieverklaringen te aligneren met reguliere normen. Directe bemiddeling voor gezinnen met urgentie werd ook geïntroduceerd om de zoektocht naar geschikte woningen te versnellen.
4 Gemeente Amsterdam (2020). Leeswijzer wijzigingen in de Huisvestingsverordening 2020.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
8
Hieronder vindt u de rangschikking zoals deze werd toegepast van 2016 t/m 2019. Let op: deze rangschikking is niet volledig, omdat zij uitsluitend betrekking heeft op woningen tot 60 m² die zich bevinden op de begane grond, de eerste verdieping of in gebouwen met een lift. 5 1.
Van Hoog naar Laag
2.
Voorrang voor medisch urgenten, dan met Wmo-indicatie, dan 65+
3.
Calamiteiten
4.
SOS-kandidaten
5.
SV-kandidaten
6.
Van Groot naar Beter
7.
Voorrangskandidaten (soc/med urgenten van de gemeente)
Opvallend is dat de regeling VHNL in de vorige periode een hogere prioriteit had dan de regeling VGNB. Daarnaast zien we dat in 2020 beiden regelingen gezakt zijn in de rangschikking (waarbij we dus niet alle regelingen in de lijst van 2016 hebben staan).
5
De Groot, Y., Koopman, R. & Bes, S. (2019). Evaluatie verhuisregelingen Amsterdam. Van hoog naar laag, van groot naar beter. Van Nimwegen.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
9
3
Uitvoering De uitvoering van de regelingen wordt gedaan door de gemeente Amsterdam, Stichting !WOON en de deelnemende woningcorporaties. In dit hoofdstuk geven we een beschrijving van wat deze partijen hebben gedaan om uitvoering te geven aan de regelingen. Alvorens we daarop ingaan blikken we terug op de aanbevelingen uit de evaluatie van de twee verhuisregelingen in 2019 en de verbetervoorstellen die daaruit volgden vanuit de Werkgroep Verhuisregeligen.
3.1
Korte terugblik op evaluatie 2019 Aanbevelingen In de evaluatie van 2019 staat de aanbeveling dat de regelingen voortgezet moeten worden 6. Wel waren er een aantal knelpunten die doorontwikkeling van de regelingen en verbetering van de samenwerking vroegen. Zo concludeerden de onderzoekers dat er destijds veel onbekendheid was over de regelingen, met name over VGNB. Een deel van de doelgroep werd niet bereikt waardoor de regelingen nog niet optimaal werden benut. Ook sloot de communicatie over de regelingen onvoldoende aan bij de doelgroepen en was er weinig persoonlijk contact met deze groepen. Daarnaast waren er geen heldere, concrete doelen waardoor er verschil was in tevredenheid over de behaalde resultaten. Corporaties trokken hun eigen plan; elke corporatie had zijn eigen werkwijze en beleid en best practices werden niet gedeeld. Uit de evaluatie volgde een aantal aanbevelingen: Spreek helder af wat de doelen zijn voor VHNL en VGNB. Heroverweeg prioritering voorrangsgroepen. Implementeer de regelingen in klantenprocessen. Verbeter de regelingen en maak een einde aan onhandigheden. Verdiep je in de doelgroepen. Kies persoonlijke begeleiding als strategie. Benut de professionals. Vergroot de reikwijdte. Verbeter de communicatie, doe communicatie-onderzoek en maak een opvallende campagne.
Verbetervoorstellen en aanpassingen naar aanleiding van de evaluatie Naar aanleiding van de evaluatie uit 2019 zijn door de Werkgroep Verhuisregelingen een aantal verbetervoorstellen geformuleerd bij beide regelingen. Niet alle voorstellen zijn daadwerkelijk doorgevoerd, als dit wel het geval is geven we dit aan.
6
De Groot, Y., Koopman, R. & Bes, S. (2019). Evaluatie verhuisregelingen Amsterdam. Van hoog naar laag, van groot naar beter. Van Nimwegen.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
10
Verbeteringen VHNL Aanpassen van de leeftijd van 70 naar 65+. Hiermee werd verondersteld dat de regeling eenvoudiger, beter uitlegbaar en aantrekkelijker zou worden. De (financiële) impact voor de corporaties zou meevallen omdat er naar verwachting circa 45 verhuisde VHNL kandidaten per jaar in totaal (voor alle corporaties samen) bij zouden komen. Dit voorstel is doorgevoerd. Uitzetten automatisch vinkje VHNL. Dit voorstel hield in dat bewoners zelf een vinkje moeten aanvragen bij de corporatie, waarna de corporatie controleert of de huurder in aanmerking komt voor de regeling. Omdat Woningnet geen onderscheid maakt tussen woningen met en zonder lift, zou hiermee ondervangen worden dat ouderen met lift niet ‘oneigenlijk’ gebruik maken van de regeling omdat er nu een check moet plaatsvinden of de woning aan de eisen voldoet. Ook zou het hiermee mogelijk worden om ouderen in woningen op de 1e verdieping met inpandige trap (bijv. maisonettes) standaard deel te kunnen laten nemen aan de regeling. En ouderen op 1 hoog waar geen traplift geplaatst kan worden, kunnen met de aanpassing ook deelnemen aan de regeling. Hierdoor zouden corporaties ook beter zicht krijgen op de doelgroep. Dit voorstel is doorgevoerd. Eerste etage meenemen in de regeling.
Dit voorstel hield in dat als vanuit de WMO een traplift wordt afgewezen voor de huidige woning, dat ouderen op de eerste verdieping ook gebruik kunnen maken van de regeling. Dit voorstel is niet doorgevoerd.
Verbeteringen VGNB Vrijgekomen woningen. Corporaties (m.u.v. De Key) spraken de intentie af om door VGNB vrijgekomen woningen niet te verkopen of te liberaliseren. Het uitgangspunt is om de vrijgekomen grote woningen in de sociale huursector aan te bieden en passend toe te wijzen. Stad of regio. De Werkgroep stelde voor om de stad als werkgebied te hanteren en niet uit te breiden naar de regio, vanwege de instemming van regiogemeenten en aanpassingen in de verordeningen. Dit voorstel is aangenomen. Verhuiskostenvergoeding ook voor verhuisservice. De Werkgroep stelde voor om afhankelijk van pilots met verhuisbegeleiding te onderzoeken of het zinvol is om huurders varianten te bieden: financiële compensatie of verhuisservice. Verondersteld werd dat sommige bewoners niet de financiële drempel ervaren om te verhuizen, maar niet het netwerk hebben om hulp te krijgen bij het verhuizen. Dit voorstel is niet aangenomen.
Verbeteringen voor beide regelingen Voorrang uitbreiden naar nieuwbouwwoningen. Hiermee werd verondersteld dat de regeling eenduidiger en beter uitlegbaar zou zijn. Ook zou dit de doorstroom vergroten. Dit voorstel is aangenomen, daarbij geldt dat de oude huurprijs niet meegenomen kan worden naar de nieuwbouwwoning. Externe communicatiestrategie opzetten en informatie tussen partners stroomlijnen. De Werkgroep stelde voor om een externe communicatiestrategie op te zetten en communicatiemiddelen af te stemmen. Er
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
11
wordt op dit moment gewerkt aan een communicatiekader en er worden wooninformatiemarkten gehouden in verschillende stadsdelen. Bewustwording intern bij corporaties. De Werkgroep benadrukte het belang om bewustwording over het bestaan van de regelingen te creeëren bij alle professionals met klantcontact. Persoonlijke begeleiding intensiveren door helpen met verhuizen. De Werkgroep stelde voor een voorstel uit te werken voor het intensiveren van persoonlijke begeleiding. Dit bleek eerder cruciaal, met name voor ouderen, team Doorstroming heeft dit opgepakt. Spreekuren !WOON meer inzetten. De Werkgroep stelde voor de spreekuren van !WOON beter op te kaart te zetten en intensiever te gebruiken. !WOON gaf hierop aan dat het intensiveren moeilijk is, omdat de taak en verantwoordelijk niet alleen bij !WOON ligt om huurders wegwijs te maken en assisteren. Voorrang VHNL en VGNB gelijk trekken. De Werkgroep stelde voor VGNB boven de VHNL regeling te plaatsen in de rangorde van voorrang om dubbelgebruik te vermijden. En om het belang van het vrijmaken van grote woningen via VGNB te benadrukken. Uiteindelijk is de VGNB regeling hoger in de rangorde van voorrang gekomen dan VHNL (zie §2.3).
3.2
Geleverde inspanningen 2020-2023 Mede naar aanleiding van bovenstaande verbetervoorstellen zijn er verschillende aanpassingen in de regelingen gedaan. Daarnaast hebben de gemeente, corporaties en stichting !WOON verschillende inspanningen geleverd om de regelingen onder de aandacht te brengen en uit te voeren. In deze paragraaf beschrijven we de aanpassingen en inspanningen van professionals.
Aanpassingen in de regelingen 2020-2023 Tussen 2020 en 2023 zijn er verschillende aanpassingen gedaan binnen de regelingen, zoals we hierboven aangaven. We sommen ze hieronder op. Deze aanpassingen komen voort uit de verbetervoorstellen die werden gedaan door de Werkgroep Verhuisregelingen n.a.v. de evaluatie in 2019.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
12
Hieronder volgen de tijdlijnen van de wijzingen in de regelingen in de periode van 2020 t/m 2023.
Van Groot naar Beter 2020
2021
2022
2023
1 juli 2021
1 juli 2023
Daling in rangordelijst (zie §2.3) en VGNB is hoger in de rangorde van voorrang gekomen dan VHNL.
Huurders kunnen de oude netto huur meenemen bij verhuizing naar een nieuwbouwwoning.
Van Hoog naar Laag 2020
2021
2022
1 dec 2020
1 juli 2021
De leeftijd van de doelgroep die in aanmerking komt voor de regeling wordt verlaagd naar 65+ (i.p.v. 70 jaar).
a. De doelgroep krijgt niet meer automatisch een VHNLverhuisvinkje, maar moet deze zelf aanvragen bij hun corporatie. b. Daling in rangordelijst (zie §2.3) en VHNL is lager in de rangorde van voorrang gekomen dan VGNB.
2023
Gemeente Amsterdam De gemeente heeft met betrekking tot de regelingen een rol als subsidieverstrekker voor de verhuiskosten en als aanbieder van de verhuisservice (deze is nog in de ontwikkelfase). Daarnaast geeft de gemeente voorlichting aan bewoners.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
13
Subsidieverstrekker Zoals besproken, kunnen mensen die gebruik maken van de regeling VGNB aanspraak maken op subsidie voor de verhuiskosten. Per jaar heeft de gemeente Amsterdam hiervoor 500.000 euro beschikbaar gesteld. De beschikbare subsidie is in de onderzoeksperiode niet volledig uitgekeerd.
2020 Totaal bestede subsidie € 481.091 Tabel 1 - bestede subsidie 2020-2023
2021 € 437.890
2022 € 363.890
2023 € 390.727
Aanbieder verhuisservice Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de pilot verhuisservice in Amsterdam Nieuw-West. In deze pilot werkt de gemeente samen met twee bewonerscoaches. De bewonerscoaches spreken met verschillende (hoofzakelijk) ouderen uit de buurt en kijken of de woonsituatie nog passend is voor de bewoner. Als er sprake is van een verhuiswens, wordt gekeken of er gebruik gemaakt kan worden van de verhuisregelingen. Momenteel is de gemeente ook bezig om binnen deze pilot het fysieke verhuiswerk (in samenwerking met een externe partij) uit handen te nemen van de bewoners en zo te ontzorgen. Het doel is om tot eind 2024 de pilot te draaien, waarna besloten wordt of de verhuisservice ook in andere stadsdelen aangeboden wordt.
Voorlichting Een aantal stadsdelen organiseert voor bewoners wooninformatiemarkten met corporaties. Daarnaast worden ouderen via verschillende kanalen benaderd, waaronder via de Woonwijzer. In de Woonwijzer staat veel informatie, onder andere over de twee regelingen. Ook worden pilots uitgevoerd waarin bewoners op andere manieren dan regulier worden voorzien van informatie, bijvoorbeeld door het inzetten van sleutelfiguren onder migranten of ouderen. Of mensen die worden gebeld na het bijwonen van de wooninformatiemarkt om na te gaan of ze nog informatie nodig hebben of andere ondersteuning, zoals een verhuismakelaar.
De gemeente heeft een plan voor de communicatie over onder andere de regelingen. Onderdeel hiervan is dat ouderen ook steeds meer betrokken worden bij de communicatie, bijvoorbeeld door de kernboodschap bij hen te checken.
Stichting !WOON Stichting !WOON geeft bewoners informatie en advies over huren, kopen, energie, organisatie en participatie. Deze stichting helpt huurders, eigenaar-bewoners en woningzoekenden. Via folders, nieuwsbrieven en de website wordt informatie verspreid, onder andere ook over de twee regelingen. Via individuele wooncoaches worden, met name 55-plussers, geadviseerd over zaken als passend wonen en ook hierbij komen de verhuisregelingen aan bod. Een gesprek met een wooncoach is vaak de eerste stap waarin wensen en
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
14
mogelijkheden van de bewoner geïnventariseerd worden en waarin besproken wordt waar vervolgondersteuning te vinden is. Daarnaast heeft !WOON speciale Woning Zoeken spreekuren. Tijdens deze spreekuren worden met name ouderen ondersteund bij de inschrijving, invullen zoekprofiel, zoeken en reageren op woningen van de WoningNet/DAK site. Ter plekke informeert !Woonde ouderen over de twee verhuisregelingen, de voorranglabels en het puntensysteem. In uitzonderlijke gevallen (digibeten, laaggeletterden en geen netwerk) houdt !Woon – voor zover dat in haar mogelijkheden ligt- de uitnodigingen voor bezichtigingen in de gaten en doet de vervolgacties zoals het accepteren van een woning en het uploaden van aangeleverde documenten.
Woningcorporaties Bij de regelingen zijn de volgende corporaties aangesloten: De Alliantie Lieven de Key Eigen Haard Rochdale Stadgenoot Ymere Woonzorg Nederland
Elke corporatie brengt de regelingen op haar eigen manier onder de aandacht, meestal vermelden ze de regelingen in nieuwsbrieven, informeren zij individuele huurders over de regelingen en zijn zij aanwezig op wooninformatiemarkten. Uit de verschillende gesprekken komt naar voren dat de corporaties niet uniform aan de regelingen werken. De verschillen in inspanningen hebben deels te maken met de grootte van de woningcorporatie (d.w.z. hoeveel capaciteit beschikbaar is voor inzet op de regelingen), de doelgroep waar de corporatie zich op focust en de mate waarin er meerwaarde wordt gezien in de regeling. Dit laatste wisselt ook tussen beide regelingen. Over het algemeen zien we dat de corporaties de meeste capaciteit inzetten op het onder de aandacht brengen van de VGNB regeling, en minder op de VHNL regeling. Hier ligt het idee aan ten grondslag dat bewoners in een relatief grote woning meer stimulans nodig hebben om deze te verruilen voor een kleinere woning. Aangenomen wordt dat ouderen die hoog in een gebouw wonen, indien zij beperkingen ervaren, sneller uit zichzelf gaan zoeken naar een lager gelegen woning en daarvoor minder externe stimulans nodig hebben.
Alle corporaties hebben de informatie over de regelingen op hun website geplaatst. Echter, hoe uitgebreid de informatie op de website is, verschilt. Over het algemeen kiezen corporaties ervoor redelijk uitgebreid de voorwaarden per regeling te beschrijven, waarbij sommigen ook de stappen die bewoners moeten nemen om aanspraak te maken op de regelingen benoemen. Een aantal corporaties kiest ervoor om alleen de kern van de regelingen te beschrijven en verder te verwijzen naar de informatie op Woningnet/DAK. Ook de bewoording
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
15
die corporaties kiezen, verschilt, wat maakt dat de ene uitleg duidelijker is dan de andere. Één corporatie geeft in het interview aan ervoor te hebben gekozen alleen informatie op de website te plaatsen en verder geen actieve benadering of promotie te doen vanwege hun primaire doelgroep (jongeren en jongvolwassenen tot 27 jaar). De meeste corporaties kiezen ervoor om naast de informatie op de website, ook actief en gericht de doelgroep te benaderen. Zij doen dit op verschillende manieren: bijvoorbeeld door het aanschrijven van de doelgroep met informatie en eventueel een aanbod voor een gesprek aan huis. Een corporatie selecteert bijvoorbeeld in een buurt waar een renovatieproject gepland is, huurders die in een relatief grote woning wonen en brengt bij hen een ander project onder de aandacht waar ze kunnen wonen. Een andere corporatie kiest ervoor bewoners actief voor te lichten door bij aanvraag van een VGNB-indicatie te bellen om te vragen of ze meer uitleg wensen. Ook worden degenen die voorrang hebben maar niet actief zoeken, gemaild met de herinnering aan hun voorrangspositie. Daarnaast geeft een aantal corporaties aan wooninformatiemarkten bij te wonen, waar bewoners terecht kunnen voor allerhande informatie, waaronder over verhuisregelingen.
Tot slot heeft een van de corporaties een tool ontwikkeld, de Verhuiswijzer. Als deze door een huurders wordt ingevuld komt daaruit een advies over een eventuele verhuizing, inclusief of er een verhuisregeling van toepassing is.
Samenwerking De corporaties en gemeenten zijn verenigd in een werkgroep verhuisregelingen. Deze komt vier keer per jaar bijeen om te horen hoe het werken met de regelingen verloopt, of er knelpunten zijn en om ideeën uit te wisselen. Aanvankelijk kwam de werkgroep 2 keer per jaar bijeen, maar dit werd door de gemeente als te weinig ervaren. Een corporatie geeft aan dat er inmiddels meerdere suboverleggen zijn ontstaan van de werkgroep waardoor, er wat de corporatie betreft, inmiddels teveel wordt overlegd en niet altijd met de juiste mensen aan tafel: beleidsmakers zitten niet altijd aan tafel, aldus de corporatie. Ook vanuit de gemeente wordt aangegeven dat het belangrijk is om overlap tussen overleggen te voorkomen om zo overvraging van de corporaties te voorkomen. Over het algemeen zijn de corporaties en gemeente positief over de onderlinge samenwerking en afstemming. De overleggen van de werkgroep worden als zinvol ervaren. Knelpunten worden met elkaar geïdentificeerd en gezamenlijk bekijken de ketenpartners hoe deze kunnen worden opgepakt.
Een ander punt dat in een interview naar voren wordt gebracht, is de taak van Stichting !WOON. Er komen regelmatig nieuwe opdrachten richting de stichting, buiten de bestaande subsidieafspraken tussen de stichting en de gemeente. Hierdoor bestaat het risico dat de stichting overvraagd wordt, aldus respondenten.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
16
4
Effect In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten van de effectanalyse van de verhuisregelingen op basis van de cijfers uit het regionale woonruimteverdeelsysteem van WoningNet. Deze analyse is uitgevoerd door team Onderzoek van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), zie voor meer cijfers en informatie over het onderzoek het AFWC-rapport Verhuisregelingen in cijfers. We bespreken achtereenvolgend de doelgroep, het gebruik van de regelingen en de effecten.
4.1
De doelgroep De doelgroep bestaat uit huishoudens die in aanmerking komen voor een van de twee regelingen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de huishoudens die zich daadwerkelijk hebben aangemeld voor een regeling, maar naar alle potentiële deelnemers.
Potentiële doelgroep Bij VGNB is de potentiële doelgroep huishoudens met maximaal drie personen met een sociale huurwoning met minimaal vier kamers en een oppervlakte van ten minste 70 vierkante meter. Bij VHNL betreft de doelgroep woningzoekenden van 65 jaar of ouder met een sociale huurwoning gelegen op de tweede etage of hoger zonder lift.
Om de potentiële doelgroep voor de verhuisregelingen VGNB en VHNL in te schatten, zijn de inschrijfgegevens van woningzoekenden bij Woningnet gebruikt. Waar mogelijk is een koppeling gemaakt tussen de huidige woning van de woningzoekenden en de Databank van de AFWC, die gegevens bevat van alle corporatiewoningen in Amsterdam. Bij ongeveer 90% van de woningzoekenden die aangaven een corporatiewoning in Amsterdam achter te laten, werd een match gevonden met de Databank. Op basis van deze gekoppelde gegevens is een schatting gemaakt van de totale potentiële doelgroep voor beide regelingen. De resultaten van deze schattingen moeten echter voorzichtig worden geïnterpreteerd vanwege mogelijke fouten in de inschrijfgegevens en onvolledigheden in de koppeling. Uit de schatting blijkt dat, anno mei 2024, 7.250 ingeschreven woningzoekenden voldoen aan de voorwaarden voor de regeling VGNB en 7.050 voor VHNL.
Aantal aanmeldingen met regeling In mei 2024 stonden bijna 262.000 unieke woningzoekenden uit Amsterdam ingeschreven bij Woningnet. Van hen hadden 1.928 (0,7% van het totaal) een geldige voorrang voor woningen die via een verhuisregeling worden aangeboden; 946 voor VGNB en 1.123 voor VHNL. 141 Amsterdamse woningzoekenden hadden voorrang voor beide regelingen. Hieronder volgen twee figuren die meer inzicht geven in de type huishoudens
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
17
die aangemeld staan met een regeling. Gegeven bovenstaande schatting van de potentiele doelgroep betekent dit dus dat ongeveer 1/7 van de potentiele doelgroep de regeling heeft aan staan.
Figuur 1 - Leeftijden van ingeschreven woningzoekenden uit Amsterdam in mei 2024 met voorrang VGNB en/of VHNL, vergeleken met alle woningzoekenden (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)
Uit figuur 1 blijkt dat veruit de meeste woningzoekenden die voorrang hebben op grond van de verhuisregelingen ouder zijn dan 65 jaar. Bij de regeling VHNL is dit een vereiste, bijna alle woningzoekenden met deze voorrang zijn ouder dan 65 jaar. De 5% van de woningzoekende die jonger dan 65 jaar zijn, en dus eigenlijk niet voldoen aan de voorwaarde, zijn te verklaren door kleine onregelmatigheden in de registratiegegevens van WoningNet vaker. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals een situatie waarin één partner 65 jaar of ouder is en de andere niet, of onjuiste leeftijdsinformatie in de inschrijfgegevens. Tweederde van hen is tussen de 65 en 75 jaar, een kwart is tussen de 75 en 85 jaar, en de rest is 85 jaar of ouder. Hoewel er bij de regeling VGNB geen leeftijdsgrens geldt, is bijna tweederde van de woningzoekenden met voorrang ouder dan 65 jaar, terwijl slechts 9 procent jonger is dan 55 jaar. Van alle Amsterdamse 65plussers die bij Woningnet zijn ingeschreven, heeft 1,5% voorrang met VGNB en 2,7% met VHNL.
Figuur 2 - Typen huishoudens van ingeschreven woningzoekenden uit Amsterdam in mei 2024 met voorrang VGNB en/of VHNL, vergeleken met alle woningzoekenden (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
18
Figuur 2 toont de samenstelling van huishoudens onder woningzoekenden. De meerderheid van de woningzoekenden bij de twee regelingen bestaat uit alleenstaanden, maar hun aandeel is lager dan bij de totale groep woningzoekenden. Bij de verhuisregelingen zijn relatief veel stellen zonder kinderen betrokken: ruim een kwart bij zowel VGNB als VHNL, vergeleken met 10% van alle ingeschreven woningzoekenden. Eenoudergezinnen komen nauwelijks voor bij VHNL, maar vormen een relatief groot deel van de VGNBgroep. Stellen met kinderen vormen bij beide regelingen, net als in de totale groep, een kleine groep.
Actief woningzoekenden Zoals eerder benoemd stonden er in mei 2024 262.000 woningzoekende ingeschreven bij Woningnet. In de vijf kwartalen daarvoor (van het 1e kwartaal 2023 tot en met het 1e kwartaal 2024) hebben bijna 79.000 van hen op ten minste één woningadvertentie gereageerd. Dit betekent dat ongeveer 30% van de ingeschreven woningzoekenden in die periode actief op zoek was naar een woning.
Woningzoekenden met voorrang op basis van de verhuisregelingen zijn relatief actief vergeleken met andere ingeschrevenen. Van de 946 woningzoekenden met VGNB reageerde 47% (448 personen) in de genoemde periode op een of meer woningen, en van de 1.123 woningzoekenden met VHNL was dat 44% (493 personen). Dit betekent ook dat ruim de helft van deze voorrangsgerechtigden in de afgelopen vijf kwartalen op geen enkele woning heeft gereageerd.
4.2
Het gebruik van de regelingen 2020-2023 In dit deel wordt het gebruik van de regelingen gedetailleerd geanalyseerd over een periode van vier jaar (2020-2023).
Aantal verhuizingen per regeling per jaar Tussen 2020 en 2023 zijn in totaal 741 woningen toegewezen via verhuisregelingen: 363 via VGNB en 378 via VHNL. Dit komt neer op 4,6% van alle woningtoewijzingen in Amsterdam.
Figuur 3 - Toewijzingen op grond van verhuisregelingen in Amsterdam (Evaluatie verhuisregelingen, 2024)
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
19
In figuur 3 zien we dat het aantal toewijzingen via de verhuisregelingen in Amsterdam de afgelopen jaren is gedaald. Bij de regeling VHNL daalde het aantal toewijzingen van 113 in 2020 naar 70 in 2023, waardoor het aandeel zakte van 1,6% naar 0,9%. Aangetekend moet worden dat in principe álle woningen op de begane grond of op de eerste verdieping of woningen een met lift gelabeld worden voor VHNL: dat zijn dus heel veel woningen. Voor VGNB bereikte het aantal toewijzingen een piek van 118 in 2021, maar daalde daarna naar 82 in 2023, waardoor het aandeel terugliep van 3,0% naar 2,0%. De vorige evaluatie van de regelingen vond plaats over de periode 2017-2018, in deze twee jaar waren er in totaal 376 toewijzingen via de verhuisregelingen: 259 via VHNL en 117 via VGNB. Gemiddeld over de twee periodes zien we dus een daling bij VHNL (van 130 naar 95) en een stijging bij VGNB (van 59 naar 91). De gemiddelde stijging ten opzicht van de vorige meetperiode is te verklaren doordat op 1 april 2019 de eis bij VGNB is veranderd van minimaal 5 kamers naar minimaal 4 kamers. Dit was een effectieve aanpassing: als dit niet was gebeurd dan had in de periode 2020 – 2023 ruim de helft (58%) van het aantal toewijzingen op basis van VGNB niet plaatsgevonden. Deze woningen hadden namelijk vier in plaats van vijf kamers.
Woonoppervlak
Figuur 4 - Woonoppervlakte (in m2) van toegewezen woningen op grond van verhuisregelingen vergeleken met alle verhuringen via aanbodmodel in Amsterdam, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, 2024) (n=741)
Een aanzienlijk deel van de woningen die via de verhuisregelingen zijn toegewezen, betreft woningen met meer dan 60 vierkante meter woonoppervlakte: 33% bij VGNB7 en 38% bij VHNL.
7
Bij VGNB kunnen ook senioren- en Wibowoningen die groter zijn dan de oppervlaktenorm worden aangeboden met de regeling. Bij VHNL speelt oppervlakte geen rol.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
20
Figuur 5 - Toewijzingen op grond van verhuisregelingen in Amsterdam, als percentage van het aanbod met verhuisregelingen, naar woonoppervlakte 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, 2024)
Bij woningen van 40 tot 50 vierkante meter is slechts 2% via VGNB en 5% via VHNL toegewezen op basis van de verhuisregeling. Voor woningen van 60 tot 80 vierkante meter ligt dit percentage bij beide regelingen rond de 15%. Dit betekent dat de kans op toewijzing via een verhuisregeling toeneemt naarmate de woning groter is.
Stadsdelen
Tabel 2 - Locatie (stadsdelen) van toegewezen woningen op grond van verhuisregelingen vergeleken met alle verhuringen via aanbodmodel in Amsterdam, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, 2024)
Meer dan de helft van de toewijzingen op grond van de regeling VGNB vond plaats in de stadsdelen Noord en Nieuw-West, waarbij met name Noord opviel waar 28% van het totaal aantal toegewzen woningen onder deze regeling is toegewezen. In stadsdeel Centrum was het aandeel toewijzingen via VGNB het laagst, slechts 4%, mogelijk door de het relatief grote aandeel kleinere woningen in dit stadsdeel. Voor de regeling VHNL werden de meeste woningen toegewezen in Zuid, West en Nieuw-West, terwijl Zuidoost de minste toewijzingen had.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
21
Corporaties
Tabel 3 - Verhuurders (corporaties) van toegewezen woningen op grond van verhuisregelingen vergeleken met alle verhuringen via aanbodmodel in Amsterdam, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, 2024) (n=741)
Ymere is relatief de grootste verhuurder bij VGNB, en Stadgenoot bij VHNL. Rochdale en Woonzorg hebben, in vergelijking met al hun toewijzingen via het aanbodmodel, relatief veel woningen via VGNB toegewezen, terwijl Stadgenoot en de Alliantie dit bij VHNL hebben gedaan. Opvallend is dat de verschillen tussen corporaties groter zijn bij VHNL dan bij VGNB. Lieven de Key, gespecialiseerd in jongerenhuisvesting, biedt relatief weinig woningen aan met verhuisregelingen.
4.3
Effectiviteit regelingen In dit deel van het hoofdstuk onderzoeken we de effectiviteit van de regelingen en presenteren we gegevens die aantonen dat deze regelingen een positieve impact hebben.
Passend Wonen De verhuisregelingen zijn ontworpen om woningzoekenden te helpen verhuizen naar een woning die beter aansluit bij de samenstelling van hun huishouden of levensfase. De regeling VGNB richt zich op het vinden van een woning die beter past bij de grootte van het huishouden. De regeling VHNL is bedoeld om 65-plussers te helpen een beter toegankelijke woning te vinden. De volgende figuren laten zien in hoeverre deze doelen bereikt zijn.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
22
Figuur 6 - Verschil in woonoppervlakte tussen oude en nieuwe woning in Amsterdam na toewijzing op grond van verhuisregelingen, vergeleken met alle toewijzingen via aanbodmodel aan zelfstandig wonende Amsterdammers, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)
In figuur 6 zien we dat 95% van de huishoudens die verhuisd zijn met de regeling VGNB kleiner zijn gaan wonen. 43% is vanaf 20 m2 kleiner gaan wonen, 37% 10 tot 20 m2 kleiner en 15% is 0 tot 10 m2 kleiner gaan wonen. Bij deze verhuizingen wordt de doelstelling dus behaald.
Figuur 7 - Toegankelijkheid van achtergelaten corporatiewoningen in Amsterdam na toewijzing op grond van verhuisregelingen, vergeleken met alle toewijzingen via aanbodmodel aan zelfstandig wonende Amsterdammers, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)8
Een van de doelen van de regeling VHNL is om 65-plussers een beter toegankelijke woning te laten vinden. In figuur 7 zien we de situatie van achtergebleven woningen nadat huishoudens gebruik hebben gemaakt van de regelingen. Voor de regeling VHNL zien we dat 74% van de huishoudens een woning achterlaat zonder lift en gelegen op de 2e etage of hoger.
8
Woningen met lift vallen buiten de VHNL regeling. Dat deze woningen toch voorkomen kan liggen aan fouten in de koppeling van de gegevens en/of aan maatwerk bij de toewijzing.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
23
Figuur 8 - Toegankelijkheid van toegewezen woningen op grond van verhuisregelingen vergeleken met alle verhuringen via aanbodmodel in Amsterdam, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)
Kijken we naar figuur 8, waarin we de toegankelijkheid van de nieuwe woningen zien, dan valt op dat de huishoudens die gebruik hebben gemaakt van de regeling VHNL voor 64% terecht komen in een woning met lift. En 35% van de huishoudens krijgen een woning op de begane grond of 1e etage. Uit figuur 7 e 8 zien we dat huishoudens met behulp van VHNL verhuizen van ‘ontoegankelijke’ naar ‘toegankelijke’ woningen.
Meer vrijkomend aanbod Een andere doelstelling van de regelingen is om grotere woningen vrij te laten komen, waardoor o.a. gezinnen met kinderen hier kunnen wonen. We kijken in deze paragraaf naar het oppervlak van achtergelaten woningen en naar kenmerken van de nieuwe gezinnen in de achtergelaten woningen.
Figuur 9 - Woonoppervlakte (in m2) van achtergelaten corporatiewoningen in Amsterdam na toewijzing op grond van verhuisregelingen vergeleken, met alle toewijzingen via aanbodmodel aan zelfstandig wonende Amsterdammers, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, AFWC 2024)
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
24
Bij VGNB bestaat tweederde van de achtergelaten woningen uit woningen met een woonoppervlakte van 70 tot 80 vierkante meter, 23 procent is nog groter. Aangezien grotere woningen in Amsterdam schaars zijn, worden deze doorgaans met voorrang toegewezen aan gezinnen.
Figuur 10 - Typen huishoudens van geslaagde woningzoekenden in achtergelaten woningen na toewijzingen via de verhuisregelingen in Amsterdam, vergeleken met alle toewijzingen via het aanbodmodel, 2020-2023 (Evaluatie verhuisregelingen, 2024)
Voor de regeling VGNB zien we in figuur 10 dat 48% van de achtergelaten woningen met deze regeling bewoond wordt door stellen met kinderen. 45% wordt bewoond door eenoudergezinnen. Dit betekent dus dat de grote woningen voornamelijk bewoond worden door gezinnen met kinderen, zoals de regeling ook beoogt.
Verhuisketens De toewijzingen op basis van verhuisregelingen kunnen een keten van verhuizingen binnen de sociale huurmarkt veroorzaken. Door WoningNet-gegevens over toewijzingen uit de periode 2020-2023 te analyseren, zijn deze verhuisketens in kaart gebracht. De langste keten bestond uit vijf verhuizingen, voortkomend uit een toewijzing via de regeling VGNB. In totaal hebben de 741 toegewezen woningen in Amsterdam in de periode 2020-2023 ten minste 1.080 verhuizingen teweeggebracht. Hoewel dit aantal een onderschatting is door onvolledige koppelingsmogelijkheden, toont het duidelijk aan dat verhuisregelingen bijdragen aan een groter woningaanbod en betere kansen voor woningzoekenden.
Reageren zonder voorrang Woningen die worden aangeboden via de regelingen VGNB en VHNL kunnen alleen worden toegewezen als woningzoekenden met voorrang reageren op basis van deze regelingen. Uit de cijfers uit 2023 blijkt echter dat dit bij een aanzienlijk deel van de woningen niet het geval is. Zo reageerde bij 66 procent van de met VGNB aangeboden woningen en 48 procent van de met VHNL aangeboden woningen geen enkele woningzoekende met voorrang. Gemiddeld ontving een met VGNB aangeboden woning 783 reacties, waarvan gemiddeld 3,4 afkomstig waren van woningzoekenden met voorrang. Voor VHNL-woningen waren dit 687 reacties, met
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
25
gemiddeld 6,3 reacties van voorrangskandidaten. Deze cijfers benadrukken dat het merendeel van de reacties afkomstig is van woningzoekenden zonder voorrang via de verhuisregelingen.
4.4
Effecten van aanpassingen in de regelingen In §3.2 hebben we schematisch de aanpassingen weergegeven die tijdens de onderzoeksperiode zijn gedaan. In deze paragraaf kijken we of we effecten van deze aanpassingen in de data zien.
Aanpassing mbt beide regelingen •
1 juli 2021: daling in rangordelijst voorrangen én VHNL lager in de rangorde dan VGNB
De daling hield in dat er twee voorrangen boven de twee verhuisregelingen zijn gekomen: stadsvernieuwingsurgentie (SV-urgentie) en voorrang verhuizen uit rolstoelwoningen. Aangezien er heel weinig uitstroom uit rolstoelwoningen is, is alleen gekeken naar hoe de toewijzingen via de verhuisregelingen zich verhouden t.o.v. toewijzingen via SV-urgentie. Als we kijken naar de doorslaggevende reden bij toewijzingen van woningen die gelabeld waren met VHNL, zien we dat deze woningen ná 2021 steeds vaker zijn toegewezen aan SV-urgenten. Ook zijn ze relatief vaker via VGNB verhuurd. Het lijkt waarschijnlijk dat deze wijziging ervoor heeft gezorgd dat deze woningen minder vaak aan kandidaten met VHNL zijn verhuurd. Voor toewijzingen waarbij VGNB geldig was zien we een vergelijkbaar beeld: er zijn na de wijziging meer woningen aan SV-urgenten toegewezen, wat waarschijnlijk ook regelmatig toewijzingen aan kandidaten met VGNB-indicatie in de weg heeft gestaan. Tegelijkertijd zijn er relatief minder woningen aan kandidaten met VHNL toegewezen, wat logisch is gezien het feit dat VGNB vanaf juli 2021 hoger op de rangorde kwam dan VHNL. •
16 januari 2023 - invoering nieuw puntensysteem in Woningnet
De punten hebben bij woningen die met een verhuisregeling zijn aangeboden hebben alleen invloed op de volgorde binnen de groep kandidaten met een verhuisregeling en dus niet op de vraag of een woning wordt toegewezen aan een kandidaat met of zonder verhuisregeling. Deze aanpassing heeft weinig invloed op de toewijzingen bij senioren, want er is via de verhuisregelingen a) weinig concurrentie bij reguliere woningen, en b) bij seniorenwoningen spelen punten een veel kleinere rol. Wellicht is het reactiegedrag (actief woningzoekend) wel wat veranderd (meer dan eerst), maar dat is niet uit de data te halen.
Aanpassing VGNB •
1 juli 2023 - mensen kunnen oude netto huur meenemen naar nieuwbouwwoning
In deze evaluatie kijken we naar de toewijzingen t/m 2023, dus het is te vroeg om hier iets over te zeggen. De bedoeling is dat deze aanpassing leidt tot aantrekkelijker aanbod met VGNB. Dit kan leiden tot meer toewijzingen met deze verhuisregeling, maar kan ook leiden tot ándere toewijzingen, met andere woorden: een verschuiving van oudbouw naar nieuwbouw.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
26
Aanpassing VHNL •
1 dec 2020 - oude huur VHNL meenemen vanaf 65 ipv 70 jaar
Deze aanpassing kan de regeling aantrekkelijker maken voor de groep huurders tussen 65 en 70 jaar. Het is niet mogelijk de invloed van deze aanpassing te detecteren in de cijfers aangezien er ook vele andere factoren van invloed kunnen zijn op het gebruik van de regelingen, denk bijvoorbeeld aan de (mogelijke) invloed van corona. •
1 juli 2021: VHNL werkt niet meer automatisch
De logische verwachting is dat er sindsdien minder mensen met voorrang obv VHNL zijn. Dit kan niet worden getoetst met de data, omdat het aantal huurders met deze voorrang niet over de tijd te achterhalen is. Dat VHNL niet meer automatisch werkt zou wel een verklaring kunnen zijn voor het feit dat steeds minder advertenties met VHNL daadwerkelijk aan personen met de voorrang worden toegewezen, zie §4.2.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
27
5
Knelpunten In deze paragraaf vatten we de knelpunten die door vertegenwoordigers van de doelgroep en professionals zijn benoemd met betrekking tot de regelingen samen. Eerst gaan we in op meer algemene redenen waarom mensen geen gebruik maken van de regelingen, daarna kijken we naar de knelpunten die ervaren worden met betrekking tot de opzet en uitvoer van de regelingen.
5.1
Algemene knelpunten Geen behoefte Uit onderzoek van HIRA en uit de interviews blijkt dat de doelgroep voor VGNB vaak geen behoefte heeft om te verhuizen. Corporaties geven aan dat bewoners die in feite in een te grote woning wonen voor hun huishouden, er vaak zelf geen belang bij hebben om te verhuizen. Ze hebben immers voldoende ruimte. De motivatie om te verhuizen zou dan voort moeten komen uit het algemene belang dat ze daarmee dienen, namelijk de doorstroom in Amsterdam stimuleren door passender te wonen. Een groot deel staat dus ook niet ingeschreven op Woningnet/DAK. Zo heeft een corporatie in Amsterdam-West 60 eensgezinswoningen waar nauwelijks gezinnen in wonen. De corporatie heeft onder bewoners rondgevraagd naar verhuisintenties, maar meer dan de helft van de bewoners bleek niet te zijn ingeschreven op Woningnet/DAK. Dit wordt ondersteund door onderzoek waaruit blijkt dat bijna de helft van 65+’ers groter woont dan 60m2 (WWD) én dat het overgrote deel van 65+’ers in woningen groter dan 80m2 geen verhuiswens heeft. Uit onderzoek blijkt: hoe ouder, des te groter huurders wonen en des te minder zij geneigd zijn om te verhuizen. Zo overweegt een derde van senioren (65+) in grote woningen overweegt om te verhuizen.
100%
90% 80% 70% 60% vanaf 80 m2
50% 40%
60 - 80 m2
30%
< 60 m2
20% 10%
0% tot 25 jaar
25 tot 35 tot 45 tot 55 tot 65 tot vanaf 35 jaar 45 jaar 55 jaar 65 jaar 75 jaar 75 jaar
Figuur 11 – Oppervlakte woning naar leeftijd (AFWC - Analyse passendheid & verhuiswensen HIRA)
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
28
100% 80%
Ik heb al een andere woonruimte gevonden
70%
Zeker wel
90%
60% 50% Zou wel willen, kan niets vinden, zie geen mogelijkheden
40% 30% 20%
Eventueel wel, misschien
10% 0% tot 25 25 tot 35 tot 45 tot 55 tot 65 tot vanaf jaar 35 jaar 45 jaar 55 jaar 65 jaar 75 jaar 75 jaar
Zeker niet
Figuur 12 – Verhuisgeneigdheid corporatiehuurders >80m2 naar leeftijd (AFWC - Analyse passendheid & verhuiswensen HIRA - 2022)
Uit de Analyse passendheid & verhuiswensen HIRA (13-06-2024) blijkt dat 4 procent van de 55+’ers naar een kleinere woning wil verhuizen. De meeste van deze huurders wonen aan de randen van Nieuw-West, Noord en Zuidoost.
Verhuizen is teveel gedoe In de intervies is de meest genoemde reden waarom mensen niet willen verhuizen (en daarmee dus ook geen gebruik maken van de regelingen) dat ze opzien tegen het verhuizen en alles wat erbij komt kijken: het gebruik van Woningnet, het klaar maken van de nieuwe woning, het correct achterlaten van de oude woning en het verhuizen zelf. Met name onder ouderen is het een veelgehoord argument dat zij opzien tegen verhuizen. Er wordt ook aangegeven dat ouderen hun kinderen niet lastig willen vallen met een verhuizing, maar dat zij het ook niet zelfstandig kunnen regelen. Er is behoefte aan hulp en ondersteuning bij het gehele traject van een verhuizing.
Bewoners zijn bang slechter af te zijn na verhuizing Doordat er onduidelijkheid bestaat over wat de regelingen precies inhouden (zie § 5.2), twijfelen bewoners of ze na een verhuizing wel beter af zijn. Zo zijn bewoners bang dat ze uiteindelijk toch duurder uit zijn, ook al kunnen ze hun oude huur meenemen. Volgens Stichting !WOON en vertegenwoordigers van ouderen en migranten heeft dat met de informatievoorziening te maken. Bewoners schrikken bijvoorbeeld van hoge servicekosten bij een nieuwe woning, terwijl het besef soms ontbreekt dat deze kosten ook de verwarmingsen warmwaterkosten dekken.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
29
De grootte van de nieuwe woning speelt een rol. Ouderen willen vaak wel twee slaapkamers in hun nieuwe woning voor als familie wil (of ‘moet’ in het kader van mantelzorg) blijven slapen en/of voor hobby en opslag. De woningen waar zij met de voorrangsregelingen aanspraak op maken, zijn daardoor volgens vertegenwoordigers van de doelgroep niet altijd geschikt. Er is onder ouderen onduidelijkheid over wat er vanuit de WMO mogelijk is, zo blijkt uit een onderzoek van Cliëntenbelang naar knelpunten bij WMO en wonen 9. Ouderen weten daardoor niet zeker of zij wel de juiste (WMO)aanpassingen in de nieuwe woning krijgen. Vertegenwoordigers van de doelgroep noemen voorbeelden van mensen die na de verhuizing zonder benodigde aanpassingen in de woning komen te zitten en bezwaarprocedures moeten doorlopen om de aanpassingen in het nieuwe huis te krijgen.
Beeld dat woningen niet altijd terechtkomen bij juiste doelgroep Het beeld bestaat onder (vertegenwoordigers van) bewoners dat corporaties de via de verhuisregelingen vrijgekomen huurwoningen vaak niet opnieuw sociaal verhuren. Deze woningen zouden dan bijvoorbeeld verkocht of geliberaliseerd worden. Corporaties herkennen dit beeld niet. Uit dit onderzoek komt naar voren (zie figuur 10) dat het overgrote deel van de achtergelaten woningen bij gebruikmaking van VGNB worden toegewezen aan gezinnen met kinderen. Dat wordt ook bevestigd door de corporaties.
5.2
Specifieke knelpunten mbt de regelingen Onduidelijkheid Bewoners begrijpen niet altijd wat de regelingen precies inhouden, wat de doelgroepen zijn en waarvan allemaal gebruik gemaakt kan worden. Professionals geven aan dat het lastig is om de regelingen goed uit te leggen, met alle specifieke eisen: ‘bewoners hebben behoefte aan makkelijk te begrijpen informatie’. Ook is het belangrijk om de informatievoorziening vanuit de corporaties te uniformeren, aldus een respondent. Daarnaast is het belangrijk dat als de doelgroep gericht wordt benaderd, bijvoorbeeld via brieven, het belangrijk is dat er een zekere onafhankelijkheid uitgaat van de brief, zo geven medewerkers van corporaties aan. ‘Als je als corporatie een brief stuurt kunnen mensen denken dat we ze weg willen hebben. Bij wooninformatiemarkten komen de brieven ook vanuit de gemeente.’ Vanuit Stichting !WOON wordt aangegeven dat de bewoners regelmatig behoefte hebben aan extra informatie, maar dat zij moeilijk in contact kunnen komen met hun corporatie of met de gemeente.
Beperkende voorwaarden Corporaties ervaren regelmatig dat de harde m2-eis belemmert in het stimuleren van de doorstroom. Regelmatig voldoen woningen net niet (dat wil zeggen op een enkele m2 na) aan de voorwaarden van 70m2 voor de VGNB regeling. Sommige corporaties leveren in zo’n geval maatwerk vanuit hun 5% vrij
9 Cliëntenbelang Amsterdam (z.d.). Notitie Ouderenhuisvesting: knelpunten bij Wmo en Wonen
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
30
toewijzingsruimte, maar het kan ook betekenen dat bewoners buiten de regeling vallen. Een corporatie geeft aan in ieder geval een nameting van het oppervlak te doen als de woning 0,5m2 of minder te klein is. Cliëntenbelang Amsterdam merkt in een notitie Ouderenhuisvesting op dat ‘harde criteria maatwerk in de weg staat bij de VGNB-regeling’10. Zowel vertegenwoordigers van de doelgroep als de corporaties krijgen regelmatig te horen dat het onduidelijk is voor bewoners hoe het oppervlak wordt berekend. Bewoners denken vaak dat hun woning groter is dan de vereiste 70m2, omdat zij het oppervlak uit het huurcontract als uitgangspunt nemen, waarin onder andere de hal en berging worden meegenomen. Bewoners worden teleurgesteld omdat zij door de oppervlakte-eis geen aanspraak kunnen maken op de regeling, terwijl ze wel over het vereiste aantal kamers (4 of meer) voldoen en het ‘prima gezinswoningen zijn’.
Zowel gemeente als corporaties merken op dat een deel van de doelgroep wel van een regeling gebruik wil maken, maar niet binnen het eigen stadsdeel (voorwaarde bij VHNL11) of binnen Amsterdam (voorwaarde bij VGNB) willen verhuizen. Dat blijkt ook uit figuur 13 en 14. Meerdere respondenten vinden deze voorwaarden te beperkend. ‘Stel dat iemand naar een andere gemeente wil verhuizen, dan laat hij toch nog steeds een grote woning achter? Waarom krijgt hij dan geen vergoeding?’, aldus een medewerker van een corporatie.
100% 80% 60% 40% 20% 0% tot 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar
Binnen buurt Andere gemeente Geen voorkeur
45 tot 55 jaar
55 tot 65 jaar
65 tot 75 jaar
vanaf 75 jaar
Andere buurt huidige gemeente Buitenland
Figuur 13 – Gewenste locatie nieuwe woning naar leeftijd (AFWC - Analyse passendheid & verhuiswensen HIRA 2022)
10 Cliëntenbelang Amsterdam (z.d.). Notitie Ouderenhuisvesting: knelpunten bij Wmo en Wonen 11
Voor 65+ers geldt een algemene voorrangsregeling (zie §2.3) die geldt voor de hele stad, echter is slechts een beperkt aantal door corporaties hiervoor gelabeld, waar bij VNHL alle woningen op de begane grond, op de eerste verdieping en met lift gelabeld zijn.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
31
Figuur 14 – Gewenste locatie nieuwe woning doelgroep VGNB (AFWC - Analyse passendheid & verhuiswensen HIRA - 2022).
In tegenstelling tot voorgaand punt, zijn er ook huurders, met name ouderen, die juist zo dicht mogelijk bij hun huidige woning willen blijven wonen, vanwege hun sociale netwerk. Bijvoorbeeld omdat hun mantelzorgers en/of kinderen in de buurt wonen. Zoals Cliëntenbelang Amsterdam in de notitie Ouderenhuisvesting opmerkt12, is het verhuizen binnen het stadsdeel met de VHNL-regeling in sommige gevallen juist te ruim genomen en willen ouderen niet voorrang op een woning in het stadsdeel maar in hun eigen wijk.
Het komt met enige regelmaat voor dat bewoners op een andere manier dan via Woningnet een passendere woning vinden. Zij voldoen wel aan de voorwaarden van VGNB, maar ontvangen geen subsidie. Een aantal corporaties geeft aan dat ook deze groep subsidie zou moeten kunnen aanvragen, omdat volgens hen telt wat de bewoner heeft achtergelaten.
Digitale drempel Veel bewoners die de doelgroep vormen voor de regelingen zijn 65+ en veel van hen weten online onvoldoende hun weg te vinden. Om voorrang aan te vragen, een woning te vinden, te verhuizen en – in geval van de VGNB regeling – subsidie aan te vragen, moeten bewoners een behoorlijk aantal digitale stappen doorlopen. Sommige bewoners hebben bijvoorbeeld geen emailadres. Anderen ervaren moeilijkheden bij het inschrijven bij Woningnet/DAK. Vertegenwoordigers van bewoners geven aan dat Woningnet ontoegankelijk is. De oudere doelgroep heeft behoefte aan meer begeleiding en uitleg. Stichting !WOON geeft aan dat ook ondersteuning via een spreekuur voor de doelgroep ingewikkeld wordt op het moment dat ouderen daadwerkelijk in aanmerking komen voor een bezichtiging. Op dat moment moet er dagelijks in de gaten worden gehouden of de klant een uitnodiging heeft ontvangen en zijn vervolgacties nodig. In korte tijd zijn er
12 Cliëntenbelang Amsterdam (z.d.). Notitie Ouderenhuisvesting: knelpunten bij Wmo en Wonen.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
32
een aantal digitale handelingen nodig. Daar is volgens de stichting niet iedereen toe in staat. Zo werd een oudere bewoner de toegang bij een bezichtiging geweigerd, omdat hij nadat hij de uitnodiging had ontvangen de bezichtiging niet digitaal had geaccepteerd.
Financiële drempels De kosten voor Woningnet (inschrijving: 50 euro, jaarlijkse verlenging: 9 euro) vormen voor sommige bewoners een financiele drempel. Een andere drempel ligt op een later moment: de subsidieverstrekking voor verhuizing vindt ná de verhuizing plaats. Voor bewoners kan het ingewikkeld zijn om een aantal weken een aanzienlijk bedrag (enkele duizenden euro’s) voor te moeten schieten. Soms komt daar voor de bewoner ook nog een borg voor het nieuwe huis bij. Dit alles maakt dat bewoners soms geld moeten lenen om de verhuizing en borg te bekostigen, terwijl ze niet zeker weten óf en wanneer ze de subsidie ontvangen. In dit onderzoek zijn we overigens geen signalen tegengekomen over dat de hoogte van de verhuiskostenvergoeding bij VGNB niet toereikend zou zijn. In vergelijking met een aantal andere gemeenten13 is deze subsidie ruim.
13 Amersfoort: 750 euro, Eemnes: 1.500 euro.
DSP-groep
RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB
33
6
Verbetermogelijkheden
6.1
Best practices uit andere gemeenten Om ideeën op te halen over mogelijkheden voor aanpassingen hebben we in dit onderzoek gekeken naar hoe andere steden dergelijke doorstroommaatregelen inrichten. Ook hebben we evaluaties van deze regelingen elders14 bestudeerd om lessen op te halen voor Amsterdam. In deze paragraaf beschrijven we de belangrijkste bevindingen.
Communicatie Uit de evaluaties blijkt dat communicatie via verschillende kanalen, mond-tot-mondreclame en het laten zien van successen van groot belang is en blijft. Daarbij wordt vanuit Schiedam aanbevolen om in communicatieuitingen een positieve toon aan te slaan: ‘We willen ouderen absoluut niet het idee geven dat ze weg moeten. We willen uitgaan van de belevingswereld van senioren.’
Verkennen van de markt met vrijehuursector en koopwoningen In de evaluatie van Amersfoort wordt geconcludeerd dat de potentiële doelgroep van ruim wonende huiseigenaren enorm is en dat elke grote woning die vrijkomt niet bijgebouwd hoeft te worden. Amersfoort zette een wooncoach in op de vrije sector huur en op koopwoningen, maar dat leidde tot relatief weinig verhuizingen. Dit kwam onder andere doordat het traject weinig ruimte kende voor hulp bij verdere, concrete stappen na een adviestraject en doordat er in deze marktsector minder instrumenten beschikbaar zijn om te sturen (zoals voorrang) dan in de sociale huur. ‘Toch heeft de maatregel laten zien dat er animo voor de wooncoach is.’ ‘We bevelen dan ook aan om de mogelijkheden te verkennen om de wooncoach meer instrumenten in handen te geven en meer bekendheid te geven.’ Ook in Eemnes was het een aanbeveling om te verkennen welke regelingen in het koop-, middensegment en de vrijehuursector mogelijk zijn. De ‘potentie’ aan ruim wonende (senioren) huishoudens in de koopsector is minstens zo groot als in de huursector en deze wordt alleen maar groter. ‘Te denken valt aan ook hier een wooncoach, verhuispremie, of afspraken met ontwikkelaars over voorrang voor doorstromers in de nieuwbouw.’