EvaluatieVerhuisregelingen.pdf

Inzet persoonlijke begeleiding Persoonlijke begeleiding wordt op verschillende plekken als grote meerwaarde gezien. Dit kan door het inzetten van een wooncoach of seniorenmakelaar door een corporatie die het bezit kent en kan informeren en adviseren en ook doorverwijzen naar andere organisaties (zoals een Wmo-aanbieder). Ook het inzetten van directe bemiddeling (de huurder wordt een specifieke woning voorgelegd) wordt als meerwaarde gezien.

14

Amersfoort (Eindmonitor en evaluatie door-stroommaatregelen 2022 - RIGO), Eemnes (Doorstroommaatregelen - Evaluatie pilot 2022 RIGO), Schiedam (Interview met projectleider en manager door Platform31, 2024).

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

34

Rond Amsterdam werkt een aantal gemeenten met VGNB via directe bemiddeling. De ervaring daar leert zelf zoeken ook een optie moet blijven omdat kandidaten de direct aangeboden woningen slecht accepteren met leegstand en veel werk tot gevolg.

Flexibiliteit d.m.v. basis- en aanvullend pakket In Schiedam bestaat de doorstroomregeling Met voorrang vooruit voor mensen die een schaarse woning huren; dat is een 4-kamerappartement >85m2, een 5- of 6-kamerappartement of een maisonnette- of eengezinswoning met 4, 5 of 6 kamers. Deze huurders kunnen gebruik maken van een basis- en aanvullend pakket. Het basispakket bestaat uit: Een voorrangsregeling d.m.v. directe bemiddeling. Informatie en ondersteuning door een seniorenmakelaar met desgewenst administratieve ondersteuning in het verhuisproces en een optioneel adviesgesprek met een WMO-consulent. Een financiële tegemoetkoming: geen dubbele huur 15 en soepele opleveringseisen.

Daarnaast kiest de huurder één maatwerkoptie uit het aanvullende pakket: Toewijzen op vermogen16. Ontzorgen d.m.v. inzet verhuisservice, klusuren of plaatsing van extra hulpmiddelen. Twee jaar geen huurverhoging bij corporatie vrijesectorwoning. Middelen in het inkomen, zodat huurder in aanmerking komt voor een sociale huurwoning 17.

Uit de cijfers blijkt dat er het vaakst gekozen wordt voor de verhuisdienst en de klussendienst.

6.2

Gewenste verbeteringen volgens respondenten Uit de verschillende interviews zijn verbetersuggesties naar voren gekomen. Op niet alle punten zijn respondenten het met elkaar eens over de wenselijkheid van een verbetersuggestie. Hieronder volgt een opsomming van de verschillende verbetersuggesties, met op een aantal plekken ook de kanttekeningen die respondenten hierbij plaatsten.

Communiceren Kies voor een directe benadering van de doelgroep. De doelgroep is grotendeels in beeld. De overgrote meerderheid van de bewoners maakt geen gebruik van de regeling en/of is er niet bekend mee. Benader 15 Bij overlap tussen het huurcontract van het oude huis en dat van het nieuwe huis, bijvoorbeeld omdat er geschilderd moet worden, dan

heeft een bewoners dubbele lasten. 16 Een huurder met een laag inkomen (bijvoorbeeld alleen AOW of AOW met een klein aanvullend pensioen) kan op basis van vermogen in aanmerking komen voor een duurdere sociale huurwoning. 17 Huurders met een hoog inkomen kunnen niet terecht in het sociale huursegment, maar krijgen bij een keuze voor een vrijesectorwoning twee jaar lang geen huurverhoging. Bij een alleenstaande met een inkomen dat net te hoog is voor het sociale huursegment kan de inkomensgrens toegepast worden die geldt voor een tweepersoonshuishouden. Zo kan een alleenstaande oudere toch toegang tot het sociale huursegment behouden.

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

35

deze mensen direct om toe te lichten waar ze aanspraak op kunnen maken, hoe het werkt en biedt verdere begeleiding aan. Verbeter de duidelijkheid en herkenbaarheid van de regelingen. Kies voor eenduidige communicatie over de regelingen, betrek hierbij communicatiespecialisten en check bij de doelgroep of de communicatiemiddelen begrijpelijk zijn voor de doelgroep. Houd hierbij rekening met verschillende soorten doelgroepen, o.a. vanwege een mogelijke taalbarrière. Kies voor helder, simpel en begrijpelijk taalgebruik, eventueel in verschillende talen. Maak ook gebruik van communicatieplatforms zoals Facebook om zo kinderen van ouderen te bereiken. Zo kunnen kinderen op de hoogte gebracht worden van de mogelijkheden voor hun ouders, andere familieleden of kennissen om te verhuizen met de regelingen. Kies voor ‘onafhankelijke’ communicatie. Dat wil zeggen: stuur brieven uit of organiseer campagnes vanuit de gemeente in plaats vanuit de individuele corporaties. Daarmee wordt voorkomen dat mensen de indruk hebben dat de corporatie bewoners ‘weg wil hebben’. Betrek verhalen van bewoners zelf in de communicatie over de regelingen. Dit spreekt het meest tot de verbeelding bij bewoners. Zorg ervoor dat de communicatie positief wordt ingestoken. Benadruk vooral wat verhuizen kandidaten kan opleveren. Geef vooral niet het idee dat ze weg moeten.

Ontzorgen Maak het aanbodproces van Woningnet coulanter voor ouderen en biedt meer begeleiding. Geef corporaties de mogelijkheid om ouderen meer tijd en ruimte te geven in het beslissingsproces en het aanleveren van documenten. Het proces van reageren-uitnodiging bezichtiging-accepteren bezichtigingaccepteren woning moet in een kort tijdsbestek uitgevoerd worden. Biedt directe bemiddeling aan als mogelijkheid. Ontzorg mensen bij het daadwerkelijk verhuizen. Met name ouderen willen hun kinderen of andere bekenden niet lastigvallen met een verhuizing, maar zijn zelf niet in staat om de verhuizing te organiseren. Begeleid bewoners in het gehele traject, van voorrang aanvragen, op woningen reageren tot en met de verhuizing.

VHNL specifieke verbeteringen Verbreed de voorrang naar de gehele stad, laat het stadsdeel los. De meeste mensen willen verhuizen binnen hun eigen stadsdeel, maar sommigen willen ook naar andere stadsdelen verhuizen.18

18

Er is weliswaar de regeling waarmee 65+’ers voorrang krijgen op seniorenwoningen binnen de hele gemeente, maar daarbij is het aanbod aanzienlijk geringer dan bij VHNL.

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

36

VGNB specifieke verbeteringen Laat het aantal vierkante meters los of verlaag het aantal vereiste vierkante meters bij het bepalen of iemand kan verhuizen met de VGNB regeling. Ook kleinere woningen met 4 of 5 kamers zijn in veel gevallen groot genoeg om een groot gezin te huisvesten. Een verlaging kan echter leiden tot een glijdende schaal, waarbij op termijn de wens ontstaat om het aantal vierkante meters verder te verlagen. Daarom opperen een aantal respondenten de mogelijkheid het aantal vierkante meters helemaal los te laten. Hierbij merken zij wel op dat het belangrijk is dat de aangeboden woningen aan grote gezinnen realistisch zijn: een woning met 4 kamers maar van slechts 50m2 is te klein voor een gezin met drie kinderen. Verruim het verstrekken van een verhuiskostenvergoeding ook voor verhuizingen buiten Amsterdam. Er zijn bewoners die naar buiten Amsterdam willen verhuizen en een grote woning achterlaten. Zij zouden ook voor deze verhuizing in aanmerking moeten komen voor een vergoeding, aldus een aantal respondenten. Het zou hierbij niet moeten uitmaken dat een woning niet via Woningnet/DAK is gevonden, wat telt is wat wordt achtergelaten. Versnel het proces van subsidieverstrekking. Bewoners moeten soms enkele weken de verhuiskosten voorschieten plus een eventuele borg voor hun nieuwe woning.

Een deel van de bewoners heeft niet de financiële middelen om dit te doen.

6.3

Potentiele doelgroep bij aanpassing voorwaarden VGNB Bij de peiling in mei 2024 voldeden ongeveer 7.250 huishoudens aan de voorwaarden voor VGNB, 946 van hen (13%) hadden de regeling daadwerkelijk aangevraagd. We hebben gekeken naar de grootte van de doelgroep bij eventuele aanpassingen van de voorwaarden voor VGNB: Wanneer de minimale vereiste voor woonoppervlakte voor de regeling VGNB wordt verlaagd van 70 naar 67 vierkante meter, groeit de potentiële doelgroep met ruim 30 procent naar circa 9.500 huishoudens. Als de oppervlakte-eis volledig wordt afgeschaft en er alleen een eis van minimaal vier kamers geldt, stijgt de potentiële doelgroep naar bijna 19.000 huishoudens. Bij handhaving van de huidige oppervlakte-eis maar met een minimum van drie kamers, neemt de doelgroep toe tot 8.550 huishoudens. Wanneer er alleen een minimum van 3 kamers wordt gesteld, groeit de potentiele doelgroep naar bijna 45.000, wat neerkomt op 17% van alle ingeschreven woningzoekenden.

Bij deze aantallen is het belangrijk om te realiseren dat deze betrekking hebben op de potentiële doelgroep. Zoals gezegd had in mei 2024 ongeveer 1 op de 7 huishoudens daadwerkelijk de regeling aangevraagd.

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

37

7

Conclusies en aanbevelingen

7.1

Conclusies Uitvoering De evaluatie uit 2019 heeft geleid tot verschillende verbetervoorstellen, waarvan een deel is doorgevoerd. In de onderzoeksperiode (2020-2023) hebben de gemeenten, stichting !WOON en de betrokken corporaties verschillende inspanningen geleverd om de regelingen onder de aandacht te brengen en de drempels voor verhuizen te verlagen. Zo is de gemeente gestart met een pilot met het aanbieden van een verhuisservice. De uitkomsten van deze pilot laten nog op zich wachten, maar bieden naar verwachting mogelijkheden om de drempels die met name ouderen ervaren om te verhuizen te verlagen door de verhuizing uit handen te nemen. Alhoewel een van de verbetervoorstellen was om communicatiemiddelen tussen corporaties meer te stroomlijnen en eenduidiger te maken, zien we nog veel verschillen. Sommige corporaties besteden, naast de informatie op de website, geen expliciete aandacht aan de regelingen, terwijl anderen gericht bewoners aanschrijven en verhuiscoaches of doorstroommakelaars inzetten.

Over de samenwerking tussen gemeente, corporaties en stichting !WOON is men over het algemeen positief. Doordat de ‘werkgroep verhuisregelingen’ periodiek bij elkaar komt staan de regelingen op de agenda, worden ervaringen uitgewisseld en worden gezamenlijk ideeën bedacht om het gebruik van de regelingen te optimaliseren.

Gebruik van de regelingen In de onderzoeksperiode is 63 procent van het totaal aantal geadverteerde woningen (ruim 10.000) mét een verhuisregeling aangeboden. In deze periode zijn 741 woningen toegewezen op grond van een van de twee verhuisregelingen: 363 op grond van VGNB en 378 VHNL, voor beide regelingen dus gemiddeld een kleine 100 per jaar. Ruim 7 procent van de woningen die met de verhuisregelingen zijn aangeboden is uiteindelijk verhuurd met voorrang op grond van deze regelingen.

In mei 2024 waren 946 woningzoekenden bij WoningNet ingeschreven met VGNB en 1.123 met VHNL. Deze aantallen liggen veel lager dan de potentiële doelgroep van de verhuisregelingen. Op basis van hun persoonskenmerken en woonsituatie voldoen circa 7.250 ingeschreven woningzoekenden aan de voorwaarden voor VGNB en circa 7.050 aan die voor VHNL. Dit betekent dat één op de zeven woningzoekenden uit de potentiële doelgroep van de verhuisregelingen de voorrang heeft aangevraagd en gekregen. Voor het niet gebruiken van de verhuisregelingen zijn verschillende redenen mogelijk, bijvoorbeeld onbekendheid met de regelingen, geen behoefte om te verhuizen of geen interesse in de woningen die met de regelingen worden aangeboden.

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

38

Lang niet alle woningzoekenden met voorrang op basis van de regelingen reageren actief op woningadvertenties: minder dan de helft heeft in 2023 of het eerste kwartaal van 2024 via WoningNet op één of meer woningen gereageerd. De woningzoekenden met voorrang die wel actief waren, reageerden in deze periode gemiddeld op bijna 20 woningen, waarvan minder dan de helft woningen waren die met een verhuisregeling zijn aangeboden.

In 2023 reageerden gemiddeld 783 woningzoekenden per woning die werd aangeboden met VGNB en 687 woningzoekenden per woning met VHNL. Van die reacties waren respectievelijk 3 en 6 afkomstig van woningzoekenden met voorrang via de verhuisregeling. Bij 66 procent van de woningen die met VGNB zijn aangeboden en 48 procent van de woningen met VHNL reageerde geen enkele woningzoekende met voorrang via de betreffende verhuisregeling.

Over het gebruik van de verhuisregelingen concluderen we dat veel woningen met verhuisregelingen worden aangeboden en dat een klein deel van dit aanbod met voorrang op grond van de regelingen wordt verhuurd. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat maar weinig ingeschreven woningzoekenden die aan de voorwaarden voldoen gebruik maken van de regelingen door zich hiervoor aan te melden en te reageren op woningen die met de regelingen worden aangeboden.

Effect Meer passend wonen Ondanks dat beide regelingen doorstroming stimuleren verschillen beide regelingen qua doelstelling: VGNB wil schaarse grote woningen vrijmaken en VHNL wil ouderen aan toegankelijkere woningen helpen. Bijkomende doel is om meer mensen aan een passende woning te helpen. Bij VGNB gaat het om een woning die qua grootte beter past bij de grootte van het huishouden. Bij VHNL gaat het om een woning die beter toegankelijk is voor de doelgroep (65-plussers). Bijna alle huishoudens die gebruik gemaakt hebben van VGNB bestaan uit één of twee personen en die zijn kleiner gaan wonen. Bij 43 procent is de nieuwe woning zelfs minimaal 20 vierkante meter kleiner. Gemiddeld zijn huishoudens die met VGNB zijn verhuisd bijna 19 vierkante meter kleiner gaan wonen. De VHNL-kandidaten zijn meestal verhuisd van een woning zonder lift op de tweede etage of hoger naar een woning met lift.

Meer vrijkomend aanbod De andere doelstelling van de verhuisregelingen is om de doorstroming binnen de sociale huurvoorraad in Amsterdam te stimuleren en daarmee meer aanbod te laten vrijkomen voor andere woningzoekenden. Bij beide regelingen is een voorwaarde dat de woningzoekende een sociale huurwoning in Amsterdam achter laat. Daardoor komen bij woningen die zijn toegewezen op grond van de verhuisregelingen meer sociale huurwoningen in Amsterdam vrij dan bij andere woningen. Ter vergelijking: van alle woningzoekenden die in de periode 2020-2023 in Amsterdam via het aanbodmodel een woning toegewezen kregen, liet 43% een zelfstandige woning achter in Amsterdam, waarvan ook een deel uit particuliere huurwoningen en

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

39

koopwoningen bestond. Bij VGNB heeft ongeveer tweederde van de achtergelaten woningen een woonoppervlakte van 70 tot 80 vierkante meter en 23 procent nog meer. Deze grote woningen zijn in Amsterdam relatief schaars en worden daarom meestal met voorrang toegewezen aan gezinnen. Van de achtergelaten woningen die opnieuw zijn toegewezen is bij VGNB 93 procent toegewezen aan huishoudens met kinderen. Veruit de meeste woningen die dankzij de verhuisregelingen vrijkomen in Amsterdam, komen terecht bij Amsterdammers: 88 procent bij VGNB en 86 procent bij VHNL.

Verhuisketens De toewijzingen op grond van de verhuisregelingen kunnen zorgen voor ketens van verhuizingen binnen de sociale huurvoorraad. Door WoningNet-cijfers over toewijzingen in de periode 2020-2023 aan elkaar te koppelen, zijn deze verhuisketens zover mogelijk gereconstrueerd. De langste verhuisketen die is gevonden heeft vijf schakels: door toewijzing van een woning met VGNB konden uiteindelijk vijf woningzoekenden verhuizen. Bij elkaar opgeteld hebben de 741 woningen die in Amsterdam zijn toegewezen op grond van de verhuisregelingen ten minste 1.080 verhuizingen opgeleverd. Dit is een onderschatting van het werkelijke aantal, omdat lang niet alle achtergelaten woningen aan nieuwe toewijzingen konden worden gekoppeld. Toch laat dit zien dat de toewijzingen op grond van de verhuisregelingen een positief effect hebben op het vrijkomend aanbod en daarmee op de kansen van woningzoekenden.

Er zijn geen concrete, meetbare doelen gesteld voor de regelingen. Een beoordeling van het effect is daardoor niet mogelijk, veel respondenten geven aan dat er ruimte ligt om het effect te verhogen.

7.2

Aanbevelingen Onze aanbevelingen richten zich op het vergroten van de bekendheid van de regelingen en het ondersteunen van de doelgroep zodat het gebruik van de regelingen vergroot wordt. Daarnaast doen we enkele specifieke aanbevelingen.

Communiceer eenduidig Zorg met alle betrokken partijen voor eenduidige, begrijpelijke en positieve communicatie over de twee regelingen. Betrek (vertegenwoordigers van) ouderen, inclusief migrantenouderen, bij de ontwikkeling hiervan.

Zorg voor focus De regelingen worden breed gecommuniceerd, soms is er een project op buurt- of gebouwniveau waarbij de regelingen gericht 0nder de aandacht gebracht worden. Over het algemeen hebben huurders die in aanmerking komen voor VGNB geen verhuisbehoefte. Uit onderzoek blijkt dat er wel een groep (4 procent) 55+’ers is die naar een kleinere woning wil verhuizen. De meeste van deze huurders wonen aan de randen van

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

40

Nieuw-West, Noord en Zuidoost. Met een focus op deze groep kan een relatief groot effect behaald worden. Geef daarbij ook aandacht aan mogelijke taalbarrieres.

Ondersteun Een groot deel van de doelgroep heeft behoefte aan ondersteuning bij het nemen van digitale en financiele hobbels. Zonder gerichte ondersteuning aan de voorkant en gedurende het hele proces van inschrijven op WoningNet tot aan het daadwerkelijk verhuizen, is de kans niet groot dat dit deel gebruik zal maken van de regelingen. Denk hierbij aan persoonlijke begeleiding door verhuiscoaches en aan directe bemiddeling. Aan de voorkant is het van belang de regelingen goed uit te leggen en daarbij bijvoorbeeld ook in te gaan op de mogelijke toekomstige maandlasten. Naast begeleiding is het van belang meer ruimte te bieden in het aanmeldproces. Onderzoek in hoeverre het mogelijk is de verhuissubsidie (deels) vooraf, of in ieder geval snel na het tekenen van een huurcontract, uit te keren. Daarnaast kunnen veel mensen ontzorgd worden door de mogelijkheid van een verhuisservice aan te bieden. Ook bij deze aanbeveling is eenduidigheid van de uitvoer van belang.

Specifieke aanbevelingen Wij raden aan deze specifieke aanbevelingen uit te voeren nadat bovenstaande aanbevelingen geimplementeerd zijn, van het sec uitvoeren van deze maatregelen valt namelijk slechts een beperkt effect te verwachten. Zet de vinkjes automatisch aan bij beide regelingen. Dit betekent dat alle kleine huishoudens met grote woningen gelabeld worden voor VGNB en dat alle 65+’ers die wonen op een hogere verdieping zonder lift automatisch in aanmerking komen voor VHNL 19. Hierdoor creëer je gelijke kansen voor alle huurders die voor de regelingen in aanmerking komen. Door het minimaal aantal vierkante meters bij VGNB te verruimen naar minimaal 67m2 wordt de potentiele doelgroep een stuk groter. Door het opheffen van geografische beperkingen worden de regelingen voor een grotere groep mensen aantrekkelijk. Concreet betekent dit dat de voorrang met VHNL ook buiten het eigen stadsdeel ingezet kan worden en dat met VGNB ook naar buiten de gemeente Amsterdam verhuisd kan worden, zij het dat de oude netto huur dan niet meegenomen kan worden. Voor dit punt is het van belang afstemming te zoeken met regiogemeenten en voor een regionaal gelijk speelveld voor verhuizers te zorgen.

19

Eerder is het automatische vinkje bij deze regeling uitgezet omdat niet geautomatiseerd gecheckt kon worden of de woningen aan de voorwaarden voldeed. Inmiddels kan dat wel.

DSP-groep

RAPPORT ─ Evaluatie verhuisregelingen VHNL & VGNB

41

DSP-groep BV Van Diemenstraat 410 1013 CR Amsterdam +31 (0)20 625 75 37

dsp@dsp-groep.nl KvK 33176766 www.dsp-groep.nl

DSP-groep is een onafhankelijk bureau voor onderzoek, advies en management, gevestigd aan de IJ-oevers in Amsterdam. Sinds de oprichting van het bureau in 1984 werken wij veelvuldig in opdracht van de overheid (ministeries, provincies en gemeenten), maar ook voor maatschappelijke organisaties op landelijk, regionaal of lokaal niveau. Het bureau bestaat uit 40 medewerkers en een groot aantal freelancers.

Dienstverlening Onze inzet is vooral gericht op het ondersteunen van opdrachtgevers bij het aanpakken van complexe beleidsvraagstukken binnen de samenleving. We richten ons daarbij met name op de sociale, ruimtelijke of bestuurlijke kanten van zo’n vraagstuk. In dit kader kunnen we bijvoorbeeld een onderzoek doen, een registratie- of monitorsysteem ontwikkelen, een advies uitbrengen, een beleidsvisie voorbereiden, een plan toetsen of (tijdelijk) het management van een project of organisatie voeren.

Expertise Onze focus richt zich met name op de sociale, ruimtelijke of bestuurlijke kanten van een vraagstuk. Wij hebben o.a. expertise op het gebied van transitie in het sociaal domein, kwetsbare groepen in de samenleving, openbare orde & veiligheid, wonen, jeugd, sport & cultuur.

Meer weten? Neem vrijblijvend contact met ons op voor meer informatie of om een afspraak te maken. Bezoek onze website www.dsp-groep.nl voor onze projecten, publicaties en opdrachtgevers.

[Typ hier]