Evaluatie van de Gezamenlijke Aanpak Vocht en Schimmel 2023-2024.pdf
Tekst van het document
Evaluatie van de Gezamenlijke Aanpak Vocht en Schimmel 2023-2024 11
Samenwerking van De Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot, Ymere, AFWC, gemeente Amsterdam, Stichting !WOON, de FAH en Cauberg Huygen
De evaluatie is samengesteld door: Ir. Menno Spierenburg MBA (Cauberg Huygen) Aster Mol (AFWC) Datum: 16-09-2024
Samenvatting
Iedereen verdient een fatsoenlijk dak boven het hoofd en een woning die schoon, heel en veilig is. Te veel vocht en schimmel in een woning is onacceptabel. Het gaat ten koste van woongenot, kan schadelijk zijn voor de gezondheid en moet altijd zo snel mogelijk worden aangepakt. De Amsterdamse woningcorporaties doen al veel tegen vocht en schimmel, maar het probleem kan alleen worden opgelost samen met bewoners en gemeente.
Eind 2023 zijn de Amsterdamse corporaties gestart met een gezamenlijke, meerjarige aanpak voor de bestrijding van vocht en schimmel in woningen. De corporaties trekken hierin samen op met de gemeente, GGD, !WOON en bewoners. Sindsdien is er veel werk verzet waarbij de corporaties veel geld hebben ingezet en capaciteit hebben vrijgemaakt voor de aanpak: bewoners kunnen vocht en schimmel nu gemakkelijker melden, er zijn instrumenten ontwikkeld en schimmelexperts opgeleid. De aanpak is nog in ontwikkeling, maar de betrokken partijen krijgen een steeds beter beeld van de oorzaken en leren van elkaar.
Eerste uitkomsten
11
In de periode van juni 2023 t/m oktober 2023 is een gezamenlijke aanpak vocht- en schimmel ontwikkeld in samenwerking met de zes grootste corporaties in Amsterdam (de Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), Woningkwaliteit van de gemeente Amsterdam, stichting !WOON en de GGD. Op 1 november 2023 is de gezamenlijke aanpak van start gegaan. De aanpak is erop gericht om vocht- en schimmelproblemen adequaat aan te pakken en te voorkomen dat huurders langdurig wonen in de zogeheten ‘schimmelwoningen’. Dat begint bij het melden van de problemen door de huurders. De Amsterdamse huurders weten de corporaties te vinden. In de periode van 1 november 2023 t/m 31 mei 2024 zijn ca. 7.700 vocht- en schimmelmeldingen gedaan. Ruim 1.300 meldingen kwamen al binnen in de eerste maand. De beperkte tijd tussen de ontwikkeling van het projectplan en de start van de aanpak in combinatie met deze vliegende start bracht organisatorische uitdagingen met zich mee. Inmiddels lukt het steeds beter om de meldingen op te volgen (zie ook figuur 1 rechtsonder). In november 2023 werd gemiddeld binnen 5 dagen contact opgenomen met de bewoners nadat zij een melding hebben gedaan. Sinds maart 2024 is die tijd verkort tot 2 dagen.
Uitkomsten van de data
Pagina 2
De verscheidenheid aan meldingen en oorzaken maakt dat er steeds naar een nieuwe oplossing gezocht moet worden. Hierdoor is per melding sprake van maatwerk en is vooralsnog geen sprake van een eenvoudige oplossing die het merendeel van de vocht- en schimmelproblemen kan verhelpen.
Financiële en organisatorische impact De aanpak heeft een flinke impact op de corporaties. Op basis van een eerste schatting blijkt dat de zes corporaties de afgelopen periode gecombineerd circa € 5,5 miljoen hebben uitgegeven aan het oppakken en verhelpen van vocht- en schimmelproblemen. Incidentele kosten voor de opstart van de aanpak zijn hierin niet meegenomen. Deze kosten zullen voor een groot deel jaarlijks terugkeren. Ook organisatorisch vereist de aanpak meer capaciteit en een nieuwe werkwijze tussen de verschillende afdelingen binnen de corporaties. De werkdruk is daarbij toegenomen, denk hierbij aan het opleiden van betrokken medewerkers, het uitvoeren van uitgebreidere inspecties, het inregelen van de ICT, het aansturen van partners, et cetera. Dit heeft geleid tot knelpunten in de capaciteit, waardoor met name in het begin van de afgelopen periode een vertraging is ontstaan bij de uitvoering van de aanpak. De corporaties hebben een inhaalslag gemaakt en verwachten komende periode geen knelpunten bij een gelijkblijvend aantal meldingen.
Vervolg De aanpak blijft in ontwikkeling en kan verder verbeterd worden. Onder andere bij de gemeente Amsterdam en !WOON zijn in de afgelopen periode meerdere meldingen binnengekomen die niet zijn opgepakt zoals we gezamenlijk hebben beoogd. Vanuit de AFWC zetten we in op het bevorderen van de onderlinge communicatie, zodat we van elkaar blijven leren. Recentelijk is het nazorgtraject opgestart van de eerste meldingen. Als onderdeel van deze nazorg worden bewoners bevraagd naar hun ervaring en wordt gecontroleerd of de schimmelproblemen zijn verholpen. Deze feedback en de feedback van de betrokken partijen, waaronder die van de gemeente, !WOON en de FAH, worden gebruikt om de aanpak verder te verbeteren. De komende jaren zullen we vanuit de AFWC de aanpak blijven monitoren en waar mogelijk zullen we verbeteringen doorvoeren. Daarmee hopen we de oorzaken van vocht- en schimmel steeds sneller te kunnen identificeren en vocht- en schimmelproblemen adequater te kunnen verhelpen.
Aantal dagen tussen melding en eerste contact met bewoner
De corporaties verzamelen per melding gegevens. Deze data worden gebruikt om de voortgang te monitoren en de vocht- en schimmelaanpak te verbeteren. Uit de eerste data-analyses van de afgelopen periode blijkt dat de vocht- en schimmelproblematiek zich niet eenvoudig laat duiden:
6
-
Slechts 20% van de meldingen komt uit woningen met een EFG-label. De overige meldingen komen uit woningen met een energielabel A t/m D.
4
-
De meldingen zijn egaal verspreid over de bouwjaren. Alleen in woningen met een bouwjaar na 2011 is sprake van significant minder meldingen.
2
-
Wanneer wordt gekeken op complexniveau blijkt dat er in ruim 50% van de complexen geen meldingen zijn gedaan en in circa 30% van de complexen slechts één of twee meldingen worden gedaan. De spreiding van meldingen over de complexen laat zien dat het aanpakken van complexen met veel meldingen geen oplossing vormt voor het verhelpen van vocht- en schimmelproblematiek in alle woningen in de stad.
5 3 1 nov-23
dec-23
jan-24
feb-24
mrt-24
apr-24
mei-24
Figuur 1: Aantal dagen tussen melding en eerste contact met bewoner. Dit betreft gecombineerde data van Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. Het aantal dagen betreft absolute dagen, hierbij is niet gecorrigeerd voor weekend- en vakantiedagen.
Leeswijzer en opzet evaluatie
11
o
Samenvatting
2
De aanpak is op twee manieren geëvalueerd:
o
Opzet van de evaluatie
3
o
o
Aanleiding, doelstelling en omvang aanpak
4
o
Wanneer zijn we tevreden?
5
Er is een vragenlijst gestuurd naar de leden van de werkgroep met vragen over hun ervaring van de aanpak deze eerste periode. De werkgroep bestaat uit De Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere, de gemeente Amsterdam, stichting !WOON en de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH).
o
Kennis
6
o
o
Inspecties en knelpunten
7
De corporaties hebben van alle vocht- en schimmel gerelateerde meldingen data verzameld:
o
Kosten en impact aanpak
8
o
Planning en capaciteit
9
o
Analyse van de data
10
o
Conclusie
17
o
Overige aandachtspunten
18
•
Het aantal schimmelmeldingen;
•
De opvolging van de schimmelmeldingen;
•
De oorzaken en getroffen maatregelen om vocht en schimmel tegen te gaan;
•
Het effect van de genomen maatregelen.
De data is geanalyseerd en wordt in deze evaluatie gepresenteerd. Hierbij gelden de volgende kanttekeningen: Binnen de bestaande ICT-omgeving is het niet bij alle corporaties mogelijk om alle gewenste informatie te registreren en vervolgens uit de systemen te halen. In een deel van de analyse zijn daarom niet gegevens van alle corporaties meegenomen. De data wordt per corporatie door verschillende personen en partijen geregistreerd. Hierdoor kan niet worden uitgesloten dat er interpretatie verschillen optreden die leiden tot verschillen in de data. In de analyse wordt hier rekening mee gehouden. Op deze manier hebben we het verloop van de aanpak tijdens de afgelopen periode (november 2023 t/m mei 2024*) in beeld gekregen. Beide evaluaties zijn waar mogelijk gecombineerd.
Pagina 3
*Vanaf hier: de afgelopen periode
Aanleiding en doelstelling
Aanleiding De afgelopen jaren is er toenemende aandacht gekomen voor woningen waar sprake is van vocht- en schimmelproblemen. De gemeente Amsterdam en de corporaties zijn van mening dat iedereen een woning verdient die schoon, heel en veilig is. Door gezamenlijk de vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken, wordt dit doel nagestreefd. Op 1 november 2023 is in de gemeente Amsterdam de gezamenlijke aanpak vocht en schimmel gestart. De Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere (hierna: de corporaties) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (hierna: AFWC) werken samen aan deze aanpak met de gemeente Amsterdam, stichting !WOON, en de GGD met ondersteuning vanuit Cauberg Huygen.
Het projectplan bevat een aanpak dat bestaat uit de volgende onderdelen: 1.
Opleiding: alle betrokken medewerkers van de corporaties en een aantal betrokkenen vanuit de gemeente en !WOON hebben een training gekregen om hun kennis op het gebied van vocht en schimmel, hoe oorzaken te herkennen en op te lossen en hoe daarover te communiceren naar huurders te verbeteren. Denk hierbij aan medewerkers van het klantcontactcentrum (hierna: KCC), werkvoorbereiders, reparatieopzichters, et cetera.
2.
Intake: wanneer een melding binnenkomt, wordt aan de hand van een stroomschema de omvang en de urgentie van het probleem beoordeeld. De melding wordt geregistreerd door de corporatie. Na melden van vocht en schimmel volgt een goede doorverwijzing en een snelle opvolging. Het gezamenlijk streven is om na een melding binnen twee weken een vakman langs te sturen voor inspectie van de woning, de installaties en het gebruik van de woning. Deze planning is afhankelijk van druk, capaciteit en beschikbaarheid. Een inspectie vindt alleen niet plaats als het vooraf (tijdens de intake) overduidelijk is dat dit niet nodig is. Het streven is om na een melding binnen twee weken opvolging in te plannen.
3.
Uitvoering: Bij de eerste inspectie wordt getracht de oorzaak van de schimmel te herleiden aan de hand van een stroomschema. Onderzoek richt zich in eerste instantie op technische oorzaken en installatietechnische oorzaken, vervolgens op bewonersgedrag. De te nemen maatregelen volgen uit het stroomschema.
4.
Nazorg: Drie maanden nadat de maatregelen zijn uitgevoerd, neemt de corporatie contact op met de betreffende bewoner om de genomen maatregelen de evalueren. Dit gebeurt aan de hand van het evaluatieformulier met checklist. Als de schimmelproblemen nog niet zijn verholpen wordt nader onderzoek gedaan naar de (rest) problemen en wordt daar een passende oplossing voor gezocht.
5.
Communicatie: In lijn met de verschillende fases zijn verschillende communicatiemiddelen ontwikkeld voor interne communicatie en communicatie met bewoners.
6.
Evaluatie: om van de aanpak te leren en die te verbeteren monitort de projectgroep het verloop van de meldingen, de opvolging en het resultaat van de genomen maatregelen.
De Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (hierna: FAH) is vanaf mei 2024 bij de gezamenlijke aanpak aangesloten, overeenkomstig de Amsterdamse prestatieafspraken 2024-2027.
11
Doelstellingen Samen met bovengenoemde partijen is in een korte periode van juni t/m oktober 2023 een projectplan ontwikkeld. Daarin zijn met elkaar de volgende doelstellingen gedefinieerd:
Pagina 4
o
Zoveel mogelijk voorkomen van vocht en schimmel in de woning en als toch schimmel ontstaat zo snel mogelijke verwijdering ervan;
o
We slaan de handen ineen om de verschillende oorzaken van vocht en schimmel op te lossen (en leren van elkaar);
o
De tevredenheid van huurders over hun woning verbetert;
o
De huurder voelt zich gehoord en is adequaat geholpen, dit wordt gemeten tijdens de evaluatie in de nazorg.
Wanneer zijn we tevreden?
Wanneer is de aanpak geslaagd? Aan het begin van het project zijn er een aantal doelstellingen geformuleerd. Na de eerste periode hebben we de verschillende partijen nog een keer gevraagd wanneer de aanpak voor hen geslaagd is. Er zijn verschillende beelden van wanneer de aanpak geslaagd is. Die zijn samen te vatten in een aantal uitkomsten van de aanpak:
11
o
Oorzaken van vocht en schimmel worden effectiever opgespoord en opgelost: er is beter inzicht in de oorzaken van vocht en schimmel en er zijn minder (herhaal)meldingen;
o
Huurders zijn goed geholpen: zij kunnen gemakkelijk vocht en schimmel problemen melden en voelen zich gehoord;
o
Er is een goed ingericht proces voor het aanpakken van schimmel en vocht;
o
Er zijn geen woningen meer met schimmel (door bouwkundige en/of installatietechnische oorzaken).
Bovengenoemde doelen vormen een mooie aanvulling op de gestelde doelen die gezamenlijk zijn vastgesteld in de vocht- en schimmelaanpak. We gaan deze doelen bespreken en bekijken of we de aanpak zodanig kunnen optimaliseren dat ook deze doelen worden verwezenlijkt.
Pagina 5
Kennis
Opleidingen via de Corporatie Academie
Ervaring kennisniveau
Om de aanpak te laten slagen, is het van belang dat het kennisniveau van alle betrokken medewerkers en ketenpartners voldoende hoog is. Om dit kennisniveau te waarborgen is de Corporatie Academie betrokken. Zij hebben twee programma’s ontwikkeld en naderhand is nog een derde programma toegevoegd, de trainingen hebben plaatsgevonden vanaf oktober 2023 t/m februari 2024:
De corporaties zijn bevraagd over het kennisniveau. Twee corporaties geven aan dat het kennisniveau bij betrokken medewerkers en partners verbeterd zou kunnen worden. De andere vier corporaties geven aan dat er voldoende kennis aanwezig is. Om de kennis te verbeteren via de opleidingen en/of begeleiding noemen de corporaties de volgende punten:
Programma 1: Aannemen van meldingen vocht- en schimmelproblemen
11
Doelgroep: KCC / KS / Werkvoorbereiders Programma 2: Inspecteren en oplossen van vocht- en schimmelproblemen
•
Het is van belang om nadruk te leggen op de stroomschema’s;
•
De trainingen moeten herhaald worden.
Stichting !WOON ziet ook nog ruimte voor verbetering van de opleidingen/begeleiding: er zou meer aandacht besteed kunnen worden aan de praktijk (bijvoorbeeld hoe kunnen medewerkers goed metingen verrichten?).
Hoe wordt het kennisniveau door de partijen zelf ervaren?
Doelgroep: Opzichters / verhuurcoördinatoren / verhuurmakelaars
Programma 3: Vocht- en schimmelproblematiek en de Meerjarenonderhoudsbegroting (hierna: MJOB)
33%
Doelgroep: Medewerkers die zich bezighouden met het MJOB 67%
Het kennisniveau zou verbeterd kunnen worden Ja, er is voldoende kennis aanwezig Figuur 2: Hoe wordt het kennisniveau door de partijen zelf ervaren?
Pagina 6
Inspecties en knelpunten
Inspectie van de woning Eén van de speerpunten van de aanpak is dat het opvolgen van de melding niet te lang mag duren. Het gezamenlijk streven is om binnen twee weken een vakman langs te sturen voor de inspectie. Of dit lukt is afhankelijk van de druk, capaciteit en beschikbaarheid.
De eerste inspectie is bepalend voor de manier waarop vochtproblemen worden verholpen (Aanpak van vochtproblemen in woningen, 2017, Aedes). Als bij de eerste inspectie de oorzaak of oorzaken van de vochtproblematiek op een goede manier worden vastgesteld, dan is ook duidelijk welke werkzaamheden nodig zijn om het probleem te verhelpen. Voor de gezamenlijke aanpak in Amsterdam zijn stroomschema’s ontwikkeld die de corporaties moeten ondersteunen bij het verrichten van een goede eerste inspectie.
De snelheid van opvolging wordt op twee manieren gemonitord:
De partijen zijn bevraagd over de kwaliteit van de eerste inspectie en zij geven daarover het volgende aan:
11
Het aantal dagen tussen de melding en het eerste contact met de bewoner;
-
Het aantal dagen tussen de melding en het eerste bezoek.
o
De kwaliteit van de eerste inspectie wordt door de corporaties over het algemeen als goed ervaren. Alleen bij complexe gevallen lukt het soms niet om bij een eerste inspectie de oorzaak vast te stellen. De corporaties zijn recent gestart met de nazorg, waarbij huurders worden bevraagd over hun ervaring bij het verhelpen van de problematiek. Daaruit moet blijken hoe huurders de inspectie hebben ervaren. De data hiervan is nu nog beperkt, waardoor er nog geen analyse van is.
Uit de aangeleverde data van Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere blijkt dat in de afgelopen periode in circa 95% van de gevallen binnen 14 dagen na een melding contact geweest met de huurder. In circa 50% van de gevallen lukte het om binnen 14 dagen een inspectie uit te voeren in de woning. De meldingen worden adequater opgepakt naarmate de aanpak vordert (zie ook figuur 3 en 4 hieronder). Met name vanaf maart 2024 worden de meldingen zichtbaar sneller opgepakt.
o
Bij de inspecties in het algemeen worden door de corporaties een aantal knelpunten ervaren door de corporaties: • Niet alle gewenste data van de inspecties kan worden aangeleverd; • Het goed inrichten van de ICT systemen is een uitdaging en bleek niet op korte termijn realiseerbaar. Onder andere het toevoegen van een nieuwe categorie om informatie te verzamelen kon binnen het bestaande ICT pakket niet makkelijk door de leverancier gerealiseerd worden; • Er zijn soms nog onbekende oorzaken die aan een schimmelmelding ten grondslag ligt; • De nieuwe aanpak vereist eerst goed onderzoek naar de oorzaak voordat werkzaamheden worden uitgevoerd. Dit zorgt soms voor onbegrip bij huurders; • De samenwerking met ketenpartners loopt nog niet altijd even goed.
Er zijn wel grote verschillen tussen de corporaties aanwezig: Bij Lieven de Key is de gemiddelde duur tussen melding en inspectie circa 14,5 dagen. Bij Stadgenoot bedraagt dit circa 24 dagen. Rochdale en Ymere zitten hier met respectievelijk 17 dagen en 15,5 dagen tussenin. De verschillen worden verklaard door een verschil in werkwijze. Stadgenoot heeft er voor gekozen om het uitvoeren van de inspectie te combineren met het professioneel laten verwijderen van de schimmel in de woning. Dit neemt meer tijd in beslag dan alleen het uitvoeren van een inspectie in de woning en resulteert daardoor in een langere doorlooptijd. In figuur 3 en 4 is te zien dat het aantal dagen tussen melding en eerste contact en tussen melding en eerste inspectie afneemt. Dit is te verklaren doordat corporaties in de eerste maanden nog bezig waren mettussen het goed inrichten Aantal dagen melding en van de aanpak. Aantal dagen tussen melding en eerste contact eerste inspectie
o
De gemeente heeft van november tot begin mei 27 meldingen ontvangen van huurders waaruit blijkt dat de corporatie het schimmelprobleem niet heeft opgelost. Ook stichting !WOON heeft van november tot en met mei met bewoners van 949 corporatiewoningen contact over vocht en schimmel gehad. Deze contactmomenten variëren van een eenmalig advies tot een huurcommissieprocedure. Het is niet bekend bij hoe veel van deze adressen ook een melding bij de betreffende corporatie is gedaan. De meldingen zouden er op kunnen duiden dat de inspecties nog niet (altijd) goed verlopen.
De corporaties werken individueel aan het verhelpen van deze knelpunten. De komende periode zetten we ook in op het gezamenlijk wegnemen van deze knelpunten. Door een duidelijke en éénduidige communicatie naar de huurders op te zetten en door in te blijven zetten op het verbeteren van kennis bij de corporaties en hun ketenpartners. Pagina 7
-
6
30
5
25
4
20
3
15
2
10
1
5
-
-
Figuur 3: aantal dagen tussen melding en eerste contact
Figuur 4: Aantal dagen tussen melding en eerste inspectie
Gecombineerde data van Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. Het aantal dagen betreft absolute dagen, hierbij is niet gecorrigeerd voor weekend- en vakantiedagen.
Kosten
Kosten
Impact van de aanpak op de interne organisatie
De corporaties hebben een inschatting gegeven van de gemaakte kosten in één jaar. In het afgelopen jaar is er door de corporaties naar schatting € 5,5 miljoen uitgegeven aan de aanpak. Dit gaat om structurele kosten, waaronder de opname, inspectie reiniging en het wegnemen van de oorzaak, die bij een gelijkblijvend aantal meldingen jaarlijks zullen terugkeren.
De aanpak heeft bij de meeste corporaties een grote impact. Dit vertaalt zich zowel in een toenemende hoeveelheid werk (data ophalen, inspecties uitvoeren, schimmelcoaches opleiden etc.) als in financiële impact. Daarnaast heeft de vocht- en schimmelaanpak gevolgen voor de hele organisatie. De werkzaamheden hebben immers invloed op het KCC dat een eerste opvolging van de meldingen verzorgt tot aan de afdelingen die zich bezig houden met het planmatig onderhoud.
De kosten voor de aanpak van vocht- en schimmelproblemen zijn volgens de corporaties fors toegenomen. De corporaties baseren zich hierbij op de toegenomen werklast en de extra inzet van ketenpartners om de aanpak te laten slagen. Hoe deze kosten zich exact verhouden tot de aanpak van vocht- en schimmelproblemen in de voorbije jaren kan niet worden aangegeven, omdat dit voorheen niet apart werd gemonitord.
11
De toegenomen kosten zijn voor het gevolg van de nieuwe arbeidsintensievere manier waarop vochtproblemen worden aangepakt en de toename van de tijd in de woning. De meeste corporaties hebben voor een aanpak gekozen waarbij ongeacht de oorzaak de schimmel in de woning op een professionele wijze gereinigd wordt. Opgemerkt wordt dat de geschatte kosten geen volledig beeld geven van de gemaakte kosten in het eerste jaar. Onder andere de volgende onderdelen zijn nog niet meegenomen:
Pagina 8
•
Opstartkosten van de aanpak;
•
Opleiding van medewerkers;
•
Besteding van interne uren, waaronder die van de ICT-afdeling en de kartrekkers binnen de corporaties.
Eén van de corporaties geeft aan dat de impact qua toegenomen werkzaamheden beperkt is geweest doordat zij de coördinatie van de aanpak volledig hebben uitbesteed. Als zij dit niet hadden gedaan, was de impact wel groot geweest. Bij de andere betrokken corporaties is meer impact op de werkzaamheden.
Planning en capaciteit
Wat is jullie verwachting voor het komende periode qua planning/capaciteit bij een gelijkblijvend en stijgend aantal meldingen?
Planning en capaciteit Voor aanvang van de aanpak was onbekend hoeveel huurders vocht- en schimmelmeldingen zouden doen. De problematiek is immers nog niet eerder op deze structurele manier bijgehouden. In de periode van 1 november 2023 t/m 31 mei 2024 zijn ca. 7.700 meldingen gedaan. Zie figuur 6 en 7 rechts voor een verdeling per maand en per corporatie. Er zijn kleine verschillen in het aantal meldingen tussen de corporaties. In verhouding tot het bezit hebben de Alliantie en Eigen Haard de meeste meldingen (gemiddeld ca. 5% meldingen in de afgelopen periode). De minste meldingen zijn zichtbaar bij Stadgenoot en Ymere (gemiddeld ca. 3,3% meldingen in de afgelopen periode).
5 0
o
o
Gedurende de afgelopen periode bleek dat er een groot aantal meldingen werden gedaan. Bijna alle corporaties (op één na) geven aan dat dit de afgelopen periode leidde tot een knelpunt in de capaciteit. Dit gaat zowel om interne capaciteit als capaciteit bij ketenpartners. De beperkte capaciteit heeft de volgende gevolgen gehad, waardoor sommige corporaties ervoor kiezen de inspecties bij een externe partij te beleggen: •
Achterstanden in het bijhouden van de datarapportages,
•
Het is niet altijd gelukt om binnen twee weken langs te gaan of
•
Er was minder tijd voor andere werkzaamheden.
3
4
5
6
7
8
Verwachting dat het goed gaat afhankelijk van implementatie van interne notitie
Alleen knelpunten bij een stijgend aantal meldingen, afhankelijk van besluitvorming Figuur 5: Wat is jullie verwachting voor het komende periode qua planning/capaciteit bij een gelijkblijvend en stijgend aantal meldingen?
Totaal aantal meldingen 400
nov-23
dec-23
jan-24
feb-24
mrt-24
apr-24
mei-24
300 200 100 0 de Alliantie Eigen Haard Lieven de Key Rochdale
Vijf corporaties geven aan voor de komende periode alleen knelpunten in de planning of capaciteit te verwachten bij een stijgend aantal meldingen. De zesde corporatie verwacht dat ze het ook bij een stijgend aantal meldingen aankunnen.
De gemeente geeft aan dat er voor hen ook knelpunten ontstaan bij een stijgend aantal meldingen. Zij zullen afhankelijk van het aantal meldingen de capaciteit verhogen, zodat dit knelpunt verholpen wordt.
2
1
Alleen knelpunten bij een stijgend aantal meldingen
De corporaties zijn bevraagd over hun eerste ervaringen qua capaciteit dit seizoen en zijn bevraagd over hun verwachting voor het komende schimmelseizoen:
11
1
1
Stadgenoot
Ymere
Figuur 6: totaal aantal meldingen
Aantal meldingen in verhouding tot bezit nov-23
dec-23
jan-24
feb-24
mrt-24
apr-24
mei-24
1,0%
0,5%
0,0% de Alliantie Eigen Haard Lieven de Key Rochdale Pagina 9
Figuur 7: Hoe wordt het kennisniveau door de partijen zelf ervaren?
Stadgenoot
Ymere
Analyse data
Data analyse introductie
Aantal complexen met meldingen
De corporaties registeren per melding verschillende gegevens, waarop analyses kunnen worden verricht. De registratie van de meldingen zorgt voor inzicht, zowel bij de corporaties zelf als bij de andere deelnemende partijen aan deze aanpak. De data is nog niet in alle gevallen compleet en zal de komende periode als onderdeel van een doorlopend proces door de corporaties aangevuld worden. De eerste analyses die hieronder worden getoond, bevatten data van de periode 1 November 2023 t/m 31 mei 2024. Ook in juni en juli 2024 zijn nog vocht- en schimmel gerelateerde meldingen binnengekomen bij de corporaties. Deze data is nog niet in deze analyse verwerkt. Dit zal naar verwachting in een volgende evaluatie worden meegenomen.
11
500
Meldingen per complex
100
Er zijn per corporatie een groot aantal complexen waar vijf of meer meldingen voorkomen. Dit kan erop duiden dat er in die complexen sprake lijkt van een structurele oorzaak. Doordat de omvang van de complexen sterk varieert, is dit niet met zekerheid te stellen. Een nadere analyse per complex is nodig om hier meer zekerheid over te krijgen.
2 meldingen per complex
3 meldingen per complex
4 meldingen per complex
>5 meldingen 642
564
600
400
Uit de registraties van de afgelopen periode blijkt dat in meer dan 50% van de complexen nog geen meldingen zijn gedaan van vocht- en schimmelproblemen (zie de figuur 8 en 9 rechts). En in ruim 30% van de complexen zijn één of twee meldingen gedaan. Hieruit blijkt dat in veel van de gevallen nog geen sprake lijkt te zijn van een structurele oorzaak van de vocht- en schimmelproblematiek.
1 melding per complex
700
Daarnaast zijn de corporaties recent gestart met de nazorg, waarbij huurders worden bevraagd over hun ervaring bij het verhelpen van de problematiek en wordt nagegaan of de vocht- en schimmelproblematiek permanent is verholpen. De data van de nazorg is nog beperkt in omvang, waardoor hier nog geen analyses op zijn verricht. Wij verwachten dat we hier in een volgende evaluatie, in het eerste kwartaal van 2025, meer inzicht in kunnen geven.
De corporaties hebben bijgehouden hoeveel meldingen er per complex worden gedaan. Hierdoor kunnen complexen met structurele vocht- en schimmelproblemen eenvoudiger geïdentificeerd worden. En dat kan aanleiding geven om bepaalde onderhoudswerkzaamheden op een andere manier te prioriteren dan voorheen.
Geen meldingen
553
426
300
228
200
159
111
81
69
66
de Alliantie Eigen Haard Lieven de Key
Rochdale
Stadgenoot
63
0
Ymere
Figuur 8: aantal complexen met meldingen
Meldingen per complex [gezamenlijk] 4% 5%
Geen meldingen 9%
10% 21%
1 melding per complex 2 meldingen per complex 51%
3 meldingen per complex 4 meldingen per complex >5 meldingen
Figuur 9: Meldingen per complex (gezamenlijk)
Pagina 10
76
Analyse data
Oorzaken en oplossingen per melding De registratie van de oorzaken en oplossingen blijkt nog niet eenvoudig. Aan het begin van de periode waren de systemen nog niet ingericht op de nieuwe aanpak. Daardoor zijn de eerste maanden nog niet alle oorzaken en oplossingen geregistreerd. Ook lukt het enkele corporaties nog niet om meerdere oorzaken en oplossingen te registeren. Hierdoor is bij een groot deel van de meldingen nog geen oorzaak of oplossing ingevuld, waardoor dit als 'onbekend' wordt aangemerkt. De corporaties zetten zich in om de registratie komende periode wel werkend te krijgen. Mocht dat niet lukken dan zullen we gezamenlijk naar een alternatieve oplossing onderzoeken.
11
De ervaring leert dat vocht- en schimmelproblemen vaak het gevolg zijn van meerdere oorzaken. Doordat in veel gevallen slechts één oorzaak is geregistreerd kan deze data-analyse een vertekend beeld geven. De data-analyse is gebaseerd op meldingen van de Alliantie, Lieven de Key, Rochdale en Stadgenoot. In circa 55% van de door hen geregistreerde meldingen zijn de oorzaken bekend en daaruit blijkt het volgende: o
In de meeste gevallen wordt het gebruik van de woning als oorzaak omschreven. Deze oorzaak is niet nader gespecificeerd en omvat daarmee een reeks aan mogelijke oorzaken, variërend van het beperkt verwarmen van de woning tot aan overmatige vochtproductie als gevolg van overbewoning.
o
Daarnaast komen lekkages en bouwkundige en installatie-technische oorzaken als de drie meest genoemde oorzaken naar voren.
o
Op basis van ervaringen in andere gemeentes was vooraf de verwachting dat luchtlekken in de begane grondvloer en vochtige kruipruimtes een veelvoorkomende oorzaak zou zijn van de vochtproblemen in grondgebonden woningen. Dit is echter in een zeer beperkt aantal gevallen als oorzaak aangemerkt.
Mogelijk zijn bij Amsterdamse woningen in het verleden al voorzieningen getroffen die vochtige kruipruimtes tegengaan. Zoals het aanbrengen van (betonnen) bodemafsluiters en luchtdichte betonnen begane grondvloeren.
De oplossingen die de corporaties hebben getroffen zijn zeer divers en schetsen een ander beeld dan wanneer alleen gekeken wordt naar de geregistreerde oorzaken. Slechts in een beperkt aantal gevallen is alleen een bewonersadvies gegeven. In de meeste gevallen is juist sprake van een combinatie van oplossingen, waaronder het treffen van herstelwerkzaamheden en het professioneel laten reinigen van de schimmel. Oorzaken per melding [gezamenlijk] 2500
2032
2000 1500
1148
1000 358
500
312
138
463 46
9
0
167
148
2
Figuur 10: oorzaken per melding (gezamenlijk)
Oplossingen per melding [gezamenlijk] 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1167 705 246
782 579 293 62
42
1
Het is ook mogelijk dat een gebrek aan kennis over de invloed van vochtige kruipruimtes een rol speelt. De komende periode zal dit onderwerp nader onder de aandacht worden gebracht bij de corporaties en ketenpartners om uit te sluiten dat het gebrek aan kennis een reden vormt voor het beperkt aantal meldingen. Pagina 11
Figuur 11: Oplossingen per melding (gezamenlijk) Bovenstaande grafieken bevatten gecombineerde data van de Alliantie, Lieven de Key, Rochdale en Stadgenoot.
Analyse data
Energetische kenmerken woningen Voorafgaand aan de aanpak was de veronderstelling dat de meeste vocht- en schimmelproblemen voorkomen in oude slecht geïsoleerde woningen. Het tegendeel blijkt waar wanneer we kijken naar de energielabels van de woningen waar de afgelopen periode meldingen zijn gedaan. Voor de analyse is gebruik gemaakt van de Pre-labels uit de VABI database van de corporaties. In de meeste gevallen zijn dit nog geen formeel afgemelde labels, waardoor de verdeling van de labels in de praktijk iets kan afwijken.
Figuur 12: labelklassen die afhankelijk zijn van de BENG 2-score. Bron: Lente-Akkoord.nl
Uit de analyse blijkt het volgende: o
11 o
In absolute aantallen komen de meeste meldingen voor in woningen met een A t/m D label. Slechts 20% van de meldingen zijn afkomstig van woningen met een EFG label. Het verplicht uitfaseren van de EFG labels voor het einde van 2028 (zoals is vastgelegd in de nationale prestatieafspraken uit 2022) zal voor het merendeel van de woningen met vocht- en schimmelproblemen niet leiden tot een oplossing. Wanneer wordt gekeken naar het aantal meldingen in verhouding tot het bezit per labelklasse, dan valt op dat verhoudingsgewijs de meeste meldingen worden gedaan in woningen met een label B t/m G.
Er zijn meerdere mogelijke verklaringen denkbaar voor het grote aantal meldingen in woningen met een label A t/m D. Een diepgaandere data-analyse is nodig om hier meer duidelijkheid over kunnen geven, in onderhavige data-analyse is daar nog niet in voorzien.
Aantal meldingen per energielabel [gezamenlijk] Percentage van totaal bezit in labelklasse 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
Aantal meldingen
1881
1643 1176 967 581 358
26
67
A+++
A++
A+
A
B
C
D
E
324
272
F
G
Figuur 13: Aantal meldingen per energielabel (gezamenlijk) Het aantal woningen per labelklasse is niet van alle corporaties bekend. Hierdoor is het percentage van meldingen in verhouding tot het bezit per labelklasse een schatting. Dit kan mogelijk nog wijzigen.
Pagina 12
2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
Analyse data
Ventilatiesystemen
Uit de data-analyse blijkt het volgende:
Bij de analyse van de ventilatiesystemen is gebruik gemaakt van de differentiatie volgens de NTA8800. De aangeleverde data is afkomstig uit de VABI database van de corporaties. Hierdoor kan de data in enkele gevallen afwijken van de werkelijke situatie. Op hoofdlijnen komen in Amsterdam de volgende ventilatiesystemen voor:
De meeste woningen met vocht- en schimmelmeldingen zijn voorzien van een ventilatietype A en C, waarbij beide ongeveer evenveel voorkomen.
A. Volledig natuurlijke toe- en afvoer Dit ventilatietype is vooral toegepast in woningen die gebouwd zijn voor 1991. C. Natuurlijke toevoer en mechanische afvoer Met de introductie van het Bouwbesluit in 1991 zijn nagenoeg alleen nog woningen gebouwd met een mechanisch ventilatiesysteem type C. Ook tijdens verduurzaming of renovatieprojecten worden veel woningen voorzien van dit type ventilatiesysteem.
11
D. Volledig mechanische toe- en afvoer Dit systeem komt in de bestaande woningvoorraad niet zo vaak voor. Dit ventilatiesysteem wordt voornamelijk toegepast in nieuwbouwwoningen. Vooral sinds de introductie van de NTA8800 in 2021 wordt dit systeem veelvuldig toegepast. E. Gecombineerd ventilatiesysteem Dit betreft een combinatie van ventilatiesysteem C en D en komt zeer sporadisch voor.
Hoewel niet bekend is wat de exacte verdeling is van ventilatiesystemen in Amsterdamse huurwoningen, is de verwachting is dat het merendeel van de woningen voorzien zijn van een ventilatiesysteem C. Op basis van deze verwachting kan gesteld worden dat woningen met een natuurlijk ventilatiesysteem iets oververtegenwoordigd zijn in de meldingen. Dit is goed verklaarbaar. Woningen met een volledig natuurlijk ventilatiesysteem zijn qua ventilatiedebiet sterk afhankelijk van de weersomstandigheden, waaronder het temperatuurverschil en windsnelheden. De afhankelijkheid van de weersomstandigheden zorgt ervoor dat de afvoercapaciteit niet altijd overeenkomt met de momenten waarop vochtproductie in de woning plaatsvindt. Hierdoor is de kans op het ontstaan van een vochtiger – en voor schimmels gunstig – binnenklimaat groter.
Aantal meldingen per ventilatiesysteem [gezamenlijk] E D 0% 3%
Onbekend 18%
A 39%
C 40%
Figuur 14: Aantal meldingen per ventilatiesysteem (gezamenlijk)
Pagina 13
Analyse data
Locatie meldingen De gezamenlijke aanpak vocht- en schimmel is gericht op het aanpakken van de vochtproblematiek in alle corporatiewoningen in de gemeente Amsterdam.
Noord West Nieuw West
Door de corporaties is per melding bijgehouden in welk stadsdeel de woning is gelegen. Door het aantal meldingen per stadsdeel te analyseren wordt duidelijk of er sprake is van een over- danwel ondervertegenwoordiging van het aantal meldingen in een stadsdeel.
Centrum Oost
Uit de data-analyse blijkt het volgende:
Zuid
11
Zuidoost
Stadsdeel
Totaal aantal corporatiewoningen*
Percentage meldingen t.o.v. bezit
Centrum
17.254
636
3,7%
West
30.379
1.212
4,0%
Nieuw-west
34.441
1.402
4,1%
Zuid
20.557
1.076
5,2%
Oost
30.333
1.196
3,9%
Noord
27.739
995
3,6%
Zuidoost
21.769
945
4,3%
Figuur 15: meldingen per stadsdeel * Bron: jaarbericht AFWC 2023
Pagina 14
Meldingen 1 nov 2023 t/m 31 mei 2024
o
Wanneer we de absolute aantal meldingen beschouwen, dan valt op dat de meeste vocht- en schimmelmeldingen komen uit de stadsdelen West, Nieuw-West en Oost. Dit zijn ook de stadsdelen waar de corporaties het meeste bezit hebben.
o
Kijken we naar het aantal meldingen in verhouding tot het bezit, dan is zichtbaar dat het percentage meldingen relatief gelijk verdeeld is over de stadsdelen en varieert tussen 3,6% (stadsdeel Noord) en 5,2% (stadsdeel Zuid) van het totale bezit per stadsdeel.
Nationaal Programma Samen Nieuw West In stadsdeel Nieuw West is in 2023 het ‘Nationale Programma Samen NieuwWest’ gestart. Met de woon- en leefomgeving als één van de hoofdthema’s in deze aanpak, wordt niet uitgesloten dat dit invloed heeft gehad op de meldbereidheid in stadsdeel Nieuw-West.
Analyse data
Meldingen per bouwjaar 35%
Uit de data-analyse blijkt het volgende:
20%
Wanneer we de absolute aantallen meldingen beschouwen (zie figuur 15 rechtsboven), zien we dat de meeste meldingen voorkomen in woningen met een bouwjaar tot 1990. Woningen die gebouwd zijn sinds de introductie van het Bouwbesluit in 1991 komen in absolute aantallen minder vaak voor. In verhouding tot de totale Amsterdamse woningvoorraad komen deze woningen minder vaak voor.
11
Meldingen per bouwjaar [gezamenlijk]
Van de meeste woningen waar vocht- en schimmelmeldingen zijn gedaan is het bouwjaar bekend. Hierdoor is een analyse mogelijk per bouwperiode. Daarnaast zijn in Amsterdam bepaalde bouwperiodes kenmerkend voor wijken en buurten, waardoor met deze informatie indirect ook meer duidelijkheid komt over de locatie van de meldingen.
Kijken we naar het aantal meldingen in verhouding tot het bezit, dan komt een ander beeld naar voren (zie figuur 17 rechtsonder). Vocht- en schimmelmeldingen blijken dan nagenoeg gelijk verdeeld te zijn over de woningen, ongeacht het bouwjaar. Alleen in woningen met een bouwjaar na 2011 zijn zichtbaar minder vocht- en schimmelmeldingen aanwezig.
30% 25%
15% 10%
5% 0% <1945
1945-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 2011-2020 >=2021
Figuur 16: Meldingen per bouwjaar (gezamenlijk)
Meldingen per bouwjaar in verhouding tot bezit [gezamenlijk]
Dat de meldingen redelijk evenredig zijn verdeeld, wordt bevestigd wanneer per jaartal wordt gekeken (zie grafiek 18 op de volgende pagina). Zijn er in een jaar veel woningen gebouwd, dan zijn er meer meldingen in woningen met dat betreffende bouwjaar.
5%
Op basis van bovenstaande constatering blijkt dat er niet een specifieke aanwijsbare bouwperiode is waar vocht- en schimmelproblemen voorkomen. Dit zou erop kunnen wijzen dat er in veel gevallen geen structurele oorzaak is voor de vocht- en schimmelproblematiek.
3%
4%
2% 1% 0% <1945
1945-1980 1981-1990 1991-2000 2001-2010 2011-2020 >=2021
Figuur 17: Meldingen per bouwjaar per bezit (gezamenlijk)
Pagina 15
Analyse data
Totaal aantal meldingen per bouwjaar [gezamenlijk]
7000
6000
Binnenstad en 19e eeuwse-ring
Totaal aantal woningen
Aantal meldingen
Gordel ‘20 – ‘40
Wederopbouw AUP
Woonerven + Stadsvernieuwing
Introductie Bouwbesluit
900 800 700
11
5000 600 4000
3000
500 400
300 2000 200
1000
0
Pagina 16
Figuur 18: Totaal aanmeldingen per bouwjaar (gezamenlijk)
100 0
Conclusie
Knel- en verbeterpunten In de periode van juni 2023 t/m oktober 2023 is de gezamenlijke aanpak vocht- en schimmel ontwikkeld. Op 1 november 2023 is de gezamenlijke aanpak van start gegaan. Sindsdien is er veel werk verzet. Zo is er onder andere voor gezorgd dat bewoners vocht- en schimmel gemakkelijker kunnen melden bij de corporaties, er zijn stroomschema's ontwikkeld voor de inspecties van woningen en alle betrokken medewerkers van de corporaties en een aantal betrokkenen vanuit de gemeente en stichting !WOON hebben een kennistraining gekregen op het gebied van vocht en schimmel. Er zijn in de periode van november t/m mei 7700 meldingen binnen gekomen waar de corporaties mee aan de slag zijn gegaan. Daarbij lukte het de corporaties steeds sneller opvolging te geven aan meldingen. Desondanks verloopt de aanpak nog niet vlekkeloos. Uit de evaluatie zien we een aantal knel- en verbeterpunten naar voren komen:
11
o ICT en registratie: Het inrichten van de ICT systemen is een knelpunt. Het blijkt lastig om de juiste data uit de bestaande systemen te halen. De systemen waren hier aan het begin ook nog niet op ingericht. Hierdoor is het sommige corporaties niet gelukt alle data aan te leveren voor de evaluatie. Daarnaast lukt het bij enkele corporaties niet om meerdere oorzaken van vocht en schimmel te registreren in het systeem. Vaak zijn er wel meerdere oorzaken, waardoor er een vertekend beeld ontstaat van de realiteit. De corporaties zetten zich in om de registratie komende periode wel werkend te krijgen. o Nazorg: De nazorg is bij de meeste corporaties nog niet of pas net opgestart. Hierdoor hebben we geen informatie over de ervaring van huurders en of hun probleem nu is opgelost. We verwachten dat we over de nazorg in een volgende evaluatie (rond februari 2025) meer inzicht kunnen geven. o Capaciteit: De afgelopen periode bleek dat er een groot aantal meldingen werden gedaan. Bijna alle corporaties (op één na) geven aan dat dit de afgelopen periode leidde tot een knelpunt in de capaciteit. Dit gaat zowel om interne capaciteit als capaciteit bij ketenpartners. Als gevolg hiervan waren er achterstanden in het bijhouden van datarapportages, is het niet altijd gelukt binnen twee weken langs te gaan bij de huurder of was er minder tijd voor andere werkzaamheden.
De corporaties verwachten nu bij een zelfde aantal meldingen het wel aan te kunnen, maar vijf van de zes corporaties geven aan dat ze knelpunten verwachten in de capaciteit bij een stijgend aantal meldingen.
Pagina 17
o Snelheid: Binnen de aanpak is het gezamenlijk streven om binnen twee weken een vakman langs te sturen voor de inspectie. Of dit lukt is afhankelijk van de druk, capaciteit en beschikbaarheid. In de praktijk zien we dat het in ongeveer de helft van de gevallen lukt om binnen twee weken langs de gaan. o Kennis: Vanaf oktober t/m februari hebben er via de Corporatie Academie trainingen plaatsgevonden om er voor te zorgen dat het kennisniveau van betrokken medewerkers en ketenpartners voldoende hoog is. Om de kennis verder te verbeteren noemen de corporaties dat het van belang is om nadruk te leggen op de stroomschema’s en dat de trainingen herhaald moeten worden. Stichting !WOON vindt dat in de trainingen er meer aandacht besteed zou kunnen worden aan de praktijk, zoals bijvoorbeeld hoe metingen goed te verrichten. o Uniformiteit: ondanks dat de gezamenlijke aanpak vocht en schimmel samen is opgesteld, voeren corporaties de aanpak op verschillende manieren uit. De communicatie richting huurders is daardoor ook per corporatie verschillend. Daarnaast kan niet worden uitgesloten dat er door interpretatie verschillen optreden in de registratie van de data.
Overige aandachtspunten
Andere (mogelijke) punten voor verbetering Met de gezamenlijke vocht- en schimmelaanpak is een eerste stap gezet in het structureel aanpakken van vocht- en schimmelproblemen in woningen. Middels de nazorg en feedback van deelnemende partijen wordt geborgd dat de aanpak verder verbeterd wordt. De komende periode zullen de verschillende verbeterpunten worden besproken en wordt in overleg met de deelnemende partijen gekeken hoe deze verwerkt kunnen worden in de gezamenlijke aanpak. Hieronder worden een aantal onderdelen uitgelicht die hiervoor nog niet benoemd zijn: o
Onafhankelijke toets in de nazorg: Er wordt wisselend gereageerd op de vraag of er behoefte is aan een onafhankelijk expert in complexe situaties (zie figuur 19). De gemeente zou graag een overkoepelende, onafhankelijke keuring willen instellen. De corporaties geven aan zelf al onafhankelijke partijen in te schakelen voor onderzoek. Wel geven ze aan dat een onafhankelijk expert handig kan zijn indien er sprake is van een escalatie. De komende periode zal hier samen met alle betrokken partijen verder over gesproken worden en wordt gekeken hoe er invulling gegeven kan worden aan de behoefte die bij enkele partijen aanwezig is.
11
Hebben jullie behoefte aan een onafhankelijk expert die een oordeel kan vellen in complexe situaties? 4 0
2
1 4
2 6
Ja, die behoefte is er
Dit wordt al gedaan
Nee, die behoefte is er niet
Geen goed beeld van.
o
8
10
Aanpak natuurlijke ventilatie: De Alliantie, Stadgenoot en de gemeente Amsterdam hebben opdracht gegeven voor het maken van een beoordelingsmodel en gereedschapskist voor woningen met natuurlijke ventilatie. Naar verwachting komt dit beoordelingsmodel gereed voorafgaand aan de komende periode. Mogelijk kan dit ook andere corporaties helpen in de aanpak van vochtproblemen in woningen met natuurlijke ventilatie. Stroomschema’s en inspectietool: De stroomschema’s worden over het algemeen als voldoende ervaren. De komende periode wordt bij de opzichters/co-makers nagegaan of er behoefte is aan een aanpassing van de stroomschema’s. Er zijn wel al enkele suggesties gedaan ter verbetering van de stroomschema’s, zoals het maken van één doorloopbare beslisboom en het vertalen van de schema’s naar een inspectietool. Een aantal corporaties hebben zelf al een inspectietool ontwikkeld, waarmee de beslisboom in één keer doorlopen wordt. Deze oplossing is gedeeld, zodat de andere corporaties daar hun voordeel mee kunnen doen.
Pagina 18
Stichting !WOON heeft naast de evaluatie vanuit de AFWC een evaluatierapport opgesteld waarin zij aan de hand van enkele casussen aangeven wat er aan de aanpak verbeterd kan worden. Daarin worden de volgende aanbevelingen gegeven: o
Pak ook snel meldingen op die niet via meldformulieren binnenkomen. • Een meldformulier kan een extra drempel opwerpen voor huurders. Daarnaast is het voor de huurder fijn als een eerste melding wordt opgepakt en hij niet opnieuw een melding hoeft te doen via een formulier.
o
Schep duidelijkheid (voor de huurder) over onderzoek, rapportage en opvolging. • Voor huurders is het vaak niet duidelijk wat er gaat gebeuren na de eerste inspectie.
o
Blijf oog houden voor gepaste bewonersadvisering bij binnenklimaatproblemen. • Blijf nadenken over een manier van bewonersadvisering die daadwerkelijk overkomt bij de huurder.
o
Werk oplossingsgericht aan technische verbeteringen zoals ventilatiekanalen, roosters en voorzetwanden.
1
Figuur 19: behoefte aan een onafhankelijk expert die een oordeel kan vellen in complexe situaties
o
Ervaringen stichting !WOON
De komende periode zullen ook de aanbevelingen van !WOON worden besproken en zal samen met de overige deelnemende partijen worden gekeken hoe deze verbeteringen kunnen worden verwerkt in de gezamenlijke aanpak: o
Samen met de corporaties zullen we gaan onderzoeken of ook andere manieren van melden mogelijk gemaakt kunnen worden, zodat de drempel voor melden kan worden beperkt. Dit is alleen mogelijk als gewaarborgd wordt dat de meldingen goed in het proces terecht komen.
o
We gaan het komende jaar aan de slag met het realiseren van éénduidige communicatie naar de bewoners. Daarmee kan mogelijk ook een deel van het onbegrip bij de huurders (zoals genoemd bij inspecties en knelpunten op pagina 7) worden weggenomen.
o
In de aanpak natuurlijke ventilatie worden technische verbeteringen aan de ventilatievoorzieningen nader uitgewerkt. Dit biedt de corporaties voor een deel van de meldingen goede handvatten waarmee zij oplossingsgericht te werk kunnen gaan. Mochten in de komende jaren blijken dat enkele oorzaken veelvuldig voorkomen, dan kunnen daar eveneens tools voor ontwikkeld worden.