Doorstroming op de woningmarkt_passendheid in perspectief_def.pdf

29

3 Zes opvallende groepen

Op basis van de analyses in het voorgaande hoofdstuk, worden in dit hoofdstuk de zes voornaamste groepen huishoudens die in bepaalde mate niet-passend wonen nader beschreven. Er is gekozen om elke vorm van financiële of fysieke niet-passendheid te representeren. Verder wordt er ingegaan op levensloopbestendigheid. Het is mogelijk dat bepaalde groepen overlappen, waardoor één huishouden in meerdere groepen wordt meegenomen. Deze overlap is in de tabellen weergegeven als aandeel van de betreffende groep dat ook tot een andere groep behoort. 1) Fysiek en financieel ruimwonende ouderen (65+) De groep fysiek en financieel ruimwonende ouderen bestaat uit ongeveer 30.700 huishoudens. Deze huishoudens worden gekenmerkt door een lage woonquote (gemiddeld 20,5%) en een lange woonduur, de gemiddelde woonduur van deze groep is meer dan 24 jaar. De mediane oppervlakte per huishoudenslid is relatief hoog voor deze groep. Het grootste deel van deze groep geeft aan niet binnen twee jaar te willen verhuizen. Veelgenoemde redenen hiervoor zijn dat de woning en de buurt goed bevallen, maar ook dat de eigen leeftijd hierbij een rol speelt. Het deel van deze groep dat aangeeft zeker of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen, noemt hiervoor met name de wens om gelijkvloers te willen wonen, gezondheidsredenen en de wens om kleiner te gaan wonen.

Bij deze groep ligt veel potentie voor doorstroom met als uitkomst meer wooncomfort passend bij de leeftijd. Daarbij komt dat deze groep relatief grote woningen achterlaat. Niettemin laat het gebrek aan verhuisgeneigdheid van deze groep zien dat doorstroming niet vanzelf gaat. Tabel 3.1: kenmerken van fysiek en financieel ruimwonende ouderen (65+) aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) Verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) verdeling eigendomstype aandeel corporatie huur aandeel particuliere huur aandeel eigenaar-bewoner meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) woning bevalt goed buurt bevalt goed vanwege leeftijd meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil gelijkvloers wonen gezondheidsredenen wil kleiner wonen zie overlap op pagina 31

30.700 20,5 24,2 64 13 29 58 40 11 49 74 63 42 42 29 24 30

behoort ook tot groep 2 (%) behoort ook tot groep 3 (%) behoort ook tot groep 4 (%) behoort ook tot groep 5 (%) behoort ook tot groep 6 (%)

14,4 0,0 16,6 0,0 9,1

2) Ouderen zonder nultredewoning, die aangeven dat de woning niet geschikt is om oud in te worden (65+) De groep ouderen in een woning met intern en/of extern een trap, die aangeven dat de huidige woning niet geschikt is om oud in te worden, bestaat uit ongeveer 17.500 huishoudens. Deze huishoudens wonen relatief lang in hun woning. Er is sprake van een hoge verhuisgeneigdheid, slechts 20% wil beslist niet binnen twee jaar verhuizen. De meest genoemde redenen om niet te verhuizen zijn het goed bevallen van de buurt en de woning, maar ook vind een deel van deze groep het huuraanbod te duur. Huishoudens die wel willen verhuizen geven vaak aan dat ze gelijkvloers willen wonen en dat gezondheidsredenen een rol spelen. Deze groep is interessant wat doorstroming betreft, omdat ze aangeven dat de huidige woning (ook na aanpassingen) niet geschikt is om oud in te worden. Een groot gedeelte hiervan wil binnen twee jaar verhuizen, met name om gelijkvloers te wonen. Hierbij kunnen regelingen zoals Van Hoog naar Laag of Van Groot naar Beter mogelijk een belangrijke rol spelen, omdat een groot deel van deze groep (61%) in een corporatiewoning woont.

Tabel 3.2: kenmerken van ouderen (65+) in een woning met interne en externe trap, die aangeven te willen verhuizen naar een passende woning aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) verdeling eigendomstype aandeel corporatie huur aandeel particuliere huur aandeel eigenaar-bewoner meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) buurt bevalt goed woning bevalt goed aanbod huur te duur meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil gelijkvloers wonen gezondheidsredenen wil kleiner wonen overlap behoort ook tot groep 1 (%) behoort ook tot groep 3 (%) behoort ook tot groep 4 (%) behoort ook tot groep 5 (%) behoort ook tot groep 6 (%)

17.500 31,1 25,8 40 42 38 20 61 19 20 46 33 29 68 39 23 16,9 0,0 5,4 0,3 6,6 31

3) Financieel krapwonende jonge eenpersoonshuishoudens in een particuliere huurwoning De groep financieel krapwonende jonge (18-38) eenpersoonshuishoudens in een particuliere huurwoning bestaat uit ongeveer 20.700 huishoudens. Deze groep huishoudens wordt gekenmerkt door een zeer korte gemiddelde woonduur en een erg hoge woonquote. Deze groep heeft een redelijk hoge mediane oppervlakte. Het grootste deel van deze groep (91%) geeft aan zeker of misschien te willen verhuizen in de komende twee jaar. De meest genoemde reden om niet te verhuizen is die situatie op de woningmarkt, wat aangeeft dat het voor deze huishoudens moeilijk is om een financieel beter passende woning te vinden. De verhuisredenen die het meest worden genoemd zijn goedkoper willen wonen, groter willen wonen, en kopen in plaats van huren. Deze groep heeft de financiële prikkel om te willen verhuizen en heeft daarom geen extra stimulering nodig om ze beter passend te laten wonen. De mogelijkheden lijken binnen Amsterdam echter beperkt.

Tabel 3.3: kenmerken van financieel krapwonende jonge eenpersoonshuishoudens in een particuliere huurwoning aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) situatie woningmarkt buurt bevalt goed woning bevalt goed meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil goedkoper wonen wil groter wonen wil kopen in plaats van huren overlap behoort ook tot groep 1 (%) behoort ook tot groep 2 (%) behoort ook tot groep 4 (%) behoort ook tot groep 5 (%) behoort ook tot groep 6 (%)

20.700 56,2 1,3 55 51 40 9 62 51 50 49 40 38 0,0 0,0 0,0 0,0 9,3

32

4) Bewoners van een sociale huurwoning met een inkomen boven het toegestane inkomen De groep bewoners van een sociale huurwoning dat een inkomen heeft dat hoger is dan het toegestane maximum voor de toewijzing van een sociale huurwoning, bestaat uit ongeveer 27.300 huishoudens. Deze huishoudens hebben een relatief lage woonquote, en wonen gemiddeld langer dan 13 jaar in de huidige woning. Deze huishoudens hebben een mediane oppervlakte per huishoudenslid dat lager ligt dan de eerder genoemde groepen. Bijna de helft geeft aan zeker te willen verhuizen (45%). Veelgenoemde redenen hiervoor zijn de wensen om groter te willen wonen, een woning te vinden met een tuin of balkon en om te kopen in plaats van te huren. De redenen om niet te verhuizen zijn dat de woning en buurt goed bevallen en de situatie op de woningmarkt. Deze groep heeft geen financiële prikkel om te verhuizen.

Tabel 3.4: kenmerken van bewoners van een sociale huurwoning, met een inkomen boven het toegestane inkomen voor het verkrijgen van een sociale huurwoning aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) buurt bevalt goed woning bevalt goed situatie woningmarkt meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil groter wonen wil tuin of balkon wil kopen in plaats van huren overlap behoort ook tot groep 1 (%) behoort ook tot groep 2 (%) behoort ook tot groep 3 (%) behoort ook tot groep 5 (%) behoort ook tot groep 6 (%)

27.300 21,7 13,6 38 45 26 29 54 44 43 44 34 29 17,3 4,8 0,0 1,4 3,9

33

5) Fysiek krapwonende stellen zonder kinderen De groep fysiek krapwonende stellen zonder kinderen bestaat uit ongeveer 3.100 huishoudens. Het overgrote deel van deze groep is jonger dan 38 jaar (79%). Deze groep heeft een mediane woonoppervlakte van 36 m2 voor de gehele woning en woont daarmee voor twee personen relatief krap. Deze huishoudens wonen gemiddeld relatief kort in de huidige woning, en huren voornamelijk in de particuliere huur. Een groot deel van deze groep wil zeker of misschien binnen twee jaar verhuizen, met als meest genoemde reden de wens om groter te wonen (81%). Ook de wens voor een tuin of balkon en mooier willen wonen zijn veelgenoemde redenen om te verhuizen. Deze huishoudens geven aan niet te verhuizen vanwege de situatie op de woningmarkt, maar ook omdat de buurt en de woning goed bevallen. Deze groep heeft een prikkel om te verhuizen vanwege het ruimtegebrek in de huidige woning, maar de mogelijkheden lijken binnen Amsterdam beperkt.

Tabel 3.5: kenmerken van fysiek krapwonende stellen zonder kinderen aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) verdeling eigendomstype aandeel corporatie huur aandeel particuliere huur aandeel eigenaar-bewoner meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) situatie woningmarkt buurt bevalt goed woning bevalt goed meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil groter wonen wil tuin of balkon wil mooier wonen overlap behoort ook tot groep 1 (%) behoort ook tot groep 2 (%) behoort ook tot groep 3 (%) behoort ook tot groep 4 (%) behoort ook tot groep 6 (%)

3.100 28,3 4,4 18 55 26 18 18 63 19 50 49 38 81 43 29 0,0 1,9 0,0 8,4 0,0

34

6) Eenpersoonshuishoudens in woningen van 100 m2 of groter De groep eenpersoonshuishoudens dat woont in een woning van 100 m2 of groter bestaat uit ongeveer 18.400 huishoudens. Ongeveer een kwart van deze groep geeft aan zeker te willen verhuizen in de komende twee jaar. De gemiddelde leeftijd van deze groep is iets lager dan 54 jaar. Het grootste deel van deze groep is eigenaar-bewoner, er is ook een groot aandeel particuliere huurders. De meest genoemde redenen om niet te verhuizen zijn dat de huidige woning en buurt goed bevallen. Redenen om wel te verhuizen zijn gelijkvloers te willen wonen, een tuin of balkon te willen bij de woning, en goedkoper willen wonen. Bij deze groep ligt de verhuisgeneigdheid relatief laag, omdat er prikkels ontbreken om (fysiek) passender te gaan wonen.

Tabel 3.6: kenmerken eenpersoonshuishoudens in woningen van 100 m2 of groter aantal huishoudens woonquote woonduur (jaren) mediane oppervlakte per huishoudenslid (m2) verhuisgeneigdheid wil zeker verhuizen (%) wil misschien verhuizen (%) wil niet verhuizen (%) verdeling eigendomstype aandeel corporatie huur aandeel particuliere huur aandeel eigenaar-bewoner meest genoemde redenen om niet te verhuizen (%) woning bevalt goed buurt bevalt goed situatie woningmarkt meest genoemde redenen om wel te verhuizen (%) wil gelijkvloers wonen wil tuin of balkon wil goedkoper wonen overlap behoort ook tot groep 1 (%) behoort ook tot groep 2 (%) behoort ook tot groep 3 (%) behoort ook tot groep 4 (%) behoort ook tot groep 5 (%)

18.400 35,0 13,0 116 24 32 44 17 38 45 66 58 29 22 22 21 9,8 6,1 6,9 4,0 0,0

35

4 Verhuisketens

In dit hoofdstuk worden mogelijke verhuisketens in kaart gebracht in relatie tot de zes groepen die op een manier niet-passend wonen. Het doel is om theoretisch te schetsen welke verhuisketens op gang zouden kunnen komen om zoveel mogelijk huishoudens naar een passende woning te laten doorstromen. Daarnaast wordt er op basis van de verhuis- en woonwensen verder ingegaan op de vraag welke verhuisketens het meest kansrijk zijn om op gang te komen. Hiermee worden de laatste twee onderzoeksvragen behandeld. Hoewel dit onderzoek zich specifiek richt op passendheid binnen de Amsterdamse woningvoorraad, is het belangrijk ervan bewust te blijven dat de woningmarkt ook een sterke regionale dynamiek heeft, waarbij ook landelijke en internationale verhuisstromen een rol spelen. Om die reden wordt allereerst de meest recente situatie rondom vraag en aanbod in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) beschreven. Uit WiMRA 2023 blijkt dat het nieuwbouwaanbod in Amsterdam in 2021 en 2022 voor een aanzienlijk groter deel (26%) bestaat uit kleine woningen (kleiner dan 40m2) dan de rest van de Metropoolregio, waar dit 15% is (O&S, 2024). Nieuwbouw tussen 40 en 60 m2 komt ook relatief vaak voor in Amsterdam (27% versus 19% in de MRA). Uit hoofdstuk 2 is tevens gebleken dat er een hypothetisch tekort is aan woningen die passend zijn voor eenpersoonshuishoudens.

Voor huishoudens die op zoek zijn naar een grotere (nieuwbouw)woning kan het gezien de oppervlaktes van de nieuwbouw kansrijker zijn om te zoeken in de Metropoolregio, en dan dus buiten Amsterdam. Ook blijkt uit WiMRA dat, onder zelfstandige huishoudens die willen doorstromen binnen de Metropoolregio, er nauwelijks vraag is naar woningen onder de 40 m2, slechts 2% zoekt hiernaar. Iets minder dan een kwart heeft interesse in een woning tussen de 6080 m2 en 27% zoekt een woning van 120 m2 en groter. Huishoudens in de MRA zijn doorgaans minder vaak op zoek naar een grote woning dan buiten de MRA, echter is de vraag naar grotere woonoppervlakten gestegen in de afgelopen jaren (O&S, 2024). Uit landelijk onderzoek van het CBS (2022) blijkt dat na verhuizing naar nieuwbouw, ongeveer 44% van de achtergelaten woningen weer wordt bewoond door een nieuwe bewoner, wat de eerste stap in een verhuisketen betekent. In de rest van de gevallen komt er geen woning vrij, omdat de woning niet leeg wordt achtergelaten. In Amsterdam is het aandeel woningen dat door een nieuwe bewoner wordt bewoond echter lager. Onder de onderzochte nieuwbouwwoningen in 2019, 2020 en 2021 kwam er in relatief weinig gevallen een verhuisketen op gang, tussen de 33% tot 40%; hierbij werd de achtergelaten woning bewoond door een nieuwe bewoner (O&S, 2023).

Een woning wordt niet leeg achtergelaten zodra een of meerdere van de huishoudensleden in de achtergebleven woning blijft wonen. Voorbeelden hiervan zijn kinderen die uit huis gaan of dat na een relatiebreuk/scheiding één van de twee niet verhuisd. Er is in Amsterdam dus relatief weinig sprake van doorstroming als gevolg van verhuisketens ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Een recente verkenning van de mogelijke verdichting van de Amsterdamse woningvoorraad (O&S, 2023) laat zien dat verschillende typen nieuwbouwwoningen (koop/huur, oppervlakte, etc.) in verschillende mate zorgen voor een verhuisketen. Een verhuisketen kan resulteren in meerdere huishoudens die naar een (beter) passende woning verhuizen. Ook het rapport “Verhuisketens van de nieuwbouw in 2020” geeft hier inzichten in (O&S, 2021). Een aantal aspecten uit deze twee onderzoeken schetsen mogelijkheden voor doorstroming en 36

verhuisketens in Amsterdam (en de regio). In het onderzoek zijn verhuisketens in Amsterdam bekeken, maar de ketens zijn door heel Nederland gevolgd. Figuur 4.1 laat de oppervlakte van een nieuwbouwwoning zien, met daaraan gerelateerd het percentage waarbij wel of niet een bepaalde ketenlengte is ontstaan als het gevolg van de nieuwbouwwoning. De figuur laat zien dat wanneer er iemand verhuist naar een nieuwbouwwoning tot 60 m2, er in 76% van de gevallen geen verhuisketen op gang komt. Dit komt omdat de vorige woning van deze verhuizer niet leeg achter blijft. In de overige gevallen ontstaat er een verhuisketen van 1 of meer stappen. Naarmate de nieuwbouwwoning groter is, komt er vaker een verhuisketen op gang. Ook zorgen grotere woningen, met name woningen boven 100 m2, vaker voor een verhuisketen van 2 of meer stappen. Aansluitend wordt geconcludeerd dat grotere huishoudens en huishoudens die naar een koopwoning vertrekken vaker een (lange) verhuisketen op gang brengen. Dit is gerelateerd aan het feit dat de achtergelaten woningen vaak groter zijn. Het kan voor de doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad dus nuttig zijn om beleid te richten op woningen groter dan 100 m2, omdat hiermee de grootste kans is op een (lange) verhuisketen. Figuur 4.1: Nieuwbouw naar woninggrootte en ketenlengte, 2019-2021

Bron: Verdichting in de bestaande woningvoorraad, O&S 2023 Het onderzoek laat verder zien dat wanneer jonge huishoudens (< 35 jaar) naar een nieuwbouwwoning vertrekken, de keten relatief vaak niet op gang komt of stopt. Dit komt doordat deze huishoudens vaker vanuit het ouderlijk huis vertrekken, uit een studentenhuis komen of uit een woningdeelsituatie, waardoor er geen lege woning achterblijft. Dit kan gerelateerd worden aan het huidige onderzoek. Om een (lange) keten op gang te brengen, zouden in theorie oudere huishoudens moeten doorstromen, omdat hierbij een grotere kans is op een (langere) verhuisketen, aangezien deze groep vaker een grote woning achterlaat. In die zin zijn met name de wat oudere verhuisgeneigde huishoudens die niet-passend wonen een interessante groep ter bevordering van (verdere) doorstroming, zowel naar nieuwbouw als naar bestaande bouw. Uit hoofdstuk 3 is gebleken dat er zes voornaamste groepen zijn die niet-passend wonen. Een aantal van deze groepen heeft een hoge verhuisgeneigdheid. Zo is de verhuisgeneigdheid van stellen zonder kinderen die fysiek krap wonen relatief hoog (55% wil zeker binnen twee jaar verhuizen). Echter wonen deze huishoudens relatief klein, met een mediane oppervlakte van 36 m2 van de gehele woning.

Achtergelaten kleine woningen worden relatief vaak bewoond door huishoudens die geen lege woning achterlaten, waardoor er geen verhuisketen op gang komt. Een andere groep met een relatief hoge verhuisgeneigdheid zijn financieel krapwonende jonge eenpersoonshuishoudens in een particuliere huurwoning (51% wil zeker verhuizen, 40% misschien). Wat betreft het op gang brengen van langere verhuisketens is deze groep ook niet 37

heel geschikt. Ondanks dat ze iets grotere woningen achterlaten (mediane oppervlakte van 55 m2 van de gehele woning), is dit nog steeds relatief klein en zorgen woningen onder de 60 m2 relatief minder vaak voor een (lange) verhuisketen (zie figuur 4.1). Er zijn echter ook groepen die waarschijnlijk relatief vaak voor (lange) verhuisketens zullen zorgen. De verhuisgeneigdheid binnen deze groepen is echter relatief laag. Dit zijn bijvoorbeeld de fysiek en financieel ruimwonende ouderen (65+). Van deze groep geeft 13% (~4000 huishoudens) aan zeker binnen twee jaar te willen verhuizen. Hetzelfde geldt voor de groep eenpersoonshuishoudens die in een woning woont groter dan 100 m2. Het gaat hierbij om een relatief omvangrijke groep, die erg ruim woont. Deze groep bestaat voor een relatief groot deel uit oudere huishoudens, bijna de helft van deze groep is ouder dan 59 jaar (tabel 4.2). Een kwart van deze groep geeft aan zeker binnen twee jaar zeker te willen verhuizen (~4.400 huishoudens). Tabel 4.2: leeftijdsverdeling eenpersoonshuishoudens in een woning groter dan 100 m2, 2023 Leeftijdsklasse percentage 18-28 13 29-38 18 39-48 8 49-58 12 59-68 19 69-78 22 79-85 8 totaal 100

Bij beide groepen kan het stimuleren van verhuizen naar een beter passende woning belangrijk zijn om meer doorstroming te realiseren, om zo uiteindelijk meer huishoudens in een passende woning te laten wonen. Bij deze groepen is op dit moment dus relatief weinig verhuisgeneigdheid, maar is er relatief veel potentie, omdat de woningen waarin ze nu wonen vaker leiden tot een (lange) verhuisketen. Concluderend valt dus op te merken dat de groepen die relatief verhuisgeneigd zijn, niet stroken met het type woningen dat een grotere kans heeft om voor een (lange) verhuisketen te zorgen. Zo wonen de groepen die verhuisgeneigd zijn relatief vaak in kleinere woningen. Huishoudens die niet-passend in een grote woning (100 m2+) wonen, zijn relatief minder verhuisgeneigd.

38

Methodologische keuzes en verantwoording Voor het onderzoek en de analyses is hoofdzakelijk gebruik gemaakt van data uit ‘Wonen in Amsterdam’ (WiA), een grootschalig enquêteonderzoek onder Amsterdamse huishoudens uit 2023. ‘Wonen in Amsterdam’ brengt sinds 1995 elke twee jaar het wonen in beeld op gebied van inkomensontwikkeling, betaalbaarheid, de ontwikkeling van de woningvoorraad, de tevredenheid met de woning en de woonomgeving, en de woon-en verhuiswensen van Amsterdammers (sinds 2023 inclusief stadsgebied Weesp). De voornaamste bron die gebruikt is voor de vaststelling van de fysieke passendheidsnorm is de bouwrichtlijn ‘Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw Amsterdam 1995’ (Stedelijke Woningdienst, 1995). De oppervlaktes die nodig zijn om de fysieke passendheidsnorm te onderzoeken, zijn vervolgens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) gehaald. De grenzen die de financiële passendheidsnorm afbakenen, zijn gebaseerd op recent vastgestelde financiële grenzen voor huur en recent vastgestelde leencapaciteiten voor koop. In aanvulling hierop zijn er extra grenzen/categorieën gedefinieerd op basis van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) en op basis van de huurgrenzen die specifiek gelden voor de gemeente Amsterdam (Verberk et al., 2019; Wachter & Berkers, 2024).

Dit onderzoek kijkt alleen naar de bestaande woningvoorraad en de mogelijkheden voor doorstroming hierbinnen. Geplande of nog niet opgeleverde nieuwbouw wordt niet meegenomen. Het onderzoek richt zich alleen op de gemeente Amsterdam en de onderzoeksvragen worden grotendeels beantwoord op stadsniveau. Waar relevant wordt er gekeken op stadsdeelniveau. De WiA enquête is gebaseerd op een steekproef, die vervolgens zo is gewogen dat er uitspraken gedaan kunnen worden over de gehele Amsterdamse populatie – in dit geval het totaal aantal Amsterdamse huishoudens in een bewoonde woning. Er zijn respondenten die een aantal vragen niet hebben ingevuld. Waar mogelijk is de enquêtedata aangevuld op basis van bestaande registraties, maar soms missen er nog steeds gegevens (zoals inkomen, huurkosten, hypotheekkosten). In meerdere analyses binnen dit rapport, is daarom maar een deel van de respondenten meegenomen, omdat cruciale informatie bij de rest ontbrak. Door weging toe te passen kunnen er representatieve uitspraken worden gedaan over de totale (deel)populatie, wat in dit geval het aantal huishoudens in een bewoonde woning betreft.

39

Bronnenlijst Gemeente Amsterdam (2021). Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Opgehaald van Omgevingsvisie - Amsterdam 2050 - openresearch.amsterdam Gemeente Amsterdam (2023a). Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting. Opgehaald van Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting - openresearch.amsterdam Gemeente Amsterdam (2023b). Woningbouwplan 2022-2028. Opgehaald van https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/881646/2-woningbouwplan_2022-2028.pdf Kruyswijk, M. (2024, 8 maart). Amsterdamse ouderen zijn de sleutel voor de problemen op de woningmarkt, maar doorstromen naar een kleiner huis is voor hen lastig. Het Parool. Opgehaald van Amsterdamse ouderen zijn de sleutel voor de problemen op de woningmarkt, maar doorstromen naar een kleiner huis is voor hen lastig | Het Parool Onderzoek en Statistiek: WiMRA [Dataset], 2023 Onderzoek en Statistiek (2024). Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2023. Opgehaald van Wonen in de Metropoolregio 2023 | Website Onderzoek en Statistiek (amsterdam.nl) Onderzoek en Statistiek (2023). Onderzoek en Statistiek (2023). Verdichting in de bestaande woningvoorraad. Schipper, L. (2024, 11 maart). De doorstromer verhuist niet, ook al mag de lage rente mee. NRC. Geraadpleegd van De doorstromer verhuist niet, ook al mag de lage rente mee - NRC Stedelijke Woningdienst (1995). Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw Amsterdam 1995. Verberk, M., Warnaar, M. & Bos, J. (2019).

Inkomenscriteria voor huurders en kopers. NIBUD. Opgehaald van https://www.nibud.nl/download/2255/?tmstv=1721133024 Wachter, G. & Berkers, V. (2024). Wonen in Amsterdam 2023: Factsheet Woningmarkt. Gemeente Amsterdam. Opgehaald van https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/410516/tg_2403645_factsheet_woningmarkt_v4.pdf

40

Bijlage A Methodes fysieke passendheid Er zijn in totaal drie methodes voor het bepalen van een fysieke passendheidsmaat onderzocht. In deze bijlage worden de twee methodes toegelicht die niet gekozen zijn. Vinden Amsterdammers hun woning passend? Allereerst is er gekeken naar de ervaring van Amsterdamse huishoudens. Het gaat hier om de beoordeling van de grootte van de huidige woning door huishoudens zelf. Hoe men de eigen woonsituatie ervaart, kan een belangrijke rol spelen bij de keuze om wel of niet te verhuizen. Huishoudens zijn gevraagd: “Wat vindt u van de grootte van uw woning?”, met vijf antwoordopties: te klein, klein maar passend, passend, groot maar passend, te groot. Om de totale oppervlakte van een woning te bepalen, wordt allereerst gebruik gemaakt van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Deze data beschrijft het gebruiksoppervlak (GBO) van een verblijfsobject, waarbij in principe alle ruimtes in een woning bij de oppervlakte worden meegerekend (dus ook badkamer, wc, niet dragende binnenwanden). Een alternatieve maat is het woonoppervlak, waarbij in principe alleen ruimtes geschikt voor bewoning worden meegerekend. Het woonoppervlak is van veel woningen echter niet geregistreerd. Daarom wordt de GBO gebruikt om de oppervlakte van een woning te beschrijven. Een voordeel hiervan is dat er een objectieve bron (BAG-registratie) aan ten grondslag ligt.

Tabel A1 geeft voor iedere antwoordoptie de mediane oppervlakte (GBO) per huishoudenslid weer. Deze tabel laat ook zien hoeveel procent van de huishoudens een bepaald antwoord heeft gegeven. Voor huishoudens die de huidige woning als passend beoordelen, is de mediaan voor de oppervlakte per huishoudenslid 49 m².1 Voor huishoudens die de woning als te klein beoordelen ligt dit op 27 m² en voor huishoudens die de eigen woning als te groot beoordelen, is dit 73 m². Iets minder dan de helft van de Amsterdamse huishoudens vindt de woning passend en nog eens 39% vindt de woning klein of groot, maar passend. 13% geeft aan de eigen woning te klein te vinden, en slechts 2% vindt de eigen woning te groot. Tabel A1: mediane oppervlak (m²) per huishoudenslid, naar beoordeling grootte beoordeling grootte huidige mediane oppervlak per aandeel huishoudens woning huishoudenslid (m²) t.o.v. totaal (%) te klein 27,0 13 klein maar passend 37,0 27 passend: niet te groot, niet te klein 49,0 46 groot maar passend 62,5 12 te groot 73,0 2

1

De mediane waarde is de middelste waarde in de verdeling. Een mediaan van 49 m² betekent dus dat 50% van de oppervlaktes kleiner zijn dan 49 m² en 50% groter zijn. Omdat er meer uitschieters in de hoge waardes zijn dan in de lage waardes, kan een gemiddelde een vertekend beeld geven. Met de mediane waarde wordt dit voorkomen. Het betreft hier de gewogen mediaan.

41

Het voordeel van het gebruik van de eigen beoordeling van huishoudens, is dat ervaringen belangrijk zijn voor woontevredenheid. Dit speelt ook een belangrijke rol speelt in de verhuisgeneigdheid van huishoudens. Een nadeel is dat het mediane oppervlak per huishoudenslid waar men tevreden mee is, relatief hoog ligt ten opzichte van richtlijnen en bouwbesluiten. In die zin, sluiten belevingen en daaruit voortvloeiende wensen wat minder realistisch aan op de praktijk, althans in ieder geval binnen Amsterdam. Bovendien hoeft een aangegeven beleving niet per definitie representatief te zijn voor wat huishoudens daadwerkelijk accepteren als passend oppervlak. De ruimtewens van een huishouden wordt mede bepaald door andere factoren, zoals budget en woonlocatie. Zo kunnen mensen vanwege een lage prijs, of vanwege een mooie locatie eerder geneigd zijn om een kleinere woning te accepteren. Aantal vierkante meters per persoon

Een tweede methode om te komen tot een passendheidsnorm is om per persoon in een huishouden een minimumaantal vierkante meters te rekenen. Op basis van de WiA-enquête is de huishoudenssamenstelling bekend, waardoor een uitsplitsing kan worden gemaakt op basis van het aantal mensen in een huishouden en zo het aantal vierkante meters per persoon kan worden uitgerekend (oppervlakte gedeeld door aantal leden). De vraag is echter welke minimumoppervlakte per persoon als passend gezien kan worden. In eerdere onderzoeken van Onderzoek en Statistiek is de maat van 20 m2 GBO per persoon gebruikt. Deze maat lijkt redelijk in relatie tot bestaande oppervlakterichtlijnen per huishoudensgrootte, maar de onderbouwing is niet empirisch doorgrond en daarmee dus ook wat willekeurig. Tabel A2 laat het aandeel huishoudens per huishoudenstype zien dat onder de minimum oppervlaktemaat per persoon woont, waarbij er verschillende minimum oppervlaktematen per persoon worden gehanteerd (van 15 m2 tot 25 m2). Bij stellen zonder kinderen betekent dit dat bij een minimum oppervlaktemaat van 15 m2 per persoon (dus woningen van 30 m2 GBO en kleiner), 1% van alle stellen zonder kinderen niet-passend woont. Als 20 m2 als minimum oppervlaktemaat wordt gekozen (dus woningen van 40 m2 GBO en kleiner), woont 3% van de stellen zonder kinderen onder niet-passend.

Bij een maat van 25 m2 per persoon ligt dit aandeel op 11%. De tabel laat zien dat een relatief kleine verandering in maatvoering, leidt tot behoorlijk grote verschillen in het aandeel huishoudens dat wel/niet-passend woont. Deze relatief grote verschuivingen maken het kiezen voor een precies minimumaantal vierkante meters per persoon lastig, omdat verdere onderbouwing voor een keuze ontbreekt. Bovendien houdt deze maat geen rekening met basisvoorzieningen in de woning, zoals een keuken of een badkamer, die bij een klein huishouden relatief zwaar meewegen in de ruimtebehoefte, en bij een groot huishouden niet in dezelfde mate mee hoeven te groeien met ieder extra huishoudenslid.

42

Tabel A2: Aandeel huishoudens dat een woning heeft onder het minimumoppervlakte met verschillende oppervlaktematen huishoudenstype

15m²

16m²

17m²

18m²

19m²

20m²

21m²

22m²

23m²

24m²

25m²

eenpersoonshuishouden

0%

0%

0%

0%

1%

1%

2%

3%

3%

4%

5%

stel zonder kinderen

1%

1%

1%

2%

2%

3%

4%

5%

6%

8%

11%

stel met 1 kind

3%

4%

6%

9%

11%

14%

17%

21%

25%

29%

33%

stel met 2 kinderen

10%

13%

17%

20%

26%

30%

35%

39%

46%

50%

56%

stel met 3 kinderen

26%

29%

34%

40%

46%

50%

55%

59%

60%

67%

70%

stel met 4 kinderen

45%

55%

63%

66%

69%

74%

81%

83%

86%

89%

93%

stel met 5 of meer kinderen

82%

84%

84%

95%

95%

95%

97%

97%

97%

97%

97%

eenoudergezin met 1 kind

1%

2%

2%

2%

2%

3%

4%

5%

7%

9%

12%

eenoudergezin met 2 kinderen

2%

3%

6%

7%

11%

15%

19%

26%

32%

37%

41%

eenoudergezin met 3 kinderen

9%

11%

15%

25%

36%

43%

47%

54%

63%

69%

79%

eenoudergezin met 4 kinderen

45%

50%

55%

68%

70%

70%

70%

84%

90%

92%

92%

eenoudergezin met 5 of meer kinderen

92%

92%

98%

98%

98%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Methode woonquote Een van de twee methodes die is onderzocht om huishoudens in te delen in financiële passendheid, is het gebruik van een woonquote. Een woonquote geeft aan welk aandeel van het huishoudensinkomen wordt besteed aan woonlasten. In de woonquote worden ook de servicekosten, energiekosten en eventuele VvE-kosten meegerekend, en wordt er rekening gehouden met eventuele huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek. Een voordeel van het gebruik van een woonquote ten opzichte van de inkomensklassen en de hieraan gekoppelde huur- en hypotheeksegmenten, is dat een woonquote minder ruimte laat voor uitzonderingen. In het geval van de inkomensklassen kan het voorkomen dat een huishouden onderaan in de aan hen toegewezen inkomensklasse valt, maar net aan de bovengrens van het bijbehorende huursegment behoort. Hierdoor kan een huishouden in bepaalde gevallen mogelijk toch een relatief hoge financiële druk ervaren door woonlasten. Bij een woonquote wordt dit vermeden, omdat het wordt berekend op het exacte huishoudensinkomen, in plaats van een bandbreedte. Verder kan er bij de woonquote rekening worden gehouden met extra kosten, zoals energiekosten. Dit kan een vollediger beeld geven van de daadwerkelijke woonlasten. 43

Een nadeel van het gebruik van de woonquote is dat het zich niet leent voor het indelen van huishoudens in soortgelijke groepen. De woonquote is per huishouden gebaseerd op het inkomen en de woonlasten, waardoor twee huishoudens met dezelfde woonquote grote verschillen kunnen hebben tussen hun inkomen en/of woonlasten. Er kan dus hierdoor moeilijk worden afgelezen welk woningmarktsegment voor deze huishoudens passend is. Hierdoor moet er eigenlijk per individueel huishouden worden bekeken wat voor woonlasten het beste bij het huishoudensinkomen passen. Dit is minder toepasbaar voor beleid.

44

Bijlage B Tabel B1: percentage fysiek krap, passend en ruimwonende huishoudens, per leeftijdsklasse [TERUG NAAR TEKST] leeftijd percentage klasse aantal percentage krap percentage passend ruim 18-28 58.000 16 51 32 29-38 110.000 9 45 45 39-48 68.000 14 43 42 49-58 78.000 8 36 56 59-68 66.000 3 30 66 69-78 53.000 2 22 76 78-85 18.000 1 18 81 totaal 451.000 9 39 52 Tabel B2: percentage fysiek krap, passend en ruimwonende huishoudens, per huishoudenstype [TERUG NAAR TEKST] huishoudenstype aantal percentage krap percentage passend percentage ruim eenpersoonshuishouden 228.000 4 39 57 stel zonder kinderen 104.000 3 38 58 stel met een kind 33.000 10 38 52 stel met twee kinderen 30.000 19 39 42 stel met drie kinderen 10.000 37 24 38 stel met vier kinderen 4.000 64 16 20 stel met vijf of meer kinderen 1.000 76 24 0 eenoudergezin met een kind 19.000 25 52 23 eenoudergezin met twee kinderen 11.000 35 49 17 eenoudergezin met drie kinderen 3.000 51 32 17 eenoudergezin met vier kinderen 1.000 84 15 2 eenoudergezin met vijf of meer kinderen 1.000 92 8 0 onbekend 6.000 totaal 451.000 9 39 52

45

Tabel B3: percentage financieel krap, passend en ruimwonende huishoudens, per leeftijdsklasse [TERUG NAAR TEKST] leeftijd klasse aantal percentage krap percentage passend percentage ruim 18-28 58.000 27 48 25 29-38 110.000 19 45 36 39-48 68.000 16 47 37 49-58 78.000 14 44 42 59-68 66.000 15 47 38 69-78 53.000 11 45 44 78-85 18.000 12 49 39 totaal 451.000 17 46 37

Tabel B4: percentage financieel krap, passend en ruimwonende huishoudens, per huishoudenstype [TERUG NAAR TEKST] huishoudenstype aantal percentage krap percentage passend percentage ruim eenpersoonshuishouden 228.000 21 51 27 stel zonder kinderen 104.000 11 36 53 stel met een kind 33.000 8 37 55 stel met twee kinderen 30.000 9 33 58 stel met drie kinderen 10.000 9 36 55 stel met vier kinderen 4.000 14 48 38 stel met vijf of meer kinderen 1.000 9 67 24 eenoudergezin met een kind 19.000 27 52 20 eenoudergezin met twee kinderen 11.000 23 61 16 eenoudergezin met drie kinderen 3.000 20 67 13 eenoudergezin met vier kinderen 1.000 29 67 4 eenoudergezin met vijf of meer kinderen 1.000 13 79 8 onbekend 6.000 totaal 451.000 17 46 37

46

Tabel B5: verdeling fysieke passendheid, per stadsdeel Stadsdeel Huishoudens Krap (%)

Noord Zuid Zuidoost West Nieuw-West Oost Centrum Weesp

49.000 78.000 42.000 79.000 70.000 72.000 52.000 10.000

10 7 12 10 13 7 6 2

Tabel B6: verdeling financiële passendheid, per stadsdeel

Stadsdeel Noord Zuid Zuidoost West Nieuw-West Oost Centrum Weesp

Huishoudens 49.000 78.000 42.000 79.000 70.000 72.000 52.000 10.000

Krap (%) 37 33 36 32 38 30 32 22

[TERUG NAAR TEKST] Passend (%) Ruim (%)

35 36 32 51 32 36 42 14

55 57 56 40 56 57 53 83

[TERUG NAAR TEKST]

Passend (%) 32 33 35 35 31 35 33 37

Ruim (%) 31 35 29 34 31 35 34 41

47