Definitief verslag WV 15-11-2023

Kennisnemen van de raadinformatiebrief ter afdoening van de toezegging over belastingvoordelen voor buitenlandse werknemers en het prijsopdrijvende effect op de woningmarkt (VN2023-023668) Agendapunt 4 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. 5. Kennisnemen van rapport 'Voortgang aanpak woondiscriminatie en aanbieding derde landelijke monitor’ en nieuwsbericht ‘Nieuw woonplatform voor eerlijkere verhuur’ (VN2023-023672) Agendapunt 5 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. Woningbouw 6. Kennisnemen van het initiatiefvoorstel 'Samen woningen blijven bouwen, ondanks de crisis' van de leden Van Renssen (GroenLinks) en Minderhoud (PvdA) d.d. 18 september 2023 en de bestuurlijke reactie. (VN2023-023670) 7. Kennisnemen van de Halfjaarrapportage Woningbouw 2023 en het Doorbouwakkoord Amsterdam en afdoening van motie 378 accent en toezeggingen aan raadsleden Von Gerhardt d.d. 22 maart en Van Renssen d.d. 5 juli 2023 (VN2023-023671) Agendapunten 6 en 7 worden gevoegd behandeld. Lid MINDERHOUD dankt allereerst de marktpartijen die veel informatie hebben gegeven op basis waarvan het voorstel is gemaakt. De bouw van voldoende (betaalbare)

19

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Definitief Raadscommissieverslag, 15 november 2023

WV

woningen is hard nodig en hiervoor moeten goede afspraken met marktpartijen worden gemaakt. Het voorstel is vooral ondersteunend aan het Doorbouwakkoord. Hoe vindt het bouwoverleg momenteel plaats, wie nemen er deel aan dit overleg en hoe lang duurt het voordat knelpunten worden opgelost? Uit een passage van de Rekenkamer blijkt dat ontwikkelaars vinden dat de gemeente lang niet altijd goed heeft nagedacht over wat alle eisen concreet betekenen voor hun kavel waardoor regels schuren en conflicteren. Hoe wordt de samenhang van eisen aan de voorkant gewaarborgd? Hoe zien de expertiseteams met ambtenaren vanuit de verschillende afdelingen er momenteel uit en in welke fase van het project komen deze samen om projecten zo snel mogelijk doorgang te laten vinden? Hoe komt het team bij nieuwe knelpunten samen tijdens het project? Hoe vindt het contact tussen de bouwer en de gemeente plaats? Welke rol spelen stadsdelen hierin? Welke knelpunten belanden bij de wethouder en hoe en wanneer wordt besloten tot opschaling en hoe evalueert de wethouder de huidige opschaallijnen? Lid VAN RENSSEN concludeert dat Amsterdam uiteindelijk niet zelf bouwt, maar dat dit met anderen moet worden gedaan. Volgens de indieners moet worden gewerkt aan vertrouwen, verbinding en samenwerking.

Een van de punten in het initiatiefvoorstel is dat de grondprijzen meer marktvolgend moeten zijn en dit komt ook duidelijk naar voren in het Doorbouwakkoord. De openboekmethode kan helpen bij het wederzijdse vertrouwen en om te zien wat een ontwikkeling doet en waar de moeilijkheden zitten en het geeft openheid over het rendement. Een onderzoek naar het slagingspercentage gaat vooral om de interne processen, en dus over de rol van de gemeente. De vraag is wat kan worden gedaan om dit slagingspercentage te verhogen. Bij het grondprijsbeleid voor nieuwbouw wordt gevraagd om het rekening houden met de locatie los te laten. Welke voorzieningen kunnen worden getroffen om meer betaalbaar te bouwen, buiten de start bouwimpuls? Lid VON GERHARDT vraagt of een van de voorstellen kan betekenen dat de grondprijzen op de duurste plekken van Amsterdam naar beneden moeten gaan, of dat het een pleidooi is om deze op de goedkopere plekken in de stad te laten stijgen. Lid VAN RENSSEN constateert dat de locatie meeweegt bij het uiteindelijke vaststellen van de grondprijs. Dit principe hoeft niet losgelaten te worden, maar er moet ook worden gekeken naar andere eventuele kostenverhogende omstandigheden voor de ontwikkelaar. Lid BROERSEN ziet dat veel van de punten uit het initiatiefvoorstel negatief zijn geadviseerd.

Wat zijn de vervolgstappen en hoe wordt het voorstel ingediend nu zoveel punten zijn afgeschoten? Lid MINDERHOUD zegt dat dit onder andere afhangt van verdere behandeling en gesprekken. Lid LOCHTENBERG vraagt of de indieners bandbreedtes in gedachten hebben voor de verlaging van de grondprijzen. Lid VAN RENSSEN licht toe dat het gaat om het moment waarop de grondprijzen worden vastgezet. Hierna volgen nog verschillende fases en een aantal jaar later wordt nog steeds de grondprijs gehanteerd uit de eerdere afspraak. De locatie specifieke omstandigheden zouden in principe verlagend kunnen werken als er redenen zijn. Lid LOCHTENBERG ziet dat in de transformatie-impuls naar 10% tegemoetkoming wordt gezocht. Moet dit percentage niet nog hoger zijn?

20

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Definitief Raadscommissieverslag, 15 november 2023

WV

Lid VAN RENSSEN verwijst naar punt 7 waarin wordt gevraagd om voorzieningen om specifiek het betaalbare segment te stimuleren. In de reactie staat dat de Wet betaalbare verhuur moet worden afgewacht, maar zij denkt dat nu ook al voorzieningen getroffen kunnen worden. Ook de start bouwimpuls van het Rijk kan helpen om net een middenhuurwoning over de streep te trekken. Een andere voorziening zou een ambitiebonus kunnen zijn voor middendure en sociale woningen. Lid LOCHTENBERG erkent dat de grondprijzen een belangrijk knelpunt zijn en dit hoort hij ook terug van beleggers. Ook de rondetafelgedachte vindt hij heel positief. Hij is benieuwd of de initiatiefnemers ervoor openstaan dit met de raadsleden te doen en met bijvoorbeeld IVBN om te bekijken waar de ruimte zit. Lid ASLAMI noemt dit een interessant voorstel en hij vraagt waar lid Lochtenberg aan denkt bij de randvoorwaarden die mogelijk beperkend kunnen zijn en waar ruimte zou zitten. Lid LOCHTENBERG heeft bij de Van Dantzig dialoog heel veel oplossingen langs zien komen. In de korte toelichting is het moeilijk voor de raad om te begrijpen wat er speelt en wat een goede oplossing kan zijn. Lid ASLAMI denkt dat er alles aan gedaan moet worden om de bouw vlot te trekken en zo veel mogelijk projecten van de grond te laten komen, maar hij denkt ook dat de raad ervoor moet waken om geen micromanager te worden.

Lid LOCHTENBERG wijst erop dat er een heel grote bouwopgave ligt die zowel de particuliere woningbouw als de doorstroom vanuit sociale woningen en middenhuurwoningen betreft. Lid MINDERHOUD stelt dat het wat hem betreft zo breed mogelijk wordt getrokken en hij kan zich voorstellen dat over een halfjaar samen met alle genoemde partijen wordt geëvalueerd hoe de maatregelen in de praktijk uitpakken en hoe deze aangescherpt zouden kunnen worden. De indieners zullen dit idee meenemen wanneer het voorstel wordt besproken. Lid ALBERTS stelt dat op het moment dat in Den Haag de huurprijzen worden gemaximeerd en de hoge vrijesectorhuren niet meer automatisch voor zoete koek worden geslikt, de markt een terugtrekkende beweging maakt. Nu de markt zich terugtrekt, maakt het college met het Doorbouwakkoord een beweging naar de markt. Het voorliggende voorstel is ook een beweging naar de markt en voor een partij die fuseert om een doorbraak naar links te forceren, is dit teleurstellend. De SP stelt dat een nieuw voorstel zou zijn dat de gemeente zelf gaat bouwen. Het is inmiddels duidelijk dat een primaire levensbehoefte als wonen niet aan de markt overgelaten moet worden. Lid VAN RENSSEN stelt dat zolang er nog geen gemeentelijk woningbedrijf is, de gemeente afhankelijk is van de markt. Ook met dit bedrijf zou de gemeente afhankelijk zijn van aannemers en bouwmaterialen.

Het voorstel moet worden gezien in de lijn voor het behoud van betaalbare woningen. Lid ALBERTS heeft er iets aan toegevoegd. Bestaat bij de openboekmethode niet het risico dat de gemeente wordt beetgenomen? Waarom wordt niet gevraagd om meer grondposities voor de corporaties? Lid VON GERHARDT dankt PvdA en GL voor het voorstel. De reactie van het college stelt hem teleur, met name de reactie op het voorstel om meer per gebied te bouwen. Hierdoor kan meer en goedkoper worden gebouwd.

21

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Definitief Raadscommissieverslag, 15 november 2023

WV

Het bouwtafeloverleg en de openboekmethode zijn goed en hoewel dit wellicht risico’s met zich meebrengt, denkt lid Von Gerhardt dat de gemeente een overheid moet zijn van vertrouwen en niet van wantrouwen. Lid MANGAL leest nergens het woord gentrificatie en hij is benieuwd hoe dit bij het bouwen wordt tegengegaan. Middenhuur is volgens hem hetzelfde als een sociale woning, maar dan met een hogere huurprijs. Waarom bestaat er geen eeuwigdurende sociale huur? Lid ASLAMI complimenteert de indieners met het prachtige voorstel. Wat hem betreft, moet er alles aan gedaan worden om de bouw vlot te trekken. College Wethouder VAN DANTZIG denkt dat corporaties, marktpartijen en de gemeente gezamenlijk moeten bekijken hoe de bouwproductie kan worden versneld. Een aantal zaken uit het initiatiefvoorstel heeft wel degelijk al handen en voeten gekregen. Een voorbeeld is een Amsterdamse bouwtafel in de vorm van het bestuurlijk bouwoverleg. Hier zitten de koepels aan tafel en worden voorkomende dilemma’s en versnelling besproken. Het Doorbouwakkoord is met de koepels ondertekend en de corporaties hebben hierin een belangrijke rol gespeeld. De directeur Grond en Ontwikkeling spreekt met het hele team en ook met wat kleinere partijen. De wethouder probeert hiernaast ook wat informele bijeenkomsten te organiseren.

Naar aanleiding van de vragen van lid Minderhoud nodigt de wethouder iedereen uit voor een verkorte cursus gebiedsontwikkeling. De raad moet de uitvoering begrijpen, maar het college is er verantwoordelijk voor. Lid MINDERHOUD stelt dat uit gesprekken en uit het rapport van de Rekenkamer naar voren is gekomen dat ontwikkelaars het spoor zelf soms ook bijster zijn. Wethouder VAN DANTZIG denkt dat dit niet klopt. Iedereen begrijpt wat de opschalingslijn is. Om de opschaling uit te leggen, neemt de wethouder als voorbeeld een transformatie. Er is bestaand vastgoed dat zo betaalbaar en duurzaam mogelijk moet worden omgezet. De gemeente is verantwoordelijk voor investeerders die zelf de beslissing nemen of een herontwikkeling meer oplevert dan het huidige vastgoed. De kavels komen in een trein tot ontwikkeling, omdat er niet midden op een bedrijventerrein een woonblok kan worden geplaatst. Het idee dat bij het Doorbouwakkoord nog een keer is bekrachtigd is om de projectteams heel snel om tafel te krijgen om te bekijken welke dilemma’s niet te beslechten zijn. De dilemma’s van de projectteams komen bij de gebiedsontwikkelaars die een aantal door het college gemandateerde bevoegdheden hebben. Als het niet lukt om zaken op te lossen, dan komt het bij de wethouder en als die er ook niet uitkomt, wordt het in het college behandeld.

Het initiatiefvoorstel is duidelijk met de input van marktpartijen opgehaald, maar met relatief weinig input van de gemeentelijke organisatie. In Amsterdam is een planvoorraad van meestal rond 12.000 woningen. Handmatige narekening op individueel niveau is qua capaciteit onmogelijk en daarom wordt het modelmatig gedaan. De gemeente is zo transparant mogelijk over de berekening van de grondprijs. Behalve dat op individueel narekenen qua capaciteit onmogelijk is, leidt het ook tot vertraging omdat er heel veel definitiediscussies zullen volgen. De VOORZITTER stelt voor om de rest van het betoog te vervolgen in de extra raadscommissie. 8. Kennisnemen van de raadsinformatiebrief over de Bestuursovereenkomst met het COA over het afnemen van maximaal 288 flexwoningen (VN2023-023669) Agendapunt 8 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering.

22

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Definitief Raadscommissieverslag, 15 november 2023

WV

TOEGEVOEGD AGENDAPUNT Woningbouw 9. Kennisnemen van het Parool-artikel over de risico’s van klimaatverandering voor Amsterdamse huizenkopers en huiseigenaren. Nr. VN2023-024325 Agendapunt 9 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. Sluiting De VOORZITTER schorst de openbare vergadering om 13.02 uur. De vergadering wordt vervolgd op donderdag 23 november 2023 om 19.30 uur. De volgende reguliere vergadering, de laatste van dit jaar, is op woensdag 6 december 2023.

23