Conceptverslag WV 31-10-2023

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting

WV

Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

Vergadering Vergaderdatum Verslag vast te stellen op:

CONCEPT Openbare vergadering van de Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Dinsdag 31 oktober 2023 van 13.30 tot 16.47 uur 15 november 2023

Voorzitter: lid Kabamba Portefeuillehouders: wethouders Van Dantzig en Pels Commissiegriffier: dhr. Van Loon Verslaglegging: mw. Vernooij (Notuleerservice Nederland) Aanwezige commissieleden: Alberts (SP), Aslami (D66), Bilgin (FvD), Broersen (Volt), Emmerik (PvdD), Von Gerhardt (VVD), Lochtenberg (CDA), Mangal (DENK), Minderhoud (PvdA), Perdok (LAV), Van Renssen (GL) Afwezige commissieleden: Van Berkel (JA21), Havelaar (CDA) Afwezige portefeuillehouders: wethouder Scholtes Overige aanwezigen: dhr. Dutilh (commissieondersteuner), mevrouw Daalder (directeur Rekenkamer), de heer Heldring (onderzoeker Rekenkamer) bij agendapunt 3

Algemeen 1.a. Opening procedureel gedeelte De VOORZITTER opent de commissievergadering om 13.30 uur en heet iedereen welkom. 1.b. Mededelingen De VOORZITTER deelt mee dat wethouder Scholtes en lid Van Berkel (JA21) zich hebben afgemeld voor deze vergadering. De commissie is schriftelijk geïnformeerd over een sessie over de financiën van woningcorporaties. Op dit moment hebben zich onvoldoende leden aangemeld om de sessie doorgang te laten vinden. Aanmelding kan vandaag nog via e-mail aan de commissiegriffier. Een avonddeel is niet mogelijk in verband met de vergadering van de Regioraad. Wethouder VAN DANTZIG meldt dat op 1 november een investeringsexcursie plaatsvindt in de Tolhuistuin van 13.00-17.00 uur met aansluitend een drankje. De commissie wordt van harte uitgenodigd. Lid VAN RENSSEN stelt voor om de expertmeeting wooncoöperaties in januari of februari 2024 te organiseren. Een voorstel hiervoor volgt per e-mail. Naast GL dienen zeven partijen aanwezig te zijn om de expertmeeting te laten plaatsvinden. 1.c. Vaststellen agenda De VOORZITTER stelt voor om agendapunt 8 te hameren. Lid Minderhoud (PvdA) heeft voorgesteld om agendapunten 4 en 5 gevoegd te behandelen en door te schuiven naar de vergadering van 15 november a.s.

1

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Lid LOCHTENBERG heeft begrip voor het doorschuiven, maar hij betreurt het wel omdat het om belangrijke cijfers inzake de bouwopgave gaat. Lid VON GERHARDT memoreert dat agendapunt 4 al is besproken tijdens de actualiteit in de vorige vergadering. De wethouder heeft een brief toegezegd en het verzoek is of deze ruim voor de volgende vergadering komt. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat deze zo snel mogelijk naar de commissie komt. Lid LOCHTENBERG vraagt of de wethouder in de woningcijfers het onderscheid tussen transformatie en nieuwbouw kan aangeven. Wethouder VAN DANTZIG meent dat de planvoorraad van transformatie en tenders staat aangegeven in woningbouwcijfers, maar hij zal dit nagaan. De brief voor lid Von Gerhardt komt hierdoor wat later naar de commissie. Lid VON GERHARDT verzoekt om deze zo snel mogelijk te ontvangen. Wethouder VAN DANTZIG zal de eerder toegezegde brief doorsturen en hij zal hierna controleren of er voldoende onderscheid is gemaakt tussen tenders en transformatie. De VOORZITTER meldt dat lid Broersen (Volt) heeft voorgesteld om agendapunten 13 en 14 gevoegd te behandelen. Lid Heinhuis (PvdA) heeft voorgesteld om agendapunt 11 door te schuiven, omdat zij vandaag afwezig is. Lid ASLAMI verzoekt om TKN-3 gevoegd te bespreken met agendapunt 9.

De VOORZITTER wijst erop dat TKN-3 niet is aangemeld voor deze vergadering en wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. De voorgestelde volgorde is als volgt: agendapunt 3, 9, 10, 12, 6, 7 en 13 gevoegd met 14. [Tijdens de vergadering wordt agendapunt 10 gehamerd] De agenda wordt conform vastgesteld. 1.d. Conceptverslag van de openbare vergadering van de raadscommissie WV d.d. 17 oktober 2023 Het verslag wordt vastgesteld. 1.e. Termijnagenda, per portefeuille Lid VON GERHARDT heeft in de vorige vergadering geïnformeerd naar de moties en toezeggingen over Riekerhaven en de wethouder heeft toegezegd vandaag terug te komen met een datum wanneer deze afgehandeld zouden zijn. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat er uiterlijk eind november een brief komt inzake de moties en toezeggingen over Riekerhaven.

2

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

1.f. TKN-lijst Lid VON GERHARDT verzoekt om agendering van TKN-1, omdat hij benieuwd is hoe de afspraken tot stand zijn gekomen en wat ze betekenen voor het totale aantal flexwoningen in Amsterdam. Lid VAN RENSSEN verzoekt om agendering van TKN-2 gezien recente ontwikkelingen ten aanzien van de 30%-regeling. 1.g. Ingekomen stukken stadsdeelcommissies Geen. Inhoudelijk 2.a. Opening inhoudelijke gedeelte De VOORZITTER opent het inhoudelijke deel van de vergadering. 2.b. Inspreekmoment publiek Er hebben zich 3 insprekers aangemeld. De heer Blans spreekt in namens Particuliere Huurdersvereniging De Makroon over ouderenhuisvesting. De heer BLANS stelt dat in Amsterdam veel mensen niet in de sociale sector kunnen gaan wonen en hier leest hij weinig over. Er zijn voorbeelden van goede combinaties tussen zorgexploitanten en vastgoed, maar soms is dit ten nadele van de huurders omdat er woon-zorgcontracten worden gemaakt. Er zouden altijd WB7-standaardcontracten gemaakt moeten worden voor huurders. In De Makroon functioneert een goed draaiende community met vrijwillige wederzijdse burenhulp. Hiervoor is het nodig dat niet alleen passend wordt toegewezen aan personen, maar ook aan communities en dit betekent dat er een goede mix moet zijn van leeftijden en van cognitieve lenigheid. Partijen in de vrije sector hebben hier geen ervaring mee en huurders hebben geen zeggenschap.

De heer Blans stelt voor om ervoor te zorgen dat huurdersverenigingen in de toekomst budget en zeggenschap krijgen. Als het gewenst is dat ouderen doorstromen, dan is het belangrijk dat ze geen ongewisse huurprijs tegemoet gaan wat in de vrije sector wel het geval is. Tot slot sluit de heer Blans zich aan bij de Rekenkamer die pleit voor het behoud van betaalbare woningen en voor een openbaar register van verhuurders en de kwaliteit van huurwoningen. Lid ASLAMI vraagt of de heer Blans kan ingaan op wat er nodig is in de vrije sector om ervoor te zorgen dat er begrip indaalt over ouderenhuisvesting. Lid BLANS constateert dat de sector wel uitdijt, maar dat deskundigheid ontbreekt. Het is aantrekkelijk om oude mensen naar binnen te halen, maar hier kan de community niet op draaien. Lid ASLAMI vraagt of de heer Blans de BW7-contracten kan toelichten.

3

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

De heer BLANS kent een aantal initiatieven in Nederland op dit gebied. Het blijkt dat servicekosten in een gecombineerd woon-zorghuurcontract heel lastig zijn. Tijdens een toegezegd bezoek van de wethouder aan de stuurgroep Clusterwoningen zal hij hier nader op in kunnen gaan. Lid LOCHTENBERG vraagt of de heer Blans het openbare register waarover hij sprak, kan toelichten. De heer BLANS denkt dat het verstandig is om met name in de vrije sector een register op te zetten van verhuurders plus hun woningen en de kwaliteit hiervan. --Mevrouw Meinsma spreekt in op persoonlijke titel over meer woningen voor de werkende jongeren in Amsterdam. Mevrouw MEINSMA heeft een gezin met twee jongvolwassen kinderen die respectievelijk werken en studeren en tevergeefs zoeken naar een woning. Woningen voor jongeren zijn beperkt en duur. In de plannen voor woningbouw sneuvelen veel projecten voor sociale woningbouw met betaalbare huren. De vrees is dat nog veel plannen vanwege hoge kosten niet door zullen gaan. In de halfjaarrapportage wordt wel aandacht besteed aan de grondprijs, maar er wordt niet gesproken over de bouwkosten van de woningen zelf.

De gemeente heeft onderzoek gedaan naar de woonbehoefte van met name jongeren en mevrouw Meinsma hoopt dat door het delen van haar verhaal een aansprekend beeld is ontstaan dat de behoefte niet alleen bestaat uit cijfers, maar dat het om bestaande jongeren gaat. Voor haar kinderen en alle woningzoekenden hoopt zij dat er sneller en goedkoper gebouwd wordt. Dit kan door direct vanuit de fabriek te bouwen. Lid VAN RENSSEN wijst erop dat in elk nieuwbouwprogramma altijd 40% sociaal is en 40% middenhuur. Zijn de kinderen van mevrouw Meinsma geholpen met een jongerenwoningen waar zij vijf jaar kunnen verblijven? Mevrouw MEINSMA stelt dat dit wellicht voor haar werkende dochter een mogelijkheid is, maar voor haar zoon die over zeven jaar een gezin wil hebben zal dit geen goed idee zijn. Zij hoort dat in onderhandelingen de 40% sociale woningbouw nog weleens gevaar loopt. Lid MANGAL zegt dat de gemeente zelf geen huizen bouwt. De ontwikkelaars kunnen weliswaar worden aangestuurd om vanuit de fabriek te bouwen, maar de vraag is hoe de gemeente dit zou kunnen stimuleren. Mevrouw MEINSMA heeft weinig kennis van volkshuisvesting, maar zij neemt aan dat de gemeente bepaalde partijen kan stimuleren om vanuit de fabrieken te bouwen. Lid BROERSEN vraagt of de kinderen van mevrouw Meinsma in hetzelfde stadsdeel willen wonen als hun ouders.

Mevrouw MEINSMA antwoordt dat ze zelfstandig willen wonen en bij voorkeur binnen de grenzen van Amsterdam. Het is niet per se nodig om ook in Zuidoost te wonen. Lid MANGAL vraagt hoe ver de kinderen vanaf de ouders zouden kunnen wonen in verband met latere zorg voor hun ouders. Mevrouw MEINSMA heeft haar pleidooi geschetst voor de huidige situatie. Hoe het zal gaan over een aantal decennia, is een andere vraag. ---

4

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

De heer Van den Berg spreekt in namens Huurders Netwerk Amsterdam over Rapporten en initiatiefvoorstellen genoemd onder agendapunten 3,4,5 7 en 9. De heer VAN DEN BERG wijst er op dat het voor een goed beheer van de voorraad betaalbare huurwoningen en ook voor de positie van huurders in de nieuwbouw, middeldure huurwoningen, essentieel is dat de gemeente de verkoop van huurwoningen en ongebreidelde huurverhogingen actief afremt door middel van concrete afspraken met verhuurders en ontwikkelaars. HNA pleit er tevens voor om te komen tot een register van verhuurders van woningen waarin kamers worden verhuurd. Een dergelijk register kan een goede opstap zijn naar het introduceren van verhuurvergunningen. In Amsterdam gaat het om 12.000 in Amsterdam wonende verhuurders van particuliere woningen. Veel van het woningbezit is aangekocht voor studentenhuisvesting. Naar aanleiding van het Doorbouwakkoord herhaalt de heer Van den Berg wat hij in zijn vorige inspraak ook heeft gezegd: Amsterdam moet partijen niet tegemoet komen nu de vraag naar koopwoningen inzakt. Het is een taak van de overheid om de falende marktwerking te beperken en er moeten nu afspraken gemaakt worden met grote particuliere verhuurders over het reguleren van middeldure huurwoningen.

De markttoets voor corporaties is inmiddels definitief afgeschaft en de Rekenkamer van de MRA doet de aanbeveling om een integrale visie te ontwikkelen op het naleven van afspraken. De Woonbond hamert op het belang van landelijke regels. Ten aanzien van burgerparticipatie betreurt het HNA het dat de gemeente zich helemaal richt op de ambtelijke organisatie van burgerparticipatie en dat niets wordt gevraagd aan huurders. HNA is geen voorstander van het overnemen van de huur door een zorgorganisatie en ook niet van dure community builders. Lid VAN RENSSEN heeft tijdens de vorige inspraak gevraagd of de heer Van den Berg op de hoogte was van het feit dat de gemeente niet zelf woningen bouwt, maar dat wel geprobeerd moet worden om partijen waar mogelijk te stimuleren om betaalbare woningen te bouwen. De heer VAN DEN BERG denkt dat er allerlei mogelijkheden zijn voor de corporaties om dit te doen. 2.c. Actualiteiten Geen. 2.d. Rondvraag Lid BROERSEN heeft eerder, naar aanleiding van broedplaats LELY, gevraagd naar de mogelijkheid van koop door de broedplaats. De wethouder zou hier op terugkomen en gezien het redelijke spoedeisende belang wordt hij gevraagd naar de stand van zaken. Wethouder VAN DANTZIG zal dit nagaan. Lid BROERSEN vraagt wanneer de wethouder met een reactie komt. Wethouder VAN DANTZIG kan hier op dit moment nog geen antwoord op geven.

De VOORZITTER schorst de vergadering voor een korte pauze, zodat de leden van de Rekenkamer plaats kunnen nemen.

5

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Bespreekpunten Woningbouw 3. Kennisnemen van het rapport van de rekenkamer Behoud betaalbare huurwoningen. Toezicht op afspraken met particuliere partijen en de aanbevelingen overnemen. Nr. VN2023-021220 De VOORZITTER heropent de vergadering en heet mevrouw Daalder en de heer Heldring van de Rekenkamer welkom. Mevrouw DAALDER geeft een korte toelichting. Het betreft een rapport van een klein onderzoek naar het behoud van betaalbare woningen. Er is bekeken wat de grip is van de gemeente op de naleving van de afspraken over het behoud van nieuw gebouwde betaalbare woningen in privébezit. Door afspraken over sociale huur en middelhuur worden grondprijzen verlaagd en dit heeft tot gevolg dat de gemeente minder opbrengst heeft van de grond. Volgens een schatting zal dit om ongeveer 80 miljoen euro tot 95 miljoen euro minder opbrengst gaan. Op dit moment lijkt er grotendeels zicht en grip op de afspraken, maar voor de toekomst bestaat een groot risico wat betreft grip op de afspraken als er niets verandert in de werkwijze. De Rekenkamer heeft een aantal kwetsbaarheden benoemd en een aantal aanbevelingen gedaan die vooral zijn gericht op de toekomst. De eerste is om de verantwoordelijkheden voor toezicht op naleving te beleggen voor elk instrument. Verder dient ervoor gezorgd te worden dat gemaakte afspraken niet uit beeld verdwijnen.

Een derde is om een ontwikkelstrategie te ontwikkelen waarbij de capaciteit goed wordt afgestemd. Burgers betrekken zal helpen om erachter te komen welke afspraken voor hun woningen zijn gemaakt en een meldpunt instellen is nuttig. Het college deelt de conclusies en heeft aangegeven de aanbevelingen over te nemen en te komen met een plan van aanpak. De Rekenkamer wil hiernaast nog twee punten meegeven. Het borgen van toezicht geldt niet alleen voor erfpachtafspraken. Gezien het grote maatschappelijke en financiële belang is het goed om de gemeenteraad te betrekken bij het bepalen hoe ver het toezicht moet gaan. De gemeenteraad wordt geadviseerd om de wethouder te verzoeken om een tijdsindicatie te geven voor het toegezegde plan van aanpak. Lid VAN RENSSEN leest dat er aanbevelingen worden gedaan over de 69 erfpachtvoorwaarden. Betreft het ook anterieure overeenkomsten en betreffen dit vaak overeenkomsten die niet ook in de erfpachtvoorwaarden staan? Mevrouw DAALDER legt uit dat anterieure overeenkomsten gelden voor woningen die niet op erfpachtgrond staan, maar op gronden in particulier bezit. Hier kan de gemeente geen voorwaarden stellen in erfpachtvoorwaarden. Wel is het mogelijk om in een anterieure overeenkomst afspraken te maken met de bezitter van de grond over het bouwen van woningen.

Lid VAN RENSSEN constateert dat de aanbevelingen met name gaan over de uitwerking van de erfpachtvoorwaarden. Hoe kijkt de Rekenkamer aan tegen het handhaven van de publiekrechtelijke regels in de Doelgroepenverordening en is dit nader onderzocht? De heer HELDRING zegt dat voor zover bekend tot op heden geen afspraken via bestemmingsplannen en de Doelgroepenverordening zijn en er is dus ook nog geen handhavingsstrategie voor ontwikkeld. Lid MANGAL vraagt of hij goed begrijpt dat nieuwbouwwoningen tegen lagere kosten zijn verkocht en dat wanneer deze worden doorverkocht dit ook weer tegen lagere kosten gebeurt en betekent dit dat bij de volgende huurder het huurbedrag wordt gedempt?

6

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Mevrouw DAALDER licht toe dat de grond meestal tegen een lagere prijs wordt geleverd als er afspraken worden gemaakt dat voor een termijn van vijfentwintig jaar wordt vastgelegd dat betaalbare woningen slechts met een beperkt percentage mogen stijgen en dat ze niet doorverkocht mogen worden. Het complex mag wel doorverkocht worden, maar de huurwoningen mogen niet verdwijnen gedurende de afgesproken periode. Lid MANGAL stelt dat heel veel huren al richting het maximale bedrag liggen. Zit er een maximum op en hoe wordt dit gecontroleerd? Mevrouw DAALDER zegt dat er een maximum zit aan de mogelijke verhoging die is gerelateerd aan de indexering. Voor de middelhuur mag jaarlijks iets meer worden verhoogd dan de indexering en deze woningen kunnen dus op termijn uit de voorraad middelhuur vallen. Lid MINDERHOUD vraagt naar aanleiding van aanbeveling 3 en de bestuurlijke reactie hierop welke knelpunten worden verwacht bij de toezichtstrategie wat betreft de AVG en het delen van informatie met huurders en de frictie tussen de capaciteit voor handhaving en toezicht enerzijds en het maatschappelijk belang van het handhaven van de afspraken anderzijds. Hoe kan ervoor gezorgd worden dat er zo effectief mogelijk toezicht wordt gehouden en wordt gehandhaafd op de gemaakte afspraken? De heer HELDRING wijst erop dat het gaat om afspraken tussen de gemeente en een investeerder.

Er is niet onderzocht of huurders hier kennis van mogen nemen. Wel kan via het Kadaster dit soort erfpacht worden ingezien. Het college is geadviseerd om dit nader te onderzoeken. Het laaghangend fruit is waarschijnlijk vooral het verhogen van de capaciteit van het toezicht en het goed registreren van gemaakte afspraken. Lid MINDERHOUD kan zich voorstellen dat het verhogen van capaciteit financieel de lastig haalbaar is en daarom zoekt hij naar maatregelen die genomen kunnen worden ondanks de beperkte capaciteit zoals bijvoorbeeld inzage in contracten. Mevrouw DAALDER zegt dat de Rekenkamer daarom heeft geadviseerd om het makkelijker te maken voor burgers om zelf initiatief te nemen, omdat dit de effectiviteit kan verhogen. De AVG is vooral gericht op persoonsgegevens en hier gaat het om contracten tussen bedrijven en de gemeente. Lid VON GERHARDT vraagt of de Rekenkamer ook heeft gekeken naar de benodigde capaciteit om het voldoende te waarborgen. Mevrouw DAALDER antwoordt dat hier niet expliciet naar is gekeken. Op dit moment is er geen goed systeem waarin het wordt bijgehouden. Als dit wel gebeurt, zijn zaken makkelijker terug te vinden en verhoogt dit de efficiëntie. Lid VON GERHARDT leest dat er op dit moment onvoldoende zicht is op de gemaakte afspraken. De gemeente zal in 2025 met een nieuw systeem komen.

Ziet de Rekenkamer risico’s omdat dit nog even gaat duren en wat zou er zeker in dit systeem opgenomen moeten worden? Mevrouw DAALDER stelt dat er altijd een risico bestaat dat tussentijds zaken uit beeld verdwijnen, zeker omdat het kwetsbaar is op de manier waarop het nu is geregeld. In het nieuwe systeem worden de erfpachtvoorwaarden opgenomen, maar dit betekent nog niet dat er toezicht wordt gehouden op afspraken uit anterieure overeenkomsten. Een aantal zaken zal in een nieuw systeem in ieder geval makkelijk terug te vinden moeten zijn zoals de afspraken en de duur hiervan. Gezien de beperkte capaciteit adviseert de Rekenkamer niet om oudere afspraken ook in het systeem te zetten, omdat deze moeilijk vindbaar zijn.

7

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Lid LOCHTENBERG vraagt of de Rekenkamer er heil in ziet om het via open data ter beschikking te stellen, zodat iedereen een adres kan ingeven en kan zien dat er een maximum aan een woning zit. Wellicht kan dit worden gekoppeld aan Woningnet. Mevrouw DAALDER zegt dat hier geen onderzoek naar gedaan is en het niet duidelijk is of en welke juridische obstakels er zijn, maar het lijkt haar eventueel een aardig idee. Lid LOCHTENBERG heeft begrepen dat er eenmaal in de vijfentwintig jaar een controle plaatsvindt. Is het ook mogelijk om een actieve alert te sturen naar een nieuwe huurder ingeval van een mutatie? Mevrouw DAALDER herhaalt haar eerdere antwoord op de vraag over de open data. Commissie Lid LOCHTENBERG begrijpt dat de Rekenkamer geen belemmeringen ziet voor open data of een actieve alertfunctie. Denkt de wethouder dat deze functionaliteiten toegevoegd kunnen worden en zo ja, wat zou de tijdlijn hiervoor zijn? Wethouder ALBERTS constateert dat het mogelijk zou zijn dat publiek geld in private zakken belandt.. De Rekenkamer waarschuwt ervoor dat dit risico kan worden ondervangen met de aanbevelingen die worden gedaan. Het college neemt de aanbevelingen over en zal met een plan van aanpak komen en op instigatie van de Rekenkamer vraagt mevrouw Alberts wanneer dit komt en hoe dit eruit zal komen te zien.

Lid BROERSEN vraagt zich af waarom de pijnpunten die uit het onderzoek naar voren komen niet eerder boven water zijn bekomen bij het college. Ook zij is benieuwd wanneer de plannen worden verwacht. De Rekenkamer constateert dat met de huidige capaciteit een schrikbarend laag aantal controles kan worden uitgevoerd. Kunnen procedures eventueel worden versimpeld waardoor meer kan worden uitgevoerd? De Rekenkamer vraagt zich af naar welke pakkans wordt gestreefd bij het niet naleven van de gemaakte afspraken en het college wordt gevraagd om deze vraag schriftelijk te beantwoorden met een aantal opties waarbij de nodige capaciteit wordt meegenomen. Wat zijn de mogelijkheden om huurders te informeren over de maximale huurprijs? Kunnen nieuwe huurders hierover verplicht worden geïnformeerd? Lid MANGAL is geschrokken van het “huis-tuin-en-keukensysteem” in de vorm van Excel sheets.

Waarom is bijvoorbeeld niet gekozen voor Access? Hoe worden de anterieure overeenkomsten opgenomen in het nieuwe erfpachtsysteem? Wat gebeurt met middeldure huur wanneer deze boven de bandbreedte uitkomt en hoeveel van deze woningen komen te vervallen? Kan dit ook gebeuren met de sociale huurwoningen die middelduur worden en hoeveel kunnen er op deze manier verloren gaan? Wat zijn de consequenties voor iemand die wordt gepakt? Lid VON GERHARDT pleit ervoor om zo snel mogelijk aan de slag te gaan met de aanbevelingen van de Rekenkamer. Lukt het daadwerkelijk om het nieuwe systeem in 2025 te implementeren en bevat dit inderdaad alle checkboxes om snel informatie op te halen? Hoe wordt ervoor gezorgd dat anterieure overeenkomsten ook worden geborgd? Hoe wordt het risico van verlies van data tot 2025 verkleind? De heer Von Gerhardt sluit zich aan bij de suggestie van Volt om verschillende scenario’s uit te werken met capaciteit en kosten, bij voorkeur op korte termijn. Komt er ook een plan voor de 2400 woningen uit de periode 2015-2017? Lid VAN RENSSEN stelt dat de Rekenkamer terecht constateert dat het contractmanagement niet alleen bij Grond en Ontwikkeling ligt, maar ook bij de afdeling Wonen. Wat gaat deze dienst en eventueel andere diensten doen op dit gebied? Op welke

8

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

termijn komt het toegezegd plan? Mevrouw Van Renssen hoort graag welke concrete maatregelen worden genomen om het contractmanagement op orde te krijgen. Hoe wordt de verplichting om woningbouwcategorieën te maken en de instandhoudingstermijn opgelegd? Lid VON GERHARDT begrijpt dat mevrouw Van Renssen geen brief nodig heeft om inzicht te verkrijgen over de mogelijkheden met betrekking tot toezicht. Heeft zij al ideeën wanneer de pakkans hoog genoeg is om het toezicht om een goede manier te waarborgen? Lid VAN RENSSEN stelt dat er een aantal terechte aanbevelingen zijn gedaan en voor haar is het belangrijk om dit zo snel mogelijk te realiseren. Het idee van open data omarmt ze, omdat dit toegankelijk is voor iedereen en waarschijnlijk ook het minste geld kost. Lid VON GERHARDT heeft ook in het rapport gelezen dat het college aangeeft dat de financiële gevolgen ook een zaak van de gemeenteraad zijn. Met een overzicht kan de gemeenteraad prioriteiten stellen. Lid VAN RENSSEN verwijst naar het betoog van de SP waarin naar voren is gebracht dat publiek geld niet in private handen terecht moet komen. Volgens haar moet het meest efficiënte worden gedaan om dit te voorkomen. Lid VON GERHARDT denkt dat een honderd procent pakkans juist belangrijk is omdat er veel geld in om gaat. Het gaat niet om de meest efficiënte manier, maar om de manier met de hoogste pakkans.

Lid VAN RENSSEN meent dat er niet heel veel financiële middelen nodig zijn, maar dat dit binnen het huidige systeem gerealiseerd moet worden. Zij vertrouwt erop dat het college een effectief systeem bedenkt om dit zo snel mogelijk te doen. Lid LOCHTENBERG vraagt waarom lid Van Renssen het bij de afdeling Wonen zou willen beleggen en het niet bij Erfpacht houden. Lid VAN RENSSEN licht toe dat de Doelgroepenverordening ook bij Wonen hoort. Het gaat om huisvesting (op lange termijn). Grond en Ontwikkeling staat onder druk en zij denkt dat het kan helpen om de hele gemeentelijke organisatie verantwoordelijk te maken. Lid BROERSEN heeft lid Van Renssen horen zeggen dat er niet meer financiële middelen nodig zijn, maar dat er efficiënter moet worden gewerkt. In het Rekenkamerrapport staat juist dat dit niet mogelijk is en dat er extra financiële middelen nodig zijn om de pakkans te verhogen. Een uitwerking van het college zou hierbij behulpzaam kunnen zijn. Lid VAN RENSSEN wil het zo snel mogelijk geregeld hebben, omdat het gaat om goed contractmanagement en een goede uitvoering in de gemeentelijke organisatie. Lid BROERSEN denkt dat er juist meer financiële middelen nodig zijn om het snel te regelen. Om het goed in kaart te brengen, is het belangrijk om te weten hoeveel financiële middelen er nodig zijn.

Lid VAN RENSSEN heeft begrepen dat lid Broersen hiervoor om een brief heeft gevraagd. Lid LOCHTENBERG oppert het idee om in de brief het plan op te nemen. Lid MINDERHOUD denkt dat het optimaal is om zo effectief mogelijk toezicht te houden en te handhaven tegen een zo laag mogelijke prijs. Open data zouden hierbij

9

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

kunnen helpen en hij is benieuwd hoe dit onderdeel kan worden uitgewerkt in het plan. Het zou de voorkeur verdienen om het plan in een keer te bespreken met de brief. Lid VON GERHARDT zegt dat het met name gaat om het gegeven of er meer capaciteit nodig is. De Rekenkamer geeft aan dat het met de huidige capaciteit niet mogelijk is. Hoe staat de PvdA hier tegenover? Lid MINDERHOUD vindt dat er een uitgewerkt plan moet komen waarin verschillende aspecten worden verkend voor een zo optimaal mogelijke handhaving. Het is wel van belang dat het schuiven van handhaving gevolgen heeft voor andere zaken. Lid VON GERHARDT stelt dat de VVD juist voor dit soort specifieke belangrijke onderdelen meer capaciteit wil. Is de PvdA bereid om geld vrij te maken om te komen tot een honderd procent pakkans? Lid MINDERHOUD wijst erop dat er al een groot tekort aan capaciteit is bij Ruimtelijke Ordening. Daarnaast denkt hij dat met het laaghangend fruit de meeste huurders in Amsterdam worden geholpen. Lid VON GERHARDT vraagt of de PvdA het belangrijker vindt om zo min mogelijk financiële middelen uit te geven of om de pakkans zo veel mogelijk te vergroten. Lid MINDERHOUD noemt het relevant dat ontwikkelaars zich aan de afspraken houden en dat tegen zo laag mogelijke kosten zo effectief mogelijk wordt bestuurd. Lid ASLAMI sluit zich aan bij de eerder gestelde vragen.

Vanaf 2017 wordt van de 1101 woningen in 40 gevallen een te hoge huur gerekend. Het lijkt hem relevant om te bekijken welke woningen dit betreft. Wellicht kunnen overtreders bekend worden gemaakt. De VOORZITTER schorst de vergadering voor een korte pauze voordat het college tot beantwoording overgaat. De VOORZITTER heropent de vergadering. College Wethouder VAN DANTZIG dankt de Rekenkamer voor het rapport dat zal helpen om in de toekomst het toezicht op betaalbare woningen beter te organiseren. Op dit moment worden de erfpachtcontracten steekproefsgewijs georganiseerd. Eerder is al aangegeven dat uitvoeringscapaciteit het voornaamste struikelblok is. De anterieure overeenkomsten zijn door stadsdelen afgesloten en deze zijn niet goed bijgehouden. De erfpachtcontracten uit het actieplan Middenhuur zijn wel goed bijgehouden. Het erfpachtsysteem wordt gefaseerd ingevoerd. Binnen zes maanden komt er een plan van aanpak waarin de raad ook wordt meegenomen in de capaciteit. De suggesties van onder meer open data zullen hierin meegenomen worden. Als kwade opzet wordt geconstateerd, zal verscherpt toezicht worden ingevoerd. De wethouder is bestuurlijk verantwoordelijk voor de anterieure overeenkomsten, in samenwerking met de afdeling Wonen. De vragen over de Doelgroepverordening zullen schriftelijk worden beantwoord.

Lid LOCHTENBERG stelt voor dat de wethouder zou kunnen overwegen om de restrictie met betrekking tot de AVG af te vangen in de nieuw af te sluiten erfpachtovereenkomsten. Wethouder VAN DANTZIG constateert dat er oude erfpachtovereenkomsten zijn.

10

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Lid BROERSEN vraagt of er scenario’s komen over hoeveel financiële middelen nodig zijn. Wethouder VAN DANTZIG is voornemens om een plan te presenteren dat zo goed mogelijk aan de aanbevelingen tegemoet komt. Lid BROERSEN vraagt om een reflectie op het punt van de Rekenkamer dat er meer financiële middelen nodig zijn en om hoeveel middelen dit zal gaan. Wethouder VAN DANTZIG meent dat € 100.000 per fte de norm is en voor gespecialiseerd werk is dit wellicht meer. Er wordt bekeken wat de beste aanpak is en hoeveel fte’s hiervoor nodig zijn. Lid BROERSEN denkt dat het logisch is dat als naar aanleiding van een onderzoek de Rekenkamer aangeeft dat er meer financiële middelen nodig zijn, een commissielid informeert hoeveel financiële middelen dit zijn. Wethouder VAN DANTZIG heeft geen vraag gehoord. Lid MANGAL vraagt of de nieuwe medewerkers ook de anterieure overeenkomsten gaan controleren. Wethouder VAN DANTZIG heeft eerder geantwoord dat de anterieure overeenkomsten meegenomen worden. Lid MANGAL vraagt of dit betekent dat de anterieure overeenkomsten in de toekomst in het erfpachtsysteem worden opgenomen. Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat het probleem met anterieure overeenkomsten is dat ze vaak niet in erfpacht zitten. Hij zal deze in het plan van aanpak meenemen.

Lid VON GERHARDT wijst erop dat de Rekenkamer heeft aangegeven dat de gemeenteraad moet kunnen nadenken over de afweging. Volgens hem moeten in het plan van aanpak alle afwegingen, zowel financieel als maatschappelijk, duidelijk worden geschetst. Wethouder VAN DANTZIG neemt alle input van de commissie mee in het plan van aanpak. Lid VON GERHARDT concludeert dat de wethouder de toezegging aan hem meeneemt in het plan van aanpak. Wethouder VAN DANTZIG meent dat hij iets anders heeft gezegd. Lid VON GERHARDT vraagt eigenlijk om een afwegingskader voor de verschillende belangen, zodat de gemeenteraad een afgewogen beslissing kan maken. Wethouder VAN DANTZIG herhaalt dat de gemeenteraad binnen zes maanden een plan van aanpak ontvangt. Lid VAN RENSSEN hoopt dat haar vraag over de Doelgroepenverordening voor volgende week kan worden beantwoord. Wethouder VAN DANTZIG zegt dit toe. Lid MANGAL heeft gevraagd hoeveel middeldure huurwoningen worden onttrokken uit de woningmarkt.

11

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat de erfpachtvoorwaarden zijn gebonden aan het actieplan middeldure verhuurplan. Bij overtredingen wordt aangeschreven en moet de situatie hersteld worden. Lid MANGAL heeft hiernaar geïnformeerd bij de Rekenkamer en deze heeft aangegeven dat middeldure huur boven de bandbreedte uitkomt. Wethouder VAN DANTZIG stelt dat in dit geval wordt aangeschreven en de situatie hersteld wordt. Lid MANGAL zegt dat dit niet in de rapportage staat. Ook heeft hij gevraagd wat de consequenties zijn voor iemand die gepakt wordt voor een overtreding. Wethouder VAN DANTZIG herkent de eerste vraag niet, maar zal dit nagaan. De tweede vraag heeft hij al eerder beantwoord. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken en dat de voordracht gereed is voor behandeling in de raad. De verwachting is een middellange behandeling. 4. Kennisnemen van de Halfjaarrapportage Woningbouw 2023 en het Doorbouwakkoord Amsterdam en afdoening van motie 378 accent en toezeggingen aan raadsleden Von Gerhardt d.d. 22 maart en Van Renssen d.d. 5 juli 2023 Nr. VN2023022666 5. Kennisnemen van het initiatiefvoorstel 'Samen woningen blijven bouwen, ondanks de crisis' van de leden Van Renssen (GroenLinks) en Minderhoud (PvdA) d.d. 18 september 2023 en de bestuurlijke reactie. Nr. VN2023-022705 Agendapunten 4 en 5 worden gevoegd doorgeschoven naar de volgende vergadering.

6. Kennisnemen van de raadinformatiebrief ter afdoening van de toezegging over arrangementen voor betaalbare koopwoningen Nr. VN2023-022667 Agendapunt 6 wordt na agendapunt 12 behandeld. De VOORZITTER deelt mee dat agendapunt 6 is geagendeerd op verzoek van lid Von Gerhardt (VVD). Lid VON GERHARDT memoreert dat hij tijdens de begroting 2023 met Volt een motie heeft ingediend om onderzoek te doen naar meer betaalbare koopwoningen. Hij is blij dat er meer woningen toegevoegd kunnen worden aan de bestaande voorraad. Met betrekking tot de pilots vraagt hij of er meer pilots worden gedaan dan de twee genoemde. Op welke termijn krijgen deze uiteindelijk effect? In de media stond dat de woningen alleen naar gezinnen met kinderen gaan, maar in de stukken staat dat ze naar gezinnen en naar mensen met maatschappelijke beroepen gaan. Lid BROERSEN leest dat het advies is om geen eisen te stellen aan het langdurig behoud, omdat dit te risicovol zou zijn. Dit betekent dat bij doorverkoop de woning verdwijnt uit het betaalbare segment. Zijn er mogelijkheden om deze op een of andere manier toch betaalbaar te houden? Lid VAN RENSSEN concludeert dat alleen voor de woonduur van de eerste koper een woning sociaal is. Hoe wordt dit meegenomen in de pilot?

12

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Wethouder VAN DANTZIG stelt dat sociale koopwoningen marktvolgend worden geprogrammeerd. Doordat grotere woningen duurder worden, is er een “weglekeffect”. Dit potentiële voordeel zou gegund worden aan maatschappelijke beroepen en deze worden in de pilots meegenomen. De voorwaarden waarop wordt geoordeeld dat de pilots zijn geslaagd, worden met de commissie gedeeld. Lid VON GERHARDT heeft gevraagd wanneer de oplevering wordt verwacht. Wethouder VAN DANTZIG antwoordt dat het zes tot acht jaar kan duren. Lid LOCHTENBERG stelt dat bij Koopgarant en startersleningen de informatievoorziening aan de deelnemers belangrijk is. Kan de wethouder hier extra aandacht aan besteden en ervoor zorgen dat dit wordt meegenomen in de evaluatie? Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat het om Koopstart gaat. Het staat overigens particuliere initiatieven ook vrij om dit aan te bieden en AM doet dit in Gein. Lid BROERSEN vraagt waarom geen eisen gesteld kunnen worden aan langdurig behoud. Wethouder VAN DANTZIG antwoordt dat Rigo dit ziet als erg duur en risicovol. Lid ALBERTS informeert waarom een antispeculatiebeding niet mogelijk is. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat het om een vorm van een antispeculatiebeding gaat. Lid MANGAL vraagt waarom het antispeculatiebeding zou vervallen bij verkoop. Wethouder VAN DANTZIG verwijst naar het rapport van Rigo waar dit wordt uitgelegd.

De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. 7. Kennisnemen van de raadinformatiebrief ter afdoening van de toezegging over de aanbevelingen uit rapport Duisenberg met betrekking tot burgerparticipatie bij woningbouwprojecten uit de commissievergadering van 1 november 2022 Nr. VN2023022668 De VOORZITTER meldt dat agendapunt 7 is geagendeerd op verzoek van lid Van Renssen (GL). Lid MINDERHOUD leest in het Duisenbergrapport dat binnen de gemeente verschillende activiteiten op het vlak van participatie plaatsvinden, maar dat de effecten hiervan niet inzichtelijk genoeg zijn. Het college stelt in een bestuurlijke reactie dat de wens om door middel van een effectmeting meer grip te krijgen op participatie begrijpelijk is, maar dat de vraag is hoe realistisch en haalbaar dit is, omdat de uitkomsten van participatietrajecten zich niet goed laten uitdrukken in kosten-batenanalyses. Een effectmeting zou echter kunnen aantonen dat meer participatie aan het begin van een traject tot minder vertraging en lagere kosten leidt later in een traject. De vraag is of met een goede participatie aan het begin later beroepsprocedures worden voorkomen. Wethouder VAN DANTZIG meent dat participatie eigenlijk tot doel heeft mensen meer te betrekken en niet de insteek heeft om geldwinst te behalen.

Beroepsprocedures zijn volgens de wet altijd mogelijk en vertraging kan altijd optreden.

13

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Lid MINDERHOUD denkt dat door een goede participatie aan de voorkant van een traject het aantal mensen dat uiteindelijk een procedure start kleiner is. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat duidelijk moet zijn waarover kan worden geparticipeerd. Dit kan weerstand in een vroeg stadium wegnemen. Bezwaar en beroep zijn echter geen goede indicatoren. De wethouder zegt toe om met een voorstel voor een indicator te komen waarmee tegemoet wordt gekomen aan de vraag welke effecten participatie heeft. Lid MINDERHOUD denkt dat verschillende vormen van participatie best tegen elkaar afgezet kunnen worden, zowel qua beroepsprocedures als qua bewonerstevredenheid achteraf. Wethouder VAN DANTZIG zegt een evaluatie bij de participatieverordening toe. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Volkshuisvesting 8. Niet opheffen van de geheimhouding op document ‘GEHEIM 05-12-2022 Memo Huisvestingsverordening vereenvoudigen regels woningcorporaties’ Nr. VN2023-021588 Agendapunt 8 wordt gehamerd. 9. Kennisnemen van het initiatiefvoorstel d.d. 2 februari 2023 “Passend wonen in Mokum” van het lid Aslami en de bestuurlijke reactie Nr. VN2023-022754 Agendapunt 9 wordt behandeld na agendapunt 3. De VOORZITTER deelt mee dat het om een initiatiefvoorstel van lid Aslami gaat. Lid ASLAMI stelt dat de groeiende huurarmoede met name voor de middeninkomens in de stad knelt.

Een ander probleem is doelgroepen die vastzitten in nietpassende woningen. Voor D66 is doorstroming cruciaal, dit zorgt ervoor dat ouderen passend kunnen wonen en hiermee kan de grootste verhuisketen op gang worden gebracht. Uit onderzoek blijkt dat het potentieel heel groot is. Van de 50.000 corporatiewoningen is ruim de helft een woning die wordt bewoond door ‘empty-nesters’. Met de toenemende vergrijzing zal dit probleem alleen maar toenemen. In het initiatiefvoorstel worden zes voorstellen gedaan en het college heeft hierop een reactie gegeven. Lid MANGAL heeft de mogelijkheid gemist om woningen te ruilen in het kader van ‘van groot naar beter’. Heeft lid Aslami navraag gedaan of dit juridisch mogelijk is binnen de regels van de Woonwet? Lid ASLAMI wijst erop dat de verhuisregeling van ‘van groot naar beter’ wordt genoemd. Wat hem betreft, moet hierop vol worden ingezet. In een motie bij de behandeling van de AAV heeft hij opgeroepen om in te zetten op huizenruil. Ook in deze commissie heeft hij hier eerder aandacht voor gevraagd. Lid VAN RENSSEN dankt voor het initiatiefvoorstel dat niet alleen goed zou zijn voor de doorstroming, maar ook voor ouderen is het belangrijk dat verhuizen betekent in de buurt kunnen blijven. Welke specifieke voorstellen zou lid Aslami doen om de regeling ‘van hoog naar laag’ en ‘van groot naar beter’ te verbeteren?

14

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Lid ASLAMI heeft een aantal voorstellen gedaan om deze regeling te verbeteren. Allereerst moet de bekendheid van de verschillende verhuisregelingen bij doelgroepen worden verbeterd. De regels die worden gehanteerd, zijn eigenlijk veel te strikt en er zou meer maatwerk toegepast moeten worden. Lid VON GERHARDT leest in de bestuurlijke reactie dat het college de voorstellen ziet als een ondersteuning van het beleid. Hoe kijkt lid Aslami hiernaar? Lid ASLAMI wijst erop dat ten tijde van het indienen van het initiatiefvoorstel ook de AAV tot stand is gekomen. In deze aanpak ziet hij veel van de voorstellen terugkomen. Voor een aantal punten geldt volgens hem dat er nog wel een tandje bij kan. Lid PERDOK merkt in gesprekken met ouderen dat er vaak wantrouwen is over wat er gebeurt met de woning als ze deze verlaten. Zou lid Aslami dit willen meenemen in de voorlichting? Lid ASLAMI stelt dat in de AAV is vastgesteld dat grote gezinswoningen niet verkocht moeten worden. Het is evident om dit mee te nemen in de voorlichting en duidelijk te maken dat de woning is bedoeld voor een groot gezin. Lid VAN RENSSEN vindt met name de punten 5 en 6, doorstroming van ouderen en de regeling ‘van groot naar beter’ en ‘van hoog naar laag’, belangrijk. Vaak zijn gerenoveerde woningen duur of worden ze verkocht en dit patroon moet worden doorbroken.

De beantwoording van punt 5 door het college is wat summier en haar vraag is wat nog kan worden gedaan in lijn met de AAV. Lid ASLAMI dankt het college voor de bestuurlijke reactie en constateert dat het college er op veel punten mee aan de slag gaat. Hij ziet uit naar de uitwerking in de AAV. Wat betreft de verhuisregelingen zelf vindt hij echter dat er nog wat meer moet worden gedaan. Het aantal voorrangskandidaten overschrijdt het subsidiebudget ruimschoots, dus de behoefte is er. Lid LOCHTENBERG vraagt of lid Aslami het met hem eens is dat demografie het zesde punt zou moeten zijn in de Woonvisie waar aandacht aan besteed zou moeten worden. Lid ASLAMI is niet betrokken geweest bij de eerdere discussie over de visie 2035. Wel heeft hij ook gesproken over demografische ontwikkelingen als vergrijzing. Het college is voornemens om te werken met een matchpoint en lid Aslami pleit ervoor om dit te mee te nemen in de voorlichtingscampagne. Via de AAV worden minimaal tien Lang Leven Thuisflats gerealiseerd. Ook hier geldt dat buurtbewoners in de omgeving van een dergelijk project hierin meegenomen moeten worden. Wethouder PELS denkt dat het zinvol is om regelmatig de mogelijkheden van de bestaande voorraad te bespreken. Alle punten uit het initiatiefvoorstel helpen het college verder en zijn ondersteunend aan de AAV.

Wel is het een uitdaging om een keus te maken tussen eerlijk en maatwerk. Uit het aantal aanvragen blijkt dat de regeling bekender wordt. Op het moment dat er te weinig middelen zijn binnen het budget Wonen, komt de wethouder terug naar de raad. Lid BILGIN vraagt of met betrekking tot eerlijk of maatwerk geen differentiatie per gebied kan worden toegepast. Wethouder PELS stelt dat is afgesproken dat voor de stadsdelen met masterplannen het eerste ruimte wordt gemaakt voor voorrang vanuit het stadsdeel. Tegelijkertijd is het belangrijk dat mensen zich er ook van bewust zijn dat ze in een ander

15

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

stadsdeel kunnen wonen. Daarnaast kan slechts een maximaal aantal woningen worden aangewezen. Met betrekking tot het doorstroomloket wordt aangesloten op wat er al is, zeker omdat voor een oudere doelgroep consequent en consistent belangrijk is. De versnelde vergrijzing leidt tot verschillende uitdagingen. In de Wildemanbuurt is gebleken dat huisaan-huis bezoeken door vertrouwede mensen voor de meeste doorstroming heeft gezorgd. Lid ASLAMI is blij dat de wethouder het signaal in de Wildemanbuurt ziet en wil doortrekken in andere buurten. Hoe wordt de gemeenteraad hiervan op de hoogte gehouden? Wethouder PELS wil de AAV gebruiken om de verschillende deelterreinen en beleidsterreinen hieronder te brengen. Op dit moment wordt bekeken hoe de aanpak het best kan worden uitgevoerd. Zodra er ontwikkelingen zijn op het gebied van doorstroming, zullen deze worden gedeeld met de commissie. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken en dat het in de raad van 29 november naar verwachting kort wordt besproken. 10. Kennisnemen van de raadsinformatiebrief inzake het onderzoek woonwensen van Amsterdamse jongeren Nr. VN2023-021295 Agendapunt 10 wordt gehamerd. 11. Kennisnemen van rapport 'Voortgang aanpak woondiscriminatie en aanbieding derde landelijke monitor’ en nieuwsbericht ‘Nieuw woonplatform voor eerlijkere verhuur’ Nr.

VN2023-021297 Agendapunt 11 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. 12. Raadsinformatiebrief ‘stand van zaken en rapportage voorrangsregeling voor beroepsgroepen’ Nr. VN2023-021296 De VOORZITTER deelt mee dat agendapunt 12 is geagendeerd door lid Havelaar (CDA) Lid LOCHTENBERG constateert dat de voorrangsregeling werkt. CDA deelt de mening van het college dat de regeling niet moet worden uitgebreid naar andere doelgroepen. Lid Havelaar heeft gezien dat er naast de school van zijn zoon een woning te koop stond en dit was een mooie gelegenheid geweest om hier een docent te laten wonen, maar de school heeft de woning niet gekocht. Kan de wethouder toezeggen om in het onderzoek naar woningen ook specifiek te zoeken naar woningen die als bedrijfswoning ingezet kunnen worden in de zorg, onderwijs of bij de politie? Lid VAN RENSSEN stelt dat bijna 750 woningen aan de doelgroepen zijn toegekend, waaruit blijkt dat de regeling werkt. GL steunt het voorstel om speciaal onderwijs toe te voegen. Wat is de stand van zaken van de Huisvestingsverordening? Werkgevers pleiten voor fijnmaziger voorrangsregelingen waarbij scholen in gebieden met het grootste tekort gestimuleerd kunnen worden. Hoe werkt een dergelijke regeling en zou het toevoegen van speciaal onderwijs hier iets aan veranderen? Wethouder PELS wijst erop dat wordt gekeken naar vastgoed en niet specifiek naar woningen.

De gemeente kan geen panden aankopen voor verschillende doelgroepen.

16

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

De Huisvestingsverordening wordt in de commissie van 15 november besproken. Door het toevoegen van speciaal onderwijs kunnen ook deze leerkrachten beter worden bediend. Onderwijs zelf wordt gevraagd om scholen aan te dragen. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. 13. Kennisnemen van het Parool-artikel 'Woningnood in Amsterdam? Al jaren staan er 10.000 woningen leeg in de stad'. Nr. VN2023-022531 TOEGEVOEGD AGENDAPUNT Volkshuisvesting 14. Kennisnemen van de raadsinformatiebrief ter afhandeling van de toezegging over internationale woonproblematiek Nr. VN2023-019724 Agendapunten 13 en 14 worden gevoegd behandeld na agendapunt 7. De VOORZITTER meldt dat het onderwerp is geagendeerd door lid Emmerik (PvdD). Lid EMMERIK constateert dat het vooralsnog niet lukt om de leegstand te bestrijden. Starters en doorstromers hebben vaak geen uitzicht op een huur- of koopwoning. Toch worden er nauwelijks boetes uitgedeeld voor leegstand en is slechts op beperkte schaal brieven gestuurd om melding van leegstand te doen. Volgens de PvdD kan ook transformatie van kantoren helpen om woonruimte te creëren. Dit is een duurzame en goedkope oplossing. Bestemmingsplannen lijken echter vaak voor vertraging te zorgen. Uit eigen onderzoek van de gemeente blijkt dat 85% van de administratief leegstaande woningen wel degelijk wordt bewoond.

Dit zijn echter cijfers van een eenmalige steekproef onder 200 woningen op basis van data uit 2016. Als de gemeente stelt dat cijfers van O+S niet kloppen, kunnen deze dan worden geüpdatet met nieuw onderzoek onder meer woningen? Waarom ontvangt slechts een deel van de eigenaren een brief en kan de wethouder toezeggen dat naar elke vastgoedeigenaar een brief wordt gezonden? Kan de wethouder de commissie op de hoogte houden van resultaten naar aanleiding van deze zending? Is de wethouder bereid om meer focus te leggen op het transformeren van kantoren? Lid BROERSEN vindt het teleurstellend dat het aantal leegstaande woningen de afgelopen jaren, ondanks de inspanningen, niet aanzienlijk is verminderd. De gemeente geeft een opvallende invulling aan het begrip bewoond. 22% van de onderzochte woningen wordt gebruikt als bedrijfsruimte en in 7% van de woningen worden toeristen aangetroffen. Kan de wethouder hierop reageren? Van de 10.216 langdurig leegstaande woningen is een groot aantal tweede woningen die slechts zeer beperkt worden bewoond en een groot deel van het jaar leegstaan.

Hoe kijkt de wethouder naar de oplossing van een verbod op een tweede woning, zoals in sommige Zeeuwse gemeenten wordt gehanteerd? De brief over internationale samenwerking laat weliswaar zien op welke manier internationaal kan worden samengewerkt, maar vorig jaar heeft Volt met deze vraag bedoeld internationaal contact te leggen over het tegengaan van leegstand. De wethouder heeft toegezegd om terug te komen over de vorm van uitwisseling van informatie met andere steden en de vraag is of hier al nieuws over te melden is. Wenen is een van de voorzitters van de Eurocities werkgroep over Wonen en staat bekend om het volkshuisvestingsmodel. Wellicht kan een bezoek worden gebracht aan de stad. Lid VAN RENSSEN wijst erop dat het onderzoek van Het Parool eigenlijk ging over cijfers tot 2022. De leegstandsverordening is op 1 december 2022 in werking getreden. Hoeveel meldingen zijn er sinds die tijd gedaan, hoeveel leegstaande woningen zijn er nu in Amsterdam en hoe lang duurt het gemiddeld voordat er een brief wordt gestuurd aan de eigenaar van een pand? Op 10 juli jl. heeft zij zelf een leegstandsmelding gedaan, maar inmiddels vier maanden later is hier nog niet veel mee gedaan.

17

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 31 oktober 2023

WV

Wethouder PELS stelt dat het belangrijk is om een scheiding aan te brengen tussen de periode voor december 2022 en de periode erna, omdat sinds december een nieuwe leegstandsverordening van kracht is geworden, omdat er ontevredenheid was over de ruimte die de gemeente had om eigenaren daadwerkelijk aan te pakken. In het tweede kwartaal van 2024 zal de commissie uitgebreid op de hoogte worden gesteld van de ontwikkelingen sindsdien als de nieuwe versie van de handhaving Woonfraude wordt opgeleverd waarin alle cijfers zijn terug te lezen. De tussenstand op dit moment is dat er 391 meldingen zijn van eigenaren en 230 van omwonenden. Hieruit blijkt dat mensen actiever zijn gaan melden. Wel zijn er allerlei redenen waardoor leegstand niet te bestrijden is, zoals de administratieve leegstand. Op meldingen van burgers wordt binnen zes weken actie ondernomen en op het moment dat wordt geconstateerd dat er geen sprake is van een administratieve leegstand, ligt er binnen twee weken een brief bij de eigenaar. De afgelopen tijd is gebleken dat het nieuwe beleid een afschrikwekkende functie heeft. In eerste instantie wordt een vriendelijk traject gestart, maar inmiddels komt het omslagpunt in zicht en wordt wat steviger gehandhaafd. Er is aangekondigd dat er beleid komt voor tweede woningen.

Eerst zal worden begonnen met het verkennen van de mogelijkheden van een vergunningensysteem zoals in Den Haag wordt gehanteerd. Een waarschuwing vooraf is dat aan de bestaande situatie niet zoveel kan worden veranderd. Mogelijkheden om kantoren te transformeren zijn interessant en worden blijvend onderzocht. Hier speelt echter dat het vaak duurder is dan wordt gedacht en dat er botsende belangen spelen in verband met werkplekken in de stad. De brief gaat in algemene zin in op internationale samenwerking. Vergelijken met andere steden is vaak ingewikkeld gezien de verschillende regelgeving. Wenen is een mooi voorbeeld van hoe het anders kan en waar mogelijk wil het college graag meewerken aan het opzetten van een studiereis. Lid ASLAMI vraagt of hij goed heeft begrepen dat na een melding eerst ter plekke wordt bekeken of er sprake is van een feitelijke leegstand. Wethouder PELS bevestigt dit. Vaak is geen sprake van feitelijke leegstand en in sommige gevallen zijn mensen niet ingeschreven en moeten ze hiermee worden geholpoen. Lid ASLAMI neemt aan dat deze bezoeken veel capaciteit vergen en hij vraagt zich af of het geen mogelijkheid is om direct naar aanleiding van melding een brief te sturen naar een adres met de mededeling dat er een melding is gedaan.

Wethouder PELS licht toe dat het bezoek dient om inzicht te krijgen in wat er speelt, maar ingeval van administratieve leegstand worden ook brieven gestuurd. Het is combinatie van mogelijkheden die erop is gericht om zoveel mogelijk effect te sorteren. Lid ASLAMI constateert dat in 2022 slechts 541 brieven zijn gestuurd en hij meent dat het probleem groter is dan dit aantal. Wethouder PELS zegt dat op het moment dat duidelijk is dat er sprake is van administratieve leegstand, direct brieven worden gestuurd. De 541 brieven zijn gestuurd naar aanleiding van meldingen bij het team leegstand. Het advies van de wethouder is om leegstand zeker tot een prioriteit te behouden wat betreft de capaciteit van handhavers. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Sluiting De VOORZITTER sluit de openbare vergadering om 16.xx uur. De volgende vergadering is op 15 november 2023 om 13.30 uur.

18