Conceptverslag WV 27-09-2023
Tekst van het document
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting
WV
Raadscommissieverslag, 27 september 2023
Vergadering Vergaderdatum Verslag vast te stellen op:
CONCEPT Openbare vergadering van de Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Woensdag 27 september 2023 van 09.00 tot 12.45 uur 17 oktober 2023
Voorzitter: lid Kabamba Portefeuillehouders: wethouders Van Dantzig, Pels en Scholtes Commissiegriffier: dhr. Van Loon Verslaglegging: mw. Vernooij (Notuleerservice Nederland) Aanwezige commissieleden: Alberts (SP), Aslami (D66), Van Berkel (JA21), Broersen (Volt), Emmerik (PvdD), Von Gerhardt (VVD), Havelaar (CDA), Mangal (DENK), Minderhoud (PvdA), Perdok (Lijst Ahmadi-Veldhuyzen), Van Renssen (GL) Afwezige commissieleden: lid Heinhuis (PvdA) Overige aanwezigen: mw. Hoff (commissieondersteuner)
Algemeen 1.a. Opening procedureel gedeelte De VOORZITTER opent de commissievergadering om 09.00 uur en heet iedereen welkom. 1.b. Mededelingen De VOORZITTER deelt mee dat de volgende vergadering van de commissie WV in het teken staat van de begroting en plaatsvindt op 17 oktober a.s. om 13.30 uur. In de dagmail is de werkwijze met betrekking tot behandeling en het indienen van moties en amendementen gecommuniceerd. Lid Heinhuis (PvdA) wordt vervangen door lid Minderhoud. Wethouder SCHOLTES wijst erop dat het aquarium in Artis dat dateert uit 1881, op dit moment grootschalig wordt gerenoveerd en verduurzaamd. In het verleden heeft Amsterdam hiervoor 15 miljoen euro geïnvesteerd, de provincie 3 miljoen euro en de staatssecretaris heeft gisteren bekend gemaakt dat ook 10 miljoen euro is gereserveerd voor Artis. Hiermee wordt er vanuit gegaan dat de renovatie kan worden afgerond. 1.c. Vaststellen agenda De VOORZITTER deelt mee dat lid Havelaar (CDA) heeft voorgesteld om agendapunten 9 en 5 gevoegd te behandelen. Lid Von Gerhardt (VVD) heeft voorgesteld om agendapunt 7 door te schuiven naar de vergadering van 31 oktober a.s. en de leden Von Gerhardt en Havelaar hebben voorgesteld om ook agendapunt 10 door te schuiven naar deze datum. Lid Heinhuis (PvdA) heeft voorgesteld om agendapunt 8 door te schuiven naar de vergadering van 31 oktober a.s.
1
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Door lid Havelaar is een actualiteit ingediend over het aan banden leggen van woningruil. Door lid Van Berkel (JA21) is een actualiteit ingediend over dramatische bouwcijfers nieuwe woningen college. De agenda wordt conform vastgesteld. 1.d. Conceptverslag van de openbare vergadering van de raadscommissie WV d.d. 6 september 2023 Het verslag wordt vastgesteld. 1.e. Termijnagenda, per portefeuille De VOORZITTER roept alle commissieleden en het college op om de termijnagenda na te lopen, zodat in de toekomst achterstallige zaken afgerond kunnen worden. Wethouder PELS stelt voor om de toezegging 'Makkelijker maken van woningdelen voor drie of meer personen’ mee te nemen bij de toezegging om te komen tot het bredere woningdeelbeleid. Lid ASLAMI is het eens met het voorstel, maar hij is wel benieuwd naar wanneer het toegezegde beleid komt. Wethouder PELS zegt dat op dit moment wordt gewerkt aan de uitwerking van de uitvoeringsagenda van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV). Zij stelt voor om op de volgende termijnagenda aan te geven wanneer dit beleid met de commissie kan worden gedeeld. 1.f. TKN-lijst De VOORZITTER deelt mee dat verzoeken om TKN-stukken te agenderen, zullen worden behandeld op 31 oktober 2023. Er zijn geen verzoeken voor behandeling. 1.g. Ingekomen stukken stadsdeelcommissies Geen. Inhoudelijk 2.a.
Opening inhoudelijke gedeelte De VOORZITTER opent het inhoudelijke deel van de vergadering. 2.b. Inspreekmoment publiek Er hebben zich 5 insprekers aangemeld. De heer Rybka spreekt in op persoonlijke titel over Broedplaats Lely
2
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
De heer RYBKA licht toe dat de gemeenschap van de broedplaats wordt bedreigd met uitzetting. Hij pleit ervoor om het huis niet te verkopen aan een winstgevende projectontwikkelaar, maar aan de huidige bewoners. De broedplaats biedt een woon- en werkplek en een multiculturele gemeenschap van tachtig culturele ondernemers. Het werk van de kunstenaars hangt in buurtgallerijen, maar ook in het Stedelijk Museum. Er wordt samengewerkt met nationale en internationale partners. De afgelopen zeven jaar is een culturele bijdrage geleverd aan stadsdeel Nieuw-West, maar het doek lijkt nu te vallen als het pand wordt verkocht. De gemeenschap heeft een langetermijnplan opgesteld om als wooncoöperatie de broedplaats voort te zetten waarbij onder andere wordt bepaald dat tien procent van de woningen over vijfentwintig jaar eigendom zal zijn van woningcorporaties. De gemeenteraad wordt van harte uitgenodigd om de bewoners van de broedplaats te ontmoeten en het gesprek aan te gaan over de toekomst. Lid MINDERHOUD vraagt hoe de gesprekken met de gemeente tot nu toe verlopen. De heer RYBKA antwoordt dat de gemeenschap vooralsnog geen gesprekspartner is van de gemeente. De reden om in te komen spreken, is dat er behoefte is om mee te praten over de toekomst van de broedplaats. Lid BROERSEN vraagt of de heer Rybka weet wie de potentiële koper is.
De heer RYBKA weet heel weinig over de situatie, maar onderzoek heeft uitgewezen dat er een ontwikkelaar is die geïnteresseerd is in het gebouw. Lid BROERSEN vraagt of dit volgens de heer Rybka betekent dat het gebouw wordt gesloopt en er een nieuw pand wordt teruggebouwd. De heer RYBKA stelt dat het gebouw een partieel monument is en volgens hem is het plan om er woningen van te maken. Lid EMMERIK vraagt hoeveel er verbouwd dient te worden om het pand geschikt te maken voor woningen. De heer RYBKA heeft visualisaties uit 2016 gezien en het lijkt niet zo moeilijk te zijn. --De heer Bruinsma spreekt in namens Amsterdam gastvrij over de actualiteit van het lid Havelaar (CDA) inzake ‘Aan banden leggen woningruil’ De heer BRUINSMA deelt mee dat de leden van HomeExchange anderhalve week geleden een e-mail hebben ontvangen waarin stond dat huizenruil wordt onderworpen aan de regels van vakantieverhuur. In de gemeenteraad heeft nooit eerder een discussie over huizenruil plaatsgevonden en dit is zijns inziens wel nodig voordat een dergelijke ingrijpende beslissing wordt genomen. In de begripsbepaling van een Europees wetsvoorstel om toeristische verhuur beter te kunnen reguleren, staat expliciet dat huizenruil geen toeristische verhuur is en ook volgens de landelijke Wet toeristische verhuur is dit niet het geval.
De heer Bruinsma heeft een schrijven van een corporatie waarin staat dat huizenruil is toegestaan, maar vakantieverhuur niet. Zelfs de Belastingdienst is deze mening toegedaan, omdat van betaling geen sprake is. Huizenruil biedt voor veel Amsterdammers de enige mogelijkheid om een vakantie te bekostigen. Lid ASLAMI vraagt of de gemeente heeft gereageerd op de zienswijze van HomeExchange. De heer BRUINSMA wijst erop dat gezien de recente ontwikkelingen de brief pas op 24 september jl. naar de gemeente is gestuurd en hier is nog geen reactie op gekomen.
3
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid MINDERHOUD is benieuwd waar de heer Bruinsma heeft gelezen dat woningruil zonder een platform ook aan regels is gebonden. De heer BRUINSMA licht toe dat vakantieverhuur aan twee criteria moet voldoen: er is sprake van een termijn korter dan zes maanden en het gaat om verhuur aan iemand die niet staat ingeschreven in het bevolkingsregister. Dit betekent dat de nieuwe regels dus ook gelden voor huizenruil met bijvoorbeeld ouders of vrienden. Lid VAN RENSSEN wijst erop dat in de Huisvestingswet wordt gesproken over “tegen betaling”. Vrienden en ouders die van huis ruilen zouden hier niet onder vallen. Is de heer Bruinsma dit met haar eens? De heer BRUINSMA concludeert dat dit betekent dat een een-op-een huizenruil – al dan niet met een platform – niet onder huizenruil valt. Dit staat echter wel op de website van de gemeente. Lid MANGAL vraagt of de heer Bruinsma de gemeentelijke Belastingdienst ziet als de gemeente of als een aparte entiteit. De heer BRUINSMA stelt dat het een aparte entiteit is als de Belastingdienst een woningruiler bericht dat het niet om vakantieverhuur gaat. De wethouder vindt echter het tegenovergestelde.
--Mevrouw Cuijpers spreekt in op persoonlijke titel over de actualiteit van het lid Havelaar (CDA) inzake ‘Aan banden leggen woningruil’ Mevrouw CUIJPERS heeft in 2019 van de woningbouwvereniging begrepen dat er geen beleid was op het gebied van vakantiewoningruil. Zij is ooit met HomeExchange begonnen uit geldnood en dit bleek een groot succes. Het is een mogelijkheid om op vakantie te gaan en het is een prettig idee dat een woning niet leeg komt te staan als zij zelf op vakantie is. Woningruilers hebben nog nooit overlast gegeven. Mevrouw Cuijpers pleit ervoor om woonruil niet gelijk te stellen aan vakantiehuur, zodat zij als sociale huurder mag blijven ruilen. Lid ASLAMI vraagt wat de reactie van mevrouw Cuijpers was toen zij het bericht van HomeExchange ontving. Mevrouw CUIJPERS moest huilen, omdat dit het einde betekent van een levenswijze en haar dwingt om in haar kleine appartement te blijven zitten. Lid ASLAMI vraagt of mevrouw Cuijpers een voorstel heeft in dit dossier. Mevrouw CUIJPERS is van mening dat ruilen en verhuren niet hetzelfde zijn. Zij betaalt aan het platform en het kost haar eerder geld als mensen in haar huis de kachel hoog opstoken. Lid VAN RENSSEN vraagt of een termijn van dertig dagen eventueel voldoende zou zijn voor mevrouw Cuijpers.
Mevrouw CUIJPERS wijst erop dat er geen woning aan de markt wordt onttrokken en het leidt ook niet tot meer toerisme. Het nut van de beperking tot een maand is haar niet duidelijk. Zij is als Amsterdammer ook geen voorstander van massatoerisme en hierover denkt zij graag mee met de gemeente. ---
4
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
De heer Pol spreekt in op persoonlijke titel over de actualiteit van het lid Havelaar (CDA) inzake ‘Aan banden leggen woningruil’ De heer POL is in 2014 lid uit armoede lid geworden van HomeExchange. Op deze manier kon zijn gezin op vakantie en een ander gezin in zijn woning en dit met gesloten beurzen. Een en ander geschiedt op basis van punten wat wellicht het onterechte beeld schetst van geld, maar deze punten kunnen nergens anders voor worden gebruikt dan voor huizenruil. In 2021 is de heer Pol erkend als slachtoffer van de toeslagenaffaire en heeft de gemeente hulp geboden om de overgebleven schulden af te lossen. Maar nu wil de gemeente hem beboeten als mensen (of meer dan vier personen) langer dan dertig dagen per jaar in zijn huis verblijven. Tot slot wijst hij erop dat zijn huis niet wordt verhuurd, noch leegstaat. Hij vraagt zich eigenlijk af waarom mensen geen boete krijgen als ze hun huis leeg laten staan tijdens hun vakantie. --De heer Peters spreekt in namens Platform Wooncoöperaties Amsterdam over agendapunt 3. Kennisnemen van de uitkomst van de tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam. De heer PETERS feliciteert alle betrokkenen met het feit dat De Nieuwe Meent kan starten met bouwen.
Dit laat zien dat initiatieven van bewoners kunnen leiden tot concrete resultaten, dat in moeilijke tijden betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden, dat banken, gemeenten, bewoners en andere betrokkenen effectief kunnen samenwerken en het laat zien dat de stimuleringsregeling werkt. Het niet aanpassen van de stimuleringslening is in essentie een politieke keuze. Volgens het platform is het risico op hoofdfinanciering door de gemeente alleen maar kleiner geworden met de leenvoorwaarden. Een verhoging van de inleg van de leden is geen oplossing. Wooncoöperaties willen toegankelijke gemeenschappen realiseren waar betaalbaarheid de norm is. Bovendien leggen leden al € 2000-€ 10.000 in en 200 actieve leden steken dagelijks onbezoldigd hun tijd in het realiseren van betaalbare woningen en het verbeteren van de stad. Op dit moment wordt gewerkt aan het oprichten van een solidariteitsfonds om overwinst te gebruiken om terug te investeren in de beweging. De wooncoöperaties willen blijven bouwen, maar hebben hierbij de gemeente nodig. Lid VAN RENSSEN feliciteert op haar beurt het platform. Zij heeft begrepen dat er een mogelijkheid is dat de gemeente geen hoofdfinancier wordt terwijl de looptijd van de lening toch kan worden verlengd naar dertig jaar.
Hebben hierover gesprekken plaatsgevonden met de gemeente naar aanleiding van de evaluatie? De heer PETERS zegt dat het platform input heeft gegeven voor de evaluatie. De gemeente heeft het platform uitgenodigd om een presentatie te geven, maar er is geen mogelijkheid geboden om integraal te reageren op de evaluatie terwijl er wel behoefte is om in te gaan op de argumenten die zijn gebruikt in de evaluatie. Lid VAN RENSSEN vraagt of het platform bereid is om hierover in gesprek te gaan. De heer PETERS is hiertoe zeker bereid. Wooncoöperaties hechten aan coöperatieve waarden. 2.c. Actualiteiten Actualiteit van lid Havelaar (CDA) inzake ‘Aan banden leggen woningruil’. Lid HAVELAAR was verrast door de aankondiging dat de spelregels vakantieverhuur zonder discussie in de commissie of in de raad van toepassing werden verklaard op woningruil.
5
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Een eerste verzoek aan de wethouder is een toezegging voor een brief waarin wordt toegelicht wat het beleid wordt (plus de grondslag hiervoor), waarom woningruil gelijk wordt geschakeld met vakantieverhuur, welke regels precies gelden, bijvoorbeeld met betrekking tot het aantal personen en per wanneer er zal worden gehandhaafd. Deze brief zou de heer Havelaar in de commissie willen bespreken en onderzocht zou moeten worden of hiervoor wijzigingen in de Huisvestingsverordening nodig zijn. Actieve handhaving zou pas na bespreking opgestart moeten worden en indien nodig zal sprake moeten zijn van een overgangstermijn. De wethouder wordt gevraagd om een coulanceregeling voor mensen die niet opeens aan de nieuwe regeling kunnen voldoen, omdat ze bijvoorbeeld al een woningruil hebben afgesproken in de toekomst. Kan de wethouder specifiek ingaan op de mogelijkheden voor sociale huurwoningen? Voor mensen in deze woningen is het namelijk een goedkope manier van vakantie. Lid ASLAMI heeft begrepen dat de wijziging van beleid voortkomt uit een toename van het aantal overnachtingen via HomeExchange. Ook hij meent dat de wijziging op gespannen voet staat met de interpretatie vanuit Europa en ook met de Wet toeristische verhuur. Huizenruil aanmerken als vakantieverhuur betekent dat ook het vaststellen van een registratie- en meldplicht nodig is voordat kan worden gehandhaafd.
De heer Aslami is net als voorgaande spreker overvallen door het bericht in de krant zonder dat hier eerst in de commissie of raad over is gesproken. De leefbaarheidsboete is met € 11.600 fors en het is de vraag of dit proportioneel is voor een eventueel onbedoelde overtreding. Lid HAVELAAR vraagt of de heer Aslami de boete proportioneel vindt. Lid ASLAMI vindt deze op het eerste gezicht niet proportioneel, zeker niet omdat niet duidelijk is wat de gronden voor een dergelijk hoge boete zijn. Lid HAVELAAR vraagt of de heer Aslami vindt dat de proportionaliteit is door te voeren op de boetes voor Airbnb en B&B’s. Lid ASLAMI wil zich vandaag beperken tot hetgeen voorligt en in dezen constateert hij dat hier niet eerder over is gesproken. Lid HAVELAAR vraagt of bij D66 meer ruimte is om het proportionaliteitsbeginsel toe te passen op voorbeelden die hij genoemd heeft bij vakantieverhuur en de overschrijding van het aantal personen. Lid ASLAMI herhaalt dat hij zich wil beperken tot huizenruil. Lid VON GERHARDT vraagt of lid Aslami zich realiseert dat het om dezelfde categorie boetes gaat. Lid ASLAMI ziet inderdaad hiaten en hier heeft hij vraagtekens bij. Lid VON GERHARDT vraagt of hij goed begrijpt dat lid Aslami de boetes in het geval van huizenruil te hoog vindt, maar dat ze in vergelijkbare gevallen van vakantieverhuur wel proportioneel zijn.
Lid ASLAMI beantwoordt de vraag met een wedervraag: Betekent dit dat VVD huizenruil als vakantieverhuur ziet? Hij wil juist hierover in de commissie met de wethouder van gedachten wisselen.
6
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid VON GERHARDT memoreert dat lid Aslami een halfjaar geleden de boetes voor vakantieverhuur proportioneel vond en nu niet meer. Hij is benieuwd naar de motivatie hiervoor. Lid ASLAMI wijst erop dat de boetes zijn verlaagd nadat is geconcludeerd dat deze onevenredig waren. Lid ALBERTS vraagt zich af welk probleem wordt opgelost. Woningruil is wederkerig en er gebeurt niets in de toename van bijvoorbeeld toeristen en ook wordt niets verdiend. Het enige dat zij kan verzinnen is dat het wordt gedaan door mensen die om welke reden dan ook geen B&B meer kunnen uitbaten, maar dit argument lijkt haar niet erg aannemelijk. Lid HAVELAAR stelt dat vakantieverhuur is uitgesloten voor de categorie sociale huurwoningen. Vindt mevrouw Alberts dat woningruil wel mogelijk moet zijn voor mensen in sociale woningen om op deze manier hun vakantie te betalen? Lid ALBERTS wijst erop dat zij in het begin van haar bijdrage al duidelijk heeft gemaakt dat het haar niet duidelijk is welk probleem opgelost zou worden. Lid HAVELAAR vraagt waar voor de SP de scheidslijn ligt tussen vakantieverhuur, woningruilen en B&B. Is de enige grondslag dat iemand ervoor betaald krijgt? Lid ALBERTS heeft geprobeerd het verdienmodel erachter te vinden. Lid HAVELAAR begrijpt dat de grens voor de SP ligt bij de financiële transactie. Lid ALBERTS wil eerst de reactie van de wethouder afwachten.
Lid BROERSEN is ook zeer benieuwd waarom het beleid niet eerst met de commissie is besproken. Bij de B&B-regeling kan zij nog begrijpen dat woningen niet opgekocht mogen worden om geld mee te verdienen, maar hiervan is bij woningruil geen sprake. Ruilen is wezenlijk anders dan verhuren: er is geen winstoogmerk. Met deze regeling worden veel Amsterdammers met een kleine beurs de mogelijkheid ontnomen om op een goedkope manier te kunnen reizen en worden er enorme boetes geheven bij overtredingen terwijl dit eerder al voor zoveel leed heeft gezorgd. Mevrouw Broersen kijkt uit naar de brief waar het CDA eerder om heeft gevraagd. Lid MANGAL gaat er in het geheel niet in mee dat het om vakantieverhuur gaat en daarom wil hij het niet eens over boetes hebben. Wel wil hij graag weten of college de brief onderschrijft van de ambtelijke dienst van de wethouder. En hoe ziet zij het voor zich om boetes te innen bij mensen op bijstandsniveau die op deze manier op vakantie gaan? Lid MINDERHOUD wil graag opheldering over de een-op-een woningruil. Hij meent dat dertig dagen voor mensen met een kleine beurs redelijk zou moeten zijn en is benieuwd hoe dit gefaciliteerd kan worden voor deze mensen. Lid ASLAMI vraagt wat lid Minderhoud bedoeld met een-op-een woningruil. Lid MINDERHOUD geeft als voorbeeld dat ouders en een kind van huis ruilen.
Lid ASLAMI vraagt of lid Minderhoud het met hem eens is dat dit niet onder de nieuwe regeling zou moeten vallen. Lid MINDERHOUD bevestigt dit. Lid VAN RENSSEN begrijpt dat voor de meer commerciële huizenruil waar bijvoorbeeld punten tegenover staan, wellicht een grens moet worden gesteld omdat het
7
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
anders mogelijk is om een huis voor een halfjaar aan iemand anders beschikbaar te stellen met gevolgen voor de leefbaarheid. Mensen in sociale huurwoningen kunnen geen gebruik maken van huizenruil voor dertig dagen en dit vindt GL lastig. Welke nuance kan in de Amsterdamse Huisvestingsverordening wordt aangebracht tussen commerciële huizenruil en huizenruil om niet? Lid HAVELAAR vraagt of huizenruil met spaarpunten voor GL niet valt onder huizenruil om niet. Lid VAN RENSSEN begrijpt dat dit als een vorm van betaling wordt gezien. Lid HAVELAAR stelt dat HomeExchange volgens GL gevraagd zou moeten worden om specifiek voor Amsterdam de spaarpunten uit te schakelen. Lid VAN RENSSEN heeft geen bezwaar tegen huizenruil voor dertig dagen met betaling van toeristenbelasting en het voldoen aan de regels. Zij wil weten of het mogelijk is in de Huisvestingsverordening een nuance aan te brengen zonder een platform en met een platform tegen betaling. Lid ASLAMI vraagt hoe GL staat tegenover een platform met de mogelijkheid van een-op-een ruil zonder punten. Lid VAN RENSSEN zou hier nader naar moeten kijken. Op dit moment heeft HomeExchange guest points waarvoor betaald moet worden. Lid ASLAMI herhaalt zijn vraag. Lid VAN RENSSEN is benieuwd naar de regels als er geen platform tussen zit. College Wethouder PELS licht toe dat er regels gelden als het om een commercieel platform gaat.
Een-op-een ruilen geldt niet als een vorm van vakantieverhuur. Lid MINDERHOUD stelt voor om de inhoud van de website te verduidelijken. Wethouder PELS bevestigt dit. De reden waarom wordt gereguleerd, is omdat bij de opkomst van betaalplatforms nagedacht moet worden over hoe huizenruil mogelijk moet zijn. Excessen moeten worden bestreden en mensen moeten aangesproken kunnen worden op overlast. Lid HAVELAAR stelt dat een Rekenkamerrapport duidelijk heeft gemaakt dat Amsterdam niet handhaaft op overlast als gevolg van toeristische verhuur. Betekent het voorgaande dat de gemeente wel gaat handhaven op overlastmeldingen bij toeristische verhuur? Wethouder PELS verwijst naar de AAV. Op dit moment wordt aan de uitvoeringsagenda gewerkt waarbij ook wordt gekeken naar de handhavingsprioriteiten. Eerder heeft zij toegezegd deze met de commissie te delen en te toetsen of de commissie hier achter staat. Lid HAVELAAR vraagt waarom eerst nieuw beleid wordt gemaakt terwijl de handhaving nog niet is ingericht. Wethouder PELS antwoordt dat het niet om nieuwe regels gaat. Sinds 2014 is er een basis in de Huisvestingsverordening waarop gehandhaafd zou kunnen worden en sinds 2020 staat dit er expliciet in. Het gaat om excessen aanpakken. HomeExchange is groeiende in Nederland en internationaal en is het tweede platform in Amsterdam met 1300
8
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
advertenties. Ambtelijk is contact gezocht met HomeExchange om de regels te verduidelijken en de organisatie heeft toegezegd om dit per 1 oktober duidelijk te communiceren via de website. Deze termijn is echter te kort en het voorstel is om expliciet in de huisvestingsverordening op te nemen hoe wordt aangekeken tegen directe ruil. In november kan hierover het gesprek worden gevoerd in de commissie. Op deze manier kan de raad het voorstel amenderen en ligt het vervolgens vast. Lid HAVELAAR vraagt of andere vormen van woningruil ook worden meegenomen. Hij doelt hierbij op spaarpunten. Wethouder PELS legt uit dat expliciet het verschil wordt gemaakt tussen directe huizenruil en een commercieel platform waar punten gekocht kunnen worden die een waarde vertegenwoordigen. Lid HAVELAAR verzoekt de wethouder om een en ander toch te vatten in een korte brief en om de discussie die naar aanleiding hiervan volgt, op te nemen in de Huisvestingsverordening. Wethouder PELS zegt dat de juristen het goed in de Huisvestingsverordening kunnen opnemen en met haar voorstel heeft de raad op deze manier de meeste invloed. In plaats van de datum van 1 oktober a.s. stelt zij voor dat het vanaf 1 maart 2024 verplicht wordt om een vergunning aan te vragen, maar dat voor heel 2024 geldt dat alleen wordt gewaarschuwd en niet beboet. Vanaf 1 januari 2025 zal worden gehandhaafd.
Lid ASLAMI dankt de wethouder voor de opheldering. Hij stelt voor om de juridische context van Europa en Den Haag ook mee te nemen om rechtszaken te voorkomen. Wethouder PELS zegt toe om dit in de toelichting van de Huisvestingsverordening mee te nemen. Zij wijst erop dat de Europese regelgeving gaat over het delen van data. Lid MANGAL begrijpt dat de wethouder in feite problemen heeft met de platforms. Hij vraagt zich af of de mensen die er niets aan verdienen, aangepakt moeten worden. Wethouder PELS vindt het belangrijk om excessen – zoals zich die hebben voorgedaan bij Airbnb – te kunnen bestrijden, zodat de leefbaarheid in de stad niet onder druk komt te staan. Zij heeft geen principiële bezwaren tegen platforms die geld verdienen. Lid MANGAL sluit zich aan bij de redenen van de wethouder, maar hij blijft zich afvragen of dit via de burger moet worden verhaald. Wethouder PELS stelt dat het gaat om regulering van de druk op de leefbaarheid en de mogelijkheid om excessen te bestrijden. De grens van dertig dagen is ook bedoeld om de leefbaarheid te behouden. Lid VAN RENSSEN meent dat de Huisvestingsverordening 2024 sowieso in november zou worden besproken. Zij hoopt dat de nuance waarop zij heeft gewezen ook op dat moment kan worden besproken. Wethouder PELS bevestigt dit.
In de komende Huisvestingsverordening zal expliciet worden gemaakt wat wel en niet onder vakantieverhuur valt en wanneer mensen een vergunning moeten aanvragen. De ingangsdatum voor een vergunning via HomeExchange wordt 1 maart 2024. Gedurende heel 2024 worden alleen waarschuwingen uitgedeeld. Zodra de Huisvestingsverordening is aangenomen, wordt een communicatiecampagne opgestart. Per 1 januari 2025 wordt verwacht dat iedereen aan de regels voldoet. HomeExchange maakt het mogelijk om punten te kopen wat betekent dat er sprake is van een vorm van waarde. Voor de Belastingdienst is dit ingewikkeld, omdat niet is
9
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
opgenomen in de belastingverordening dat belasting kan worden geheven op punten. De komende tijd zal de verordening niet aangepast worden, omdat dit zeer ingewikkeld is. Wat betreft sociale verhuur gaan corporaties verschillend om met huizenruil. Omdat de corporatie eigenaar is van de woning, zal altijd toestemming gevraagd moeten worden voor huizenruil. De wethouder stelt voor om in gesprek te gaan met de corporaties en de VvE’s. Hierbij wijst zij erop dat het oordeel uiteindelijk bij de eigenaar ligt. Lid BROERSEN vraagt of mensen een registratienummer moeten kopen bij de gemeente. Wethouder PELS bevestigt dat de vergunning moet worden gekocht en de prijs is op dit moment € 48 per jaar. Lid BROERSEN stelt dat met de kosten van HomeExchange mensen met een kleine beurs alsnog op een fors bedrag uitkomen. Zij heeft de wethouder horen zeggen dat HomeExchange wellicht iets zou kunnen doen voor deze mensen. Zou de gemeente dat zelf ook niet kunnen doen? Wethouder PELS heeft hier nog niet met HomeExchange over gesproken. De € 48 wordt geheven, omdat dit het bedrag is wat het de gemeente ook kost. Het is de vraag of de gemeente dit zou moeten subsidiëren. Lid BROERSEN begrijpt dat de gemeente kosten maakt, maar zij wijst erop dat de gemeente van mensen vraagt om zich te registreren en dit voelt wat scheef.
Wethouder PELS zegt dat het vergunningsstelsel niet inkomen gerelateerd gemaakt kan worden. De VOORZITTER concludeert dat de actualiteit voldoende is besproken en zij schorst de vergadering voor een korte pauze. --Actualiteit van lid Van Berkel (JA21), Von Gerhardt (VVD), Minderhoud (PvdA), Van Renssen (GL), Havelaar (CDA), Broersen (Volt), Ahmadi (LAV), Mangal (DENK), Aslami (D66), Olivieira (Lijst Kabamba) inzake ‘Dramatische bouwcijfers nieuwe woningen college’. Commissie – eerste termijn Lid VAN BERKEL constateert dat eind 2023 rond de 3000 woningen minder gebouwd zullen zijn dan het college voornemens was. Van de 2355 nieuwbouwwoningen zijn slechts 211 middeldure huurwoningen gebouwd. Hoe denkt de wethouder hiermee de gezinnen met middeninkomens terug te halen, een groep die hij “het cement van de stad” noemt? Er zijn zorgen over studenten die geen kamer kunnen vinden, mensen die gaan scheiden, mensen in de dak- en thuisloze zorg, maar ook de modale tweeverdieners met een gezin worden al jaren weggejaagd uit de stad. Volgens de wethouder heeft het Rijk te weinig gedaan, had de gemeenteraad meer kunnen doen, is veel te wijten aan de verslechterende marktomstandigheden door de hoge rente, is er een gebrek aan materialen, aan personeel en speelt de oorlog in de Oekraïne een rol.
De vraag is echter wat de wethouder de afgelopen maanden heeft gedaan en hoe het anders kan worden aangepakt. 40-40-20 is onbetaalbaar en er moet veel meer in de vrije sector worden gebouwd om de middeldure en sociale huur te bekostigen. Lid MINDERHOUD vraagt waarop lid Van Berkel baseert dat 40-40-20 het grootste probleem bij het bouwen van voldoende woningen is. Lid VAN BERKEL verwijst naar de cijfers die laten zien dat het niet werkt.
10
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid VAN RENSSEN merkt op dat lid Van Berkel het laat lijken alsof gezinnen alleen in middenhuurwoningen wonen. Zij wijst erop dat de bouw van sociale huurwoningen het afgelopen halfjaar wel op schema lag. Lid VAN BERKEL stelt dat mensen met een inkomen boven de € 44.000 niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Lid VAN RENSSEN begrijpt dat lid Van Berkel ervoor pleit dat alleen gezinnen met een bepaald inkomen in de stad zouden moeten wonen en niet mensen die zijn aangewezen op een sociale huurwoning. In dat geval is 40-40-20 niet het probleem, want het percentage sociale huur lukt prima. Wellicht zou dit percentage omhoog moeten, zodat er meer mensen in de stad kunnen wonen. Lid VAN BERKEL vindt dat er minder sociale huur moet komen en ook moet er meer middelduur komen om de doorstroming op gang te brengen. Hoewel de bouw van sociale huurwoningen redelijk op schema ligt, wordt deze onbetaalbaar. De middelen uit het Vereveningsfonds drogen op. JA21 pleit voor een aanpassing in de bouwverdeling van 10-60-30 of zelfs een tijdelijke bouwstop van sociale huurwoningen, zodat de grondprijs omlaag kan en de doorstroming vanuit sociale huur naar middeldure huur wordt gestimuleerd. Kan de wethouder onderzoeken of bouwen in het voorgestelde percentage een impuls zal geven aan de bouw? Lid MINDERHOUD vraagt of lid Van Berkel de grondsystematiek kan toelichten.
Lid VAN BERKEL antwoordt dat er zeker knoppen zijn waaraan kan worden gedraaid om iets met de grondprijs te doen voor middeldure huur. Lid MINDERHOUD vraagt om welke knoppen dit gaat. Lid VAN BERKEL noemt het aanpassen van de grondprijs. Lid MINDERHOUD vraagt hoe de grondprijs voor middeldure huur kan worden aangepast. Lid VAN BERKEL noemt als voorbeeld een korting voor projectontwikkelaars, zodat deze middeldure huur gaan bouwen. Lid MINDERHOUD wijst erop dat het volgens Europees recht niet is toegestaan om korting te geven op het bouwen van middeldure huurwoningen. Dit wordt gezien als staatssteun. Lid VAN BERKEL memoreert dat de wethouder zelf heeft aangegeven dat er mogelijkheden zijn met betrekking tot de grondprijs. Het roer moet volledig om, om te voorkomen dat de bouw helemaal zal stilvallen. Voor JA21 zijn er geen taboes meer om de bouw aan te jagen en zeker te stellen. Lid VON GERHARDT concludeert dat door de dramatische bouwcijfers Amsterdam straks nog meer een stad wordt voor alleen arm en rijk. Om de bouw weer op gang te helpen, is het tijd om te stoppen met ideologische debatten en met het nastreven van onrealistische wensbeelden. Er moeten pragmatische maatregelen worden genomen die bijdragen aan het op dit moment op gang helpen van de bouw.
Het is goed dat de wethouder nu besluit om hoge grondprijzen, percentages en lange procedures los te laten en ervoor te kiezen om alles op alles te zetten om de bouw weer op gang te helpen. Om de grondprijzen te kunnen verlagen, is het nodig dat er voldoende financiële middelen zijn in het Vereveningsfonds die er op dit moment niet zijn. De vraag aan de wethouder is hoeveel de grondprijzen verlaagd kunnen worden en wat de effecten zijn op
11
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
het Vereveningsfonds. Wat gebeurt er als met een nieuw kabinet de subsidies van het Rijk verdwijnen? Op AT5 heeft de wethouder gezegd dat hij zich nog geen zorgen maakt over de planvoorraad voor de komende vijf jaar. VVD deelt dit optimisme niet. De planvoorraad voor 2024 gaat al drastisch naar beneden en voor het middensegment scheelt dit al 1500 woningen. Op sociaal bouwen legt de gemeente veel geld toe hetgeen grote gevolgen heeft voor het Vereveningsfonds. Wat zijn de gevolgen op de lange termijn en is het risico niet dat de bouw helemaal stil komt te vallen? Veel plannen zijn afgevallen, maar niet duidelijk is of ze zijn doorgeschoven naar volgende jaren. Kan de wethouder uitleggen of veel plannen zijn uitgesteld of dat er ook sprake is van afstel? Heeft de wethouder signalen ontvangen van hulp om plannen nog steeds te realiseren? Lid VAN RENSSEN deelt niet het idee van lid Von Gerhardt dat politieagenten en zorgmedewerkers alleen in middenhuur of middenkoop zouden kunnen wonen, zij wonen ook in sociale woningbouw. De VVD heeft vooral veel vragen gesteld, maar lid Van Renssen is benieuwd naar welke oplossingen de VVD op korte termijn ziet.
Lid VON GERHARDT verwijst naar een aantal moties die de VVD de afgelopen jaren heeft ingediend over bijvoorbeeld het verlagen van de grondprijzen, het versnellen van de procedures, meer per gebied werken dan per kavel, meer mensen bij het projectmanagementbureau en een andere bouwverdeling. Op dit moment ziet hij dat de wethouder goede stappen neemt en hij wil dat deze alle mogelijkheden heeft om ze om te zetten naar een heleboel woningen. Lid VAN RENSSEN is met de VVD eens dat vooral pragmatisch moet worden bekeken op welke manier extra woningen toegevoegd kunnen worden aan de stad, met name sociale en middenhuurwonningen. Zij begrijpt dat VVD zich ook kan vinden in haar recente voorstellen om bijvoorbeeld het slagingspercentage te verhogen. Lid VON GERHARDT kan zich hier zeker in vinden. Hij herkende in de voorstellen van GL voorstellen die de VVD de afgelopen jaren heeft gedaan. Lid VAN RENSSEN herhaalt dat de inzet van GL is om ervoor te zorgen dat er voldoende sociale en gereguleerde eeuwigdurende middenhuurwoningen gebouwd kunnen worden. Lid VON GERHARDT is blij met de stap richting VVD en hij ziet uit naar de vertaling voor het bouwen van meer woningen. Lid MINDERHOUD vindt het pijnlijk dat er onvoldoende middenhuurwoningen worden gebouwd. PvdA is wel blij met het Doorbouwakkoord en hij hoopt dat het initiatiefvoorstel van GL en PvdA hierin wordt meegenomen.
Lid VON GERHARDT vraagt hoe lid Minderhoud het beoordeelt dat er 70% sociale huurwoningen is gebouwd. Lid MINDERHOUD vindt dit goed nieuws. Lid VON GERHARDT vraagt of PvdA dit hoge percentage sociale bouw wil behouden in de toekomst. Lid MINDERHOUD wijst erop dat in het coalitieakkoord is afgesproken om ook voor middeninkomens te bouwen en dat de verdeling 40-40-20 is. Lid VON GERHARDT begrijpt dat PvdA ook vindt dat het percentage van 70% sociale huurwoningen dat nu is gebouwd te hoog is.
12
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid MINDERHOUD is blij dat het aantal sociale huurwoningen op peil ligt. Tegelijkertijd zou hij graag nog meer middenhuurwoningen willen zien en het is duidelijk dat het percentage sociaal ten opzichte van middenhuur in dat geval slinkt. Lid VAN RENSSEN betreurt het dat de streefaantallen niet zijn gehaald, maar zij is blij dat in ieder geval het aantal sociale huurwoningen op peil ligt en zij vraagt of de wethouder denkt dat dit de komende jaren ook op peil zal blijven. Het is een landelijke trend dat de nieuwbouw achterblijft en binnen deze trend lijkt Amsterdam het nog niet eens zo slecht te doen. GL wil graag dat Amsterdam het beter doet en vandaar dat GL van harte alle maatregelen steunt. Lid VON GERHARDT vraagt of lid Van Renssen het met hem eens is dat Amsterdam de meest aantrekkelijke plek is om te wonen. Lid VAN RENSSEN denkt dat dit afhankelijk is van wat mensen belangrijk vinden aan een woning en hoeveel geld ze hebben. Voor sommige mensen is Amsterdam helemaal niet aantrekkelijk, omdat de huren veel te hoog zijn. Lid VON GERHARDT stelt in dat geval de vraag of Amsterdam een zeer aantrekkelijke stad is voor heel veel mensen die hier heel graag zouden willen wonen. Lid VAN RENSSEN zegt dat er 150% vraag is ten opzichte van het aantal beschikbare woningen. Zij denkt dat de hele MRA een prettige plek is om te wonen.
Lid VON GERHARDT vraagt of lid Van Renssen met hem eens is dat gezien de aantrekkelijkheid van Amsterdam het bouwpercentage ver boven het landelijke gemiddelde zou moeten zitten. Lid VAN RENSSEN heeft eerder gezegd dat zij graag ziet dat Amsterdam ver boven het gemiddelde uitsteekt. Daarom is het goed dat de wethouder vorige week heeft gepleit voor het verhogen van de start van de bouwimpuls. Lid HAVELAAR memoreert dat de omstandigheden in 2019 beter waren, maar dat de ontwikkelaars toen al wegliepen. Destijds heeft hij ervoor gepleit om te bouwen toen de markt goed was. Hij is blij met de ruimte die hij ziet in het initiatiefvoorstel van PvdA en GL met betrekking tot de grondprijzen. Zijn vraag aan de wethouder is wat deze van de raad nodig heeft om hem te ondersteunen in zijn plannen. Lid BROERSEN begrijpt dat er veel factoren zijn die de bouwcijfers drukken en buiten de macht van Amsterdam en van de wethouder liggen. Bij AT5 zei de wethouder dat de gemeenteraad te gefixeerd is op de percentages 40-40-20 en hij van mening is dat het gaat om het aantal betaalbare woningen en dat soms gebiedsgericht moet worden gekeken. Volt is het eens met de wethouder dat de gemeenteraad pragmatischer moet omgaan met de cijfers en dat gebiedsgericht moet worden gekeken. De vraag is hoe ver de wethouder wil afwijken van de percentages die zijn vastgelegd in het coalitieakkoord.
Er wordt ingezet op kwalitatief goed zonder een stapeling van eisen die plannen onuitvoerbaar maken. Wat is de invloed hiervan op duurzaamheid en veiligheid van een woning? Lid ASLAMI wijst erop dat 40-40-20 een streven is en vraagt of lid Broersen op de hoogte is van projecten in Noord waar in plaats van meer in de vrije sector sociale huurwoningen zijn gerealiseerd. In feite wordt al gebiedsgericht gewerkt. Lid BROERSEN is hiervan op de hoogte, maar zij heeft in haar bijdrage verwezen naar een eerder debat tussen D66 en Volt waarin zij van mening was dat gebiedsgericht moet worden gekeken en de wethouder vond dat aantallen benoemd moesten worden.
13
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid PERDOK concludeert dat meermaals uitzonderingen zijn gemaakt om af te wijken van 40-40-20. LAV maakt zich er zorgen over dat het aantal dure woningen steeds groter wordt waarmee wordt gebouwd voor een doelgroep die geen prioriteit heeft in de stad en voor wie ook al veel beschikbaar is. Veel sociale woningen worden gesloopt en de terug te bouwen woningen betreffen met name jongerenwoningen of kleine studio’s. Waarom worden deze uitzonderingen gemaakt? Is onderzocht wat het effect is van deze uitzonderingen? Staat hiermee de leefbaarheid van mensen die in sociale huur of het lage segment wonen nog meer onder druk? Lid ASLAMI vraagt of lid Perdok weet hoeveel meer duurdere woningen er zijn gerealiseerd dan wenselijk is. Lid PERDOK antwoordt dat zij het aantal niet weet, maar zij heeft met haar bijdrage bedoeld dat er wel sociale huurwoningen zijn, maar dat het overgrote deel is bedoeld voor starters en niet voor gezinnen. Lid ASLAMI begrijpt dat lid Perdok zorgen heeft over het type woningen. Lid PERDOK bevestigt dit. Lid MANGAL deelt de zorgen van voorgaande spreker over de sociale woningbouw. Ook DENK betwijfelt of er voldoende gezinswoningen worden gebouwd in de sociale sector. De streefcijfers worden niet gehaald en de wethouder wijst zijns inziens teveel naar het Rijk.
Er zijn veel waarschuwingen geweest over de problemen in 2023 en 2024, de eerste vanwege oplopende kosten en de tweede wat betreft personeelstekort. Wat heeft de wethouder met deze waarschuwingen gedaan? Lid ASLAMI vraagt hoe DENK zou omgaan met de veranderende omstandigheden. Lid MANGAL antwoordt dat DENK pleit voor minder marktwerking. Met het verlagen van de grondprijzen gaat de burger via verkapte subsidie meebetalen aan huizen waarin ze zelf niet kunnen wonen. Lid ASLAMI vraagt hoe Amsterdam een bouwopgave moet realiseren op het moment dat sprake is van een aantal externe factoren waarop Amsterdam geen invloed heeft. Lid MANGAL licht toe dat er minder marktwerking moet zijn en dat er gebouwd moet worden zonder dat Amsterdam is overgeleverd aan de markt. DENK is van mening dat wonen een nutsvoorziening is en deze voorzieningen horen in handen van de overheid te zijn. De doorstroming op de middeldure koopwoningen is blijven hangen op 45. De sociale woningbouw ligt weliswaar op peil, maar dit gaat veelal om studentenwoningen. Voor de doelgroep van sociale huur is het aanbod nog altijd veel te laag. Aan de ene kant worden kantoren getransformeerd naar woningen, maar aan de andere kant wordt kantoorruimte bijgebouwd. Zijn inmiddels alle bovenwettelijke bouweisen geschrapt? Als dit niet het geval is, zou het helpen om meer te schrappen.
Nu het niet lukt om in de vraag van huizen te voldoen, is DENK bereid om ook de overige bovenwettelijke bouweisen te laten vervallen, maar de eis is dan wel dat de bouwverdeling van 40-40-20 gehandhaafd blijft of eventueel 50-50-0 wordt. Uitstel van termijnen en herziening van afspraken zouden ook mogelijk moeten zijn voor bijvoorbeeld coöperatieve initiatieven. Lid VAN RENSSEN meent dat de bovenwettelijke eisen niet het probleem zijn. Het zijn volgens haar met name de hoge rente en de hoge bouwkosten die ervoor zorgen dat er minder bouwproductie is op dit moment.
14
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid MANGAL begrijpt dit, maar hij stelt dat het toch op een of andere manier moet worden gerealiseerd. Lid VAN RENSSEN hoort DENK enerzijds pleiten voor nutsvoorzieningen, maar aan de andere kant moeten marktpartijen worden geholpen als ze het niet rondgerekend krijgen. Lid MANGAL stelt de tegenvraag hoe het in de hand kan worden gehouden als het is overgegeven aan de markt. Lid ASLAMI constateert dat het middensegment tussen wal en schip raakt. De middeninkomens betalen naar rato al veel van hun inkomen voor woonlasten en dit dreigt steeds meer het geval te worden. De vraag is wat hieraan gedaan kan worden en hoe de bouw weer op gang kan worden geholpen. Het Doorbouwakkoord is een mooie aanzet hiertoe, maar de vraag is wel hoe de focus weer op het middensegment kan komen en na te gaan waar het knelt en waarom de projecten niet van de grond komen. Lid ALBERTS zegt dat SP het Doorbouwakkoord ziet als een lippendienst aan de markt. Het college verlaagt de grondprijzen om de ontwikkelaars tegemoet te komen waarmee marktpartijen aan een infuus worden gelegd. SP pleit ervoor om werk te maken van een plan voor een gemeentelijk woningbedrijf.
Levert het verlagen van de grondprijzen garanties op voor meer betaalbaar bouwen? Door het verlagen van de grondprijzen dreigen de inkomsten van de gemeente af te nemen en komt er minder geld in het Vereveningsfonds om betaalbaar te kunnen bouwen. Het college wordt opgeroepen om voldoende geld te behouden voor sociale woningbouw, met name voor gezinnen. Is overwogen om grondposities terug te nemen als de markt niet wil bouwen ten gunste van corporaties? Lid EMMERIK meldt dat de PvdD het niet erg vindt dat de bouwambities niet worden gehaald. En als deze niet worden behaald, kan de energie beter worden gestoken in het herverdelen van ruimte, het bestrijden van leegstand en het transformeren van lege kantoorruimte. Hopelijk betekent het niet behalen van de ambities goed nieuws voor het groen en de sportnorm en komt het tekort aan voorzieningen niet verder onder druk te staan. PvdD is voor bouwen naar draagkracht van de stad en inmiddels is de maximale draagkracht van Amsterdam bereikt. Allerlei basisbehoeften staan zwaar onder druk zoals schoon drinkwater voor alle toekomstige inwoners, de mogelijkheid om kinderen aan te melden voor een sportclub of om tot rust te komen in het groen. Er zou ingezet moeten worden op het herverdelen van de bestaande bouw. Lid VAN RENSSEN vraagt welke voorstellen de PvdD heeft om de bestaande woningvoorraad anders te verdelen.
Lid EMMERIK stelt dat er bijvoorbeeld veel leegstaande kantoorpanden zijn die omgebouwd kunnen worden tot woningen. Accepteert de wethouder de achterstand van de bouw of ziet hij mogelijkheden om op een andere manier woningen te creëren en in te zetten op herverdeling van ruimte? College Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat de rente en de bouwkosten zeer snel zijn gestegen en ervoor hebben gezorgd dat de businesscase onder druk is komen te staan. Veel ontwikkelaars willen doorbouwen en corporaties hebben echt hun verantwoordelijkheid genomen, maar iedereen heeft dezelfde problemen en deze moeten gezamenlijk worden opgepakt. Het Doorbouwakkoord is geen beweging naar marktpartijen, de Federatie van Woningcorporaties maakt hier ook deel van uit. Ontwikkelaars nemen vaak sociale huurwoningen voor corporaties in productie. Aan veiligheid wordt vanzelfsprekend geen afbreuk gedaan. De hemelwaterverordening is nog een bovenwettelijke eis en het is niet verstandig om deze te
15
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
laten vervallen. Met de MRA is geprobeerd om eisen zo veel mogelijk te standaardiseren. Eerder is de transformatie-impuls verleend en is de stijging van de grondprijzen gemaximeerd. Er is veel meer dialoog met marktpartijen gevoerd. Verzoeken die zijn geaccordeerd, zijn bijvoorbeeld omzetting van de vrije sector naar eeuwig durende middenhuur bij NDSM en in Elzenhagen is een marktproduct omgezet naar eeuwig durende middenhuur en sociale huur. Met Cluster 7 rond de Shopperhal is het omgekeerde gebeurd, maar is wel afgesproken dat met de start bouwsubsidie ook 50% middenhuur wordt. Lid VAN BERKEL vraagt of het programma ‘Onze stad van morgen’ direct invloed heeft op de bouw. Wethouder VAN DANTZIG antwoordt dat het coalitieakkoord leidend is. Partijen zijn hier ook mee bezig, omdat een goed geïsoleerde woning zorgt voor lagere woonlasten. Kantoren worden sowieso niet meer afgezet zonder het keurmerk BREEAM Excellent. Lid VAN BERKEL is benieuwd in hoeverre de duurzaamheidseisen de bouw in Amsterdam belemmeren en hij vraagt of het niet beter zou doen om hier op dit moment geen rekening mee te houden. Wethouder VAN DANTZIG daagt JA21 uit om andere bovenwettelijke duurzaamheidseisen te noemen buiten de hemelwaterverordening. Amsterdam heeft betaalbare woningen in het middensegment nodig en hiervoor is de regulering van het middensegment in de bestaande voorraad essentieel.
Ingewikkeld hierbij is dat beleggers pas actief zullen worden als de regels zijn vastgesteld. Er wordt een koopstartpilot voor sleutelberoepen gelanceerd. In de regel zijn dit ook middeninkomens. Het is mogelijk geworden om veel meer betaalbare koop toe te voegen. Bij transformaties worden opnieuw alle grondprijzen tegen het licht gehouden. Bij tenders bestaat deze mogelijkheid niet. Soms kan het afwijken van de percentages ertoe leiden dat bouwprojecten net wel van de grond komen, zeker in transformatiegebieden. De wethouder zal afwijkingen van reeds genomen investeringsbesluiten aan de raad voorleggen. Uiteindelijk zal de start bouwsubsidie het meeste helpen. Cluster 7 levert bijvoorbeeld 50% middenhuur op. Lid VAN BERKEL vraagt welke mogelijkheden de wethouder heeft om garant te staan voor de doorgang van projecten samen met projectontwikkelaars. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat een doorbouwgarantie landelijk georganiseerd zou moeten worden. In de transitie heeft de rijksoverheid een grote rol, maar de markt zou dit in het eindbeeld zelf moeten financieren. Lid VAN BERKEL vraagt of er geen mogelijkheid is om als gemeente garant te staan voor nieuwbouw als de grondprijzen worden verlaagd. Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat grondprijzen marktconform moeten zijn en de gemeente mag geen staatssteun verlenen.
Het is een moeilijke opgave om tot een zo marktconform mogelijke grondprijs te komen. Vooralsnog wordt voor transformatieprojecten voor elke ontwikkelaar opnieuw de grondprijs berekend. In wat vroeger de ontwikkelbuurten werden genoemd, legt de gemeente fors bij en het Vereveningsfonds is bedoeld om hier stedelijke vernieuwing toe te passen met evenveel sociale woningen. De wethouder vindt het belangrijk dat dit doorgang blijft vinden, ook als dit betekent dat op andere plekken meer verdiencapaciteit moet worden ingerekend. Hij denkt dat door te bouwen het Vereveningsfonds groter wordt. Lid VON GERHARDT meent dat op het moment dat plannen worden bijgesteld, dit direct vereveningsruimte kost. Het is goed dat grondprijzen worden verlaagd, maar is het ook echt mogelijk? Graag ontvangt hij voor 6 oktober a.s. een brief met uitleg wat wel en niet kan, zodat duidelijk is wat de effecten van het Doorbouwakkoord zijn.
16
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Wethouder VAN DANTZIG stelt dat er voldoende geld is gereserveerd in het Vereveningsfonds voor de tekortplannen. Een brief op korte termijn kan hij niet toezeggen, omdat eerst over alle projecten in gesprek wordt gegaan. Als het Vereveningsfonds onder druk komt te stond anders dan de prognose die steeds is afgegeven, dan zal de wethouder de commissie hiervan op de hoogte te stellen. Hoewel de wethouder het slagingspercentage graag omhoog ziet gaan en hij er alles aan zal doen om dit te bewerkstelligen, wijst hij erop dat de gemeente niet eigenstandig aan deze knop kan draaien. Lid VON GERHARDT ziet voor volgend jaar dat over de helft van de woningen nog geen investeringsbesluit is genomen. Dit jaar is überhaupt nog geen investeringsbesluit genomen in de gemeenteraad. Hij vraagt zich af wanneer deze besluiten komen. Wethouder VAN DANTZIG wist erop dat met betrekking tot de planvoorraad al veel investeringsbesluiten zijn genomen. Op dit moment ligt de prioriteit bij het daadwerkelijk bouwen van deze woningen. Zodra de besluiten in het college zijn geaccordeerd, komen ze naar de raad. Lid VON GERHARDT blijft zorgen houden over de planvoorraad van 2024. In de monitor Woningbouwplannen staat dat voor ongeveer 8000 woningen een investeringsbesluit is genomen voor 2024. Met het huidige slagingspercentage van 40% zou dit om 2000 woningen gaan.
Dit betekent dat over ruim 6500 woningen nog een investeringsbesluit moet worden genomen. Wethouder VAN DANTZIG zal een en ander schriftelijk op een rij zetten voor de raad om het comfort te geven dat de planvoorraad op orde is. Lid VON GERHARDT vraagt zich af of de planvoorraad voldoende is met 3800 woningen in het middensegment volgend jaar. Met het huidige slagingspercentage betekent dit dat er 800 kunnen afvallen. Wethouder VAN DANTZIG denkt dat de zorgen van de VVD duidelijk zijn overgebracht. Lid VAN RENSSEN meent dat in de vorige raad een investeringsbesluit is genomen voor flexwoningen. GL denkt dat op het moment dat het slagingspercentage omhoog kan, de productie mogelijk ook omhoog kan. Vanzelfsprekend moet er vervolgens voor gezorgd worden dat de woningen worden afgenomen. Als minder lang wordt doorgeschoven, leidt dit uiteindelijk tot minder kosten. Daarom heeft GL verzocht om te onderzoeken waarom de slagingspercentages op dit moment meestal tussen de 50% en 60% liggen. Wethouder VAN DANTZIG stelt dat het slagingspercentage geen knop is waaraan gedraaid kan worden. 50% is waarop wordt ingestoken en daarom wordt het dubbele geprogrammeerd. Naar aanleiding van het initiatiefvoorstel zal hij schriftelijk terugkomen op knoppen waar wel aan gedraaid kan worden. Voor het slagingspercentage zijn maatwerk en pragmatisme het belangrijkste.
Lid VAN BERKEL vraagt zich naar aanleiding van het genoemde investeringsbesluit voor flexwoningen af waarom bij Riekerhaven bijvoorbeeld niet wordt besloten om vrije sector te bouwen, zodat de bouw kan worden gecontinueerd terwijl nu wordt gewacht op het moment dat er een keer flexwoningen komen. Wethouder VAN DANTZIG heeft in de vorige commissie uitgelegd dat het niet mogelijk is om op deze locatie de bouwproductie permanent te versnellen. De woningen worden niet door de woningcorporaties afgenomen. Nu wordt geprobeerd om COA de woningen te laten exploiteren. Als dit niet zou lukken, moet het via de markt worden
17
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
getenderd. Permanente woningen met flexibele grond dragen volgens de wethouder bij tot het oplossen van de wooncrisis. De zoektocht gaat inmiddels niet meer over waar woningen toegevoegd kunnen worden, maar over waar woonruimte toegevoegd kan worden. Lid EMMERIK heeft de wethouder horen zeggen dat de nationale en regionale aanpak van essentieel belang is. Betekent dit dat de wethouder ook bekijkt of een deel van de Amsterdamse ambitie elders gebouwd kan worden? Wethouder VAN DANTZIG is primair verantwoordelijk voor de bouwportefeuille. Hij zit in allerhande overleggen om de bouwproductie aan te jagen en in het bestuurlijk team voor de Woondeal. Uiteindelijk is de regionale woningmarkt één woningmarkt. In de gebieden rond Amsterdam gaat het nog slechter waardoor mensen toch in Amsterdam proberen een woning te krijgen waar de markt al zeer overspannen is. Daarom moet Amsterdam ook de buurtgemeenten helpen. Woningcorporaties hebben vaak ontwikkelingen van de vrije sector of transformaties nodig om sociale woningen te kunnen bouwen. Op de Zuidas worden nog steeds veel kantoren gepland, omdat dit goed is voor de werkgelegenheid, maar het levert ook veel geld op waarmee kan worden geïnvesteerd in gebieden in Zuidoost en Nieuw-West. VVD heeft gevraagd om een overzicht van voorstellen van ontwikkelaars.
Dit zijn soms omzetverzoeken, maar soms gaat het ook om het optimaliseren van een BKO. Deze informatie is opgenomen in de raadsinformatiebrief. Lid VON GERHARDT zegt dat de VVD signalen heeft ontvangen van partijen over het aanbod om projecten die nu stilliggen uit het slop te helpen. Heeft de wethouder deze signalen ook ontvangen? Ook heeft hij geïnformeerd of het financieel haalbaar blijft om het hoge aandeel sociale huur te handhaven. Kan de wethouder ingaan op wat is afgesteld en wat is uitgesteld? Wethouder VAN DANTZIG roept lid Von Gerhardt op om signalen waarvan hij denkt dat ze belangrijk zijn te melden aan de gebiedsontwikkelaar. Hij denkt dat hij de signalen waarop de VVD doelt, heeft ontvangen, maar hij hoort graag welke dit zijn. Er is voornamelijk sprake van uitstel. Op verzoek kan worden uitgezocht waarom bij transformatie is gekozen voor een andere functie. De wethouder constateert dat de VVD deze informatie graag ontvangt. Lid ALBERTS begrijpt dat de wethouder niet meegaat in het voorstel van de SP voor eigen woningbedrijf en het innemen van grondposities. De SP zal zeer nauwgezet volgen of het Vereveningsfonds inderdaad wordt ingezet ten behoeve van de ontwikkelbuurten. Wethouder VAN DANTZIG heeft eerder al gesteld dat een eigen woningbedrijf zeer kostbaar is. Als het noodzakelijk zou zijn, zou de gemeente grondposities kunnen innemen.
Er wordt echter gericht op het snel doorbouwen van betaalbare woningen. Commissie – tweede termijn Lid PERDOK beoordeelt de beantwoording over de zorgen van een solidaire stad wat karig. Het is een feit dat er veel minder betaalbare gezinswoningen worden gebouwd en dit gaat volgens haar ten koste van een solidaire gemengde stad. Er komen steeds meer gezinnen met alternatieve onpraktische constructies en dit draagt hier ook niet toe bij. De vraag over waarom er uitzonderingen worden gemaakt, is niet beantwoord. Ook staat de vraag nog open over het effect van de doorgevoerde uitzonderingen en of de leefbaarheid van mensen in de sociale sector nog meer onder druk staat. Kan de wethouder ervoor zorgen dat betaalbare gezinswoningen voorrang krijgen in de bouwproductie?
18
Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 27 september 2023
WV
Lid MINDERHOUD vindt het cruciaal dat er zicht blijft op de opgave om op de lange termijn in alle delen van de stad 40-40-20 te blijven bouwen met voldoende woningen voor jongeren en gezinnen. PvdA heeft daarom met een aantal andere partijen een motie ingediend bij het Woningbouwplan om doorgaand inzicht te verkrijgen middels een monitor over wat er precies wordt gebouwd. Graag ontvangt lid Minderhoud, gezien de huidige ontwikkelingen, een contour van deze monitor. Lid VON GERHARDT steunt weliswaar de ideeën van de wethouder, maar het is nog te onduidelijk wat precies de gevolgen zullen zijn voor het Vereveningsfonds en voor de tijdlijn. Hij kijkt uit naar het overzicht van de planvoorraad en hij hoopt dat de wethouder ook een iets beter beeld kan schetsen over de grondprijzen. Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat de bestaande voorraad het grootste aantal grote woningen bevat. Zorgen voor voldoende gezinswoningen is grotendeels een opgave voor de bestaande voorraad. Er wordt bekeken hoe de nieuwbouw ten dienste kan staan van de bestaande voorraad om de doorstroming op gang te brengen. Zelf gaat hij het project “Gezinsvriendelijke Stad” trekken. Het MPG komt zeer binnenkort. De VOORZITTER concludeert dat de actualiteit voldoende is besproken en dat de commissie deze wil doorzetten naar de raad.
Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat er nog een halfjaarrapportage komt met alle stukken wat wellicht een beter debat oplevert. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp toch wordt doorgezet naar de raad waar moties ingediend kunnen worden. 2.d. Rondvraag Lid BROERSEN zegt dat het erop lijkt dat de gemeente het pand van broedplaats LELY na zeven jaar tijdelijke contracten wil verkopen. De broedplaats heeft aangegeven het pand zelf als wooncoöperatie te willen kopen. Het college is in het coalitieakkoord heel positief over wooncoöperaties en over broedplaatsen en in dit kader zou het jammer zijn dat de broedplaats haar deuren zou moeten sluiten. Wat zijn de mogelijkheden voor de broedplaats om zelf het pand te kopen? Wethouder VAN DANTZIG zegt toe dat er een overleg zal worden georganiseerd. Hij zal er schriftelijk op terugkomen. Lid ALBERTS wijst erop dat het gekraakte pand aan de Nieuwe Leliestraat al jaren leeg staat. Het is in bezit van Ymere en de vraag is of de corporatie is aangeschreven en zo ja, wat de reden is dat het zo lang duurt voordat er iets wordt gedaan. Wethouder PELS heeft geïnformeerd bij Ymere en er is aangegeven dat de staat van het pand zeer slecht is. Tussen 2017 en 2020 zijn de vier woningen langzamerhand vrijgekomen. Op dit moment is het eigenlijk niet veilig om hier te verblijven.
Ymere is bezig met verschillende onderzoeken die nodig zijn voor de uiteindelijke renovatie. Het is een heel dure renovatie die niet gelijk met de rest van de opgave gedaan kon worden. Er wordt wel degelijk op ingezet om in de toekomst weer woningen op deze locatie beschikbaar te hebben. Lid ALBERTS stelt dat Ymere altijd aangeeft dat haar bestand van oude woningen veel geld kost en zij vraagt zich af wanneer de woningen gewoon worden onderhouden zoals het hoort.