Conceptverslag Raadscommissie Ruimtelijke Ordening 16-11-2022

Het lid MINDERHOUD is blij dat de PvdA met anderen zich nu hardmaken voor een islamitische begraafplaats met eeuwige grafrust. Wethouder VAN DANTZIG legt uit dat het college veel begrip heeft voor de wens dat mensen begraven kunnen worden volgens hun eigen religieuze of levensbeschouwelijke opvattingen. De eigen Amsterdamse begraafplaatsen hebben de mogelijkheid tot eeuwigdurende graven. Er loopt nog een mediationtraject, dus inhoudelijk kan hij hier niet veel over zeggen. In veel gevallen kan de gemeente onderbouwen waarom de belangenafweging wordt gemaakt zoals die is gemaakt. Daar kan hij nu niet verder op ingaan. Op het moment dat een aanvraag voldoet aan de wet, zal de gemeente een belangenafweging maken. De gemeente heeft ervoor gezorgd dat het mogelijk is, maar gezien de schaarse ruimte gaat het om een beperkt aantal plekken. Eeuwigdurend vergt een enorm ruimtebeslag en op dit moment ziet hij die ruimte niet. Dat is geen onwil, maar het past niet. De wethouder zegt toe een afschrift van de beantwoording van het raadsadres naar de raad te sturen. De VOORZITTER concludeert dat hiermee dit punt voldoende is besproken.

Grond en Ontwikkeling 15 Kennisnemen van de beantwoording van het raadsadres inzake opstalwaarde van woningen voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht (getiteld “Middle of the (cheapy) road”) (VN2022-036117) Het lid BOOMSMA constateert dat dit onderzoek aantoont dat er fundamentele fouten zitten in de vaststelling van de BSQ en dat die tot onredelijke verschillen in de grondwaarde leiden. Dat benadeelt veel Amsterdammers. De methodiek is zeker niet fijnmazig. Slechts vier aspecten van de woningen worden gebruikt om de opstalwaarde

17

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie Concept Raadscommissieverslag, 16 november 2022

RO

van de woning te bepalen. De kavelgrootte is alleen toegepast om woningen op een groter kavel uit de analyse te verwijderen. Het effect van middelen blijft onbesproken. Er zijn matig dekkende curves voor verschillen in woninggrootte. Het college beweert dat die residuele methode marktvolgend is, maar de methode leidt er aan de ene kant toe dat er negatieve grondwaardes zijn en aan de andere kant dat zo’n 90% van de waarde wordt toegekend aan de grond. Dat lijkt hem toch absoluut niet marktvolgend. De 5.000 euro is een bedrag dat bij duurdere woningen wordt toegevoegd aan de waarde. Dat is toch veel te weinig. Als de gemeente dit systeem hanteert, moeten mensen ook bezwaar kunnen maken tegen onredelijke uitkomsten. Hij hoort graag hoe de wethouder dit ziet. Het lid Boomsma wil ook weten hoe het zit met de BSQ 2023. Het lid VON GERHARD weet dat die BSQ echt een onderwerp is dat leeft in Amsterdam. De gemeente probeert op een heel generieke manier te achterhalen wat de opstalwaarde van woningen is. Juist door die generieke manier ontstaan er soms hele grote verschillen. Zo’n 180.000 woningen worden in 7 categorieën ondergebracht, terwijl er juist in Amsterdam zo veel verschillende typen woningen zijn. Dat leidt tot hele verkeerde berekeningen voor de erfpacht. Het residueel rekenen is oorspronkelijk bedacht voor kantoorpanden; daar past het veel beter bij.

Hij ziet graag dat het college nog eens goed onderzoekt of het wel op de goede manier gebeurt en of dat residueel rekenen echt wel klopt. Het lid TAŞLIYURT is benieuwd hoe de VVD deze berekeningen voor zich ziet en of die positieve of negatieve effecten hebben op de begroting. Zo’n berekening is namelijk niet opgenomen in de tegenbegroting van de VVD. In die begroting levert de cap op het erfpachtcanon wel een opbrengst op. Dat is hem niet duidelijk. Het lid VON GERHARD licht toe dat dit gaat spelen wanneer er opnieuw erfpacht uitgegeven gaat worden. Voorop staat dat die herbouwwaarde wel reëel is. Er wordt nu veel te veel waarde aan de grond gehecht. Dat is echt niet uit te leggen aan de Amsterdammers. In de begroting is gerekend met 2%. Het wordt 8,6%. Als de cap op 4% staat, is er alsnog winst. Het lid MINDERHOUD hoort dat het nu gaat over een nieuwe methodiek die dan een eerlijker uitkomst zou opleveren. Maar het kan ook zijn dat die nieuwe methodiek ertoe leidt dat mensen die nu een aantrekkelijk aanbod hebben, straks dan toch een hoger bedrag moeten betalen. Dan is de vraag of dat wel eerlijk is. Het lid VON GERHARD wil vooral zorgdragen voor goede berekeningen, dus minder generiek. Dat kan leiden tot verschillen in grondwaarde, maar de betrouwbaarheid van zo’n berekening moet vooropstaan.

Hij kan zich voorstellen dat er toch een middenweg haalbaar is: meer categorieën toevoegen aan het generieke model om het individueler en meer passend te maken. Wethouder VAN DANTZIG constateert dat de discussie wordt herhaald. Een deel van de raad is het niet eens met die residuele methode en een ander deel wel. Dit college gaat geen nieuwe rekensystemathiek maken en er komen geen nieuwe algemene bepalingen. De coalitie heeft bepaald dat er een onderzoek komt om een geschillencommissie in te voeren om in voorkomende gevallen een geschil aanhangig te maken. Specialistische ambtenaren inzetten om individueel berekende grondquotes te geven is geen doen. Het kan niet anders dan generiek. De wethouder komt schriftelijk terug op de vraag over de BSQ voor 2023. Het lid VON GERHARD meent dat de algemene bepalingen gelijk kunnen blijven maar dat er toch een andere rekenmethode wordt gehanteerd. Wethouder VAN DANTZIG benadrukt dat het college evenmin van plan is een andere rekenmethode in te voeren. Dit college is bezig de uitvoering op te lossen van de

18

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie Concept Raadscommissieverslag, 16 november 2022

RO

grote overstap uit eeuwigdurende erfpacht. Als de overstap is afgerond, kan de gemeente normale aanvragen afhandelen bij splitsingen en transformaties om het erfpachtdossier weer enigszins ‘normaal’ te laten worden. Daarna kan de raad zich met andere wensen melden. De VOORZITTER concludeert dat hiermee dit punt voldoende besproken is. Ruimtelijke Ordening 16 Kwartaalrapportage Woningbouw Nr. VN2022-038409 Het lid MINDERHOUD heeft dit punt voor deze commissie geagendeerd, omdat het gaat om de grote woningbouwopgave de komende jaren. De kwartaalrapportage is daarvoor een mooi instrument. De PvdA is benieuwd naar het effect van de woningen die worden gebouwd op de totale woningmix. Zo zouden er sociale huurwoningen worden verkocht in het entrepotdoc. Dat doet natuurlijk wel wat met de totale voorraad. Hij wil graag markeren dat er het komend jaar goed moet worden nagedacht over het verbeteren van het inzicht in wat de gemeente nu probeert te bereiken met de woningbouw om daarop beter te kunnen sturen indien nodig. Desgevraagd legt hij uit dat het bijvoorbeeld gaat om de samenwerkingsafspraken met corporaties over het aandeel jongerenwoningen en sociale huurwoningen. Het zou graag willen zien wat nu het totaal aandeel jongerenwoningen is als aandeel van de sociale huur. Het gaat ook om ouderenwoningen.

Dus voor wie wordt er nu gebouwd en in hoeverre komt de gemeente tegemoet aan de behoefte. Het lid VON GERHARD constateert dat dit dan allemaal achteraf gebeurt. Om te kunnen bijsturen zou dat inzicht toch eerder, dus vooraf, moeten komen. Het lid MINDERHOUD meent dat dit al gebeurt als het gaat om geplande woningbouw. Het lid BILGIN ziet sociale huur van corporaties en van marktpartijen. Hij ziet ook graag sociale huur jongerenwoningen. Het lid VON GERHARD weet dat de kwartaalrapportage woningbouw op een ander moment inhoudelijk aan bod komt. De VVD maakt zich zorgen om het bouwtempo. Ook landelijk is het aantal aangevraagde omgevingsvergunningen drastisch aan het zakken. Omdat dat toch een indicator is, zou hij die informatie graag terugzien in de kwartaalrapportage woningbouw. Dat geeft immers ook inzicht in wat er over twee, drie jaar komt. Wethouder VAN DANTZIG herhaalt dat dit de laatste kwartaalrapportage is die de raad zal ontvangen. Het opstellen daarvan is immers heel intensief en wordt over het algemeen gedaan door dezelfde mensen die zich ook richten op het realiseren van woningen. Hij gaat terug naar de reguliere verantwoordingscyclus, dus twee keer per jaar. De startbouw en de planvoorraad staan daarin opgenomen. Heel veel zaken waar de PvdA naar vraagt, staan in de rapportage van de samenwerkingsafspraken.

Hij kan niet garanderen dat de planvoorraad echt wordt gerealiseerd. Het derde kwartaal laat altijd wat minder zien dan de andere kwartalen. Met alle marktomstandigheden, de oorlog in Oekraïne en de stikstofkluwen zal het volgend jaar voor de bouw geen topjaar worden. Hij begrijpt dat de commissie op zoek is naar sturingsmogelijkheden en de vinger aan de pols wil houden. Hij zegt toe bij het MPG de bouw zo veel mogelijk in beeld te brengen. Hij is zeer bereid nog eens te kijken wat de raad in die rapportage mist. De coalitie wil meer met minder en de wethouder denkt ook dat dat kan, maar niet als de raad veel meer wil. Dus dat leidt tot minder rapportages en minder aanpassingen van lopende plannen. Dat is de realiteit. De omgevingsvergunningaanvragen in Amsterdam zijn echt geen goede indicatie voor het aantal woningen dat wordt gebouwd. Veelal wordt er één

19

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie Concept Raadscommissieverslag, 16 november 2022

RO

vergunning verleend voor vrij grote bouwprojecten. Per vergunning bijhouden om hoeveel woningen het gaat, is dubbel werk, want dat ziet de raad ook bij start bouw. Het is geen geheime informatie, maar van het aantal omgevingsvergunningaanvragen valt niets af te leiden. Hij is bereid de raad toe te sturen wat er nu is, maar dat geeft zeker niet het volledige beeld. Wil de raad meer, dan kan ze dat melden en dan hoort de raad ambtelijk wel of dat kan en of dat niets kost. De VOORZITTER concludeert dat hiermee dit punt voldoende is besproken. Sluiting De VOORZITTER bedankt iedereen voor de bijdrage aan deze vergadering. Ze sluit de vergadering.

20