Concept verslag WV 23-11-2023

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting

WV

Raadscommissieverslag, 23 november 2023

Vergadering Vergaderdatum Verslag vast te stellen op:

CONCEPT Openbare vergadering van de Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Donderdag 23 november 2023 van 19.30 tot 21.00 uur 6 december 2023

Voorzitter: lid Kabamba Portefeuillehouders: wethouders Van Dantzig en Pels Commissiegriffier: dhr. Van Loon Verslaglegging: mw. Vernooij (Notuleerservice Nederland) Aanwezige commissieleden: Aslami (D66), Van Berkel (JA21), Bilgin (FvD), Broersen (Volt), Emmerik (PvdD), Von Gerhardt (VVD), Heinhuis (PvdA), Lochtenberg (CDA), Mangal (DENK), Wijmenga (CDA) Afwezige commissieleden: lid Minderhoud (PvdA), lid Van Renssen (GL) Afwezige portefeuillehouders: wethouder Scholtes Overige aanwezigen: mw. Hoff (commissieondersteuner)

Inhoudelijk 2. Opening inhoudelijke gedeelte De VOORZITTER opent het inhoudelijke deel van de vergadering. Het betreft een voortzetting van de vergadering van 15 november jl. In verband met de afwezigheid de leden Van Renssen (GL) en Minderhoud (PvdA) wordt voorgesteld om agendapunten 6 en 7 door te schuiven naar de volgende vergadering. Ook wordt voorgesteld om agendapunt 4 door te schuiven naar 6 december. De commissie gaat akkoord met de voorgestelde wijzigingen. Bespreekpunten Volkshuisvesting 3. Vaststellen Huisvestingsverordening Amsterdam Leegstandverordening Amsterdam 2024 (VN2023-023027)

2024

en

Wijziging

De VOORZITTER deelt mee dat de eerste termijn is behandeld in de vergadering van 15 november. De wethouder heeft een raadsinformatiebrief en de beantwoording van de technische vragen met de commissie gedeeld. Deze stukken zijn aan de vergaderstukken toegevoegd. Commissie – tweede termijn Lid WIJMENGA zegt dat het CDA tegen teveel juridificering is en ervoor pleit om Amsterdammers als mensen te behandelen en niet meteen als juridische tegenpartij. De meeste mensen hebben een B&B uit een gastvrij hart. Uit de ontvangen stukken valt helaas niet op te maken hoe vaak de gemeente in hoger beroep gaat en dit zou volgens het CDA

1

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

slechts in uitzonderlijke gevallen moeten gebeuren en als dit gebeurt, zou dit ter kennisname aan de commissie toegezonden kunnen worden. Het CDA overweegt hiervoor een motie. Lid LOCHTENBERG concludeert dat de huisvestingsverordening 2024 met 124 pagina’s buitengewoon lang is en de begrippen zijn complex. Als een burger de verordening niet goed uitvoert, bestaat het risico op een hoge boete. Kan de wethouder in de huisvestingsverordening 2025 de tekst opschonen? Lid VAN BERKEL stelt dat de wethouder benadrukt dat het behoud van de 30% quota voor B&B’s geen veranderingen met zich meebrengt. Als extra regels niet voor veranderingen zorgen, waarom zijn ze er dan? Welk probleem wordt ermee opgelost? B&B’s hebben geen enkele invloed op de woningvoorraad. Op het moment dat er onverhoopt overlast ontstaat, moet er gehandhaafd worden. Wel neemt het aantal gewone Amsterdamse huishoudens dat zich zonder dit extra inkomen niet meer kan veroorloven om in hun huis te blijven wonen toe. De wethouder pleit ervoor om het principe van woningruil te beperken, omdat dit volgens haar onder dezelfde regels moet vallen als commerciële vakantieverhuur en voor mensen in sociale huurwoningen wordt het volledig onmogelijk gemaakt.

Maar ook in de vrije sector wordt woningruil via online platforms beperkt hoewel er geen sprake is van een commerciële transactie, omdat het platform slechts fungeert als tussenpersoon. B&B’s en woningruil vallen volgens JA21 onder het principe dat woningeigenaren de vrijheid moeten hebben om te beslissen wat zij met hun eigendom doen. Het huidige quotum voor B&B’s heeft aangetoond dat het geen doel dient. JA21 vraagt daarom welke doel regels omtrent B&B’s en huizenruil in de huisvestingsverordening dienen. Wat is het advies van de wethouder aan woningeigenaren met een B&B die door het beleid in financiële problemen komen? Vindt de wethouder het een probleem als door loting huishoudens niet meer rond kunnen komen en uiteindelijk worden gedwongen om hun huis te verkopen? Wat vindt de wethouder van regels die op basis van volstrekte willekeur in identieke situaties honderd procent verschillend uitpakken? Vindt de wethouder het eerlijk dat de ene huiseigenaar zijn B&B moet opdoeken terwijl die van de buurman wel mag blijven, omdat er gelukkig is geloot? Wanneer vindt de wethouder iets commercieel en hoe verhoudt dit zich tot woningruil? Lid BROERSEN heeft in de aanvullende brief gelezen dat het juridisch onzeker is of aan een omzettingsvergunning veiligheidsvoorschriften, zoals het verplicht stellen van een valbeveiliging, toegevoegd kunnen worden en dat het college dit nog nader

gaat uitzoeken. Wanneer kan de commissie hierover een reactie ontvangen? Het aantal mensen dat aan huizenruil doet, neemt toe maar dit is gezien het duurder worden van het leven niet vreemd. voor Volt is het niet zorgwekkend dat mensen hun huis willen ruilen. Lid HEINHUIS denkt ook dat huizenruil een goede manier kan zijn om op vakantie te gaan. Met de huidige voorstellen is het nog steeds toegestaan om dit voor dertig dagen per jaar te doen en de meeste mensen hebben niet meer dan dertig dagen vakantie per jaar. Verder blijft een-op-een ruil nog steeds mogelijk. Lid BROERSEN denkt dat het fijn is om met gezinsleden te ruilen of op elkaars dieren te passen, maar zij kent bijvoorbeeld niemand in Frankrijk. Door huizenruil aan vakantieverhuur toe te voegen, zullen ook veel mensen in een corporatiewoning niet meer kunnen ruilen als het gelijk wordt gesteld aan vakantieverhuur. Lid HEINHUIS heeft dezelfde zorg, maar bij de meeste corporaties staat al in het huurcontract dat huizenruil niet is toegestaan. Daarom is de wethouder verzocht om met de corporaties in gesprek te gaan om naar de mogelijkheden te kijken. Lid BROERSEN zou het goed vinden om te kijken naar maatwerk, maar ook het verhuren aan groepen van maximaal vier betekent dat gezinnen met drie kinderen niet aan

2

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

huizenruil kunnen doen. Voor Amsterdammers heeft het toevoegen van huizenruil aan vakantieverhuur meer na- dan voordelen. Op dit moment zijn er zestien overlastmeldingen per jaar en lid Broersen vraagt zich af of dit opweegt tegen mensen die door huizenruil op vakantie kunnen. Lid HEINHUIS wijst erop dat conform landelijke regels vakantieverhuur en huizenruil gelijk zijn gesteld. Lid BROERSEN meent dat huizenruil gewoon kan worden uitgesloten in de verordening. Lid LOCHTENBERG denkt dat het niet in een verordening opgenomen hoeft te worden als het een gevolg is van landelijke regelgeving. Lid BROERSEN zegt dat het er nu in staat en volgens haar moet dit worden aangepast. Lid VON GERHARDT heeft door de extra informatie ingezien dat de nieuwe regels totaal overbodig zijn. Het beperken van huizenruil lost niets op. Het zorgt er alleen voor dat mensen met een kleine beurs niet meer op vakantie kunnen. Meerdere keren wordt verwezen naar landelijke wetgeving, maar hier staat gewoon dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening gevallen kan aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt en een ontheffing kan worden verleend. Dit betekent dat Amsterdam kan stellen dat huizenruil hier niet onder valt en geen vorm van toeristische verhuur is. De B&B-quota worden met 30% verminderd waarbij vaak wordt verwezen naar overlast en drukte.

De vorige regels zijn in 2020 vastgesteld en sindsdien zijn er niet meer toeristen dan destijds. De vraag is of de nieuwe regels juridisch houdbaar zijn als er niet meer overlast en drukte bij is gekomen. Als dit wel het geval is, zou lid Von Gerhardt graag de meldingen van overlast en druktecijfers voor de raad ontvangen. Hij vreest anders dat Amsterdam wederom rechtszaken tegemoet gaat die steeds worden verloren en waarmee per saldo dus niets wordt bereikt. Bij de verlaging van de quota wordt gerekend met getallen van 1 februari 2023 en sindsdien zijn er al 150 vergunningen bij gekomen en zijn er nog 34 in behandeling. Over een paar jaar zal een loting volgen waarvan nu al duidelijk is dat minimaal 150 tot 160 mensen hun inkomen zullen verliezen. Hij vraagt zich af of PvdA dit op haar geweten wil hebben en verzoekt om erover na te denken wat dit betekent voor de levens van de mensen die gewoon een onderneming hebben. Lid ASLAMI heeft in de eerste termijn aangegeven dat hij het van belang vindt dat de gemeente Amsterdammers verantwoording is verschuldigd op het moment dat maatregelen worden voorgesteld die vergaand en justificeerbaar moeten zijn. In de brief staat dat in het afgelopen jaar sprake is geweest van zestien klachten en dit om een toename gaat. Het is echter niet duidelijk waarop de toename is gebaseerd, omdat de cijfers van eerdere jaren er niet zijn.

Er wordt niet voldaan aan administratieve regels, maar huizenruilers hoeven hier op dit moment niet aan te voldoen. De vraag is in hoeverre zestien klachten proportioneel zijn. Hoeveel klachten zijn er in totaal met betrekking tot toeristische verhuur? In de eerste termijn is niet helemaal duidelijk geworden wat de juridische interpretatie van toeristische verhuur is. Als er sprake is van betaling en van een platform schijnt er huizenruil te zijn in de zin van toeristische verhuur, maar het is niet duidelijk waarom platforms worden gelinkt aan toeristische verhuur. Afgelopen week is er een akkoord bereikt tussen het Europese parlement en de raad over wetgeving die ook duiding geeft over huizenruil. In het conceptvoorstel van het Europees parlement staat heel duidelijk dat huizenruil niet wordt gezien als toeristische verhuur. Hoe verhoudt de Amsterdamse regelgeving zich juridisch tot die van de Europese?

3

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

College Wethouder PELS adviseert om voor de hoger beroepzaken de burgemeester aan te spreken. De huisvestingsverordening moet juridisch kloppen en is niet bedoeld als flyer. Op de website wordt een leesbare versie gepubliceerd. Als de commissie ideeën heeft om zaken beter onder de aandacht van de burger te brengen, zijn deze welkom. Lid LOCHTENBERG wijst erop dat de huisvestingsverordening van Rotterdam slechts 35 pagina’s telt. Hij kijkt graag mee om de Amsterdamse versie eenvoudiger te maken. Wethouder PELS stelt dat Rotterdam wel een andere woningmarkt heeft dan Amsterdam. Voor opties om te vereenvoudigen zonder dat dit iets af doet aan de juridische houdbaarheid, staat zij altijd open. Wellicht gaat het vooral om de communicatie naar de bewoners. Lid LOCHTENBERG weet dat het college streeft naar dejuridiseren. Uiteindelijk is de handhavingsverordening leidend als tekst. In een rechtszaak kan moeilijk worden verwezen naar voorlichting. De rechter gaat ook uit van de huisvestingsverordening en daarom is het belangrijk dat deze heel duidelijk is. Wethouder PELS zegt dat de burger er vanuit mag gaan dat de leesbare taal overeenkomt met het artikel in de huisvestingsverordening. Lid WIJMENGA vraagt of de wethouder bereid is om de commissie te informeren over de hoger beroepszaken. Wethouder PELS verwijst hiervoor naar de burgemeester.

Lid VON GERHARDT verzoekt om een antwoord te krijgen voor de raad. Wethouder PELS zegt dat dit wel iets vraagt van de capaciteit van de dienst en zij stelt voor dat dit wordt geagendeerd in de commissie AZ waar het gesprek met de burgemeester kan worden gevoerd. Lid WIJMENGA is ook akkoord met een mondelinge mededeling. Zij meent dat de wethouder beslist over hoger beroep. Wethouder PELS stelt dat het bij de juridische dienst en bij de burgemeester ligt. Degene die verantwoordelijk is voor de juridische dienst moet een besluit nemen over zaken die aan de raad worden gestuurd. Voor de huidige vergunninghouders van B&B’s verandert niets. In 2028 wordt mogelijk geloot als er nieuwe aanvragen bij zijn gekomen en de ruimte vol zit. Tot die tijd wordt met een wachtlijst gewerkt. In de stad is nog ruimte. Niemand komt nu in financiële problemen, want de vergunning verandert niet en deze was altijd al tijdelijk. Lid VON GERHARDT licht toe dat de mensen die op dit moment een vergunning hebben, constateerden dat er nog 1000 plekken ruimte was. Dit wordt nu naar beneden bijgesteld tot 2400 in totaal. Het gros van Amsterdam kleurt inmiddels rood en dit betekent dat alle mensen tot 2028 in spanning blijven zitten over of ze na 2028 nog door mogen gaan. Dit is onnodig, omdat het nergens op gebaseerd is. Er wordt op geen enkele manier aangetoond dat er meer overlast is dan in 2020.

Wethouder PELS herhaalt dat de vergunninghouder bij het aanvragen van de vergunning bekend was met het feit dat deze tijdelijk zou zijn. De raad heeft ook Toerisme in Balans vastgesteld waarin dit ook is opgenomen en het college voert dit uit. Alleen al op

4

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

basis van de cijfers van HomeExchange wordt duidelijk dat de druk wel degelijk is toegenomen. Lid VON GERHARDT hoort graag van de wethouder hoeveel meer toeristen er zijn sinds 2020, hoeveel meer overlast ze veroorzaken sinds 2020 en hoeveel van de overlast gaat over B&B’s en is deze overlast toegenomen? Als hij deze informatie niet voor de raad heeft, kan hij geen goede afweging in maken. Wethouder PELS wijst erop dat het om een afname van de ruimte van vergunningen gaat. Van niemand wordt de vergunning afgenomen. Jaarlijks wordt gemonitord op de toeristische druk en deze cijfers zijn gepubliceerd door de wethouder Economische Zaken. Lid VON GERHARDT constateert dat de wethouder overal voor naar andere wethouders verwijst. Hij verzoekt de wethouder om de informatie over de toeristen en over de overlast door B&B’s in vergelijking tot een aantal jaar geleden, te verstrekken. Wethouder PELS verwijst naar een rapport over B&B’s in relatie tot woningschaarste dat bij de stukken zit. De huisvestingsverordening is een samenspel van beleid dat door de raad is vastgesteld, ook vanuit andere domeinen. Als lid Von Gerhardt deze cijfers over toerisme wil ontvangen, zal de wethouder deze toesturen. In het tweede kwartaal 2024 wordt meer duidelijkheid verwacht over doorvalbeveiliging en de raad zal dan worden geïnformeerd.

Huizenruil wordt al vanaf 2021 gedefinieerd in de huisvestingsverordening en het is geen nieuw beleid. AFWC heeft laten weten dat in alle modelcontracten staat dat het in gebruik geven van een derde niet is toegestaan. De wethouder heeft eerder gezegd goed te communiceren met de stad en de gesprekken aan te gaan met corporaties om te bekijken of er nog ruimte is. Het maximum van vier personen is ingesteld vanwege brandveiligheid. Een Amsterdamse familie van meer dan vier personen kan wel naar een plek waar dit maximum niet wordt gehanteerd. Lid BROERSEN weet dat het geen nieuw beleid is. Het verschil is wel dat vanaf volgend jaar wordt gehandhaafd. De overlast van grote groepen vrienden is begrijpelijk, maar er is een groot verschil met gezinnen met meer dan twee kinderen hebben. Wethouder PELS wijst erop dat het voorstel puur tekstueel een versoepeling is. Er moet al worden gehandhaafd, maar dit wordt nu niet gedaan, omdat niet iedereen op de hoogte is van de regels. In het verleden zijn er slechte ervaringen geweest met groepen groter dan vier mensen met betrekking tot brandveiligheid, omdat het aantal personen moeilijk te controleren is. De wet schrijft voor dat vakantieverhuur en huizenruil gelijk zijn en het is aan de gemeente om te zorgen voor rechtsgelijkheid.

Een vrijstelling moet onderbouwd worden met een uitleg dat het bijvoorbeeld geen afbreuk vormt voor de leefbaarheid. Zowel qua uitleg van de wet als voor Amsterdammers die overlast ervaren, is het niet uit te leggen is dat vakantieverhuur en huizenruil anders zijn. In 2021 was er 1 klacht specifiek over HomeExchange en met 16 klachten nu, betekent dit een toename van 15 klachten. Vanaf 1 klacht moet er worden gehandhaafd HomeExchange maakt een enorme groei door en daarom wordt voorgesteld om het de komende jaren rustig op te bouwen, zodat iedereen de regels kent en deze goed toegepast kunnen worden en dat groei van het aantal klachten kan worden voorkomen. Lid ASLAMI vraagt of de 16 klachten allemaal betrekking hebben op HomeExchange. Wethouder PELS bevestigt dit. Een platform wordt als zodanig omschreven als het is gespecialiseerd in het aanbieden van woningen, ofwel voor huizenruil, ofwel voor verhuur tegen betaling, of voor een andere vorm zoals punten die ook geld waard zijn.

5

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

Lid ASLAMI hoort nu nieuwe informatie en hij constateert dat de tekst en de toelichting ingewikkeld zijn. Hoe wordt ervoor gezorgd dat de duiding die de wethouder zojuist aan een platform gaf, ook terugkomt in de stukken en duidelijk wordt voor de Amsterdammers? Wethouder PELS heeft eerder gezegd dat zodra de huisvestingsverordening is vastgesteld, deze in vereenvoudigde tekst op de website zal worden geplaatst. Zij zegt toe om de definitie over platforms toe te voegen. Europese regelgeving gaat over wat een platform is en wat moet worden gedeeld. Het doel is niet vakantieverhuur of huizenruil. Als de kabinetslijn wordt gevolgd, is het waarschijnlijk dat huizenruil hierin wordt opgenomen. Op het moment dat hier meer duidelijkheid over is, zal de raad worden geïnformeerd. Als dit leidt tot een effect op platforms zal het gesprek hierover gevoerd moeten worden. Lid WIJMENGA heeft gevraagd hoe vaak de gemeente in hoger beroep is gegaan in de aan de commissie gedeelde casus. De huurderskoepel is er geen voorstander van dat bij maatschappelijke opvang van beschermd wonen, mensen geen woning meer mogen weigeren omdat corporaties vaak incourante woningen aanbieden. Hoe kijkt het college hiernaar en is er afstemming geweest met zorgverleners? Wethouder PELS zegt dat is afgesproken om een steekproef te doen, omdat het overzicht niet geleverd kan worden.

De MOBW (Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen) is gebaseerd op het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Hierin is met de regio en de corporaties afgesproken dat de urgentie vervalt na een weigering. Dit is in deze huisvestingsverordening aangepast om het congruent te maken met andere urgentieverleningen. Hierbij is geregeld contact met zorginstellingen om te zien hoe dit zich ontwikkelt en om te voorkomen dat mensen buiten de boot vallen. Lid ASLAMI heeft gevraagd naar de overlastmeldingen om deze in context te plaatsen van het totaal aan overlastmeldingen in Amsterdam van 400.000. In Europese wetgeving is wel degelijk sprake van een definitie van huizenruil. Dit staat in het voorstel van het Europese parlement. Hierin wordt uitgelegd wat wordt gezien als huizenrui en als toeristische verhuur en wat nodig is om de data-uitwisseling tussen platforms en gemeente mogelijk te maken. Op het moment dat deze wet wordt aangenomen, denkt lid Aslami dat dit zeker implicaties zal hebben voor de systematiek van toeristische verhuur en overlast. Wethouder PELS stelt dat meldingen in totaal bekeken moeten worden. Deze cijfers uit Toerisme in Balans en de monitoring hierop zullen nog nazonden worden.

In de huisvestingsverordening wordt de wet vertaald en wordt ervoor gezorgd dat mensen nog steeds gebruik kunnen maken van vakantieverhuur en huizenruil, maar niet meer dan dertig dagen en met een aantal andere voorwaarden om de totale druk op de stad te verminderen. In de ogen van het college zijn hiervoor meerdere maatregelen nodig. De wethouder verschilt van mening met D66 over wat in de tekst van de Europese regelgeving staat. De inbreng van het Nederlandse kabinet laat zien dat het verstandig zou zijn om platforms als HomeExchange uiteindelijk te dwingen om inzicht te geven in de verhuringen, zodat hier goed op kan worden gestuurd. HomeExchange heeft inzage gegeven in de cijfers waardoor de groei duidelijk is. Als de Europese wetgeving is aangenomen, kan veel beter worden gehandhaafd. Zij stelt voor om het gesprek dan te voeren. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken en gereed is voor behandeling in de raad. Naar verwachting wordt het een lange bespreking in de raad.

6

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

4. Kennisnemen van de raadinformatiebrief ter afdoening van de toezegging over belastingvoordelen voor buitenlandse werknemers en het prijsopdrijvende effect op de woningmarkt (VN2023-023668) Agendapunt 4 wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering. 5. Kennisnemen van rapport 'Voortgang aanpak woondiscriminatie en aanbieding derde landelijke monitor’ en nieuwsbericht ‘Nieuw woonplatform voor eerlijkere verhuur’ (VN2023-023672) De VOORZITTER deelt mee dat agendapunt 5 is geagendeerd op verzoek van lid Heinhuis (PvdA). Lid HEINHUIS zegt dat het nog steeds een groot probleem is dat mensen bij het zoeken naar een woning worden gediscrimineerd en op basis van een naam niet in aanmerking komen. In Rotterdam wordt een proef gedaan met anoniem reageren op een huis. Hoewel dit natuurlijk niet nodig zou moeten zijn, vraagt zij de wethouder om goed in de gaten te houden wat de resultaten van de pilot zijn en deze te delen met de raad. Als de resultaten goed zijn, kan dit wellicht ook in Amsterdam worden geïntroduceerd. Lid BILGIN vindt het opvallend dat blijkt dat veel verhuurders zich richten op expats. Hoge huren en het niet kennen van huurrechten lijkt hieraan ten grondslag te liggen. Hoe staat het college hier tegenover? Lid MANGAL vraagt of onderzoek wordt gedaan naar Marokkaans of Afrikaans klinkende namen.

Een ander probleem is mensen met een Nederlands klinkende naam, maar die na het bezichtigen van de woning op basis van hun uiterlijk deze alsnog niet krijgen. Het echt willen tegengaan van discriminatie op de woningmarkt betekent dat er consequenties moeten zijn voor verhuurders die discrimineren. Waaraan zou hierbij gedacht kunnen worden? Wethouder PELS zegt tegen alle Amsterdammers die te maken hebben (gehad) met woondiscriminatie dat het college naast ze staat en alles uit de kast zal trekken om discriminatie op de woningmarkt keihard aan te pakken en dit de komende jaren ook zal blijven doen, ongeacht de landelijke richting, omdat iedereen een dak boven zijn hoofd verdient. De wethouder is ook nieuwsgierig naar de uitkomst van de pilot in Rotterdam. In maart 2024 is deze afgerond en het voorstel is om deze te delen met de raad en er vanuit het college een reflectie op te geven. Het agendapunt dat specifiek over expats gaat, wordt doorgeschoven naar de volgende vergadering, maar het college ziet dat het een effect heeft op de woningmarkt en dat er belastingvoordelen zijn voor expats. Bij de volgende raadscommissie kan met de commissie worden besproken of de commissie wenst dat het college bij de landelijke kabinetsformatie pleit voor het verder afnemen van de voordelen.

Vanuit de raad zullen de woordvoerders Economische Zaken worden betrokken en vanuit het college de wethouder Economische Zaken. Lid BILGIN vindt het prima om het gesprek inzake de 30%-regeling de volgende vergadering voort te zetten. Een andere reden die in het rapport staat, is dat expats hun huurrechten niet kennen en dat verhuurders hier gebruik van kunnen maken. Is dit in het vizier van het college en indien dit het geval is, wat zijn de mogelijkheden om dit te voorkomen? Wethouder PELS bevestigt dat probleem bekend is. Hierover is veel contact met stichting !WOON die deze signalen ook ontvangt. !WOON communiceert hierover met expats en zorgt ervoor dat de communicatie toegankelijk is.

7

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

Het is een landelijke monitor en de definities worden op dit niveau bepaald. De nieuwe wet goed verhuurderschap maakt dat veel harder kan worden opgetreden tegen woondiscriminatie. Amsterdam gaat bijvoorbeeld een handhavingstraject met mystery guests opzetten. Als blijkt dat er bewijs is voor woondiscriminatie kan uiteindelijk ook een boete worden uitgedeeld. Lid MANGAL hoopt dat serieus wordt gekeken naar de hoogte van de boete. Voor een groot verhuurder is een boete vaak makkelijk op te brengen. Zijn er ook zwaardere middelen die eventueel ingezet kunnen worden zoals het overnemen van het beheer of het intrekken van vergunningen? Wethouder PELS wijst erop dat een escalatieladder moet worden doorlopen. Eerst moet een last onder dwangsom worden gegeven, vervolgens kan worden beboet waarbij is gekozen voor vrij stevige boetes. Een overzicht van escalatie en boetes hiervan zal met de commissie worden gedeeld. Uiteindelijk kan worden gekozen voor vergaand ingrijpen als hier bewijslast voor is, maar deze is vaak moeilijk te verkrijgen. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Woningbouw 6. Kennisnemen van het initiatiefvoorstel 'Samen woningen blijven bouwen, ondanks de crisis' van de leden Van Renssen (GroenLinks) en Minderhoud (PvdA) d.d. 18 september 2023 en de bestuurlijke reactie. (VN2023-023670) 7.

Kennisnemen van de Halfjaarrapportage Woningbouw 2023 en het Doorbouwakkoord Amsterdam en afdoening van motie 378 accent en toezeggingen aan raadsleden Von Gerhardt d.d. 22 maart en Van Renssen d.d. 5 juli 2023 (VN2023-023671) Agendapunten 6 en 7 worden gevoegd behandeld en doorgeschoven naar de volgende vergadering. 8. Kennisnemen van de raadsinformatiebrief over de Bestuursovereenkomst met het COA over het afnemen van maximaal 288 flexwoningen (VN2023-023669) De VOORZITTER deelt mee dat agendapunt 8 is geagendeerd op verzoek van lid Von Gerhardt (VVD). Lid VON GERHARDT constateert dat de overeenkomst met het COA 120-160 woningen oplevert in plaats van de eerdere 250 woningen. De vraag is waarom het oorspronkelijke aantal niet wordt gebouwd en waarom ervoor is gekozen om dit met COA te doen. Voor de andere woningen van COA moet ook een locatie voor worden gezocht. Waarom krijgt COA nog meer ruimte toegewezen terwijl de ruimte in Amsterdam zo beperkt is? In plaats van 1/3-1/3-1/3 gaat 50% van de woningen naar statushouders en dit is tegen de afspraak in voor grote complexen. VVD denkt dat gezocht moet worden naar een nieuwe partner die wel minimaal 250 woningen kan neerzetten. Lid ASLAMI kent de standpunten van de VVD inzake migratie en statushouders. Hij vraagt zich af welke oplossing de VVD ziet.

Lid VON GERHARDT stelt voor om wel de 250 woningen te bouwen volgens de regeling 1/3-1/3-1/3, dit niet te doen met COA en de instroom van statushouders te beperken, zodat er minder mensen gehuisvest hoeven worden.

8

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

Lid ASLAMI stelt dat Amsterdam precies dit soort politiek wil bestrijden. Hij neemt sterk afstand van wat de VVD naar voren brengt. Lid VON GERHARDT zegt dat VVD duidelijke keuzes durft te maken die soms moeilijk zijn, maar daardoor wel ruimte wordt gecreëerd om de echte vluchteling op te vangen. Lid BILGIN leest een enorme lijst met voorwaarden. De helft van de flexwoningen moet worden benut voor statushouders terwijl het beleid van de gemeente 30-40% is. Na tien jaar kunnen de woningen naar eigen wens worden ingezet, maar op de locatie Riekerhaven vindt straks de ontwikkeling van het Schinkelkwartier plaats. Het is de vraag of de flexwoningen over tien jaar nog bruikbaar zijn. Het is een beter idee om samen met het Rijk te kijken naar manieren om de gebiedsontwikkeling hier te versnellen. Er kunnen 11.000 woningen worden gebouwd waar de inwoners van Nieuw-West van kunnen profiteren en er zijn duizenden arbeidsplaatsen. De wethouder waarschuwt in zijn brief dat de 50% statushouders de druk op omliggende wijken kan verhogen. Er is geen geld voor de begeleiding van deze mensen. Hierbij moest lid Bilgin direct denken aan een artikel in Het Parool waarin uiteengezet werd hoe mensen met onbegrepen gedrag veelal in NieuwWest worden gehuisvest. Ook een breed gedeelde opvatting in de stadsdeelcommissie is dat het stadsdeel dit niet meer aankan.

Een gelijke verdeling over de stad zou eerlijker zijn. Lid BROERSEN verwijst naar de verkiezingsuitslag van gisteren die ook voor Amsterdam pijnlijk is, omdat juist hier statushouders en vluchtelingen welkom zijn en waar het juist zo belangrijk is dat flexwoningen worden bijgebouwd, omdat ze nergens anders heen kunnen. Lid Broersen is hier trots op en zij steunt de wethouder hier volledig in. Lid BILGIN vraagt of Volt voor een gelijke verdeling van kwetsbare mensen over de stad is. Lid BROERSEN kan zich hierin vinden als er flexwoningen voor statushouders bij komen in de hele stad. Ook zij ziet dat er meer begeleiding nodig is. Zij hoopt dat FvD haar steunt als ze met een voorstel komt om hier geld voor vrij te maken in de begroting. Lid BILGIN wijst op de taakstelling vanuit het Rijk om kwetsbare mensen te huisvesten. Vindt Volt niet dat het Rijk dan ook het geld beschikbaar zou moeten stellen? Lid BROERSEN is dit met lid Bilgin eens. Maar zelfs dan zou het misschien nog niet genoeg zijn en zij is er trots op dat Amsterdam zoveel doet en denkt dat de stad een voorbeeld is voor heel Nederland en voor het Rijk. Lid VAN BERKEL meent dat om voor meer rust te zorgen in de gemengde huisvesting meer jongeren en minder statushouders moeten verblijven dan een fiftyfifty verdeling. Vergelijkbare projecten zijn al vaker opgetuigd en mislukt.

Op deze locaties ontstaat sociale onveiligheid. In anderhalf jaar tijd zijn er bij Stek Oost meer dan twintig aangiften gedaan. Het college heeft vorig jaar maatregelen beloofd waaronder bestuurlijke afspraken met corporaties om 30-40% statushouders te huisvesten op grote locaties. In het huidige plan blijkt hiervan geen sprake. De toekomstige bewoners van dit nieuwe sociale experiment hebben weinig keus. Hoe vallen ervaringen en eerder beloofde maatregelen te rijmen met het project dat nu in Riekerpark wordt gebouwd waarbij opnieuw is gekozen voor een fiftyfifty verdeling? Klopt het dat de wethouder extra begeleiding gaat inzetten en waarom is dit bij eerdere projecten niet gedaan? Waar komen deze begeleiders vandaan, wie gaat dit betalen en waarom is er deze keer voor gekozen om kwetsbare groepen te mengen met statushouders? Lid MANGAL vraagt of statushouders niet ook kwetsbare mensen zijn.

9

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

Lid VAN BERKEL zegt dat JA21 er niet vanuit gaat dat statushouders per definitie kwetsbaar zijn. Lid MANGAL begrijpt niet waarom zij niet kwetsbaar zouden zijn. Lid VAN BERKEL legt uit dat mensen op de vlucht voor oorlog en geweld zich in een kwetsbare positie bevinden. Als zij in Nederland huisvesting aangeboden krijgen, zijn zij in principe niet meer kwetsbaar. College Wethouder VAN DANTZIG is in elk opzicht tegen het grenzen sluiten, omdat Amsterdam een stad is die gebouwd is op migranten. Amsterdam gaat gewoon door met het nemen van verantwoordelijkheid en dit betekent dat ervoor gezorgd moet worden dat mensen die nu opeen gepakt in een AZC zitten, een fatsoenlijke woning krijgen. Het gaat nog steeds om redelijk beperkte units die vrij snel worden gebouwd in samenspraak met het COA als een soort tussenvoorziening. Dit wordt gedaan in een verdeling van 50% en hier is inderdaad meer begeleiding voor nodig. Er kunnen slechts 216 woningen worden gebouwd. Deze zullen tien jaar blijven staan en hierna wordt geprobeerd om ze elders te plaatsen. Lid BILGIN vraagt of het college voor een gelijke verdeling van kwetsbare mensen over de stad is. Wethouder VAN DANTZIG wijst erop dat niet overal evenveel braakliggende grond ligt. Hij is wel voor een gelijke verdeling van het huisvesten van vluchtelingen over heel Nederland.

Lid BILGIN vraagt of niet met het Rijk kan worden geprobeerd om de 50% te verlagen naar 30% of 40% conform gemeentelijk beleid. Wethouder VAN DANTZIG stelt dat het overige percentage statushouders in dat geval nog steeds op zoek is naar een huis. Lid MANGAL stelt dat mensen die vluchten voor oorlog altijd welkom zijn in Amsterdam. DENK spreekt in dezen steun uit aan het college, zeker na de uitslag van 22 november waarmee Nederland een ruk naar extreemrechts heeft gemaakt. De VOORZITTER concludeert dat het onderwerp voldoende is besproken. Lid VON GERHARDT wil agendapunt 8 piepen naar de raad. De VOORZITTER constateert dat het onderwerp op 20 december zal worden behandeld in de raad. TOEGEVOEGD AGENDAPUNT Woningbouw 9. Kennisnemen van het Parool-artikel over de risico’s van klimaatverandering voor Amsterdamse huizenkopers en huiseigenaren. Nr. VN2023-024325 De VOORZITTER deelt mee dat agendapunt 9 is geagendeerd op verzoek van lid Broersen (Volt). Lid BROERSEN vat samen dat AFM heeft geconstateerd dat huizenkopers te weinig stilstaan bij de klimaatrisico’s zoals overstroming of rottende funderingspalen in

10

Gemeente Amsterdam Raadscommissie voor Woningbouw en Volkshuisvesting Concept Raadscommissieverslag, 23 november 2023

WV

periodes van droogte. Veel verzekeringen sluiten overstromings- en funderingsschade uit. Door de klimaatrisico’s kunnen 50.000 woningen de helft minder waard worden. De wethouder heeft al toegezegd dat hij landelijk zal pleiten voor een klimaatlabel voor huizen. Verschillende gemeenten zijn aangesloten bij het fonds Duurzaam Funderingsherstel. Hier kunnen huiseigenaren een lening afsluiten om ernstige schade aan te pakken. Amsterdam is niet aangesloten bij dit fonds en Volt vraagt waar Amsterdamse huiseigenaren ingeval van problemen terecht kunnen. Is het een mogelijkheid om bij dit fonds aan te sluiten of ziet Amsterdam wellicht iets in een eigen gemeentelijk fonds? AFM adviseert verder om volledige, betrouwbare en begrijpelijk informatie te leveren omtrent funderingsproblematiek en regelingen. Deelt de wethouder de aanbeveling van AFM om funderingsproblematiek verplicht te delen bij de aankoop van een woning? Lid EMMERIK wijst erop dat klimaatrisico’s iedereen op veel verschillende niveaus raakt. Amsterdam, gebouwd op palen, zal hier direct de gevolgen van ondervinden. De bodem bestaat voor een groot deel uit slappe klei en veenlagen en de bodem daalt voortdurend. Zaanstad werkt al langere tijd aan dit probleem en hier is een uitgebreide funderingskaart en is ook aangesloten bij het fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Op dit moment heeft de gemeente geen subsidie beschikbaar voor de uitvoering van funderingsherstel. Er is alleen een lening beschikbaar voor herstel van gemeentelijke monumenten bij het Amsterdams Restauratiefonds, maar deze regeling geldt voor weinig mensen. Is bekend hoeveel Amsterdammers risico lopen op funderingsproblemen en neemt de gemeente hier een actieve rol in? Waarom is Amsterdam niet aangesloten bij het voornoemde fonds? Hoe toegankelijk is de Amsterdamse funderingskaart? Wethouder VAN DANTZIG noemt funderingen een essentieel onderdeel van een pand. Als in Amsterdam een pand wordt gesplitst, wordt altijd eerst bekeken of de fundering in orde is. Het onderkelderen van panden zorgt ervoor dat funderingsherstel makkelijker te realiseren is. In 2019 is de mogelijkheid onderzocht om deel te nemen aan het landelijk Funderingsfonds, maar het voortbestaan hiervan stond destijds ter discussie. Het is bovendien de vraag of Amsterdamse huiseigenaren hier aanspraak op zouden kunnen maken gezien de hoge huizenprijzen. In brede zin ziet de wethouder meer in voorlichting. Het funderingsloket wordt doorontwikkeld. Funderingsonderzoek is duur. In een koopcontract wordt de staat van de fundering wel genoemd en het is verstandig om bij aankoop de bouwkundige staat van een pand, inclusief de fundering, te controleren.

De gemeente doet allerlei stresstests over klimaatadaptatie, zodat duidelijk wordt welk deel van de stad het meeste risico loopt. Vanuit de commissie RO wordt bekeken hoe wordt omgegaan met kelderbouw in Amsterdam en hierin wordt de staat van de fundering meegenomen. De wethouder steunt ook de lobby van wethouder Pels voor een klimaatlabel voor woningen. Lid BROERSEN vraagt om de informatiecampagne ook te verbreden naar makelaars. Wethouder VAN DANTZIG zegt dat wettelijk niets kan worden afgedwongen. Hij meent dat hier binnen makelaarsland wel brede aandacht voor is. Bij voorkomend overleg zal hij het onderwerp nogmaals onder de aandacht brengen. Sluiting De VOORZITTER sluit de openbare vergadering om 21.00 uur. De volgende vergadering, de laatste van dit jaar, is op woensdag 6 december 2023.

11