Commissie RO Voordracht

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

19

Datum besluit

College van B&W 26 januari 2021 Onderwerp

Kennis nemen van het collegebesluit voor de vrijgave van de projectnota Klaprozenweg Noord voor inspraak De commissie wordt gevraagd

Kennis te nemen van het collegebesluit d.d. 26 januari 2021 voor de vrijgave van de projectnota Klaprozenweg Noord voor inspraak, waarin het college de volgende besluiten heeft genomen: 1. In te stemmen met het vrijgeven voor inspraak van de Projectnota Klaprozenweg Noord 2. Kennis te nemen van de projectnota Klaprozenweg Noord, waarbij een gefaseerde transformatie van een monofunctioneel gebied naar gemengd woon-werkgebied met voorzieningen in de plinten aan een levendige stadsstraat wordt beoogd.Dit gebeurt aan de hand van de volgende vijf ambities: a. Ambitie 1: 95.000 m² bvo aan programma toevoegen met een verdeling van maximaal 85% wonen en 5% maatschappelijke voorzieningen en minstens 10% economische voorzieningen b. Ambitie 2: Ruimte maken om van de Klaprozenweg een levendige stadstraat te maken waardoor de weg de verbinding wordt tussen de aangrenzende woonwijken en nieuwe NDSM-werf, te realiseren in twee fases i. Het optimaliseren van het stedenbouwkundig en verkeerskundig profiel: • met een kruising tussen de Klaprozenweg en Scheepsbouwweg • verschuiving van de rooilijnen van de huidige kadastrale percelen; ii.

Waarbij in het Investeringsbesluit wordt onderzocht op welke wijze de dekking, het opdrachtgeverschap, de uitvoeringsorganisatie, subsidiemogelijkheden en de planning van de onderstaande bovenwijkse investeringen georganiseerd worden: • Het realiseren van de volledige stadsstraat • Met een toegevoegde fietsverbinding over het Zij-kanaal I aan de zuidzijde van de Klaprozenweg; • Met een voetgangers- en fietsbrug over het Cornelis Douweskanaal c. Ambitie 3: Een overgangsgebied realiseren op basis van: i. De ontwikkelingskaart Klaprozenweg Noord ii. De realisatie van een kwalitatief hoogwaardig en flexibel stedelijk milieu iii. Geoptimaliseerde langzaam verkeersroutes in noord-zuidelijke en oost-westelijke richting

Gegenereerd: v1.5

1

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

d. Ambitie 4: De realisatie van een hoogwaardige parkstrook in aansluiting op de bestaande wijk en de nieuwe bebouwing. Hierdoor wordt voldaan aan het behalen van de groennormen en normen voor sporten in de openbare ruimte. e. Ambitie 5: Realisatie van een duurzame ongedeelde wijk met een sociaal-economisch gemengde bevolkingsopbouw en goede fysieke en sociale samenhang met de omliggende buurten 3. Kennis te nemen van de verkleining van het plangebied ten opzichte van de principenota, waardoor het totaal programma wijzigt van 200.000 m² bvo naar 95.000 m² bvo 4. Kennis te nemen van het intensieve participatietraject gedurende deze fase van de planvorming met over het algemeen positieve en constructieve reacties van omwonenden, erfpachters en andere belanghebbenden 5. In te stemmen met een woningdifferentiatie van 40-40-20 op gebiedsniveau (in plaats van op kavel niveau) 6. Kennis te nemen van de ontwikkelstrategie die uitgaat van een mix van zelfrealisatie door bestaande erfpachters en verwerving van percelen door de gemeente voor de realisatie van een verkeerskundige kruising en het woonprogramma 7. In te stemmen met de Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet), waarin een financieel vooruitzicht is geschetst (en in aanvulling): a.

Kennis te nemen van een negatief eindresultaat van € 2,4 miljoen op einddatum 31-12-2030 als indicatie van de financiële haalbaarheid in peiljaar 2020; b. In te stemmen met de uitwerking van het investeringsbesluit (Plaberum fase 3) voor het gehele plangebied voor een bedrag van 1,2 miljoen aan proceskosten tot aan de opening van de grondexploitatie, waar in verband met de bezuinigingen pas mee wordt gestart zodra er weer capaciteit is; c. Kennis te nemen van een lopend verwervingstraject voor de potentiele aankoop van aantal locaties van Pantar in Amsterdam als gevolg van de nieuwe stadsbrede huisvestingsstrategie van Pantar. De vestiging van Pantar in het projectgebied (Strekkerweg 51) maakt hier onderdeel van uit. Besluitvorming hieromtrent verwacht in 2021. d. Kennis te nemen van het voornemen de Raad bij het te nemen investeringsbesluit in te laten stemmen om meerwaarde van herziening van bestaande erfpachten, welke het gevolg zijn van bestemmingswijzigingen en/of bestemmingsverruimingen uit het projectgebied ten goede te laten komen aan de (nog te openen) grondexploitatie van het project; e. In te stemmen met de extra te treffen duurzaamheidsmaatregelen en budgetteren door middel van een 10% opslag op de raming van de kosten Grondwerken, Verhardingen en Groenvoorzieningen;

Gegenereerd: v1.5

2

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

f. In te stemmen met het behalen van/voldoen aan de sportnorm veldsporten zowel binnen als buiten het planbied en een reserveringsbudget op te nemen van € 0,4 miljoen 8.Kennis te nemen van de belangrijkste geïnventariseerde risico’s in deze planfase, te weten: a. De randvoorwaardelijke verwervingen en verschuivingen van rooilijnen bij de transformatie kavels ten behoeve van het realiseren van een nieuwe kruising, stadstraat en woningbouw; b. De complexiteit van de transformatie door het versnipperd grondeigendom in kleine percelen 9. Kennis te nemen dat het advies van het Dagelijks Bestuur stadsdeel Noord aan het college van burgemeester en wethouders volgt in de inspraakperiode. 10. In te stemmen met het opleggen van geheimhouding op de bijlage ‘Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet)’ op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot de verwachte einddatum van de grondexploitatie op 1 januari 2035 11. De raad op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te verzoeken de opgelegde geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad te bekrachtigen na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie a.

Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is opgelegd. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot de verwachte einddatum van de grondexploitatie op 1 januari 2035. b. Kennis te nemen van het verzoek om de opgelegde geheimhouding op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad na aanlevering bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Wettelijke grondslag

Artikel 169 Gemeentewet: Het college van burgemeester en wethouders en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de Gemeenteraad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (lid 1). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (lid 2). Artikel 25, tweede en derde lid van de Gemeentewet: opleggen en bekrachtigen van geheimhouding wanneer zodanige belangen in het geding zijn dat deze zich verzetten tegen het belang van openbaarmaking Bestuurlijke achtergrond

Gegenereerd: v1.5

3

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

Op 15 mei 2018 is de principenota “Klaprozenweg/NDSM-Noord” door het college vastgesteld. Hierbij is nagegaan of het, gezien het beleid, de mogelijkheden (ambities) en de problematiek ter plekke, zinvol en wenselijk is om de gebiedsontwikkeling op te starten in het gekozen projectgebied. Met de vaststelling van de nota is dat bevestigd en is er voor gekozen om vervolgens fase 2 van het plaberum te doorlopen. Toelichting 1. In te stemmen met het vrijgeven voor inspraak van de Projectnota Klaprozenweg Noord De projectnota zal gedurende 6 weken fysiek en digitaal ter inzage liggen voor inspraak. Ook wordt er een digitale bewonersbijeenkomst georganiseerd die omwonenden en belanghebbenden informeert over het plan en hen attendeert op de inspraakperiode. 2. Kennis te nemen van de projectnota Klaprozenweg Noord, waarbij een gefaseerde transformatie van een monofunctioneel gebied naar gemengd woon-werkgebied met voorzieningen in de plinten aan een levendige stadsstraat wordt beoogd. Dit gebeurt aan de hand van de volgende vijf ambities: a. Ambitie 1: 95.000 m² bvo aan programma toevoegen met een verdeling van maximaal 85% wonen en 5% maatschappelijke voorzieningen en minstens 10% economische voorzieningen De ambitie om het gebied Klaprozenweg Noord te ontwikkelen komt bovenal voort uit de woningbouwopgave waar Amsterdam voor staat.

De overkoepelende opgave is de transformatie van bestaande bedrijvigheid naar een aantrekkelijke stadsbuurt met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen. In de principenota zijn daarbij aanvullende ambities geformuleerd. Deze ambities vormen de pijlers voor de visie op de gebiedsontwikkeling. Met intensivering van het ruimtegebruik zijn verschillende doelen gediend, zoals ook uitgebreid in de principenota beschreven: • Ten eerste wordt een bijdrage geleverd aan de (woning-)bouwopgave van de stad. • Daarnaast is intensivering een principe van duurzame stedenbouw. Door vestiging van meer gebruikers in de stad worden minder verkeersbewegingen gegenereerd en wordt minder buitengebied opgeofferd voor bebouwing. • Intensivering betekent ook een hogere mate van activiteit op straat, waardoor de levendigheid en sociale veiligheid ter plekke wordt gediend. De intensivering wordt vormgegeven door hoger en compacter te bouwen. De uitdaging is om dit te combineren met voldoende bezonning, uitzicht, privacy en bereikbaarheid voor bestaande en nieuwe gebruikers. • Bij te dragen aan de duurzaamheidsambitie door het toepassen van stadswarmte en andere maatregelen om energie duurzaam op te wekken of te besparen, voor, tijdens en na de realisatie van het projectgebied. b.

Ambitie 2: Ruimte maken om van de Klaprozenweg een levendige stadstraat te maken waardoor de weg de verbinding wordt tussen de aangrenzende woonwijken en nieuwe NDSM-werf, te realiseren in twee fases i. Het optimaliseren van het stedenbouwkundig en verkeerskundig profiel: - verschuiving van de rooilijnen van de huidige kadastrale percelen;

Gegenereerd: v1.5

4

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

- met een kruising tussen de Klaprozenweg en Scheepsbouwweg In de huidige situatie is de Klaprozenweg voornamelijk ingericht als verkeerader met een hoge doorstromingscapaciteit voor het snelle verkeer. Door de verkeersfunctie te combineren met verblijfskwaliteit wordt de Klaprozenweg een groenere, prettige en leeare straat om te verblijven, een stadstraat. Deze stadstraat loopt verder door Buiksloterham en gaat richting Cornelis Douwesterrein over in een straat met een groener karakter, een zgn. ‘parkway’. De ambitie om een stadstraat te maken waar ontmoetingen plaatsvinden, mensen recreëren, consumeren en produceren stelt andere eisen aan een straat dan een straat waar mensen en zich louter doorheen bewegen. In opdracht van stadsdeel Noord is door Ruimte & Duurzaamheid in 2018 een visie opgesteld voor de gehele Klaprozenweg, vanaf de Van de Pekbuurt tot voorbij NDSM, met als doel er een stadstraat van te maken. Deze visie beschrijft een aantal randvoorwaarden voor het maken van een stadstraat: adressen aan de weg, levendige publieke plinten, verbeteren van de oversteekbaarheid & een mix van functies. Het is niet mogelijk om de huidige rooilijnen van de bebouwing over te nemen in de nieuwbouw, omdat er dan geen groen, fietspad en trottoir past.

De mogelijkheid om de huidige rooilijnen te behouden is uitgebreid onderzocht in de bijlage over scenario’s.Onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek is een studie naar het realiseren van een gecombineerde kruising (AtatürkKlaprozenweg-Ms. Van Riemsdijkweg). Door de Atatürk dichter tegen de Ms. Van Riemsdijkweg aan te laten sluiten op de Klaprozenweg wordt de doorstroming verbeterd. Bij het koppelen van de kruisingen zijn de afrijbeweging beter gestroomlijnd en hoeft verkeer niet meerdere keren te stoppen. Ook creëert het meer ruimte in het projectgebied voor groen & woningbouw. Deze kruising is al een van de knelpunten benoemd in de mobiliteitsstudie Noord door V#. ii. Waarbij in het Investeringsbesluit wordt onderzocht op welke wijze de dekking, het opdrachtgeverschap, de uitvoeringsorganisatie, subsidiemogelijkheden en de planning van de onderstaande bovenwijkse investeringen georganiseerd worden: • Het realiseren van de volledige stadsstraat • Met een toegevoegde fietsverbinding over het Zij-kanaal I aan de zuidzijde van de Klaprozenweg; • Met een voetgangers- en fietsbrug over het Cornelis Douweskanaal De geschetste ingrepen in de projectnota gaan op hoofdlijnen in op twee typen ambities: de volkshuisvestelijke ambitie en de stedenbouwkundige/ruimtelijke structuur (waarbij verkeer en leeaarheid een grote rol spelen).

De Klaprozenweg is recentelijk al heringericht met behulp van bijdrages van derden. Daarnaast is de Klaprozenweg een gebiedsoverstijgende doorstromingsweg waar meerdere lopende en toekomstige gebiedsontwikkelingen door heen lopen of op aantakken. Tevens spelen er nog vraagstukken over een trambaan naar Zaandam over de Klaprozenweg. De brug over Cornelis Douweskanaal is niet een noodzakelijke voorwaarde voor de gebiedsontwikkeling om de volkshuisvestelijke ambities in Klaprozenweg Noord mogelijk te maken maar wel om fietsnetstructuur te optimaliseren en de fietsstromen vanuit Zaandam en Bongerd beter te verbinden richting de centrale stad. Deze investeringen hebben een bovenwijks karakter en dienen daarom nog verder geanalyseerd en afgewogen te worden in het investeringsbesluit. Het gaat er met name om hoe het opdrachtgeverschap, de financiering, uitvoeringsorganisatie en planning eruit ziet. Deze bovenwijkse ambities en bijbehorende investeringsramingen worden wel genoemd, maar niet begroot. Ze vormen dus geen onderdeel van de huidige exploitatie opzet en beoordeling van de financiële haalbaarheid. c. Ambitie 3: Een overgangsgebied realiseren op basis van:

Gegenereerd: v1.5

5

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

i. De ontwikkelingskaart Klaprozenweg Noord ii. De realisatie van een kwalitatief hoogwaardig en flexibel stedelijk milieu iii. Geoptimaliseerde langzaam verkeersroutes in noord-zuidelijke en oost-westelijke richting De Klaprozenweg kan gezien worden als een barrière tussen de buurten aan weerszijden (NDSMwerf en Hogeland). Met de nieuwe stedenbouwkundige opzet moeten de gebieden beter verbonden worden, zodat de buurten optimaal van elkaars voorzieningen gebruik maken en er een sociale ontmoeting ontstaat. Het programmeren van publieke functies in de bebouwing, waar verschillende doelgroepen gebruik van kunnen maken, zal eraan bijdragen dat de straat een bestemming wordt voor oude en nieuwe doelgroepen. Daarbij hoort ook het verbeteren van de oversteekbaarheid van de Klaprozenweg. In dit plangebied gaat de stadstraat (Klaprozenweg, oostelijk deel) over in ‘parkway’ Cornelis Douwesweg. Het plangebied is dus in twee richtingen een overgangsgebied: een entree van de stad in oost-west richting en een stedenbouwkundig passtuk in noord-zuidrichting. d. Ambitie 4: De realisatie van een hoogwaardige parkstrook in aansluiting op de bestaande wijk en de nieuwe bebouwing. Hierbij wordt voldaan aan de groen- en sportnormen Door het versnipperde groen aan elkaar te voegen ontstaat er een lang doorgetrokken groen laken en is er meer groen dat in de huidige situatie.

De ambitie is om dit gebied zo groen mogelijk in te richten. In de ondergrond liggen echter veel zware kabels en leidingen. Hierdoor wordt de mogelijkheid tot het planten van bomen beperkt en zal in de vervolgfase worden onderzocht hoe de inrichting geoptimaliseerd kan worden. De buurtbewoners hebben tijdens de participatie hun wens geuit om meer sport, spelen en natuur in de wijk te hebben. Ook uit de cijfers van O&S blijkt dat de beleving van de sport en spelvoorziening in Terrasdorp bovendien niet als voldoende ervaren wordt. De bestaande sport- en speelplekken zijn in slechte staat van onderhoud. De druk op het groen zal, door het gebrek eraan in de omgeving, in de Klaprozenweg Noord naar verwachting groot worden. In de planvorming van de Klaprozenweg Noord wordt de parkstrook rondom de Strekkerweg ingericht als groen park waar ruimte is voor ontmoeting, spelen en sporten. De programmering van het park kan zowel een ecologisch als recreatief/sportief karakter krijgen. e. Ambitie 5: Realisatie van een duurzame ongedeelde wijk met een sociaal-economisch gemengde bevolkingsopbouw en goede fysieke en sociale samenhang met de omliggende buurten Een van de principes van Klaprozenweg Noord is de ’ongedeelde wijk’. Dat betekent dat er bij de gebiedsontwikkeling niet alleen gekeken wordt naar het projectgebied zelf, maar ook naar kansen voor de omliggende wijken en haar bewoners.

Het is de ambitie de sociale, fysieke en economische opgaves in de nabije omgeving (Terrasdorpen de Bongerd) mee te nemen in de ontwikkeling van de Klaprozenweg Noord . Tuindorp Oostzaan is een echt dorpse woonbuurt. De meeste voorzieningen concentreren zich in het oude Tuindorp Oostzaan, al is er in heel Tuindorp Oostzaan weinig aanbod voor jongeren. De buurten Terrasdorp en de Bongerd kennen een tekort aan maatschappelijke en culturele voorzieningen en aan horeca. Er is een sterke behoefte aan meer laagdrempelige ontmoeting, maar plekken hiervoor zijn schaars. Met de ontwikkelingen van Havenstad, Klaprozenweg- Noord en de NDSM zal de behoefte aan voorzieningen in de bestaande buurten verder toenemen, aan plekken die uitnodigen tot ontmoeting en bijdragen aan een goede leeaarheid. Het is belangrijk het voorzieningenaanbod aantrekkelijker te maken in, en voor, zowel bestaande buurten als toekomstige buurten. Hierdoor kunnen bewoners van de Klaprozenweg-

Gegenereerd: v1.5

6

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

Noord en de NDSM beter gebruik maken van de bestaande buurten en haar voorzieningen. De principes van de ongedeelde wijk dragen bij aan het maken van een inclusievere stad. Dit zijn: • Wonen: het woonprogramma zal in samenhang worden bekeken met de omliggende buurten. Het uitgangspunt is dat de ontwikkeling kansen biedt om wooncarrière te maken voor bewoners uit de omliggende buurt en dat het bijdraagt aan een spreiding van kwetsbare huishoudens. • Maatschappelijke voorzieningen: toereikend aanbod van groen, zorg-, welzijn, sport- en spelvoorzieningen voor nieuwe en oude bewoners. • Openbare ruimte en infrastructuur: betere verbinding met de omliggende buurten en een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte van de omgeving • Economie: de invulling van de stadstraat Klaprozenweg wordt afgestemd met het bestaande aanbod en de behoefte. • Participatie: het betrekken van bewoners uit de omliggende buurten bij de planvorming, uitvoering en tot stand brengen van (tijdelijke) initiatieven in de openbare ruimte. 3. Kennis te nemen van de verkleining van het plangebied ten opzichte van de principenota, waardoor het totaal programma wijzigt van 200.000 m² bvo naar 95.000 m² bvo Het plangebied van de principenota bestond uit de A-kavels (A4-A7’), E1-E3, D1 en het terrein van The Curve. In de projectfase zijn de A-kavels uit het plangebied gehaald.

Reden hiervoor was de wens om op kavel A4 t/m A7 versneld ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast vallen de Akavels als enige onder het bestemmingsplangebied van NDSM Werf (West), wat het tot een logische knip maakte. Voor de A-kavels zijn het stedenbouwkundig kader en bijbehorende beleidsregels in februari 2019 vastgesteld door het college en zijn de opbrengsten en uitgaven verplaatst naar de grondexploitatie van NDSM-werf West. Inmiddels hebben al veel ontwikkelaars posities aangekocht en lopen er al gesprekken waarbij randvoorwaarden en schetsontwerpen met de gemeente worden besproken op alle A-kavels. Ook is het terrein van The Curve buiten beschouwing gelaten. Het markante gebouw aan de Klaprozenweg is nieuw en het terrein is stenig. De ambitie om dit terrein te vergroenen is op dit moment niet interessant voor de erfpachter om hier op korte termijn medewerking aan te verlenen. Ruimtelijk is het gebied wel sterk verbonden met de rest van het plangebied. Er is daarom wel sterk rekening gehouden met het terrein. Door het buiten beschouwing laten van de A-kavels en The Curve bestaan het projectgebied nu uit de ontwikkelkavels E1-E3, D1 en de omliggende openbare ruimte. 4.

Kennis te nemen van het intensieve participatietraject gedurende deze fase van de planvorming met over het algemeen positieve en constructieve reacties van omwonenden, erfpachters en andere belanghebbenden Op 7 december 2017 heeft een inloopavond plaatsgevonden waar belangstellenden hun ideeën en reacties konden geven op de principenota. Op basis van de verkende ambities kwamen er aandachtspunten naar voren, onder andere over de hoogte van de bouwblokken langs de Klaprozenweg en de huidige verkeersdrukte, achterstallig onderhoud en parkeerdruk in de wijk. De aanwezigen gaven aan graag te willen meedenken over de toekomstige inrichting van de groenstrook Strekkerweg. Deze signalen, gecombineerd met informatie uit verschillende gesprekken met buurtbewoners en informatie van het gebiedsteam hebben geleid tot de thema’s waarover geparticipeerd is en de keuze voor de verschillende participatiemomenten.

Gegenereerd: v1.5

7

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

In mei 2019 is gestart met een participatieproces, samen met alle partijen uit het projectgebied en de omliggende buurten. De communicatie was er tijdens het participatieproces steeds op gericht om de omliggende buurten actief te benaderen via verschillende kanalen/middelen. De uitnodigingen voor de startbijeenkomst, droomatelier en slotbijeenkomst zijn een groot gebied verspreid. (Tuindorp-Oostzaan Oost, De Bongerd, NDSM-werf, rond zijkanaal I). In totaal ging het om 6000 adressen. De opgehaalde informatie van de verschillende participatiemomenten heeft invloed gehad op de ontwerpkeuzes. Er is veel tijd besteed aan het informeren en op niveau krijgen van kennis en bij elk participatiemoment werd een relatie gelegd met eerdere bijeenkomsten en besluiten. Informatie was helder een eenduidig te vinden op de projectenwebsite en van elk participatiemoment was kort na de bijeenkomsten een publieksvriendelijk verslag online te vinden. Alle participatiemomenten vonden in het projectgebied zelf plaats en een persoonlijke, open benadering stond hierbij centraal. Hieronder volgt een uiteenzetting van de opgehaalde reacties en adviezen vanuit de participatie op de uitwerking van de ambities die in het principebesluit zijn vastgesteld.

Toevoegen van woningen om de druk op de Amsterdamse woningbouw te verlichten: - Net als op de plankaart uit het projectplan wordt vastgehouden aan een driedeling van de Eblokken (de gebouwen tussen de Klaprozenweg en de Strekkerweg). Deze driedeling sluit aan bij de stedenbouwkundige structuur in de wijdere omgeving. - De wens uit de wijken is om het grondvlak van de E-blokken zo goed mogelijk te benutten. Door hier meer ruimte te creëren zijn er mogelijkheden om de gebouwen minder hoog te maken. - Ook de hoogte van de bebouwing wordt vastgelegd op de plankaart. Aan de Strekkerweg is de hoogte maximaal 4 lagen (plint + 3 verdiepingen) en aan de Klaprozenweg gemiddeld 7 lagen. Met deze hoogtes is ook gewerkt bij de simulaties voor de bezonning in de verschillende seizoenen. Ook hierbij wordt benadrukt dat er variatie in de hoogte van de bebouwing zal komen. De Klaprozenweg als aantrekkelijke straat met woningen, bedrijven en voorzieningen: - Deze ambities werd positief ontvangen Mooie parkstrook: - De wensen voor een nieuwe inrichting van de parkstrook Strekkerweg lopen uiteen van meer sportfaciliteiten en betere speelmogelijkheden voor oudere kinderen tot wilde begroeiing en meer planten en bloemen. Gemeenschappelijke deler is dat omwonenden de wens hebben dat er ruimte is in de Parkstrook Strekkerweg om elkaar te ontmoeten.

- Tijdens de verschillende participatieactiviteiten bleek verder dat bewoners die aan de hoes in Hogeland wonen de wens hebben dat hun hoes worden opgeknapt. Er is daarom in de afgelopen periode nauw afstemming geweest met de collega’s van beheer en onderhoud met als doel om de wensen vanuit de buurt kenbaar te maken en het onderhoud naar voren te halen. Betere verbindingen (fiets-voetgangers-auto-ov):

Gegenereerd: v1.5

8

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

- In de nieuwe plankaart is een doorgetrokken Scheepsbouwweg opgenomen, die aansluit op de Klaprozenweg. Dit betekent dat de groenstrook niet meer doorkruist wordt en leidt tot een betere doorstroming van verkeer op de Klaprozenweg. Op de plankaart staan mogelijkheden voor doorkijkjes zodat je zicht kunt houden op de monumentale NDSM-gebouwen. 5. In te stemmen met een woningdifferentiatie van 40-40-20 op gebiedsniveau (in plaats van op kavel niveau) Het huidige woonbeleid is om in nieuwe woningbouwprojecten een woningdifferentiatie te realiseren van 40% sociale woningbouw, 40% middensegment en 20% vrije sectorwoningen. In principe geldt dit beleid voor elk ontwikkelblok en/of voor elke erfpachter die bouwvolume toegewezen of vergund krijgt. Zo ook voor het projectgebied Klaprozenweg Noord. De gemeente heeft de business case van de erfpachters nagebootst en geconcludeerd dat het toepassen van 40-40-20 op de huidige individuele percelen de business case er onrendabel/onhaalbaar uitziet. Er wordt daarom voorgesteld om voor de gewenste 40-40-20-woningdifferentiatie te sturen op projectgebiedsniveau. Voor de woningen ten zuiden van de Klaprozenweg is het advies om gezien de dichtheid en locatie relatief meer in te zetten op woningen voor starters en stellen zonder kind.

Voor woningen ten noorden van de Klaprozenweg is het advies gezien de ligging in de nabijheid van de bestaande wijken en de lagere dichtheid om relatief meer in te zetten op seniorenwoningen en woningen voor gezinnen. De woningdifferentiatie zal verder worden uitgewerkt in het investeringsbesluit. 6. Kennis te nemen van de ontwikkelstrategie die uitgaat van een mix van zelfrealisatie door bestaande erfpachters en verwerving van percelen door de gemeente voor de realisatie van een verkeerskundige kruising en het woonprogramma In het projectgebied is de gemeente in hoge mate aankelijk van de vrijwilligheid tot (zelf)realisatie van de erfpachters om de gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. De gemeente heeft namelijk vrijwel geen kavels tot haar beschikking. Hoofdzakelijk zal de gemeente dus de huidige erfpachters zoveel mogelijk faciliteren in het realiseren van een nieuw bouwprogramma. Desondanks zal de gemeente ook haar rol pakken en zich niet afwachtend opstellen. De stad heeft verantwoordelijkheid om sturing te geven aan het transformatieproces. Hierbij worden (strategische) verwerving niet uitgesloten. De gemeente kan door middel van de verwervingen nieuwe uitgiftes doen en daarmee de regie voor de realisatie naar zich toe trekken en zodoende een deel van de volkshuisvestelijke doelstellingen.

De gemeente gaat via publiek- en privaatrechtelijke middelen de regie op de transformatie voeren. Het Projectbesluit Klaprozenweg Noord en het daaropvolgende Investeringsbesluit zijn hierbij leidend en het kader waaraan getoetst wordt. Een plan binnen de kaders hiervoor genoemde planproducten is voorwaardelijk voor medewerking van de gemeente. 7. In te stemmen met de Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet), waarin een financieel vooruitzicht is geschetst (en in aanvulling): a. Kennis te nemen van een negatief eindresultaat van € 2,4 miljoen op einddatum 31-12-2030 als indicatie van de financiële haalbaarheid in peiljaar 2020;

Gegenereerd: v1.5

9

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

b. In te stemmen met de uitwerking van het investeringsbesluit (Plaberum fase 3) voor het gehele plangebied voor een bedrag van 1,2 miljoen aan proceskosten tot aan de opening van de grondexploitatie, waar in verband met de bezuinigingen pas mee wordt gestart zodra er weer capaciteit is; c. Kennis te nemen van een lopend verwervingstraject voor de potentiele aankoop van aantal locaties van Pantar in Amsterdam als gevolg van de nieuwe stadsbrede huisvestingsstrategie van Pantar. De vestiging van Pantar in het projectgebied (Strekkerweg 51) maakt hier onderdeel van uit. Besluitvorming hieromtrent verwacht in 2021; d. Kennis te nemen van het voornemen de Raad bij het te nemen investeringsbesluit in te laten stemmen om meerwaarde van herziening van bestaande erfpachten, welke het gevolg zijn van bestemmingswijzigingen en/of bestemmingsverruimingen uit het projectgebied ten goede te laten komen aan de (nog te openen) grondexploitatie van het project; e. In te stemmen met de extra te treffen duurzaamheidsmaatregelen en budgetteren door middel van een 10% opslag op de raming van de kosten Grondwerken, Verhardingen en Groenvoorzieningen; f.

In te stemmen met het behalen van/voldoen aan de sportnorm veldsporten zowel binnen als buiten het planbied en een reserveringsbudget op te nemen van € 0,4 miljoen Voor projectnota is een exploitatieopzet opgesteld en toegelicht in de financiële paragraaf. De exploitatieopzet presenteert de ramingen van kosten en opbrengsten die voorzien worden bij de realisatie van de ruimtelijke ambities en bouwprogramma. In totaal zijn € 53,8 miljoen kosten geraamd en € 49,9 miljoen opbrengsten. Dit leidt tot een berekening van het grondexploitatieresultaat van € 2,4 miljoen negatief op peildatum 1-1-2021. In de exploitatieopzet is rekening gehouden met de fasering van proceskosten over de looptijd. In deze fasering is tevens rekening gehouden met de bezuinigingsopgave waardoor het Investeringsbesluit vertraging op zal lopen. De gesprekken over de verwerving van de Strekkerweg 51 in het kader van de stadsbrede huisvestingsstrategie (en losstaand en parallel lopend traject) van Pantar zullen wel doorgang vinden. Projectteam Klaprozenweg Noord is hier voor wat betreft de Strekkerweg 51 bij betrokken. In 2021 wordt besluitvorming hieromtrent verwacht. In de exploitatieopzet van deze financiële haalbaarheidsstudie zijn de opbrengsten al geraamd van transformatie kavels van erfpachters. Deze opbrengsten zijn prematuur/onzeker in verband met de bereidheid van de erfpachter.

Indien transformaties plaatsvinden zullen de erfpachtconversies leiden tot grondopbrengsten in de nog te openen grondexploitatie. Momenteel worden nog kerngetallen gebruikt voor het bepalen van een groot deel van de investeringen. In deze kengetallen is nog niet inbegrepen welke maatregelen nodig zijn voor een goede klimaatadaptatie in het gebied. Hiervoor is dan ook een extra budget bepaald in de vorm van een 10% opslag op de kostensoorten Grondwerken, Verhardingen en Groenvoorzieningen. De maatregelen zullen namelijk betrekking hebben op deze type kosten. Tot slot bevat de groen- en sportnorm ook een norm voor veldsporten. Hiermee worden de sportparken bedoeld die meestal buiten het projectgebied liggen en door de druk van woningbouw wellicht uitbreiding behoeven. Om in de toekomst te voldoen aan deze veldsportnorm is met behulp van kengetal een raming bepaald.

Gegenereerd: v1.5

10

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

8.Kennis te nemen van de belangrijkste geïnventariseerde risico’s in deze planfase, te weten: a. De randvoorwaardelijke verwervingen en verschuivingen van rooilijnen bij de transformatie kavels ten behoeve van het realiseren van een nieuwe kruising, stadstraat en woningbouw; b. De complexiteit van de transformatie door het versnipperd grondeigendom in kleine percelen • Om de stadsstraat en kruising mogelijk te maken zullen de rooilijnen aan de Klaprozenweg moeten worden verschoven. Vanwege het gebrek aan grondpositie betekent het dat de gemeente niet geheel vrij is om zelf de gewenste ontwikkeling en vooral het tempo waarin dat gebeurt, te bepalen.Ontwikkeling van een aantal percelen is randvoorwaarderlijk voor de realisatie van de kruising en stadsstraat. Voor de realisatie van de kruising wordt rekening gehouden met de verwerving van Pantar. In de volgende planfase wordt onderzocht of een actieve ontwikkelstrategie en verwerving van meer erfpachtpercelen noodzakelijk is. • Zowel ten noorden als ten zuiden van de Klaprozenweg zijn er relatief veel verschillende erfpachters. Door de hoge ambities die de gemeente stelt is het risico van niet haalbare plannen van erfpachters reëel. Dit probleem speelt met name in de D-strook, een deelgebied met veel kleine erfpachters op kleine percelen.

In de volgende planfase wordt onderzocht of een actieve ontwikkelstrategie en verwerving van erfpachtpercelen noodzakelijk is. 9. Kennis te nemen dat het advies van het Dagelijks Bestuur stadsdeel Noord aan het college van burgemeester en wethouders volgt in de inspraakperiode. Het stadsdeeladvies volgt na de vrijgave van de projectnota Klaprozenweg Noord en wordt meegenomen in het definitieve besluit na de inspraakperiode. 10. In te stemmen met het opleggen van geheimhouding op de bijlage ‘Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet)’ op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, tweede lid, onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot de verwachte einddatum van de grondexploitatie op 1 januari 2035 11. De raad op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet te verzoeken de opgelegde geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad te bekrachtigen Alle zijn stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking.

In casu kan de openbaarmaking van de bijlage ‘Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet)’ de financiële positie van de gemeente zodanig schaden alsmede van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden onevenredige bevoordelen of benadelen, dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd voor tot aan de afsluitdatum van de nog te openen grondexploitatie. Additionele Financiële onderbouwing Voor het plangebied NDSM Klaprozenweg is de financiële haalbaarheid getoetst met behulp van een grondexploitatie-opzet. Deze grondexploitatie bevat de rekentechnische uitgangspunten, (globale) kostenramingen en (globale) opbrengstenramingen met een planning van de te maken

Gegenereerd: v1.5

11

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

kosten en de te realiseren opbrengsten. Het brengt de financiële gevolgen in beeld van de realisatie van bovengenoemde ambities waarbij de bovenwijkse ambities niet financieel zijn meegenomen in de bepaling van de financiële haalbaarheid maar wel zijn beschreven en zijn geraamd. De grondexploitatie brengt de financiële vertaling in beeld van de realisatie van circa 95.000 m2 bvo bouwprogramma weer en waarvoor ook een flink aantal investeringen moeten worden gedaan. De looptijd van het project is bepaald op 10 jaar. Op basis van de huidige ramingen en uitgangspunten heeft de grondexploitatie een licht negatief resultaat. De totale investeringen zijn begroot op € 53,8 miljoen en de geraamde opbrengsten € 49,9 miljoen. Het nominaal saldo bedraagt dus € 3,8 miljoen negatief. Het geprognotiseerde eindresultaat van de gebiedsontwikkeling Klaprozenweg Noord bedraagt afgerond € 2,4 miljoen negatief (eindwaarde per 31-12-2030). De financiële verkenning van de Principenota (versie 5.o, november 2017) kwam uit op een nominaal saldo van € 42,5 miljoen positief. Het huidige verwachte nominale resultaat is met € 46,3 miljoen naar beneden bijgesteld.

Dit is het gevolg van enerzijds een bijstelling van de opbrengsten van € 83 miljoen naar beneden: het bouwprogramma van de transformatie A-kavels is toegevoegd aan de grondexploitatie NDSM West (534.08): het geplande bouwprogramma in gebied Klaprozenweg Noord is daarom bijgesteld van 1600 woningen naar 906 woningen. De ontwikkelingen van de A-kavels gaan in sneller tempo en het bouwprogramma van de A-kavels valt in het onlangs onherroepelijk geworden bestemmingsplan van NDSM West. Het investeringsniveau is anderzijds ook gedaald met circa € 36 miljoen, maar minder hard dan de opbrengsten. De vergoeding voor de boekwaarde erfpacht is veel lager gebleken. En aangezien het plangebied verkleind is, zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken lager. Met kennisgeving van de financiële resultaten van deze grondexploitatiebegroting wordt instemming gevraagd voor een voorbereidingskrediet van € 1,2 miljoen voor de nog te maken proceskosten om tot een Investeringsbesluit te komen. Deze kosten worden uiteindelijk gedekt door de nog te openen grondexploitatie. Reden bespreking

n.v.t. Uitkomsten extern advies

n.v.t.

Gegenereerd: v1.5

12

VN2021-004040 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

Geheimhouding

De commissie neemt kennis van de opgelegde geheimhouding en de aan de raad verzochte bekrachtiging. De openbaarmaking van de bijlage ‘Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet)’ kan de financiële positie van de gemeente zodanig schaden alsmede van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden onevenredige bevoordelen of benadelen, dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd voor tot aan de afsluitdatum van de nog te openen grondexploitatie. Uitgenodigde andere raadscommissies

n.v.t. Welke stukken treft u aan? Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-014452

1. Projectnota Klaprozenweg Noord concept.pdf (pdf)

AD2021-014450

2. KABINET Financiële Paragraaf Projectnota Klaprozenweg Noord (Kabinet).pdf (pdf)

AD2021-014451

4. Bijlagenboek Projectnota Klaprozenweg Noord.pdf (pdf)

AD2021-014436

Commissie RO Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar of indienend raadslid (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling, Tom Cleiren, 0639279296, t.cleiren@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.5

13