Commissie RO Voordracht

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming Portefeuille

Grondzaken Zuidas en Marineterrein (19)

Agendapunt

14

Datum besluit

College van B en W 9 februari 2021 Onderwerp

Kennisnemen van het collegebesluit d.d. 9 februari 2021 inzake de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2022. De commissie wordt gevraagd

1. Kennis te nemen van het besluit van het college d.d. 9 februari 2021 om in te stemmen met de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2022 om de reden dat de coronacrisis langer voortduurt. Hierdoor blijft het in 2021 voor erfpachters onder de nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de Algemene Bepalingen (AB) 2016 mogelijk om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar, waarna de canon alsnog moet worden afgekocht. Deze verlenging geldt tot 1 januari 2022 en heeft terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2021. 2. Kennis te nemen van de risico’s zoals genoemd onder ad. 2. die van kracht blijven door de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel. 3. Kennis te nemen van de vaststelling van het besluit tot verlenging van de tijdelijke coronamaatregel (zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze voordracht), waarvan de belangrijkste punten zijn: • dat het in 2021 voor nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de AB2016 mogelijk blijft om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar, waarna de canon alsnog moet worden afgekocht; • deze verlenging geldt tot 1 januari 2022 en heeft terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2021; • dat het besluit in werking treedt met ingang van de dag na bekendmaking in het Gemeenteblad. Wettelijke grondslag

Artikel 169 1 jo. lid 3 Gemeentewet: “1. Het college en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de raad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur. ….enzovoorts 3. Zij geven de raad mondeling of schriftelijk de door een of meer leden gevraagde inlichtingen, tenzij het verstrekken ervan in strijd is met het openbaar belang.” Bestuurlijke achtergrond

Bij besluit van 24 mei 2016 heeft het college besloten om het erfpachtstelsel te vernieuwen door de invoering van eeuwigdurende erfpacht om zo zekerheid te bieden aan de erfpachter en de gemeente. Het college besloot daarbij om naast jaarlijkse canonbetaling ook de mogelijkheid te

Gegenereerd: v1.10

1

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

bieden om de canonbetaling eeuwigdurend af te kopen door middel van een aoopsom. Besloten is voor een aantal bestemmingen de aoop verplicht te stellen waardoor de erfpachter niet kan kiezen voor jaarlijkse canonbetaling. In het collegebesluit van 24 mei 2016 worden de volgende voor- en nadelen benoemd van verplichte aoop: “Als bij uitgifte in eeuwigdurende erfpacht aoop verplicht is heeft dat een aantal voordelen: • De schuldpositie van de gemeente verbetert omdat met de aoopsom de lening van de gemeente kan worden afgelost. • Het erfpachtbeheer wordt eenvoudiger in het geval van aoop. Er hoeven geen canonfacturen te worden verzonden, er hoeft geen indexatieberekening plaats te vinden. • Canon wordt door partijen gezien als financieringsconstructie waarbij de canon wordt vergeleken met andere financieringsvormen (zoals eigen vermogen en hypotheek). Het college is van mening dat de gemeente daarin geen rol zou moeten spelen. Natuurlijk heeft het ook een aantal nadelen als aoop bij uitgifte verplicht zou zijn: • Voor commerciële partijen leidt verplichte aoop tot een beperking van de financieringsmogelijkheden. Verondersteld wordt dat dit niet leidt tot afname van commerciële vastgoedontwikkeling”.

Achtergrond van de verplichting tot aoop vormde de toezegging aan de leden van de raadscommissie Ruimtelijke Ordening om nader te kijken naar de effecten van de verplichte aoop om daarbij onderscheid te maken tussen verschillende categorieën waarbij de financierbaarheid voor goedkope woningen een belangrijk punt is. In reactie hierop gaf het college het volgende aan: “de verwachting is dat de financierbaarheid voor goedkopere woningen voor sommige kopers in het geding zal zijn bij het vervallen van de mogelijkheid tot canonbetaling. Voor commerciële bestemmingen speelt de keuze voor canon of aoop wel een rol als onderdeel van de financiële overwegingen van de ondernemer. De gemeente zou geen rol in deze financiële afwegingen moeten vervullen”. Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften (Gemeenteblad afd. 1, nr. 664) door middel van de vaststelling van de Algemene Bepalingen 2016 en het bijbehorende uitgiftebeleid en grondprijsbeleid voor nieuwe gronduitgiften in eeuwigdurende erfpacht. In het vigerende grondprijsbeleid is bepaald dat bij woonbestemmingen en sociaal maatschappelijke bestemmingen waarvoor de vaste lage erfpachtgrondprijs van toepassing is, bij nieuwe uitgiften onder de AB2016 naast eeuwigdurende aoop ook kan worden gekozen voor jaarlijkse canonbetaling.

Voor alle andere bestemmingen heeft de erfpachter bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2016 geen keuze, maar is eeuwigdurende aoop verplicht. In het grondprijsbeleid is een nietlimitatieve lijst opgenomen van bestemmingen waarvoor in ieder geval verplicht moet worden afgekocht. Bepaald is onder andere dat indien bedrijfsmatige- en commerciële bestemmingen onder de AB2016 worden uitgegeven het verplicht is om eeuwigdurend af te kopen. Bij besluit van 30 juni 2020 heeft het college ingestemd met de vaststelling van een tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2021 waardoor het in 2020 voor nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de Algemene Bepalingen 2016 mogelijk was om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar waarna de canon alsnog eeuwigdurend moet worden afgekocht (ZD2020-004642). Deze coronamaatregel is per 1 januari 2021 komen te vervallen. De tijdelijke coronamaatregel is vastgelegd in het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2020, welk beleid tevens is vastgesteld door het college bij besluit van 30 juni 2020 (ZD2020-004269).

Gegenereerd: v1.10

2

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

Toelichting Ad. 1 Kennisnemen van het besluit van het college d.d. 9 februari 2021 om in te stemmen met de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2022 om de reden dat de coronacrisis langer voortduurt. Hierdoor blijft het in 2021 voor erfpachters onder de nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de Algemene Bepalingen (AB) 2016 mogelijk om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar, waarna de canon alsnog moet worden afgekocht. Deze verlenging geldt tot 1 januari 2022 en heeft terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2021. In 2020 heeft een ontwikkelaar van een gemengd programma (wonen en commercieel) de gemeente verzocht om gedurende een bepaalde termijn canon te mogen betalen in plaats van een eeuwigdurende aoopsom. Het project betreft de realisatie van een gemengd programma van in totaal circa 18.000 m² bruto vloeroppervlak (hierna: bvo) bestaande uit 120 sociale huurwoningen, 10 koopwoningen, circa 500 m² bvo maatschappelijke voorzieningen en circa 11.000 m² bvo kantoor. De ontwikkelaar gaf aan dat de belegger van het kantorenprogramma zich als gevolg van de coronacrisis had teruggetrokken.

Het voorkomen van stagnatie bij dit project was van groot belang voor het te realiseren (sociale en woon-) programma, het voorkomen van stagnatie van de (woningbouw) ontwikkeling van de naastgelegen kavels, de belangrijke geluidswerende functie die het gebouw vervult voor de naastgelegen woningen en voor de opbrengsten voor de grondexploitatie 2020. Ook ontving de gemeente signalen dat deze vraag zou spelen in andere projecten. Het college heeft daarom bij besluit van 30 juni 2020 ingestemd met de vaststelling van een tijdelijke coronamaatregel tot 1 januari 2021 waardoor het in 2020 voor nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de Algemene Bepalingen 2016 mogelijk was om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar waarna de canon alsnog eeuwigdurend moet worden afgekocht (ZD2020-004642). Deze tijdelijke coronamaatregel is per 1 januari 2021 komen te vervallen. De betreffende uitgifte in erfpacht zou aanvankelijk plaatsvinden in 2020, waardoor de ontwikkelaar een beroep kon doen op de tijdelijke coronamaatregel zoals deze gold tot 1 januari 2021. Het project heeft echter om verschillende redenen vertraging opgelopen waardoor de uitgifte in erfpacht is opgeschoven en thans gepland staat voor 16 februari 2021. Het voorkomen van stagnatie bij dit project is nog steeds van groot belang gezien de redenen zoals hiervoor genoemd.

Gezien de coronacrisis langer voortduurt en gelet op voorgaand verzoek van een ontwikkelaar waarvan de uitgifte in erfpacht in 2021 zal plaatsvinden, heeft het college besloten om de tijdelijke coronamaatregel met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2021 te verlengen tot 1 januari 2022. Hierdoor blijft het in 2021 voor nieuwe eeuwigdurende erfpachtuitgiften van commercieel vastgoed onder de AB2016 mogelijk om tijdelijk canon te betalen gedurende een termijn van twee jaar, waarna de canon alsnog moet worden afgekocht. Het besluit ziet dus nog steeds op een tijdelijke maatregel die slechts geldt gedurende de coronacrisis en dit betreft dus geen structurele beleidsaanpassing. Dit betekent dat commercieel vastgoed vanaf 1 januari 2022 weer direct verplicht (eeuwigdurend) moet aopen zonder mogelijkheid om tijdelijk canon te betalen. Tijdens de vernieuwing van het erfpachtstel is het immers een bewuste keuze geweest om voor bedrijfsmatigeen commerciële bestemmingen de aoop verplicht te stellen om de redenen als hiervoor genoemd. Deze redenen zijn nog steeds van kracht. Ten aanzien van de tijdelijke coronamaatregel blijven de navolgende voorwaarden gelden: 1. De regeling geldt voor alle commerciële bestemmingen, maar blijft in duur beperkt. Besloten is om de regeling te verlengen tot 1 januari 2022, dus voor projecten waarvan het erfpachtrecht vóór 1 januari 2022 ingaat.

Tevens moet er aangetoond worden dat er als gevolg van de coronacrisis geen

Gegenereerd: v1.10

3

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

belegger/financier/eindgebruiker is en om die reden op het moment van uitgifte de aoopsom niet kan worden voldaan. 2. Verder blijft gelden dat canonbetaling slechts mogelijk is voor de duur van maximaal twee jaar, waarna alsnog verplicht eeuwigdurend moet worden afgekocht. Na afloop van deze twee jaar dient alsnog de volledige (eeuwigdurende) aoopsom te worden betaald. Vanzelfsprekend mag ook eerder worden afgekocht. De twee jaar canonbetaling betreft een vergoeding voor de gederfde rente van de gemeente. Er vindt dan ook geen aftrek plaats van de twee jaar canon op de aoopsom. De aoopsom wordt immers twee jaar later betaald. De twee keer jaarcanon dient in één keer vooraf te worden voldaan. Dit wordt op gelijke wijze toegepast in de projectontwikkelaarsregeling. Indien het erfpachtrecht voorafgaand aan de termijn van maximaal twee jaar geheel of gedeeltelijk wordt overgedragen aan een belegger of de ontwikkelaar het erfpachtrecht zelf in gebruik neemt, dient tevens verplicht te worden afgekocht en geldt een volledige aoopsom. 3. Indien sprake is van een concernstructuur geldt als voorwaarde dat de moedermaatschappij een concerngarantie dient af te geven voor nakoming van de aoopverplichting van haar dochtervennootschap. Op die manier staat de moedermaatschappij garant voor de nakoming van de aoopverplichting van haar dochtervennootschap van hetzelfde concern.

De verlenging van de tijdelijke coronamaatregel wordt vastgelegd in de Nota grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2021. Ten behoeve van de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel zal in de paragraaf over de aoop van de canonverplichtingen de volgende passage worden toegevoegd: “In verband met mogelijke effecten van de coronacrisis op de vastgoedmarkt is in 2020 een tijdelijke maatregel vastgesteld, waardoor het voor nieuwe erfpachtuitgiften voor commercieel vastgoed onder de AB2016 mogelijk werd om, in plaats van het betalen van de verplichte aoopsom, voor de duur van maximaal twee jaar en in één betaling voor twee jaar vooraf canon te betalen, waarna de canon alsnog eeuwigdurend moest worden afgekocht tegen de volledige aoopsom. Tevens gold dat de canon moest worden afgekocht zodra de ontwikkelaar zijn erfpachtrecht geheel of gedeeltelijk zou overdragen aan de belegger, of zelf in gebruik zou nemen, of zoveel eerder als door de erfpachter gewenst. In verband met de aanhoudende coronacrisis is besloten deze regeling met ingang van 1 januari 2021 met één jaar te verlengen tot (vooralsnog) 1 januari 2022. De regeling geldt voor projecten waarvan het erfpachtrecht vòòr 1 januari 2022 ingaat”.

Het beleid Nota grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2021 wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, waarna de Nota met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2021 in werking treedt. Omdat op dit moment nog niet bekend is wanneer de Nota grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2021 ter bestuurlijke besluitvorming aan het college zal worden voorgelegd en een spoedige inwerkingtreding van de tijdelijke coronamaatregel gewenst is, heeft het college besloten om de tijdelijke coronamaatregel afzonderlijk te publiceren in het Gemeenteblad. Ad. 2 Kennisnemen van de risico’s die van kracht blijven door de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel Hoewel de toepassing van de tijdelijke coronamaatregel beperkt blijft door de verlenging gezien de tijdelijkheid daarvan (tot 1 januari 2022) en de voorwaarden die worden gesteld, blijven de navolgende risico’s van kracht: • Bij de vaststelling van de tijdelijke coronamaatregel gaf een eerste grove schatting aan dat in 2020 circa 20 projecten met een grondwaarde van circa 40 miljoen in aanmerking

Gegenereerd: v1.10

4

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

zouden kunnen komen voor de tijdelijke coronamaatregel. In 2020 is er uiteindelijk door twee erfpachters met een totale grondwaarde van € 31 miljoen een beroep gedaan op de tijdelijke coronamaatregel. De betreffende uitgiften in erfpacht moeten echter nog plaatsvinden. Een nieuwe schatting laat zien dat door de verlenging in 2021 circa 11 andere projecten met een grondwaarde van circa € 20 à 30 miljoen in aanmerking zouden kunnen komen voor de tijdelijke coronamaatregel. De gemeente ontvangt de aoopsom voor deze projecten dus later en loopt daarmee een debiteurenrisico dat de volledige aoopsom na twee jaar niet zal kunnen worden betaald. • De tijdelijke coronamaatregel en de voorwaarden die gelden, zullen worden opgenomen in de bijzondere bepalingen in de uitgifteakte. Het risico bestaat echter dat een ontwikkelaar na twee jaar alsnog niet (eeuwigdurend) kan aopen, omdat er bijvoorbeeld nog geen belegger is gevonden. De vraag is hoe realistisch de handhaving van de voorwaarde van verplichte aoop na twee jaar in een dergelijk geval is, indien de ontwikkelaar bijvoorbeeld aangeeft dat hij wel bereid is canon te (blijven) betalen na de termijn van twee jaar, maar nog steeds niet kan aopen. Hoofdregel is dat overeenkomsten moeten worden nagekomen, dus ook de aoopverplichting.

De gemeente kan in een dergelijk geval dus nakoming van deze verplichting vorderen bij de rechter, echter er resteert altijd een debiteurenrisico. Dit risico kan verder beperkt worden door als voorwaarde te stellen dat de moedermaatschappij een concerngarantie dient af te geven voor nakoming van de aoopverplichting. Op die manier staat de moedermaatschappij garant voor de nakoming van de aoopverplichting van haar dochtervennootschap van hetzelfde concern. Indien er geen sprake is van een concernstructuur en er geen garantie verleend kan worden, blijft bovenstaand risico bestaan. • De verlengde tijdelijke regeling zal gelden voor projecten waarvan het erfpachtrecht vóór 1 januari 2022 ingaat. Het risico bestaat echter dat de coronacrisis nog langer voortduurt, waardoor ontwikkelaars ook na 2021 een beroep zullen doen op de tijdelijke coronamaatregel. Hoewel de verlenging van de regeling nu dus beperkt wordt tot erfpachtuitgiften in 2021, kan een mogelijke verdere verlenging van de tijdelijke maatregel na 2021 niet worden uitgesloten. Hierover kan het college alsdan besluiten. Participatie Er heeft geen participatie plaatsgevonden ten aanzien van de tijdelijke coronamaatregel, omdat dit een zogenaamde crisismaatregel is van tijdelijke aard ter voorkoming van stagnatie van de bouwproductie. Financiële onderbouwing De tijdelijke rentelasten zijn gedekt door de canoninkomsten.

Wel neemt naar verwachting door de verlenging van de tijdelijke coronamaatregel de gemeentelijke leenschuld toe met in ieder geval circa € 20 à 30 miljoen euro tot mogelijk circa 60 miljoen euro. Dit bedrag kan na twee jaar (wanneer de aoopsom wordt ontvangen) worden afgelost. Per saldo heeft dit besluit daarom geen gevolgen voor de gemeentelijke begroting. Reden bespreking

n.v.t. Uitkomsten extern advies

n.v.t.

Gegenereerd: v1.10

5

VN2021-004162 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 maart 2021 Ter kennisneming

Geheimhouding

n.v.t. Uitgenodigde andere raadscommissies

n.v.t. Welke stukken treft u aan? Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-015106

BIJLAGE 1 Bekendmaking Verlengingsbesluit tijdelijke coronamaatregel 2021 (2).docx (msw12)

AD2021-014884

Commissie RO Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar of indienend raadslid (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

K.N. Hallers; juridisch beleidsadviseur; Erfpacht & Uitgifte; Grond & Ontwikkeling; 06-20996554;k.hallers@amsterdam.nl.

Gegenereerd: v1.10

6