Commissie RO (3) Voordracht

VN2025-004306

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Grond en Ontwikkeling

rve grond en ontwikkel

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 16 april 2025 Ter bespreking en ter kennisneming

Agendapunt

Grond en Ontwikkeling (22) 6

Datum besluit

College van B&W, 10 december 2024

Portefeuille

Onderwerp

Bespreken van het Grondwaardebeleid 2025, het aflopen van de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijsafspraken en verlengen van de Transformatie-Impuls, de Lijst Buurtstraatquotes 2025 en de aangepaste Lijst Buurtstraatquotes 2024 De commissie wordt gevraagd

Kennis te nemen van de raadsinformatiebrief over het Grondwaardebeleid nieuwe en bestaande erfpachtrechten 2025, het aflopen van de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijsafspraken en het verlengen van de Transformatie-Impuls.

Wettelijke grondslag

Artikel 169 van de Gemeentewet: het college en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de raad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (eerste lid). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (tweede lid).

Bestuurlijke achtergrond

Het college van Burgemeester & Wethouders (B&W) stelt jaarlijks het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten vast, waarin de kaders voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs voor nieuwe erfpachtrechten staan beschreven, alsmede een beschrijving van de belangrijkste marktontwikkelingen per segment en de (effecten daarvan op de) indicatieve (bandbreedten van) grondprijzen. Het beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024 is op 12 december 2023 door het college van B&W vastgesteld. Tevens is in dit collegebesluit is de tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijsafspraken opgenomen. De raadscommissie RO heeft op 10 januari 2024 van dit collegebesluit kennis genomen. Daarnaast stelt het college ook jaarlijks het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten vast. Op 19 december 2023 heeft het college het geactualiseerde beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 vastgesteld en kennisgenomen van de lijst van buurtstraatquotes 2024, die op basis van dit beleid wordt berekend. Van dit collegebesluit heeft de raadscommissie RO op 7 februari 2024 voor kennis aangenomen. In juli 2016 is eeuwigdurende erfpacht ingevoerd (Gemeenteblad afd. 1, nr. 664). Op 9 mei 2017 heeft het college de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht en het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 vastgesteld.

Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met het collegebesluit van 9 mei 2017 tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 (Gemeenteblad 2017, nr. 140578 ). Hierbij is tevens ingestemd met “het jaarlijks laten toetsen van het beleid Grondwaardebepaling door een externe commissie van deskundigen, die toeziet op een correcte toepassing van de in het beleid opgenomen methodiek tot bepaling van de erfpachtgrondwaarden.” Hier wordt jaarlijks uitvoering aan gegeven door de uitvoering van het beleid Grondwaardebepaling en de

1 Gegenereerd: v1.1

VN2025-004306

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Grond en Ontwikkeling

rve grond en ontwikkel

RO

berekening van de buurtstraatquotes te laten beoordelen door adviesbureau SEO Economisch Onderzoek en hierop een second opinion te laten uitvoeren door hoogleraar H.L.F. de Groot van de Vrije Universiteit. Binnenkort zal ook het nieuwe beleid voor middeldure huur aan het college ter besluitvorming aangeboden worden. De grondprijzen voor middenhuurwoningen worden genormeerd residueel bepaald. De consequenties die voortvloeien uit het nieuwe beleid middeldure huur gelden automatisch straks ook voor het Grondwaardebeleid 2025. Op 19 september 2023 heeft het college ingestemd met het Doorbouwakkoord (nr. VN2023018557) waarin vastgelegd is dat wordt verkend of (tijdelijke) maatregelen in de grondprijssfeer effectief, uitvoerbaar en betaalbaar zijn. De commissie Woningbouw en Volkshuisvesting heeft dit besluit op 15 november 2023 voor kennisgeving aangenomen. Het voorstel voor de tijdelijke crisismaatregel om grondprijsafspraken is bij vaststelling door college van het beleid grondprijsbepalingen voor nieuwe erfpachtuitgiften 2024 uitgevoerd. De tijdelijke regeling Transformatie-impuls is op 18 januari 2022 vastgesteld (nr. (VN2022001278). Gezien de onzekere marktomstandigheden is op 31 januari 2023 bij vaststelling door het college van het Woningbouwplan 2022-2028 (VN20223-001170) besloten om de Transformatieimpuls met één jaar te verlengen, tot 1 februari 2024.

De commissie Woningbouw en Volkshuisvesting heeft hiervan op 22 maart 2023 voor kennisgeving aangenomen. Op 12 december 2023 heeft het college tot een tweede verlenging besloten. De raadscommissie RO heeft op 19 januari 2024 hiervan kennis genomen. Bijgaande raadsinformatiebrief en de bijlagen zijn ook aangeleverd in de dagmail van 17 december 2024.

Reden bespreking

O.v.v. lid Lochtenberg (CDA). Het college berekent de erfpachtkosten BSQ op basis van de formule: WOZ-waarde -/- herbouwkosten = grondwaarde. Per woningtype heeft het college genormeerde bouwkosten laten vaststellen. De bouwkosten worden niet elk jaar opnieuw berekend, maar zij worden geïndexeerd. De index wordt vastgesteld door een extern bureau.[1] ‘8. Indexatie herbouwkosten De herijking van de herbouwkosten ten behoeve van de BSQ is uitgevoerd op prijspeil 1-1-2021 en sluit aan bij het prijspeil van de WOZ-waarden belastingjaar 2022. In de ramingen is uitgegaan van de verhoogde energetische woningbouweisen (BENG-normen) die wettelijk gelden per 1-1-2021. Voor de (toekomstige) indexering van de herbouwkosten maakt de Gemeente gebruik van de indexcijfers van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Deze indexering bestaat uit een structurele component (11-2021 = 100) en uit een conjuncturele component. Door middel van indexatie wordt het prijspeil van de kosten omgerekend naar het prijspeil van de WOZ-waarden. Het indexatiepercentage van peildatum 2021 naar peildatum 2022 bedraagt 5,10% voor eengezinswoningen en 4,15 % voor meergezinswoningen (dit is de gecombineerde structurele en conjuncturele kostenontwikkeling).’ De index die dit bureau hanteert is aanzienlijk lager dan de index van het CBS.

Een lagere index leidt tot lagere herbouwkosten en daarmee tot een hogere BSQ en hogere erfpachtkosten bij canonherziening einde tijdvak, bij overstap eeuwigdurende erfpacht en bij nieuwbouw en

2 Gegenereerd: v1.1

VN2025-004306

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Grond en Ontwikkeling

rve grond en ontwikkel

RO

transformaties. Het CDA wil graag weten hoe het college het lage indexatiepercentage verklaart en wil graag inzicht in de gevolgen hiervan voor erfpachters en voor de bouwopgave.

[1] Gemeente, Grondwaardebeleid voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten Amsterdam 2025, 10 december 2024, p.74.

Uitkomsten extern advies

Zie voor toelichting de raadsinformatiebrief over de externe beoordeling door SEO economisch Onderzoek en de second opinion van prof.mr. H.L.F. de Groot.

Geheimhouding

n.v.t.

Uitgenodigde andere raadscommissies

n.v.t.

Wordt hiermee een toezegging of andere motie afgedaan

n.v.t.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2025-017295

Bijlage 2 - Grondwaardebeleid nieuwe en bestaande erfpachtrechten 2025 (pdf) Bijlage 3 - Lijst Buurtstraatquotes 2025 (msw12)

AD2025-017296 AD2025-017297 AD2025-017298 AD2025-017299

Ter Inzage

Bijlage 5 - Notitie SEO Grondwaardebepaling 2025, dd. 29 oktober 2024.pdf (pdf) Bijlage 1 - Raadsinformatiebrief (pdf)

AD2025-017300

Bijlage 6 - Second Opinion Prof.mr. H.L.F. de Groot d. 12 november 2024.pdf (pdf) Bijlage 4 - Aangepaste Lijst Buurtstraatquotes 2024 (msw12)

AD2025-017301

Commissie RO (3) Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar of indienend raadslid (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond en Ontwikkeling Sarah Naipal, 06-4134 4822, sarah.naipal@amsterdam.nl

3 Gegenereerd: v1.1

VN2025-004306 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Grond en Ontwikkeling

RO

Sabine ten Brinke, 06-52574194, s.ten.brinke@amsterdam.nl

4 Gegenereerd: v1.1