Commissie RO (1) Voordracht

VN2021-011058 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 19 mei 2021 Ter bespreking en ter kennisneming Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

12

Datum besluit

N.v.t. Onderwerp

Kennisnemen van de beantwoording raadsadres inzake toepassing opstalwaardeberekeningen overstapregeling eeuwigdurende erfpacht. De commissie wordt gevraagd

Kennis te nemen van de beantwoording van het raadsadres over de toepassing van opstalwaardeberekeningen bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Wettelijke grondslag

Artikel 160, eerste lid, onder a Gemeentewet: Het college is bevoegd om het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren. Artikel 169 Gemeentewet: Het college van burgemeester en wethouders en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de gemeenteraad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur (lid1). Zij geven de raad alle inlichtingen die de raad voor de uitoefening van zijn taak nodig heeft (lid 2). Zij geven de raad mondeling of schriftelijk de door een of meer leden gevraagde inlichtingen, tenzij het verstrekken ervan in strijd is met het openbaar belang (lid 3). Bestuurlijke achtergrond

Op 27 november 2020 is een emailbericht aan de gemeenteraad gestuurd over de toepassing van opstalwaardeberekeningen (genormeerde herbouwkosten) bij de overstapregeling eeuwigdurende erfpacht. De gemeenteraad heeft op 16 december 2020 het college van burgemeester en wethouders verzocht de mail te beantwoorden. In het mailbericht gaat de indiener in op het gemeentelijk beleid voor bestaande erfpachtrechten en specifiek op de residuele grondwaardemethodiek en de gemeentelijke genormeerde herbouwkosten ten behoeve van de Buurtstraatquote (BSQ). Hij uit daarbij bezwaren tegen het beleid en stelt dat het hanteren van deze methode niet zuiver is en in het voordeel is van de bloot eigenaar. Daarnaast presenteert hij een aantal eigen analyses gericht op de gemeentelijke genormeerde herbouwkosten, waarbij hij betoogt dat de genormeerde herbouwkosten willekeurig ogen en dat de BSQ’s als resultante hiervan onjuist zijn. De hoofdlijn van de beantwoording is: Ad 1. Voor de vernieuwing van het erfpachtbeleid heeft de gemeente externe adviezen en deskundigen geraadpleegd. De gemeente heeft onder andere de grondwaardecommissie (een commissie van onaankelijke professoren; hierna GWC) opdracht gegeven om te onderzoeken en te adviseren over de te hanteren methoden en grondslagen voor het bepalen van de grondwaarde voor eeuwigdurende erfpacht.

De door de gemeente gehanteerde residuele methodiek om de grondwaarde te bepalen is volgens de GWC een juiste en veelvoorkomende benadering. De GWC heeft de gemeente daarom geadviseerd de residuele methodiek te gebruiken voor de grondwaardebepaling. De GWC heeft bij de totstandkoming van haar advies ook alternatieve methoden beschouwd en de voor- en nadelen hiervan onderzocht en afgewogen. De GWC adviseerde tevens om de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen en hierop de opstalwaarde (herbouwkosten) in mindering te brengen om zo te komen tot de grondwaarde. De gemeente heeft het advies van de GWC zoveel mogelijk gevolgd. De gemeente heeft er echter voor gekozen om de verouderingsfactor niet toe te passen voor het bepalen van de opstalwaarde.

Gegenereerd: v1.1

1

VN2021-011058 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 19 mei 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Ad 2. De opstalwaarde is gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning. De herbouwkosten zijn genormeerd bepaald voor de meest voorkomende woningtypologieën in Amsterdam. Deze genormeerde herbouwkosten zijn onderwerp geweest van de besluitvorming en zorgvuldig geraamd en tot stand gekomen vanuit het uitgangspunt van sloop en herbouw van de woning (inclusief fundering) op basis van nieuwbouwkwaliteiten en -eisen. De uitkomsten zullen hierdoor niet precies aansluiten bij de individuele situaties. Dit vloeit voort uit de methode. De wijze waarop de herbouwkosten worden berekend is vastgelegd en omschreven in het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Ad 3. Er is een zorgvuldig proces doorlopen ten aanzien van het bepalen van de genormeerde herbouwkosten ten behoeve van de BSQ. De gemeente heeft een onaankelijk gespecialiseerd bouwkostenbureau de opdracht gegeven om de herbouwkosten te ramen. Ad 4. De opstalwaarde (genormeerde herbouwkosten) wordt bepaald aan de hand van tenminste negen elementen. Deze elementen worden afgeleid van de woningkenmerken conform de WOZwaardering. Eventuele andersoortige kenmerken worden hierin niet opgenomen. De correlatie van woninggrootte en -type op de herbouwkosten en WOZ-waarden is correct toegepast en in lijn met onderzoek van derden. Ad 5.

Het maximum percentage van de BSQ (49%) is tot stand gekomen op basis van politieke besluitvorming. De onderkant van de bandbreedte komt voort uit het feit dat aan grond altijd een minimale waarde is toe te kennen. De wijze waarop de BSQ wordt berekend, ligt vast in het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Tot slot: in zijn mailbericht aan de raad heeft dhr. De Wildt gemeld dat anonimisering niet gewenst is. Om die reden zijn geen geanonimiseerde versies van raadsadres en beantwoording bijgevoegd. Reden bespreking

o.v.v. de leden Naoum Nehme en Van Schijndel Uitkomsten extern advies

n.v.t. Geheimhouding

n.v.t. Uitgenodigde andere raadscommissies

n.v.t.

Wordt hiermee een toezegging of motie afgedaan?

Welke stukken treft u aan?

Gegenereerd: v1.1

2

VN2021-011058 Grond en ontwikkeling

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 19 mei 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-040098

01. Raadsadres opstalwaardeberekening.pdf (pdf)

AD2021-040099

02. Brief beantwoording raadsadres.pdf (pdf)

AD2021-040100

03. Raadsadres aanbieding notitie toepassing opstalwaardeberekeningen bij overstapregeling eeuwigdurende erfpacht.pdf (pdf)

AD2021-040101

Commissie RO (1) Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar of indienend raadslid (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond & Ontwikkeling, Chee-Key Teoh, email: c.teoh@amsterdam.nl, tel. 06 484 497 17

Gegenereerd: v1.1

3