Commissie RO (1) Voordracht

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming Portefeuille

Grondzaken

Agendapunt

13

Datum besluit

College van B en W d.d. 24 november 2020 Onderwerp

Kennisnemen van het collegebesluit van 24 november 2020 inzake wijziging van de Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, zodat onder voorwaarden ook notarissen die niet behoren tot de Ring Amsterdam van de KNB overstapakten kunnen passeren. De commissie wordt gevraagd

Kennis te nemen van: 1. Het collegebesluit tot vaststelling van het Wijzigingsbesluit Overstapregeling voor voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (notariskeuze) (BIJLAGE 1). Dit wijzigingsbesluit heeft tot gevolg dat onder voorwaarden ook notarissen die niet behoren tot de Ring Amsterdam van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) overstapakten kunnen passeren; 2. Het collegebesluit tot vaststelling van het Besluit mandatering directeur Grond en Ontwikkeling inzake artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling (BIJLAGE 2). Dit besluit heeft tot gevolg dat de directeur Grond en Ontwikkeling is gemandateerd inzake het vaststellen en algemeen bekend maken van de voorwaarden als bedoeld in artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling; 3. Het collegebesluit om in te stemmen met bijgaande raadsbrief waarin uw raad via de dagmail van 25 november 2020 werd geïnformeerd over de wijziging van de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, waardoor - onder voorwaarden – overstapakten kunnen worden gepasseerd door notarissen die niet behoren tot de Ring Amsterdam van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Wettelijke grondslag

Artikel 169 lid 1 jo. lid 3 Gemeentewet: “1. Het college en elk van zijn leden afzonderlijk zijn aan de raad verantwoording schuldig over het door het college gevoerde bestuur. …enzovoorts 3. Zij geven de raad mondeling en schriftelijk de door een of meer leden gevraagde inlichtingen, tenzij het vertrekken ervan in strijd is met het openbaar belang.” Bestuurlijke achtergrond

1.

Bestuurlijke achtergrond

Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de invoering van eeuwigdurende

Gegenereerd: v1.2

1

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

erfpacht voor nieuwe uitgiften (Gemeenteblad afd. 1, nr. 664) door middel van de vaststelling van de Algemene Bepalingen (AB2016) en het bijbehorende uitgiftebeleid en grondprijsbeleid voor nieuwe gronduitgiften in eeuwigdurende erfpacht. Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd met het collegebesluit tot vaststelling van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (Gemeenteblad2017, nr. 141355). Tegelijkertijd heeft de gemeenteraad ingestemd met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017 (Gemeenteblad 2017, nr. 140578, laatstelijk geactualiseerd door het college op 19 december 2019, Gemeenteblad 2019, nr. 310328) en het collegebesluit tot vaststelling van het aanvullend beleid voor bestaande erfpachtrechten (Gemeenteblad 2017, nr.143786). Naar aanleiding daarvan en mede naar aanleiding van de op 28 juni 2017 door de gemeenteraad aangenomen moties, heeft het college de Overstapregeling, het beleid grondwaardebepaling en het aanvullend beleid op 19 december 2017 definitief vastgesteld. Medio mei 2018 heeft de coalitie haar coalitieakkoord: “een nieuwe lente en een nieuw geluid” gepresenteerd. In het coalitieakkoord is een aantal punten met betrekking tot het voortdurende en eeuwigdurende erfpachtstelsel opgenomen.

In het coalitieakkoord staat op pagina 72: “Voor erfpachters bieden we een compensatie voor de verhoging van de OZB door een extra overstapkorting van 10% voor wie voor 2020 overstapt naar het eeuwigdurende stelsel.” Bij besluit van 18 december 2018 heeft het college besloten om de korting met terugwerkende kracht te verrekenen met alle erfpachters die al een aanbieding hebben ontvangen, geaccepteerd of wanneer de akte al is gepasseerd bij de notaris. Op 3 september 2019 heeft het college ingestemd met het besluit tot aanpassingen in de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht mede in verband met de veranderende overstapvoorwaarden per 1 januari 2020, onder meer inhoudende mandatering van de directeur Grond & Ontwikkeling om, in afstemming met

Gegenereerd: v1.2

2

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

de wethouder Grondzaken, een “Uitvoeringsbeleid overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht” vast te stellen en na de vaststelling in de toekomst zo nodig te wijzigen, een en ander binnen de door het college vastgestelde kaders. Het Uitvoeringsbeleid is vervolgens op 11 november 2019 door de directeur Grond & Ontwikkeling vastgesteld. Op 29 oktober 2019 heeft het college ingestemd met het besluit tot het wijzigen van de Overstapregeling zodat ook erfpachtrechten met een gemengde erfpachtbestemming - als een erfpachtbestemmingswijziging vanwege het vigerende publiekrecht en een appartementensplitsing niet mogelijk is - onder voorwaarden voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht in aanmerking kunnen komen. Op 7 januari 2020 heeft het college ingestemd met het besluit om de tot 31 december 2019 geldende voorwaarden om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht te verlengen met terugwerkende kracht vanaf 1 januari tot en met 7 januari 2020. Op 11 februari 2020 heeft het college ingestemd met het wijzigen van de Overstapregeling waardoor toekomstige erfpachters van een woning, uitgegeven in voortdurende erfpacht na 7 januari 2020 en vóór 1 januari 2021, met een koopovereenkomst van vóór 8 januari 2020, in aanmerking komen voor het registreren van een overstapaanvraag onder de overstapvoorwaarden die golden tot 8 januari 2020. 2.

Onderbouwing besluit 2.1. Achtergronden Notariskeuze bij gebruikmaking van de overstapregeling Op grond van de Overstapregeling kunnen erfpachters overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. De overstap naar eeuwigdurende erfpacht kan alleen plaatsvinden door middel van de inschrijving van een notariële akte in de openbare registers van het Kadaster. De erfpachter moet hiervoor dus naar de notaris. De erfpachter kan hiervoor op dit moment kiezen uit notarissen die behoren tot de Ring Amsterdam van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). NB. In de Overstapregeling wordt gesproken over in Amsterdam gevestigde notarissen. Op grond van artikel 6 van het beleid aktekosten (BIJLAGE 4), worden hieronder mede begrepen notarissen behorende tot de Ring Amsterdam van KNB. Dit zijn de notarissen gevestigd in Amsterdam, Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en Uithoorn. Notariskeuze in het Overstapportaal De communicatie met de erfpachters over de overstap naar eeuwigdurende erfpacht gaat zo veel mogelijk via een digitaal Overstapportaal. Erfpachters dienen in dit Overstapportaal een notariskeuze te maken. Alle voor het passeren van overstapakten beschikbare notarissen worden

Gegenereerd: v1.2

3

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

daar op een lijst weergegeven. Deze lijst wordt elke keer “random” gegenereerd zodat de lijst met notarissen elke keer in willekeurige volgorde wordt weergegeven. In totaal zijn er ongeveer 55 notariskantoren (soms met meerdere notarissen per kantoor) die beschikbaar zijn voor het passeren van overstapakten. Achtergronden van beperkte notariskeuze De keuze van de gemeente Amsterdam om de notariskeuze bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht te beperken tot notarissen van de Amsterdamse Ring van notarissen is een welbewuste keuze geweest. Stedelijke erfpacht komt buiten de vier grote steden nauwelijks meer voor en het Amsterdamse erfpachtstelsel is complex. Notarissen die buiten de Ring Amsterdam van de KNB zijn gevestigd werken niet of nauwelijks met Amsterdamse erfpacht. Kort gezegd, is het vanuit het perspectief van de gemeente en vanuit het perspectief van de betrokken erfpachters belangrijk dat het overstapproces snel en efficiënt verloopt. In relatief korte tijd dient een zeer groot aantal overstapakten te worden gepasseerd. De gemeente en de betrokken erfpachters hebben er dan ook belang bij dat de notariële overstapakten foutloos, kostenefficiënt en binnen een redelijke termijn worden gepasseerd.

Om de kans hierop zo groot mogelijk te maken, heeft de gemeente enerzijds een groep notarissen geselecteerd die naar verwachting over de vereiste kennis van het Amsterdamse erfpachtstelsel, het erfpachtbeleid en de erfpachtpraktijk beschikken om notariële overstapakten foutloos en kosten efficiënt te passeren. Om het proces nog verder te optimaliseren heeft gemeente daarnaast een strak proces georganiseerd met onder andere een modelakte. 2.2. Verruiming van de notariskeuze zodat, onder voorwaarden, ook notarissen die niet tot de Ring Amsterdam behoren overstapakten kunnen passeren Aanleiding De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft naar aanleiding van een aantal berichten en signalen een verkenning uitgevoerd in verband met het gegeven dat het passeren van overstapakten is beperkt tot notarissen binnen de Ring Amsterdam. Deze regeling riep bij ACM de vraag op of hierdoor de concurrentie tussen notarissen in Nederland wellicht onnodig wordt beperkt. Hierover hebben gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente Amsterdam en ACM. Blijkens het (voorlopig) afrondende bericht dat de gemeente ontving van de ACM erkent de ACM het belang van kwalitatief goede akten en juiste inschrijving hiervan; zowel voor de gemeente als voor de consument. De ACM vraagt zich echter af of het beperken van de notariskeuze noodzakelijk is om de gewenste kwaliteit te bereiken.

In de eerste plaats omdat de notaris is gebonden aan gedragsregels die er op toezien dat de hij integer handelt (artikel 2 Verordening beroeps- en gedragsregels 2011). Een notaris onthoudt zich van gedrag dat het vertrouwen in het notariaat schaadt. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat hij geen akten passeert voor onderwerpen waar hij onvoldoende kennis van heeft. Deze regel biedt volgens de ACM de consument al een ruime mate van bescherming. Daarnaast is er sprake van een modelakte, wat het risico op fouten nog verder verkleint.

Gegenereerd: v1.2

4

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

In het laatste gesprek dat werd gevoerd tussen ACM en de gemeente kwam dit punt uitgebreid aan de orde. De gemeente heeft in dit gesprek toegezegd onder strikte voorwaarden ook notarissen van buiten de Ring ruimte te bieden om betreffende akten op te stellen en te passeren. De gemeente gaat dan wel vooraf na of een notaris de gewenste kwaliteit kan leveren, mogelijk aan de hand van een aantal objectieve criteria. De gemeente wil het bestuur van de Ring Amsterdam voorstellen om in voorkomende gevallen hierover te adviseren. De ACM benadrukt dat dit laatste mogelijk is, maar dat de gemeente uiteindelijk zelf het besluit moet nemen. De ACM ziet op dit moment vanwege de toezegging van de gemeente geen aanleiding om een mededingingsrechtelijk onderzoek te starten. Dit kan uiteraard veranderen als de situatie in de praktijk anders blijkt te zijn of in de toekomst verandert. De gemeente heeft overleg gehad met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), over verruiming van de notariskeuze. De KNB ondersteunt de gemeente in het voornemen van het stellen van voorwaarden (o.a. aantoonbare, substantiële en actuele kennis van en ervaring met erfpacht) en adviseert de gemeente dit ook te doen. De KNB adviseert met de notarissen buiten de Ring Amsterdam, een service-levelagreement overeen te komen.

Wijziging van de Overstapregeling Naar aanleiding van de gesprekken met ACM, is artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling (BIJLAGE 3) aangevuld (BIJLAGE 1), zodat overstapakten onder voorwaarden kunnen worden verleden door notarissen die niet behoren tot de Ring Amsterdam. Artikel 18 lid 4 is daartoe als volgt worden aangevuld, waarbij de aanvulling van het artikel cursief is weergegeven: “4. De erfpachtakte wordt verleden door een notaris die in de gemeente Amsterdam is gevestigd. Notarissen die niet in Amsterdam zijn gevestigd, kunnen onder nadere voorwaarden erfpachtakten verlijden. Deze voorwaarden zullen worden vastgesteld en algemeen bekend gemaakt. De gemeente kiest de notaris na overleg met de erfpachter.” 2.3. Mandateren van de directeur Grond en Ontwikkeling tot het vaststellen en algemeen bekend maken van de voorwaarden als bedoeld in artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling. Uit de wijziging van de Overstapregeling zoals hiervoor bedoeld onder 2.2 volgt onder voorwaarden een verruiming van de notariskeuze met notarissen die niet behoren tot de Ring Amsterdam. Notarissen die niet in Amsterdam zijn gevestigd, kunnen onder nadere voorwaarden erfpachtakten verlijden. In artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling is ten aanzien van deze voorwaarden alleen geregeld dat deze voorwaarden zullen worden vastgesteld en algemeen bekend gemaakt.

Ten tijde van de besluitvorming door het college was nog niet duidelijk welke voorwaarden de gemeente precies wil en kan stellen. Om op dit punt flexibel te kunnen zijn en voortvarend te kunnen handelen, is de directeur Grond en Ontwikkeling gemandateerd om deze voorwaarden vast te stellen en algemeen bekend te maken. Een en ander binnen door het college vastgestelde kaders en in afstemming met de wethouder Grondzaken.

Gegenereerd: v1.2

5

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

De door het college vast te stellen kaders hiervoor zijn: • De voorwaarden houden een toets in, die borgt dat de desbetreffende notaris de gewenste kwaliteit kan leveren. • De notaris dient gebruik te maken van de modelakte(n). Na vaststelling door de directeur Grond en Ontwikkeling van de voorwaarden als bedoeld in artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht 2017, zal dit besluit algemeen bekend gemaakt worden in het Gemeenteblad (de voorwaarden zijn dan in te zien via de lokale wettenbank op www.overheid.nl). 2.4. Brief aan de raad Uw raad wordt/is door middel van bijgaande brief (BIJLAGE 5) met kenmerk 2020-13140 (ook verzonden via de dagmail van 25 november 2020) geïnformeerd over de verruiming van de notariskeuze bij overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.

Reden bespreking

o.v.v. het lid Boomsma Uitkomsten extern advies

• De verruiming van de notariskeuze is tot stand gekomen op verzoek van en in nauw overleg met de Autoriteit Consument & Markt (ACM). • Over de verruiming van de notariskeuze en de wijze waarop dit het beste vorm kan worden gegeven is overleg geweest met: - De landelijke Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB); en - De regionale Ring van Amsterdamse Notarissen Geheimhouding

N.v.t. Uitgenodigde andere raadscommissies

N.v.t. Welke stukken treft u aan?

Gegenereerd: v1.2

6

VN2021-000978 rve grond en ontwikkel

Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening, Grondzaken, Zuidas en Marineterrein, Energietransitie

RO

Voordracht voor de Commissie RO van 03 februari 2021 Ter bespreking en ter kennisneming

Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-003731

01. Wijzigingsbesluit Overstapregeling voor voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (notariskeuze).pdf (pdf)

AD2021-003732

02. Besluit mandatering directeur Grond en Ontwikkeling inzake artikel 18 lid 4 van de Overstapregeling.pdf (pdf)

AD2021-003735

03. Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017 (zoals deze van kracht was tot de wijziging op grond van het besluit van het college in bijlage 1).pdf (pdf)

AD2021-003733

04. Beleid aktekosten.pdf (pdf)

AD2021-003734

05. Raadsbrief.pdf (pdf)

AD2021-003736

Commissie RO (1) Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar of indienend raadslid (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond &Ontwikkeling; Erfpacht & Uitgifte; M.H. van der Veen, beleidsadviseur; 06-22484401; m.van.der.veen@amsterdam.nl

Gegenereerd: v1.2

7